Cour d'appel de Lyon, 6e chambre, 15 mai 2025, n° 23/09365

TGI 27 novembre 2023

CA Lyon
Confirmation 15 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des modalités d'attribution du lot
La cour a jugé que cette demande ne constituait pas une prétention mais un moyen à l'appui d'une autre demande.
Accepté
Caducité des offres d'achat
La cour a reconnu que les offres d'achat étaient caduques en raison de la non-libération de la loge par Mme [R] dans les délais impartis.
Rejeté
Droit à une nouvelle procédure d'appel d'offres
La cour a estimé que Mme [R] avait intérêt à agir, mais a rejeté la demande en raison de l'irrégularité de la procédure initiale.
Rejeté
Préjudice lié à la perte de chance d'acquérir le lot
La cour a jugé que le préjudice n'était pas justifié en raison de la caducité des offres.
Rejeté
Préjudice moral subi
La cour a estimé que le préjudice moral n'était pas établi.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande en raison de la décision sur les autres demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 6e ch., 15 mai 2025, n° 23/09365
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	23/09365
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 27 novembre 2023, N° 23/00115
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Quitterie DUBOUIS-BONNEFONDPascale GUILLAUD-CIZAIRESara MALDERAColette CHAZELLEPhilippe NOUVELLETEmmanuelle BAUFUME
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLETBAUFUME ET SOURBEBERTHELON GALLONE & ASSOCIESCHAZELLE AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires, son syndic en exercice la société FONCIA [ Localité 9 ] dont le siège social est sis [ Adresse 3 ], Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ], S.A.S. FONCIA [ Localité 9 ]

Texte intégral

N° RG 23/09365 – N° Portalis DBVX-V-B7H-PLKI

ordonnance du juge de la mise en état du du tribunal judiciaire

de LYON

du 27 novembre 2023

RG : 23/00115

S.A.S. FONCIA [Localité 9]

Syndicat des copropriétaires

[H]

[R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6ème Chambre

ARRET DU 15 Mai 2025

APPELANTES :

S.A.S. FONCIA [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

assistée de M^e Pascale GUILLAUD-CIZAIRE, avocat au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 9] dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 875

INTIMEES :

Mme [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Emmanuelle BAUFUME de la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocat au barreau de LYON, toque : 1547

assistée de M^e Quitterie DUBOUIS-BONNEFOND de la SELARL BERTHELON GALLONE & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Mme [L] [R]

née le 14 Décembre 1942 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sara MALDERA, avocat au barreau de LYON, toque : 3111

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 11 Mars 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Mars 2025

Date de mise à disposition : 15 Mai 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Joëlle DOAT, présidente

— Evelyne ALLAIS, conseillère

— Stéphanie ROBIN, conseillère

assistées pendant les débats de Cécile NONIN, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Joëlle DOAT, présidente, et par Cécile NONIN, greffière, à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES:

Par actes d’huissier de justice du 4 janvier 2023, Mme [L] [R] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lyon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (le Syndicat des Copropriétaires), la société Foncia [Localité 9] et Mme [E] [H] aux fins de voir:

à titre principal,

— constater l’irrégularité de la procédure d’offre d’achat de la loge sise [Adresse 2] et constituant le lot n°37, mise en oeuvre par le Syndicat des Copropriétaires,

— constater la caducité des offres d’achat portant sur l’acquisition du lot n°37, émises par Mme [H] et elle-même,

— constater la caducité de la promesse de vente signée le 15 septembre 2022 entre le Syndicat des Copropriétaires et Mme [H],

— condamner le Syndicat des Copropriétaires à procéder à une nouvelle procédure d’appel d’offres pour la vente du lot n°37, telle que votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022, avec sa participation à ladite procédure,

à titre subsidiaire,

— condamner la société Foncia [Localité 9] à lui verser les sommes suivantes:

15.000 euros en réparation de son préjudice, lié à la perte de chance d’avoir pu acquérir le lot n°37,

10.000 euros en réparation de son préjudice moral,

en tout état de cause,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires, la société Foncia [Localité 9] et Mme [H] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires, la société Foncia [Localité 9] et Mme [H] aux entiers dépens,

Le Syndicat des Copropriétaires a saisi le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer la demande de Mme [R] irrecevable pour défaut d’intérêt et qualité à agir.

Mme [H] a soulevé à titre principal la nullité de l’assignation à son égard et à titre subsidiaire, la même fin de non-recevoir que le Syndicat des Copropriétaires.

La société Foncia [Localité 9] a conclu également à l’irrecevabilité de la demande de Mme [R] pour défaut d’intérêt et qualité à agir de Mme [R].

Mme [R] a conclu au rejet des prétentions du Syndicat des Copropriétaires, de la société Foncia [Localité 9] et de Mme [H].

Par ordonnance du 27 novembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lyon a:

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation de Mme [H],

— rejeté l’exception d’irrecevabilité présentée par le Syndicat des Copropriétaires, la société Foncia et Mme [H] pour cause d’absence d’intérêt à agir au succès d’une prétention,

— condamné in solidum le Syndicat des Copropriétaires, la société Foncia et Mme [H] à verser à Mme [R] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 19 février 2024 pour conclusions au fond des défendeurs,

— rappelé que les conclusions et messages notifiés par RPVA devraient l’être au plus tard le 14 février 2024 à minuit, à peine de rejet.

Par déclarations respectives des 15 et 19 décembre 2023, la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Les procédures d’appel n°23/09436 et n°23/09365 ont été jointes pour être suivies sous ce dernier numéro par ordonnance de la présidente de cette chambre du 9 janvier 2024. L’affaire a été fixée d’office à l’audience du 18 mars 2025 par ordonnance de la même présidente du 11 janvier 2024 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 9 février 2024, la société Foncia demande à la Cour de:

— infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable l’intégralité des demandes de Mme [R] telles que formulées à son encontre,

— déclarer l’instance engagée par Mme [R] à son encontre éteinte,

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires demande à la Cour de:

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté son exception d’irrecevabilité et l’a condamnée in solidum à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

'-juger irrecevables les demandes tendant à faire « constater » ne constituent pas des prétentions et ne saisissent pas le tribunal,'

— juger irrecevables les demandes principales de Mme [R] faute d’intérêt et qualité à agir,

— débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes principales,

— rejeter toutes demandes contraires,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec recouvrement direct au profit de la SCP Chazelle, Avocats,

— condamner Mme [R] à la somme de 5.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 1er mars 2024, Mme [H] demande à la Cour de:

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

à titre principal :

— prononcer la nullité de l’assignation de Mme [R] à son encontre,

à titre subsidiaire :

— juger irrecevable l’action de Mme [R] à son encontre pour défaut d’intérêt à agir,

en toute hypothèse :

— rejeter toutes les demandes de Mme [R],

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Mme [R] aux entiers dépens d’instance.

Dans ses conclusions notifiées le 6 mars 2024, Mme [R] demande à la Cour de:

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires, Mme [H] et la société Foncia de leurs demandes,

— condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires, Mme [H] et la société Foncia à verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires, Mme [H] et la société Foncia aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties aux conclusions écrites susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION:

Il ressort des explications des parties et des pièces versées aux débats que:

— Mme [R], employée depuis 1993 en qualité de gardienne de l’immeuble sis [Adresse 2], a informé la société Foncia de ce qu’elle prendrait sa retraite le 1er janvier 2023,

— suivant procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2022, le Syndicat des Copropriétaires a décidé de céder le lot n°37, correspondant à la loge dont Mme [R] avait la jouissance, et a fixé les modalités d’attribution de ce lot; il a notamment donné privilège aux copropriétaires ainsi qu’à Mme [R], intuitu personae, pour l’attribution de ce lot, en leur permettant de manifester leur volonté d’acquérir celui-ci par une offre d’achat au prix minimum de 165.000 euros net vendeur, reçue le 22 août 2022 au plus tard,

— l’offre d’achat émise le 26 juillet 2022 par Mme [H] a été privilégiée sur celle faite le 8 août 2022 par Mme [R], de telle sorte que par acte notarié du 15 septembre 2022, une promesse unilatérale de vente du lot n°37 a été consentie par le Syndicat des Copropriétaires à Mme [H],

— les offres d’achat de Mmes [H] et [R] n’étaient valables que pour une durée limitée, soit jusqu’au 30 septembre 2022 pour Mme [H] et jusqu’au 31 octobre 2022 pour Mme [R]; la promesse unilatérale de vente du 15 septembre 2022 était soumise à la condition suspensive de libération de la loge de la gardienne le 31 décembre 2022 au plus tard; toutefois, Mme [R] n’a quitté les lieux que le 16 janvier 2023.

sur la validité de l’assignation délivrée le 4 janvier 2023 à Mme [H] :

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation en justice contient à peine de nullité un exposé des moyens en fait et en droit.

Mme [H] fait valoir que:

— Mme [R] l’a mise en cause sans former de demande à son encontre, à l’exception de sa demande de condamnation solidaire avec la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— Mme [R] ne précise pas le fondement juridique de sa mise en cause,

Mme [R] réplique que:

— l’assignation mentionne qu’elle sollicite de voir constater la caducité de l’appel d’offre de Mme [H], de la promesse de vente signée entre le Syndicat des Copropriétaires et Mme [H] et de voir recommencer la procédure d’appel d’offres votée par l’assemblée générale des copropriétaires, de telle sorte que Mme [H] est bien intéressée à la procédure,

— l’assignation délivrée à Mme [H] suffit à ce que le jugement lui soit rendu commun et opposable.

Il ressort de la lecture de l’assignation du 4 janvier 2023 que les demandes de Mme [R] sont fondées à titre principal sur le non respect des modalités d’attribution du lot n°37 fixées par la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022 et à titre subsidiaire sur la responsabilité délictuelle du syndic. Par ailleurs, les demandes de Mme [R] tendant à faire constater la caducité de l’offre d’achat de Mme [H] ainsi que de la promesse de vente signée le 15 septembre 2022 entre le Syndicat des Copropriétaires et Mme [H] sont constitutives de prétentions à l’égard de cette dernière, dès lors que ces demandes ont pour objet de voir statuer sur la validité d’actes juridiques signés par l’intéressée.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que l’assignation litigieuse contenait un exposé des moyens de droit à l’appui des demandes de Mme [R]. L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Mme [H] sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile.

sur la recevabilité des demandes de Mme [R]:

quant aux demandes tendant à faire constater:

Mme [R] demande au tribunal judiciaire de Lyon de :

— constater l’irrégularité de la procédure d’offre d’achat de la loge sise [Adresse 2] et constituant le lot n°37, mise en oeuvre par le Syndicat des Copropriétaires,

— constater la caducité des offres d’achat portant sur l’acquisition du lot n°37, émises par Mme [H] et elle-même,

— constater la caducité de la promesse de vente signée le 15 septembre 2022 entre le Syndicat des Copropriétaires et Mme [H].

Dans le cadre de l’examen de la validité de l’assignation délivrée à Mme [H], la Cour a dit que les demandes de Mme [R] afin de faire constater la caducité de l’offre d’achat portant sur l’acquisition du lot n°37 émise par Mme [H] ainsi que de la promesse de vente signée le 15 septembre 2022 entre le Syndicat des Copropriétaires et Mme [H] étaient des prétentions à l’égard de celle-ci. Il en est de même de la demande tendant à faire constater la caducité de l’offre d’achat portant sur l’acquisition du lot n°37 émise par Mme [R], dès lors que cette demande a également pour objet de voir statuer sur la validité d’un acte juridique. Le tribunal judiciaire de Lyon est donc saisi de ces demandes, contrairement à ce que soutiennent la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires.

En revanche, la demande de Mme [R] afin de faire constater l’irrégularité de la procédure d’offre d’achat de la loge sise [Adresse 2] et constituant le lot n°37, mise en oeuvre par le Syndicat des Copropriétaires, n’est pas constitutive d’une prétention mais seulement d’un moyen à l’appui de la demande de Mme [R] afin de voir condamner le Syndicat des Copropriétaires à procéder à une nouvelle procédure d’appel d’offres pour la vente du lot n°37. Toutefois, ce moyen n’encourt aucune irrecevabilité, même s’il n’est pas constitutif d’une demande et est mentionné à tort dans le dispositif des conclusions de Mme [R].

La fin de non-recevoir soulevée par la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires à l’encontre des demandes de Mme [R] tendant à faire constater sera rejetée.

quant à l’intérêt et la qualité à agir de Mme [R]:

Mme [H] fait valoir que:

— les offres d’achat, émises respectivement par Mme [R] et elle-même sont caduques, compte tenu de la date limite de leur validité, de même que la promesse unilatérale de vente, à défaut de libération de la loge de la gardienne le 31 décembre 2022 au plus tard,

— Mme [R] n’a pas intérêt ni qualité à agir pour voir constater ces faits, étant rappelé que les autres demandes ne la concernent pas.

La société Foncia [Localité 9] fait valoir que:

— la délibération n°19 du procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2022 est désormais caduque, de telle sorte que Mme [R] ne peut s’en prévaloir,

— Mme [R] n’ayant pas la qualité de copropriétaire, elle ne peut contester les modalités de mise en oeuvre de la délibération n°19, d’autant qu’elle n’a subi aucun préjudice de ce chef.

Le Syndicat des Copropriétaires reprend les mêmes arguments que Mme [H] et la société Foncia, arguant au surplus qu’une personne tierce n’a pas qualité pour le contraindre à prendre une nouvelle résolution d’appel d’offres au motif de l’irrégularité de la première procédure d’appel d’offres et que Mme [R] ne justifie pas du fondement juridique d’une telle demande.

Mme [R] réplique que:

— le Syndicat des Copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, n’a pas exécuté correctement les dispositions du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022 quant aux modalités d’attribution du lot n°37, n’ayant notamment pas respecté la procédure fixée pour l’ouverture des offres d’achat : en effet, celles-ci ont été ouvertes avant le 22 août 2022 et hors la présence des membres du conseil syndical, contrairement à ce que l’assemblée générale des copropriétaires avait décidé,

— elle a intérêt et qualité à agir pour solliciter la bonne exécution de la procédure d’appel d’offres fixé par la résolution afférente aux modalités d’attribution du lot n°37, ne remettant pas en cause la validité de cette résolution; elle a également intérêt et qualité à agir pour solliciter réparation du préjudice qui lui a été causé par la mauvaise exécution du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022, même si elle est un tiers à la copropriété.

La résolution n°19 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022 a donné privilège aux copropriétaires ainsi qu’à Mme [R], intuitu personae, pour acquérir le lot n°37, par le biais d’une procédure d’appel d’offres dont elle a précisé les modalités.

Mme [R] a participé à cette procédure d’appel d’offres mais son offre d’achat du 8 août 2022 n’a pas été retenue. Aussi, elle justifie de son intérêt et de sa qualité à agir pour voir reconnaître l’absence de validité des offres d’achat émises par Mme [H] et elle-même ainsi que de la promesse de vente conclue le 15 septembre 2022 entre le Syndicat des Copropriétaires et Mme [H], en raison du non respect par le syndic de la procédure d’ouverture des offres d’achat fixée par le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2022.

Par ailleurs, les autres demandes de Mme [R] ont pour objet la réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la mauvaise exécution de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2022. En conséquence, Mme [R] justifie également de son intérêt et de sa qualité à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic en réparation de ce préjudice. Il convient d’observer qu’il appartient au tribunal judiciaire et non au juge de la mise en état de statuer sur la réalité du préjudice subi par Mme [R] ainsi que s’il y a lieu, sur la réparation en nature dudit préjudice, consistant en l’organisation d’une nouvelle procédure d’appel d’offres respectant les modalités d’attribution du lot n°37 fixées par la résolution n°19 précitée.

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir, soulevée par Mme [H], la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires et tirée du défaut d’intérêt ou de qualité à agir de Mme [R].

Compte tenu de la solution apportée au litige, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions afférentes aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, sauf à rectifier l’omission matérielle affectant l’ordonnance en ce que celle-ci a omis de rejeter les demandes de Mme [H], de la société Foncia et du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [H], la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires, parties perdantes dans le cadre du recours, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel et conserveront la charge de leurs frais irrépétibles respectifs en cause d’appel. Toutefois, l’équité ne commande pas d’allouer à Mme [R] une indemnité, en sus de celle allouée par l’ordonnance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions;

Y AJOUTANT afin de rectifier l’omission matérielle affectant cette ordonnance,

Rejette les demandes de Mme [H], de la société Foncia et du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance;

Condamne in solidum Mme [H], la société Foncia et le Syndicat des Copropriétaires aux dépens d’appel;

Rejette les demandes respectives de Mme [R], de Mme [H], de la société Foncia et du Syndicat des Copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La Greffière La Présidente