Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 8 septembre 2020, n° 18/07092

CA Rennes
Confirmation 8 septembre 2020

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations contractuelles par l'acquéreur
La cour a estimé que la société n'a pas respecté ses propres obligations contractuelles, notamment en ne vérifiant pas la solvabilité de l'acquéreur et en ne procédant pas à l'encaissement de l'acompte, ce qui a conduit à l'échec de la vente.
Rejeté
Droit à des dommages-intérêts en raison de la procédure
La cour a confirmé le rejet de cette demande, considérant que la société n'avait pas justifié de ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 8 sept. 2020, n° 18/07092
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/07092
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Françoise COCCHIELLO, président
Avocat(s) :	Cédric BEUTIER
Parties :	SAS CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT)

Texte intégral

1^re Chambre

ARRÊT N°299/2020

N° RG 18/07092 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PIOQ

SAS CRÉDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT)

M. A Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame J-K L, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Juin 2020 devant Madame Brigitte ANDRÉ, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

rendu par défaut, prononcé publiquement le 08 Septembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La société CRÉDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), SAS

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

Représentée par M^e Cédric BEUTIER, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Monsieur A Z

né le […] à […]

[…]

Régulièrement assigné le 29 janvier 2019 en l’étude d’huissier, n’a pas constitué

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me F E et M^me G E épouse X sont propriétaires indivises d’un bien immobilier situé […]). Le 3 mars 2017, elles ont confié à la SAS Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction (la société CABHT), exerçant sous l’enseigne Square Habitat, un mandat de vente de ce bien. Les 29 et 30 mars 2017, M. A Z et les consorts E ont conclu un compromis de vente sous différentes conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt immobilier, pour un prix net vendeur de 260 000 euros. Un délai expirant le 26 mai 2017 était imparti à l’acquéreur pour réaliser les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier, le compromis fixant au 28 juin 2017 au plus tard, la date de signature de l’acte authentique. Par courrier du 8 juin 2017, M^e Y rappelait ses engagements à M. Z et les conséquences financières en cas de non-réalisation de la vente. Le 23 juin 2017, il était fait sommation à M. Z d’être présent le 5 juillet 2017 en l’étude notariale SCP C D et H I Y, notaires associés à Vannes, afin de régulariser la vente du bien immobilier. M. Z ne s’étant pas présenté à la date fixée, le notaire a rédigé un procès-verbal de carence.

Le compromis stipulait que M. Z devait verser, au jour de sa signature, un acompte sur le prix de vente d’un montant de 26 000 euros au moyen d’un chèque établi à l’ordre de Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction qui devait être versé sur un compte séquestre. Par courrier recommandé en date du 21 juillet 2017, M^mes F E et G E épouse X, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitaient de la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction d’Auray, la remise de l’acompte de 26 000 euros versé par M. Z.

Faute de réponse à leur demande, M^me F E et M^me G E épouse X ont fait assigner, le 27 septembre 2017, M. Z et la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction devant le tribunal de grande instance de Lorient en résolution judiciaire de la vente et en condamnation in solidum, ou l’un à défaut de l’autre, de M. Z et de la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction à leur payer la somme de 26 000 euros outre des dommages-intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 25 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Lorient a avec exécution provisoire :

— prononcé la résolution judiciaire de la vente signée les 29 et 30 mars 2017 entre M^mes F E et G E épouse X, d’une part, et M. Z, d’autre part.

— condamné in solidum M. Z et la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction à payer à M^mes F E et G E épouse X la somme de 26 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2017 ;

— condamné in solidum M. Z et la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction à payer à M^mes E et X la somme de 125 euros à titre de dommages-intérêts, les déboutant du surplus de leur demande ;

— condamné M. Z à garantir la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction des condamnations en paiement ;

— débouté la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné M. Z et la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction à verser à M^me E et M^me E épouse X, chacune, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. Z et la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction aux dépens.

La société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction a relevé appel du jugement à l’encontre de M. Z, demandant à la cour de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et, statuant à nouveau, de condamner M. Z à lui verser la somme de 11 666,67 euros à titre de dommages-intérêts et de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z, intimé, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par la société Crédit agricole Bretagne habitat transaction le 28 janvier 2019.

EXPOSÉ DES MOTIFS

La société appelante expose que l’article 7.3 du compromis de vente prévoit le paiement d’honoraires de négociation, par les vendeurs, à son profit pour un montant de 11.666,67 euros hors taxes. L’alinéa 4 comporte la stipulation suivante :

' De même, il est expressément convenu que des dommages et intérêts équivalents au montant des honoraires seront dus à l’agent immobilier par la partie défaillante au cas où, les conditions suspensives réalisées, la vente ne se réalisait pas pour une raison quelconque qui lui serait imputable.'.

L’article 10 du compromis de vente indiquait que l’acquéreur devait informer le vendeur ou son mandataire de la réalisation ou non de la condition suspensive dans les 7 jours de la réception de l’offre ou du refus de prêt et au plus tard dans les 10 jours ouvrables suivant le 26 mai 2017 et précisait : 'De même, cette condition sera réputée être réalisée en l’absence de toute information d’obtention ou de refus des prêts sollicités, portés à la connaissance du vendeur ou de son mandataire dans les délais et formes requis.'.

La société appelante reproche à l’acquéreur d’avoir commis une faute en refusant de régulariser l’acte

authentique de vente pour des motifs inexpliqués. Mais la société CABHT ne donne aucune indication sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas, contrairement aux dispositions du compromis sous seing privé, encaissé l’acompte sur le prix de 26.000 euros qui lui était, selon elle, remis concomitamment à sa signature de l’acte. Or cette stipulation précisait que le compromis serait résolu de plein droit et sans formalité, ni mise en demeure par le seul fait de la constatation du défaut d’approvisionnement total ou partiel du chèque.

Elle avait contracté l’obligation d’avertir les vendeurs du non-respect de cette stipulation et d’en tirer les conséquences quant à l’anéantissement du compromis. Son silence ne peut donc s’expliquer que par sa volonté d’obtenir des dommages-intérêts équivalents au montant de sa commission au titre d’une convention dont elle ne démontre pas qu’elle avait des chances d’être exécutée, n’ayant pas permis à M. Z d’en percevoir la portée. En particulier, elle ne justifie pas avoir pris la précaution de vérifier la solvabilité du prétendu acquéreur potentiel et de son aptitude à obtenir le prêt de financement qui représentait l’intégralité du coût de l’opération, frais notariés inclus.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge, tirant les conséquences de sa propre inexécution fautive de ses obligations, cause prépondérante de l’échec de l’opération, l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme le jugement rendu le 25 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Lorient en ses dispositions critiquées ;

Condamne la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT