4^e Chambre

ARRÊT N° 477

R.G : 13/02063

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE,
Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE,
Conseiller,

Assesseur : Madame Christine GROS,
Conseiller,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Octobre 2016

devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01
Décembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame Z A épouse B

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne Claire CAP, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Marthe LE GUIRRIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Monsieur C A

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne Claire CAP, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Marthe LE GUIRRIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Monsieur D A

XXX

XXX

Représenté par M^e Anne Claire CAP, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Marthe LE GUIRRIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Madame E A épouse F

XXX

XXX

Représentée par M^e Anne Claire CAP, Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Marthe LE GUIRRIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Monsieur G H

XXX

XXX

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB
LITIS-SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur I J

XXX’Abbé

XXX

Représenté par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP
GAUVAIN -DEMIDOFF, Postulant, avocat au

barreau de RENNES

Représenté par M^e C
BUORS, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

SARL KEROTIMO exerçant sous l’enseigne
SOLVIMO

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean BOUESSEL DU BOURG de la
SELARL JEAN BOUESSEL DU BOURG
SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de
RENNES

Représentée par M^e Manuel RAISON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2009, madame Z A épouse
B, monsieur C A, monsieur
D A et madame E
A épouse F (les consorts K) ont vendu à monsieur I J le lot n°54 d’un immeuble en copropriété situé 6 bis route de Pont L’Abbé à Quimper (29) au prix de 102 000 par l’intermédiaire de la société
KEROTIMO.

Le 18 mars 2010, la vente a été réitérée en la forme authentique en l’étude de maître H, notaire à Vannes. Le bien y était décrit comme le lot n°54 composé d’un appartement situé au rez-de-chaussée et le lot n°51 composé d’un parking portant le numéro 31 du plan de parkings.

La place de parking n’existant pas, monsieur I J a, par acte d’huissier en date des 29 et 30 mars, 4 et 13 avril et 6 mai 2011, fait assigner les consorts
A, la société
KEROTIMO et maître H devant le tribunal de grande instance de Quimper aux fins de les entendre condamner in solidum lui payer la somme de 18000 en réparation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Par un jugement réputé contradictoire en date du 29 janvier 2013, le tribunal a :

— débouté M. I
J de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de maître
H ;

— condamné in solidum les consorts K et la société KEROTIMO à payer à M. J la somme de 7 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance ;

— débouté M. J de sa demande au titre du préjudice moral ;

— condamné in solidum les consorts A et la société KEROTIMO à payer à M. J la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— débouté M^e H de sa demande an titre de 1'article 700 du code de procédure civile;

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Les consorts A ont interjeté appel de ce jugement le 21 mars 2013. Monsieur J et la société KEROTIMO ont relevé appel incident.

Les parties ont conclu. L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES
PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 15 juillet 2015, les consorts A demandent à la cour de :

— infirmer partiellement le jugement ;

— à titre principal, dire qu’ils n’ont commis aucune faute et que Monsieur J n’a subi aucun préjudice, le débouter de toutes ses demandes à leur encontre;

— à titre subsidiaire, débouter la société KEROTIMO et maître H de leurs demandes en ce qu’elles tendent à voir leur responsabilité écartée ;

— dire que la société KEROTIMO et maître
H ont manqué à leur obligation de conseil, les condamner à les relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre;

— en toute hypothèse, condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 6 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que l’article 564 du code de procédure civile n’a pas vocation à s’appliquer dès lors qu’ils n’avaient pas constitué avocat en première instance. Ils affirment qu’aucune faute contractuelle ne peut leur être reprochée et ils démentent avoir manqué à leur obligation de délivrance. En effet, les parties s’étaient accordées lors du compromis sur la cession de l’appartement au prix de 102 000 , lequel vaut vente (article 1589 code civil). Ils considèrent ne pas avoir manqué non plus à leur devoir de loyauté, monsieur J ne démontrant pas qu’ils avaient connaissance de ce que le parking n’existait pas. Ils estiment que ce dernier n’a subi aucun préjudice puisque la preuve du caractère déterminant de son consentement de l’existence d’un parking n’a pas été rapportée et qu’il avait signé un compromis de vente n’en faisant pas état.
Subsidiairement, ils font valoir qu’ils avaient fait appel à la société KEROTIMO et à maître H pour sécuriser la transaction. Selon eux, la société KEROTIMO a induit en erreur l’acquéreur en lui présentant un bien sans emplacement pour se garer alors que le parking était un élément déterminant de son consentement et maître H s’est abstenu de vérifier la conformité de l’acte authentique à la volonté des parties, à savoir la vente du seul appartement, et la contenance du bien vendu qui n’a jamais comporté la place n° 31, laquelle n’existait pas, ajoutant qu’ils ne sont pas responsables de ce que les titres de propriété étaient erronés.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 septembre 2013, maître H demande à la cour de confirmer le jugement, de déclarer irrecevables et mal fondées les demandes des consorts
A à son encontre, de débouter les consorts A et monsieur J de toutes leurs demandes et de les condamner in solidum à lui verser une indemnité de 5 000 au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Il soutient que la demande de garantie des consorts A est irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel. Sur le fond, il fait valoir que l’acte authentique peut être différent du compromis de vente lorsque des éléments nouveaux apparaissent postérieurement à cet avant-contrat, qu’il avait découvert que les vendeurs étaient titrés sur la place de stationnement, qu’il avait obtenu l’accord des vendeurs pour la mentionner dans l’acte définitif, que le lot 51 relatif à l’emplacement de parking n°31 était mentionné dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété de l’immeuble, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 novembre 2009 ne faisait mention d’aucune difficulté à cet égard, qu’il n’avait aucun moyen de soupçonner que l’emplacement n’existait pas. Il ajoute qu’un notaire n’est tenu qu’à une vérification sur titre et n’a pas l’obligation de se déplacer pour vérifier la consistance des biens. Il considère que monsieur J ne peut faire valoir aucun

préjudice, le parking ne constituant pas un élément déterminant de sa volonté d’acquérir et la mention de celui-ci ayant été ajoutée dans l’acte sans modification du prix de vente.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 septembre 2013, monsieur I Jdemande à la cour de débouter les consorts A, la société KEROTIMO et maître
H de l’ensemble de leurs prétentions, d’infirmer partiellement la décision, de condamner in solidum les consorts A au titre du défaut de conformité, maître G
H et la société KEROTIMO au titre de leurs obligations professionnelles à lui payer la somme de 15 000 à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondus, et celle de 5 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose que la proposition d’achat du bien mentionnait un appartement T3 avec parking, ce qui a été repris dans l’acte définitif, qu’une télécommande lui avait été remise avec les clés le jour de la signature et qu’il avait été surpris d’apprendre du syndic que la place n° 31 n’existait pas alors que celle-ci était une condition déterminante de son consentement. Il soutient que la responsabilité des vendeurs est engagée pour manquement à leur obligation de délivrance, la place de parking mentionnée dans l’acte authentique n’existant pas. Il estime que ces derniers sont de mauvaise foi à prétendre avoir ignoré cette information. Il reproche à la société KEROTIMO d’avoir manqué à son devoir d’information, la fiche publicitaire ainsi que son offre d’achat mentionnant la présence d’une place sur le parking extérieur, et à son devoir de conseil puisqu’elle n’avait pas vérifié les caractéristiques et la consistance des biens vendus, et de l’avoir induit en erreur. Quant à maître
H, il a manqué à son obligation de vérifier la consistance de la propriété du bien alors que les procès-verbaux des assemblées générales de 1993, 2001, 2003 et 2010 mentionnaient la divergence entre les plans annexés au règlement de copropriété et l’aménagement des parkings.
Enfin, il fait grief au premier juge d’avoir sous-évalué son préjudice.

Dans ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2013, la société KEROTIMO demande à la cour de :

— à titre principal, constater son absence de faute, l’absence de préjudice indemnisable et l’absence de lien de causalité avec le préjudice allégué, en déduire que sa responsabilité ne peut être engagée, constater que seules les responsabilités des vendeurs et du notaire peuvent l’être et l’absence de collusion frauduleuse avec ces derniers, constater l’irrecevabilité et le caractère infondé de l’appel en garantie formulé par les consorts A ; en conséquence, infirmer le jugement, rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre et dire qu’il n’y a pas lieu à solidarité ;

— à titre subsidiaire, constater le caractère excessif et injustifié des condamnations, réformer le jugement, les minorer très substantiellement ;

— à titre infiniment subsidiaire, constater le caractère excessif et injustifié du préjudice allégué par monsieur J, le minorer très substantiellement ; dire qu’il ne saurait excéder une simple perte de chance ; confirmer le jugement ; rejeter le surplus des demandes;

— en toute hypothèse, condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle reproche au premier juge d’avoir retenu que l’existence du parking constituait un élément déterminant du consentement de l’acquéreur alors que le compromis de vente qui exprimait la volonté des parties mentionnait seulement l’appartement et que M. J admet n’avoir jamais visité ce parking. Or, la vente est parfaite dès lors qu’il y a consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix, l’offre d’achat portant sur un appartement et un parking ne constituant qu’une contre-proposition de l’acquéreur. Elle en déduit qu’elle n’avait à vérifier l’existence et la localisation d’un parking qui n’était pas entré dans le champ contractuel au stade de la signature du compromis.
Elle ajoute que la publicité qui le mentionnait était purement informative et n’avait aucune valeur

contractuelle. Selon elle, le notaire a engagé sa responsabilité en ne demandant pas la transmission du plan des parkings qui lui aurait permis de constater qu’il y avait davantage de parkings que d’emplacements, en n’interrogeant pas le syndic et en s’abstenant de conseiller aux parties de vérifier l’existence du parking et sa localisation. De même, les vendeurs qui avaient décidé d’inclure le lot n° 51 dans la vente auraient dû informer l’acquéreur qu’il n’existait pas. Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de garantie des vendeurs, formulée pour la première fois en cause d’appel, et au rejet de la demande de condamnation solidaire puisque l’acquéreur n’a pas rapporté la preuve d’une collusion frauduleuse de sa part avec les vendeurs et le notaire.

MOTIFS

1°) Sur la recevabilité des demandes des consorts K

L’article 564 du code de procédure civile énonce que les parties ne peuvent pas soumettre à la cour de nouvelles prétentions sous peine d’irrecevabilité.

C’est à tort que le notaire et l’agence immobilière infèrent de ce texte l’irrecevabilité des demandes des consorts L. En effet, conséquence du double degré de juridiction, il pré-suppose, que les parties n’aient pas été défaillantes en première instance.

Les consorts K n’ayant pas constitué avocat devant le tribunal de grande instance, leurs demandes sont recevables.

2°) Sur le fond

Il ressort des pièces versées aux débats que :

— le 15 juillet 2000, D
K a acquis le lot 54 (appartement) et le lot 51 (emplacement de parking) de la résidence EOLE située 6 bis route de
Pont L’Abbé à Quimper ; le règlement de copropriété annexé à l’acte mentionnait l’existence de 13 parkings extérieurs numérotés 39 à 51 ;
d’après le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété du 29 avril 2003, la résolution tendant à la création de quatre places de parking comme prévu dans le plan des parkings n’a pas été adoptée ;

— les consorts K ont recueilli l’appartement dans la succession de leur père et l’ont mis en vente auprès de la société KEROTIMO ; le 12 décembre 2009, monsieur J a signé un mandat de recherche portant sur l’appartement T3 sis 6 bis route de
Pont L’Abbé au prix de 108 000 , commission d’agence incluse ; le même jour, il a fait une offre d’achat au même prix, celle-ci mentionnant un appartement T3 et un emplacement de parking ;

— la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre 2009 porte sur la vente de l’appartement tandis que l’acte authentique du 18 mars 2010 désigne l’appartement et l’emplacement de parking;

— par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 novembre 2010, monsieur J a écrit au notaire pour se plaindre de l’absence de parking et réclamer la somme de 10 000 ; il a fait dresser un constat par maître M, huissier de justice à Quimper, le 23 février 2011 de ce que les quatre emplacements numérotés 28 à 31 sur le plan des parkings constituent en réalité trois emplacements.

2.1. Sur la responsabilité des vendeurs, de l’agence immobilière et du notaire

2.1.1. Sur la demande à l’égard des vendeurs

La demande de monsieur J à l’égard des vendeurs est fondée sur l’article 1604 du code

civil aux termes duquel le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente.

C’est à bon droit que le premier juge, se fondant sur les stipulations de l’acte authentique du 18 mars 2010 mentionnant la vente de deux lots n° 54 et 51 et le constat d’huissier du 23 février 2011 démontrant que le lot n° 51 n’existe pas, en a déduit une non conformité par rapport aux prévisions contractuelles et le non-respect par les consorts K de leur obligation de délivrance, peu important que la promesse de vente n’ait porté que sur l’appartement.

Leur responsabilité est donc engagée sur ce fondement.

2.1.2. Sur la demande à l’égard de l’agence immobilière

Monsieur J invoque l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. En réalité, l’agent immobilier engage sa responsabilité civile vis à vis de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil, nonobstant la signature d’un mandat de recherche.

La cour considère, contrairement au premier juge, qu’il ne peut pas être déduit de l’offre d’achat que l’existence d’un emplacement de parking constituait un élément déterminant du consentement de l’acquéreur alors que la comparaison entre les mots 'appartement T3 et emplacement de parking’ et la mention 'lu et approuvé, bon pour proposition au prix de 108 000 ' fait apparaître qu’ils n’ont pas été écrit par la même personne, l’offre ayant été à l’évidence préparée par le négociateur immobilier avant d’être signée par monsieur J. L’absence de volonté de ce dernier d’acquérir un parking résulte de ce que le mandat de recherche qu’il avait signé quelques heures plus tôt ne portait que sur l’appartement et, surtout, de la promesse synallagmatique de vente du 15 décembre suivant qui ne mentionne pas le parking.

Monsieur J ne peut pas non plus se prévaloir des documents publicitaires puisqu’il n’est pas contesté qu’il a visité le bien immobilier et a pu se convaincre par lui-même qu’il n’y avait pas de parking, ni de la fiche descriptive du bien qui mentionne non seulement un emplacement de parking mais également un box, ces documents n’ayant de toute façon aucune valeur contractuelle.

En revanche, il incombe à l’agent immobilier de réclamer aux vendeurs leur titre de propriété notamment pour reproduire la description du bien vendu dans la promesse de vente. Soutenir que le parking n’était pas entré dans le champ contractuel revient donc pour la société KEROTIMO à se prévaloir de son propre manquement. Le respect de cette obligation lui aurait permis, au plus tard lors de la rédaction de la promesse, de constater la discordance entre le bien vendu par les consorts
K et sa désignation dans leur titre, de provoquer leurs explications et d’appeler l’attention de l’acquéreur lors de la signature du compromis puis du notaire lors de l’envoi de celui-ci.

Le jugement qui a retenu la responsabilité de l’agence immobilière sera donc confirmé par substitution de motifs.

2.1.3. Sur la demande à l’égard du notaire

En sa qualité d’officier public, le notaire est tenu d’assurer l’efficacité et la sécurité des actes qu’il instrumente. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil.

Maître H déclare avoir constaté la discordance évoquée plus haut et rectifié l’acte authentique après avoir obtenu l’accord des vendeurs.

Cependant, il lui appartenait, avant de reprendre purement et simplement la désignation de l’acte

antérieur, de s’enquérir auprès des vendeurs et de l’agence immobilière rédactrice de la promesse de la raison pour laquelle seul le lot 54 y avait été mentionné. Si, comme l’a rappelé le premier juge, son devoir de vérification ne lui imposait pas de se déplacer sur les lieux, il avait l’obligation d’accomplir toutes les diligences pour lever la difficulté, diligences qui lui auraient permis de découvrir que le lot 51 n’avait jamais existé et d’en tirer les conséquences dans la rédaction de son acte.

M

aître H ne peut se retrancher derrière la signature par trois des cinq propriétaires

indivis d’une procuration mentionnant la vente des deux lots alors qu’il ne démontre pas avoir appelé leur attention sur ce point ni les avoir interrogés sur le motif de l’omission dans la promesse.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il n’avait relevé aucun manquement à l’encontre du notaire.

Il s’ensuit que la demande de condamnation in solidum est fondée en son principe.

2.2. Sur le préjudice de l’acquéreur

L’acquéreur qui demande, non la résolution de la vente, mais l’allocation de dommages-intérêts doit démontrer l’existence d’un préjudice résultant du défaut de conformité.

Le premier juge a retenu la perte de chance de négocier le prix de vente à la baisse qu’il a chiffrée à 2 000 ainsi qu’un préjudice de jouissance résultant de la difficulté de stationner dans ce quartier de
QUIMPER qu’il a évalué à 5 000 , sommes que monsieur
J estime insuffisantes. Il invoque un préjudice matériel lié à la moins-value du bien vendu sans parking et un préjudice de jouissance résultant de la difficulté de se garer à proximité de la résidence et réclame 15 000 toutes causes de préjudice confondues.

Le premier juge a exactement rejeté la demande au titre du préjudice matériel au motif que l’ajout du lot 51 dans l’acte de vente ne s’était traduit par aucune augmentation de prix.

Il a été vu au paragraphe 2.1.2. que l’existence d’un parking ne pouvait être considérée comme un élément déterminant du consentement de monsieur
J à partir du moment où il avait visité l’appartement en connaissance de l’absence de parking puis signé une promesse qui n’en stipulait aucun. Il ne peut donc se plaindre des difficultés de stationnement dans le quartier. Il n’existe pas davantage de perte de chance de conclure la vente à un prix inférieur puisqu’il a acheté un appartement et non un appartement avec un emplacement de parking.

Force est donc de constater que monsieur J ne démontre l’existence d’aucun préjudice actuel et certain. Il sera dès lors débouté de sa demande, le jugement étant infirmé en toutes ses dispositions.

Succombant en ses prétentions, il sera condamné à supporter les dépens de première instance et d’appel, chacune des parties conservant la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

DECLARE recevables les demandes des consorts K,

INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE monsieur I
J de toutes ses demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des consorts
K, de la société KEROTIMO et de maître H,

CONDAMNE monsieur J aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,