Cour d'appel de Reims, Chambre 2 jcp, 18 mars 2025, n° 24/00971

CA Reims
Confirmation 18 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Non constatation de l'acquisition de la clause résolutoire
La cour a relevé que le jugement déféré ne se fondait pas sur l'acquisition de la clause résolutoire mais sur un défaut de paiement et de justification d'assurance, rendant la demande de suspension sans objet.
Rejeté
Paiement des loyers échus
La cour a constaté que la locataire n'avait pas justifié de ses paiements lors de l'audience initiale, et que la dette locative avait été légitimement fixée par le juge.
Rejeté
Absence de justification de présence dans les lieux
La cour a noté que la locataire n'a pas prouvé qu'elle était restée dans les lieux et a confirmé la résiliation du bail.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 2 jcp, 18 mars 2025, n° 24/00971
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	24/00971
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Angelique BAILLEULPierre DEVARENNE
Cabinet(s) :	DEVARENNE ASSOCIES GRAND ESTSCP SCRIBE BAILLEUL SOTTAS

Texte intégral

ARRET N°

du 18 mars 2025

R.G : N° RG 24/00971 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQGG

[N]

[K]

[L]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS

la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 17 mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Troyes

Madame [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-002546 du 17/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Angelique BAILLEUL de la SCP SCRIBE-BAILLEUL-SOTTAS, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMES :

Madame [D], [H] [K] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

Monsieur [Z], [I] [L]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

Par un contrat du 10 mai 2019, monsieur [Z] [L] et madame [D] [K] épouse [L] ont donné à bail à madame [E] [N] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 600 €.

Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance habitation n’ayant pas été produite, monsieur [Z] [L] et madame [D] [K] épouse [L] ont fait assigner madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par acte de commissaire de Justice du 19 septembre 2023 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

Par jugement du 17 mai 2024, prononcé hors la présence de Mme [N], le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a :

Prononcé la résiliation du bail conclu le 10/05/2019 à la date du 19 septembre 2023.

Ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [N] et de tous occupants de son chef.

Condamné Mme [N] à payer la somme de 1.396,00€ au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés arrêté au 28/02/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur 1.066,80€ à compter du 19/09/2023 (date du commandement de payer) et à compter du jugement pour le surplus.

Fixé à 600€/mois à compter du 01er mars 2024 l’indemnité d’occupation due par Mme [N] jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Condamné Mme [N] aux dépens et à payer la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions le 11 juin 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 07 janvier 2025, elle sollicite par infirmation de la décision déférée de :

Juger Madame [E] [N] recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et prétentions ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Juger que Madame [E] [N] n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers impayés ;

Débouter Monsieur [Z] [L] et Madame [D] [K] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions Mme [N] expose principalement avoir payé la totalité des loyers échus en avril 2024 de sorte qu’elle estime n’être redevable d’aucune somme au titre du commandement de payer qui lui a été délivré.

Elle indique également être assurée au titre de son occupation des locaux.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour le 31 janvier 2025 les époux [L]-[K] sollicitent de :

Confirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes en date du 17 mai 2024.

Débouter madame [E] [N] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Condamner madame [E] [N] à payer à madame [D] [L] et monsieur [Z] [L] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner madame [E] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions les époux [L]-[K] exposent principalement que le juge des contentieux de la protection n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire mais prononcé la résiliation du bail.

Ils indiquent qu’au jour de l’audience du juge des contentieux de la protection (01er mars 2024) Mme [N] n’avait pas réglé son arriéré locatif qui s’élevait à 1.654,17 € et n’avait pas justifié de son assurance locative.

Ils indiquent que Mme [N] a déménagé courant novembre 2024 et que sa dette locative est de 1.260,20 €.

' Vu les conclusions récapitulatives de l’appelante signifiées le 07 janvier 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu les conclusions récapitulatives des intimés signifiées le 30 janvier 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens et arguments, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

' Vu la clôture de la procédure prononcée le 04 février 2025

Motifs de la décision :

1/ Sur la résiliation du bail

A/ Au titre de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023 dispose que :

'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 27 juillet 2023, dispose que :

'Le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l°assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.'

Enfin l’article 1224 du code civil précise que :

'La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.'

En l’espèce la cour relève que, même si le bail contient une clause résolutoire (paragraphe 11), le jugement déféré ne constate pas l’acquisition de la résiliation de plein droit du bail par l’effet d’un commandement au visa des articles 7 et 24 de la Loi du 06 juillet 1989, mais prononce la résiliation du bail à la date de l’assignation en Justice (19/09/2023) sur le fondement de l’article 1224 du code civil, pour défaut de paiement par le locataire de ses loyers arrêté au 28/02/2024 à la somme de 1.396€ et défaut de justification de son assurance locative.

Bien qu’un commandement de commissaire de Justice ait été délivré en date du 01er septembre 2021 et justifié en cause d’appel (pièce intimé n° 9) ce commandement de payer ne se prévalait pas des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et n’a pas servi de fondement au jugement dont appel.

Ainsi les prétentions de l’appelante tendant à 'la suspension des effets de la clause résolutoire’ sont elles sans objet en l’espèce.

B/ Au titre de la demande de débouté des prétentions des bailleurs :

Bien que Mme [N] ne formule pas précisément une demande d’infirmation du prononcé de la résiliation du bail dans ses conclusions d’appel, la cour en déduira cette prétention du fait qu’elle invoque avoir payé la totalité de sa dette locative et sollicite le débouté des prétentions des époux [L]-[K] qui avaient sollicité le prononcé de la résiliation du bail à titre subsidiaire en première instance.

Sur ce :

Mme [N] indique elle-même avoir payé les sommes échues au titre de ses loyers les 01/02, 01/03 et 01/04 2024 par trois versements respectifs de 1.000€, 400€ et 300€.

Elle indique également avoir été assurée au titre de son occupation du 01/05/2021 au 31/09/2024 (pièce appelante n° 2).

Le solde locatif établi par l’agence immobilière était de – 1.694,33 € au 01/01/2024 et a été ramené, eu égard aux paiements, à – 8,19€ au 01/04/2024. (Pièce appelante n° 1)

Toutefois, à la date de l’audience du premier juge (01er mars 2024) Mme [N] était non comparante et n’avait pas justifié de ces paiements de sorte que le juge des contentieux de la protection a légitimement fixé la dette locative, en fonction des seules pièces qui lui étaient présentées à la somme de 1.396€.

En tout état de cause, les époux [L]-[K] invoquent en cause d’appel le fait que Mme [N] a quitté les lieux sans préavis.

Il justifient ce fait par un courriel de la mairie de [Localité 4] en date du 22/01/2025, indiquant que:

' Nous vous confirmons avoir constaté le départ de Mme [N] de votre logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] à une date inconnue.' (Pièce intimé n° 11)

Mme [N], qui ne produit que deux pièces, (justificatifs des paiements et de son assurance) ne justifie pas être restée dans les lieux.

Elle n’a pas répondu à cet argument des intimés dans ses conclusions d’appel.

Par ailleurs, la cour relève que l’attestation d’assurance locative produite par Mme [N], ne couvre que la période du 01/05/2021 au 31/09/2024, corroborant ainsi le fait que Mme [N] aurait quitté les lieux en novembre 2024 comme les époux [L]-[K] l’affirment dans leurs conclusions.

Ainsi la demande d’infirmation du prononcé de la résiliation du bail sera t’elle rejetée.

2/ Sur la dette locative :

Les époux [L]-[K] indiquent dans leurs conclusions d’appel que Mme [N] reste devoir la somme de 1.262,20 € au titre d’un décompte locatif arrêté au mois de janvier 2025 inclus. (Pièces intimés n° 12)

Toutefois ils ne demandent pas l’actualisation de leur créance dans le dispositif de leurs conclusions.

La cour ne saurait également faire droit à la demande de Mme [N] tendant à : ' Juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers impayés’ dès lors qu’il n’est pas contesté qu’elle est demeurée dans les lieux quelques temps après la décision déférée, impliquant ainsi l’exigibilité d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer par le premier juge.

Ainsi la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions, selon les prétentions des époux [L]-[K], le montant des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation postérieure à la décision du 17 mai 2024 (arrêtées au 01/03/2024) devra, le cas échéant être considéré, s’il est contesté, comme une difficulté d’exécution du jugement déféré.

3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Le sens de la présente décision conduit à en confirmer les dispositions quant aux dépens de première instance.

Mme [N] qui succombe à son appel sera également tenue des dépens de l’appel et devra payer aux époux [L]-[K] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans les limites de l’appel,

Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 17 mai 2024 (RG N° 23/02156)

Y ajoutant :

Condamne Mme [E] [N] aux dépens de l’appel.

Condamne Mme [E] [N] à payer à M. [Z] [L] et Mme [D] [K]-[L] la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président