R.G : N° RG 25/00136 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTDX

ARRET N°

du 17 février 2026

[A]

[H]

[N]

c/

[X]

[U]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL LE CAB AVOCATS

la SELAS OS AVOCATS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 17 FEVRIER 2026

APPELANTS

d’un jugement rendu le 30 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de CHALONS EN CHAMPAGNE

1°) Monsieur [M] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Maître Alexandrine DE CASTRO BOIA et Maître Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocats au barreau de REIMS

2°) Madame [L] [N] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Alexandrine DE CASTRO BOIA et Maître Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocats au barreau de REIMS

INTIMES

1°) Monsieur [G] [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Marianne SOMMIER-AFARTOUT de la SELAS OS AVOCATS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

2°) Madame [O] [U] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Marianne SOMMIER-AFARTOUT de la SELAS OS AVOCATS, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIERS

Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience publique du 05 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026,

ARRET

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 février 2026 et signé par Monsieur Kevin LECLERE [Localité 3], conseiller, et Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 18 décembre 2020, M. [G] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] ont vendu à M. [M] [H] et à son épouse, Mme [L] [N], une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] (51) au prix de 185 000 euros.

Par courrier du 26 avril 2022, M. et Mme [H] ont informé les vendeurs de l’apparition de différents défauts affectant leur maison depuis le 19 mai 2021 et ont sollicité une diminution du prix de vente du bien de 37 352 euros, correspondant au montant des travaux.

Par courrier du 7 mai 2022, M. et Mme [X] ont refusé de diminuer le prix de vente déclinant toute responsabilité de leur part.

Selon exploits délivrés le 24 novembre 2022, M. et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire du bien sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 janvier 2023, ce juge a fait droit à cette demande et a désigné M. [T] [B] pour procéder à l’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 juillet 2023.

Selon exploits délivrés le 31 août 2023, M. et Mme [H] ont fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 30 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a :

— débouté M. et Mme [H] de leur prétention tendant à la condamnation de M. et Mme [X] à indemniser leur préjudice matériel,

— débouté M. et Mme [H] de leur prétention tendant à la condamnation de M. et Mme [X] à indemniser leur préjudice moral,

— condamné M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [H] aux entiers dépens,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit du jugement.

Par déclaration du 29 janvier 2025, M. et Mme [H] ont interjeté appel du jugement des chefs précités, sauf en ce qu’il a rappelé l’exécution provisoire de plein droit du jugement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 août 2025, M. et Mme [H] demandent à la cour, exclusion faite des moyens énoncés au dispositif, de :

— infirmer le jugement,

— condamner M. et Mme [X] à leur régler la somme principale de 39 962,12 euros avec indexation sur l’indice BT 01 du bâtiment à compter du 27 juillet 2023, date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire au titre de leur préjudice matériel,

— condamner M. et Mme [X] à leur régler la somme de 42 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner M. et Mme [X] à leur régler la somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [X] de leurs prétentions reconventionnelles,

— condamner M. et Mme [X] aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé et le coût du rapport d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs prétentions indemnitaires, ils exposent que la maison est affectée de vices au niveau de la toiture (infiltrations d’eau de pluie et développement de moisissures dû à l’humidité causée par un défaut d’étanchéité) qui sont apparus en mai 2021 au moment des premières pluies. Ils précisent que ces vices n’étaient pas apparents au moment de la vente, en particulier car la toiture avait été bâchée et les murs intérieurs avaient été repeints dans la perspective de la vente. Ils ajoutent qu’à aucun moment les vendeurs ne les ont informés de l’existence de ces vices. Ils ajoutent que l’expert judiciaire a conclu au fait que l’ensemble des vices n’était pas décelable pour un acheteur profane et qu’ils sont antérieurs à la vente.

Contestant l’application de la clause de non-garantie, ils indiquent que les vendeurs connaissaient ces vices puisqu’ils avaient informé un potentiel acheteur de la nécessité d’entreprendre des travaux sur la toiture dans les cinq ans et affirment de façon plus générale qu’ils avaient également connaissance des infiltrations d’eau dans l’immeuble en raison de l’absence d’étanchéité des fenêtres et du développement des moisissures dû à des ponts thermiques après comme avant la vente. Ils relèvent que les travaux de peinture ne sont pas ponctuels mais correspondent à une réfection complète des pièces de la maison en papiers peints et mise en peinture destinées à dissimuler les vices.

Ils chiffrent leur préjudice matériel à la somme de 27 807, 23 euros correspondant au coût des travaux de remise en état évalué par l’expert à laquelle il convient d’ajouter les travaux d’isolation (7 823,09 euros) et de reprise des peintures des chambres et salon du rez-de-chaussée (4 331,80 euros), qui n’ont pu être pris en compte par l’expert du fait de leur transmission tardive et qui ne leur est pas imputable. Ils font toutefois valoir que la nécessité de procéder à ces travaux ne peut pas être remise en cause dans la mesure où l’expert a retenu que les désordres étaient majeurs dans les pièces concernées et que la présence importante de moisissures du fait de l’humidité présentait des risques pour la santé de ses occupants. Ils évaluent leur préjudice de jouissance à la somme de 1 000 euros par mois entre mai 2021 et octobre 2024, soit 42 000 euros précisant que l’expert judiciaire a indiqué que les chambres du rez-de-chaussée ne pouvaient pas être occupées du fait de la présence de moisissures.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2025, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

— débouter M. et Mme [H] de leurs prétentions,

— confirmer le jugement,

— condamner M. et Mme [H] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance.

En défense, ils soutiennent sur le fondement de l’article 1641 du code civil que les acheteurs ne rapportent pas la preuve des conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés. Tout d’abord, ils indiquent que les fissures au niveau des fenêtres, ainsi que la vétusté des fenêtres en bois et du châssis vitré étaient visibles de sorte qu’ils ne peuvent constitués des vices cachés. En outre, ils estiment que les autres désordres ne peuvent pas davantage être considérés comme des vices cachés dès lors que les acheteurs ont visité le bien à deux reprises en présence de l’agent immobilier et qu’ils n’ont pas sollicité la présence de sachants avant la vente. Ils précisent que la vétusté de la façade avant et de la toiture était parfaitement visible et que l’acte de vente mentionne que les vendeurs ont confirmé avoir pris connaissance de l’état général de la maison par les visites effectuées. Ensuite, ils font valoir qu’ils ne démontrent pas l’antériorité des vices estimant que les constatations de l’expert ne sont corroborées par aucun autre élément concret, qu’ils n’ont jamais constaté la présence de moisissures dans les chambres lorsqu’ils occupaient le bien et que s’ils l’avaient constatée, ils y auraient mis un terme. Enfin, ils relèvent que les vices constatés sont mineurs et sans gravité, et que le premier juge a dénaturé le rapport d’expertise judiciaire pour caractériser les vices cachés.

Sur le fondement de l’article 1643 du code civil, ils opposent la clause de non-garantie contenue dans l’acte de vente et indiquent que celle-ci ne peut pas être écartée dans la mesure où il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance du vice. Ils affirment sur ce point que les travaux de peinture et d’isolation de la toiture n’ont pas été effectués pour dissimuler les vices, mais pour embellir le bien en vue de la vente.

Sur le fondement des articles 1644, 1645 et 1240 du code civil, ils exposent qu’un coefficient de vétusté doit être appliqué s’agissant des travaux de réfection de la toiture dès lors que le prix de vente a été déterminé en considération de l’état de la façade et de la toiture, et que le problème de revêtement de la façade n’est responsable que d’une partie des moisissures ; que la vétusté de la fenêtre en bois et du châssis vitré ne peut donner lieu à réparation dans la mesure où ce désordre était visible à l''il nu ; que les travaux de dépose de l’isolation de la toiture n’est pas chiffré, ni validé par l’expert et doivent être écartés. Ils ajoutent que le montant du préjudice de jouissance réclamé est exorbitant et non justifié compte tenu du fait qu’ils n’ont jamais cessé de vivre dans la maison, mais aussi de l’emplacement et de l’état du bien.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 5 janvier suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur l’action estimatoire des époux [H]

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 ajoute que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par conséquent, la mise en 'uvre de la garantie édictée par ces dispositions suppose de rapporter la preuve que :

— le vice est inhérent à la chose

— le vice qui affecte la chose a une origine antérieure à la vente,

— le vice qui affecte la chose n’est pas apparent au moment de la vente,

— le vice compromet l’usage de la chose ou en diminue l’usage.

Lorsqu’il agit sur le fondement de la garantie des vice cachés, l’acheteur dispose d’une option consistant soit à demander la résolution de la vente (action rédhibitoire), soit une diminution du prix de vente (action estimatoire).

L’article 1627 du même code précise néanmoins que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que les parties à un contrat peuvent stipuler une clause de non recours. Une telle clause constitue une fin de non-recevoir de nature contractuelle qui s’impose au juge dès lors qu’une partie l’invoque.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « les infiltrations se limitent à la toiture, aux fenêtres, à la porte de garage et aux murs de la chaufferie et du garage ».

En ce qui concerne l’antériorité des désordres relevés, l’expert indique que :

« a) la non étanchéité des fenêtres : le désordre était antérieur à la vente

b) les infiltrations dans le sous-sol : les désordres étaient antérieurs à la vente

c) les infiltrations du garage en sous-sol : les désordres étaient antérieurs à la vente

d ) l’infiltration dans le local chaufferie : les désordres étaient antérieurs à la vente

e) les infiltrations au travers de la toiture : les désordres étaient antérieurs à la vente

f) la présence de moisissures dans la chambre parentale, la chambre d’amis et la chambre de la fille : les désordres étaient antérieurs à la vente » (pièce appelants n°31).

En ce qui concerne la visibilité des désordres avant l’achat, l’expert indique que :

« – la non étanchéité des fenêtres : les malfaçons n’étaient pas visibles pour des profanes du bâtiment, seules les fissures pouvaient être décelées visuellement.

— les infiltrations dans le sous-sol : les désordres n’étaient pas visibles par des profanes du bâtiment,

— les infiltrations du garage en sous-sol : seul l’usage et la survenance de pluies importantes pouvaient permettre de constater l’absence de gestion des eaux pluviales. Ces non-façons n’étaient pas visibles par des profanes du bâtiment.

— les infiltrations aux travers de la toiture : les désordres n’étaient pas visibles par des profanes du bâtiment, hormis la vétusté de la fenêtre bois et du châssis vitré.

— la présence de moisissures dans la chambre parentale, la chambre d’amis et la chambre de la fille : les malfaçons de façade et les ponts thermiques n’étaient pas visibles par des profanes du bâtiment.

La mise en peinture avant la vente a permis de réduire le constat visuel des ponts thermiques aux non sachants » (même pièce, p. 29).

En ce qui concerne la gravité des désordres, l’expert relève que :

« a) la non étanchéité des fenêtres : les désordres sont mineurs et peuvent faire l’objet de travaux réparatoires localisés.

b) les infiltrations dans le sous-sol : les désordres sont mineurs et peuvent faire l’objet de travaux réparatoires localisés.

c) les infiltrations du garage en sous-sol : les désordres sont mineurs et peuvent faire l’objet de travaux réparatoires localisés.

d ) l’infiltration dans le local chaufferie : les désordres sont mineurs et peuvent faire l’objet de travaux réparatoires localisés.

e) les infiltrations au travers de la toiture : les désordres sont mineurs et peuvent faire l’objet de travaux réparatoires localisés.

f) la présence de moisissures dans la chambre parentale, la chambre d’amis et la chambre de la fille : les désordres sont majeurs et ne peuvent pas faire l’objet de travaux réparatoires localisés, mais généralisés aux façades et à l’isolement thermique totale des combles.

De la présence des désordres susnommés, et des risques pour la santé des occupants (présence importante de moisissures), cet immeuble est impropre à sa destination » (même pièce p. 30).

Il résulte de ce qui précède que seules répondent aux conditions du vice caché posées par l’article 1641 du code civil les moisissures identifiées dans les différentes chambres de la maison dans la mesure où elles seules rendent le bien impropre à son usage d’habitation ou en diminue l’usage du fait des risques sanitaires auxquels sont exposés ses occupants.

En revanche, comme l’a très exactement retenu le premier juge, et sans d’ailleurs dénaturer le rapport d’expertise, la présence de moisissures n’est pas le vice caché en lui-même, mais la conséquence d’un défaut d’étanchéité des fenêtres, provoquant des infiltrations d’eau, ainsi que la conséquence des ponts thermiques dus au défaut d’étanchéité du revêtement mural de la façade externe (présence de craquelures), responsables de la condensation qui s’accumule sur les murs intérieurs de la maison.

Dès lors, contrairement aux constatations de l’expert, il doit être considéré que le défaut d’étanchéité des fenêtres et du revêtement mural de la façade externe est un défaut majeur constitutif d’un vice caché.

Cependant, il est stipulé à l’acte authentique de vente une clause intitulée « Etat du bien » ainsi libellée :

« l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient connus du vendeur » (pièce appelants n°2, p. 7).

Pour démontrer que les vendeurs avaient connaissance des vices cachés, M. et Mme [H] produisent aux débats un échange de messages téléphoniques entre M. [H] et M. [I] [F] du 27 juin 2022 comme suit :

Message de M. [H] :

« Mes respects mon adjudant-chef

Concernant le problème de toiture vous m’aviez dit que M. [X] vous avez informé qu’un changement de toiture était nécessaire mais c’était avant la signature du compromis de vente '

Respectueusement,

CCH [H] »

Réponse de M. [F] :

« Oui, et c’était à prévoir sur les 5 prochaines années, au moment des visites il n’y avait que quelques tuiles gelées et visibles de l’extérieur » (pièce n°18).

Si la teneur de cet échange démontre que M. [X] avait informé M. [F] de la nécessité de refaire la toiture dans les cinq ans, il n’en ressort pas pour autant qu’à la date à laquelle ces derniers sont entrés en pourparlers, qui d’ailleurs n’est pas précisée, M. [X] avait connaissance d’une fuite émanant de la toiture.

Surtout, l’expert judiciaire ne relève pas de défaut majeur d’étanchéité de la toiture, ni même n’impute la présence d’infiltrations d’eau et de moisissures dans les chambres à un défaut de la toiture. Il relève simplement que la présence de quelques traces de moisissure dans le couloir du rez-de-chaussée est due à un pont thermique présent entre les combles non aménagés, et non pourvus de chauffage, et le plafond chauffé. Or, le non-aménagement des combles n’a pas été dénombré parmi les désordres affectant l’immeuble par l’expert et ne saurait en toute hypothèse être caractérisé comme un vice caché dès lors qu’il est parfaitement visible pour tout un chacun.

Les appelants, au-delà de leurs affirmations, contestées par les intimés, ne rapportent pas la preuve que les vendeurs avaient connaissance du défaut d’étanchéité des fenêtres. Sur ce point, l’expert judiciaire a relevé que ce défaut n’était pas visible pour un profane, ce qui vaut tant pour les acheteurs que pour les vendeurs.

Il ne peut davantage se déduire de la mise en peinture du bien une volonté délibérée des vendeurs de dissimuler les moisissures affectant le bien qu’ils envisageaient de vendre, d’autant que les vendeurs expliquent avoir réalisé des travaux destinés à en améliorer l’aspect esthétique en vue de sa vente.

Il s’ensuit que les appelants échouent à rapporter la preuve que les vendeurs avaient connaissance, au moment de la vente, du défaut d’étanchéité des fenêtres.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fait application de la clause de non-garantie.

Le jugement sera, dans les limites de l’objet de l’appel, confirmé des chefs déboutant M. et Mme [H] de leur prétentions au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance.

II. Sur les prétentions accessoires

M. et Mme [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel.

Condamnés aux dépens, ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Ils seront en outre déboutés de leur propre prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera enfin confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [H] et Mme [L] [N] épouse [H] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne M. [M] [H] et Mme [L] [N] épouse [H] in solidum à verser à M. [G] [X] et Mme [O] [U] épouse [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [M] [H] et Mme [L] [N] épouse [H] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller