1ère Chambre

ARRÊT N°4/2022

N° RG 20/00879 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QOUH

M. C X

M^me B-D E épouse X

C/

Société SCCV DOMAINE DE MERLIN

SAS OFFICE DU CARRE – NOTAIRES

SA MMA IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 04 JANVIER 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame B-I J, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Septembre 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 04 janvier 2022 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 14 décembre 2021 à l’issue des débats

**** APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à SAINT-REMY (71100)

[…]

[…]

Représenté par M^e Lucie ALLAIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Philippe MICHALON de la SAS LEXSPECIALITIES, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Madame B-D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Lucie ALLAIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Philippe MICHALON de la SAS LEXSPECIALITIES, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉES :

Société SCCV DOMAINE DE MERLIN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SAS OFFICE DU CARRE – NOTAIRES prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de
RENNES

SA MMA IARD prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

14 boulevard B et Alexandre Oyon

[…]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de défiscalisation ayant pour support un investissement immobilier a été signé le 26 janvier 2008 entre la SCCV Le domaine de Merlin et les époux X, un contrat préliminaire à une vente en état futur d’achèvement.

Ce contrat portait sur un appartement de type 2, outre un parking dans un immeuble à construire, rue de La Glaye à Saint-Méen-le-Grand, moyennant un prix principal de 128 500 €.

L’opération a été présentée aux époux X par la société Prestige Finance SAS, conseil en gestion de patrimoine, en liquidation judiciaire depuis le 16 novembre 2010.

L’acquisition était financée exclusivement au moyen d’un prêt consenti par la Caisse régionale Normande de financement.

Les époux X ont souscrit un contrat de gestion locative et un contrat d’assurance les garantissant contre l’absence de locataire, les détériorations et les loyers impayés auprès de la société Lyonnaise de garantie exerçant sous l’enseigne 'A louer'.

Maître Z, notaire à Rennes, était chargé de recevoir l’acte authentique de vente, lequel a été signé le 28 mai 2008. Les époux X étaient représentés à l’acte par un clerc de l’Etude en vertu d’une procuration reçue par Maître Bazaille, notaire à Lyon, en date du 25 avril 2008.

Le délai d’achèvement de l’immeuble était fixé au premier semestre 2009. L’appartement a été livré le 23 novembre 2009. Il n’a été loué qu’à compter du 9 septembre 2010 pour un loyer mensuel de 295 euros.

En 2016, les époux X envisageant de revendre leur appartement l’ont fait évaluer par une société du Groupe Pierreval et par une agence immobilière de Saint-Méen-le-Grand. La première a estimé l’appartement dans une fourchette allant de 60 000 € à 72 000 € et la seconde l’a estimé au prix de 65 000 €.

Considérant s’être fait duper sur la rentabilité de cette opération immobilière et de défiscalisation, au regard du manque à gagner locatif et de la déprécation du bien, les époux X ont, par acte d’huissier du 12 janvier 2017, fait assigner la SCCV Le domaine de Merlin, la SCP F ' Z-G ' Lemée (aujourd’hui SAS Office du Carré Notaires) et son assureur MMA Iard devant le tribunal de grande instance de Rennes aux fins de les voir condamner solidairement à leur payer une somme de 10 841 € au titre d’une perte locative et 77 500 € au titre d’un préjudice patrimonial.
Par jugement en date du 16 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Rennes a :

- déclaré les époux X irrecevables en leur demande au titre du préjudice de perte locative ;

- débouté ces derniers du surplus de leurs prétentions ;

- les a condamnés in solidum aux dépens ;

- les a condamnés à payer à la SCCV Domaine de Merlin et à la SCP F Z G Lemée la somme de 1.200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile; rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 4 février 2020, les époux X ont relevé appel de tous les chefs de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 02 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. et M^me X demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 16 décembre 2019 en toutes ses dispositions ;

- recevoir l’action de M. et M^me C X et la dire bien-fondée ;

- dire et juger que la société Le Domaine de Merlin engage sa responsabilité contractuelle envers les époux X du fait de son défaut d’information, de loyauté et de conseil, ainsi que celui de son mandataire, Finance Prestige SAS ;

- dire et juger que Maître K-L Z a commis des fautes professionnelles dans le cadre de la vente du 28 Mai 2008, résultant d’un manquement à son devoir d’information et de conseil ;

- dire et juger que la responsabilité civile professionnelle de la SAS Office Carré-Notaires (anciennement la SCP F – Z – G -Lemée) engagée de ce chef ;

- dire et juger que le lien de causalité entre les fautes commises et les préjudices subis par les époux X est établi ;

- dire et juger que lesdits préjudices sont personnels, actuels et certains ;

- condamner en conséquence, solidairement, la société Le Domaine de Merlin, la la SAS Office Carré-Notaires (anciennement SCP F – Z – G -Lemée) à verser aux époux X les sommes suivantes au titre de leur préjudice économique :

* 9.197,48 € au titre de la perte locative,

* 70.500 € au titre de leur préjudice patrimonial,

- dire que les MMA Iard seront condamnés à garantir le notaire des sommes pour lequel il sera condamné ;

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

- ordonner l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir nonobstant pourvoi en cassation ;
- condamner, en tout état de cause, solidairement, les défendeurs, à verser aux époux X, la somme de 12.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner, en tout état de cause, solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance, distrait au profit de Maître Lucie Allain, avocat sur son affirmation de droit.

Les époux X soutiennent que le vendeur, sur un fondement contractuel, et le notaire, sur un fondement délictuel, étaient débiteurs à leur égard d’une obligation d’information et de conseil (voire de mise en garde s’agissant du notaire), sur la réalité du marché immobilier local et sur les risques avérés de cette opération de défiscalisation, en terme de rentabilité. Ils estiment avoir été dupés par les divers professionnels intervenus dans cette opération dont le but attendu était moins la défiscalisation que l’investissement locatif et immobilier en vue de préparer leur retraite. Ils ne contestent pas avoir bénéficié des avantages fiscaux mais font valoir que ceux-ci ont été absorbés par les pertes locatives puis in fine, par la perte de valeur de leur bien.

S’agissant de la rentabilité locative, ils font valoir que le commercialisateur leur avait promis des loyers à hauteur de 500 euros par mois ; qu’au stade du contrat de réservation signé par les parties, le loyer de base brut garanti n’était plus que de 395 euros par mois et qu’en définitive, ils ont été contraints de minorer le montant du loyer à 295 euros par mois pour que leur logement soit occupé et ainsi pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal. Ils ajoutent que le loyer promis était inatteignable puisque le loyer était plafonné pour bénéficier du dispositif fiscal dit « Borloo neuf ».

S’agissant de la perte patrimoniale, ils font valoir que leur bien a manifestement été surévalué en 2008 lors de l’acquisition, de sorte qu’ils n’avaient aucune chance de le revendre avec une plus-value à l’issue de l’opération de défiscalisation, ce dont ils se sont aperçus en 2016, lorsque la valeur de leur bien a été estimée entre 60.000 et 74.000 euros. Ils indiquent avoir signé le 16 octobre 2020 un compromis de vente au prix 58.000 euros.

Ils estiment que leur préjudice économique équivaut à la perte locative (soit la somme de 9.197,48 euros, correspondant à la différence entre le loyer contractuellement garanti et celui obtenu pendant 101 mois) ainsi qu’à la perte patrimoniale (soit 70.500 euros, correspondant à la différence entre le prix d’acquisition en 2008 et le prix de revente en 2020).

Ils considèrent que leur demande au titre de la perte locative est recevable en ce que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au jour où ils ont connu le caractère irrémédiablement déficitaire de leur investissement immobilier, soit le 18 novembre 2016, date à laquelle ils ont été informés de la valeur réelle de leur bien.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 mai 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCCV Domaine de Merlin demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Rennes en date du 16 décembre 2019 en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- déclarer M. et M^me X irrecevables en leur demande dirigée contre la SCCV domaine de Merlin au titre du préjudice de perte locative ;

- les débouter du surplus de leurs prétentions ;

Y additant :

- condamner in solidum M. et M^me X à payer à la SCCV domaine de Merlin la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

- condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens.

La SCCV conclut à la prescription de la demande portant sur la perte locative dans la mesure où l’action a été engagée sept années après avoir loué le bien pour 295 euros, conformément au plafonnement des loyers dans le cadre du dispositif Borloo. Dès cette date, ils savaient qu’il était exclu de pouvoir prétendre à un loyer de 395 euros tout en bénéficiant de la défiscalisation.

Au fond, le promoteur conclut au débouté, en faisant valoir qu’il n’était pas commercialisateur du programme et qu’il n’avait aucun lien juridique ni capitalistique avec ce dernier, de sorte qu’il ne peut être tenu pour responsable de ses fautes éventuelles. Il ajoute que les époux X font une présentation trompeuse des faits en ce qu’il n’a jamais été garanti dans le contrat de réservation une valeur locative du bien proposé à hauteur de 395 euros, cette somme constituant non pas une valeur de loyer mais le plafond de loyer assurable. D’autre part, la SCCV rappelle qu’elle n’est tenue que des engagements stipulés dans l’acte notarié, lequel ne prévoit aucun loyer minimum pas plus qu’un quelconque engagement sur un prix de revente du bien litigieux. Elle rappelle à cet égard que la moins-value, même si elle est importante, ne constitue jamais une faute de la part du vendeur sur lequel ne pèse aucune obligation de conseil à ce titre. Elle estime que les acquéreurs avaient tout loisir de se renseigner sur l’environnement économique du bien acquis et son prix au regard du marché local. Elle fait enfin valoir l’absence de préjudice, puisque les époux X ont bien bénéficié de la défiscalisation recherchée.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 21 avril 2021 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Office du Carré-Notaires et son assureur la société MMA Iard, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement dont appel,

- déclarer irrecevable et mal fondées les demandes des époux X à l’encontre de la SAS Office du Carré – Notaires et de MMA Iard SA,

- condamner in solidum les époux X à verser à la SAS Office du Carré et à MMA Iard SA une somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- autoriser la SCP AB Litis – Maître Sylvie Pélois – Maître Amélie Amoyel Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Il est fait valoir que le notaire n’a pas manqué à son devoir de conseil, lequel ne peut porter sur l’opportunité économique des actes qu’il est chargé de recevoir. Il est rappelé que le notaire ne peut s’ériger en censeur du juste prix ni en garant de l’équilibre économique des conventions qu’il authentifie. M^e Z estime donc qu’il n’avait pas à conseiller les époux X sur la rentabilité de leur investissement. Il souligne qu’au surplus, ni l’acte authentique ni le contrat de réservation ne comportaient aucune disposition contractuelle obligeant le promoteur vendeur à garantir aux époux X un loyer de 395 euros par mois s’agissant seulement du plafond de loyer assurable. Elles font valoir que dans le cadre du dispositif « Robien », les époux X devaient louer leur appartement dans les 12 mois de la livraison pour bénéficier de l’avantage fiscal et que ce n’est que parce qu’ils ont souhaité bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires qu’ils ont opté pour le régime « Borloo neuf » qui imposait de louer à des conditions plus contraignantes, notamment en raison du plafonnement du loyer. Or, M^e Z fait valoir que les époux X ne lui ont à aucun moment fait savoir qu’ils avaient l’intention d’opter pour ce régime complémentaire «Borloo Neuf» avec les contraintes de loyers afférentes. S’agissant du prix d’achat, il indique que les époux X ne lui ont à aucun moment fait savoir que le fait de pouvoir réaliser une plus-value était un motif déterminant de l’acquisition. Au surplus, aucun acquéreur ne peut ignorer qu’il ne sera jamais certain de faire une plus-value à la revente. Il conclut enfin que les époux X ne peuvent se prévaloir que d’une perte de chance d’effectuer un investissement plus rentable (en tenant compte de l’avantage fiscal obtenu), préjudice dont la réparation n’est pas réclamée et dont la réalité n’est pas démontrée.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur la recevabilité de l’action

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Il en ressort que la prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Le tribunal a jugé que l’action est prescrite aux motifs que la perte locative est bien la conséquence d’un dommage distinct que les époux X étaient en mesure de connaître dès septembre 2010 lors de la première mise en location du bien. Ils ont alors su de manière certaine qu’ils ne percevraient jamais un loyer de 395 euros, sauf à renoncer au dispositif de défiscalisation Borloo dont ils souhaitaient justement bénéficier et qui prévoyait un plafond de loyer bien inférieur à 395 euros.

Les époux X soutiennent que la perte locative n’est qu’une composante de leur préjudice économique global, lequel résulte de l’absence de rentabilité de l’opération prise dans son ensemble, ce dont ils n’ont pu prendre conscience qu’au débouclage de celle-ci au bout des neuf ans, lorsqu’ ils ont fait estimer leur bien. Le point de départ de la prescription se situe selon eux en novembre 2016, date de l’estimation de leur bien entre 60.000 et 72.000 euros ( pièce n°16).

En l’espèce, aux termes du dispositif de leurs conclusions, les époux X sollicitent expressément le remboursement d’une perte locative d’une part, et le remboursement d’une moins-value d’autre part. Il s’agit donc bien de deux préjudices distincts de nature économique.

Or, dès le premier contrat de location en date du 9 septembre 2010, les époux X ont su que le montant du loyer espéré à hauteur de 395 euros serait définitivement inatteignable en raison du plafonnement imposé par le dispositif de défiscalisation dit « Borloo neuf » pour lequel ils ont opté et dont ils ne pouvaient ignorer les conditions.

Contrairement à ce qu’ils soutiennent, en s’inscrivant de ce dispositif fiscal à vocation sociale, ils ne pouvaient espérer aucune augmentation substantielle ultérieure du montant du loyer, sauf à renoncer à l’avantage fiscal, ce qu’ils restaient libres de faire.

Même en envisageant l’opération dans son ensemble comme le suggèrent les appelants, il est certain qu’à partir du moment où il existait une incompatibilité entre les loyers espérés et l’avantage fiscal souhaité, l’effort d’investissement devenait bien plus important que prévu pour les époux X. Il était donc évident que la rentabilité attendue in fine serait compromise.

C’est d’ailleurs en raison de la prise de conscience de cette difficulté, qu’ils ont fait racheter leur prêt par le Crédit Foncier le 2 septembre 2011, auprès duquel ils ont souscrit un nouveau prêt de 130 000 euros « afin d’obtenir une meilleure rentabilité » (page 6 de leurs conclusions). Ces derniers indiquent également qu’ils espéraient pouvoir compenser la perte locative avec la plus-value dégagée lors de la revente du bien, ce dont ils se déduit qu’ils avaient donc renoncé à hauteur de cette compensation, au capital qu’ils comptaient tirer de la revente.
Ainsi dès septembre 2010 et au plus tard dès septembre 2011, les époux A ont su que l’opération n’aurait pas la rentabilité économique escomptée compte tenu de la perte locative.

Ainsi, l’action introduite en janvier 2017 est manifestement tardive. Le jugement sera confirmé de ce chef.

2°/ Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV domaine de Merlin

Les époux X fondent leur action sur l’article 1147 ancien du code civil et invoquent un manquement du promoteur / vendeur à son obligation d’information et de conseil.

En premier lieu, les époux X estiment avoir reçu des informations biaisées sur la valeur locative et sur la valorisation du bien par l’agent commercial. Ils considèrent que les manquements contractuels de la société chargée de la commercialisation engagent la responsabilité de la SCCV en tant que promoteur/ vendeur en raison des liens unissant les deux sociétés.

La cour relève cependant que les époux X entretiennent vainement la confusion entre les différentes sociétés intervenantes. Contrairement à ce qu’ils indiquent, la société 'Arkan patrimoine’ (devenue la société Finance Conseil Distribution) n’était pas le commercialisateur du programme. Cette société dont le logo figure sur la plaquette commerciale et le contrat de réservation est une société de promotion immobilière, faisant partie de la même holding (Céléos) que la SCCV Le domaine de Merlin, société support du programme. En réalité, les époux X feignent d’ignorer que la société chargée de la commercialisation était la SAS Prestige Finance.

Or, les époux X échouent à faire la preuve d’un quelconque lien de droit et /ou capitalistique entre la SCCV Le domaine de Merlin et la SAS Prestige Finance permettant de considérer que les deux sociétés se confondent, de sorte que la première devrait répondre des agissements de la seconde.

Il n’est pas davantage démontré que la SAS Prestige Finance aurait agi pour le compte de la SCCV Le domaine de Merlin en qualité de mandataire.

En effet, le contrat liant la SCCV Le domaine de Merlin et la SAS Prestige Finance ne pouvait qu’être un mandat de commercialisation c’est à dire limité à la recherche des acquéreurs, à la présentation du programme immobilier et à la signature du contrat de réservation.

À défaut de démontrer que l’agent commercial de la SAS Prestige Finance était mandaté par le promoteur pour présenter aux acquéreurs les mérites et les risques de l’investissement locatif et de l’opération de défiscalisation envisagés, la SCCV Le domaine de Merlin ne peut être tenue pour responsable des informations qui leur ont été délivrées dans la phase pré-contractuelle par l’agent commercial. La teneur de ces informations reste d’ailleurs à prouver, dès lors que pour toute preuve de l’information précontractuelle biaisée qu’ils estiment avoir reçue de la part du commercialisateur, les époux X produisent quelques notes manuscrites sur des feuilles blanches ne comportant ni en-tête, ni logo, ni signature, ni cachet.

Au total, rien ne justifie de retenir la responsabilité de la SCCV Le domaine de Merlin en raison des fautes éventuelles commises par un tiers, en l’occurrence, le commercialisateur.

En second lieu, les époux X ne rapportent pas la preuve que la SCCV était elle-même débitrice d’une quelconque obligation d’information à l’égard des acquéreurs, sur la rentabilité de l’opération d’investissement locatif et de défiscalisation.

Aucun document émanant du promoteur ne porte sur les avantages fiscaux liés à l’acquisition du bien, sur le montage financier ou sur le montant d’un loyer garanti.
Il n’est pas démontré que la SCCV, qui est liée aux époux X par les seuls contrats de réservation et de vente du bien, serait intervenue d’une manière ou d’une autre, dans les discussions précontractuelles portant sur l’opération financière et de défiscalisation proposée et elle n’avait d’ailleurs pas à le faire.

En tant que promoteur, la SCCV avait pour seule obligation de construire et de livrer le bien vendu. Le montage locatif dans un but de défiscalisation n’est pas entré dans le champs contractuel. La SCCV ne devait donc aucune information spécifique aux acquéreurs ni sur la valeur locative du bien ni sur l’incidence de l’option fiscale choisie sur le montant des loyers.

À toute fin, la cour constate que contrairement à ce que soutiennent les époux X, la SCCV ne s’est nullement engagée sur la valeur locative du bien, en garantissant un montant de loyer à hauteur de 395 euros. La location pour un loyer mensuel de 395 euros est seulement mentionnée au mandat de gestion donné à la société « À Louer » le 3 septembre 2008 et dans l’attestation du montant des loyers datée du 26 juin 2007. Ces deux documents portent exclusivement le logo « À louer ». Or, la SCCV Le domaine de Merlin ne peut être engagée par des contrats que les époux X ont signé avec des tiers.

Les époux X ne peuvent davantage se fonder sur la clause figurant au chapitre VIII du contrat de réservation intitulé « GARANTIES » rédigée comme suit : «  Le réservant s’engage à proposer à l’acquéreur une garantie de capital, et une garantie locative couvrant les risques suivants :

vacance locative, impayés, détériorations immobilières, protection juridique en cas de conflit avec le locataire, frais de contentieux, de recouvrement et d’expression, garantie revente.

Pour bénéficier de ces garanties, l’acquéreur devra confier la gestion de son bien à l’organisme désigné par le réservant. Le loyer de base brut garanti sera équivalent à 395 euros ». En effet, contrairement à ce qu’ils soutiennent, cette clause ne constitue pas une valeur de loyer garantie mais le plafond du loyer assurable.

En troisième lieu, sans invoquer le dol, les époux X soutiennent que le prix d’achat était largement surestimé en 2008 et qu’ils ont par ailleurs été trompés sur la valorisation du bien à la revente.

Or, comme l’a justement retenu le tribunal, le vendeur n’est jamais tenu, au titre de son devoir d’information, d’indiquer aux acquéreurs potentiels si le prix de vente est conforme au marché.

La SCCV Le domaine de Merlin, en qualité de promoteur/vendeur, n’était donc débitrice d’aucune obligation de conseil et de renseignement sur le prix du bien vendu à l’égard des époux X.

Il appartient en effet aux acquéreurs de se renseigner sur l’environnement du bien et le marché local.

En outre, il ne ressort d’aucune pièce que le vendeur s’était engagé sur un prix de revente du bien à l’issue de l’opération de défiscalisation.

À cet égard, les époux X font valoir sans aucune preuve que le conseiller en patrimoine leur aurait indiqué un prix de revente entre 143.000 et 150.000 euros.

En tout état de cause, la SCCV ne saurait être engagée par de telles projections, alors que les seuls éléments contractuels qui la lie aux époux X, le contrat de réservation et l’acte de vente, ne comportent aucune mention relative à l’opération de défiscalisation ni aucun engagement sur la valorisation du bien à l’issue.

La plaquette commerciale n’a pas davantage pour objet de renseigner l’acquéreur sur les mérites d’un investissement l’immobilier ni d’un placement financier. Cette plaquette présente uniquement le bien et son descriptif. Les illustrations du dynamisme de Saint Méen le Grand dont il est fait état n’ont aucune valeur contractuelle. En outre, compte tenu du délai écoulé entre le contrat de réservation et la signature de l’acte de vente ( 4 mois), les époux X dont le but était de faire un investissement locatif rentable, avaient tout loisir de se renseigner sur le contexte économique et immobilier local.

Au surplus, comme le relève le tribunal, il n’est pas démontré que le bien était « totalement surévalué en 2008 ». La revente en janvier 2021 du bien au prix de 58.000 euros ne peut constituer une preuve suffisante à cet égard. En effet, au moment de la revente, le bien n’est plus neuf, sans garantie de la déduction fiscale, et les conditions du marché ne peuvent être considérées comme identiques à celles de 2008.

Au total, le manquement contractuel de la SCCV à son obligation de conseil et d’information n’est pas démontré. Le jugement ayant débouté les époux X de leur demande au titre de la perte patrimoniale dirigée contre la SCCV Le domaine de Merlin sera confirmé.

3°/ Sur la responsabilité délictuelle du notaire

Les époux A fondent leur action contre le notaire sur l’article 1382 devenu 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Ils estiment que M^e Z aurait dû les alerter quant à la pérennité de leur investissement et de son coût exorbitant eu égard au marché local qui impliquait un risque de moins-value au débouclage et qu’il aurait dû, ayant connaissance du contrat de réservation, leur indiquer que s’ils optaient pour le dispositif Borloo, le loyer brut de base garanti ne pourrait être validé, ce qui anéantirait leur investissement.

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir de conseil et doit garantir la sécurité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours.

Toutefois, cette obligation de conseil ne s’étend pas à l’opportunité économique des actes qu’il est chargé de recevoir.

À cet égard, M^e Z, intervenu seulement au stade de la rédaction de l’acte, rappelle à juste titre qu’il n’est ni le censeur du juste prix ni le garant de l’équilibre économique du contrat, étant par ailleurs tenu à d’un devoir d’impartialité à l’égard des deux parties.

Il n’avait donc pas à conseiller les époux X sur la rentabilité de l’opération ou sur le prix d’acquisition.

De même, les époux X ne démontrent pas avoir fait part au notaire de ce que la réalisation d’une plus-value à la revente était un élément déterminant de leur consentement, obligeant celui-ci à les informer spécifiquement sur ce point. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le but poursuivi était essentiellement d’ordre fiscal car si tel n’avait pas été le cas, ils auraient privilégié un investissement locatif dans leur région plutôt que d’investir dans un programme immobilier dans une ville du centre Bretagne, sans rien connaître du contexte local.

En tout état de cause, il ne peut être raisonnablement exigé d’un notaire qu’il garantisse à l’acquéreur la réalisation d’une plus-value du bien ou encore qu’il l’informe d’un risque de moins-value au jour de sa revente, plusieurs années après. En effet, l’évolution de la valeur d’un bien immobilier dépend de facteurs multiples et imprévisibles pour le notaire.

Enfin, les époux X ' qui avait initialement inscrit leur investissement dans le cadre du dispositif ' Robien’ ( pièce n°4 appelants) ' ne démontrent pas avoir informé le notaire de leur intention de recourir au dispositif Borloo neuf, qui leur permettait d’obtenir des avantages fiscaux plus importants en contrepartie d’un loyer plafonné. Il ne peuvent dès lors reprocher au notaire ne pas les avoir informés sur les contraintes de ce choix de défiscalisation. En tout état de cause, comme précédemment indiqué, il ne ressort d’aucun document contractuel que le promoteur avait garanti aux époux X un loyer de 395 euros par mois.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que même mieux informés sur l’existence d’un loyer plafonné compte tenu de l’option de défiscalisation choisie, Les époux X auraient renoncé à leur acquisition, dès lors que celle-ci avait un objectif essentiellement fiscal et qu’il n’est pas contesté que l’objectif de défiscalisation a été pleinement atteint.

Au total, la faute du notaire n’est pas établie et le jugement sera confirmé en ce qu’il n’a pas retenue la responsabilité de la structure d’exercice de M^e Z.

4°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les époux X aux dépens ainsi qu’ à payer à la SCCV et aux notaires la somme de 1.200 euros chacun au titre des frais irrépétibles.

Succombant de nouveau en cause d’appel, les époux X seront condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCCV Le domaine de Merlin et à la SAS Office du Carré-Notaires la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement

Confirme en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Rennes le 16 décembre 2019 ;

Y ajoutant

Condamne in solidum M. C X et M^me B-D E épouse X à payer à la SCCV Le domaine de Merlin et à la SAS Office du Carré-Notaires la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. C X et M^me B-D E épouse X aux dépens d’appel ;

Autorise la SCP AB Litis – Maître Sylvie Pélois – Maître Amélie Amoyel Vicquelin Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.