4ème Chambre

ARRÊT N° 253

N° RG 18/02149

N° Portalis DBVL-V-B7C-OXOJ

FB / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors du prononcé,

Sans avis contraire des parties requis préalablement, l’affaire a été appelée à l’audience virtuelle du 28 avril 2020 qui s’est tenue sans débat en raison de l’état d’urgence sanitaire

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE :

SAS TRECOBAT

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège […]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame K… G… née P…

née le […] à NEDERHASSELT

[…]

[…]

Représentée par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 janvier 2010, madame K… G… a conclu avec la société […] un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans sur un terrain situé […] , au prix de 237 000 €

La DROC est en date du 26 janvier 2010 et le délai contractuel de construction était de douze mois.

Déplorant des désordres et non-conformités, concernant principalement la toiture terrasse de l’habitation, madame G… a refusé la réception des travaux et, par acte d’huissier du 31 janvier 2011, a fait assigner la société […] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest aux fins d’expertise

Par ordonnance en date du 7 mars 2011, M. D… a été désigné pour y procéder et il a déposé son rapport le 14 mai 2013.

Selon acte d’huissier du 26 septembre 2013, madame G… a fait assigner au fond la société […] devant le tribunal de grande instance de Brest.

Aux termes d’un jugement avant dire droit du 18 novembre 2015, le tribunal a débouté la société […] de ses demandes de vérifications personnelles par le juge et d’annulation du rapport d’expertise de M. D…, ordonné une nouvelle expertise et sursis à statuer sur les demandes de M^me G….

M. B… a déposé son rapport le 3 janvier 2017.

Par jugement en date du 7 mars 2018, le tribunal a :

— prononcé la résiliation du contrat de construction de maison individuelle conclu le 19 janvier 2010 entre M^me G… et la société […], aux torts exclusifs de cette dernière ;

— condamné la société […] à payer à M^me G… les sommes de :

— > 289 267,48 € TTC, au titre des travaux de démolition-reconstruction, indexée sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui applicable au 27 novembre 2012 ;

— > 79 € par jour à compter du 26 janvier 2011 jusqu’au jour du jugement, au titre des pénalités de retard ;

— > 31 € par mois HT, assortie de la TVA en vigueur, à compter du mois de novembre 2010 inclus jusqu’au 23 avril 2016, outre 52 € par mois TTC à compter de cette date jusqu’au 31 mars 2017 et la somme de 54,60 € TTC par mois du 1er avril 2017 jusqu’au jour du jugement, au titre du coût du gardiennage de la cuisine ;

— > 2 000 € au titre du préjudice moral ;

— condamné la société Trecobat à payer à M^me G… la somme de 7000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société […] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 mars 2018.

Par ordonnance de référé du 10 juillet 2018, le premier président de la cour d’appel a autorisé la société Trecobat à consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations la somme de 525 876,92 € , montant des condamnations prononcées au profit de madame G… par le jugement du tribunal de grande instance de Brest.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 3 octobre 2019, la société […] demande à la cour au visa des articles 1134 et suivants, 1147, 1184, 1792 et suivants du code civil, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 7 mars 2018 ;

— débouter M^me G… de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire de M. B… ;

— dire et juger n’y avoir lieu à démolition de la maison ;

— dire et juger, à titre principal, que la solution technique réparatoire expliquée par le cabinet Etica Arexa dans son courrier du 25 août 2018 et par les pièces techniques de la société Ateba Ingénierie sera retenue ;

Subsidiairement,

— dire et juger que la solution technique réparatoire mentionnée par Monsieur B… dans son rapport page 14 , soit l’hypothèse 2, sera retenue,

— condamner M^me G… à laisser la société […] effectuer les travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, M. B… ( hypothèse 2) ,

— fixer la date de réception judiciaire au 31 janvier 2011 ;

— dire et juger que M^me G… ne peut prétendre qu’à des pénalités de retard d’un montant de 395 € ;

— débouter M^me G… de toutes ses demandes, plus amples ou contraires ;

— très subsidiairement, déduire du montant des pénalités de retard le délai entre l’ordonnance de référés désignant M. D…, en date du 7 mars 2011, et le dépôt du rapport de M. B… en date du 3 janvier 2017 ;

— débouter M^me G… de sa demande de résiliation du contrat, de ses demandes en paiement d’une provision de 304 157,55 €, de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral et de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M^me G… à verser à la société […] la somme principale de 57 608,99 €, avec intérêts au taux contractuel à compter du 31 janvier 2011 et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner M^me G… à verser à la société […] la somme de 20 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,

— condamner M^me G… aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire de M. D…, celui de l’expertise judiciaire de M. B…, le coût du procès verbal de constat d’huissier du 31 janvier 2012, les frais d’exécution et ceux de l’article 10 du tarif des huissiers de justice qui seront recouvrés , pour ceux d’appel par la Scp Guillou et Renaudin avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait le jugement sur la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la société […], le réformer sur les pénalités de retard contractuelles et débouter M^me G… de toutes ses prétentions à ce titre.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 octobre 2019, madame G… demande à la cour, au visa des articles 1134, 1184 et 1147 et suivants du code civil, de :

— Confirmer pour partie le jugement dont appel et débouter la société […] de son appel principal,

— Confirmer en premier lieu le jugement dont appel en ce qu’il a :

— > prononcé la résiliation du contrat de construction de maison individuelle conclu le 19 janvier 2010 entre M^me G… et la société […], aux torts exclusifs de cette dernière ;

— > condamné la société […] à payer à M^me G… :

— au titre des travaux de démolition-reconstruction, 289 267,48 € TTC, montant indexé sur l’indice BT01, l’indice de base étant celui applicable au 27 novembre 2012 ;

— au titre du préjudice moral, la somme de 2 000 € ;

— au titre du coût du gardiennage de la cuisine, la somme de 31 € par mois HT, assortie de la TVA en vigueur, à compter du mois de novembre 2010 inclus jusqu’au 23 avril 2016, outre 52 € par mois TTC à compter de cette date jusqu’au 31 mars 2017 et la somme de 54,60 € TTC par mois du 1er avril 2017 jusqu’au jour du jugement,

— la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire et juger M^me G… recevable et bien fondée en son appel incident ;

— >réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société […] à payer à M^me G…, au titre des pénalités de retard, la somme de 79 € par jour à compter du 26 janvier 2011 jusqu’au jour du présent jugement ;

— > condamner la société […] à payer à M^me G… au titre des pénalités de retard la somme de 79€ par jour à compter du 26 janvier 2011 jusqu’à la date de livraison de l’immeuble après démolition/reconstruction ;

— > condamner la société […] à régler M^me G… la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— > condamner la société […] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Britannia, avocats aux offres de droit, par application de l’article 699 du CPC, lesquels comprendront le coût des deux expertises judiciaires D… et B….

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de CCMI

La société […] soutient que des solutions techniques réparatoires sont possibles et peuvent être mises en oeuvre pour remédier aux désordres et que, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal, il n’ y a lieu d’ordonner ni la démolition de la maison qui est disproportionnée à la gravité des désordres qui l’affectent, ni la résiliation du contrat.

Monsieur D…, dans son rapport d’expertise en date du 25 avril 2013, a relevé que l’ouvrage était affecté des désordres suivants:

— une non-conformité à la réglementation du lotissement , la hauteur de la construction dépassant celle autorisée (altitude du faîtage : 50,65 m pour 50,50 m autorisés) ,

— une non-conformité de la terrasse, située au dessus du garage et des chambres et desservant le séjour situé au premier étage : la pente est insuffisante et non réglementaire et les relevés d’étanchéité sont d’une hauteur insuffisante pour permettre la finition prévue dans la notice descriptive (carrelage sur chape),

Il a également observé une incohérence et des erreurs entre la notice descriptive qui prévoit des porte fenêtres sur balcon de 2,05 ml et une chape carrelée en finition de la terrasse, et les plans déposés pour le permis de construire qui stipulent des porte fenêtres de 2,00 ml et un patelage en bois en finition.

S’agissant des solutions de reprise, pour compenser l’insuffisance de hauteur des relevés d’étanchéité de la terrasse, l’expert souligne qu’il est impossible de:

— relever le toit et le plafond de l’étage, puisque la construction est déjà plus haute que la hauteur autorisée par le règlement du lotissement,

— descendre au niveau minimum réglementaire la dalle du garage, soit 44,50 m ( ce qui permettait de conserver la hauteur contractuelle sous plafond de 2,50 m au rez de chaussée) au regard de la réglementation du lotissement sur les pentes,

— recréer une différence de niveau entre les planchers bruts extérieurs et intérieurs (en abaissant le plancher haut du rez de chaussée ou en augmentant l’épaisseur de matériaux rapportés sur le plancher intérieur) sans diminuer la hauteur des chambres du rez de chaussée, la hauteur finie étant ramenée à 2,28 m .

Monsieur D… conclut en conséquence à l’impossibilité de mettre en conformité le bâtiment avec le projet accepté par madame G… et à la démolition et reconstruction de la maison.

Suite au jugement avant dire droit du 18 novembre 2015 ayant ordonné une nouvelle mesure d’expertise pour déterminer le caractère réparatoire ou non des désordres, monsieur B… a déposé un rapport d’expertise en date du 3 janvier 2017.

Il confirme que la hauteur de la construction n’est pas conforme à la réglementation du lotissement et que le dépassement de 0,15 m n’a pas fait l’objet de remarque particulière de la mairie lors de l’instruction du permis de construire qui a été délivré.

Concernant le désordre relatif à la non conformité de l’étanchéité de la terrasse , il souligne qu’il ne peut rester en l’état et induit des risques importants d’infiltrations via les rives de relevés.

Il considère qu’il s’agit d’une erreur de conception, puisque les hauteurs requises de relevé d’étanchéité doivent s’apprécier en considération du type de protection ( lourde-dure ou par caillebotis sur plots ).

S’agissant des travaux pour remédier à ce désordre, l’expert a examiné 3 hypothèses :

— hypothèse 1: le maître de l’ouvrage maintient la hauteur de baies à 2,05 mh, le principe d’une protection lourde-dure, sans plots caillebotis ni caniveau périphérique, une épaisseur d’isolant de 10 cm sous membrane d’étanchéité : il est alors techniquement impossible de respecter les DTU ( notamment le DTU 43-1, stipulant une hauteur de relevé de 10 cm) et un nouveau projet doit être envisagé après démolition ( coût estimé à 346 876,47 € TTC)

— hypothèse 2: le maître de l’ouvrage consent à recourir à une protection sur plots et à diminuer l’épaisseur d’isolant pour la compenser en sous-face : coût estimé à 15 830 € TTC

— hypothèse 3: le maître de l’ouvrage consent à recourir à un caillebotis périphérique , à la protection lourde-dure, sans plots ( selon proposition de M. R…, expert assistant madame G… ) : le respect des DTU n’est pas techniquement possible, l’écart de 11,5 cm ne pouvant être compensé par une diminution d’épaisseur de l’isolant de 10 cm.

Il conclut que la seule solution alternative à la démolition est le recours à une étanchéité avec protection sur plots ( hypothèse 2) puisqu’elle permet à la fois de s’affranchir de la pente minimum de 1,5% et d’intégrer la hauteur de relevé dans celle des plots et de la protection, mais qu’elle est conditionnée à des modifications contractuelles liant les parties.

Madame G… refuse cette solution en soulignant qu’elle entraîne des contraintes d’entretien plus importantes et qu’elle a pour corollaire une réduction de 15 cm de la hauteur sous plafond des pièces situées au rez de chaussée, sous la terrasse, la hauteur de celles-ci étant ramenée à 2,35 m au lieu de 2,50 m.

La société […] oppose que l’argument de l’entretien du carrelage sur plots n’est pas déterminant, un simple jet d’eau entre les carreaux étant suffisant.

S’agissant de la réduction de hauteur des pièces sous la terrasse, elle ne la conteste pas dans son principe.

Elle produit, en cause d’appel, une note de M. L… du cabinet Etica Arexa en date du 21 août 2018, à laquelle est jointe une étude technique réalisée par la société Ateba Ingenierie en date du 25 juin 2018, préconisant une nouvelle solution réparatoire.

Madame G… n’a pas conclu sur ce point.

Cette note, et l’étude technique sur laquelle elle s’appuie, sont tardives et non contradictoires.

Elles ont été communiquées le 14 novembre 2018, soit plus de 18 mois après le dépôt du second rapport d’expertise judiciaire, alors même que, M. L…, rédacteur de la note, est l’expert technique de la société […] depuis le début du présent litige et c’est à ce titre qu’il lui a prêté son concours dès le mois d’octobre 2010 et a rédigé un rapport d’expertise en date du 14 octobre 2010 portant sur les modalités de finition de la terrasse.

Aucune raison n’est donnée par la société […] pour expliquer cette tardiveté.

Monsieur B… n’ayant pu donner d’avis ni sur sa faisabilité ni sur son coût financier, cette solution technique réparatoire ne sera pas retenue.

Dés lors, la seule solution alternative à la démolition de la maison, afin de remédier aux non-conformités contractuelles, réside dans la réalisation d’une étanchéité avec protection sur plots de la terrasse (hypothèse 2 de l’expertise B…).

Ces travaux réparatoires occasionnent cependant une réduction de 15 cm de la hauteur sous plafond des chambres et du garage situés au rez de chaussée, sous la terrasse, la hauteur de celles-ci étant ramenée à 2,35 m au lieu de 2,50 m.

Même s’il n’existe aucun impératif réglementaire en matière de hauteurs sous plafond, un logement n’étant plus décent qu’en dessous de 2,20 m, cette réduction est significative pour les chambres et constitue une contrainte qui ne peut raisonnablement être imposée au maître de l’ouvrage.

Le fait que cette solution réparatoire soit peu dispendieuse (15 000 € environ) par rapport à la solution de démolition est insuffisante pour en justifier l’adoption.

Cette solution est donc écartée.

La démolition constitue par conséquent la seule solution pour remédier aux désordres et non-conformités qui affectent la construction et la demande de démolition est accueillie.

Compte tenu de la gravité du manquement, il convient de prononcer la résiliation du contrat de construction de maison individuelle aux torts exclusifs de la société […] par voie de confirmation.

Sur les dommages et intérêts

Seules les dispositions relatives aux pénalités de retard contractuelles sont critiquées.

La société […] sollicite le rejet de la demande à ce titre en faisant valoir que le tribunal ne pouvait , d’une part , résilier le contrat, d’autre part, l’appliquer s’agissant des pénalités de retard.

Cette argumentation n’est pas pertinente puisque la résiliation du contrat n’a pas d’effet rétroactif et qu’elle ne fait pas obstacle à l’application au constructeur des pénalités contractuelles en cas de retard d’exécution.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a fait droit à la demande au titre des pénalités de retard à compter du 26 janvier 2011, date à laquelle la société […] s’était contractuellement engagée à livrer l’immeuble, jusqu’au 7 mars 2018, jour du jugement prononçant la résiliation.

En revanche, Madame G… n’est pas fondée à solliciter l’application des pénalités de retard pour la période allant de la date du jugement jusqu’à la date de livraison de l’immeuble après démolition et reconstruction, qui est postérieure à la résiliation du contrat.

L’appel incident n’est pas fondé et il est rejeté.

Il est alloué au titre des pénalités de retard la somme de 205 242 € ( 79 € x 2 598 jours), par voie de confirmation.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’article 700 du CPC sont confirmées.

Succombant en ses prétentions en appel, la société […] est condamnée aux dépens d’appel et à payer à madame G… la somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y additant,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société […] à payer à madame G… la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

CONDAMNE la société T… aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Le Greffier, Le Président,