5ème Chambre

ARRÊT N°-136

N° RG 21/03705 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RX5D

SYL-GER

C/

S.A.S.U. DUQUEINE ATLANTIQUE

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 AVRIL 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Février 2022

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Avril 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SYL-GER SARL Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Alexandra ILLIAQUER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.S.U. DUQUEINE ATLANTIQUE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Julie DEGENEVE de la SCP O. RENAULT ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Par acte du 30 octobre 2006, la SARL Syl-Ger, dirigée par M. [U] [K], a donné à bail à la SAS Bretagne Composite, devenue la SAS Duqueine Atlantique, un ensemble de bâtiments à usage de fabrication et de négoce d’outillage et de pièces d’une surface de 6 032,60 m2 situés à [Localité 3].

Trois avenants ont été régularisés entre 2008 et 2010 afin de modifier la désignation des lieux loués et le montant du loyer.

Le 11 février 2015, la société Syl-Ger a signifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail.

Le 18 mai 2015, la société Duqueine Atlantique a donné son accord pour le renouvellement du bail, avec un loyer de 376 079,92 euros, sous condition de réalisation de travaux d’entretien par le bailleur.

Le 10 septembre 2015, la société Syl-Ger a pris acte du renouvellement de ce bail pour une durée de 9 années à compter du 30 septembre 2015.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2020, la société Duqueine Atlantique a signifié à la société Syl-Ger son congé au terme de la deuxième période triennale.

Par courrier en recommandé en date du 15 janvier 2021, la société Syl-Ger a mis en demeure la société Duqueine Atlantique de procéder au règlement des loyers impayés depuis le mois de septembre 2020.

Par acte d’huissier du 1er mars 2021, la société Syl-Ger a fait assigner la SAS Duqueine Atlantique devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la condamnation de cette dernière à lui payer par provision, une somme de 309 566,15 euros au titre de son obligation contractuelle de paiement des loyers de septembre 2020 à février 2021, une somme de 69 823,41 euros au titre de son obligation de paiement de la taxe foncière et de l’assurance pour l’année 2020, ainsi que les intérêts de retard au taux contractuel de 1 % par mois de retard depuis septembre 2020 jusqu’à parfait paiement soit 5 990,03 euros au jour de l’assignation.

Par ordonnance de référé en date du 25 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint Nazaire a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées par la SARL Syl-Ger ;

— débouté la SARL Syl-Ger de toutes ses demandes ;

— décerné acte de ce que la SARL Syl-Ger consent à un échelonnement sur 12 mois de la dette des loyers échus, sous réserve qu’à défaut du paiement d’une seule échéance du loyer en cours, l’intégralité de la dette soit exigible;

— condamné la SARL Syl-Ger à payer à la SAS Duqueine Atlantique la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SARL Syl-Ger aux dépens ;

— rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le 17 juin 2021, la SARL Syl-Ger a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 février 2022, elle demande à la cour de :

— la déclarer recevable et fondé en son appel,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Saint- Nazaire en date du 25 mai 2021,

Et statuant à nouveau

— dire qu’il y a lieu à référé, en l’absence de contestation sérieuse,

— débouter la société Duqueine Atlantique de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,

— condamner celle-ci au paiement de la somme de 319 754 04€ au titre de ses obligations contractuelles liées au paiement des loyers échus depuis le 1er septembre 2020 jusqu’au 30 avril 2021,

— condamner la société Duqueine Atlantique au paiement de la somme de

69 823,41€ au titre de son obligation de paiement de la taxe foncière et de l’assurance 2020,

— condamner la société Duqueine Atlantique au paiement des intérêts de retard au taux contractuel de 1% par mois conformément à la clause 6-4 du bail en vigueur et jusqu’à parfait paiement soit la somme de 5 990, 03 € au jour de l’assignation ;

— condamner la société Duqueine Atlantique au paiement de la somme de

5 000 € au titre de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 7 février 2022, la société Duqueine Atlantique demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 mai 2021 en l’ensemble de ses dispositions ;

— débouter la société Syl-Ger de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour devait infirmer la décision entreprise et faire droit aux demandes de la société Syl-Ger,

— réduire de moitié le montant des loyers réclamés par la société Syl-Ger au titre du contrat de bail conclu entre la société Syl-Ger et la société Duqueine Atlantique ;

— lui accorder des délais de paiement de paiement de vingt-quatre mois pour le règlement des sommes dues ;

En tout état de cause,

— rejeter les demandes de la société Syl-Ger au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

— condamner la société Syl-Ger à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Syl-Ger aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

La société Syl-Ger soutient qu’il ne peut être prétendu en l’espèce à des circonstances exceptionnelles justifiant une adaptation des modalités d’exécution du contrat liant les parties, tel que retenu par le premier juge et qu’il échet donc de faire droit à ses demandes de provision, par infirmation de l’ordonnance, dans la mesure où le preneur s’abstient de tout paiement de loyer et charges depuis septembre 2020 et que ses créances sont liquides et exigibles.

Elle fait notamment valoir que :

— la société Duqueine Atlantique jouit des locaux donnés à bail, que cette jouissance n’a pas été interrompue par la crise sanitaire, qu’elle n’a pas été l’objet d’une fermeture administrative entre septembre 2020 et mai 2021,

— elle ne peut prétendre avoir quitté les lieux en décembre 2020, alors que le système de sécurité de l’ensemble du bâtiment a été arrêté au 30 septembre 2021; les lieux loués ont été restitués le 6 octobre 2021,

— le fait qu’elle n’utiliserait les locaux que partiellement à des fins de stockage, ce qui ne générerait aucun chiffre d’affaires, ne peut justifier une réduction de loyers,

— elle n’a, à aucun moment, fait état de difficulté de paiement et n’a pas sollicité un échelonnement ; elle ne rapporte pas la preuve de difficulté de trésorerie, au contraire, son directeur a écrit qu’il pouvait honorer sans difficulté ses charges locatives, elle a recruté 9 salariés,

— le non-paiement des loyers est pour elle un outil de pression en prévision de la fin du bail,

— les échanges entre les parties n’ont jamais porté sur d’éventuelles difficultés financières mais sur le démantèlement d’une machine nécessaire à la réalisation de pièces pour l’A380.

La société Duqueine Atlantique considère pour sa part que la crise sanitaire et les répercussions qu’elle a engendrées sur son activité ainsi confrontée à l’arrêt brutal du secteur aéronautique, constituent des circonstances exceptionnelles, lesquelles constituent des contestations sérieuses se heurtant à l’action en paiement des sommes au titre du bail.

Elle rappelle que sa bailleresse était informée de sa situation précaire, et que les parties s’étaient rapprochées pour convenir d’un départ anticipé des lieux dont le preneur ne pouvait plus supporter la charge financière, que l’exigence de bonne foi, résultant de l’article 1134 du code civil devenu l’article 1104, implique que les parties sont tenues en cas de survenance de circonstances exceptionnelles de vérifier si celles-ci ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Elle estime donc qu’en l’espèce, la bailleresse est de mauvaise foi en demandant le paiement des loyers dans les conditions prévues au contrat sans faire de propositions d’aménagement.

S’agissant de l’assurance et de la taxe foncière, elle observe que les demandes en paiement sont présentées de telle manière qu’elles aboutissent à un doublement des sommes réclamées et soutient en outre avoir payé indûment des sommes au titre de la taxe foncière, s’étant aperçue que la bailleresse lui imputait des charges sur des locaux non occupés par elle, et qu’aucun remboursement n’est à ce jour intervenu pour ces taxes foncières payées indûment.

A titre subsidiaire, elle demande de réduire de moitié les sommes réclamées, et de lui accorder des délais de paiement de 24 mois conformément à l’article 1343-5 du code civil, au regard de sa santé financière précaire, de l’absence d’utilité des locaux pour elle et de l’absence d’accord amiable avec la société Syl-ger aux fins de réaménagement de leur relation.

L’article 1104 du code civil (ancien article 1134 du code civil dispose que Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi

Cette disposition est d’ordre public.

L’obligation d’exécuter de bonne foi doit inciter les parties à renégocier le contrat en cas de circonstances exceptionnelles.

La société Duqueine Atlantique a donné congé le 30 juin 2020 pour le 30 septembre 2021, fin de première période triennale.

A l’issue d’une réunion entre les parties le 14 octobre 2020, la société Duqueine Atlantique a proposé à sa bailleresse de quitter les locaux loués, non au 30 septembre 2021, mais au 31 décembre 2020. Cette demande de résiliation anticipée apparaît avoir été accompagnée de deux autres demandes, à savoir le non démantèlement d’une machine et une demande de location portant sur une surface de 1375 m3 dans le cadre d’un bail commercial à partir de début 2021.

Il est constant que la société Duqueine Atlantique n’a pas fait l’objet de fermeture administrative jusqu’à son départ en raison de la crise sanitaire.

La demande de résiliation anticipée par la locataire comme sa carence dans de paiement du loyer depuis septembre 2020 ne peuvent suffire à établir que la bailleresse avait connaissance certaine des difficultés financières alléguées par la société Duqueine Atlantique alors que cette dernière argue d’une situation économique difficile au vu d’une attestation de son commissaire aux comptes du 18 mars 2021 communiquée en réponse à l’assignation qui lui a été délivrée le 1er mars 2021et qu’elle ne justifie d’aucun courrier adressé au bailleur l’informant expressément de difficultés de paiement,en sollicitant par exemple un rééchelonnement de sa dette.

La mauvaise foi prétendue de la bailleresse n’est donc pas caractérisée. Le moyen selon lequel la société Syl-ger aurait manqué à ses obligations en n’adaptant pas les modalités d’exécution des obligations des parties ne peut dès lors constituer une contestation sérieuse et permettre à la société Duqueine Atlantique d’échapper à son obligation de payer le loyer.

L’article 6.1 du contrat de bail du 20 octobre 2006 prévoit le paiement d’un loyer annuel hors taxes de 295 120 euros HT à compter du 1er janvier 2006, puis de 310 000 euros HT à compter du 1er octobre 2006. Il est précisé que le loyer est soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, que le preneur acquittera à l’occasion de chaque terme de loyer, et que le preneur a opté pour la TVA.

Il est prévu que le loyer est susceptible de varier proportionnellement à l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE et que le réajustement du loyer s’effectue le 1er janvier de chaque année.

Par avenant du 8 avril 2010 augmentant les surfaces louées, il a été convenu d’un loyer de 347 535 euros HT à compter du 1er avril 2010.

Par courrier du 10 septembre 2015, la bailleresse a notifié son accord pour un renouvellement du bail aux clauses et conditions du bail expiré soit moyennant un loyer annuel de 376 071 euros HT au 1er janvier 2015

Il n’est pas discuté que le loyer de septembre 2020 indexé s’élève à la somme 33 277,48 euros HT soit 39 932,86 euros TTC, et qu’à compter de janvier 2021 le loyer est de 33 338,04 euros HT soit 40 005,65 euros TTC.

La société Duqueine Atlantique ne conteste pas sa défaillance dans le paiement des loyers de septembre 2020 à avril 2021. Elle admet occuper les locaux donnés à bail ; l’utilisation qu’elle leur confère est toutefois inopérante quant à son obligation de payer les loyers, de sorte que la demande aux fins de réduction de loyers est dénuée de fondement.

L’appelante ne peut cependant valablement prétendre à une provision de 319 754,04 euros à valoir sur les loyers impayés du 1er septembre 2020 au 30 avril 2021 en incluant dans cette somme la facture de 69 823,41 euros TTC au titre d’une régularisation des charges pour participation à l’assurance et la taxe foncière, alors qu’elle formule pour ces charges une autre demande de provision d’un montant identique.

Par ailleurs la facture de 69 823,41 euros TTC est détaillée comme suit:

— taxe foncière 2020: 50 424,62 euros HT

— assurance 9 313,87 euros (non soumis à TVA).

La société intimée justifie avoir porté une réclamation auprès du service des impôts des entreprises le 15 juillet 2021 s’agissant de l’élément foncier et avoir obtenu un avis de dégrèvement. La seule facture précitée, qui ne précise pas les biens objets de cette imposition, apparaît donc insuffisante à caractériser l’existence d’une obligation non contestable au titre de la taxe foncière.

Au vu de ces éléments, il appert que la société Duqueine Atlantique, qui ne rapporte pas la preuve de sa libération, est tenue à une obligation incontestable de paiement des sommes de 249 930, 63 euros au titre des loyers dus de septembre 2020 à avril 2021 et de 9 313,87 euros au titre des charges. Les demandes de provision à hauteur de ces sommes sont donc fondées et la cour y fait droit, infirmant l’ordonnance sur ce point.

S’agissant en revanche de la demande en paiement d’intérêts de retard au taux de 1% par mois conformément à la clause 6-4 du bail, celle-ci repose sur une clause pénale, dont le juge des référés n’a pas à connaître. Il n’y a donc lieu à référé sur une telle demande et la cour confirme l’ordonnance sur ce point.

Le commissaire aux comptes de la société Duqueine Atlantique atteste le 18 mars 2021 que les résultats de la société arrêtés au 31 décembre 2020 font ressortir une baisse de son chiffre d’affaires de 53% entre 2019 et 2020 et une baisse de son résultat net de 264 %. La société Duqueine Atlantique a justifié par ailleurs avoir obtenu entre avril 2020 et août 2020 un rééchelonnement de plusieurs de ses échéances auprès de ses créanciers

(banques, crédits bailleurs, URSSAF).

Il est observé que le premier juge a donné acte au bailleur de son accord en vue d’un règlement des sommes réclamées sur douze mois. A ce jour, la société intimée ne justifie d’aucun paiement sur les loyers et charges dus impayés depuis septembre 2020, de sorte que, quand bien même elle justifie dans le cadre de l’instance de difficultés financières, elle ne peut prétendre être un débiteur de bonne foi. La cour rejette en conséquence sa demande de délais.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’appelante. La société Duqueine Atlantique sera condamnée à lui payer de ce chef une somme de 1 500 euros et supportera les dépens de première instance et d’appel. La cour infirmera l’ordonnance en ce qu’elle condamne la société Syl-Ger à payer à la société Duqueine Atlantique une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande d’intérêts de retard, et décerne acte à la SARL Syl-Ger de ce qu’elle consent à un échelonnement sur 12 mois de la dette des loyers échus, sous réserve qu’à défaut du paiement d’une seule échéance du loyer en cours, l’intégralité de la dette soit exigible ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Condamne la société Duqueine Atlantique à payer à la société Syl-Ger à titre de provision à valoir sur les loyers de septembre 2020 à avril 2021 une somme de 249 930, 63 euros ;

Condamne la société Duqueine Atlantique à payer à la société Syl-Ger à titre de provision à valoir sur les charges une somme de 9 313,87 euros ;

Y ajoutant,

Déboute la société Duqueine Atlantique de sa demande de délais de paiement ;

Condamne la société Duqueine Atlantique à payer à la société Syl-Ger la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Duqueine Atlantique aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente