4ème Chambre

ARRÊT N° 377

N° RG 21/02400

N°Portalis DBVL-V-B7F-RRVO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Octobre 2022

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Novembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [W] [Y]

née le 15 Novembre 1938 à [Localité 3] (29)

Résidence Euros [Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence EUROS, [Adresse 1] représentée par son syndic la SARL PASFUS sise

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Simon MAILLET de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Exposé du litige:

Mme [W] [Y] est propriétaire de différents lots de copropriété dont un appartement constituant sa résidence principale et un emplacement de parking n°18 situé au sous-sol, dans ensemble immobilier dénommé Résidence Euros, situé [Adresse 1] et soumis au statut de la copropriété.

Certains copropriétaires ont souhaité clore leur emplacement de parking.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2017, aux termes des résolutions 9 à 12, il a été décidé de ne pas confirmer la décision 8 votée le 5 décembre 2008 portant refus d’aménager un emplacement de stationnement en sous-sol en box fermé'(9) et donc de ne pas modifier le règlement de copropriété, ni mandater le syndic pour modifier le règlement (9 bis et 9 ter)'; de ne pas refuser de ratifier les travaux de fermeture de leurs parkings n°11 et 12 par M et Mme [I] (10)'; de ne pas demander la remise en état (11) et d’autoriser la fermeture des places de stationnement 19 et 20 (12).

Par acte d’huissier en date du 12 décembre 2018, Mme [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire aux fins de voir annuler ces résolutions.

Par un jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a :

— ordonné l’annulation de la résolution n°9bis portant sur la modification du règlement de copropriété du procès-verbal d’assemblée générale du 8 décembre 2017 de la résidence Euros située [Adresse 1] ;

— rejeté toute demande pour le surplus ;

— rejeté les demandes d’indemnités formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les parties par moitié aux paiements des dépens ;

Mme [Y] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 avril 2021.

Dans ses dernières conclusions transmises le 1er septembre 2021, Mme [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’annulation de la résolution n°9bis portant sur la modification du règlement de copropriété du procès-verbal d’assemblée générale du 8 décembre 2017 ;

— le réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire et juger que l’assemblée générale ne pouvait pas voter les résolutions 9 à 12 entraînant une modification des conditions de jouissance des parties privatives des copropriétaires ;

— annuler purement et simplement les résolutions 9 à 12 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2017 ;

A titre subsidiaire,

— annuler purement et simplement les résolutions 9 à 12 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2017 en raison d’un abus de majorité ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire qu’elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Mme [Y] soutient que les résolutions 9 à 12 n’ont pas été votées selon les règles de majorité requise. Elle fait valoir que la fermeture des emplacements porte atteinte à la destination de parties privatives, ce que prohibe l’article 26 al3 de la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle que, selon le règlement de copropriété, les lots au sous-sol sont à usage de parking et non de box, qu’il n’a jamais été prévu qu’ils puissent être fermés et que lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2008, les copropriétaires s’étaient positionnés clairement contre ce type de modification puisqu’elle affecte les modalités de jouissance des parties communes et privatives des copropriétaires.

Elle estime que ces décisions portent également atteinte aux conditions de jouissance des parties communes, puisque la fermeture des emplacements modifie la topographie des parties communes et entraîne des man’uvres et une circulation plus difficiles dans le sous-sol, ce qui requiert un vote unanime des copropriétaires.

L’appelante ajoute qu’en raison de la configuration et de l’étroitesse des emplacements et plus particulièrement du positionnement des deux murs porteurs qui délimitent son lot latéralement, la fermeture des lots 19 et 20 qui le jouxtent, lui occasionnera un trouble anormal de voisinage, puisqu’elle sera dans l’impossibilité d’ouvrir entièrement sa portière pour sortir de son véhicule, ce que confirment le constat d’huissier établi le 11 avril 2019 et l’avis de l’expert qu’elle a consulté. Elle précise que cette man’uvre implique qu’elle dispose d’un espace libre sur la gauche du box afin qu’elle puisse empiéter ponctuellement sur le lot 19 pour sortir, ce qui ne sera plus possible. Elle relève qu’elle sera limitée dans son choix lors du changement de son véhicule.

A titre subsidiaire, Mme [Y] invoque un abus de majorité qui justifie l’annulation de ces décisions, puisqu’elles ont été prises dans l’intérêt personnel des copropriétaires concernés et au détriment des autres. Elle soutient que l’abus de majorité est caractérisé par la manipulation des votes qui ressort de l’examen de la copie des pouvoirs et mandats donnés pour cette assemblée générale et de la feuille de présence et par les courriers adressés aux copropriétaires avant la réunion pour la discréditer et les conduire à faire confiance au conseil syndical. Elle en déduit que l’annulation des résolutions est encourue pour ce motif.

Elle demande la confirmation de l’annulation de la résolution 9 bis, puisque le tribunal a fait une stricte application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle estime que cette situation lui occasionne un préjudice moral et que sa procédure n’a pas été vaine puisqu’elle a permis l’annulation d’une résolution.

Dans ses dernières conclusions transmises le 5 août 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Euros, située [Adresse 1], représenté par son syndic la société Pasfus, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire en ce qu’il a débouté Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter Mme [Y] de sa demande tendant à obtenir l’annulation des résolutions 9 à 12 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 2017 pour abus de majorité

— dire n’y avoir lieu à l’annulation de la résolution 9 bis ;

— condamner Mme [Y] à verser à la copropriété la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’article 26 al 3 de la loi n’emporte pas une interdiction générale de transformer un emplacement de stationnement en box fermé'; que cette transformation est soumise au vote des copropriétaires selon la majorité de l’article 25. Il ajoute que lors de ce vote, l’assemblée générale doit s’assurer que les travaux n’entraînent pas de modification de la destination des parties privatives ou des modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, ne modifie pas la destination de l’immeuble, ni n’entraîne un trouble anormal de voisinage.

Il fait observer que les dispositions générales adoptées en 2001 et 2008 interdisant la fermeture des emplacement, qui n’ont pas modifié le règlement de copropriété peuvent être remises en cause par des décisions ultérieures de la l’assemblée générale.

Il conteste que les travaux autorisés entraînent une atteinte à la destination de l’immeuble ou une modification de la topographie des parties communes et relève que dans les deux cas, la destination de la partie privative de ce lot demeure le stationnement d’un véhicule et que l’accès aux canalisations et réseaux communs ne constitue pas une difficulté puisque par application de l’article 9 de la loi le syndicat a accès aux parties privatives pour effectuer les travaux nécessaires sur les réseaux communs.

Il relève que la fermeture des emplacements 11 et 12 n’a aucune conséquence sur l’utilisation par Mme [Y] de son emplacement, lot 18, qui en est éloigné et estime que le trouble anormal de voisinage allégué du fait de la fermeture des lots 19 et 20 n’est pas démontré. Sur ce point, le syndicat fait observer que ce type de sous-sol présente par nature des difficultés de man’uvrabilité, que les photographies produites par l’appelante ne démontrent pas la nécessité d’ouvrir totalement la portière pour sortir de la voiture, ce que lui permet la largeur totale de 2,65m par rapport à la largeur de sa voiture et que cette ouverture lui est permise si elle positionne sa voiture plus sur la partie droite de son emplacement.

Il objecte que le rapport non contradictoire de M. [S] ne permet pas de démontrer ce trouble puisque la norme NFP91-120 à laquelle il se réfère n’a pas un caractère obligatoire'; qu’il indique d’ailleurs que la largeur des places de parking qu’elle recommande est de 2,30m pour les places ayant un angle de 90°, inférieure à l’existant et qu’il n’a pas pris en compte les distances entre le fond de la place et les poteaux asymétriques qui permettront même avec la fermeture entre les deux places 18 et 19 de sortir du véhicule normalement comme le montre les constatations opérées par l’huissier qu’il a mandaté, sur une place d’une même dimension.

Il conteste l’abus de majorité invoqué, puisque les décisions n’ont pas été prises dans l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires. Il rappelle que les copropriétaires directement intéressés par les autorisations représentaient 16,7% des voix et estime que la décision prose ne rompt pas l’égalité entre les copropriétaires. Il conteste toute manipulation des votes et fait valoir que le syndic a suivi les instructions données par les mandants. Il rappelle que Mme [B] avait donné pouvoir à son petit-fils qu’il n’existe pas de falsification de signature.

En revanche, il demande la réformation du jugement qui a annulé la résolution 9 bis, puisque les votes représentaient bien une majorité des 2/3.

L’instruction a été clôturée le 6 septembre 2022.

Motifs':

— Sur la demande d’annulation des résolutions 9, 9 ter,10,11 et 12':

*Sur la règle de majorité applicable ':

Les résolutions contestées se rapportent à l’autorisation de transformer les emplacements de stationnement ouvert en boxes fermés. La résolution 9 concernait le maintien ou le renforcement du principe posé dans la résolution 8 votée lors de l’assemblée du 5 décembre 2008 de refuser d’autoriser ces travaux, interdiction qui n’a pas été intégrée dans le règlement de copropriété.

Les autres résolutions avaient trait d’une part, à l’absence de ratification de travaux exécutés sans autorisation par les propriétaires des lots 11 et 12 et consécutivement à la demande de remise du lot en son état antérieur et, d’autre part, à l’autorisation de fermer les places n° 19 et 20 par l’édification de murs en parpaings et d’un portail coulissant.

Ces résolutions ont été votées selon la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix de tous les copropriétaires, prévue pour autoriser ceux-ci à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Mme [Y] soutient que ces aménagements, en ce qu’ils portent atteinte à la destination des parties privatives telles que fixées dans le règlement de copropriété, à savoir un usage de parking et aux modalités de leur jouissance, sont prohibés par l’alinéa 3 de l’article 26 de la loi.

La fermeture des emplacements de stationnement ou de certains d’entre eux a pour effet de modifier l’aspect du sous-sol, ce qui justifie que ces travaux soient soumis à l’autorisation de l’assemblée générale.

En revanche, la destination des lots situés dans ce sous-sol de l’immeuble est de permettre aux copropriétaires d’y stationner leur véhicule automobile. Ces espaces fermés par certains copropriétaires au moyen de l’édification d’un mur entre les lots voisins et la pose d’un portail conservent cette même fonction, de sorte que la transformation d’un parking en boxe fermé ne peut être regardée comme portant atteinte à la destination de ces lots telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, ni plus généralement à la destination de l’immeuble.

Il n’est pas démontré que ces travaux ont pour conséquence de modifier la destination des emplacements privatifs des autres copropriétaires ni leurs modalités de jouissance de leur lots et ainsi de porter atteinte à leurs droits.

La fermeture des emplacements 19 et 20 par l’édification d’un mur entre le lot 19 et le lot 18 propriété de Mme [Y], n’a pas d’incidence sur la destination de son emplacement de stationnement qui n’est pas affecté dans ses dimensions et ne subit pas de perte de superficie.

Mme [Y] ne démontre pas non plus que la fermeture des emplacements de stationnement modifie les conditions de jouissance des parties communes du sous-sol pour les copropriétaires en y rendant plus difficiles les man’uvres des véhicules. Les photographies des lots 11 et 12, fermés, montrent que les murs de séparation d’avec les lots voisins ont été édifiés au niveau de l’espace laissé entre le mur du fond des lots et le mur de soutènement, dans l’alignement de la moitié de ce mur, que le portail ne déborde pas sur la voie de circulation et que le gabarit de l’emplacement n’a pas été modifié. A l’occasion du constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 11 avril 2019, Mme [Y] n’a d’ailleurs fait procéder à aucune constatation en lien avec des conditions difficiles de man’uvre des véhicules dans le sous-sol en cas de fermeture des emplacements et notamment des lots concernés par les décisions de l’assemblée générale.

Si les photographies témoignent que des canalisations communes sont positionnées sur le mur au fond des emplacements, le syndicat de copropriété relève à juste titre que cette situation n’est pas de nature à remettre en cause leur fermeture, puisqu’en application de l’article 9 de la loi de 1965, il dispose de la possibilité d’accéder aux parties privatives pour en assurer l’entretien ou la réparation si nécessaire.

La circonstance que les copropriétaires avaient manifesté en 2008 dans une résolution très générale leur opposition à la fermeture des places de parking, laquelle n’avait pas donné lieu à son intégration dans le règlement de copropriété ne peut être utilement invoquée par l’appelante. L’assemblée générale du 8 décembre 2017 avait la possibilité de revenir sur cette décision sans avoir à recourir à la majorité des deux tiers des voix du syndicat prévue par l’article 26 de la loi.

Il n’est donc pas établi que les résolutions litigieuses contreviennent à l’article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

*Sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage':

Mme [Y] soutient que du fait des autorisations de fermeture votées, elle ne pourra plus ouvrir entièrement sa portière pour sortir de son véhicule, ce qui est possible actuellement par le biais d’un empiétement ponctuel sur l’emplacement 19 au niveau de l’espace libre entre le fond de la place et le mur de soutènement, espace qui va disparaître.

Cette argumentation ne concerne donc pas la résolution 10 qui se rapporte à la fermeture des emplacements 11 et 12, éloignés de son lot.

Les photographies qu’elle verse aux débats comme celles annexées au constat d’huissier qu’elle a fait dresser le 11 avril 2019 confirment que l’ouverture complète de la portière gauche de son véhicule stationné en marche avant n’est possible qu’au prix d’un empiétement ponctuel de la portière sur le lot voisin, permis par un espace de l’ordre de 3,29m situé entre le fond du parking et le mur de soutènement commun. La fermeture par un mur de cet espace réduira l’amplitude de l’ouverture de la portière.

Cependant, Mme [Y] n’est pas fondée à revendiquer une ouverture complète de la portière de son véhicule, dès lors que celle-ci ne peut être obtenue dans les strictes limites de son espace de stationnement, partie privative.

M.[S] qui a examiné les lieux en 2021 précise que l’emplacement correspond à un emplacement normalisé de 5 m de longueur et 2,30 m de largeur, pour un rangement à 90° mais que ces dimensions ne prennent pas en compte les deux murs latéraux qui auraient dû conduire à adopter une largeur de 2,60m. Il estime que la faible largeur mesurée à 2,26m non conforme au regard de la norme NFP 91-120 sera amplifiée par la fermeture du lot 19.

Toutefois, l’intimé relève justement que la norme appliquée par M. [S] n’est pas obligatoire. En outre, il n’a pas procédé à une évaluation de l’amplitude d’ouverture de la portière gauche du véhicule en présence d’un mur entre les deux lots.

Si le constat d’huissier produit par Mme [Y] fait état d’une ouverture de 15 cm pour permettre de sortir du véhicule, les mesures prises par maître [F], huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires en mars 2018 établissent, après positionnement d’une bâche figurant l’emplacement du mur et le véhicule étant stationné à 30 cm du mur latéral gauche une ouverture oblique de 57cm. Par ailleurs, il est possible à Mme [Y] de rapprocher le véhicule du côté droit de son emplacement pour augmenter l’ouverture à gauche. Les photographies annexées au rapport de l’huissier témoignent sur ce point de la possibilité de garer un véhicule légèrement plus large dans un emplacement de même taille, en disposant d’un espace suffisant pour en sortir (photo 3).

Au vu de ces éléments, Mme [Y] ne démontre pas que la fermeture de l’emplacement voisin ne permettra pas une ouverture suffisante de la portière de son véhicule pour y accéder et en sortir, à l’origine d’une atteinte à ses droits et d’un trouble anormal du voisinage.

*Sur l’abus de majorité':

Il est constant qu’une résolution ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

En l’espèce, les pièces produites par Mme [Y] témoignent d’un vif débat parmi les copropriétaires sur le bien fondé du «'boxage'» des emplacements de parking.

Si par son objet même, l’autorisation de réaliser des travaux accordée dans le cadre de l’article 25b intéresse au premier chef le copropriétaire requérant, cette situation ne la rend pas par principe contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires. En l’espèce, les décisions prises notamment par l’abandon d’une position d’opposition adoptée en 2008 peuvent bénéficier à d’autres copropriétaires. Par ailleurs, comme le fait remarquer Mme [Y] elle-même, les copropriétaires directement intéressés par les travaux de fermeture des box représentaient moins de 17% des copropriétaires favorables aux résolutions adoptées, ce qui établit que les résolutions n’ont pas été prises pour favoriser les intérêts des copropriétaires majoritaires.

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, la remise de pouvoirs en blanc par des copropriétaires absents est possible. Ils ne doivent cependant pas être distribués par le syndic aux mandataires afin, notamment, d’orienter les votes.

Mme [Y] verse aux débats les pouvoirs en blanc donnés par M et Mme [Z], M et Mme [N] et M [T] [B], qui portent mention du nom du mandataire apposé par le syndic de la copropriété, ce qui ne suffit pas cependant à démontrer qu’il a procédé au choix des mandataires et plus particulièrement parmi des copropriétaires qu’il savait favorable aux résolutions litigieuses. Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que le syndic avait été désigné, comme il est usuel, en qualité de secrétaire et le fait de renseigner les pouvoirs dans l’optique de la tenue de la feuille de présence ne permet pas de démontrer un comportement frauduleux.

S’agissant des signatures de la feuille de présence concernant Mme [E] [B] et M. [T] [B], il résulte du procès-verbal que ce dernier était présent à l’assemblée générale et scrutateur. Il a émargé la feuille de présence et signé en qualité de mandataire de M ou Mme [K]. Mme [Y] indique que Mme [B] avant donné pouvoir à son fils, de sorte que la signature figurant sur la feuille de présence face à son nom dans la case relative aux pouvoirs est falsifiée.

Cependant, le mandat qu’elle produit aux débats concernant ces copropriétaires mentionne comme mandant M. [T] [B] et non sa mère. La signature de ce mandat comme celle figurant sur la feuille de présence face au nom de Mme [B] dans la case des pouvoirs et non des émargements correspond à celle apposée sur son courrier de septembre précédent demandant au syndic la possibilité de clore son parking. Il n’est fourni aucune explication à cette situation par les parties. Il n’est ainsi pas justifié de la falsification de la signature de Mme [B] lors de l’assemblée générale, ni qu’elle ait été absente et représentée par son fils.

Il ne saurait être fait grief à des copropriétaires, membres du conseil syndical d’avoir pris part au vote, nonobstant les relations tendues du conseil avec Mme [Y] dont témoignent les courriers circulaires adressés à l’ensemble des copropriétaires.

Il s’en déduit de l’ensemble de ces éléments que n’est pas caractérisé d’abus de majorité.

En conséquence, la demande d’annulation des résolutions par Mme [Y] ne peut être accueillie. Le jugement est confirmé.

— Sur l’annulation de la résolution 9 Bis':

Cette résolution relative à la modification du règlement de copropriété n’a pas adoptée dès lors que l’interdiction d’aménager un emplacement en box fermé n’a pas été maintenue. Elle devait être votée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi, soit la majorité des membres du syndicat représentant deux tiers de voix. Cette majorité est rappelée dans le procès-verbal. La résolution a été adoptée à la majorité de 6894 voix sur 10249, ce qui représente bien la majorité des deux tiers laquelle est acquise à 6833 voix. Le jugement qui a annulé cette résolution est réformé et Mme [Y] déboutée de sa demande.

— Sur la demande indemnitaire de Mme [Y]':

A défaut de démontrer une faute du syndicat des copropriétaires lui occasionnant le préjudice moral qu’elle allègue, le jugement qui a rejeté cette demande sera confirmé.

— Sur les demandes annexes':

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont réformées.

Mme [Y] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a annulé la résolution 9 bis de l’assemblée générale du 8 décembre 2017, rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et partagé par moitié les dépens,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute Mme [Y] de sa demande d’annulation de la résolution 9 bis de l’assemblée générale du 8 décembre 2017,

Condamne Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Euros, située [Adresse 1] une indemnité de 3000€ au titre des frais irrépétibles,

Condamne Mme [Y] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,