COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 24 OCTOBRE 2019

N° 2019/441

Rôle N° RG 18/01936 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BB4O7

X, F Z

Y, G C épouse Z

SARL LACOGESTER

C/

A-N B

I D

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE NORD MIDI-PYRE NEES

SA E

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e MANENT

M^e M

M^e DANIEL

M^e MATHIEU

M^e TERRANCLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date du 11 Janvier 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 13/03385.

APPELANTS

Monsieur X, F Z

né le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

représenté par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e A BARET, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Gerard BINET de la SELARL GERARD BINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Madame Y, G C épouse Z

née le […] à […]

de nationalité Française,

demeurant […]

représentée par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e A BARET, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Gerard BINET de la SELARL GERARD BINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

SARL LACOGESTER Prise en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Muriel MANENT de la SCP MONIER MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e A BARET, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Gerard BINET de la SELARL GERARD BINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Maître A-N B,

demeurant […]

représenté par M^e L M de la SCP C M MONTERO DAVAL M, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Philippe KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur I D

né le […] à […],

demeurant […]

représenté par M^e Dominique DANIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e A Claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE NORD MIDI-PYRENEES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Gilles MATHIEU de la SELARL MATHIEU-DABOT-BONFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SA E, venant aux droits de Mr I D, représentée par son représentant légal,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Dominique DANIEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e A Claude BOUHENIC, avocat au barreau de PARIS

SAMCV CGPA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Isabelle TERRANCLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Meurphée BECHRAOUI, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e A-François SALPHATI, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me GERARD, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Anne DUBOIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe, après prorogation, le 24 Octobre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2019,

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA Mona Lisa proposait à ses clients, désireux d’investir dans l’immobilier aux fins notamment de se constituer un complément retraite, d’investir dans des résidences hôtelières en optant pour le statut de loueur en meublé professionnel.

Elle remettait à ses clients un livre blanc présentant son activité et celles de ses filiales, les avantages des investissements proposés, des simulations garantissant notamment que la défiscalisation promise serait appliquée, que les loyers seraient réglés et un rachat du bien au bout de quinze années à un prix plancher.

Courant 2003, Y C et X Z ont été démarchés par un représentant de la SA Mona Lisa qui leur a remis le livre blanc et un dossier de réservation concernant l’hôtel Les falaises situé à Bouzies (Lot).

Y C et X Z, représentés par M^e Archimbaud, avocat, ont constitué la SARL Lacogester le 30 décembre 2003 et ont été désignés co-gérants. Les statuts autorisaient d’ores et déjà les gérants à régulariser l’acquisition du lot 6 de l’ensemble immobilier de l’hôtel Les falaises au prix de 244 000 euros pour l’immobilier, précisait le montant du prix s’agissant du mobilier, des frais de notaire, et des frais et honoraires de différentes sociétés du groupe Mona Lisa pour les mandats de recherche et autorisait les gérants à effectuer un emprunt d’un montant total de 454 000 euros pour financer l’opération.

La SARL Lacogester a été immatriculée le 30 décembre 2003.

Par acte de M^e B, notaire à Aix en Provence, du 30 décembre 2003, la SARL Lacogester a acquis de la SARL SMBG les lots 7 et 8 de l’ensemble immobilier hôtel Les falaises, moyennant le prix de 244 000 euros payable au plus tard le 29 février 2004.

Le prix du bien immobilier et les honoraires dus aux différentes sociétés du groupe Mona Lisa ont été réglés au moyen d’un prêt consenti par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées d’un montant en capital de 454 000 euros remboursable in fine au taux de 5,4 % et d’une durée de 180 mois, constaté par acte de M^e B du 16 avril 2004 dans lequel les époux P-Z se sont portés cautions solidaires des engagements de la SARL Lacogester qui a également consenti à une hypothèque sur le bien financé.

Les sociétés du groupe Mona Lisa ont été successivement placées en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugements du tribunal de commerce de Paris des 9 juin et 22 juin 2009, 28 janvier et 4 février 2010, la SCP BTSG², prise en la personne de M^e Gorrias, étant désignée en qualité de liquidateur. Le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de cession concernant divers hôtels, par jugement du 6 mai 2010.

Y C, X Z et la SARL Lacogester ont fait assigner M^e B, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées la SA E et I D devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence pour voir dire et juger qu’ils avaient failli à leurs obligations de conseil et d’information et au devoir de mise en garde et voir réparer leur préjudice. M. I D et la SA E ont fait appeler en cause leur assureur, la CGPA.

Par jugement du 11 janvier 2018, ce tribunal a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— prononcé la mise hors de cause d’I D

vu l’article 1147 ancien du code civil,

— débouté Y C, X Z et la SARL Lacogester de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées et la E,

— dit que la mise en cause de la CGPA est sans objet,

vu l’article 1382 ancien du code civil,

— débouté Y C, X Z et la SARL Lacogester de toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Maître A-N B ;

vu les articles L312-1 et suivants du code de la consommation,

— rejeté les demandes tendant à voir dire et juger que les contrats de prêt sont soumis aux dispositions du code de la consommation ;

— débouté en conséquence la SARL Lacogester, Y C et X Z de leur demande en remboursement des intérêts perçus à l’occasion du remboursement de ces prêts et de leur demande tendant à l’annulation des actes de caution ;

— débouté la E et I D de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester à payer à Maître B la somme de trois mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester à payer à la SA E et à I D, ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester à payer à la CGPA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— condamné in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester aux dépens dont distraction au pro’t des avocats de la cause.

Y C, X Z et la SARL Lacogester ont interjeté appel le 2 février 2018.

Par conclusions du 20 mai 2019, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Y C, X Z et la SARL Lacogester demandent à la cour de :

— infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

*déclaré l’action des époux C-Z et de la société Lacogester non prescrite,

*déclaré recevable l’action des époux C-Z à l’encontre de M^e A-N B, de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées et de la E,

et, statuant à nouveau :

à titre principal :

— juger que Maître B, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées et la E ont failli à leurs obligations respectives de conseil, d’information et de mise en garde vis-à-vis de la société Lacogester et des époux C-Z et n’ont pas agi de bonne foi vis-à-vis d’elles (sic);

— juger que le non-respect de leurs obligations, leur négligence, et la seule prise en compte de leurs propres intérêts a fait perdre une chance à la société Lacogester et aux époux C-Z de ne pas s’engager dans l’investissement proposé par la société Mona Lisa investissements,

— fixer le préjudice des époux C-Z et de la société Lacogester à la somme de 490 391,21 euros,

— condamner in solidum M^e B, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées et la E à leur verser la somme de 411 247,43 euros (sic) à titre de dommages et intérêts et dire que cette somme portera intérêts à compter de la demande,

à titre subsidiaire,

— juger que le contrat de prêt conclu entre la société Lacogester et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées, qualifié de prêt professionnel ordinaire portant sur une somme de 454 000 euros est un crédit immobilier consenti aux époux C-Z et soumis aux dispositions de l’article L312-1 et suivants du code de la consommation,

— prononcer en conséquence, conformément aux dispositions de l’article L312-33 dudit code, la déchéance des intérêts courus sur ce prêt et dire que les intérêts déjà réglés s’imputeront à due concurrence sur le montant en capital de ces prêts,

— dire que les intérêts déjà réglés devront s’imputer à due concurrence sur le montant en capital de ces prêts,

— juger que les engagements de caution des époux C-Z sont nuls et de nul effet et en conséquence, juger que les nantissements donnés par ces derniers sont également nuls,

en tout état de cause,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Maître B, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel nord Midi-Pyrénées, et la E au paiement chacun d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens que la SCP Monier-Manent pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 24 juin 2019, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Maître A-N B demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel,

— dire et juger irrecevables les demandes formulées par les personnes physiques qui ne sont ni emprunteurs, ni acquéreurs,

— dire et juger inapplicables à la société Locagester inscrite au RCS les dispositions de l’article L 312-l du code de la consommation par application des dispositions de l’article L 312-2 du même code ;

— dire et juger prescrite la demande fondée à ce titre par application de l’article 1304 du code civil ;

— dire et juger en toute hypothèse qu’il y a eu ratification au sens de l’article 1338 du code civil ;

— dire et juger que la déchéance du droit aux intérêts qui résulterait d’une mauvaise mise en oeuvre des conditions préparatoires du prêt par la banque, ne peut entraîner de condamnation solidaire du notaire ;

— dire et juger que le défaut de mise en garde ne peut être reproché qu’aux banques à l’exception du notaire ;

— dire et juger par conséquent que le notaire ne peut répondre d’une indemnisation qui résulterait d’un défaut de mise en garde par la banque ;

— dire et juger que le notaire n’a pas failli à son obligation de conseil ;

— dire et juger que les actes préparatoires démontrent que tous les conseils ont été prodigués aux requérants par de multiples professionnels intervenus en amont et rémunérés pour cette fonction ;

— dire et juger que les requérants ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un préjudice actuel et certain en l’absence des bilans jusqu’à ce jour et de la situation fiscale des associés ;

— dire et juger qu’ils ne rapportent pas la démonstration d’un lien de causalité entre une faute personnelle du notaire distincte de celle des autres intervenants et le préjudice qu’ils réclament ;

— dire et juger que la perte de chance est contredite par le contenu des statuts antérieurs à l’acte notarié et qu’elle n’est donc pas démontrée :

— débouter par conséquent les requérants et la banque purement et simplement de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger n’y avoir lieu à solidarité ;

— les condamner reconventionnellement au paiement d’une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— les condamner aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître L M sur son affirmation de droit.

Par conclusions du 17 mai 2018, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées (le Crédit agricole) demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 11 janvier 2018 par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en tous ses éléments ;

— débouter Y C, X Z et la SARL Lacogester de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées,

— condamner solidairement la SARL Lacogester et les époux C-Z à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 28 mai 2019, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, I D et la SA E demandent à la cour de :

in limine litis,

— déclarer irrecevable toute demande formulée à l’encontre de M. I D au droit duquel vient la S.A. E ;

— prendre acte que les époux C-Z et la SARL Lacogester n’ont formulé aucune demande à l’encontre de M. I D ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de M. I D ;

à titre principal :

— déclarer la SA. E et M. I D recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— dire et juger que la S.A. E n’était pas tenue d’un devoir de conseil et de mise en garde quant à la viabilité de l’opération immobilière projetée par les époux C-Z et la SARL Lacogester ;

— constater que les demandeurs ne démontrent pas être créanciers de la société Mona Lisa,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Évry (d’Aix-en-Provence) en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a constaté que les époux C-Z et la SARL Lacogester ne démontrent aucune faute de la SA. E ou de M. I D ;

par conséquent,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Évry (d’Aix-en-Provence) en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a débouté les époux C-Z et la SARL Lacogester de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formées à l’encontre de la SA E et de M. I D ;

à titre subsidiaire :

— dire et juger que la E ne saurait être tenue au paiement de quelque somme que ce soit du fait de l’existence d’une cause étrangère ;

par conséquent,

— débouter les époux C-Z et la SARL Lacogester de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre très subsidiaire :

— dire et juger que le préjudice des demandeurs n’est ni justifié, ni déterminé, ni identifié, les sommes sollicitées n’étant pas réparties entre les demandeurs pourtant distincts ;

par conséquent,

— débouter les époux C-Z et la SARL Lacogester de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

à titre extrêmement subsidiaire :

— constater que la SA E a souscrit une police d’assurance responsabilité civile professionnelle avec la société d’assurance CGPA qui garantit les risques liés à l’activité d’intermédiaire en opération de banque ;

— dire et juger que la responsabilité de la S.A. E (venant aux droits de M. D) est recherchée au titre de son activité d’intermédiaire en opération de banque ;

— constater l’absence d’un sinistre sériel ;

— dire et juger que la Caisse de garantie des professionnels de 1'assurance sera condamnée à relever et garantir la S.A. E et M. I D de toute condamnation en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcés contre eux,

en tout état de cause :

— débouter les époux C-Z et la SARL Lacogester de toutes leurs demandes et conclusions à l’encontre de la S.A. E et de M. I D ;

— in’rmer le jugement du tribunal de grande instance d’Évry (d’Aix-en-Provence) en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a débouté la SA. E et M. I D de leur demande pour procédure abusive et, statuant à nouveau sur ce point :

— condamner les époux C-Z et la SARL Lacogester à payer à la S.A. E et à M. I D la somme de 5.000 € pour procédure abusive ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Évry (d’Aix-en-Provence) en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a condamné les époux C-Z et la SARL Lacogester à payer à la S.A. E et à M. I D la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Évry (d’Aix-en-Provence) en date du 11 janvier 2018 en ce qu’il a condamné les époux C-Z et la SARL Lacogester aux dépens,

y ajoutant :

— condamner les époux C-Z et la SARL Lacogester à payer à la S.A. E et à M. I D la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens au profit de Maître Dominique Daniel, avocat à la cour d’appel d’Aix-en-Provence, sur son offre de droit.

Par conclusions du 10 juillet 2018, auxquelles il est expressément référé en application de l’article

455 du code de procédure civile, la société CGPA demande à la cour de :

à titre principal :

— confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et déclarer sans objet l’appel en garantie formé par la société E à l’encontre de la CGPA,

à titre subsidiaire et si la cour devait infirmer le jugement :

— dire et juger que E et M. D ne rapportent pas la preuve que les fautes qui leur sont reprochées rentrent dans le cadre du contrat souscrit auprès de CGPA,

en conséquence,

— débouter la société E, M. D ou tout autre demandeur de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de CGPA,

à titre plus subsidiaire :

— dire et juger que la garantie de la CGPA pour l’ensemble des dossiers concernant l’affaire Mona Lisa et qui constituent un sinistre sériel ne saurait excéder la somme de 150 000 €, de laquelle doit être déduite la franchise de 20% avec un minimum de 2 000 € et un maximum de 4 500 €,

à titre extrêmement subsidiaire, si la cour devait estimer ne pas être en présence d’un sinistre sériel :

— limiter la condamnation de la CGPA au plafond contractuel de 150 000 € par sinistre et 2 500 000 € par année d’assurance et déduire par sinistre la franchise de 20% avec un minimum de 2 000 € et un maximum de 4 500 €,

en tout état de cause :

— désigner tel séquestre qu’il plaira à la cour avec pour mission de conserver les fonds dans l’attente des décisions définitives tranchant les différentes réclamations formées à l’encontre de la société E concernant les diverses mises en cause dans les dossiers Mona Lisa, pour, le cas échéant, procéder à une répartition au marc l’euro des fonds séquestrés ;

— condamner les succombants à payer à la CGPA la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Terrancle, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est rien sollicité à l’encontre d’I D et le jugement est confirmé en ce qu’il l’a mis hors de cause.

-1- Sur la recevabilité de l’action de Y C et X Z :

Si le prêt n’a pas été consenti aux époux C-Z, mais à la SARL Lacogester, ceux-ci, qui recherchent la responsabilité du notaire, notamment en sa qualité de rédacteur d’acte, et celle de la banque, sont intervenus au dit acte pour se porter cautions solidaires des engagements de la SARL Lacogester au titre du prêt consenti par le Crédit agricole. À ce titre, leur action est recevable.

-2- Sur la responsabilité des intervenants :

Les époux C-Z se sont vus remettre, préalablement aux actes de vente du 30 décembre 2003 et de prêt du 16 avril 2004 :

— un « livre blanc du concept : loueur en meublé professionnel » (pièce 1 des appelants) commençant par « nous nous devons d’éclairer votre engagement », décrivant, sur 29 pages, la société Mona Lisa, les intervenants, dont les différentes sociétés du groupe Mona Lisa, le déroulement financier de l’investissement, la présentation du loueur en meublé professionnel,

— un dossier de réservation (pièce 2) comprenant un contrat préliminaire de réservation avec le prix de l’acquisition soit 244 000 € et les honoraires dus aux sociétés du groupe pour un montant de 172 000 € soit un total investi de 416 000 euros.

Ces documents sont toutefois incomplets au regard de la pièce n°1 produite par la banque, en original, de l’ensemble du document qui comprenait également le bon de commande pour le mobilier devant garnir les chambres, un modèle de bail commercial, et ses annexes, des exemples de garanties de rachat et de loyers qui seraient fournies par les sociétés du groupe Mona Lisa, et un diagnostic commercial et de gestion de l’hôtel Les falaises précisant notamment les ratios de RBE par chambre louée et les résultats d’exploitation pour les exercices 2001 et 2002 ainsi que les perspectives attendues.

Le contrat de réservation a été signé mais non daté. Le mandat de recherche d’un locataire commercial a été signé le 16 octobre 2003, le contrat de prestations de services de conseils et d’assistance le 29 octobre 2003 et le contrat de domiciliation le 23 décembre 2003.

Postérieurement à l’acquisition, les appelants ont obtenu une attestation de garantie financière de rachat émanant de la société de droit italien Boston SPA au profit du vendeur la SARL SMBG pour un montant de 227 000 euros, une attestation de cette même soiété au profit de la SA Mona Lisa Holding pour un montant de 23 010 euros correspondant à une année de loyers et une « garantie de défiscalisation » par laquelle la SA Mona lisa Investissement leur garantissait que l’opération leur ouvrirait l’avantage fiscal du loueur en meublé professionnel.

— Sur la responsabilité du notaire :

Les appelants soutiennent que le notaire, qui avait nécessairement connaissance de la motivation fiscale des acquéreurs, devait avoir conscience que le montant des loyers promis, éléments essentiels à la réalisation du but poursuivi, était surévalué par rapport à la valeur réelle du bien. Ils soutiennent également que le notaire aurait dû attirer leur attention sur le fait que la garantie de loyer reposait uniquement sur la holding du groupe Mona Lisa.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de ses actes et, s’il n’est pas tenu d’une obligation de conseil ou de mise en garde quant à l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’information qu’il n’a pas à rechercher, il est néanmoins tenu d’une telle obligation s’il a connaissance de la finalité de l’engagement des parties.

M^e B, notaire habituel de la SA Mona Lisa Investissement, désigné comme notaire instrumentaire dans les promesses unilatérales de vente, était donc nécessairement informé de la finalité de l’opération de défiscalisation à laquelle il prêtait son concours.

Il a d’ailleurs, à ce titre, par lettre du 22 décembre 2003 (pièces 18 et 23 des appelants), rappelé les dispositions fiscales applicables à l’opération et ces derniers ne contestent pas le caractère pertinent de l’information qui leur a été donnée.

En l’absence de toute démonstration de ce qu’il bénéficiait d’informations qu’il n’aurait pas délivrées

aux acquéreurs et cautions, il n’avait pas à rechercher la rentabilité du projet d’acquisition au regard du marché local, les appelants ne démontrant même pas que les loyers envisagés dans le projet qui leur a été présenté étaient surévalués.

En effet, les difficultés du groupe Mona Lisa ne sont apparues qu’en 2006, les loyers étant réglés jusqu’à cette date et les appelants ne justifient par aucune pièce de l’absence de viabilité du projet tel que présenté par la SA Mona Lisa Investissement, étant rappelé qu’aucune poursuite n’a jamais été engagée à son encontre ou à l’encontre des sociétés du groupe au titre d’une quelconque fraude.

Ils ne produisent aucune pièce montrant une quelconque inadéquation du loyer fixé et prévu en 2003 au regard du marché à cette période.

La supériorité du prix de vente par lots au prix d’acquisition de l’immeuble entier par le vendeur, tel qu’il figure clairement dans l’acte authentique et le projet d’acte communiqué aux appelants, ne signifie pas que les prix des loyers promis dans un bail commercial distinct, que le notaire n’a pas établi, étaient surévalués et celui-ci n’avait pas à en rechercher l’opportunité économique dans le cadre de l’acte de vente qu’il était chargé d’authentifier.

Enfin, le notaire chargé d’authentifier une vente, même dans le cadre d’une opération de défiscalisation dont il a connaissance, n’a pas à avertir les acquéreurs du risque attaché à une garantie de paiement de loyers concernant un bail commercial qu’il n’était pas chargé de régulariser, une telle garantie ne relevant d’aucune obligation légale.

— Sur la responsabilité de la banque :

Les appelants soutiennent que le Crédit agricole a failli à son devoir de mise en garde alors que l’investissement constituait un endettement risqué dans l’hypothèse où les opérations pouvaient ne pas être menées à terme par la SA Mona Lisa et qu’ils n’ont eu aucun contact avec les prêteurs. Ils ajoutent que les délais très courts dans lesquels les banques ont donné leur accord sont symptomatiques du système mis en place et révèlent la validation en amont du montage qui leur était ainsi proposé. Spécialement, ils soutiennent que l’emprunteur est non averti et qu’il y avait un risque d’endettement excessif.

Le banquier dispensateur de crédit n’est tenu d’un devoir de mise en garde, qu’à la double condition que son cocontractant soit une personne non avertie et qu’il existe un risque d’endettement né de l’octroi du prêt lequel résulte de l’inadaptation du prêt aux capacités financières de l’emprunteur.

Il n’incombe pas au prêteur, contrairement à ce que font valoir les appelants, de vérifier l’opportunité économique de l’opération financée et ceux-ci échouent à démontrer que le Crédit agricole connaissait dès l’origine les faiblesses alléguées du montage auquel ils ont souscrit ou la surévaluation des loyers ou a fortiori « la fraude pyramidale » qu’ils invoquent, étant rappelé qu’ils n’ont jamais mis en cause aucune des sociétés du groupe Mona Lisa.

Le caractère averti ou non de l’emprunteur, s’agissant d’une société, s’apprécie en la personne de son ou ses dirigeants et en l’espèce, en la personne des époux C-Z.

Il résulte de la demande de prêt transmise à la banque par la SA E (pièce 1 du Crédit agricole), que, via une EURL Coster, ils avaient procédé à une opération similaire « Hôtel Mirabeau » en 1994 et pour laquelle ils percevaient des revenus locatifs également soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux. Cette opération avait été financée par un emprunt souscrit auprès d’Entenial d’une durée de dix ans. Ils percevaient également des revenus locatifs, non soumis aux BIC, pour un immeuble, également acquis au moyen d’un emprunt en 1994, situé à Blagnac.

Ils bénéficiaient par conséquent d’une compétence toute particulière dans le domaine des prêts

destinés à une opération de défiscalisation de leurs propres revenus.

Le Crédit agricole n’était donc pas tenu à un devoir de mise en garde à leur égard, que ce soit en leur qualité de dirigeants de la SARL Lacogester, ou en leur qualité de cautions et les appelants, qui ne procèdent que par voie d’affirmation, ne démontrent pas que les banques disposaient d’éléments qu’eux-mêmes ignoraient.

Les appelants font valoir que les banques ont également failli à leurs obligations d’information et de conseil dans le cadre de la souscription des instruments financiers censés garantir le remboursement du prêt in fine.

Ces prétentions ne sont assorties d’aucune pièce.

La fiche de renseignements établie par la E, antérieurement à l’offre de prêt, tout comme l’acte authentique de prêt, mentionne l’existence de contrats MMA et Cardif déjà souscrits par X Z de sorte qu’aucun défaut de conseil ne saurait être reproché à la banque de ce chef. S’agissant du contrat SOGECAP, il ne peut être sérieusement soutenu par les appelants que le versement de la somme de 127 000 euros permettrait de rembourser intégralement le prêt d’un montant en capital de 454 000 euros à son échéance 15 années plus tard.

— Sur la responsabilité de la SA E :

Les appelants ne dénient pas que la SA E est intervenue à leur profit, pour rechercher le financement nécessaire à leur opération, auprès du Crédit agricole. Ils lui reprochent de n’avoir jamais été expressément mandatée par eux et de n’avoir présenté leur dossier qu’à une seule banque, se bornant en réalité à mettre en forme le dossier de l’agent commercial de la SA Mona Lisa, sans jamais les informer ou les conseiller. Ils observent que le représentant de la SA E mis en cause pour des agissements similaires dans d’autres opérations, a été mis à l’écart par la SA E.

Le courtier, qui doit seulement présenter aux emprunteurs, ses mandants, un financement correspondant à leurs capacités financières, n’a pas d’obligation de conseil quant à l’opération financée.

Les appelants, qui ne contestent pas que la SA E est intervenue à leur profit et ont ratifié le mandat en réglant ses honoraires et en acceptant l’offre transmise par le courtier, ne démontrent pas en quoi le prêt proposé par le Crédit agricole ne correspondait pas à leurs besoins ou au financement qu’ils souhaitaient, ni que la SA E avait des informations sur l’opération qu’eux-mêmes ignoraient. C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les appelants de leurs demandes dirigées contre la SA E.

L’appel en garantie formé par la SA E à l’encontre de la CGPA est par conséquent sans objet.

-3- Sur la requalification des contrats de prêt :

Invoquant les dispositions des articles L312-1 à L312-10 du code de la consommation, les appelants sollicitent la déchéance totale du droit aux intérêts.

Cependant, le prêt n’a été souscrit que pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à la location sous le statut de loueur en meublé professionnel, l’inscription de la SARL Lacogester au RCS étant effective dès le 30 décembre 2003, pour pouvoir bénéficier des dispositions fiscales relatives à la récupération de la TVA.

Conclu pour l’exercice d’une activité professionnelle, même exercée à titre accessoire, le prêt ne saurait être soumis aux dispositions du code de la consommation en application de son article

L312-3.

-4- Sur la nullité des engagements de caution et des nantissements :

Les appelants n’indiquant pas en quoi les engagements de caution souscrits par acte authentique ou les nantissements constatés dans les mêmes actes encourraient la nullité, le jugement est confirmé en ce qu’il a justement rejeté cette demande.

-5- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La SA E et I D ne démontrent pas que l’action a été engagée de manière téméraire ou malveillante, ni avoir subi un quelconque préjudice.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester à payer :

— à M^e A-N B la somme de trois mille euros,

— à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Nord Midi-Pyrénées la somme de trois mille euros,

— à I D et la SA E, ensemble, la somme de trois mille euros,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la CGPA,

Condamne in solidum Y C, X Z et la SARL Lacogester aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT