4^e Chambre

ARRÊT N°156

N° RG 18/00225 -

N° Portalis

DBVL-V-B7C-OQ52

FB / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Y Z, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2020, devant Madame Florence BOURDON, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Avril 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SCI BOIS DE MAZURAS, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Richard NAHMANY, Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentée par M^e Cécile FORNIER de la SELARL ACTAVOCA, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS […] représentée par son syndic la SARL ELORN IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

SA ALLIANZ IARD, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

1, cours Michelet

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

****

FAITS ET PROCÉDURE

Le 12 mars 2013, la Sci Bois de Mazuras a fait l’acquisition d’un appartement de type 2 dans un immeuble en copropriété situé […]. Elle a donné un mandat de gestion immobilière à la société Elorn Immobilier, également syndic de copropriété de l’immeuble.

Un contrat de bail a été conclu avec M. X le 21 septembre 2013.

Le 10 septembre 2014, le locataire a fait une déclaration de sinistre dégât des eaux, consécutif à des infiltrations en provenance de la façade extérieure de l’immeuble, auprès du syndicat des copropriétaires. Il a quitté l’appartement le 30 décembre 2014.

Une expertise amiable a été diligentée par la société Allianz, assureur dégât des eaux de la copropriété, et il a été mis en évidence, après recherche de fuites par la société SHDF, des infiltrations par la façade arrière de l’immeuble. Il a également été constaté des fuites de chaque côté

de la cabine de douches de l’appartement.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2016, la Sci Bois de Mazuras a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] devant le tribunal d’instance de Brest, aux fins d’indemnisation de sa perte de loyers.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a assigné en garantie la société Allianz.

Par jugement en date du 26 octobre 2017, le tribunal a :

— débouté la Sci Bois de Mazuras de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— dit que chaque partie prendra en charge ses frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Bois de Mazuras aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Sci Bois de Mazuras a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 9 janvier 2018.

Les parties ont conclu et l’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 24 mai 2018, la Sci Bois de Mazuras demande à la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 octobre 2017 par le tribunal d’instance de Brest ;

En conséquence,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la société Allianz Iard à verser à la Sci Bois de Mazuras la somme de 7 961,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2016 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à verser à la Sci Bois de Mazuras la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de sa résistance abusive et de sa mauvaise foi ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et la société Allianz Iard à verser à la Sci Bois de Mazuras la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— dispenser la Sci Bois de Mazuras de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 et 3 de la Loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la société Elorn Immobilier, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— débouter la Sci Bois de Mazuras de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— dire et juger que la demande d’indemnisation de la Sci Bois de Mazuras s’analyse en une demande de perte de chance de percevoir des loyers ;

— constater que l’appartement de la sci Bois de Mazuras faisait également l’objet d’un dégât des eaux en provenance de la douche de la salle de bains ;

— par conséquent, réduire la demande de dommages intérêts de la Sci Bois de Mazuras en de notables proportions ;

— condamner la société Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires […] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre tant en principal, qu’en frais irrépétibles et dépens ;

— condamner la Sci Bois de Mazuras et à défaut la société Allianz à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sci Bois de Mazuras et, à défaut, la société Allianz Iard aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 4 juillet 2018, la société Allianz Iard demande à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Brest en date du 26 octobre 2017 ;

En conséquence,

— constater que la société Allianz Iard a rempli ses obligations contractuelles et a versé une indemnisation au syndic, la société Elorn Immobilier, à hauteur de 2 309,84 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société Allianz Iard ;

— débouter la Sci Bois de Mazuras de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Allianz ;

— condamner la Sci Bois de Mazuras, ou toute autre partie succombante, à payer à la société Allianz Iard la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’ article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit et le syndicat ne peut s’en exonérer en faisant valoir qu’il n’a commis aucune faute.

En l’espèce, il ressort du rapport de recherche de fuites de la société SHDF en date du 15 avril 2015 et du rapport en date du 7 mai 2015 établi par le cabinet Cunningham et Lindsay pour la société Allianz, que le sinistre affectant l’appartement dont est propriétaire la Sci Bois de Mazuras est la conséquence d’infiltrations d’eau par la façade côté garage qui est poreuse et affectée de nombreuses fissures et que les fuites constatées sur la paroi de la douche sont sans lien avec le dégât des eaux.

Les dommages subis par la Sci Bois de Mazuras sont consécutifs à un défaut d’étanchéité de la façade arrière du bâtiment et résultent donc d’un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit.

Le jugement est réformé.

Sur la garantie d’Allianz

Le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la société Allianz une police garantissant le risque dégâts des eaux prenant effet à compter du 14 mai 2013. Il verse aux débats les conditions particulières du contrat.

La société Allianz n’a pas contesté le principe de sa garantie et elle a pris en charge les frais de recherche de fuites ainsi que les travaux de reprise des dommages matériels.

Elle ne produit aucune autre pièce afférente au contrat et n’allègue aucune limitation ou exclusion de garantie au titre de celui-ci.

Sa garantie est dès lors mobilisable pour tous les dommages consécutifs au sinistre dégât des eaux dont est responsable son assuré, y compris les dommages immatériels.

La Sci qui dispose d’une action directe à l’encontre de l’assureur du syndicat est fondée à solliciter la condamnation d’Allianz, in solidum avec le syndicat des copropriétaires, à l’indemniser de son préjudice.

Il est fait droit à la demande de garantie formée par le syndicat à l’encontre de son assureur.

Sur le préjudice de la SCI Bois de Mazuras

La Sci Bois de Mazuras fait valoir que son appartement était inhabitable compte tenu de l’humidité en provenance de la façade et qu’elle a subi un préjudice de perte de loyers.

Il est établi par les courriels échangés entre la société Elorn Immobilier et la Sci Bois de Mazuras, que le départ du locataire, monsieur X, fin décembre 2014, est lié à l’humidité de l’appartement et aux nuisances en résultant, en particulier aux importantes odeurs d’humidité, et non aux fuites en provenance de la douche.

La présence d’une humidité anormalement élevée dans l’appartement est confirmée par le rapport de recherche de fuite du 3 avril 2015 aux termes duquel il a été constaté un taux d’humidité dans l’air de

87%, l’absence d’isolation au niveau des fenêtres de la chambre et de la salle de bains, une maçonnerie très humide dans la chambre, des murs qui suintent et une laine de verre détrempée dans la salle de bains, des traces d’humidité sur les panneaux de placoplâtre de chaque côté des fenêtres de la salle et de la salle de bains, ainsi qu’une importante odeur d’humidité dans le logement.

Il en résulte que l’appartement n’était pas habitable et qu’il ne pouvait l’être tant que le problème d’étanchéité de la façade n’était pas réglé.

L’impossibilité de louer l’appartement est avérée et les contestations émises par les intimées sur ce point sont écartées.

Si, comme le soutient également le syndicat des copropriétaires, il est établi que les travaux de remplacement de la douche ont été retardés d’une ou deux semaines , il n’est toutefois pas démontré que ce retard a eu des conséquences sur la mise en location du bien, puisque des visites de l’appartement ont été programmées nonobstant ce retard d’installation.

L’argumentation développée par le syndicat des copropriétaires tendant à ce que le préjudice locatif de la Sci soit indemnisé sur la base d’une perte de chance de louer l’appartement et de percevoir des loyers n’est pas pertinente et elle est écartée.

En effet, il n’existe en l’espèce aucun aléa locatif puisque le locataire, monsieur X était dans les lieux, payait son loyer et avait signé un contrat de bail d’une durée de 3 ans auquel il a mis fin prématurément avec une réduction de son préavis compte tenu de l’état dégradé de l’appartement consécutif aux infiltrations en provenance de la façade.

La perte locative est indemnisée à hauteur de la somme de 7 961,60 euros, sur la base d’une perte de loyer mensuel de 425 euros du 1^er janvier 2015 au 22 juillet 2016, date de remise en location de l’appartement.

Les intérêts sont dus sur cette somme à compter du 7 juillet 2016, date de la mise en demeure adressée par le conseil de la Sci Bois de Mazuras au Syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Bois de Mazuras

La Sci Bois de Mazuras soutient que le défaut de diligences, la résistance abusive et la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires lui ont causé un préjudice moral distinct du préjudice relatif à la perte locative.

Les fautes alléguées ne sont pas démontrées et la demande à ce titre est rejetée.

Sur les autres demandes

La Sci Bois de Mazuras, dont les prétentions à l’égard du syndicat des copropriétaires sont fondées, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du CPC sont réformées.

Parties perdantes, le syndicat des copropriétaires et la société Allianz sont condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel et à verser à la Sci Bois de Mazuras la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, leurs propres demandes de ce chef étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y additant,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic Elorn Immobilier, et la société Allianz Iard à payer à la Sci Bois de Mazuras, au titre du préjudice locatif, la somme de 7 961,60 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2016,

CONDAMNE la société Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires de cette condamnation,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la Sci Bois de Mazuras,

DISPENSE la Sci Bois de Mazuras de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic Elorn Immobilier, et la société Allianz Iard à payer à la Sci Bois de Mazuras la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

REJETTE les autres demandes au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], pris en la personne de son syndic Elorn Immobilier, et la société Allianz Iard aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

CONDAMNE la société Allianz Iard à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au titre de l’article 700 du CPC et des dépens,

La Greffière La Présidente de chambre