AFFAIRE : N° RG 16/01853 – ARRÊT N° JB.

N° Portalis DBVC-V-B7A-FRSQ

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande

Instance de LISIEUX du 17 Février 2016

RG n° 11/01314

COUR D’APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 08 MARS 2022

APPELANTE :

La SCI LE MESNIL

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Delphine DUPUIS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Madame J K veuve X

née le […] à […]

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Monsieur L C

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Xavier GRIFFITHS de la SAS CABINET GRIFFITHS DUTEIL

ASSOCIES, avocat au barreau de LISIEUX

Monsieur N O né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur P Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame E Q épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur R S

né le […] à […]

[…]

[…]

Tous non représentés, bien que régulièrement assignés

T U :

Monsieur V Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame W AA épouse Z

née le […] à […]

[…] représentés par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

assistésMe Delphine DUPUIS, avocat au barreau de PARIS

La SCI MH-ENNAIMI

prise en la personne de ses représentants légaux

[…]

[…]

non représentée, bien que régulièrement assignée

DÉBATS : A l’audience publique du 11 janvier 2022, sans opposition du ou des avocats, M.

GANCE, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. AH, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 08 Mars 2022 et signé par M. AH, président, et M^me AF, greffier

* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La Sci Le Mesnil et les époux Z sont propriétaires de parcelles sises à Deauville jouxtant les propriétés de M^me X et de M. C sur lesquelles passe le […].

Par décision du 23 avril 2009, le tribunal d’instance de Pont l’Evêque a ordonné le bornage de plusieurs propriétés contiguës à celles de M^me X et de M. C et désigné M. D en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 22 février 2011.

Par actes des 27 octobre et 8 novembre 2011, M^me X et M. C, se prévalant des conclusions de l’expert, ont fait assigner la Sci Le Mesnil, M. N O, M. P Y, M^me E

Q épouse Y et M. R AC devant le tribunal de grande instance de Lisieux, aux fins de revendication de la propriété du […], et ce afin d’interdire à leurs voisins de l’emprunter pour accéder à leurs propriétés.

Par jugement du 17 février 2016 auquel il est renvoyé pour un exposé complet du litige en première instance, le tribunal de grande instance de Lisieux a :
- débouté la Sci Le Mesnil de sa demande de voir constater qu’elle est propriétaire de la moitié de la largeur du […] au droit de sa propriété

- débouté la Sci Le Mesnil de sa demande de la voir dire propriétaire de la moitié du […] sur toute la longueur du lot n°325 par l’effet de la prescription acquisitive

- ordonné une expertise confiée à M. G avec mission de :

* visiter le bien immobilier appartenant à la Sci Le Mesnil

* dresser l’état existant du dit immeuble ainsi que de ses accès à la voie publique

* dire s’il est possible d’aménager depuis la […] un accès à cette propriété praticable pour les personnes et les véhicules

- sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise sur toute autre demande

- dit n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire du présent jugement

- réservé les dépens.

Par déclaration du 10 mai 2016, la Sci Le Mesnil a formé appel de ce jugement.

Suivant actes du 21 décembre 2016, M^me X et M. C ont fait assigner en intervention forcée M. et M^me Z qui ont constitué avocat.

Selon acte du 2 octobre 2018, ils ont fait assigner en intervention forcée la Sci MH-Ennaimi (nouveau propriétaire d’une parcelle voisine).

Par arrêt du 24 septembre 2019, la cour d’appel de Caen a :

- confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux en ce qu’il a :

*débouté la Sci Le Mesnil de sa demande de voir constater qu’elle est propriétaire de la moitié de la largeur du […] au droit de sa propriété

*débouté la Sci Le Mesnil de sa demande de la voir dire propriétaire de la moitié du […] sur toute la longueur du lot n° 325 par l’effet de la prescription acquisitive

- ordonné une mesure d’expertise à l’effet de rechercher l’éventuel état d’enclavement de la propriété de la Sci Le Mesnil, et confié les opérations à M. AD G, géomètre-expert, 14 rue des Entreprises-Zac de la Vignerie à […]

- sursis à statuer sur la demande de M^me X et de M. C tendant à se voir autoriser à clore les entrées du […] dans la limite de leurs propriétés respectives

- réservé les dépens

- l’a infirmé pour le surplus et statuant à nouveau :

- fait injonction à M. N O, à la société MH Ennaimi venant aux droits des époux Y, et à M. R S, de clore les ouvertures illégales donnant sur le […] qu’ils utilisent pour accéder à leur propriété, et à démolir les ouvrages irrégulièrement construits sur ledit chemin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt

- fait interdiction aux mêmes, sous astreinte de 50 euros par infraction constatée, passé un délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt, de faire usage du […] dans sa portion appartenant à M^me X et/ou à M. C
- débouté la Sci Le Mesnil de ses demandes reconventionnelle tendant à voir enjoindre à M^me X de procéder à l’élagage de sa haie, d’une part, à la voir condamnée d’autre part à lui rembourser la somme de 2449,50 euros

y ajoutant :

- déclaré la Sci Le Mesnil irrecevable à solliciter un droit de passage et de stationnement sur le […] pour le compte de propriétaires riverains tiers

- débouté les époux Z de leur demande de dire qu’ils bénéficient de droits de circulation, passage et de vue, sur le […], en vertu de leur acte d’acquisition en date du 14 septembre 2004

- sursis à statuer sur leur demande subsidiaire tendant à voir reconnaître la situation d’enclave de leur propriété

- usant de son pouvoir d’évocation :

- étendu les opérations d’expertise à la propriété des époux Z, propriétaires de la parcelle […], avec mêmes charges et mission que pour la Sci Le Mesnil

- sursis à statuer sur les demandes formées au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi que sur les dépens d’appel.

L’expert a déposé son rapport le 30 décembre 2020.

Selon dernières conclusions écrites notifiées le 9 décembre 2021, la Sci Le Mesnil demande à la cour de :

- constater que les parcelles AO 325 et 326 dont elle est propriétaire sont enclavées

en conséquence

- reconnaître et lui octroyer le bénéfice d’une servitude de passage pour relier sa propriété à la voie publique

- fixer l’assiette de cette servitude de passage à la totalité du […] sur toute sa longueur (du Chemin de Taux à […]) et sur toute sa largeur (d’au minimum 8 à 10 mètres de largeur)

- ordonner à M^me X et à M. C de maintenir cette servitude en bon état et de prendre toutes mesures d’entretien nécessaires à garantir le passage pour les véhicules de secours et d’incendie et les manoeuvres avec une voiture sur le […]

- débouter M^me X et M. C de la totalité de leurs demandes

à titre subsidiaire ,

- ordonner à M^me X et M. C, s’ils sont autorisés à clôturer le […] à chacune de ses extrémités, de lui fournir gratuitement et en nombre suffisant les clés, codes, télécommandes et autres dispositifs de nature à permettre d’ouvrir les barrières et/ou d’abaisser les plots qui auront été installés afin de lui permettre de pouvoir utiliser librement le […] sur toute sa longueur et toute sa largeur pour pouvoir accéder à sa propriété

- ordonner à M^me X et M. C de fournir gratuitement et en nombre suffisant aux services de secours et d’urgence les plus proches, les clés, codes, télécommandes, etc … leur permettant d’utiliser le […] pour leurs interventions

- enjoindre à M^me X et M. C de faire installer à leurs frais exclusifs un interphone, reliant les barrières/plots installés à chacune des extrémités du […] à sa maison, afin que ses visiteurs (ainsi que le cas échéant les services de secours et les services publics (électricité, eau, ') puissent se voir donner l’accès au […] par les personnes se trouvant à l’intérieur de la maison

- débouter M^me X et M. C de la totalité de leurs demandes

à titre plus subsidiaire,

- si par impossible la cour ne reconnaissait pas l’existence d’une servitude de passage à son profit sur le […], constater que le […] doit recevoir la qualification de chemin d’exploitation

- en conséquence, autoriser la Sci Le Mesnil dont la parcelle AO 365 qui borde le […] est desservie par celui-ci, à l’utiliser librement

à titre reconventionnel,

- condamner in solidum M^me X et M. C à payer à la Sci Le Mesnil la somme de 25000 euros au titre de son préjudice moral

en toutes hypothèses,

- condamner in solidum M. C et M^me X à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner in solidum M. C et M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 9 décembre 2021, les époux Z demandent à la cour de :

- constater que la parcelle […] dont ils sont propriétaires est enclavée

en conséquence,

- reconnaître et leur octroyer le bénéfice d’une servitude de passage pour relier leur propriété à la voie publique

- fixer l’assiette de cette servitude de passage à la totalité du […] sur toute sa longueur (du Chemin de Taux à […]) et sur toute sa largeur (d’au minimum 8 à 10 mètres de largeur)

- ordonner à M^me X et à M. C de maintenir cette servitude en bon état et de prendre toutes mesures d’entretien nécessaires à garantir le passage pour les véhicules de secours et d’incendie et les manoeuvres avec une voiture sur le […]

- débouter M^me X et M. C de leur demande de se voir autorisés à clôturer le […] à chacune de ses extrémités

- débouter M^me X et M. C de la totalité de leurs demandes

à titre subsidiaire,

- ordonner à M^me X et M. C, s’ils sont autorisés à clôturer le […] à chacune de ses extrémités, de leur fournir gratuitement et en nombre suffisant les clés, codes, télécommandes et autres dispositifs de nature à permettre d’ouvrir les barrières et/ou d’abaisser les plots qui auront été installés afin de leur permettre de pouvoir utiliser librement le […] sur toute sa longueur et toute sa largeur pour pouvoir accéder à leur propriété

- ordonner à M^me X et M. C de fournir gratuitement et en nombre suffisant aux services de secours et d’urgence les plus proches, les clés, codes, télécommandes, etc… leur permettant d’utiliser le […] pour leurs interventions
- enjoindre à M^me X et M. C de faire installer à leurs frais exclusifs un interphone, reliant les barrières/plots installés à chacune des extrémités du […] à leur maison, afin que leurs visiteurs (ainsi que le cas échéant les services de secours et les services publics (électricité, eau, ') puissent se voir donner l’accès au […] par les personnes se trouvant à l’intérieur de la maison

- débouter M^me X et M. C de la totalité de leurs demandes

à titre plus subsidiaire,

- si par impossible la cour ne reconnaissait pas l’existence d’une servitude de passage à leur profit sur le […], constater que le […] doit recevoir la qualification de chemin d’exploitation

- en conséquence, autoriser les époux Z dont la parcelle […] qui borde le […] est desservie par celui-ci, à l’utiliser librement

en toutes hypothèses,

- condamner in solidum M. C et M^me X à leur verser la somme de 5 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- condamner in solidum M. C et M^me X aux dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 12 mai 2021, M^me X et M. C demandent à la cour de :

- débouter la Sci Le Mesnil et les époux Z de l’ensemble de leurs moyens, fins et prétentions

- les autoriser à clore également au contradictoire de la Sci Le Mesnil et des époux Z, les entrées du […] dans la limite de leurs propriétés respectives

- faire également injonction à la Sci Le Mesnil et aux époux Z de clore les ouvertures illégales donnant sur le […] et à démolir les ouvrages irrégulièrement construits sur ledit chemin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

- faire interdiction à la Sci Le Mesnil et aux époux Z sous astreinte de 50 euros par infraction constatée, passé un délai de quinze jours après la signification de l’arrêt à intervenir, à faire usage du […], notamment pour y garer des véhicules, dans la portion leur appartenant

- condamner la Sci Le Mesnil et les époux Z à leur verser chacun la somme de 35 000 euros (pièces n°38-42-43), soit un montant total de 70 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise de M. D et de M. G.

Les autres intimés n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 15 décembre 2021.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

L’article 682 du code civil dispose que 'le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement, est fondée à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.'

La notion de desserte suffisante d’une propriété bâtie comportant une maison d’habitation implique que son propriétaire puisse y accéder avec un véhicule automobile, c’est à dire qu’il puisse notamment stationner son véhicule dans son terrain à proximité immédiate de sa maison.

En l’espèce, la Sci Le Mesnil est propriétaire des parcelles AO 325 et AO 326 à Deauville. La parcelle […].

M. et M^me Z sont propriétaires de la parcelle […] qui jouxte le […].

Ce chemin est situé sur la propriété de M^me X ainsi que sur celle de M. C. Il permet d’accéder à une première voie publique située au nord (la chemin de Taux) ainsi qu’à une voie publique située au […].

La Sci Le Mesnil et les époux Z revendiquent le droit d’emprunter ce chemin pour accéder à ces deux voies publiques.

La Sci Le Mesnil a été déboutée de sa demande de dire qu’elle était propriétaire de la moitié du chemin suivant arrêt de la cour d’appel du 24 septembre 2019.

Le litige qui revient après expertise, porte donc sur l’existence d’un droit de passage à leur profit et sur ses modalités d’exercice, la Sci Le Mesnil et M. et M^me Z fondant leurs demandes sur le fait que les fonds AO 325/326 et […] sont enclavés.

I / Sur les demandes de la Sci le Mesnil :

La Sci Le Mesnil est propriétaire des parcelles AO 325 et AO 326. La parcelle AO 325 jouxte la propriété de M^me X.

La Sci Le Mesnil prétend qu’elle ne peut desservir sa propriété avec un véhicule autrement qu’en empruntant le […] situé sur la propriété voisine de M^me X et sur celle de M. C.

M^me X et M. C soutiennent au contraire que la Sci Le Mesnil peut desservir sa propriété en passant par la […] (chemin privé) jusqu’à la voie publique.

La maison édifiée sur la propriété de la Sci Le Mesnil se trouve en haut de la parcelle AO 325, c’est à dire à l’opposé de la […].

Il convient donc de déterminer s’il est possible d’aménager une voie sur la propriété de la Sci Le Mesnil permettant à un véhicule de venir jusqu’à la maison à partir de la […].

L’expert judiciaire apporte une réponse négative à cette question. Il conclut dans son rapport que la situation du terrain ne permet pas la création d’une voie sur le terrain de la Sci Le Mesnil susceptible d’être utilisé par un véhicule en venant de la […].

Pour parvenir à cette conclusion, il relève que la configuration des lieux et en particulier la pente naturelle du terrain située du côté de la […] est si forte qu’elle 'rend impossible de réaliser un accès automobile conforme à la norme'. En effet, il constate qu’il faudrait créer un chemin en lacets qui ne pourrait pas respecter la norme applicable (NF P91-120) compte tenu de la pente mesurée à l’axe ainsi qu’au débouché de la voirie.

Il a maintenu cette conclusion y compris après avoir examiné le projet de M. H et de l’entreprise Mastelotto produit par M^me X et M. C rappelant que les travaux envisagés impliquaient des terrassements importants pour créer la plate-forme de voirie et une fondation solide et que le projet n’était pas satisfaisant dans la mesure où il imposait un rayon de braquage minimal qui ne pouvait fonctionner qu’avec une petite ou moyenne voiture.

En outre, au-delà de la norme applicable telle que rappelée ci-avant, la voie ainsi créée présenterait un danger pour la stabilité du sol et donc de la maison. Le risque de déstabilisation des terres est clairement retenu par l’expert judiciaire. Elle serait aussi difficilement praticable et même dangereuse en périodes d’intempéries (verglas).

Enfin, les travaux dont le coût dépasserait très largement 100 000 euros auraient en outre pour conséquence de réduire fortement la valeur de la propriété de la Sci Le Mesnil. L’expert fait état d’un 'coût prohibitif'.

Les éléments avancés par M^me X et M. C qui prétendent qu’il est possible de créer une voie d’accès suffisante sur la partie basse de la propriété pour accéder de la maison jusqu’à la rue du Val Fleury avec un véhicule ne seront donc pas retenus.

Par ailleurs, il est soutenu que la Sci Le Mesnil a bouché et obstrué l’accès à la […], qu’elle a sciemment fait construire sa maison en haut de la parcelle AO n° 325 et qu’elle est donc à l’origine de l’état d’enclavement allégué. Il est encore soutenu qu’il aurait été possible de construire un garage en sous-sol accessible par la voie du Val Fleuri.

Toutefois, la pente du terrain n’est pas liée à des travaux de terrassement, mais résulte de la configuration naturelle des lieux.

De même, la forme de la parcelle AO 325 constituée d’un large quadrilatère en partie haute et d’une forme proche d’un triangle étroit en partie basse ainsi que les constatations de l’expert sur la déclivité importante du terrain confirment que la construction d’une maison à proximité de la […] ou l’édification d’un garage en sous-sol n’était pas possible d’un point de vue technique. M^me X et M. C ne se réfèrent à aucune étude technique permettant d’établir le contraire. Ils n’ont pas plus interrogé l’expert sur ce point dans le cadre d’un dire.

En conclusion, il n’était pas techniquement possible de construire la maison en contrebas à proximité de la voie privée du Val Fleuri ou de faire édifier un garage en sous-sol avec accès à cette voie.

L’état d’enclavement n’est donc pas la conséquence des choix de la Sci Le Mesnil ou de ses auteurs.

La Sci Le Mesnil établit donc que sa propriété AO 325 est enclavée au sens de l’article 682 du code civil (la parcelle AO 326 d’une superficie minime qui constitue une portion de la […] n’étant pas enclavée).

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé jusqu’à la voie publique.

Il résulte des plans versés aux débats et en particulier du plan de l’annexe I du rapport de l’expert judiciaire que le droit de passage peut s’exercer soit au nord en passant sur la propriété de M^me X pour accéder à la chemin de Taux, soit au sud en passant d’abord sur la propriété de M^me X puis sur celle de M. C pour accéder à […].

Les dispositions susvisées n’autorisent pas la Sci Le Mesnil à obtenir deux droits de passage différents (étant rappelé que la prescription trentenaire ne permet pas de fonder un droit de passage s’agissant d’une servitude discontinue).

Le plan de l’annexe I du rapport de l’expert montre que le trajet le moins dommageable correspond à la portion du […] située au nord jusqu’à la voie publique dénommée chemin de Taux, c’est à dire à la portion du chemin appartenant à M^me X. En effet, ce passage n’implique pas de passer sur les deux propriétés de M^me X et de M. C contrairement au passage vers le sud qui implique de parcourir une distance plus longue à parcourir sur les deux propriétés des intimés.

Il convient donc d’accorder à la Sci Le Mesnil un droit de passage sur la propriété de M^me X.

S’agissant de l’assiette de ce droit de passage, il résulte des photographies et notamment de celles du procès-verbal de constat du 12 décembre 2014 que la partie de ce chemin située sur la propriété de M^me X est goudronné et délimité de chaque côté par des clôtures et des haies.

Le chemin tel qu’il est actuellement matérialisé et parfaitement délimité est suffisant pour permettre la desserte de la propriété de la Sci Le Mesnil. En effet, un véhicule automobile ou même un camion ainsi qu’un véhicule de secours (camion de pompier par exemple) est en mesure de l’emprunter pour accéder jusqu’à la parcelle AO n° 325.

La Sci Le Mesnil se réfère à la prescription acquisitive de l’assiette de la servitude (étant rappelé que le droit de passage n’est accordée que sur le fonds de M^me X).

Il n’est pas démontré que le […] (dont il est soutenu qu’il est emprunté par les propriétaires de la parcelle AO 325 depuis plus de trente ans) a une largeur de 8 à 10 mètres.

La prescription acquisitive alléguée ne permet donc pas de faire droit à la demande de la Sci Le Mesnil d’imposer que le droit de passage s’exerce sur une assiette de 8 mètres à 10 mètres de large, le […] tel qu’il existe actuellement étant suffisant.

La Sci Le Mesnil se réfère en outre au cahier des charges du lotissement Champ des Belles Vues pour qu’il soit jugé que l’assiette du droit de passage soit de 8 mètres.

Toutefois, la propriété AO 325 ne fait pas partie de ce lotissement. La Sci Le Mesnil n’est donc pas en droit d’invoquer à son profit ce cahier des charges qui régit les relations entre les propriétaires des parcelles dépendant de ce lotissement.

Enfin, il est fait référence au règlement d’urbanisme. Tout d’abord, le plan local d’urbanisme n’est pas versé aux débats. Ensuite, le document produit se rapporte au terrain de M. I et se contente de mentionner une demande d’élargissement du […] pour une emprise de 8 mètres.

Ainsi, il n’est pas démontré que le plan local d’urbanisme applicable imposerait une largeur particulière au […]. En outre, les époux Z ne démontrent pas qu’ils subiraient un préjudice en lien avec la largeur actuel du chemin (dont il n’est d’ailleurs pas démontré qu’elle est inférieure à 8 mètres) puisque ce chemin parfaitement praticable pour les véhicules comme relevé précédemment, permet de desservir leur propriété sans difficultés ou gênes particulières.

Il convient de retenir que l’assiette du droit de passage sur la propriété de M^me X correspond au […] tel qu’actuellement délimité et matérialisé.

Il sera donc dit que la parcelle AO n° 325 appartenant à la Sci Le Mesnil bénéficie d’un droit de passage sur le terrain de M^me X et qu’il s’exercera sur le […] situé sur sa propriété, tel qu’il est actuellement matérialisé et délimité.

En revanche, la Sci Le Mesnil sera déboutée de ses demandes contre M. C puisqu’aucun droit de passage n’est accordé sur son terrain (ce dernier est donc en droit de faire interdire à la Sci Le Mesnil de passer sur sa propriété, comme précisé ci-après).

La Sci Le Mesnil demande qu’il soit ordonné à M^me X de maintenir la servitude en bon état et de prendre toutes mesures d’entretien nécessaires à garantir le passage pour les véhicules de secours et d’incendie et les manoeuvres avec une voiture sur le […].

Il résulte des dispositions de l’article 698 du code de civil qu’il n’incombe pas au propriétaire du fonds servant d’assumer la charge des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude.

La Sci Le Mesnil sera donc déboutée de sa demande sur ce point.

Par ailleurs, la Sci Le Mesnil prétend avoir subi un préjudice moral en lien avec les multiples procédures judiciaires subies et la mauvaise foi de M. C et de M^me X.

Toutefois, il n’est pas démontré que ces derniers ont agi en justice par intention de nuire ou par suite d’une erreur équipollente au dol, ni qu’ils ont fait preuve de mauvaise foi.

Sur ce point, il convient de constater que M. C a obtenu entièrement gain de cause à l’égard de la Sci Le Mesnil et que M^me X a obtenu partiellement gain de cause en particulier en ce qui concerne le stationnement des véhicules, qui d’après l’expert constituerait la gêne dont elle se plaignait : 'Ce n’est pas véritablement l’accès à la parcelle de la Sci Le Mesnil qui gêne M^me X et M. C, mais simplement le stationnement de véhicules sur ce chemin, comme cela a été clairement énoncé lors de la réunion d’expertise.'

La Sci Le Mesnil sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

II / Sur les demandes de M. et M^me Z :

M. et M^me Z sont propriétaires de la parcelle […] qui jouxte la propriété de M. C.

Actuellement, il est possible d’accéder à cette parcelle par une allée piétonne qui ne permet donc pas de desservir la maison avec un véhicule automobile.

Les époux Z prétendent ainsi que leur propriété […] est enclavée.

L’expert le confirme, indiquant 'qu’en l’état actuel', la parcelle […] 'est enclavée par rapport à un accès automobile'.

Toutefois, M^me X et M. C soutiennent que les époux Z se sont enclavés eux mêmes en vendant les parcelles AO 317, 318, 319 et 320 qui leur permettaient d’accéder à la […] (voie privé) puis à la voie publique.

Ils invoquent donc un état d’enclave consécutif à la division de leur propriété et renvoient à l’article 684 du code civil qui dispose que 'si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes'. Il est précisé que 'dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable'.

Il est exact que les époux Z étaient propriétaires des parcelles AO 317 à 320 et qu’ils les ont cédées.
Il convient de déterminer si les époux Z pouvaient accéder à la […] avant de céder ces parcelles, c’est à dire de déterminer si le fonds […] était enclavé ou non avant qu’ils ne vendent ces parcelles.

Sur ce point, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que la parcelle […] était déjà enclavée avant la cession des parcelles AO 317 à 320 puisqu’il n’était pas possible de créer une voie d’accès sur ces parcelles de la maison jusqu’à la […].

En effet, la maison est édifiée sur la parcelle […] c’est à dire sur la partie haute de l’ensemble foncier autrefois constitué par les parcelles AO 317 à 320 et 72.

Or, l’expert a constaté qu’il s’agit de terrains situés en zone de prédispositions aux mouvements de sol et qu’il s’avérerait difficile d’obtenir les autorisations nécessaires à la création d’une voie, rappelant qu’il faudrait obtenir des études de sols avant, pendant et après travaux pour montrer la stabilité du terrain.

Il ajoute que 'non seulement les coûts seraient prohibitifs, mais le risque de mouvements de terrain resterait accru par ces travaux'.

Par ailleurs, la pente naturelle calculée au droit des parcelles […] et 319 correspond à un pourcentage moyen de 23 %.

Comme pour la propriété de la Sci Le Mesnil située à proximité, l’expert judiciaire précise pour les époux Z que la pente du terrain qui excède 20 % ne permet pas de respecter le norme NF 91

-120 en cas de création d’une voie de circulation sur les parcelles AO 317 à 320 pour accéder à la maison située sur la parcelle […].

Outre le fait que la réalisation d’une voie empruntable par un véhicule automobile sur les parcelles vendues est prohibitive, elle n’est pas techniquement réalisable.

Les éléments avancés par M^me X et M. C qui prétendent qu’il est possible de créer une voie praticable par un véhicule automobile sur les parcelles AO 317 à 320 pour accéder à la maison édifiée sur la parcelle […] située en haut de la propriété ne seront donc pas retenus.

Par voie de conséquence, l’état d’enclavement n’est pas consécutif à la vente des parcelles AO n° 317 à 329 puisque la parcelle […] sur laquelle est édifiée la maison d’habitation des époux Z était tout autant enclavée avant cette vente (puisqu’il n’est pas possible d’aménager un passage suffisant sur les fonds vendus).

Compte tenu de ces observations, la propriété de M. et M^me Z ([…]) ne dispose pas d’une desserte suffisante pour accéder à la voie publique.

En outre, cette situation n’est pas la conséquence de la vente des parcelles AO 317 à 320.

Les époux Z établissent donc que leur propriété cadastrée […] est enclavée au sens de l’article 682 du code civil.

L’article 683 du code civil dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé jusqu’à la voie publique.

Il résulte des plans versés aux débats et en particulier du plan de l’annexe I du rapport de l’expert judiciaire que le droit de passage peut s’exercer soit au nord en passant sur la propriété de M. C puis sur celle de M^me X pour accéder à la chemin de Taux, soit au sud en passant uniquement sur la propriété de M. C pour accéder à […].
Les dispositions susvisées n’autorisent pas les époux Z à obtenir deux droits de passage différents (étant rappelé que la prescription trentenaire ne permet pas de fonder un droit de passage s’agissant d’une servitude discontinue).

Le plan de l’annexe I du rapport de l’expert montre que le trajet le moins dommageable correspond à la portion du […] située au sud jusqu’à la voie publique dénommée […] puisqu’il limite le passage à une partie seulement de la parcelle de M. C (l’autre passage impliquant de parcourir une distance plus long sur les deux propriétés X/C).

Il convient donc d’accorder à M. et M^me Z un droit de passage sur la propriété de M. C.

S’agissant de l’assiette de ce droit de passage, il résulte des photographies et notamment de celles du procès-verbal de constat du 12 décembre 2014 que la partie du chemin située sur la propriété de M. C est délimité de chaque côté par des clôtures et des haies.

Le chemin tel qu’il est actuellement matérialisé et parfaitement délimité est suffisant pour permettre la desserte de la propriété de M. et M^me Z. En effet, un véhicule automobile ou même un camion ainsi qu’un véhicule de secours (camion de pompier par exemple) est en mesure de l’emprunter pour accéder jusqu’à la parcelle AO n° 72.

Les époux Z se réfèrent au cahier des charges du lotissement Champ des Belles Vues pour qu’il soit jugé que l’assiette du droit de passage soit de 8 mètres.

Toutefois, leur propriété ne fait pas partie de ce lotissement. Ils ne sont pas en droit d’invoquer à leur profit ce cahier des charges qui régit les relations entre les propriétaires des parcelles dépendant de ce lotissement.

En outre, il est fait référence au règlement d’urbanisme. Tout d’abord, le plan local d’urbanisme n’est pas versé aux débats. Ensuite, le document produit se rapporte au terrain de M. I et se contente de mentionner une demande d’élargissement du […] pour une emprise de 8 mètres.

Ainsi, il n’est pas démontré que le plan local d’urbanisme applicable imposerait une largeur particulière au […]. En outre, les époux Z ne démontrent pas qu’ils subiraient un préjudice en lien avec la largeur actuel du chemin (dont il n’est d’ailleurs pas démontré qu’elle est inférieure à 8 mètres) puisque ce chemin parfaitement praticable pour les véhicules comme relevé précédemment, permet de desservir leur propriété sans difficultés ou gênes particulières.

Il convient de retenir que l’assiette du droit de passage sur la propriété de M. C correspond au […] tel qu’actuellement délimité et matérialisé.

Il se donc dit que la parcelle […] appartenant à M. et M^me Z bénéficie d’un droit de passage sur la propriété de M. C et qu’il s’exercera sur la portion du […] tel qu’actuellement matérialisé et délimité entre la parcelle […] des époux Z et la limite sud de propriété de M. C.

En revanche, ils seront déboutés de leurs demandes contre M^me X.

Les époux Z demandent qu’il soit ordonné à M. C de maintenir la servitude en bon état et de prendre toutes mesures d’entretien nécessaires à garantir le passage pour les véhicules de secours et d’incendie et les manoeuvres avec une voiture sur le […].

Aucun élément particulier n’est avancé pour justifier de cette obligation. Or il résulte des dispositions de l’article 698 du code de civil qu’il n’incombe pas au propriétaire du fonds servant d’assumer la charge des ouvrages nécessaires pour user ou conserver la servitude.

M. et M^me Z seront donc déboutés de leur demande sur ce point.

III / Sur les demandes de M. C et de M^me X :

En premier lieu, M. C et M^me X demandent à être autorisés à clore les entrées du […] dans la limite de leur propriété respective. La Sci Le Mesnil et les époux Z s’y opposent.

À titre liminaire, la Sci Le Mesnil et les époux Z ne peuvent se prévaloir du cahier des charges du lotissement 'Champ des Belles Vues' qui n’a vocation qu’à régir les droits et obligations des colotis puisqu’ils dépendent du lotissement 'Le Pré Sec', c’est à dire un autre lotissement.

Ils ne peuvent pas plus se substituer aux autres riverains pour contester la demande de M. C et de M^me X de se clore.

Il convient donc de se référer aux dispositions des articles 647 et 682 du code civil dont il résulte que le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode.

Il convient donc d’apprécier les circonstances modificatives de cet usage en envisageant les modalités pratiques de l’installation d’une clôture conformément à la demande des époux Z et de la Sci Le Mesnil.

Tout d’abord, la clôture devra être amovible, c’est à dire qu’il devra s’agir d’un dispositif susceptible d’être facilement ouvert pour permettre l’accès au […] (par exemple, une barrière ou un portail).

Ensuite, les propriétaires des fonds servants devront remettre aux propriétaires des fonds dominants les dispositifs techniques permettant l’ouverture de la clôture et faire installer un interphone avec système d’ouverture à distance afin de permettre aux tiers d’informer de leur arrivée.

La présence d’un interphone permettra de garantir l’intervention des services de secours ou des services publics. La demande de remise du dispositif d’ouverture aux services d’urgence sera donc rejetée.

Ainsi, M^me X et M. C seront autorisés à clôturer les entrées du […] dans la limite de leurs propriétés respectives au moyen de tout dispositif amovible permettant l’exercice des servitudes de passage.

Il sera dit que M^me X devra remettre à la Sci Le Mesnil tout dispositif de nature à permettre l’ouverture de la clôture en trois exemplaires ainsi qu’en installant un interphone avec dispositif d’ouverture à distance à partir de la maison de la Sci Le Mesnil, et ce à ses frais exclusifs.

De même, il sera dit que M. C devra remettre à M. et M^me Z tout dispositif de nature à permettre l’ouverture de la clôture en trois exemplaires ainsi qu’en installant un interphone avec dispositif d’ouverture à distance à partir de la maison des époux Z, et ce à ses frais exclusifs.

En deuxième lieu, M. C et M^me X sollicitent qu’il soit fait interdiction aux intimés de stationner leurs véhicules sur le […].
La servitude de passage ne donne pas le droit à son bénéficiaire d’utiliser l’assiette du droit de passage pour y garer un ou plusieurs véhicules et ce d’autant plus que dans le cas présent il est possible pour la Sci Le Mesnil de garer son ou ses véhicules sur sa parcelle AI 325 et que l’expert fait état de la possibilité d’organiser un stationnement des véhicules sur la parcelle […] (la charge des travaux incombant aux époux Z).

Afin de permettre la réalisation des aménagements nécessaires, l’astreinte ne courra qu’à compter de l’expiration d’un délai de trois mois.

Il sera donc fait interdiction à la Sci Le Mesnil et aux époux Z de stationner un ou plusieurs véhicules (y compris ceux de leurs visiteurs) sur le […] et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée (un véhicule stationné correspondant à une infraction) passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt.

En troisième lieu, M. C et M^me X demandent qu’il soit fait injonction aux intimés de clore les ouvertures illégales donnant sur le […] et de démolir les ouvrages irrégulièrement construits sur ce chemin.

La Sci Le Mesnil est en droit de bénéficier d’une ouverture sur le chemin litigieux situé sur le terrain de M^me X pour exercer son droit de passage.

De même, les époux Z sont eux aussi en droit de bénéficier d’une ouverture sur le […] situé sur la propriété de M. C.

Par ailleurs, il n’est pas établi que la Sci Le Mesnil ou les époux Z ont érigé un ou plusieurs ouvrages sur le […].

M. C et M^me X seront déboutés de leurs demandes d’injonction de clore les ouvertures illégales donnant sur le […] et de démolition des ouvrages irrégulièrement construits sur ce chemin.

En dernier lieu, M. et M^me Z ne bénéficient d’aucun droit de passage sur la propriété de M^me X ainsi que sur la portion du […] appartenant à M. C située le long des parcelles AO 292 et 323 puisque leur droit de passage s’exerce sur la portion du chemin située entre leur parcelle […] et l’extrémité sud du terrain de M. C.

Il leur sera donc fait interdiction à M. et M^me Z de passer sur la propriété de M^me X ainsi que sur la portion du […] appartenant à M. C située le long des parcelles AO 292 et 323 sous astreinte de 50 euros par infraction constatée passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt.

De même, la Sci Le Mesnil ne bénéficie d’aucun droit de passage sur la propriété de M. C.

Il sera donc fait interdiction à la Sci Le Mesnil de passer sur la propriété de M. C sous astreinte de 50 euros par infraction constatée passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt.

Il sera dit que l’ensemble des astreintes courront pendant un délai maximal de 12 mois.

IV / Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’arrêt du 24 septembre 2019 a infirmé le jugement déféré sur les dépens et frais irrépétibles, et ordonné le sursis à statuer sur les demandes afférentes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
La Sci Du Mesnil et les époux Z ont obtenu gain de cause sur le principe d’un droit de passage à leur profit. Toutefois, il résulte du rapport d’expertise que le point qui faisait litige sur le plan factuel entre les parties, se rapportait en réalité au stationnement des véhicules, point sur lequel ils ont succombé.

Il convient donc de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

En outre, il sera dit que chaque partie assumera la charge d’un quart des frais des expertises judiciaires de M. D et de M. G.

Enfin, il est équitable de débouter toutes les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt de défaut, rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

Vu l’arrêt du 24 septembre 2019 ;

Constate que la propriété de la Sci Le Mesnil (AO 325) est enclavée ;

Dit que la parcelle AO 325 bénéficie d’un droit de passage sur le terrain de M^me X ;

Dit que ce droit de passage s’exercera sur la portion du […] située sur la propriété de M^me X, tel qu’il est actuellement matérialisé et délimité ;

Constate que la propriété de M. et M^me Z ([…]) est enclavée ;

Dit que la parcelle […] bénéficie d’un droit de passage sur la propriété de M. C ;

Dit qu’il s’exercera sur le […] tel qu’actuellement matérialisé et délimité, correspondant à la portion dudit chemin située entre la parcelle […] des époux Z et la limite sud de la propriété de M. C ;

Autorise M. C et M^me X à clôturer les entrées du […] dans la limite de leurs propriétés respectives au moyen de tout dispositif amovible permettant l’exercice des servitudes de passage ;

Dit que M^me X devra remettre à la Sci Le Mesnil tout dispositif de nature à permettre l’ouverture de la clôture en trois exemplaires ainsi qu’en installant un interphone avec dispositif d’ouverture à distance à partir de la maison située sur la parcelle AO 325, et ce à ses frais exclusifs ;

Dit que M. C devra remettre à M. et M^me Z tout dispositif de nature à permettre l’ouverture de la clôture en trois exemplaires ainsi qu’en installant un interphone avec dispositif d’ouverture à distance à partir de la maison de la maison située sur la parcelle […], et ce à ses frais exclusifs ;

Fait interdiction à la Sci Le Mesnil et aux époux Z de stationner un ou plusieurs véhicules (y compris ceux de leurs visiteurs) sur le […] situé sur les propriétés de M. C et M^me X, et ce sous astreinte de 50 euros par infraction constatée passé un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt ;

Fait interdiction à M. et M^me Z de passer sur la propriété de M^me X ainsi que sur la portion du […] appartenant à M. C située le long des parcelles AO 292 et 323 sous astreinte de 50 euros par infraction constatée passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt ;

Fait interdiction à la Sci Le Mesnil de passer sur la propriété de M. C sous astreinte de 50 euros par infraction constatée passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt ;

Dit que les astreintes susvisées courront pendant un délai maximal de douze mois, période à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution compétent s’il y a lieu ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel ;

Dit que la Sci Le Mesnil, M. C, M^me X et les époux Z assumeront chacun la charge d’un quart des frais des expertises judiciaires de M. D et de M. G ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires comme précisé aux motifs.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. AF G. AH 1. AI AJ AK AL

[…]