ARRET N°

du 11 février 2025

N° RG 24/00037 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FN2W

[R]

c/

SCCV OMEGA 2

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL LE CAB AVOCATS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

APPELANT :

d’un jugement rendu le 01 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de TROYES

Monsieur [S] [R]

Né le 20 novembre 1959 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Bruno CHOFFRUT de la SELARL LE CAB AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

La SCCV OMEGA 2, SCCV immatriculée sous le numéro D820861102 du registre du commerce et des sociétés de TROYES ayant son siège [Adresse 2], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de L’AUBE, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] est propriétaire d’une maison d’habitation située à [Adresse 10]), [Adresse 3], sur une parcelle cadastrée n° [Cadastre 4].

Suivant permis de construire du 12 avril 2017, la SCCV Omega II a entrepris la construction d’une résidence étudiante de 23 logements sur la parcelle voisine cadastrée n° [Cadastre 5] appartenant à la société DESIMO.

Par ordonnance du 14 mai 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes, faisant droit à la demande de M. [R] qui se plaignait de la non-conformité des travaux au permis de construire et de divers désordres affectant son habitation, a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [M] [Y].

Les travaux ont été réceptionnés en juin 2019 et l’ouvrage a ensuite été livré à la société [Adresse 8] le 25 juin 2019.

Le 25 juillet 2019, la société Omega II a déclaré l’achèvement des travaux et leur conformité auprès des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 9].

L’expert a déposé son rapport le 9 avril 2020.

La mairie de [Localité 9] a ensuite délivré un certificat de non-contestation de la conformité des travaux à la SCCV Omega II.

Par exploit du 15 février 2022, M. [R] a fait assigner cette dernière devant le tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la réalisation de travaux de mise en conformité au permis de construire et pour remédier aux désordres constatés ainsi que la réparation de ses préjudices.

Par jugement du 1er décembre 2023, ce tribunal a :

— débouté M. [R] de toutes ses demandes,

— condamné M. [R] à payer à la SCCV Omega II la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 11 janvier 2024, M. [R] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 30 juillet 2024, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner la société Omega II à réaliser sous astreinte les travaux de rampe et de pare-vue tel que prévus dans le permis de construire,

— la condamner à réaliser l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité de son immeuble et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois,

— subsidiairement, la condamner à lui verser la somme de 24 111,88 euros avec indexation sur l’indice du coût de la construction du 2ème trimestre 2022,

— en tout état de cause, la condamner à lui verser en indemnisation de son préjudice d’ores et déjà subi une somme de 10 000 euros ainsi qu’au remboursement des frais d’expertise judiciaire pour 2 882,64 euros, aux dépens de la procédure en référé, à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure au fond.

Il soutient que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société intimée n’ayant pas été soulevée devant le juge de la mise en état, elle doit être écartée.

Il fait valoir que le permis de construire prévoyait la mise en place d’une rampe pour l’accès aux personnes handicapées et d’un pare-vue qui n’ont pas été réalisés de sorte que la construction n’est pas conforme au permis ce qui le rend légitime, en raison du préjudice qu’il subit du fait des vues directes sur sa propriété, à obtenir la condamnation de la société intimée à la réalisation de ces travaux.

Il affirme en outre que la hauteur de la construction n’est pas, elle aussi, conforme au permis de construire et génère des vues sur sa propriété ce qui fonde sa demande de condamnation à la réalisation de travaux de mise en conformité.

Il expose, subsidiairement, que la situation actuelle du bâtiment, dont la plupart des fenêtres donne sur sa propriété, génère un trouble anormal de voisinage qui doit être réparé.

Il indique enfin avoir subi des dégradations sur son mur de clôture pendant les travaux qui n’ont été réparées que partiellement ce qui lui ouvre droit à une indemnisation complémentaire.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 19 novembre 2024, la SCCV Omega II demande à la cour de :

— déclarer M. [R] mal fondé en son appel et l’en débouter,

— la déclarer bien fondée en son appel incident et y faire droit,

à titre principal,

— réformer la décision en ce qu’elle a rejeté la demande de fin de non-recevoir tirée de l’absence de sa qualité à agir,

statuant à nouveau,

— déclarer M. [R] irrecevable en son action et donc en l’intégralité de ses demandes formées contre elle pour défaut de qualité à agir en défense, le constructeur n’étant plus maître de l’ouvrage depuis le 25 juin 2019,

à titre subsidiaire, si la cour ne le déclare pas irrecevable,

— le débouter de sa demande de mise en conformité de l’ouvrage litigieux avec le permis de construire sous astreinte,

— le débouter de ses demandes tendant à la réparation du préjudice de jouissance consécutif aux vues dans sa propriété et à la réparation des dommages de son mur de clôture,

— le débouter de sa demande de dommages et intérêts pour la réparation du pseudo préjudice d’infiltration dans sa cave et son atelier,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l’encontre de M. [R],

en tout état de cause,

— le condamner en sa qualité d’appelant aux entiers dépens de l’instance sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’action de M. [R] est irrecevable en raison du défaut de sa propre qualité à agir dans la mesure où elle n’est plus le maître de l’ouvrage litigieux observant qu’il appartenait à l’appelant d’attraire à la cause les copropriétaires et le syndic.

Elle affirme ensuite que les autorités administratives n’ont pas contesté la conformité de la construction et que l’expert judiciaire n’a pas relevé de non-conformité de sorte que les demandes présentées par l’appelant doivent être rejetées.

Elle fait valoir que M. [R] ne démontre pas l’existence d’un trouble de voisinage anormal excédant les inconvénients normaux de voisinage en lien avec la hauteur du bâtiment litigieux ou l’absence de construction d’un pare-vue.

Elle indique enfin que l’appelant ne démontre pas le lien de causalité entre les dommages qu’il subirait sur son mur de clôture ou en raison de fissurations et d’infiltrations et les travaux engagés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur la fin de non-recevoir :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’instance est introduite contre la société Omega II laquelle a la qualité de maître d’ouvrage de la construction en cause. Il résulte en effet du rapport d’expertise judiciaire (page 13) que celle-ci a déposé puis obtenu le permis de démolir et de construire de l’ensemble de logements pour une résidence étudiante. Elle a également procédé à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux puis a été destinataire du relevé des observations et non conformités constatées adressé par le préfet de l'[Localité 6] (pièces 2 et 3 de l’intimée) et du rapport final après contrôle technique de la construction (pièce 8 de l’intimée).

L’action engagée par M. [R] l’est notamment sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage.

Or, le maître de l’ouvrage, en sa qualité de voisin qui a pris l’initiative de l’opération immobilière et en bénéficie personnellement, est débiteur de cette responsabilité et peut en conséquence être assigné par le propriétaire voisin.

La fin de non-recevoir soulevée, tirée du défaut de la qualité à agir de la société Omega II est rejetée. Le jugement est confirmé de ce chef.

2- Sur la demande de travaux de mise en conformité :

Il résulte de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme que lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :

1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l’Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l’article L. 600-6, si la construction est située dans l’une des zones listées.

2° Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.

En l’espèce, la construction litigieuse a été réalisée en exécution d’un permis de construire (pièce 10 de l’intimée) lequel n’a fait l’objet d’aucun recours devant le juge administratif.

La déclaration attestant de l’achèvement des travaux et de la conformité de ceux-ci enregistrée par la ville de [Localité 9] (pièce 2 de l’intimée) n’a pas davantage fait l’objet de contestation de la part de la mairie laquelle a ensuite délivré un certificat de non-contestation de conformité de travaux (pièce 11).

En l’absence de recours contre ces divers actes administratifs, M. [R] ne peut obtenir devant le juge judiciaire la réalisation de travaux qu’il estime non conformes au permis délivré. C’est donc à bon droit que les premiers juges l’ont débouté de sa demande formée à ce titre. Le jugement est confirmé sur ce point.

3- Sur les demandes en paiement :

. Au titre du trouble anormal du voisinage :

Du principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, il résulte que les juges du fond doivent rechercher si les nuisances, même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excèdent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, ces constructions étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés.

La seule constatation d’un trouble anormal de voisinage suffit pour engager la responsabilité de celui qui a généré le trouble sans nécessité de prouver une faute de sa part.

Pour être sanctionné, le trouble doit présenter une certain seuil de gravité ou une certaine continuité. Le caractère anormal du trouble est apprécié selon les circonstances de temps et de lieu.

En l’espèce, il est constant que la construction litigieuse concerne une résidence étudiante de 23 logements qui s’étend sur presque toute la longueur du terrain de M. [R].

L’expert note dans son rapport que les fenêtres éclairant les logements sont tournées vers la propriété de ce dernier (jardin arrière).

Les clichés photographiques produits (pièces 38, 39, 40 de l’appelant) confirment que plusieurs fenêtres de la résidence, situées à une distance de moins de 10 mètres, donnent sur le jardin de l’appelant.

L’implantation d’un immeuble comprenant des vues directes sur un espace privé dédié à la vie personnelle et familiale de M. [R] alors qu’il ne subissait auparavant aucune contrainte similaire, a aggravé sa situation antérieure à la construction en dégradant son cadre de vie, générant un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le préjudice qui en résulte sera justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 2 000 euros.

. Au titre des dégradations :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [R] allègue, à hauteur de cour, des dégradations commises sur son mur de clôture pendant les travaux.

Il verse trois clichés (pièces 28 à 30) en attestant.

L’expert judiciaire signale, en page 21 de son rapport des trous dont M. [R] demande le rebouchage. Il ajoute que ces percements correspondent aux fixations créées pour le maintien de l’alimentation électrique du chantier et qu’ils doivent être effectivement rebouchés ce que l’architecte s’engage, selon l’expert, à faire réaliser.

Il s’en déduit que ces dommages sont imputables au maître de l’ouvrage qui supervisait la réalisation de la construction.

Il est constant que ces trous, situés sur le dos du mur de la propriété de l’appelant, bien que de dimensions modérées, n’ont été repris que partiellement pendant les opérations d’expertise.

Le préjudice qui résulte de ce désordre persistant doit être indemnisé. En tenant compte de leur dimension et de leur situation, une somme de 500 euros sera allouée à M. [R] à ce titre.

La société Omega II est donc condamnée à verser à M. [R] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

Le jugement querellé est infirmé en ce sens.

4- Sur les frais de procédure et les dépens :

La société Omega II, qui succombe en certaines de ses demandes, doit être condamnée aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel, le jugement étant infirmé en ce sens.

Déboutée de certaines de ses prétentions, elle ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

L’équité commande d’allouer à M. [R] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement M. [S] [R] et du chef des frais de procédure et des dépens de première instance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;

Condamne la société Omega II à payer à M. [S] [R] la somme de 2 500 euros en réparation de ses préjudices ;

Condamne la société Omega II aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise, et d’appel ;

Condamne la société Omega II à payer à M. [S] [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La conseillère pour la présidente

régulièrement empêchée