1^re Chambre

ARRÊT N°375/2021

N° RG 19/04891 – N° Portalis DBVL-V-B7D-P6UY

M^me C D épouse X

M. B X

C/

SARL SOCIÉTÉ NOUVELLE BCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente, entendue en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E-H I, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juin 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Octobre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 05 octobre 2021 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame C D épouse X

née le […] à TAUVES

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

R e p r é s e n t é e p a r M e C h r y s t e l l e M A R I O N d e l a S C P MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur B X

né le […] à CANET

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

R e p r é s e n t é p a r M e C h r y s t e l l e M A R I O N d e l a S C P MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉE :

La SOCIÉTÉ NOUVELLE BCP, SARL venant aux droits de SCCV LES JARDINS DE LA FORGE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…] et E F

Centre d’affaires ELEUSIS

[…]

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Mathilde AUFFRET, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

FAITS ET PROCÉDURE

Le 27 mars 2008, M. B X et M^me C D, son épouse, ont signé un contrat de réservation d’un immeuble en état futur d’achèvement portant sur un appartement de type F1, outre un parking, au prix de 113 000 euros, dans un immeuble en copropriété situé à Saint Nolff (56), réalisé par la SCCV Les jardins de la forge, dans le cadre d’un investissement proposé par M^me Y, conseiller de la société Estuaire consultants.

Pour financer cet investissement les époux X ont emprunté la somme de 113 000 euros au Crédit foncier de France, au taux de 4,95 %, remboursable en 360 mensualités de 442,82 euros, assurance comprise. Le 9 février 2016, le prêt a été racheté par le Crédit agricole à hauteur de 101 203 euros, au taux de 2,2 %, remboursable en 216 mensualités de 567,83 euros, assurance comprise.

Le 26 juin 2008, l’acte authentique a été régularisé à l’étude de Maître Boscher, notaire à Elven.

Le bien a été livré le 15 juillet 2008, puis mis en location.

Le 30 août 2012, la SCCV Les jardins de la forge a été dissoute à la suite de la réunion de toutes les parts sociales entre les mains de la société Société nouvelle BCP.

La société Estuaire consultants a été placée en liquidation judiciaire le 3 mars 2016 et la procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif le 7 septembre 2016.

Le 7 septembre 2017, les époux X ont assigné devant le tribunal de grande instance de Saint Brieuc la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, en réparation de leur préjudice causé par l’échec de leur investissement.

Ils ont revendu le bien, après la saisine du tribunal, le 24 avril 2019 au prix de 71 800 euros.

Par jugement du 4 juin 2019, le tribunal de grande instance de Saint Brieuc a :

— déclaré l’action des époux X irrecevable pour prescription,

— les a condamnés in solidum aux dépens et à payer à la SARL Société nouvelle BCP la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X ont fait appel le 19 juillet 2019 de l’ensemble des dispositions du jugement.

Ils exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 26 mai 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré leur action irrecevable et les a condamné à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— déclarer leurs demandes recevables,

— dire que la SARL société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, et la société Estuaire consultants ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à leur égard,

— dire que les manquements fautifs les ont privés de la perte de chance de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse,

— condamner, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil, la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, au paiement de la somme de 64 697,55 euros, en réparation de leur préjudice causé par la perte de chance,

— la condamner à leur payer la somme de 12 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

En tout état de cause ils demandent à la cour de condamner la SARL société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, aux dépens et à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de la débouter de ses demandes à leur encontre.

La SARL Société nouvelle BCP expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 3 avril 2020 auxquelles il est renvoyé en application de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de débouter les époux X de toutes leurs demandes.

En tout état de cause, elle demande à la cour de les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur la recevabilité de l’action

Le tribunal a jugé que l’action est prescrite aux motifs que le point de départ d’une action en réparation de la perte de chance de ne pas contracter une vente se situe au jour de la conclusion du contrat, soit en l’espèce le 26 juin 2008.

Les époux X soutiennent que la violation de l’obligation de renseignement et de conseil reprochée à la SARL Société nouvelle BCP ne s’est révélé à eux qu’au moment où ils ont fait estimer le bien par une agence immobilière, soit le 6 avril 2017, et ont appris qu’il n’avait pas la valeur indiquée dans la projection financière du 25 mars 2008.

L’article 2224 du code civil dispose :

«'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'»

Il en ressort que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Les époux X recherchent la responsabilité de la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits du vendeur, pour avoir manqué, directement ou par les agissements de son mandataire, à son obligation d’information et de conseil dans le cadre de l’acquisition de l’appartement situé à Saint Nolff et sollicitent la réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance de ne pas avoir fait cette acquisition.

Le point de départ de l’action en réparation du préjudice pour perte de chance de ne pas contracter, né du manquement à une obligation d’information et de conseil, est la date à laquelle le demandeur était en mesure de prendre conscience du dommage, qu’il soit réalisé ou qu’il soit sur le point d’être réalisé.

La note «'Votre étude patrimoniale'» versée à la procédure, remplie par M^me A, indique que les objectifs des époux X sont «'agir sur ma fiscalité »' et «'me constituer un capital'», avec un effort d’épargne mensuelle de 250 à 300 euros par mois, pendant au moins 9 années, durée d’application du dispositif Robien recentré.

Un document d’information «'Loi de Robien recentré présentée par votre conseiller Ch. A (06.76.60.15.30) ' Projection financière de M. et M^me X'» a été remis aux époux X avant la signature du contrat de réservation du bien immobilier.

Ils ont signé ce contrat le 27 mars 2008 et l’acte authentique d’acquisition du bien le 26 juin 2008.

L’acquisition du bien en elle-même et le prix du bien n’étaient pas pour les époux X un élément déterminant de l’opération de défiscalisation et de constitution d’une épargne, qui doit être considérée dans son ensemble, avec l’acquisition du bien, son financement, la perception de revenus locatifs et

les avantages fiscaux.

De ce point de vue, il ne peut être reproché aux époux X, contrairement à ce que soutient la SARL Société nouvelle BCP, de ne pas s’être renseigné sur l’état du marché au moment de l’acquisition du bien puis sur l’évolution de sa valeur, d’autant qu’ils étaient tenus, pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Robien déconcentré, de louer et de conserver le bien pendant la durée de 9 années.

Le seul fait qu’ils ont donné le bien en location au prix initialement fixé de 335 euros par mois depuis l’année 2008 sans augmenter le prix de location n’est pas non suffisant pour déterminer qu’ils étaient en mesure de connaître le dommage avant le 7 septembre 2012, soit dans le délai de 5 ans avant l’assignation, alors que le bien était loué de facon continue, qu’ils bénéficiaient bien de la réduction du montant global de leurs impôts sur le revenu et que le montant de l’épargne constituée au bout de 9 ans résultait essentiellement du montant du prix de vente du bien, soumis aux aléas du marché immobilier.

Le point de départ de l’action en responsabilité ne peut donc être en l’espèce la date de l’acquisition du bien immobilier car les époux X ne pouvaient avoir conscience, en 2008, que les objectifs fixés ne pouvaient ou n’allaient pas être atteints en raison de la dévalorisation du bien en 2017.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier qu’avant le 7 septembre 2012, soit dans le délai de 5 ans avant l’engagement de la présente procédure, ils étaient en mesure de prendre conscience du fait que l’objectif de se constituer un capital, au bout de la durée de l’avantage fiscal lié au dispositif Robien recentré, ne serait pas atteint.

En conséquence, après infirmation du jugement, leur action, qui n’est pas prescrite, sera déclarée recevable.

2) Sur la responsabilité de la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge

En page 38 de leurs conclusions, les époux X invoquent le manquement de la SARL Société nouvelle BCP à ses obligations d’information et de conseil puis affirment que la société venderesse est directement responsable d’une part, des entorses multiples aux règles protectrices du consommateur et de l’acquéreur immobilier non professionnel et d’autre part, des informations biaisées relatives à la valeur du bien et à sa valeur locative mentionnées dans le contrat de réservation.

La SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, conteste avoir manqué à ses propres obligations et répond avoir elle-même donné aux époux X, en sa qualité de venderesse, une information loyale et utile.

Les griefs invoqués par les époux X portent essentiellement sur le prix du bien et sa valeur locative. Cependant il ne peut être reproché à la SCCV Les jardins de la forge d’avoir vendu un bien à un prix trop élevé, alors qu’il appartient à tout acquéreur normalement vigilant de se renseigner sur les prix du marché immobilier quand il a un projet d’acquisition. S’agissant par ailleurs de la valorisation du bien promise aux époux X, il n’est pas établi que la SCCV Les jardins de la forge s’est personnellement engagée sur cette valorisation du bien après la vente, ni sur le prix de revente. Quant au montant du loyer, la cour constate que le bien a été donné initialement en location au prix du barême annexé à la plaquette de présentation et que la venderesse ne s’est pas engagée sur la revalorisation du loyer présentée par la société Estuaire consultants.

Il ressort surtout des conclusions des époux X qu’ils recherchent la responsabilité de la SARL Société nouvelle BCP en sa qualité de mandataire de la société Estuaire consultants.

Ils soutiennent que la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, n’ignorait pas que les entités chargées de la commercialisation de ses programmes faisaient valoir aux investisseurs que le prix d’acquisition était un prix de marché et même un prix inférieur au prix de marché, qu’elle a été l’instigatrice d’un processus de désinformation en encourageant le mandataire commercial à occulter la description de certaines caractéristiques du bien immobilier et à en livrer une présentation volontairement inexacte et que sa responsabilité s’impose car elle connaissait parfaitement le discours commercial et les pratiques de la société Estuaire consultants.

Il n’est pas contestable que la société Estuaire consultants, représentée par M^me A, était débitrice envers les époux X d’une obligation d’information et de renseignement sur la rentabilité locative et la valeur du support d’investissement, d’autant que M^me A s’est présentée comme conseiller en patrimoine. La démonstration des époux X pour établir le manquement à l’obligation d’information et de conseil vise d’ailleurs essentiellement la société Estuaire consultant et M^me A.

Les époux X soutiennent que la société Estuaire consultants a agi comme mandataire de la SCCV Les jardins de la forge pour la commercialisation des lots de la résidence «'Les jardins de la forge'» et que le mandant est responsable à l’égard de son cocontractant des conséquences dommageables des fautes commises par son mandataire, ce conformément aux effets attachés à la représentation et aux dispositions de l’article 1384 (ancien) du code civil.

Bien que soutenant qu’aucun mandat n’existe entre la SCCV Les jardins de la forge et la société Estuaire consultants, la SARL Société nouvelle BCP ne conteste pas que celle-ci était chargée de la commercialisation du programme immobilier «'Les jardins de la forge'». C’est d’ailleurs M^me A qui a présenté le programme immobilier aux époux X et qui leur a fait signer le contrat de réservation du 27 mars 2008 et c’est la société Estuaire consultants qui les a informés de la livraison du bien par courrier du 6 août 2008.

En raison de l’existence d’un mandat entre le vendeur et la société chargée de commercialiser le programme, ce sont les dispositions des articles 1984 et suivants du code civil et non celles de l’article 1384 ancien du code civil qui s’appliquent.

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.'Il y a mandat lorsque des personnes chargent une autre personne d’accomplir pour leur compte un acte juridique.

A défaut de justification du mandat liant la SCCV Les jardins de la forge et la société Estuaire consultants, il y a lieu de considérer que la société Estuaire consultants était chargée, comme commercialisateur, de trouver des acquéreurs, de leur présenter le programme immobilier et de leur faire signer le contrat de réservation.

Il ressort des pièces produites par les époux X et de leurs conclusions qu’ils ont contracté par l’intermédiaire de M^me A, qui les a contactés par téléphone et s’est présentée comme conseiller en patrimoine et fiscaliste, intervenant pour le compte de la société Estuaire consultants, entité spécialisée dans la défiscalisation. Elle a rempli, avec les indications données par les époux X, une fiche «'Votre étude patrimoniale'» puis a établi un document «'Projection financière de M. et M^me X'» qu’elle leur a remis, démontrant les avantages de l’opération proposée. Aucun de ces documents n’est visé par la SCCV Les jardins de la forge.

Aucun document émanant de la la SCCV Les jardins de la forge, sur les avantages fiscaux liés à l’acquisition du bien dans le cadre du dispositif Robien recentré n’est versé à la procédure. Les seuls documents émanant de la SCCV Les jardins de la forge sont une plaquette présentant le bien et son environnement, et proposant, si la finalité de l’achat est la mise en location du bien, de confier la

gestion de la location à l’agence A.Louer. Aucun document émanant de la venderesse ne porte sur les avantages fiscaux liés à l’acquisition du bien dans le cadre du dispositif Robien recentré et sur le montage financier proposé aux époux X.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu, il n’est pas démontré que la venderesse, qui est liée aux époux X par les seuls contrats de réservation et de vente du bien, est intervenue dans les discussions précontractuelles portant sur l’opération financière et de défiscalisation proposée aux époux X par M^me A, ni même qu’elle connaissait le discours commercial et les pratiques reprochées à la société Estuaire consultant et à M^me A.

En application de l’article 1998 du code civil, le mandant n’est tenu vis-à-vis des tiers que dans les limites de la mission et du pouvoir confiés au mandataire. Il n’est pas tenu si le mandataire a agi au delà de ce pouvoir, à moins que le mandant ait participé ou ratifié postérieurement les actes accomplis par son mandataire.

En conséquence, dès lors qu’il n’est pas établi que la SCCV Les jardins de la forge est intervenue d’une façon ou d’une autre dans le cadre des prestations de conseil en placements financiers et immobiliers assurées par la société Estuaire consultants auprès des époux X, ceux-ci ne peuvent rechercher la responsabilité de la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge, en tant que mandataire, le mandat confié à la société Estuaire consultants étant limité à la commercialisation du bien immobilier.

Enfin, les époux X mentionnent, pour mémoire, les dispositions de l’article L121-29 alinéa 2 du code de la consommation, applicables au moment de la signature du contrat : «'L’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, mêmes indépendants, qui agissent pour son compte'» . Mais en l’espèce, M^me A, qui a la qualité de démarcheur, a agi comme conseiller en patrimoine pour le compte de la société Estuaire consultants et non pour le compte de la SCCV Les jardins de la forge, de telle sorte que les dispositions visées ne s’appliquent pas.

L’action des époux X à l’encontre de la SARL Société nouvelle BCP n’est pas fondée et ils seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera infirmé sur ces deux points.

Les époux X, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL Société nouvelle BCP les frais qu’elle a exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable l’action engagée par les époux B et C X,

Les déboute de leurs demandes de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de

procédure civile à l’encontre de la SARL Société nouvelle BCP, venant aux droits de la SCCV Les jardins de la forge,

Déboute la SARL Société nouvelle BCP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux B et C X aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE