4^e Chambre

ARRÊT N° 161

R.G : 10/00041

Société VILLA DES ROSES SCI

M^me F G H veuve A

C/

M. B Y

M^me I J K L épouse Y

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 AVRIL 2012

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Agnès EVEN Greffier, lors des débats, et Mademoiselle Fabienne LEFRANC faisant fonction de Greffier, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Février 2012

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Avril 2012 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Société VILLA DES ROSES SCI

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Hubert DURANT DE SAINT ANDRE, Plaidant (avocat au barreau de PARIS)

Madame F G H veuve A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP CASTRES COLLEU PEROT LE COULS BOUVET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e Jacques LE BRUSQ, Plaidant (avocat au barreau de LORIENT)

INTIMÉS :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e B LE MAGUER, Plaidant (avocat au barreau de LORIENT)

Madame I J K L épouse Y

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP BREBION CHAUDET, Postulant (avocats au barreau de RENNES)

Rep/assistant : M^e B LE MAGUER, Plaidant (avocat au barreau de LORIENT)

I-Exposé du litige :

Par acte en date du 1^er novembre 2003, Madame D X a donné à bail à Monsieur et Madame Y un appartement situé au XXX, XXX, moyennant un loyer de 457,35€.

La bailleresse est décédée le XXX, instituant pour légataire Madame A.

Par courrier recommandé du 25 mars 2009, Maître AUBREE, notaire chargé de la succession de Madame X a notifié aux locataires un congé à effet au 31 octobre 2009. Ce congé précisait que l’immeuble en raison de son état de vétusté était vendu en bloc, une mise en copropriété étant impossible et qu’il n’y avait donc pas de droit de préemption.

Le 21 août 2009, l’immeuble a été vendu à la SCI Villa des Roses. Les locataires contestant la validité du congé et envisageant de se maintenir dans les lieux, Maître Z es qualités de mandataire liquidateur de Madame X et de Madame A et la SCI Villa des Roses ont fait assigner les époux Y en validation du congé, devant le juge des référés du tribunal d’instance de Lorient, lequel constatant l’existence d’une contestation sérieuse s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal d’instance.

Par jugement en date du 26 novembre 2009, le tribunal a rejeté les demandes de Maître Z es qualités et de la SCI Villa des Roses, déclaré nul et de nul effet le congé délivré à Monsieur et Madame Y, condamné in solidum Maître Z es qualités et la SCI au paiement d’une indemnité de 1000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

XXX et Madame A ont interjeté appel par déclaration déposée le 5 janvier 2010.

Par conclusions déposées et signifiées le 24 février 2012, la SCI Villa des Roses demande l’infirmation de la décision en toutes ses dispositions, la validation du congé pour motif réel et sérieux, l’expulsion de Monsieur et Madame Y ainsi que de tous occupants de leur chef, leur condamnation à payer jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre une indemnité de 3000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

L’appelante fait valoir que le congé qui constitue un acte de procédure soumis au dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, ne peut être annulé pour vice de forme qu’autant que la nullité est expressément prévue et que l’irrégularité fait grief au destinataire du congé.

Elle reproche au premier juge d’avoir raisonné comme si le congé avait été motivé uniquement par la vente du logement loué, hypothèse visée par l’article 15 -II de la loi du 6 juillet 1989 , alors que le congé ne se réfère pas à ce seul motif, mais se fonde également sur l’existence d’un motif réel et légitime, relevant de l’alinéa I de cet article, lié à l’état de vétusté de l’immeuble, qui implique qu’il soit vendu dans sa globalité pour permettre une rénovation complète. Elle relève que les locataires ont été informés de cette situation et ne contestent d’ailleurs pas la nécessité de lourds travaux dans l’immeuble, ce que confirme l’ensemble des diagnostics réalisés et les courriers des services du préfet, qui démontrent qu’il existe un risque pour la salubrité et la sécurité des occupants, ainsi que le coût même des travaux à entreprendre.

Elle estime que le caractère insalubre des locaux se déduit de son état, sans que puisse être invoqué utilement l’absence d’arrêté pris pour cette raison par les autorités préfectorales et ajoute que le fait que les travaux n’empêchent pas leur maintien dans les lieux est inopérant, puisque de ce fait le planning a été modifié et les travaux interrompus.

Elle insiste sur le comportement déloyal des locataires qui ont refusé les propositions de relogement qui leur ont été faites et au surplus exercent dans les lieux une activité prohibée par le bail.

Par conclusions déposées et signifiées le 14 février 2012, Madame A demande la réformation du jugement, la validation du congé fondé sur un motif réel et sérieux, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et l’explusion des intimés au besoins à l’aide de la force publique, outre leur condamnation au paiement de 2000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Rappelant que sa situation économique et l’importance des droits de succession ne lui permettent pas de conserver le bien qui lui a été légué, elle soutient que le texte sur lequel le premier juge a fondé sa décision ne peut s’appliquer à l’espèce.

Elle fait observer que l’immeuble étant occupé par plusieurs locataires, la seule possibilité de mettre en oeuvre un éventuel droit de préemption, était de procéder à sa mise en copropriété, après avoir fait procéder au diagnostic technique exigé par la loi du 13 décembre 2000 ; que le notaire a fait réaliser ce diagnostic, qui a mis en évidence son état de vétusté et la nécessité de faire des travaux très importants de démolition et de reconstruction partielle de façade, reprise de toiture et d’électricité, de sorte que la mise en copropriété n’était pas possible.

Elle ajoute que les locataires connaissaient l’état de l’immeuble, dont atteste le montant très faible du loyer et que la mention d’une vente en bloc sur le congé excluait la possibilité de mettre en oeuvre une droit de préemption.

Par conclusions déposées et signifiées le 22 février 2012, Monsieur et Madame Y demandent la confirmation du jugement, la condamnation de la SCI Villa des Roses à lui verser une somme de 3000€ de dommages et intérêts et une somme identique par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Ils font valoir que leur bail est régi par la loi du 6 juillet 1989, que dès lors par application de l’article 15, ils bénéficient d’un droit de préemption en cas de vente du logement, même si l’immeuble est vendu dans sa totalité, les autres hypothèses de droit de préemption prévues par les lois du 31 décembre 1975 et 13 juin 2006 n’étant pas applicables en l’espèce.

Ils observent que le congé énonce qu’il n’existe pas de droit de préemption parce que l’immeuble est vendu dans sa totalité, ce qui est faux, puisque dans ce cas, le propriétaire doit ventiler le prix pour indiquer dans chaque congé le prix correspondant à chaque appartement loué.

Ils en déduisent que le congé qui a méconnu leur droit de préemption est nul, sans que puisse être invoqué l’article 114 du code de procédure civile, puisque le congé n’est pas un acte de procédure et qu’ils n’ont donc pas à démontrer un grief.

Considérant que prétendre que le congé était fondé sur un motif légitime et sérieux procède en fait d’une dénaturation de son contenu, ils contestent que la nécessité de devoir réaliser des travaux dans l’immeuble dispense les bailleurs de respecter les dispositions de la loi de 1989 et leur permette de passer outre leur droit de préemption, ce d’autant que l’immeuble n’a jamais été déclaré insalubre, seule situation faisant échec à ce droit, par application des dispositions de la loi du 4 avril 1953 qui concerne les immeubles frappés d’interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril et les immeubles déclarés insalubres, ce qui interdit la mise en copropriété. Ils ajoutent que les rapports d’expertise et les diagnostics produits sont insuffisants à rapporter le preuve de l’insalubrité, étant de plus tous postérieurs à la date du congé et que l’arrêté du préfet pris aussi postérieurement au congé, oblige le seulement le bailleur à faire des travaux en raison de la présence de plomb, risque aujourd’hui écarté en raison des travaux normalement réalisés nonobstant leur présence dans l’immeuble.

Rappelant avoir reçu le 19 janvier 2010, un commandement de respecter la destination des lieux qui interdit une activité professionnelle même libérale, ils font valoir que l’activité d’assistante maternelle de Madame Y n’est pas considérée comme modifiant l’affectation des lieux et que le comportement des bailleurs qui exercent sur eux une pression permanente leur occasionne un préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

Par conclusions de procédure signifiées le 27 février 2012, Monsieur et Madame Y ont sollicité le rejet des débats des conclusions déposées par Madame A et la SCI Villa des Roses le 24 février précédent, jour de la clôture, les privant ainsi de la possibilité de répondre.

Par conclusions du 28 février 2012, la SCI Villa des Roses et Madame A concluent au débouté de cette demande. Ils précisent qu’ils ont demandé au conseiller de la mise en état le report de la clôture, pour permettre aux intimés de prendre connaissance de leurs écritures, que ceux-ci ne se sont pas associés à cette demande. Ils ajoutent que les époux Y ne démontrent pas en quoi les écritures du 24 février nécessitaient une réponse, rappelant en outre qu’ils ont communiqué plusieurs pièces les 21,22,23 février.

II-Motifs :

Sur la demande de rejet des écritures :

L’article 15 du code de procédure civile impose aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leur prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Il résulte des éléments du dossier que la clôture initialement fixée au 14 février 2012, ce dont les parties avaient été informées par un avis de fixation du 11 juillet 2011, a été répoussée au 24 février 2012, afin de permettre aux époux Y de conclure en réponse aux écritures des appelants des 10 et 14 février 2012 ; qu’ils ont utilisé cette faculté le 22 février soit deux jours avant la nouvelle date et communiqué de nouvelles pièces ( 21,22 et 23) les 20 et 23 février dont la plus récente date cependant du 16 décembre 2010.

Si la SCI Villa des Roses a déposé des conclusions le 24 février 2012, jour de l’ordonnance de clôture, il apparaît que ces écritures répondent à l’argumentation développée dans les conclusions des époux Y déposées le 22 février 2012 en reprenant des moyens contenus dans ses conclusions précédentes et ne présentent pas d’ arguments ou de moyens juridiques nouveaux, imposant une réponse des intimés, ce qu’ils n’invoquent d’ailleurs pas dans leurs conclusions de procédures. En conséquence, ne portant pas atteinte au principe du contradictoire, il n’y a pas lieu de déclarer ces conclusions irrecevables. Monsieur et Madame Y seront déboutés de cette demande.

Sur le fond :

Le bail d’habitation conclu entre Madame X et les époux Y est régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Celle-ci en son article 15-I énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre le logement, (sans rapport avec l’espèce), de le vendre, soit par un motif légitime et sérieux. Il est constant que ce congé à peine de nullité doit indiquer le motif allégué.

L’article 15 -II de cette même loi dispose que quand il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le locataire bénéficiant alors d’un droit de préemption qu’il doit exercer dans les deux premiers mois du délai de préavis.

En l’espèce les époux Y ont été destinataires le 25 mars 2009 d’un congé à effet du 31 octobre 2009, rédigé par le notaire de la succession de Madame X, leur indiquant que la vente de l’immeuble se faisait en bloc au prix de 600000€, compte tenu de l’état de vétusté de celui-ci qui interdisait une mise en copropriété, de sorte qu’il n’y avait pas de droit de préemption.

Devant la cour, les appelants soutiennent que ce congé n’est pas un congé pour vendre, mais est en fait fondé sur un motif légitime et sérieux, à savoir la nécessité de faire d’importants travaux dans l’immeuble en raison de son état de vétusté. Or, outre que le congé ne fait pas référence à des travaux réalisés par la bailleresse, il apparaît qu’à la date de sa délivrance avait été seulement fait le diagnostic exigé par l’article L 111-6-2 du code de la construction et de l’habitation préalable à toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de quinze ans ; que les diagnostics parasitaires, d’habitabilité et de sécurité, de même que le coût des travaux de rénovation n’étaient pas encore établis, l’ayant été dans le cadre de la vente à la SCI Villa des Roses, suite à la promesse du 18 juin 2009.

Par ailleurs, les courriers du notaire des 23 septembre 2008 et 5 mars 2009, qui annoncent la délivrance du congé font référence exclusivement à la décision de la bailleresse de vendre ce bien dans sa gobalité, ce dont ils déduisent l’absence de droit de préeemption. Ces éléments démontrent donc et notamment la négation persistante d’un droit de préemption, que le motif réel de délivrance du congé réside bien dans la vente de tout l’immeuble, peu important les motivations qui ont conduit la bailleresse à cette décision. Dès lors c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le congé relevait des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et devait se conformer aux exigences qu’il pose.

Le fait que l’immeuble comportant plusieurs locataires soit mis en vente dans sa globalité ne permet pas contrairement à ce que mentionne le congé d’en dispenser la bailleresse. En effet, si l’article 15 II al 7 de la loi sus mentionnée exclut le droit de préemption du locataire dans l’hypothèse de vente d’un immeuble visé par les dispositions de l’article L 111-6-1 al2 du code de la construction et de l’habitation, c’est à dire un immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou qui est déclaré insalubre, force est de constater que l’immeuble litigieux n’ était concerné par aucune de ces situations à la date de délivrance du congé, l’état d’insalubrité allégué ne relevant pas d’une situation de fait laissée à l’appréciation de chacun comme le prétendent les appelants, mais devant être caractérisé dans une décision émanant de l’autorité compétente pour en opérer le constat, qui n’existe pas en l’espèce.

Dès lors au regard du droit de préemption dont bénéficiaient les locataires, il appartenait à la bailleresse de ventiler le prix global de vente entre les différents locaux loués et de leur faire connaître les conditions de la vente projetée pour le seul appartement qu’ils occupent. Le congé délivré qui mentionne le prix global et non le prix de l’appartement est en conséquence irrégulier.

Cependant, ce congé constitue contrairement à ce que soutiennent les intimés un acte de procédure soumis aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile. Il ne peut dès lors être annulé que si l’irrégularité a occasionné un grief à son destinataire. Or, la cour constate que les époux Y ne rapportent pas la preuve d’un grief occasionné par cette irrégularité. En effet, si dans leur courrier du 26 juin 2009, ils contestent l’absence de droit de préemption, il apparaît qu’ils n’ont jamais manifesté leur intention d’acquérir l’appartement occupé. A cet égard ils ne justifient d’aucune sollicitation du notaire pour obtenir la communication de la valeur de l’appartement et ne s’emparent de l’irrégularité du congé que pour obtenir le renouvellement de leur bail sans alléguer une privation de la possibilité d’acheter, qu’au surplus, ils ne démontrent pas. Dès lors, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la nullité du congé ne peut être prononcée et le jugement doit être réformé sur ce point.

Le congé étant validé, les époux Y se trouvent déchus de tout droit d’occupation depuis le 31 octobre 2009. XXX est en conséquence fondée à demander leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef. Elle seule en qualité de bailleresse, à l’exclusion de Madame A qui a perdu cette qualité par l’effet de la vente en août 2009, est fondée à solliciter le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux suite à la remise des clés.

Les prétentions des époux Y étant rejetées et l’action des appelants n’étant pas exercée de mauvaise foi ou dans l’intention de nuire, ceux-ci seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties, les demandes à ce titre seront rejetées et le jugement réformé.

Succombant à la procédure, Monsieur et Madame Y supporteront les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

III-Par ces motifs :

La Cour,

Déboute Monsieur et Madame Y de leur demande de voir déclarées irrecevables les conclusions signifiées par la SCI Villa des Roses le 24 février 2012,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Déclare valide le congé délivré par Madame A le 25 mars 2009 à effet au 31 octobre 2009,

Déclare Monsieur et Madame Y occupants sans droit ni titre depuis le 31 octobre 2009,

Ordonne l’expulsion de Monsieur et Madame Y et de tous occupants de leur chef,

Condamne Monsieur et Madame Y à verser à la SCI Villa des Roses, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges dans leur plus récente valorisation jusqu’à la libération des lieux suite à la remise des clés,

Déboute Madame A de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation,

Déboute Monsieur et Madame Y de leur demande de dommages et intérêts,

Déboute l’ensemble des parties de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame Y aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, P/Le Président empêché,

B. Delapierregrosse