R.G. : N° RG 25/00923 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVBQ

ARRÊT N°

du : 20 janvier 2026

KLV

Formule exécutoire le :

à :

M^e Richard DELGENES

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

APPELANTE :

d’une ordonnance rendue le 06 mai 2025 par le Juge de la mise en état au tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES (RG 23/00133)

S.A.R.L. Toutabitat, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Richard DELGENES, avocat au barreau des ARDENNES

INTIMÉS :

1°) Monsieur [C] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par Maître Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant inscrit au barreau de REIMS et par Maître Jonathan PHOUR, avocat plaidant inscrit au barreau des ARDENNES

2°) Madame [J] [U]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS et par Maître Jonathan PHOUR, avocat plaidant inscrit au barreau des ARDENNES

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIERS :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Kevin LECLERE VUE, Conseiller, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé non daté, M. [C] [M] et Mme [J] [U] ont conclu, par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée Toutabitat, une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (08), appartenant à la société civile immobilière ED Immo, au prix de 260 000 euros hors frais de notaire, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

En l’absence de réitération de la vente par acte authentique, la société Toutabitat a, par exploits délivrés le 10 novembre 2022, fait assigner M. [M] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de les voir principalement condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire contractuelle et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi.

Par conclusions sur incident notifiées par RPVA le 14 mai 2023, M. [M] et Mme [U] ont saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité à agir de la société Toutabitat et de l’absence de fondement légal de la demande en justice. Ils ont en outre sollicité la condamnation de la société Toutabitat à la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 6 mai 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a :

— déclaré la société Toutabitat irrecevable en son action,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné la société Toutabitat aux dépens de l’instance,

— rappelé le caractère exécutoire par provision de la décision.

Par déclaration du 19 juin 2025, la société Toutabitat a interjeté appel de cette ordonnance en ses dispositions précitées, sauf en ce qu’elle a rappelé son caractère exécutoire par provision.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 octobre 2025, la société Toutabitat demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [M] et Mme [U] de leur incident,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire, abusive et injustifiée,

— ordonner le renvoi au fond avec injonction de conclure à M. [M],

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] aux dépens de l’incident et d’appel.

En défense à la fin de non-recevoir, elle soutient que la condition suspensive n’a pas été réalisée par la faute des intimés et qu’elle est donc fondée à réclamer au tribunal le montant de la clause de négociation. Elle explique que ni la loi, ni le contrat ne conditionne l’action de l’agent immobilier à une action préalable ou concomitante du vendeur. Elle ajoute que le contrat est clair et sans ambiguïté sur ce point et estime que le juge a fait une mauvaise interprétation de ce dernier en considérant que la recevabilité de son action était subordonnée à une réitération de la vente par acte notarié ou à l’action en justice préalable du vendeur. Elle précise en particulier que le contrat prévoit au contraire dans le paragraphe « réalisation » que si l’acheteur n’a pas régularisé la vente, il est tenu d’indemniser le vendeur comme le mandataire en sorte qu’il n’est pas soumis au choix du vendeur d’acter la rupture de la vente ou d’en demander la réalisation forcée. Elle se réfère également en ce sens aux stipulations du bon de commission. Elle fait valoir que cette interprétation revient à la priver définitivement de son indemnisation dès lors que le vendeur a mis fin à son mandat et qu’il a vendu l’immeuble en direct en 2023. Elle indique que la décision est sur ce point contradictoire puisqu’elle lui reproche l’absence de réitération de la vente alors que l’immeuble a été vendu en 2023 directement aux intimés. Elle considère que la clause pénale est applicable indépendamment de la réitération de la vente par acte authentique. Elle objecte n’avoir aucunement dissimulé l’existence de la vente de l’immeuble et ne pas avoir servi d’intermédiaire, sans quoi elle n’aurait aucun préjudice à faire valoir.

Au soutien de sa prétention indemnitaire, elle relève que les intimés ont fait durer la « procédure d’incident » dans une intention dilatoire.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, M. [M] et Mme [U] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance,

Y ajoutant

— condamner la société Toutabitat à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner la société Toutabitat aux entiers dépens.

Sur le fondement des articles 122 et 124 du code de procédure civile et 1103 et 1104 al. 1er du code civil, ils exposent que la demande en justice de la société Toutabitat est irrecevable dès lors que le contrat prévoit que l’action de l’agent immobilier fondée sur la clause « négociation » ne peut être introduite que si le vendeur agit préalablement aux fins de voir déclarer la condition suspensive réalisée. Ils précisent que la clause négociation n’est pas applicable au litige puisqu’elle ne l’est que si la vente s’est réalisée, ce qui n’est pas le cas. Ils ajoutent que pour les mêmes raisons l’irrecevabilité de l’action fondée sur la clause pénale est également encourue et que cette clause doit être déclarée nulle comme ne répondant pas au cadre légal et jurisprudentiel. Ils soutiennent que le bien immobilier a été vendu le 14 juin 2023 par la société Toutabitat, qui ne rapporte pas la preuve qu’il aurait été mis fin à son mandat, de sorte qu’elle ne subit aucun préjudice. Ils estiment que leur « procédure d’incident » n’est pas dilatoire et que seule est réprimé le fait d’agir en justice de manière dilatoire ou abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande en justice de la société Toutabitat

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 124 du même code, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de ces dispositions, les parties à un contrat peuvent librement aménager leur droit d’agir en justice relativement aux contestations nées de ce contrat. Une clause ainsi stipulée constitue une fin de non-recevoir qui s’impose au juge dès lors qu’une partie l’invoque.

En l’espèce, par acte sous-seing privé non daté, M. [C] [M] et Mme [J] [U] ont conclu, par l’intermédiaire de la société Toutabitat, une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] (08), appartenant à la société ED Immo, au prix de 260 000 euros hors frais de notaire, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

En l’absence de réitération de la vente par acte authentique, la société Toutabitat a, par exploits délivrés le 10 novembre 2022, fait assigner M. [M] et Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de les voir principalement condamner solidairement à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire contractuelle et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi.

La société Toutabitat produit au débat ses conclusions au fond de première instance notifiées le 3 juillet 2023 dont il ressort qu’elle demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire contractuelle,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [M] et Mme [U] aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La recevabilité de l’action de la société Toutabitat doit donc s’apprécier au regard des prétentions ainsi rappelées, prises isolément.

La société Touatabitat ne verse au débat que les pages n°1 et 2 de la promesse synallagmatique de vente ne comportant aucune référence aux clauses litigieuses (pièce n°1).

Elle produit cependant le bon de commission daté et signé par M. [M] et Mme [U] le 20 janvier 2021 autorisant le notaire à payer à la société Toutabitat une commission de 15 000 euros le jour de la réitération de la vente par acte authentique (pièce n°2).

La clause intitulée « condition suspensive relative au financement » est stipulée de la manière suivante : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l’acquéreur et dont les caractéristiques ont été définies au paragraphe D ci-avant. Cette condition suspensive est stipulée au seul profit de l’acquéreur ». Il est précisé que la condition suspensive expire le 8 avril 2021 à 18 heures (p.4).

La clause intitulée « non réalisation de la condition suspensive » stipule que « si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai prévu au paragraphe F, sans que ce défaut incombe à l’acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue au paragraphe J, chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre. (') En revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l’acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l’instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l’article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’immobilisation abusive des biens à vendre. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé par cette faute et le séquestre ne pourra se dessaisir des fonds qui lui sont confiés que d’un commun accord entre les parties ou en vertu d’une décision de justice devenue définitive » (p.5).

La clause intitulée « clause pénale » stipule que « en application de la rubrique «réalisation» et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 26 000 euros. De plus, dans l’une et l’autre éventualité, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire, dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique «négociation », l’opération étant définitivement conclue (article 74, décret 72-678 du 20.07.1972) » (p.6).

La clause intitulée « négociation » stipule que « les parties reconnaissent formellement que le mandataire désigné page 1 les a mis en présence et a négocié et rédigé les termes, prix et conditions des présentes.

En conséquence, chacune des parties s’engage à régler audit mandataire, dès que l’opération conclue par son intermédiaire aura été constatée par acte authentique, la rémunération ou partie de rémunération prévue à sa charge, figurant au mandat et indiquée ci-après : (') 15 000 euros » (p.6).

Il y a tout d’abord lieu de relever qu’au-delà de l’argumentation développée par la société Toutabitat, qui se prévaut tantôt de l’application de la clause dite « négociation », tantôt de l’application de la « clause pénale », seuls les vendeurs peuvent invoquer la seconde de ces deux clauses dès lors que celle-ci a été stipulée exclusivement en leur faveur.

En ce qui concerne la clause « négociation », stipulée au profit de la société Toutabitat, il est nécessaire pour déterminer son régime d’application de se référer à la clause pénale qui y renvoie expressément.

Ainsi, la clause pénale prévoit en premier lieu deux options au profit de la partie qui se voit opposer par son cocontractant le refus de réitérer la vente par acte authentique : soit agir en réalisation forcée de la vente, soit prendre acte du refus et invoquer la résolution de la vente.

La clause stipule en deuxième lieu que dans l’une ou l’autre de ces deux hypothèses à savoir, réalisation forcée de la vente ou résolution de la vente, la partie au préjudice de laquelle ce refus est opposé a droit à une indemnité de 26 000 euros.

La clause stipule en dernier lieu que dans l’une ou l’autre de ces deux hypothèses, le mandataire des vendeurs a droit à une indemnité compensant sa perte de rémunération dans les conditions et formes prévues dans la clause « négociation ».

Si la réalisation forcée de la vente ne peut intervenir que par autorité de justice, tel n’est cependant pas le cas de la résolution qui n’est pas nécessairement judiciaire. La clause est sur ce point rédigée de telle manière qu’elle ne fait aucune référence à la résolution judiciaire.

Or, les vendeurs ont en l’occurrence pris acte du refus des acquéreurs de réitérer la vente par acte authentique sans réclamer l’application de la clause pénale stipulée à leur profit, l’immeuble ayant été finalement vendu à d’autres acheteurs le 14 juin 2023 selon les dires des parties.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’action de la société Toutabitat sur le fondement de la clause n’est pas subordonnée à la réitération de la vente par acte authentique et peut être introduite à titre autonome dès lors que les vendeurs ont pris acte du refus des acheteurs. En outre, la prétention indemnitaire fondée sur la résistance abusive et injustifiée de la société Toutabitat n’a pas pour fondement une clause contractuelle, mais la responsabilité civile contractuelle de droit commun, de sorte qu’elle ne peut être déclarée irrecevable par application des clauses du contrat. Il appartiendra donc à la formation de jugement du tribunal judiciaire d’examiner les conditions de fond permettant à la société Toutabitat d’obtenir le paiement de la commission stipulée à son profit, ainsi que les conditions de l’indemnisation complémentaire réclamée, distincte de la commission.

L’ordonnance querellée sera donc infirmée, et statuant à nouveau, la société Toutabitat sera déclarée recevable en sa demande en justice.

II. Sur la prétention indemnitaire de la société Toutabitat pour procédure dilatoire

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une créance de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [M] et Mme [U] ont saisi le juge de la mise en état par conclusions du 14 mai 2023. L’affaire a été appelée une première fois à l’audience d’incidents de la mise en état du 20 juin 2023.La société Toutabitat a sollicité le renvoi à l’audience du 5 septembre 2023 et a notifié ses conclusions responsives sur incident le 3 juillet 2023. M. [M] et Mme [U] ont répliqué par conclusions du 4 septembre 2023. L’affaire a de nouveau été renvoyée à l’audience du 3 octobre 2023 pour les conclusions en réplique de la société Toutabitat, puis de nouveau à la demande de cette dernière, à l’audience 4 novembre 2023. La société Touabitat a notifié ses conclusions en réplique le 19 octobre 2023. L’affaire été renvoyée à l’audience du 5 mars 2024 à la demande de M. [M] et Mme [U], ceux-ci ayant par ailleurs notifié leur troisième jeu de conclusions sur incident la veille de cette audience. La société Toutabitat y a répliqué le 11 septembre 2024. M. [M] et Mme [U] ont répliqué une ultime fois le 16 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience sur incidents de la mise en état du 1er avril 2025.

Il résulte de ces éléments que M. [M] et Mme [U] ont conclu à deux reprises la veille d’une audience d’incidents de la mise en état, les 4 septembre 2023 et 4 mars 2024. Cependant, la société Toutabitat ne rapporte pas la preuve que M. [M] et Mme [U] ont conclu la veille de ces audiences dans un but dilatoire, étant relevé qu’elle n’a pas, de son côté, fait davantage preuve d’une grande diligence.

Il conviendra par conséquent de la débouter de sa prétention indemnitaire pour procédure dilatoire.

III. Sur les prétentions accessoires

M. [M] et Mme [U], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel et aux dépens de la procédure incidente devant le juge de la mise en état.

Condamnés aux dépens, ils seront également condamnés in solidum à verser à la société Toutabitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] et Mme [U] seront en outre déboutés de leur propre prétention fondée sur les mêmes dispositions.

L’ordonnance sera enfin infirmée des chefs condamnant la société Toutabitat aux dépens de l’instance et à la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare la société Toutabitat recevable en sa demande en justice ;

Déboute la société Toutabitat de sa prétention indemnitaire pour procédure abusive, dilatoire et injustifiée ;

Condamne M. [C] [M] et Mme [J] [U] in solidum aux dépens de la procédure incidente devant le juge de la mise en état et de l’instance d’appel ;

Condamne M. [C] [M] et Mme [J] [U] in solidum à verser à la société Toutabitat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [C] [M] et Mme [J] [U] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoie en tant que de besoin la cause et les parties devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières.

Le greffier Le conseiller