AFFAIRE : N° RG 23/02607

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CAEN en date du 05 Septembre 2023

RG n° 23/01161

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 06 MARS 2025

APPELANTE :

Madame [R] [G]

née le 09 Septembre 1999 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Aude TEXIER, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2023-02875 du 12/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

N° SIRET : 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 06 janvier 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 06 mars 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2020, la SCI Carpediem a donné à bail d’habitation à Mme [R] [G] et M. [Y] [C] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de trois ans.

Par contrat de cautionnement Visale du même jour, conclu entre la bailleresse et la SAS Action logement services, cette dernière s’est portée caution de Mme [R] [G] et M. [Y] [C] au titre des impayés de loyers, charges et réparations locatives.

A la suite de divers incidents de paiement, la SCI Carpediem a actionné l’engagement de caution de la société Action logement services qui lui a versé les sommes dues au titre des loyers et charges correspondant aux mois suivants :

— juillet 2022 : 285,14 euros

— août 2022 : 307,00 euros,

soit un montant total de 592,14 euros.

Le 23 septembre 2022, la société Action logement services se prévalant d’une quittance subrogative émise par la bailleresse le 25 août 2022, a fait délivrer à Mme [R] [G] et M. [Y] [C] un commandement de payer la somme principale de 592,14 euros visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

Ce commandement de payer est demeuré vain.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, la SCI Carpediem a actionné l’engagement de caution, la société Action logement services procédant au règlement des sommes dues au titre des loyers et charges correspondant aux mois suivants :

— septembre 2022 : 277 euros

— octobre 2022 : 401,20 euros

— novembre 2022 : 257 euros

— janvier 2023 : 228,86 euros

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2023, la société Action logement services se prévalant d’une quittance subrogative émise par la bailleresse le 26 janvier 2023 a assigné Mme [R] [G] et M. [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de déclarer acquise la clause résolutoire figurant au contrat de bail, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts des preneurs, de voir ordonner l’expulsion des locataires et de les voir condamner au paiement de la somme de 1.756,20 euros avec intérêts au taux légal, réglée par la caution, enfin de voir fixer une indemnité d’ occupation.

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant la SCI Carpediem à Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à la date du 23 novembre 2022 ;

— dit que Mme [R] [G] et M. [Y] [C] devront rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux [Adresse 1] à [Localité 6] ;

— ordonné leur expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamné solidairement Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à verser à la société Action logement services lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamné solidairement Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à verser à la société Action logement services la somme de 1.967,20 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 12 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 sur la somme de 592,14 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamné solidairement Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à payer à la société Action logement services la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

— condamné in solidum Mme [R] [G] et M. [Y] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 septembre 2022 ;

— rejeté le surplus des demandes des parties ;

— dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Par déclaration du 10 novembre 2023, Mme [R] [G] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 27 juin 2024, Mme [R] [G] demande à la cour de :

— La recevoir en son appel, la dire bien fondée,

— Infirmer le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir constater du moins à l’égard de Mme [R] [G] la résiliation de plein droit du bail liant la SCI Carpediem à la date du 23 novembre 2022 dans la mesure où Mme [R] [G] avait quitté le logement et n’était donc plus liée contractuellement à la SCI Carpediem,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir dire à l’égard de Mme [R] [G] qu’elle devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux [Adresse 1] à [Localité 6] alors que Mme [R] [G] avait quitté le logement,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir ordonner à l’égard de Mme [R] [G] son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, alors que Mme [R] [G] avait quitté le logement,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir fixer à l’égard de Mme [R] [G] l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié alors que Mme [R] [G] avait quitté le logement,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir condamner Mme [R] [G], solidairement avec M. [C], à verser à la société Action logement services lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, alors que Mme [R] [G] avait quitté le logement,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir condamner Mme [R] [G], solidairement avec M. [Y] [C], à verser à la société Action logement services la somme de 1.967,20 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 12 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 sur la somme de 592.14 euros et à compter du jugement pour le surplus, alors que Mme [R] [G] avait quitté le logement et n’était plus solidaire du loyer et des charges,

— Débouter la société Action logement services de sa demande de voir condamner Mme [R] [G], solidairement avec M. [Y] [C], à payer à la société Action logement services la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— Débouter la société Action logement services de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y compris conclusions d’intimé à l’encontre de Mme [R] [G],

En tout état de cause,

— Condamner la société Action logement services au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées le 11 avril 2024, la SAS Action logement services demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Subsidiairement,

— Condamner Mme [R] [G] à payer à Action logement services la somme de 962,75 euros, et très subsidiairement 285,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 septembre 2022 sur la somme de 592,14 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à payer à Action logement services la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [R] [G] en tous les dépens, tant de 1ère instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, aux termes du contrat de bail, Mme [G] et M. [C] se sont engagés solidairement comme colocataires à l’égard de la SCI Carpediem.

Il résulte suffisamment des pièces produites par l’appelante, à savoir un justificatif de dépôt à la poste le 4 octobre 2021 d’un courrier recommandé avec accusé de réception à destination de M. [W], représentant légal de la SCI Carpediem, et un échange de mails entre Mme [G] et la SCI Carpediem en date des 8 et 12 janvier 2022 aux termes desquels cette dernière rappelait à Mme [G] les règles applicables en matière de solidarité des colocataires pour la période postérieure à la délivrance du congé par l’un des preneurs, faisant référence à des explications déjà données à ce sujet lors d’une entrevue avec l’intéressée ainsi que par téléphone avec sa mère, et concluait qu’elle était donc redevable du paiement des loyers et de ses accessoires avec M. [C] jusqu’en juillet 2022, que la bailleresse avait bien reçu en octobre 2021 une lettre de congé de Mme [G] et qu’elle avait pris acte du départ de sa locataire ainsi que de la prise d’effet, au mois de janvier 2022, du congé.

Il en résulte que Mme [G], faute d’un nouveau locataire figurant au bail, était redevable, en application de l’article susvisé, des loyers et charges jusqu’à la fin du premier semestre 2022 (la date précise de réception du congé faisant courir le préavis de 3 mois n’étant pas justifiée).

Au cours de ce semestre, un seul incident de paiement a été enregistré, au titre du loyer du mois de juillet 2022 à hauteur de 285,14 euros.

Mme [G] produit un extrait de compte en ligne (pièce n°6) mentionnant un virement de ce montant intervenu le 23 novembre 2022 au profit d’un organisme dénommé 'Habitat projet'.

Ce document n’indique ni le titulaire du compte ni le nom de la banque.

En outre, la SAS Action logement services conteste avoir été bénéficiaire de ce règlement.

La preuve du paiement allégué n’étant pas rapportée, Mme [G] reste redevable de cette somme.

Au vu de ce qui précède, la condamnation solidaire de Mme [G] avec M. [C] sera limitée à ce montant de 285,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022.

Par ailleurs, le bail ayant été, dans les rapports entre Mme [G] et la SCI Carpediem, résilié de plein droit à l’expiration du délai de préavis, soit en janvier 2022, et l’appelante ayant quitté le logement en octobre 2021, le jugement ne peut qu’être infirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 novembre 2022 et ordonné la libération des lieux, l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [G] succombant partiellement, est condamnée aux dépens de l’appel et est déboutée de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’équité commande de débouter la SAS Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Pour les mêmes raisons d’équité, la disposition qui a condamné Mme [G], solidairement avec M. [C], au paiement d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, est infirmée.

La disposition relative aux dépens, justement appréciée, est confirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris des chefs de dispositions prononcées à l’égard de Mme [R] [G] sauf en ce qui concerne la condamnation aux dépens ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [R] [G] et M. [Y] [C] à verser à la société Action logement services la somme de 1.967,20 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 12 juin 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 sur la somme de 592,14 euros et à compter du jugement pour le surplus, dans la limite de 285,14 euros pour Mme [R] [G] avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2022 ;

Déboute la SAS Action logement services de ses demandes formées à l’égard de Mme [R] [G] aux fins de constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 novembre 2022, de libération des lieux, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déboute la SAS Action logement services de sa demande au titre des frais irrépétibles formée contre Mme [R] [G] ;

Déboute Mme [R] [G] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne Mme [R] [G] aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY