R.G. : N° RG 25/00957 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FVD4

ARRÊT N°

du : 10 mars 2026

SP

Formule exécutoire le :

à :

M^e Jean-emmanuel ROBERT

la SELARL FOSSIER NOURDIN

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 10 MARS 2026

APPELANTES

d’une ordonnance de référé rendue le 07 mai 2025 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 24/00478)

1°) S.C.I. Le Baron, immatriculée au registre de commerce et des société de [Localité 1] sous le numéro 444.254.353, ayant son siège sociale

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

2°) S.C.I. CLÉMENT, immatriculée au registre de commerce et des société de [Localité 1] sous le numéro 379.007.453, agissant poursuite et diligences de ses représentants, ayant son siège sociale

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Jean-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

3°) S.A.S. CS [Localité 1] immatriculée au registre de commerce et des société de [Localité 1] sous le numéro 908.663.784, agissant poursuite et diligences de ses représentants, ayant son siège sociale

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Jean-emmanuel ROBERT, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE

1°) S.C.I. VESLE IMMO, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Localité 1] sous le numéro 538.862.863, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux ayant son siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Maître Chéryl FOSSIER-VOGT de la SELARL FOSSIER NOURDIN, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Madame Sandrine PILON, conseillère, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIERS D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier, lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffière placée lors de la mise à disposition,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Vesle Immo est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], constitué d’appartements et d’un local commercial au rez-de-chaussée.

L’arrière de cet immeuble est contigu avec l’immeuble situé [Adresse 2], dont la SCI Clément est nue-propriétaire, et la SCI Le Baron usufruitière temporaire. Ce dernier comprend un local à usage commercial en rez-de-chaussée, exploité depuis 2021 par la société CS [Localité 1] sous l’enseigne « Chicken Street », qui propose une restauration rapide.

Se plaignant de nuisances olfactives et sonores en provenance du local exploité par la SAS CS [Localité 1], la SCI Vesle Immo a fait assigner la SCI Le Baron devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, afin qu’il lui soit enjoint d’enlever le dispositif d’extraction d’air, ainsi que l’accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo qu’elle a créée sans son consentement et qu’elle soit condamnée à lui verser une provision sur dommages intérêts.

Les sociétés Clément (nue-propriétaire) et CS [Localité 1] (locataire) sont intervenues volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 7 mai 2025, le juge des référés a :

— Reçu l’intervention de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1],

— Enjoint à la SCI Le Baron, à la SCI Clément et à la SAS CS [Localité 1], in solidum, de faire procéder dans les trente jours à compter de la signification de l’ordonnance, à l’enlèvement du dispositif d’extraction d’air de l’établissement Chicken Street [Adresse 2] à [Localité 1] objet du litige ainsi que de l’accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo créé sans le consentement de cette dernière, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à charge pour la SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] de justifier de l’exécution des travaux réalisés,

— Rejeté la demande de provision formée par la SCI Vesle Immo,

— Débouté la SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] de leur demande d’expertise et de leurs autres demandes,

— Condamné la SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] in solidum à payer à la SCI Vesle Immo une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de l’instance,

— Rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

La SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 1er juillet 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2026, la SCI Le Baron, la SAS CS [Localité 1] et la SCI Clément demandent à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle :

* Enjoint à la SCI Le Baron, à la SCI Clément et à la SAS CS [Localité 1], in solidum, de faire procéder dans les trente jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à l’enlèvement du dispositif d’extraction d’air de l’établissement Chicken Street [Adresse 2] à [Localité 1] objet du litige ainsi que de l’accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo créé sans le consentement de cette dernière, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à charge pour la SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] de justifier de l’exécution des travaux réalisés,

* Déboute la SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] de leur demande d’expertise et de leurs autres demandes,

* Condamne la SCI Le Baron, la SCI Clément et la SAS CS [Localité 1] in solidum à payer à la SCI Vesle Immo une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de l’instance,

— La confirmer pour le surplus,

Statuant de nouveau,

— Débouter la SCI Vesle Immo de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner la SCI Vesle Immo à payer à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elles contestent la valeur probante du procès-verbal de constat produit par la SCI Vesle Immo, notamment quant à la distance séparant l’installation d’extraction des fumées avec l’une des ouvertures de l’immeuble de la SCI Vesle Immo, quant à la mesure du bruit émanant de l’installation litigieuse au regard des dispositions des articles R1334-31 à R1334-33 du code de la santé publique.

Elles invoquent en outre la présence sur l’immeuble de la SCI Vesle Immo et sur un bâtiment voisin de plusieurs sorties de tuyaux qui ne respectent pas le règlement sanitaire et d’un extracteur de fumée.

Elles estiment dès lors que la SCI Vesle Immo est totalement défaillante dans la preuve qui lui incombe de l’existence d’un trouble manifestement illicite lié à l’implantation et au fonctionnement de la gaine d’extraction des fumées desservant leur immeuble.

Elles ajoutent qu’elles ont fait faire des travaux et que la sortie d’extraction a été décalée de plus de 5 mètres, puis qu’elle a sollicité un commissaire de justice aux fins de constat et que celui-ci indique que l’installation respecte les distances réglementaires et qu’il a mis en évidence l’absence d’odeur particulière et/ou de bruit anormal.

En réponse aux moyens développés par la SCI Vesle Immo, elles font valoir que l’existence d’un trouble manifestement illicite ne peut être établi à travers des extrapolations et qu’il ne relève pas de la compétence du juge des référés de statuer sur la régularité des travaux au regard des règles d’urbanisme.

Elles estiment que la SCI Vesle Immo est défaillante dans la preuve qui lui incombe de démontrer qu’il existerait encore à ce jour un trouble manifestement illicite liée à la gaine d’extraction des fumées.

S’agissant de l’échelle de secours, elles indiquent avoir fait supprimer la porte d’accès au toit terrasse de l’immeuble de la SCI Vesle Immo.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 décembre 2025, la SCI Vesle Immo demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance, sauf en ce qu’elle rejette sa demande de provision et limite à 100 euros par jour de retard l’astreinte dont est assortie l’injonction alors qu’il était sollicité une astreinte de 200 euros par jour de retard,

Statuant à nouveau,

— Assortir l’injonction de la SCI Le Baron, de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1], in solidum, de faire procéder à l’enlèvement du dispositif d’extraction d’aire de l’établissement Chicken Street [Adresse 2] à [Localité 1] objet du litige ainsi que de l’accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, à charge pour la SCI Le Baron, de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1] de justifier de l’exécution des travaux réalisés,

— Condamner la SCI Le Baron, de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1], in solidum, à lui payer une provision de 3 000 euros sur dommages intérêts,

— Débouter la SCI Le Baron, de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1] de leurs demandes plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— Condamner la SCI Le Baron, de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1], in solidum, à lui payer une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Condamner la SCI Le Baron, de la SCI Clément et de la SAS CS [Localité 1], in solidum, aux entiers dépens de l’instance,

— Rappeler l’exécution provisoire de droit des ordonnances de référé.

Elle soutient que le dispositif d’extraction litigieux a été implanté en méconnaissance des prescriptions du règlement sanitaire départemental en ce qu’il est implanté trop près de son immeuble.

Elle affirme que cette trop grande proximité a des conséquences sur l’habitabilité de son immeuble, les habitant subissant d’importantes nuisances olfactives et sonores, constatées par un commissaire de justice et constitutives d’un trouble anormal du voisinage.

Elle ajoute que la preuve contraire des constatations du commissaire de justice n’est pas rapportée par les appelantes.

La SCI Vesle Immo affirme que les travaux allégués par les appelantes ont été réalisés en totale violation des règles en vigueur, ces dernières ne produisant ni un agrément du service municipal d’hygiène, ni l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation desdits travaux en toiture. Elle en conclut que l’extraction modifiée peut à tout moment se voir interdire par les services de l’urbanisme et le service municipal d’hygiène et que les appelantes seraient tentées de repositionner immédiatement la gaine en contrebas avec des nuisances incontestables pour le voisinage.

Elle estime par ailleurs que les travaux réalisés par les appelantes sur l’échelle de secours n’a pas permis de supprimer l’accès ni le risque afférent dès lors qu’il est encore permis à toute personne qui le souhaite de se hisser sur le toit voisin.

Elle justifie sa demande d’astreinte à hauteur de 200 euros par jour de retard par l’ancienneté du litige et celle en paiement d’une provision par l’altération de son image en sa qualité de bailleresse eu égard à l’incommodité des logements mis à disposition.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2026, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée le 19 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que si les sociétés appelantes sollicitent l’infirmation du chef de l’ordonnance les déboutant de leur demande d’expertise, aucune partie ne maintient de demande en ce sens à hauteur d’appel. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

* Sur la demande de retrait du dispositif d’extraction d’air

La SCI Vesle Immo fait valoir en premier lieu que le règlement sanitaire départemental de la Marne prévoit en son article 63.1 que l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre ou de toute prise d’air neuf sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible.

Le procès-verbal de constat produit par la SCI Vesle Immo, daté du 26 septembre 2024 mentionne une distance de 6.37 mètres entre l’évacuation litigieuse et le tableau gauche de l’une des fenêtres de l’immeuble de cette dernière.

Le commissaire de justice auteur du procès-verbal précité indique en outre avoir constaté une odeur de friture dans plusieurs pièces du même immeuble, dont une chambre située à 10.38 mètres de l’extracteur.

Il a par ailleurs relevé, dans l’une des pièces de cet immeuble, fenêtre fermée, sans bruit parasite dans l’appartement, un minimum de 34.4 dB et, fenêtre ouverte, un minimum de 51.7 dB.

Ces faits sont de nature à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite, mais depuis lors, la société CS [Localité 1] a fait réaliser des travaux sur le conduit d’extraction, dont elle justifie par une facture de la SARL Batinet datée du 15 juillet 2025.

Elle produit elle-même un procès-verbal de constat, dressé par un huissier de justice le 16 octobre 2025, dont il résulte que la tourelle d’extraction a été remontée, d’au moins 5 mètres, sur la partie la plus haute de la toiture afin de l’éloigner de l’immeuble voisin et qu’elle se trouve désormais sur l’autre versant de la toiture. La distance entre la fenêtre de l’immeuble de la SCI Vesle Immo qui était, avant les travaux, la plus proche de l’extracteur, est mesurée par l’huissier à 12 mètres environ. La fenêtre qui est désormais la plus proche de l’installation litigieuse se trouve quant à elle à 10.60 mètres environ.

Par ailleurs, l’huissier de justice indique qu’il ne constate pas d’odeurs particulières à l’extérieur, de chaque côté de l’immeuble et qu’il ne sent des odeurs de friterie que lorsqu’il est positionné à côté de la sortie de l’extracteur pour ses mesures et sans constater qu’elles soient fortes.

Il ajoute que l’extracteur émet un bruit de soufflerie régulier, qu’il ne juge pas particulièrement fort et dérangeant. Il précise qu’il ne dispose pas d’appareil de mesure mais constate que le bruit émis n’a rien d’anormal surtout en zone urbaine.

Il convient de relever, en tout état de cause, que les travaux réalisés ont porté, notamment, sur l’installation d’un kit acoustique.

Dans ces conditions, la preuve n’est pas rapportée par la SCI Vesle Immo que la non-conformité de l’installation au règlement sanitaire départemental, ainsi que l’existence de troubles du voisinage résultant de l’émission de bruits et d’odeurs persistent après les travaux que la société CS [Localité 1] a fait réaliser.

La SCI Vesle Immo argue qu’à hauteur d’appel, les appelantes ne justifient pas de la conformité de la nouvelle extraction au regard des règles d’urbanisme, mais c’est à elle qu’il appartient d’établir l’absence éventuelle de conformité, ce qui ne saurait uniquement se déduire de l’opposition des services municipaux à un précédent projet présenté par la société CS [Localité 1] en 2024, dont il n’est pas possible compte tenu des éléments présentés par les parties, de déterminer s’il est identique à celui qui a finalement été réalisé.

Il n’est donc pas justifié de la persistance d’un trouble manifestement illicite après la réalisation des travaux sur le système d’extraction des fumées.

La SCI Vesle Immo doit donc être déboutée de sa demande d’enlèvement de ce dispositif, l’ordonnance devant être infirmée de ce chef.

* Sur la demande d’enlèvement de l’accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo

Le commissaire de justice auteur du procès-verbal de constat du 26 septembre 2024 produit par la SCI Vesle Immo fait état de la présence, sur l’arrière du bâtiment où est situé l’extracteur dont il a été précédemment question, d’une issue de secours en aluminium, qui comporte une porte donnant accès directement à la toiture de l’immeuble de la SCI Vesle Immo. La présence d’une telle porte constitue un trouble manifestement illicite, dès lors que la SCI Vesle Immo indique ne pas avoir autorisé l’accès au toit de son immeuble, dont le revêtement n’est en outre pas adapté pour supporter des passages réguliers en raison de sa fragilité.

Cependant, le procès-verbal de constat d’huissier produit par les appelantes, établi le 16 octobre 2025, indique que l’échelle verticale de sécurité en aluminium située à l’arrière de l’immeuble de ces dernières ne présente plus d’accès à la toiture terrasse du bâtiment voisin et que la porte constatée par le commissaire de justice dans le procès-verbal précité a été démontée.

Il n’est donc pas démontré, en dépit des affirmations de la SCI Vesle Immo, que cette installation permet encore l’accès au toit terrasse de son immeuble.

En l’absence de démonstration de la persistance d’un trouble manifestement illicite après le démontage de la porte, la demande de retrait d’un accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo, dont l’existence n’est pas établie, doit être rejetée. L’ordonnance de référé sera donc également infirmée sur ce point.

*Sur la demande de provision

La SCI Vesle Immo ne procède que par affirmation et ne justifie pas du préjudice d’image qu’elle invoque en sa qualité de bailleresse eu égard à l’incommodité des logements qu’elle donne à la location.

Sa demande de provision se heurte donc à une contestation sérieuse et l’ordonnance de référé sera confirmée en ce qu’elle la rejette.

* Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

La SCI Vesle Immo, qui succombe en appel, supportera la charge des dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera par conséquent rejetée.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande des sociétés CS [Localité 1], Le Baron et Clément en paiement au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Vu l’évolution du litige,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle déboute les sociétés Le Baron, Clément et CS [Localité 1] de leur demande d’expertise, déboute la SCI Vesle Immo de sa demande de provision et du chef des dépens et frais irrépétibles de première instance,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la SCI Vesle Immo de ses demandes aux fins de retrait du dispositif d’extraction d’air de l’établissement Chicken Street situé [Adresse 2] à [Localité 1] et de l’accès au toit de l’immeuble de la SCI Vesle Immo,

Condamne la SCI Vesle Immo aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes en paiement présentées au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Le greffier La présidente de chambre