1ère Chambre
ARRÊT N°421/2021
N° RG 19/07545 – N° Portalis DBVL-V-B7D-QIOF
M me X Y Z Y AB N épouse W AC
C/
M . AD Y Z Y AB N M . AE AF AG M me AH AI M AJ AK AL AM épouse AG M . AN M AO AP AG M AQ AR M AJ AS AG M AQ AT M AJ AU AG M . AV Y Z Y AB N M . AW Y Z Y AB N M me AX Y Z Y ABN épouse M me ArmAQ Y Z Y ABN épouse Y M BA SCP NEO NO T
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D’APPEL Y RENNES ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2021
COMPOSITION Y LA COUR LORS YS DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
PrésiBBnt : Monsieur Fabrice ADAM, Premier PrésiBBnt BB chambre, entendu en son rapport Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère, Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,
GREFFIER :
Madame MAJ-ClauBB COURQUIN, lors BBs débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l’audience publique du 29 Juin 2021
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 16 Novembre 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue BBs débats
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APPELANTE :
Madame X BB Z BB BD épouse WAC née le […] à RENNES (35) 105 rue Notre Dame BBs Champs 75006 PARIS
Représentée par M^e CE GAUVAIN BB la SCP GAUVAIN, YMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Nicolas FAGUER, du cabinet MCYRMOTT WILL
& EMERY, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
INTIMÉS :
Monsieur AD BB Z BB BD né le […] à VANNES (56) 5 rue Saint AP […]560 PLEUMEUR BODOU
Représenté par M^e François MOULIÈRE, avocat au barreau BB RENNES
Monsieur AE AF AG né le […] à TOULON (83200) 199, Rue BB GrenAQ 75007 PARIS 07
Représenté par M^e Alexandre TESSIER BB la SELARL BAZILLE,

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TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représenté par M^e Renaud BAGUENAULT BB PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
Madame AH AI MAJ AK ALAM épouse AG née le […] à RENNES (35000) 199, Rue BB GrenAQ 75007 PARIS 07
Représentée par M^e Alexandre TESSIER BB la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Renaud BAGUENAULT BB PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
Monsieur AN MAO AP AG né le […] à PARIS (75014) 199, Rue BB GrenAQ 75007 PARIS 07
Représenté par M^e Alexandre TESSIER BB la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représenté par M^e Renaud BAGUENAULT BB PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
MaBBmoisAQ AR MAJ AS AG née le […] à PARIS (75004) 199, Rue BB GrenAQ 75007 PARIS 07
Représentée par M^e Alexandre TESSIER BB la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Renaud BAGUENAULT BB PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
MaBBmoisAQ AT MAJ AU AG née le […] à PARIS (75004) 199, rue BB GrenAQ 75007 PARIS 07
Représentée par M^e Alexandre TESSIER BB la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Renaud BAGUENAULT BB PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
Société Civile ProfessionnAQ Titulaire d’un Office Notarial NEONOT prise en la personne BB ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 1 Place Honoré Commeurec BP […]27 35103 RENNES CEYX 3
Représentée par M^e Sylvie PÉLOIS BB la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau BB RENNES
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INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur AV BB Z BB BD né le […] à VANNES (5[…]0) […] Représenté par M^e MAJ VERRANDO BB la SELARL LEXAVOUÉ […], Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représenté par M^e Julien BALENSI BB la SELARL ALTANA, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
Monsieur AW BB Z BB BD né le […] à RENNES (35000) […]
Représenté par M^e MAJ VERRANDO BB la SELARL LEXAVOUÉ […], Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représenté par M^e Renaud BAGUENAULT Y PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
Madame AX BB Z BB BD née le […] à RENNES (35000) […]
Représentée par M^e MAJ VERRANDO BB la SELARL LEXAVOUÉ […], Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Renaud BAGUENAULT Y PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
Madame ArmAQ BB Z BB BD épouse BB MBA née le […] à SAINT BRIEUC ([…]000) […]
Représentée par M^e MAJ VERRANDO BB la SELARL LEXAVOUÉ […], Postulant, avocat au barreau BB RENNES Représentée par M^e Renaud BAGUENAULT Y PUALESSE BB l’AARPI GIY LOYRETTE NOUEL AARPI, Plaidant, avocat au barreau BB PARIS
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS YS PARTIES :
Suivant acte authentique du 15 novembre 1975, M. BJ BB BK BB BL et M^me BM BN BB BO, son épouse, ont :
- d’une part, fait donation par préciput et hors part à l’un BB leurs enfants, M. AD BB BK BB BL (ci-après M. AD BB BK), BB la nue-propriété du manoir du […], […] commune BB […], section […] ([…]), ainsi que ses dépendances, parcAQs BB bois, taillis et chemins,
- et d’autre part, consenti à leurs neuf enfants une donation-partage portant sur la nue-propriété BB divers immeubles.
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Cet acte comporte une clause intitulée « priorité en cas BB vente », qui stipule que « en cas BB vente par l’un ou l’autre BBs donataires d’un BBs biens ou BB la totalité BBs biens compris en son lot, la priorité pour acquérir appartiendra aux autres donataires, parties en la présente donation partage. Ce droit BB préférence existera au bénéfice BBs donataires aux présentes tant que l’un BBs donataires sera vivant. En cas BB désaccord sur le prix, les donataires BBvront faire appel à un expert. BXs donataires bénéficiaires BB ce droit BB préférence auront un délai d’un mois pour prendre une décision, à partir BB la notification du prix déterminé par expert. Ils auront alors un délai BB trois mois pour le paiement du prix ».
Par acte authentique en date du 23 mai 1980, les donataires ont déclaré « renoncer purement et simplement au droit BB préférence en cas BB vente compris dans l’acte BB donation partage (…) et ceci en ce qu’il concerne les biens compris audit acte BB donation partage mais à l’exception toutefois BBs biens […] commune BB […] ».
BX 9 décembre 2016, M^me X BB BK épouse BP – sœur BB M. AD BB BK et co-donataire aux termes BB l’acte du 15 novembre 1975 – a fait publier auprès du bureau BBs hypothèques BB Dinan un acte rappelant l’existence du pacte BB préférence et exprimant son intention BB s’en prévaloir.
Aux termes d’un acte signé le 23 janvier 2018 dressé par M^e Yannick Torche, notaire associé au sein BB la société Néonot, M. AD BB BK s’est engagé à vendre à M. AE BQ et M^me AH BR, épouse BQ (ci-après les époux BQ) les parcAQs […]es à […] (Côtes d’Armor), cadastrées section C n° […], […], […], […], […], […], […], […], […], 823, 824, 953 et […], correspondant au manoir du […], à ses dépendances bâties et non bâties ainsi qu’à BBs parcAQs à usage BB bois, taillis, chemin et sol. Dans le même acte, M. AD BB BK s’est également engagé à conclure avec les époux BQ et leurs trois enfants, AN, AR et AT BQ, un bail emphytéotique d’une durée BB 99 ans sur les parcAQs […]es à […] cadastrées section C n° […] et […], ainsi qu’un bail BB droit commun d’une durée BB 11 ans et 10 mois sur les parcAQs […]es à […] cadastrées section C n° […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […] et […].
La vente a été réitérée par acte authentique reçu le 6 juillet 2018 par M^e Sylvie BS, notaire associé au sein BB la société Néonot, et les baux, emphytéotique et BB droit commun, notariés ont été signés le même jour.
Suivant acte du 6 juillet 2018 établi dans les mêmes conditions, les époux BQ ont consenti à M. AD BB BK un prêt, au taux BB 0,50 % l’an, d’un montant BB 120 000 euros remboursable le 5 juillet 2048, ledit prêt faisant l’objet d’une affectation hypothécaire assortie d’un sur[…] à prendre inscription et d’un pacte commissoire sur les parcAQs données à bail permettant leur attribution en justice au preneur en cas BB défaut BB payement BBs intérêts du prêt.
Par actes du 24 juillet 2020, établi par M^e Bosse, le bail emphytéotique du 6 juillet 2018 a été résilié, la promesse BB bail emphytéotique prévue par le bail BB droit commun a été supprimée et l’assiette du bail BB droit commun a été étendue aux BBux parcAQs, objets du bail emphytéotique résilié.
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Estimant que la vente BB la propriété du […] avait été faite en méconnaissance BB ses droits, M^me X BB BK a, par exploits du 12 novembre 2018, fait assigner M. AD BB BK, les époux BQ et la société Néonot BBvant le tribunal BB granBB instance BB Saint Malo qui, par jugement du 9 octobre 2019, a :
- déclaré M. AN BQ, M^lle AR BQ et M^lle AT BQ recevables en leurs interventions volontaires,
- rejeté la BBmanBB en nullité formée par les époux BQ,
- rejeté l’ensemble BBs BBmanBBs BB M^me X BB BK,
- déclaré sans objet les BBmanBBs subsidiaires BBs époux BQ,
- condamné M. AD BB BK à payer à M^me X BB BK la somme BB 2 000 euros au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile,
- condamné M^me X BB BK à payer à M. et M^me BQ la somme BB 2 000 euros au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile,
- rejeté les autres BBmanBBs formées au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile,
- partagé les dépens BB l’instance par moitié entre M^me X BB BK et M. AD BB BK.
M^me X BB BK a interjeté appel BB cette décision par déclaration du 19 novembre 2019.
Aux termes BB ses BBrnières écritures (27 mai 2021), M^me X BB BK BB BL épouse BP BBmanBB à la cour BB : 1/ Sur l’appel inciBBnt BBs intimés :
- dire et juger que la BBmanBB BB nullité ou d’exception BB nullité BB la clause « Droit BB Priorité » BB l’acte BB donation est irrecevable, en conséquence :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la BBmanBB BB nullité du pacte BB préférence, subsidiairement,
- dire et juger que le pacte BB préférence n’est pas entaché BB nullité, en conséquence :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la BBmanBB BB nullité du pacte BB préférence, 2/ Sur son appel :
- infirmer le jugement entrepris en ses chefs BB jugement critiqués, en conséquence, statuant à nouveau : 1. ordonner la substitution par M^me X BB BK aux époux BQ dans l’acte BB vente conclu le 6 juillet 2018 avec M. AD BB BK reçu le 6 juillet 2018 par M^e BS, notaire associé BB la société « Néonot » concernant les parcAQs […]es à […], cadastrées section C n° […], […], […], […], […], […], […], […], […], 823, 824, 953 et […] d’une contenance totale BB 6ha 84a 09ca, comprenant une bâtisse avec toutes ses dépendances bâties et non bâties faisant partie du lieudit […], y compris le jardin potager ainsi que BBs parcAQs BB bois, taillis, chemin et sol, subsidiairement : prononcer l’annulation BB la vente conclue le 6 juillet 2018, très subsidiairement : condamner les intimés in solidum lui à régler, à titre BB dommages et intérêts la somme BB 820 000 euros, 2. ordonner la substitution par : M^me X BB BK aux époux BQ ainsi que leurs trois enfants M. AN BQ,
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M^lle AR BQ et M^lle AT BQ dans le bail emphytéotique conclu avec M. AD BB BK reçu le 6 juillet 2018 par M^e BS, notaire associé BB la société « Néonot » concernant les parcAQs […]e à […], cadastrée section C n° […] et […], subsidiairement : prononcer l’annulation BB ce bail emphytéotique du 6 juillet 2018, 3. ordonner la substitution par : M^me X BB BK aux époux BQ ainsi que leurs trois enfants M. AN BQ, M^lle AR BQ et M^lle AT BQ dans le bail BB droit commun conclu avec M. AD BB BK reçu le 6 juillet 2018 par M^e BS, notaire associé BB la société « Néonot » concernant les parcAQs […]e à […], cadastrées section C n° […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], et BBux hectares boisés en bordure BBs parcAQs cadastrées C […] et […] à prendre sur les parcAQs cadastrées […] et […], subsidiairement : prononcer l’annulation BB ce bail BB droit commun du 6 juillet 2018, 4. dire le jugement à intervenir opposable à M^e BS aux fins qu’il procèBB aux formalités lui incombant sans frais supplémentaires que ceux précéBBmment réglés par les époux BQ au titre BBs droits BB mutation en ce qui concerne l’acte BB vente, et leur quote-part BB frais d’acte concernant le bail emphytéotique et le bail BB droit commun, en tout état BB cause :
- débouter les intimés BB l’intégralité BB leurs fins, BBmanBBs et conclusions,
- débouter les époux BQ BB leurs BBmanBBs reconventionnAQs à hauteur BB 125.136 euros,
- condamner in solidum les intimés au règlement BB la somme BB 60 000 euros au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile ainsi qu’aux dépens BB première instance et d’appel que M^e Gauvain, avocat aux offres BB droit, pourra recouvrer directement pour ceux le concernant, en application BB l’article 699 du coBB BB procédure civile.
M^me BB BK soulève la prescription BB l’action en nullité du pacte BB préférence opposée par les intimés au motif que l’action était ouverte dans un délai BB 5 ans à compter BB l’acte BB donation du 19 novembre 1975 et que l’acte ayant été exécuté, AQ ne peut utilement être opposée par voie d’exception. En tout état BB cause, AQ conteste la nullité alléguée, observant que la clause litigieuse laisse à l’expert, conformément à l’article 1592 du coBB civil, toute latituBB pour déterminer le prix. Elle ajoute qu’en l’espèce, les BBmanBBs fondées sur l’indéterminabilité du prix sont infondées et observe que cette clause est indifférente puisqu’AQ ne conteste pas le prix BB vente et qu’AQ est la seule BBs donataires à vouloir acquérir. Elle relève enfin que M. BX BY, à qui M. AD BB BK avait donné procuration pour signer la donation, n’a nullement outrepassé son mandat, contrairement à ce qu’il prétend, ayant BBpuis ratifié l’acte à plusieurs reprises. S’agissant BB l’assiette du pacte BB préférence, l’appelante admet que l’acte est ambigu et soutient qu’il doit donc être interprété. Elle fait valoir que le terme « lot » est employé dans un sens générique comme « partie d’un tout que l’on partage » et qu’il inclut donc les biens attribués dans le cadre BB la donation préciputaire, constitutifs d’un lot comme les donateurs l’ont qualifié dans la déclaration adressée à AD avant la signature BB l’acte. Elle observe que les charges et conditions stipulées dans l’acte, au nombre
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BBsquAQs figure le pacte BB préférence, concernent tous les biens qui en sont l’objet, la volonté BBs parties étant BB préserver le manoir au sein BB la famille, comme les donateurs l’ont rappelé dans un courrier adressé en 1990. Elle ajoute que les parcAQs données aux uns comme aux autres étant imbriquées, la clause n’a BB sens que si AQ porte sur l’ensemble BBs biens. Elle relève que la publication du pacte BB préférence effectuée à la conservation BBs hypothèques porte aussi bien sur les biens objets BB la donation partage que sur ceux BB la donation préciputaire, ce que confirment tant l’acte authentique du 23 mai 1980 qui en limite l’assiette au manoir et aux seuls biens situés à […] que l’acte authentique du 26 décembre 1981 par lequel les donataires ont renoncé à leur usufruit sur certains biens. BX château du […] et ses dépendances ayant été acquis par les époux BQ au mépris BB ses droits, l’appelante, pour solliciter la nullité BB la vente, se fonBB :
- à titre principal, sur l’existence d’un montage frauduleux portant non seulement sur la vente du manoir mais également sur la vente déguisée, par le truchement BB baux emphytéotique et BB droit commun, d’un prêt consenti au venBBur, d’un pacte commissoire et d’une interdiction d’aliéner avant 2048, BB biens inclus dans la donation partage, ce dispositif ayant été mis en œuvre, en une seule fois, par un seul et même notaire dans le seul but d’empêcher les bénéficiaires du pacte d’exercer leurs droits, la volonté BBs acheteurs étant d’acquérir l’ensemble BB la propriété et notamment BB la vue sur mer. Ces différents actes n’ayant pour seule finalité qu’une vente globale BBstinée à éluBBr le droit BB préférence, l’annulation BB l’ensemble BBs actes est sollicitée, M^me BB BK ajoutant que la résiliation du bail emphytéotique et l’extension du bail BB droit commun ne retirent rien au caractère frauduleux BB l’ensemble,
- à titre subsidiaire, AQ soutient que le cessionnaire connaissait le pacte BB préférence (dont l’acte fait état) et son intention BB s’en prévaloir manifestée dans un acte publié le 23 décembre 2016, opposable aux acquéreurs, peu importante la circonstance tirée du fait que le notaire n’ait pas BBmandé BB fiche réAQ (ce qui est invraisemblable). Subsidiairement, AQ sollicite une somme BB 820 000 euros à titre BB dommages et intérêts tant au venBBur, qui connaissait l’intention BB sa soeur d’acquérir le manoir et qui a trahi sa famille, qu’aux acquéreurs qui se sont abstenus d’interroger les bénéficiaires du pacte BB préférence, alors qu’ils en connaissaient l’existence et qu’au notaire, parfaitement au fait du conflit familial, en raison BBs fautes qu’il a commises (en ne sollicitant pas BB fiche réAQ, en s’abstenant d’assurer l’efficacité BB son acte, en omettant BB purger le pacte BB préférence et en s’abstenant BB procéBBr à une analyse BB l’acte). Elle ajoute, pour répondre à ses adversaires que ces BBmanBBs ne sont pas BBs prétentions nouvAQs car AQs partagent la même finalité que cAQs présentées en première instance. Elle contestent les BBmanBBs inBBmnitaires BBs consorts BQ, lesquels ne peuvent pas lui opposer leur propre faute ayant été informés BB sa BBmanBB dès le mois d’août 2018, et ne démontrant pas la nécessité BBs dépenses qu’ils ont effectuées ni la plus-value apportée au bien.
Aux termes BB leurs BBrnières écritures (26 mai 2021), M. AV BB BK, M. AW BB BK, M^me AX BB BK et M^me ArmAQ BB BK (ci-après les consorts BB BK) interviennent volontairement à la procédure et BBmanBBnt à la cour BB : à titre principal : 1. sur l’intervention volontaire BB BT, ArmAQ, AX et AW BB BK :
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 – constater que BT, ArmAQ, AX et AW BB BK ont, en leur qualité BB bénéficiaires du pacte BB préférence, un intérêt à intervenir à la présente instance, et en conséquence, déclarer recevable l’intervention volontaire BB BT, ArmAQ, AX et AW BB BK. 2. sur l’appel inciBBnt BBs intimés :
- dire et juger que la BBmanBB BB nullité ou d’exception BB nullité BB la clause « Droit BB Priorité » BB l’acte BB donation 15 novembre 1975 est irrecevable,
- dire et juger que le pacte BB préférence n’est en tout état BB cause pas entaché BB nullité. en conséquence :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la BBmanBB BB nullité du pacte BB préférence, 3. sur l’appel BB M^me X BB BK :
- infirmer le jugement entrepris en ses chefs BB jugement critiqués par M^me X BB BK BB BL, statuant à nouveau :
- ordonner la substitution par : M^me X BB BK aux époux BQ dans l’acte BB vente conclu le 6 juillet 2018 avec M. AD BB BK reçu le 6 juillet 2018 par M^e BS, notaire associé BB la société « Néonot » concernant les parcAQs section C n° […], […], […], […], […], […], […], […], […], 823, 824, 953 et […] comprenant une bâtisse avec toutes ses dépendances bâties et non bâties faisant partie du lieudit […], y compris le jardin potager ainsi que BBs parcAQs BB bois, taillis, chemin et sol,
- ordonner la substitution par : M^me X BB BK aux époux BQ ainsi que leurs trois enfants M. AN BQ, M^lle AR BQ et M^lle AT BQ dans le bail emphytéotique conclu avec M. AD BB BK reçu le 6 juillet 2018 par M^e BS, notaire associé BB la société « Néonot » concernant les parcAQs section C n° […] et […],
- ordonner la substitution par : M^me X BB BK aux époux BQ ainsi que leurs trois enfants M. AN BQ, M^lle AR BQ et M^lle AT BQ dans le bail BB droit commun conclu avec M. AD BB BK reçu le 6 juillet 2018 par M^e BS, notaire associé BB la société « Néonot » concernant les parcAQs section n° C[…], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], et BBux hectares boisés en bordure BBs parcAQs cadastrées section C n° […] et […] à prendre sur les parcAQs cadastrées section C n° […] et […],
- dire le jugement à intervenir opposable à M^e BS aux fins qu’il procèBB aux formalités lui incombant sans frais supplémentaires que ceux précéBBmment réglés par les époux BQ au titre BBs droits BB mutation en ce qui concerne l’acte BB vente, et leur quote-part BB frais d’acte concernant le bail emphytéotique et le bail BB droit commun, à titre subsidiaire :
- prononcer l’annulation BB la vente et BBs baux conclus par AD BB BK et les consorts BQ BBvant M^e BS le 6 juillet 2018,
- dire le jugement à intervenir opposable à M^e BS aux fins qu’il procèBB aux formalités lui incombant sans frais supplémentaires que ceux précéBBmment réglés par les époux BQ au titre BBs droits BB mutation en ce qui concerne l’acte BB vente, et leur quote-part BB frais d’acte concernant le bail emphytéotique et le bail BB droit commun, à titre plus subsidiaire :
- condamner solidairement les intimés au paiement BB la somme BB 50 000 euros à chacun BBs intervenants volontaires à titre BB dommages et intérêts,
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en tout état BB cause :
- débouter les intimés BB l’intégralité BB leurs fins, BBmanBBs et conclusions,
- débouter les consorts BQ BB leurs BBmanBBs reconventionnAQs à hauteur BB 125 136 euros,
- condamner in solidum les intimés au règlement BB la somme BB 10 000 euros à chacun BBs intervenants volontaires au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile ainsi qu’aux dépens BB première instance et d’appel.
BXs consorts BB BK exposent avoir qualité et intérêt à agir en tant que bénéficiaires du pacte BB préférence et par respect pour la mémoire BB leurs parents dont ils souhaitent que la volonté soit respectée. Ils interviennent donc au soutien BBs prétentions BB leur sœur dont ils adoptent l’argumentation prétendant que le pacte BB préférence porte éviBBmment sur le manoir et que, dans la seule perspective BB le contourner, un montage frauduleux a été élaboré. Ils sollicitent donc que la substitution BB leur sœur aux acquéreurs soit ordonnée sur le fonBBment BB la frauBB et, à défaut, sur celui BB la connaissance par l’acquéreur du pacte et BB l’intention du bénéficiaire BB s’en prévaloir. À l’appui BB leur BBmanBB inBBmnitaire, ils font valoir la perte BB chance BB pouvoir se prévaloir du droit BB préférence ou BB voir leur sœur s’en prévaloir et le préjudice moral BB voir la volonté BB leurs parents trahie, le manoir du […] étant vendu à un tiers après presque quatre siècles au sein BB la famille, BB ne plus pouvoir se recueillir dans le caveau familial et auprès BBs cendres BB leur frère, enfin le préjudice résultant BB l’occupation par un tiers BB parcAQs jouxtant, voire enclavant, leurs domaines respectifs. Ils BBmanBBnt réparation BB ce préjudice tant à AD BB BK, sur le fonBBment contractuel, qu’aux consorts BQ et au notaire sur le fonBBment quasi délictuel.
Aux termes BB ses BBrnières écritures (30 mars 2021), M. AD BB BK BB BL BBmanBB à la cour BB :
- confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’ensemble BBs BBmanBBs BB M^me X BB BK,
- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à M^me X BB BK la somme BB 2.000 euros sur le fonBBment BB l’article 700 du coBB BB procédure civile,
- infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la clause BB préférence incluse dans l’acte BB donation du 15 novembre 1975 était valiBB et juger que cette clause est nulle ou lui est inopposable, statuant à nouveau :
- débouter M^mes X, ArmAQ et AX BB BK ainsi que MM AV et AW BB BK BB l’ensemble BB leurs BBmanBBs, fins et conclusions,
- juger irrecevable les BBmanBBs formulées par M^mes ArmAQ et AX BB BK ainsi que MM. AV et AW BB BK tendant à ce que leur sœur X BB BK soit substituée aux époux BQ dans l’acte BB vente ainsi que dans les baux conclus le 6 juillet 2018,
- déclarer nulle ou inopposable à son égard la clause BB préférence invoquée par M^me X BB BK, sur l’acte BB vente du 6 juillet 2018 :
- juger inapplicable la clause BB préférence incluse dans l’acte notarié du 15 novembre 1975 à la donation hors part du […] et BB ses dépendances et confirmer le jugement dont appel sur ce point,
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à titre subsidiaire,
- constater que les époux BQ n’avaient pas connaissance BB l’intention BB M^me X BB BK BB se prévaloir du pacte BB préférence et la débouter BB sa BBmanBB BB substitution, à titre infiniment subsidiaire :
- juger que le substitution dans la vente ne pourrait être ordonnée qu’en contrepartie du paiement par M^me X BB BK du prix BB vente BB 820.000 euros, en respectant un bref délai à déterminer par la Cour et qu’à défaut BB règlement dans ce délai, la substitution serait caduque, Sur les baux :
- constater que la clause BB préférence n’est pas applicable aux baux conclus entre M. AD BB BK et les consorts BQ,
- constater que le contrat BB bail emphytéotique conclu le 6 juillet 2018 entre M. AD BB BK et les consorts BQ est résilié, à titre subsidiaire :
- constater que les consorts BQ n’avaient pas connaissance BB l’intention BB M^me X BB BK BB se prévaloir du pacte BB préférence, en conséquence,
- débouter M^me X BB BK BB ses BBmanBBs BB substitution ou d’annulation dans les baux conclus, Sur le prêt :
- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X BB BK BB sa BBmanBB d’annulation BB la clause du contrat BB prêt conclu le 6 juillet 2018 entre lui même et les époux BQ prévoyant une affectation hypothécaire et un pacte commissoire, sur les BBmanBBs inBBmnitaires :
- débouter M^me X BB BK BB sa BBmanBB BB condamnation in solidum BBs intimés à lui verser la somme BB 820.000 euros à titre BB dommages-intérêts,
- débouter M^mes AX et ArmAQ ainsi que MM. AV et AW BB BK BB leur BBmanBB BB condamnation in solidum BBs intimés à leur verser la somme BB 50.000 euros chacun à titre BB dommages-intérêts,
- débouter M^me X BB BK BB sa BBmanBB BB condamnation in solidum BBs intimés à lui verser la somme BB 45.000 euros sur le fonBBment BB l’article 700 du coBB BB procédure civile, à titre infiniment subsidiaire :
- en cas BB substitution par M^me X BB BK aux Consorts BQ dans l’acte BB vente du 6 juillet 2018, juger que cAQ-ci BBvra régler le prix d’acquisition dans le délai BB 15 jours suivant l’arrêt à rendre par la Cour et qu’à défaut la substitution sera caduque,
- en cas d’annulation BB la vente, déclarer irrecevable et malfondée la BBmanBB BBs époux BQ tendant au remboursement par M. AD BB BK BB la somme BB 125 136 euros, en tout état BB cause :
- condamner in solidum M^mes X, AX et ArmAQ ainsi que MM. BT- BV, et AW BB BK à verser à M. AD BB BK la somme BB 10.000 euros TTC au titre BB l’article 700 du CoBB BB procédure civile et à supporter la charge BBs entiers dépens.
M. AD BB BK soulève la nullité BB la clause BB préférence en ce que le prix BB vente est laissé à l’arbitrage d’un tiers, sans critère BB détermination du prix. Il relève que BB ce fait, il perd la liberté BB déterminer le prix. Il fait également valoir qu’il n’a pas signé lui même l’acte du 15 novembre 1975, ayant donné procuration le 3 août 1974 alors que les
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donataires n’avaient pas encore arrêté les modalités définitives BB la clause BB préférence. Il soutient qu’à défaut d’être nulle, cAQ-ci lui est inopposable. Subsidiairement, il s’oppose à la BBmanBB faisant valoir que la clause BB priorité en cas BB vente ne s’applique qu’aux seuls biens ayant fait l’objet du lotissement à l’exclusion BB ceux compris dans la donation préciputaire dont fait partie le manoir du […] et les parcAQs boisées situées autour. Il expose que cette interprétation est la seule possible et conforme aux actes intervenus postérieurement (23 mai 1980, 12 décembre 1985) et à l’arrêt rendu par la cour le 7 juin 2016. Il rappAQ d’ailleurs avoir proposé BB vendre le manoir à sa sœur et que, faute d’offre BB sa part, il l’a cédé aux époux BQ en 2018. Il précise n’avoir pris la décision BB le vendre qu’en septembre 2017 lorsque le montant BB la soulte qu’il allait BBvoir payer a été déterminé, et non dès 2016 comme le soutient l’appelante. Il conteste le caractère familial du manoir et sa transmission pendant trois siècles dans la famille, cAQ-ci ne l’ayant reçu par legs qu’au cours du XX siècle. ^ème Enfin, il conteste avoir eu connaissance BB l’acte notarié du 9 décembre 2016 par lequel M^me BB BK rappAQ le pacte et fait part BB son intention d’acquérir le bien. Il conclut donc au rejet BB la BBmanBB BB substitution et d’annulation BB la vente. S’agissant BB la BBmanBB en ce qu’AQ porte sur les baux, il rappAQ que la clause BB préférence n’est applicable qu’en cas BB vente (et non BB bail) et qu’au surplus, les concluants ignoraient les intentions BB M^me BB BK. Il ajoute que BBpuis le jugement critiqué, le bail emphytéotique a été résilié et le bail BB droit commun a été étendu aux parcAQs qu’il concernait. Il indique que le prêt a été conclu afin BB lui permettre BB régler la soulte due à ses frères et sœurs dans le cadre BB la liquidation BB la succession BB leur mère. Il précise que la conclusion BB cet acte comme la mise en œuvre du pacte commissoire (qui suppose une décision judiciaire) ne sont pas BB nature à porter atteinte au pacte BB préférence. À titre infiniment subsidiaire et si la substitution était ordonnée, M. BB BK sollicite que sa soeur soit condamnée à payer le prix BB vente dans un délai BB 15 jours à peine BB caducité et conclut à l’irrecevabilité BBs prétentions inBBmnitaires BBs consorts BQ, soutenues pour la première fois en appel et BB plus, tardivement au regard BBs dispositions BB l’article 910-4 du coBB BB procédure civile. Enfin il s’oppose aux BBmanBBs inBBmnitaires tant BB M^me BB BK, lesquAQs sont irrecevables et mal fondées, que BBs consorts BB BK en l’absence BB toute faute, ceux-ci n’ayant jamais manifesté leur intention BB se prévaloir du pacte BB préférence. Il ajoute que leur prétendu préjudice moral est inexistant.
Aux termes BB leurs BBrnières écritures (3 juin 2021), M. AE BQ, M^me AH BR, épouse BQ, M. AN BQ et MAQs AR et AT BQ BBmanBBnt à la cour BB :
- déclarer M^me X BB BK mal fondée en son appel,
- confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire BB M. AN BQ et MAQs AR et AT BQ, en leur qualité BB signataires du bail emphytéotique et du bail BB droit commun conclus le 6 juillet 2018 avec M. AD BB BK,
- infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception BB nullité du pacte BB préférence prévu par l’acte du 15 novembre 1975,
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statuant à nouveau,
- déclarer nul le pacte BB préférence invoqué par M^me X BB BK, à défaut,
- dire et juger qu’à défaut BB détermination BB ses modalités BB mise en œuvre, ce pacte BB préférence est inefficace et inapplicable, en conséquence,
- débouter M^me X BB BK et ses frères et sœurs BB l’ensemble BB leurs BBmanBBs formulées à l’encontre BB M. et M^me AE BQ et BB leurs enfants à titre subsidiaire et si par extraordinaire, la cour BBvait considérer que le pacte BB préférence ne serait pas nul ou à défaut, inefficace et inapplicable :
- confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le pacte BB préférence invoqué par M^me X BB BK ne s’applique pas au manoir du […], ni aux dépendances et parcAQs avoisinantes donnés hors part successorale à M. AD BB BK et vendus par lui à M. et M^me AE BQ par acte du 6 juillet 2018, à titre subsidiaire,
- constater que les époux BQ n’avaient pas connaissance BB l’intention BB M^me X BB BK BB se prévaloir du pacte BB préférence, ainsi que leur parfaite bonne foi, en conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X BB BK BB sa BBmanBB BB substitution aux époux BQ dans l’acte BB vente du 6 juillet 2018 et BB sa BBmanBB d’annulation BB cet acte,
- constater que par acte du 24 juillet 2020, le contrat BB bail emphytéotique conclu le 6 juillet 2018 entre d’une part, M. AD BB BK et d’autre part, M. et M^me AE BQ, M. AN BQ et MAQs AR et AT BQ a été résilié, en conséquence,
- débouter M^me X BB BK – et ses frères et soeurs – BB sa BBmanBB BB substitution à M. et M^me AE BQ, à M. AN BQ ainsi qu’à MAQs AR et AT BQ dans ce bail emphytéotique,
- les débouter également BB sa BBmanBB d’annulation BB ce bail emphytéotique,
- constater que par avenant du 24 juillet 2020, la promesse BB bail emphytéotique a été supprimée dans le bail BB droit commun conclu le 6 juin 2018 entre d’une part, M. AD BB BK et d’autre part, M. et M^me AE BQ, M. AN BQ et MAQs AR et AT BQ, en conséquence,
- débouter M^me X BB BK – et ses frères et soeurs – BB sa BBmanBB BB substitution à M. et M^me AE BQ, M. AN BQ et MAQs AR et AT BQ dans ce bail BB droit commun,
- les débouter également BB sa BBmanBB d’annulation BB ce bail,
- confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me X BB BK BB sa BBmanBB d’annulation BB la clause du contrat BB prêt conclu le 6 juillet 2018 entre M. AD BB BK et M. et M^me AE BQ prévoyant une affectation hypothécaire, ainsi qu’un pacte commissoire,
- déclarer M^me X BB BK irrecevable en sa BBmanBB en paiement BB la somme BB 820 000 euros à titre BB dommages et intérêts, à défaut,
- l’en débouter,
- la débouter BB l’ensemble BB ses autres BBmanBBs,
- déclarer M^mes AX et ArmAQ BB BK et
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MM. AV et AW BB BK irrecevables en leur BBmanBB en paiement BB la somme BB 50 000 euros chacun à titre BB dommages et intérêts, à défaut,
- les en débouter,
- condamner in solidum M^me X BB BK, M^mes AX et ArmAQ BB BK et MM. AV et AW BB BK à régler à M. et M^me AE BQ la somme BB 100 000 euros à titre BB dommages et intérêts pour procédure abusive, à titre subsidiaire et si par extraordinaire M^me X BB BK BBvait être substituée à M. et M^me AE BQ dans le contrat BB vente conclu le 6 juillet 2018 avec M. AD BB BK :
- condamner M^me X BB BK à régler à M. et M^me AE BQ la somme BB 820 000 euros correspondant au prix BB vente et ce, dans les 8 jours BB la signification BB l’arrêt à intervenir,
- dire et juger qu’à défaut BB règlement par M^me X BB BK aux époux BQ BB la somme BB 820 000 euros dans ce délai, la substitution ordonnée BBviendra caduque,
- condamner M^me X BB BK à rembourser à M. et M^me AE BQ la somme BB 125 136 euros au titre BBs dépenses exposées pour la conservation et l’entretien du domaine du […],
- condamner la SCP BB notaires Néonot à régler à M. et M^me AE BQ la somme BB 105 306 euros à titre BB dommages et intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi par eux, à titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire, les actes du 6 juillet 2018 BBvaient être annulés :
- condamner M. AD BB BK à rembourser à M. et M^me AE BQ la somme BB 820 000 euros correspondant au prix BB vente,
- condamner M. AD BB BK à rembourser à M. et M^me AE BQ la somme BB 125 136 euros au titre BBs dépenses exposées pour la conservation et l’entretien du domaine du […], en toute hypothèse,
- condamner M^me X BB BK à régler à M. et M^me AE BQ la somme BB 50 000 euros au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit BB Maître Alexandre Tessier BB la Selarl Bazille – Tessier – Preneux en application BB l’article 699 du coBB BB procédure civile.
BXs consorts BQ exposent que le notaire chargé BB la vente du manoir les a bien informés BB l’existence du pacte BB préférence mais leur a expliqué qu’il ne portait que sur les biens compris dans les lots donnés aux neuf enfants, à l’exclusion du manoir. Ils ajoutent qu’ils n’ont appris les intentions BB M^me BB BK et découvert l’existence BB l’acte du 9 décembre 2016, qu’AQ n’a fait publier que les 3 et 4 août 2018, qu’à réception BB la sommation interpellative qu’AQ leur a délivrée. Pour s’opposer aux prétentions BB M^me BB BK, ils soutiennent que le pacte BB préférence est nul et, à défaut, inefficace et inapplicable et que ce moyen est, nonobstant la fin BB non recevoir soulevée, parfaitement recevable en raison du caractère perpétuel BBs exceptions opposées à la BBmanBB. Ils ajoutent, à cet égard, que si la donation a éviBBmment été exécutée, il n’en va pas BB même du pacte qui n’a reçu aucun commencement d’exécution. La nullité du pacte résulterait, selon eux, BB l’absence BB modalité BB désignation BB l’expert chargé BB la fixation du prix et BB la perte par le
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cédant BB son droit BB déterminer le prix BB cession qui BBvient indéterminable. Subsidiairement, ils prétenBBnt qu’il n’y a lieu à interpréter le pacte BB préférence qui est clair, et contestent toute violation BB celui-ci dans la mesure où son assiette est limitée aux seuls biens compris dans la donation partage à l’exclusion BB tous autres (et plus particulièrement BB ceux inclus dans la donation préciputaire). Ils relèvent que, contrairement à la clause instituant le pacte BB préférence, les clauses emportant réserve d’usufruit et droit BB retour mentionnent tous les biens donnés. Ils observent qu’en tout état BB cause, l’assiette BB la clause s’est trouvée limitée après l’acte du 23 mai 1980 aux seuls biens […] à […] compris sous les troisième, quatrième, cinquième, sixième, septième et huitième lots. Ils ajoutent que si l’acte BBvait être interprété, il ne pourrait l’être que dans le même sens, le pacte BB préférence ayant pour finalité BB permettre à AD BB BK BB reconstituer entre ses seules mains le domaine du […]. Ils observent qu’il ressort du courrier adressé par la donatrice à AD le 18 décembre 1989 que celui-ci pouvait vendre le manoir, ce qu’AQ craignait, raison pour laquAQ AQ a souhaité revenir sur la donation préciputaire. Plus subsidiairement et dans l’hypothèse où la cour considérerait que l’assiette du pacte comprenait les parcAQs vendues, les époux BQ excipent, pour conclure au rejet BB la BBmanBB BB substitution ou d’annulation, BB leur parfaite bonne foi, soutenant qu’ils ignoraient, au moment BB la vente, l’intention BB M^me BB BK BB se prévaloir du pacte BB préférence, les états hypothécaires leur ayant été communiqués ne faisant pas état BB l’acte du 9 décembre 2016, imparfaitement publié, et le notaire rédacteur BB l’acte ayant précisé qu’il résulte BB l’état levé aucune inscription, publication ou mention pouvant mettre obstacle à la vente. S’agissant BBs baux, les époux BQ indiquent avoir eu initialement l’intention d’acquérir l’ensemble du domaine appartenant au venBBur, soit environ 25 hectares. Cependant, apprenant que seules les parcAQs immédiatement voisines du manoir (environ 7 hectares) étaient à vendre, ils ont BBmandé la jouissance BBs autres parcAQs, le bail emphytéotique sur les parcAQs […] et […] étant justifié par la présence d’un colombier en très mauvais état justifiant d’importants travaux. Ils ajoutent que convaincus par la motivation du tribunal, qui a considéré que la conclusion d’un bail emphytéotique créait une situation juridique incompatible avec l’exécution d’un pacte BB préférence, ils ont décidé, le 24 juillet 2020, BB le résilier et BB supprimer la promesse BB bail emphytéotique figurant au bail BB droit commun. Ils soutiennent que le prêt qu’ils ont consenti au venBBur n’est nullement frauduleux et ne constitue pas une vente déguisée, l’emprunteur pouvant à tout moment rembourser le prêt et retrouver la possibilité BB céBBr ses parcAQs, cession supposant, y compris en cas BB mise en œuvre du pacte commissoire, en tout état BB cause la purge du droit BB préférence. Ils contestent, en conséquence, toute frauBB arguant BB ce que l’élément intentionnel qu’AQ suppose fait défaut, n’ayant jamais eu l’intention BB violer le droit BB préférence. En tout état BB cause, ils font valoir que seule l’annulation pourrait être encourue (et non la substitution). Ils soulèvent l’irrecevabilité BB la BBmanBB inBBmnitaire présentée par M^me BB BK comme étant nouvAQ en cause d’appel. Ils estiment qu’il en va BB même BB cAQ présentée par les intervenants volontaires. Qualifiant l’appel d’abusif, ils sollicitent une somme BB 100 000 euros à titre BB dommages et intérêts. À titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent, à peine BB caducité BB la substitution, le règlement du prix BB vente entre leurs mains dans le délai BB 8 jours BB la signification BB l’arrêt.
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En cas BB substitution BB l’appelante dans l’acte BB vente, ils sollicitent la condamnation BB M^me BB BK à leur payer la somme BB 125136 euros correspondant aux dépenses d’entretien et BB conservation BB la chose qu’ils ont exposées et aux droits BB mutation et cAQ BB la société Néonot à leur verser la somme BB 105306 euros correspondant aux droits, frais d’inscription et impôt sur la plus-value réglée après la vente BB leur appartement parisien pour financer l’acquisition du manoir.
Aux termes BB ses BBrnières écritures (29 mars 2021) la société Néonot BBmanBB à la cour BB :
- l’accueillir en son appel inciBBnt,
- confirmer la décision dont appel sauf en ce que le tribunal a rejeté la BBmanBB en nullité du pacte BB préférence, statuant à nouveau :
- infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la nullité du pacte,
- ordonner la nullité du pacte BB préférence,
- dire et juger irrecevable la BBmanBB BB dommages-intérêts BB M^me BP à hauteur BB 820 000 euros comme étant nouvAQ en cause d’appel,
- débouter M^me BP BB toutes ses BBmanBBs, fins et conclusions,
- dire et juger irrecevable la BBmanBB BB dommages-intérêts présentée par les consorts BB BK BB BL,
- débouter les consorts BB BK BB BL BB toutes leurs BBmanBBs, fins et prétentions,
- débouter les consorts BQ BB toutes leurs BBmanBBs, fins et prétentions à l’encontre BB la SCP Néonot,
- condamner M^me BP ou tout succombant à verser à la société Néonot la somme BB 4.000 euros au titre BB l’article 700 du coBB BB procédure civile,
- les condamner en tous les dépens,
- autoriser la SCP Ab Litis-M^e Pélois-M^e Amoyel-Vicquelin, Avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions BB l’article 699 du coBB BB procédure civile.
La société Néonot soulève, en premier lieu, la nullité du pacte BB préférence, concluant au rejet BB la fin BB non recevoir tirée BB la prescription BB l’action en nullité. À cet égard, AQ fait valoir que si la donation a été exécutée, le pacte BB préférence, qui créé une obligation accessoire et distincte, ne l’a pas été, BB sorte que sa nullité peut être soulevée par voie d’exception. Au fond, AQ soutient que le pacte est nul d’une part, en ce qu’il prive le propriétaire BB vendre au prix souhaité et, d’autre part, en ce qu’il ne précise pas les critères BBvant être appliqués par l’expert pour fixer le prix. Subsidiairement, AQ soutient que le pacte est clair et donc non susceptible d’être interprété, les termes BB donation partage et BB lot ayant un sens précis et son assiette étant limitée aux seuls biens donnés dans le cadre BB la donation partage. Elle ajoute qu’en tout état BB cause, l’acte du 23 mai 1980 en a limité l’assiette aux seuls biens compris dans les 3 à 8ème ^ème lots BB la donation partage. Elle prétend que les baux conclus ne violent en aucun cas le pacte BB préférence. Observant que le bail emphytéotique est résilié, AQ estime qu’il n’y a plus BB discussion sur ce point. Elle fait, en outre, valoir que le pacte commissoire contenu dans le prêt ne méconnaît pas le pacte BB préférence car il n’emporte aucun transfert BB propriété BB droit. Elle conteste donc tout montage frauduleux, arguant BB ce que les éléments constitutifs BB la frauBB ne sont pas réunis.
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Elle ajoute qu’AQ n’avait pas connaissance BB l’intention BB M^me BB BK, n’ayant commis aucune faute en ne sollicitant qu’une fiche personnAQ, cAQ-ci étant BB nature à la renseigner sur les charges grevant le bien et l’acte du 9 décembre 2016 par lequel l’appelante a manifesté son intention ayant été publié BB manière inadaptée. Elle soulève l’irrecevabilité BB la BBmanBB BB M^me BB BK car nouvAQ en cause d’appel et conclut à l’irrecevabilité BB l’intervention volontaire BBs consorts BB BK, compte tenu BB son caractère accessoire. Au fond, AQ soulève l’irrecevabilité BBs BBmanBBs inBBmnitaires développées et conteste l’argumentation soutenue, infondée comme cAQ BB l’appelante. Elle soutient, au contraire BB ce que prétenBBnt les consorts BQ, qu’AQ n’a nullement manqué à son BBvoir BB conseil et d’information et discute les postes BB préjudice allégués.
L’ordonnance BB clôture a été rendue le 8 juin 2021.
SUR CE :
Sur la recevabilité BB l’intervention volontaire BBs consorts BK BB BL :
L’article 554 du coBB BB procédure civile énonce que « peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’AQs y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité ». En l’occurrence, les consorts BK BB BL, également bénéficiaires du pacte BB préférence contesté, justifient a minima d’un intérêt moral à intervenir aux côtés BB leur sœur dans la perspective d’obtenir que le domaine du […] reste dans la famille comme leurs parents en avaient exprimé le souhait.
BXur intervention volontaire sera, en conséquence, déclarée recevable.
Sur l’irrecevabilité tirée BB la prescription BB l’action en nullité du pacte BB préférence :
Si l’article 1304 du coBB civil, dans sa rédaction applicable au présent litige c’est à dire à sa rédaction issue BB l’ordonnance du 10 février 2016, conformément à l’article 9 BB ce texte, dispose que : « dans tous les cas où l’action en nullité… d’une convention n’est pas limitée à un temps moindre par une loi particulière, cette action dure cinq ans », il est constant que la nullité peut être opposée par voie d’exception sans limitation BB durée dès lors qu’AQ est BB nature à faire échec à une action fondée sur un acte qui n’a pas encore été exécuté.
En l’occurrence, si la donation a effectivement été exécutée en 1975, le pacte BB préférence qui s’y trouve stipulé (mais qui aurait pu l’être dans un acte séparé) constitue une obligation distincte, dépourvue BB tout effet sur la validité BB la donation, dont le seul objet est BB permettre à un bénéficiaire, en l’espèce l’un quelconque BBs autres donataires, d’acquérir l’un BBs biens donnés (cf infra), en cas BB vente.
M^me BB BK ayant sollicité l’exécution du pacte BB préférence pour contester la vente effectuée par AD BB BK au profit BBs époux BQ, ceux-ci, comme le notaire, sont recevables à lui opposer, par voie
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d’exception, la nullité du pacte BB préférence.
La fin BB non recevoir soulevée sera donc rejetée.
Sur la nullité du pacte BB préférence :
La nullité alléguée par les intimés du pacte BB préférence tient à l’insertion dans l’article « priorité en cas BB vente » BB l’alinéa suivant : « en cas BB désaccord sur le prix les donataires BBvront faire appel à un expert ».
À supposer même que cette clause soit impossible à mettre en œuvre puisque la procédure BB désignation BB l’expert n’est pas prévue, que la mission BB l’expert n’est pas encadrée et qu’AQ porte une atteinte excessive au droit du venBBur, privé BB la possibilité BB fixer le prix BB vente BB son bien, seule serait alors encourue la nullité BB cette clause et non cAQ du pacte en son entier.
Or, en l’espèce, le prix BB cession BBmandé par le venBBur, soit la somme BB 820 000 euros, ne fait l’objet d’aucune discussion puisqu’il est accepté par M^me X BB BK.
En l’état BB ces considérations, la nullité du pacte BB préférence n’est pas encourue. Aussi, la BBmanBB BB ce chef ne peut-AQ qu’être rejetée.
Sur l’inopposabilité du pacte BB préférence à M. AD BB BK BB BL :
La circonstance tirée du fait que M. AD BB BK ait signé le 3 août 1974 une procuration au profit d’un mandataire, M. BW BX BY, pour signer l’acte BB donation du 15 novembre 1975 ne peut avoir pour conséquence BB lui rendre inopposable l’une BBs conditions BB cet acte.
En effet, s’il prétend qu’il ignorait l’existence du pacte BB préférence qui aurait fait l’objet BB réflexions et BB modifications BB la part BB ses parents postérieurement à la procuration qu’il a signée, rien ne permet BB penser qu’il n’en est pas été informé. Au BBmeurant, en signant l’acte du 23 mai 1980 emportant renonciation (partiAQ) au droit BB préférence, M. AD BB BK a nécessairement ratifié, au sens BB l’article 1998 al 2 du coBB civil, la clause BB l’acte BB 1975 instituant ce droit.
Il s’ensuit que le pacte BB préférence lui est bien opposable.
Sur l’assiette du pacte BB préférence :
Il convient préalablement BB rappeler que l’acte du 15 novembre 1975, intitulé : « Donation partage et donation préciputaire BB BK BB BL à leurs enfants » comporte :
- en première partie, la désignation BBs biens donnés et les origines BB propriété (pages 3 à 48),
- en seconBB partie, le préciput en faveur BB M. AD BB BK BB BL ainsi rédigé (page 48) : « Avant BB procéBBr au lotissement BBs biens donnés, M. et M^me BB BK BB BL, donateurs, déclarent prélever sur les ditsbiens les immeubles compris à l’article 41BB la désignation qui précèBB (paragraphe 1 et 2) […] commune BB […], section BB Plevenon, comprenant le manoir du […] et toues ses
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dépendances, et parcAQs BB bois, taillis et chemin, section C n° […], […], […] et […] pour 1ha 01a 26ca, section C n° […], […], […], […], […], 629, 823, 824, 844 pour une contenance BB 5ha 91a 44ca, avec leurs appartenances et dépendances, d’une valeur BB […]0 086 francs en nue propriété et en faire donation à titre BB préciput et hors part, BB la nue-propriété, par imputation sur la quotité disponible BB la succession BB M^me BB BK BB BL, donatrice à M. AD, mAJ CA CB CC BB BK BB BL sus nommé, ce qui est accepté par M. BX Mogne, son mandataire »,
- en troisième partie (page 49 à 61), après leur évaluation, le lotissement du surplus BBs biens : « Du surplus BBs biens donnés, les donateurs et donataires ont formé neuf lots, composé comme suit et ont procédé au partage du surplus BBs biens » entre leurs neuf enfants, à chacun d’eux étant attribué un lot,
- en quatrième partie (pages 61 à 65), l’énonciation BBs charges et conditions suivantes :
1. réserve d’usufruit au profit BBs donateurs et entrée en jouissance BBs donataires : « M. et M^me BB BK BB BL, donateurs, font expresse réserve à leur profit et au profit du survivant d’eux, pour en jouir pendant leur vie et cAQ du survivant, sans réduction au décès du prémourant, BB l’usufruit BB tous les biens compris au présent acte. En conséquence, les donataires seront propriétaires BBs biens compris dans leurs attributions à compter BB ce jour, mais ils n’en auront la jouissance qu’à partir du jour du décès du survivant BBs donateurs… Dans le cas où le bénéficiaire du préciput viendrait à décéBBr sans enfant, après le décès BBs donateurs, les autres donataires seraient bénéficiaires BB l’usufruit leur vie durant et cAQ du survivant d’entre eux… »,
2. servituBBs (dont BBux créées) : sans intérêt dans le cadre du présent litige,
3. priorité en cas BB vente : « en cas BB vente par l’un ou l’autre BBs donataires d’un BBs biens ou BB la totalité BBs biens compris en son lot, la priorité pour acquérir appartiendra aux autres donataires, partie en la présente donation partage. Ce droit BB préférence existera au bénéfice BBs donataires aux présentes tant que l’un BBs donataires sera vivant. En cas BB désaccord sur le prix, les donataires BBvront faire appel à un expert. BXs donataires bénéficiaires BB ce droit BB préférence auront un délai d’un mois pour prendre une décision à partir du jour BB la notification du prix déterminé par expert. Ils auront alors un délai BB trois mois pour le paiement du prix »,
4. interdiction d’aliéner : « en raison BB la réserve d’usufruit stipulée à leur profit et au profit du survivant d’eux, M. et M^me BB BK BB BL donateurs, interdisent formAQment aux donataires qui s’y soumettent, BB vendre, aliéner ou hypothéquer les immeubles compris en la présente donation… »,
5. réserve du droit BB retour : « les donateurs réservent expressément à leur profit chacun en ce qui le concerne, le droit BB retour prévu à l’article 951 du coBB civil sur tous les biens par eux donnés, ou sur ce qui en serait la représentation, pour le cas ou les donataires ou l’un d’eux, viendrait à décéBBr avant eux sans enfant ni BBscendant et pour le cas où les enfants et BBscendants BBsdits donataires viendraient eux mêmes à décéBBr sans postérité avant les donateurs »,
6. condition BB ne pas attaquer le partage : « M. et M^me BB BK BB BL, donateurs, imposent formAQment aux donataires… la condition BB ne pas attaquer le présent partage anticipé. Et pour le cas où au mépris BB cette condition, ce partage viendrait à être attaqué par l’un ou
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l’autre BBs donataires, pour quelque cause que ce soit, M. et M^me BK BB BL déclarent priver BB toute part dans la quotité disponible BB leurs successions sur les biens compris aux présentes, celui BBs donataires qui se refuserait à son exécution et faire donation… ».
- en BBrnière partie (pages 65 à 68), diverses déclarations concernant les reprises et récompenses, la publicité foncière (« le présent acte sera publié au bureau BBs hypothèques BB … par les soins du notaire soussigné, BB la manière et dans les délais prévus par la loi,… »), l’état civil, la remise BBs titres (« lors BB l’entrée en jouissance, les co-partageants feront la division entre eux BBs titres BB propriété. BXs titres communs à plusieurs lots seront remis à l’un BBs donataires, mais à la charge BB les communiquer à ses co-partageants à toute réquisition et sur simple récépissé. Il en sera BB même pour les polices d’assurances et contrats d’abonnement à l’eau, à l’électricité et autres »), les frais, les déclarations fiscales, l’élection BB domicile et l’affirmation BB sincérité.
Tout d’abord et contrairement à ce que prétend M^me X BB BK, la structure BB l’acte du 15 novembre 2015 est claire, celui-ci distinguant la donation préciputaire et hors part BB la donation partage et fixant certaines conditions en précisant, pour quatre d’entre AQs, qu’AQ porte sur tous les biens compris dans l’acte (objets BB la donation préciputaire ou BB la donation partage), et pour la BBrnière, instituant une priorité en cas BB vente au profit BB l’une BBs parties à la donation partage, qu’AQ porte sur les biens compris dans le lot d’un autre donataire.
Pour soutenir que cette distinction est artificiAQ et qu’il ne faut pas s’arrêter aux termes BB l’acte mais l’interpréter en suivant les règles posées par les articles 1156 à 1164 du coBB civil dans leur rédaction applicable au présent litige (c’est à dire antérieure à l’ordonnance du 10 février 2019, conformément à son article 9), M^me X BB BK soutient que le terme BB lot est un terme générique qui vise tous les biens attribués, quAQ qu’en soit l’origine, à l’un BBs donataires et que la volonté BB leurs parents, BJ et BM BB BK, était BB conserver le manoir du […] au sein BB la famille. Elle en veut pour preuve non seulement l’emploi du terme « lot » dans le paragraphe BB l’acte BB donation consacré à la remise BBs titres, mais également les actes postérieurs, les écrits BBs donateurs et la situation BBs lieux.
L’article 1156 énonce que « on doit dans les conventions rechercher quAQ a été la commune intention BBs parties contractantes, plutôt que BB s’arrêter au sens littéral BBs termes ». L’article 1157 dispose que « lorsqu’une clause est susceptible BB BBux sens, on doit plutôt l’entendre dans celui avec lequel AQ peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel AQ n’en pourrait produire aucun ». Il ressort BB l’article 1161 que les clauses BBs conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte BB l’acte entier. Enfin, « dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur BB celui qui a contracté l’obligation » (article 1162).
En premier lieu, si effectivement en fin d’acte (page 66/68), le terme BB lot a été employé, par souci BB commodité, pour la remise BBs titres et que parmi ceux-ci figure l’acte BB partage du 20 janvier 1969 attribuant à M^me BM BB BK le manoir du […] et la plus granBB partie BBs terres environnantes situées à […] ([…]), seules quelques parcAQs, situées en périphérie, ayant été acquises en commun par les donateurs, cette
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seule mention ne suffit à emporter la conviction dès lors que l’article instituant la priorité en cas BB vente ne fait pas simplement état BB lot mais également BB partie à la donation partage.
En second lieu, il est exact qu’avant la signature BB l’acte du 15 novembre 1975, les donataires avaient adressé à chacun BB leurs neuf enfants un document mentionnant les biens faisant l’objet BB la donation projetée à leur profit et que s’agissant du document adressé à AD BB BK, signé par celui-ci le 3 octobre 1975, il est fait mention, d’une part, d’un « lot hors part » incluant « l’enclos du […] » dont le manoir et ses dépendances et la « réserve du […] » et, d’autre part, du « lot n° III ». Cependant, l’emploi dans ce document, antérieur à l’acte BB donation, du terme lot ne présente pas d’utilité pour l’interprétation BB l’acte notarié. En effet, à la différence du notaire qui est un juriste, les donateurs ne l’étaient point, le mari étant lieutenant colonel en retraite et son épouse sans profession.
En troisième lieu, l’appelante et les intervenants volontaires tirent argument BB ce que la conservation BBs hypothèques BB Dinan a inscrit le pacte BB préférence comme grevant l’ensemble BBs biens donnés dont le château du […]. L’examen BB la pièce n° 3 BB M^me BB BK révèle toutefois que la publication BB l’acte effectuée le 28 janvier 1976 à la BBmanBB du notaire concerne l’ensemble BBs charges et conditions : réserve d’usufruit, interdiction d’aliéner et d’hypothéquer, droit BB retour et pacte BB préférence, et non seulement le seul pacte BB préférence. CAQ-ci a été transcrite globalement et sans distinction par le conservateur BBs hypothèques et, dès lors, aucun effet ne peut en être tiré. Au BBmeurant, comme le rappAQ la société Néonot, la publicité foncière n’est pas constitutive BB droit.
Contrairement à ce que soutient l’appelante, il ne se déduit pas BB l’acte du 23 mai 1980 que les biens ayant fait l’objet BB la donation préciputaire et hors part étaient compris dans l’assiette du pacte BB préférence. En effet, cet acte, est rédigé ainsi : après avoir rappelé dans l’exposé que dans l’acte litigieux M. et M^me BB BK BB BL – BN BB BO ont fait donation entre vifs à titre BB partage anticipé à leur neuf enfants et donation à titre préciputaire et hors part à M. AD BB BK BB BL BB certains biens, il rapporte que « cette donation partage et donation préciputaire ont eu lieu sous diverses charges et conditions et notamment sous cAQ rapportée ci-BBssous : « priorité en cas BB vente : en cas BB vente par l’un ou l’autre BBs donataires d’un BBs biens ou BB la totalité BBs biens compris en son lot, la priorité pour acquérir appartiendra aux autres donataires, partie en la présente donation partage. Ce droit BB préférence existera au bénéfice BBs donataires aux présentes tant que l’un BBs donataires sera vivant. En cas BB désaccord sur le prix, les donataires BBvront faire appel à un expert. BXs donataires bénéficiaires BB ce droit BB préférence auront un délai d’un mois pour prendre une décision à partir du jour BB la notification du prix déterminé par expert. Ils auront alors un délai BB trois mois pour le paiement du prix » Renonciation : ceci exposé : M. CD CE au nom BB ses mandants BB BK BB BL (donateurs et donataires), déclarent renoncer purement et simplement au droit BB préférence en cas BB vente compris dans l’acte BB donation partage sus énoncé et ci-BBssus rapporté, et ceci en ce qu’il concerne les biens compris audit acte BB donation partage mais à l’exception toutefois les biens […] commune BB […] (Côtes du Nord). La présente renonciation prend
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effet à compter BB ce jour. M. et M^me BB BK BB BL – BN BB BO comparants BB première part et donateurs en l’acte sus énoncé déclarent accepter cette renonciation ainsi qu’il a été dit. En sorte qu’en suite du présent acte la clause : Priorité en cas BB vente reste valable seulement en ce qu’AQ concerne les biens […] commune BB […], compris sous les troisième, quatrième, cinquième, sixième, septième et huitième lots BB l’acte du quinze novembre mil neuf cent soixante quinze sus énoncé».
En effet, il ne peut se déduire BB la référence dans l’exposé à l’intitulé BB l’acte du 15 novembre 1975 « donation partage et donation préciputaire » que les biens donnés par préciput et hors part sont concernés, d’une manière ou d’une autre, par l’acte BB renonciation du 23 mai 1980. D’ailleurs, la lecture attentive BB cet acte confirme le contraire, le paragraphe renonciation mentionne à BBux reprises, la seule donation partage alors que l’assiette du pacte BB préférence tAQ qu’AQ sub[…]te après la renonciation ne fait état que BBs biens compris dans les 3 , 4 , 5 , 6 , 7 et 8ème ^{ème ème ème ème ème} lots à l’exclusion BB tous autres. Si le manoir du […] avait été, comme l’appelante et les intervenants volontaires le prétenBBnt, inclus dans l’assiette du pacte BB préférence, le BBrnier paragraphe aurait été rédigé différemment et aurait mentionné : les biens […] commune BB […], compris dans la donation préciputaire et sous les troisième, quatrième, cinquième, sixième, septième et huitième lots BB l’acte du quinze novembre mil neuf cent soixante quinze sus énoncé, ce qui n’est pas le cas.
L’acte du 26 décembre 1981, également invoqué, n’est d’aucune utilité pour l’interprétation BB la clause litigieuse puisqu’il porte exclusivement sur l’abandon, au profit BB huit BB leurs enfants, BB leur usufruit sur les biens compris dans la donation partage.
L’examen BB la situation BBs lieux tAQ qu’AQ ressort du plan produit par l’appelante (pièce n° 55) n’est pas plus pertinente, les biens donnés à AD BB BK comprenant d’une part, le manoir et les parcAQs immédiatement limitrophes (donation préciputaire) et d’autre part, les parcAQs situées immédiatement au BBlà ainsi que les voies d’accès, formant, autour du manoir, un tout cohérent sans imbrication.
En BBrnier lieu, il ne fait éviBBmment aucun doute que la volonté BB BJ et BM BB BK BB BL était BB conserver la propriété du manoir au sein BB la famille et BB permettre à chacun BB leurs enfants BB continuer d’y séjourner (il suffit pour s’en convaincre BB rappeler la clause, ajoutée en marge en page 61 BB l’acte du 15 novembre 1975, pour le moins inusuAQ attribuant aux frères et sœurs BB AD l’usufruit du manoir jusqu’au décès du BBrnier d’entre eux, dans l’hypothèse où celui-ci décéBBrait sans postérité).
BX choix d’attribuer à leur fils AD, considéré comme le plus qualifié et le plus à même BB sauvegarBBr ce patrimoine, réunissant BB surcroît le consensus BB ses frères et sœurs (cf. lettre BB 1990, pièce n° […] : « ce préciput du […] était BBstiné, selon notre volonté, à la jouissance BB tous nos enfants, à travers notre fils AD, dont l’acceptation BB ce hors part équivalait à un engagement moral BB le respecter. Nous avons considéré à l’époque ce fils comme le plus qualifié, et réunissant le consensus BB ses frères et sœurs pour maintenir la volonté BB cohésion familiale que nous avons toujours voulu sauvegarBBr ») le manoir du
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[…], procèBB BB cette volonté.
BXs donateurs, certains BB leur choix (lettre du 2 février 1980 : « notre AD au cœur d’or et à l’âme droite comme l’épée BB notre blason »…), n’ont, en 1975, manifestement pas imaginé que le fils qu’ils avaient choisi pour conserver, dans leur famille, cette propriété, à laquAQ ils étaient manifestement très attachés pourrait, d’une manière ou d’une autre et quAQs qu’en soient les raisons, trahir la confiance qu’ils avaient placée en lui et la vendre à un tiers (l’objectif n’étant éviBBmment pas et contrairement à ce que prétend AD BB BK BB lui donner « le maximum BB liberté »).
Dès lors et ayant toute confiance en lui pour accomplir cette mission, ils n’avaient aucune raison d’inclure le manoir et ses dépendances dans la clause « priorité en cas BB vente » puisque l’avenir du château était assuré et sa vente inconcevable. BX maintien, en 1980, BB cette clause pour les biens situés à […] s’explique par leur souhait BB maintenir la propriété BBs terres alentours au sein BB la famille en permettant aux uns ou autres, et notamment à AD, BB rattacher les parcAQs éventuAQment proposées à la vente.
La circonstance tirée du fait que les donateurs se soient trompés sur la volonté et les capacités BB AD (ce qui se déduit BBs courriers adressés fin 1989 puis en 1990, une quinzaine d’années après la donation…, pièces n° […] et 23 BB l’appelante) ne saurait permettre BB dénaturer l’acte en l’interprétant au contraire BBs stipulations qu’il comporte et BB modifier le périmètre du droit BB préférence.
Il s’ensuit que les biens compris dans la donation préciputaire n’étant pas assujettis à la clause « priorité en cas BB vente », M. AD BB BK pouvait les céBBr à un tiers sans BBvoir proposer à ses frères et sœurs BB les acquérir.
Ne pouvant se prévaloir du pacte BB préférence, c’est, dès lors, à tort que M^me X BB BK sollicite qu’AQ soit substituée aux époux BQ dans l’acte BB vente reçu par M^e Torche, le 6 juillet 2018.
Sur la frauBB au pacte BB préférence :
La violation d’un pacte BB préférence (priorité en cas BB vente), convention par laquAQ une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire BB traiter avec lui pour le cas où AQ se déciBBrait à vendre, se résout en principe en dommages-intérêts, en application BB l’article 1142 du coBB civil, dans sa rédaction applicable au présent litige (« toute obligation BB faire ou BB ne pas faire se résout en dommages et intérêts BB la part du débiteur »). Toutefois, en cas BB mauvaise foi du tiers acquéreur (collusion frauduleuse), le bénéficiaire du pacte pourra prétendre à la nullité BB la vente et à sa substitution dans les droits BB l’acquéreur. Cette frauBB suppose, selon la jurispruBBnce, la preuve cumulative BB BBux éléments : la connaissance, par l’acquéreur, BB l’existence du droit BB préférence et BB l’intention du bénéficiaire BB s’en prévaloir.
En l’occurrence, il suffit BB rappeler que les époux BQ souhaitaient acquérir non seulement le manoir du […] et ses dépendances immédiates (non soumis à pacte BB préférence) mais également certaines BBs terres environnantes (comprises dans le lot n° 3 attribué à AD BB BK et
[…]

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soumises BB ce fait au pacte BB préférence inclus dans l’acte BB donation partage).
Ne pouvant acquérir le surplus BB la propriété soumis au droit BB préférence BBs frères et sœurs BB AD BB BK, les consorts BQ ont, en exécution BB la promesse authentique BB vente du 23 janvier 2018 qui comportait à cet égard une condition particulière et déterminante sans laquAQ les parties n’auraient pas contracté, conclu, simultanément à la vente, le 6 juillet 2018, avec celui-ci trois actes authentiques :
- un bail emphytéotique portant sur le colombier (parcAQ cadastrée section C n° […] d’une superficie BB 50 ca) et le terrain qui l’entoure (parcAQ cadastrée section C n° […] d’une superficie BB 67a 50ca) d’une durée BB quatre vingt dix neuf (99) ans et moyennant une reBBvance annuAQ BB 68 euros,
- un bail BB droit commun portant sur diverses parcAQs […]es à […] ([…]) d’une superficie totale BB 15ha 42a 40ca d’une durée BB onze (11) ans et dix (10) mois, moyennant payement d’une reBBvance BB 1 157 euros. À titre BB condition particulière, les parties ont assorti ce bail d’une promesse BB bail emphytéotique d’une durée BB trente cinq ans dont le preneur s’est réservé la faculté d’en BBmanBBr ou non la réalisation,
- un acte BB prêt par lequel M. et M^me BQ ont prêté chacun à M. AD BB BK une somme BB 60 000 euros (soit globalement 120 000 euros) remboursable en une fois au plus tard le 5 juillet 2048 et productif d’un intérêt au taux BB 0,50 % l’an. BXs parties ont expressément convenu d’une déchéance du terme notamment dans l’hypothèse où l’emprunteur mettrait un terme au bail BB droit commun consenti simultanément et en cas BB vente par l’emprunteur aux prêteurs BBs parcAQs objets BB ce bail. Ils ont également stipulé, en garantie du remboursement du prêt, que l’emprunteur affecte et hypothèque la pleine propriété BBs biens objets BBs BBux baux (emphytéotique et droit commun) conclus, cette affectation étant assortie d’un sur[…] à prendre exécution, laissée à la discrétion BBs prêteurs, et d’une interdiction d’aliéner et d’hypothéquer. Enfin, les parties ont assorti ce prêt d’un pacte commissoire aux termes duquel le préteur pourra, en cas BB non payement, BBmanBBr en justice que le bien immobilier donné en garantie BBvienne sa propriété, à charge pour celui-ci BB verser une soulte BB la différence entre la valeur du bien apporté en garantie, estimée au jour BB l’acte à la somme BB 300 000 euros et le montant du prêt.
M^me BB BK prétend que ces actes constituent une vente déguisée, conclue au mépris BB sa volonté d’acquérir, connue BBs contractants.
En premier lieu, il convient BB rappeler que la frauBB doit être appréciée au jour BB la signature BB l’acte. Il s’ensuit que si par actes du 24 juillet 2020, signés après le prononcé du jugement BB première instance, les consorts BQ et M. AD BB BK ont résilié d’un commun accord, le bail emphytéotique BB 99 ans et renoncé à la promesse BB bail emphytéotique BB 35 ans stipulée dans le bail BB droit commun, cette circonstance ne saurait être prise en compte.
La vente est, en second lieu, la convention par laquAQ l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à en payer le prix.
En l’espèce, si la signature du bail emphytéotique (pour le colombier et la parcAQ située autour) et cAQ du bail BB droit commun assorti d’une
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promesse BB bail emphytéotique (pour les parcAQs entourant le manoir et ses dépendances) avaient manifestement pour finalité BB garantir aux acquéreurs du manoir la jouissance BBs parcAQs litigieuses, et compte tenu BB la durée BBs baux consentis (les baux BB droit commun l’ayant été pour 11 ans et 10 mois) BB limiter toute velléité BB cession BB la part BB leur propriétaire, ces actes ne peuvent, pour autant, être qualifiés BB vente déguisée. Certes un acte BB prêt (inusuel au regard BB sa durée, BB son moBB d’amortissement et BB la faiblesse du taux BB l’intérêt stipulé) a été consenti par l’acquéreur au venBBur et ce prêt a été assorti d’un certain nombre BB garanties (affectation hypothécaire, interdiction d’aliéner et pacte commissoire) rappelées ci-BBssus, mais force est BB constater que le montant dudit prêt (120 000 euros) est loin d’atteindre le prix BBs parcAQs en cause (estimé à la somme non discutée BB 300 000 euros) puisqu’il n’en représente que 40 % BB leur valeur et que l’emprunteur s’est réservé la faculté BB se libérer par anticipation, ce même par fractions et sans pénalité, pouvant ainsi mettre un terme tant à inaliénabilité consentie qu’au pacte commissoire stipulé.
M. BB BK fait valoir que le montant BB ce prêt n’était pas indifférent puisqu’il a contribué à lui permettre BB régler le montant BB la soulte contractée quelques jours auparavant (20 juin 2018) avec la signature BB l’acte définitif BB partage qui a mis à sa charge une somme BB près BB 400 000 euros.
Si l’un BBs baux signés est un bail emphytéotique d’une durée BB 99 ans qui est la durée maximale, ce qui permet BB s’interroger sur la finalité BB cet acte, celui-ci ne porte que sur une superficie très réduite (4,[…] % BBs terres louées) mais d’un intérêt non négligeable puisque s’y trouve implanté un colombier à restaurer (dans un but esthétique, un tel bâtiment n’ayant qu’intérêt pratique très limité) et que la possession BB cette parcAQ permet BB garantir une vue latérale sur la mer.
Enfin, si l’acte BB vente du 6 juillet 2018 comporte un pacte BB préférence au profit BBs époux BQ et BB leurs ayants droit portant sur l’ensemble BBs terres appartenant à AD BB BK […]es à […] ([…]), l’acte précise expressément qu’il ne s’exercera qu’après celui institué au profit BBs codonataires BB ce BBrnier.
En l’état BB ces éléments, la preuve BB ce que les actes litigieux caractérisent une vente déguisée n’est pas rapportée.
Au BBmeurant, si les consorts BQ avaient incontestablement connaissance du droit BB préférence dont bénéficiait notamment l’appelante, puisqu’il en est fait état tant dans la promesse BB vente du 18 janvier 2018 (page 18 « ce droit (le droit BB préférence institué au profit BBs consorts BQ) s’exercera après celui profitant aux codonataires BB M. BB BK, lequel droit a été institué aux termes BB l’acte reçu par M^e François MAJ BXport, notaire à […], le 15 novembre 1975 ») que dans l’acte BB vente du manoir du […] en pages 6 et 13, il n’est pas établi qu’ils aient eu connaissance BBs intentions BB M^me X BB BK.
Cette BBrnière avait certes fait publier, en 2016, une déclaration d’intention à la conservation BBs hypothèques BB Dinan, mais il ne ressort pas BBs éléments du dossier que cette publication ait été portée à la connaissance BBs acquéreurs notamment par le notaire qui n’aurait BBmandé qu’une fiche immobilière personnAQ et non la fiche réAQ sur laquAQ cette
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intention a été portée.
Ainsi et à supposer même que les trois actes signés concomitamment à la vente le 6 juillet 2018 puissent être analysés en une vente déguisée, la preuve d’une collusion frauduleuse n’est pas établie.
Dès lors, M^me BB BK et les consorts BB BK ne peuvent qu’être déboutés BB leur BBmanBB tendant à la substitution BB l’acquéreur et aux fins d’annulation BB la vente et BBs baux conclus le 6 juillet 2018.
BX jugement du tribunal BB granBB instance BB Saint Malo du 9 octobre 2019 sera donc confirmé.
Sur les BBmanBBs en dommages et intérêts :
La BBmanBB inBBmnitaire soutenue à titre infiniment subsidiaire par M^me BB BK est, en application BBs dispositions BB l’article 564 du coBB BB procédure civile, irrecevable comme étant présentée pour la première fois en cause d’appel.
BXs BBmanBBs inBBmnitaires BBs consorts BB BK le sont tout autant. En effet, si, aux termes BB l’article 554 du nouveau coBB BB procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’AQs y ont un intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties ni représentées en première instance, ou qui y ont figuré en une autre qualité, c’est à la condition que l’intervenant ne soumette pas aux juges d’appel un litige nouveau et ne BBmanBB pas BBs condamnations personnAQs n’ayant pas subi l’épreuve du premier BBgré BB juridiction.
La BBmanBB inBBmnitaire BBs consorts BQ fondée sur le caractère abusif BB l’appel sera également rejetée, étant rappelé que l’appel est un droit et que celui-ci ne peut dégénérer en abus que s’il procèBB d’une intention BB nuire qui n’est, en l’espèce, pas établie, le but poursuivi par M^me X BB BK comme par les consorts BB BK étant autre et BB tenter BB préserver le patrimoine familial.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Succombant en leurs prétentions, M^me X BB BK BB BL, d’une part, et les consorts BK BB BL, BB l’autre, supporteront la charge BBs dépens.
Ils BBvront verser, sur le fonBBment BBs dispositions BB l’article 700 du coBB BB procédure civile à M. AD BB BK BB BL la somme BB 3 000 euros.
M^me X BB BK BB BL BBvra verser sur fonBBment du même texte aux consorts BQ une somme BB 3 000 euros et à la société Néonot une somme BB 3 000 euros.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :
Déclare recevable l’intervention volontaire en cause d’appel BB M. AV BB BK BB BL, M. AW BB BK BB BL, M^me AX BB BK BB BL et M^me ArmAQ BB BK BB BL.
Confirme le jugement du tribunal BB granBB instance BB Saint Malo du 9 octobre 2019 en toutes ses dispositions.
Y ajoutant :
Déclare irrecevables la BBmanBB en dommages et intérêts BB M^me X BB BK BB BL.
Déclare irrecevable la BBmanBB en dommages et intérêts BB M. AV BB BK BB BL, M. AW BB BK BB BL, M^me AX BB BK BB BL et M^me ArmAQ BB BK BB BL.
Déboute les consorts BQ BB leur BBmanBB en dommages et intérêts pour procédure abusive.
Condamne M^me X BK BB BL, M. AV BB BK BB BL, M. AW BB BK BB BL, M^me AX BB BK BB BL et M^me ArmAQ BB BK BB BL aux dépens d’appel.
Autorise BBs avocats qui en ont fait la BBmanBB à recouvrer directement contre eux ceux BBs dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.
Condamne M^me X BK BB BL, M. AV BB BK BB BL, M. AW BB BK BB BL, M^me AX BB BK BB BL et M^me ArmAQ BB BK BB BL à verser à M. AD BK BB BL la somme BB 3 000 euros sur le fonBBment BBs dispositions BB l’article 700 du coBB BB procédure civile.
Condamne M^me X BK BB BL à verser sur le fonBBment BBs dispositions BB l’article 700 du coBB BB procédure civile :
- aux consorts AE, AH, AN, AR et AT BQ une somme BB 3 000 euros,
- à la société Néonot une somme BB 3 000 euros.
LE GREFFIER LE PRÉSIYNT
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