Quatrième Chambre

ARRÊT N° 143

R.G : 08/07011

BD

M. Z X

M^me B C épouse X

C/

Société CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST (CIO) SA

Société CM – CIC Y – AGENCE FEDERATIVE IMMOBILIERE SAS

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Jean-Claude SEPTE, Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame B FOURNIER, lors des débats, et Madame Agnès EVEN, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Février 2011

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Mars 2011 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur Z X

XXX

XXX

représenté par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assisté de M^e CHAMOZZI, avocat

Madame B C épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e CHAMOZZI, avocat

INTIMÉES :

Société CREDIT INDUSTRIEL DE L’OUEST (CIO) SA

2 avenue Jean-Claude Bonduelle

XXX

XXX

représentée par la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, avoués

assistée de M^e VALLERY RADOT, avocat

Société CM – CIC Y – AGENCE FEDERATIVE IMMOBILIERE SAS

2 avenue Jean-Claude Bonduelle

XXX

représentée par la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, avoués

assistée de M^e VALLERY RADOT, avocat

I-Exposé du litige :

En janvier 2004, Monsieur et Madame X, désireux de défiscaliser leurs revenus, ont été contactés par la Banque régionale de l’Ouest (BRO) devenue Crédit Industriel de l’Ouest ( CIO) et la société Y, agence immobilière, filiale de la première, qui leur ont proposé un investissement consistant en l’acquisition de deux appartements à rénover dans un ensemble immobilier, classé monument historique, situé à Orléans, dénommé « Hôtel TOUTIN », propriété de la société MINERVE .

Dans ce cadre, outre la communication d’une plaquette réalisée par la venderesse décrivant le projet, le coût estimé des travaux et l’aspect fiscal, la société Y leur avait présenté une étude personnalisée, intégrant le coût des deux appartements et faisant ressortir l’économie fiscale liée à la déduction de l’intégralité du coût des travaux de rénovation et la perception de loyers à compter de juin 2007.

Les époux X ont donc acquis les deux appartements en juillet 2004. Le foncier et les travaux pour le montant alors estimé, ont été financés intégralement au moyen de quatre prêts souscrits auprès de la société BRO, les emprunteurs affectant en garantie deux contrats d’assurance vie souscrits auprès de SOCAPI.

Le 20 septembre 2004 s’est tenue l’assemblée générale extraordinaire constitutive de l’Association syndicale libre « Hôtel TOUTIN » regroupant les copropriétaires de l’immeuble, suivie d’une assemblée générale ordinaire, à l’occasion de laquelle ont été définis, le budget hors subvention de la restauration ( 1 909 480€), la répartition par lots et les missions à accomplir, comprenant notamment les études techniques de faisabilité, ainsi que les démarches administratives.

Les appels de fond ont été réalisés et normalement réglés.

Lors de l’assemblée générale du 30 mai 2006 de l’ASL, a été indiquée aux investisseurs la nécessité de prévoir une enveloppe supplémentaire de travaux de 800000€. Ce budget complémentaire a été voté à l’unanimité des propriétaires et a entraîné une majoration du coût des travaux pour les époux X de 175210€, financée en janvier 2008 par un nouveau prêt. Les travaux ont commencé en septembre 2006, leur durée prévisible étant de 18 à 24 mois.

Alléguant un préjudice généré par l’augmentation du coût des travaux et un retard dans la livraison de l’ouvrage donc une perte de loyers, imputable aux manquements des sociétés BRO et Y à leur obligation de conseil et d’information, Monsieur et Madame X les ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nantes, en paiement d’une somme de 185340€de dommages et intérêts.

En cours de procédure, par courrier du 28 juillet 2008, les époux X ont été destinataires d’une proposition de rectification par l’administation fiscale, celle-ci remettant en cause la possibilité de déduire le coût intégral des travaux au motif que l’immeuble n’était affecté que très partiellement à l’habitation et que les travaux réalisés de par leur importance ne pouvaient être considérés comme des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien seuls déductibles, position maintenue par l’administration suite aux observations formulées par les époux X.

Par jugement du 9 septembre 2008, le tribunal a rejeté les démandes des époux X et les a condamné aux dépens.

Ceux-ci ont interjeté appel par déclaration déposée le 3 octobre 2008.

Par conclusions du 28 janvier 2011, Monsieur et Madame X sollicitent :

— la réformation du jugement en toutes ses dispositions,

— la constatation des fautes communes des intimés,

— à titre principal, la condamnation solidaire des sociétés CIO et Y à leur verser :

* la somme de 185 340€ avec intérêts de droit à compter du 25 juin 2007, au titre du surcoût des travaux et du retard de perception de loyers arrêté à fin septembre 2008, outre 5140€ au titre du retard supplémentaire arrêté à début janvier 2009,

* la somme de 82 172€ au titre des rehaussements fiscaux opérés par l’administration fiscale, pour l’année 2005,

* la somme de 15000€ en réparation de leur préjudice moral, outre 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Subsidiairement, ils sollicitent leur condamnation solidaire à leur verser :

— la somme de 83 172€ au titre du redressement 2005, le gain fiscal manqué au titre des travaux supplémentaires acquittés en 2008 de 175 210€, à hauteur de l’impôt acquitté sur les revenus 2008 soit 34534€ majoré de l’intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité de l’impôt le 16 novembre 2009,

— la perte nette en capital évaluée à 288 294€,

—  15000€ au titre du préjudice moral,

Subsidairement sur le seul préjudice fiscal, le prononcé d’un sursis à statuer dans l’attente de la décision de l’admnistration fiscale suite à leur recours.

Ils font valoir que les intimés ont adopté un rôle de gestionnaire de patrimoine et non comme ils le prétendent un simple rôle de banquier préteur de déniers pour le CIO et d’agence immobilière pour la société Y, cette dernière regroupant des agences immobilières vers lesquelles sont orientés les clients désireux de mettre en place un projet de défiscalisation et qui après étude personnalisée de leur situation, sélectionnent des produits défiscalisants et notamment ceux proposés par le groupe Minerve, spécialisé dans la vente de lots d’immeubles classés monuments historiques. Ils estiment qu’une telle intervention met à leur charge une obligation d’information confinant à une obligation de résultat et une obligation de conseil ; qu’ils doivent porter à la connaissance de leurs clients non avertis, ce qui est leur cas nonobstant le fait qu’ils gèrent une société de distribution alimentaire, les risques et les avantages du produit présenté au regard de l’objectif recherché et au delà analyser la pertinence de ce choix et orienter le client.

Ils soutiennent qu’en l’espèce, l’objectif de l’opération, à savoir la défiscalisation était parfaitement connue et déterminante de leur choix ; que le CIO comme la société AFIDEM au lieu de leur présenter le projet de rénovation comme une opération « clé en mains » devaient au contraire particulièrement les avertir du risque de dépassement du budget, lié à ce type d’investissement, perceptible en l’espèce pour un professionnel de l’immobilier par les conditions d’organisation des travaux et l’état des démarches administratives dont ils ignoraient qu’elles devaient être menées par les propriétaires regroupés en association syndicale et surtout du risque fiscal liè à une remise en cause de la possibilité annoncée dans la plaquette établie par la venderesse de déduire totalement le coût des travaux, au regard de la nature et de l’importance de ceux-ci et de la modification de la destination de l’immeuble, éléments dont la société Y, professionnel de la défiscalisation pouvaient se convaince par une étude sérieuse du projet.

Ils ajoutent que le fait qu’ils aient voté le budget complémentaire de 800000€ ne peut leur être opposé puisqu’en tout état de cause, compte tenu des règles de majorité au sein de l’association syndicale, ils auraient été tenus de contribuer aux travaux supplémtaires ; que par ailleurs, les intimées ne peuvent se défausser de leur responsabilité sur l’architecte qui ne s’était pas engagé sur une coût d’objectif et dont le projet n’a pas subi d’altération par rapport aux plans remis en 2003 lors de la commercialisation.

S’agissant de leur préjudice, ils invoquent un manque à gagner au titre des loyers, le projet prévoyant une possibilité de louer mi juillet 2007, alors que les travaux ont commencé en septembre 2006 et n’étaient pas achevés en janvier 2009 ; un coût de travaux dépassant de 37% la variation prévue dans l’étude personnalisée, ce qui représente un surcoût d’un montant de 157 260 € en excluant les intérêts d’emprunt, ainsi que le montant du redressement de 83172 € au titre de la seule année 2005, ne pouvant prétende à la déduction annoncée.

Ils ajoutent qu’au final l’opération qui leur a été conseillée constitue un très mauvais placement puisque la rentabilité compte tenu du coût final des travaux est très inférieure à la rentabilité moyenne brute sur le secteur d’Orléans pour des biens de même nature et que la perte de capital de ce bien revendu non occupé peut être évaluée à 410 502€, encore supérieure en cas de vente du bien occupé, tandis que la descalisation escomptée n’est pas possible, ce d’autant que sur les conseils des intimés ils ont aggravé leur fiscalité en percevant les dividences de leur société holding.

Par conclusions déposées le 28 janvier 2011, les société CIO et Y sollicitent le débouté des appelants et leur condamnation à leur verser une indemnité de 5000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elles relèvent que les époux X sont des commerçants, avertis dans le domaine des affaires, qui au regard de leur taux d’imposition ont recherché un investissement immobilier, permettant une opération de défiscalisation, circonstance qui a conduit la société Y à les diriger vers l’opération de restauration de l’Hôtel TOUTIN, l’acquisition et les travaux étant financés par le CIC OUEST.

Elles soutiennent que la chronologie de l’opération démontre que Monsieur et Madame X, rompus au monde des affaires, savaient que l’étude personnalisée qui leur avait été remise en janvier 2004 était une simulation non contractuelle, ainsi qu’elle le mentionnait qui ne pouvait générer aucune garantie de résultat quant au coût des travaux et au délai d’exécution, à la charge de la banque ou de l’agence Y et connaissaient les aléas de ce type d’opération, lié à la réhabilitation d’un bâtiment ancien puisqu’ils ont voté toutes les résolutions des assemblées générales de l’association syndicale de septembre 2004 et 30 mai 2006 et ne peuvent donc invoquer un manquement à une obligation d’information et de conseil, observant que les appelants

Elles font valoir que le devoir de conseil et d’information qui leur incombe ne peut s’exercer que dans leur domaine de compétence ; qu’en l’espèce, la société BRO/CIO est intervenue en qualité de banquier prêteur de deniers et la société Y en qualité d’agent immobilier, intermédiaire entre le vendeur la société Minerve et les époux X et rémunérée à ce titre sur le seul foncier, mais aucunement en qualité de gestionnaires de patrimoine des appelants, rétribués à cet effet.

Au regard de la nature de la demande de ceux-ci, elles considèrent qu’elles devaient s’assurer de la faisabilité de la défiscalisation en vérifiant que le bien vendu pouvait bénéficier des avantages fiscaux liés aux opérations de restauration de biens classés monument historique, ce qui a été fait et qu’alors leur rôle était achevé, n’ayant pas à s’immiscer dans le déroulement des travaux et ne disposant d’aucune compétence ni qualité pour donner des conseils sur ce point comme sur les délais d’exécution ou les démarches à réaliser notamment vis à vis de l’architecte des batiments de France. Elles relèvent à cet égard que la plaquette décrivant le bien communiquée aux acquéreurs, était accompagnée d’une grille d’estimation des travaux, excluant ainsi un engagement ferme et définitif sur le coût de la rénovation ; que par ailleurs, le surcoût des travaux résultent d’exigences de l’architecte des bâtiments de France, ou d’améliorations de prestations à l’initiative des propriétaires, qu’elles ne pouvaient imaginer lors de leur intervention.

S’agissant de la remise en cause par l’administration de la défiscalisation, elles observent qu’il ne s’agit pas du point de vue du juge fiscal ;que pour leur part, elles ne peuvent être tenues d’une obligation de résultat sur ce point, alors qu’elles n’avaient pas la maîtrise des travaux de rénovation, incombant uniquement à l’association syndicale, dont l’étendue et la nature impactent sur les possibilités d’en déduire le montant. Elles font observer que le financement de l’opération par des emprunts reste intéressant pour les appelants, puisque la déduction des intérêts de ceux-ci qu’ils concernent l’acquisition, les travaux ou le surcoût de travaux, reste possible et les époux X participent du préjudice qu’ils allèguent ayant attendu plus de deux ans (janvier 2011) pour contester le redressement de juillet 2008 et les motifs retenus par l’administration, alors que sa lecture est contestable au regard dela jurisprudence administrative récente.

Au terme de conclusions de procédure déposées le 1^er février 2011, les intimées ont sollicité le rejet des débats des conclusions et pièces signifiés par les époux X, le 31 janvier 2011, postérieurement à l’ordonnance de clôture. Elles rappellent que l’affaire avair reçu fixation par avis du 19 juillet 2010, pour être clôturée le 11 janvier 2011 et plaidée le 3 février suivant ; qu’alors qu’ils n’avaient pas conclu depuis près de deux ans, les appelants ont conclu le 10 janvier communiquant 10 nouvelles pièces, ce qui a conduit à un report de la date de clôture au 28 janvier , que les intimées ont répondu le 20 janvier, qu’une nouvelle fois les époux X ont conclu la veille de l’ordonnance de clôture, contraignant les société CIO et Y à répondre dans l’urgence. Ils relèvent que les pièces communiquées le 31 janvier auraient bien dû l’être bien avant vu leur ancienneté et qu’il n’existe aucune cause grave au sens de l’article 784 du code de procédure civile justifiant la révocation de l’ordonnance.

Les époux X font valoir que leurs écritures signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture répondent à de graves inexactitudes dans la présentation des faits par les intimées quant aux prétendues offres de rachat des appartements de la société Minerve

II- Motifs :

Sur l’incident de procédure :

L’article 15 du code de procédure civile impose aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait fondant leurs prétentions et les éléments de preuve qu’ils produisent ainsi que les éléments de droit qu’ils invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Par ailleurs, l’article 784 du même code applicable à la procédure d’appel dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce les appelants ont signifié des conclusions le 31 janvier 2011, postérieurement à l’ordonnance de clôture du 28 janvier précédent, accompagné d’une pièce nouvelle. Or, ces conclusions ne sont pas motivées par un motif inconnu à la date à laquelle l’ordonnance de clôture a été rendue, de nature à modifier les termes et l’issue du litige, mais ainsi qu’en conviennent les époux X dans leurs conclusions de procédure, par leur volonté de corriger une présentation considérée comme inexacte des faits, relative à un point qui ne présente pas un caractère déterminant de la solution du litige et qui avait déjà été abordé par les intimés dans leurs écritures signifiées le 20 janvier 2011 et pouvaient donc faire l’objet d’une réponse dans les écritures signifiées par les appelants le 28 janvier 2011, jour même de la côture, ce d’autant que la pièce visée était ancienne, tout comme la pièce communiquée le 31 janvier 2011. En conséquence, le rabat de l’ordonnance de clôture ne se justifie pas et les conclusions signifiées le 31 janvier 2011, accompagnées de la pièce n° 39 des appelants (lettre du 16 septembre 2008) seront écartés des débats.

Sur le fond :

Il est établi par les pièces produites aux débats et les écritures des parties devant la cour, que les époux X, qui n’étaient pas clients de la banque BRO devenue CIO, ont noué contacts en janvier 2004 avec cet établissement et avec la société Y, agence immobilière du groupe CIO, sans que les modalités concrètes d’établissement de ces relations ne soient d’ailleurs précisées, avec le souhait clairement énoncé de réaliser un investissement leur permettant une défiscalisation de leurs revenus d’un niveau important.

En réponse à cette demande, leur a été fournie par la société Y la plaquette, relative au projet de rénovation de l’Hotel TOUTIN, classé monument historique, propriété de la société MINERVE, présentant l’immeuble, le statut fiscal attaché à son classement, les plans des futurs appartements, le prix des différents lots et le coût prévisible des travaux répartis par lot. Sur la base de ces coûts, la société Y a alors réalisé deux études personnalisées à partir des révenus des époux X, en en modifiant la base par l’intégration dans leurs ressources de dividendes provenant de leur société, ce dont attestent les déclarations fiscales. L’estimation réalisée sur une durée de 16 ans, prenant en compte un revenu locatif à compter de juin 2007 et opérant la déduction du montant total des travaux outre les intérêts d’emprunt et autres charges mettait en évidence un gain à terme estimé entre 360 000 et 402000€ et une économie d’impôts significative, après avoir prévu le financement complet de l’opération par des prêts souscrits auprès de la BRO.

La nature de la demande des époux X, celle de l’opération envisagée, l’organisation de son montage et les moyens dépendant de la banque mis en oeuvre pour la présenter aux investisseurs démontrent que le rôle du banquier ne s’est pas limité comme il le prétend à une simple intervention ponctuelle en qualité de préteur de deniers, tandis que celui de la société Y ne peut être résumé comme elle le soutient à une prestation d’agence immobilière, ayant simplement rapproché vendeur et acquéreurs, ce d’autant que les promesses de vente engageant la société MINERVE versées aux débats par les intimés, les actes authentique n’étant pas produits, ne portent pas mention de l’intervention d’une agence immobilière ou d’honoraires de négociation. Elles révèlent au contraire une participation conjointe de la société BRO et la société Y à la concrétisation de l’investissement présenté aux appelants. Intervenant pour proposer et personnaliser un investissement relevant de législations complexes, (rénovation d’un monument classé et application des avantages fiscaux) il appartenait à la banque et à la société Y d’informer les époux X, en corrolaire des avantages annoncés par l’étude, des aspects moins favorables et des risques inhérents à l’acquisition de ce type de produit immobilier. Il est constant que cette information doit être délivrée avant que les investisseurs ne s’engagent, de sorte que le comportement et les votes des époux X lors des différentes assemblées générales de l’association syndicale libre sont indifférents et ne peuvent atténuer un éventuel manquement à l’obligation d’information et de conseil.

A cet égard, il n’est pas contestable que de par leur activité professionnelle et leur niveau de responsabilité, Monsieur et Madame X étaient en mesure de comprendre l’équilibre financier de l’opération et le fonctionnement de la défiscalisation et ne pouvaient se méprendre sur le fait que l’étude personnalisée réalisée en janvier 2004, constituaient une estimation qui n’avait pas de valeur contractuelle, ce qu’elle précisait, établie à partir de données sans caractère définitif, puisqu’il n’était pas fait état dans la plaquette annonçant l’opération de rénovation d’une date de livraison ou d’un montant définitif de travaux. Par contre, aucun élément n’établit qu’ils disposaient de connaissances solides leur permettant d’appréhender les aléas constructifs et fiscaux pouvant résulter de l’opération proposée.

A cet égard, aucune information contenue dans le projet de rénovation qui leur a été présenté par les intimés ne leur permettait d’envisager que le coût des travaux énoncé certes à titre estimatif pouvait évoluer dans les proportions très au delà de la marge de 10% habituellement admise et connue même de non spécialistes, pour atteindre plus de 37% en raison essentiellement d’exigences de l’architecte des bâtiments de France et de l’état de l’immeuble après un examen attentif, alors que les coûts annoncés représentaient dejà un montant supérieur au prix des appartements. Dès lors, il appartenait aux professionnels au fait de ce type d’investissement et des contraintes posés par ce secteur immobilier d’attirer particulièrement l’attention des clients sur ce point, ce d’autant que la plaquette réalisée par le vendeur était muette sur les conditions dans lesquelles avait été défini le coût prévisionnel des travaux et sur leur validation par l’architecte des bâtiments de France.

Par ailleurs, ils devaient informer précisément les candidats à l’investissement de ce que la possibilité de déduire fiscalement l’intégralité du coût des travaux, élément important de l’avantage accordé, était beaucoup plus complexe et subtile à mettre en oeuvre que ce qui était énoncé dans le projet de rénovation de la société MINERVE et dépendait de la nature et de l’ampleur des travaux de rénovation effectués dans les lieux ainsi que de leur destination initiale, paramètres qui pouvaient donner lieu à contestation et discussion de la part de l’administration fiscale, le contentieux sur ce point étant relativement fréquent, avec un risque final de redressement. La délivrance de cette information était d’autant plus importante pour guider les époux X dans leur choix, que les travaux devant être menés par les propriétaires investisseurs regroupés au sein d’une association syndicale, ils se trouvaient soumis aux décisions majoritaires de cette structure, quant à la définition des travaux à réaliser.

La banque, pas plus que la société Y, professionnelles au fait des risques présentés par les investissements qu’elles proposent ne justifient avoir attiré l’attention des époux X, sur ces deux points avant qu’ils ne s’engagent dans cet investissement. Le manquement à leur obligation d’information et de conseil est par suite établi. Cette méconnaissance de leur obligation a ainsi privé les époux X de la possibilité d’évaluer en toute connaissance de cause, l’adéquation de l’opération proposée à leur situation et à leur attente et de se diriger vers d’autres produits défiscalisés d’un fonctionnement plus simple, préjudice qui s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter, qui ne peut qu’être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Les éléments communiqués quant au coût final de l’opération de rénovation pour les époux X, à son impact sur le rendement locatif, à la prise de position de l’administration fiscale quant à l’étendue des déductions permettent d’évaluer le préjudice des époux X à la somme de 120000€, qui sera supportée in solidum par les intimés, ayant contribué également à la réalisation de l’entier préjudice des appelants. Le jugement sera réformé sur ce point.

Il apparaît inéquitable que Monsieur et Madame X conservent à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager, les intimés seront condamnés à leur verser une indemnité de 6000€ de ce chef.

Le CIO et la société Y seront condamnés au paiement des dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Par ces motifs :

La Cour,

Ecarte des débats les conclusions de Monsieur et Madame X, signifiées le 31 janvier 2011 ainsi que la pièce n° 39 communiquée le même jour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne in solidum le Crédit Industriel de l’Ouest venant aux droits de la Banque Régionale de l’Ouest et la société CM-CIC Y à verser à Monsieur et Madame X la somme de 120000€ en réparation de leur préjudice, outre une indemnité de 6000€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne in solidum la Crédit Industriel de l’Ouest et la société CM-CIC Y aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président