06/04/2022

ARRÊT N°278/2022

N° RG 21/00023 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N43G

OS/MB

Décision déférée du 18 Décembre 2020 – Tribunal de proximité de MURET – 18-000250

C D

S.A. B

C/

E X

G Z

I Y

S.A. A ASSURANCES

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

S.A. B (DIRECT ASSURANCE) SA au capital de 99 429 429,54 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 378 393 946, dont le siège social est […], représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en leur qualité audit siège […]

[…]

Représentée par M^e Olivier THEVENOT de la SELARL THEVENOT MAYS BOSSON, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame G Z

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur I Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. A ASSURANCES

[…]

[…]

Représentée par M^e Georges DAUMAS de la SCP DAUMAS GEORGES, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant O. STIENNE et E. VET Conseillers, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. P-Q, président

O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : M. N

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. P-Q, président, et par M. N, greffier de chambre.

FAITS ,PROCEDURE

Suivant contrat de bail du 19 juin 2015, M. E X a donné à bail à usage d’habitation à M. I Y et M^me Tatiana Z une maison située au […] moyennant un loyer mensuel de 780 €.

Le 5 octobre 2017, M^me G Z a constaté un dégât des eaux au plafond de la chambre de sa fille situé au rez-de-chaussée, puis l’apparition d’une fissure et quelques heures plus tard, un effondrement du plafond en plâtre de la chambre, révélant la présence d’un champignon au niveau du plafond effondré.

Les locataires en ont avisé le jour même M. X ainsi que leur assureur multirisques habitation A Assurances.

Courant décembre 2017, M. X faisait délivrer aux parties un congé pour vente, à effet au 19 juin 2018.

*

Par acte en date du 15 juin 2018, M. I Y et M^me G Z ont faif assigner M. E X devant le tribunal d’instance de Muret afin de voir celui-ci, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné à indemniser Ieurs differents préjudices.

Par acte du 19 juillet 2018, M. X a appelé en cause la compagnie A Assurance et la compagnie B.

Par jugement du 24 mai 2019, le tribunal de proximité de Muret a ordonné une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer la cause des dommages.

M^me K L a déposé son rapport au greffe le 23 janvier 2020.

Par jugement du 18 décembre 2020, le tribunal de proximité de Muret a :

- condamné M. X à payer à M. Y et M^me Z les sommes suivantes :

* 2 700 € au titre du préjudice de jouissance,

*780 € au titre du dépôt de garantie outre la somme de 2 262 € correspondant à la majoration due au jour du présent jugement,

* 2 000 € au titre du préjudice moral,
- condamné la C^ie B à verser à M. X :

* la somme de 14 397,72 € au titre des travaux de réparation,

*celle de 780 € par mois à compter du 5 juiliet 2018 et jusqu’au complet paiement des frais de reparation au titre du préjudice locatif,

- condamné la C^ie B à relever et garantir M. X de ses condamnations au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral des locataires,

- débouté M. X de sa demande de relevé et garantie au titre de la rétention du dépôt de garantie,

-débouté M, X de l’intégralité de ses demandes à l’égard de M. Y et M^me Z et de A,

- condamné in solidum M. X et la C^ie B à verser à M. Y et M^me Teixeira la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum M. X et la C^ie B à verser à la C^ie A la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile,

- débouté les parties du surplus des demandes,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement,

- condamné in solidum M. X et la C^ie B aux depens en ce compris les frais d’expertise.

*

Par déclaration du 5 janvier 2021, la SA B a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a condamnée :

- à verser à M. X la somme de 14 397,72 € au titre des travaux de réparation,celle de 780 € par mois à compter du 5 juillet 2018 et jusqu’au complet paiement des frais de réparation au titre du préjudice locatif,

- à relever et garantir M. X de ses condamnations au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral des locataires,

- à verser in solidum avec M. X à M. Y et M^me Z la somme de 2 000 € et à la C^ie A la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-in solidum avec M. X aux entiers depens en ce compris les frais d’expertise.

*

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 27 octobre 2021, la SA B demande

l’infirmation du jugement du 18 décembre 2020 et statuant à nouveau de :

A titre principal :
- la mettre hors de cause,

- lui allouer la somme de 1000 € au titre de l’artic|e 700 du code de procédure civile,

- mettre les dépens à la charge de toute autre partie que la SA B,

A titre subsidiaire :

- limiter sa condamnation à garantir M. X au titre de la perte de loyers à la somme de 1439,77

€ en application des articles 2-9 et 3-7-2-5 des conditions générales de garantie.

*

Par dernières conclusions du 14 octobre 2021, M. E X demande à la cour de :

*Sur l’appel principal de la C^ie B :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Ia C^ie B à lui verser :

* la somme de 14 397,72 € au titre des travaux de réparation,

*celle de 780 € par mois à compter du 5 juillet 2018 et jusqu’au complet paiement des frais de réparation au titre du préjudice locatif,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la C^ie B à le relever et garantir de ses condamnations au titre du préjudice de jouissance et au titre du prejudice moral des locataires,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la C^ie B et M. X à verser aux locataires la somme de 2000 € et celle de 500 € à la C^ie A au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la C^ie B et M. X aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

En conséquence débouter la C^ie B de l’intégralité de ses demandes.

*Sur l’appel incident de M. X :

- infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à restituer aux locataires la somme de 780 € au titre du dépôt de garantie ainsi que la somme de 2 262€ correspondant à la majoration au jour de cette décision,

- condamner M. Y et M^me Z à lui restituer la somme de 3 042€ réglée en exécution du jugement frappé d’appel incident,

*Sur les autres demandes des parties :

- débouter M. Y et M^me Z de Ieurs demandes,

*Sur les frais irrrépétibles et les dépens :

- condamner B à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel .
*

Par dernières conclusions du 21 juin 2021, la C^ie A sollicite la confirmation du jugement entrepris à tout le moins en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause et sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer une indemnité de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*

Par dernières conclusions du 11 Août 2021, M^me G Z et M. I Y sollicitent la confirmation du jugement du 18 decembre 2020 en toutes ses dispositions, s’opposent aux demandes des autres parties formées à leur encontre et y ajoutant sollicitent la condamnation de M. X à leur verser une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel .

*

L’ordonnance de clôture a été rendue Ie 2 novembre 2021.

*

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS :

Au préalable, il convient de constater que la cour n’est saisie d’aucun appel relatif à la disposition de la décision entreprise ayant mis hors de cause la C^ie A.

Sur la garantie de la SA B assureur du bailleur M. X

La SA B oppose deux clauses d’exclusion figurant au contrat conformément aux articles 2-3-3 et 2-5-5 des conditions générales et les dégâts des eaux et sinistres ayant pour cause des moisissures et des champignons ne sont pas garantis ni les dommages provoqués par les inflitrations dues à un défaut ou une absence d’étanchéité du bâtiment.

M. X sollicite la confirmation du jugement.

B garantit les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages. Cette stipulation contractuelle correspond parfaitement à l’origine du sinistre retenue par l’expert judiciaire.

L’exclusion visant l’absence d’étanchéité des bâtiments n’est pas transposable en l’espèce, la salle de bains ne constituant pas un bâtiment. En tout état de cause, toute clause d’exclusion doit être claire et précise.

Par ailleurs, au vu du rapport, l’eau est bien la cause du sinistre et non le champignon qui n’en est que la conséquence.

*

Les conclusions du rapport non contesté d’expertise judiciaire du 26 novembre 2019 sur les causes du sinistre imputent les fuites à la non étanchéité des rosaces, plus précisément à la faience du mur supportant les rosaces. L’expert explique que les rosaces des deux robinets n’ont pas d’étanchéité entre la faience et le mur.

L’expert précise qu’il en est résulté les conséquences suivantes : l’installation d’une pourriture fibreuse qui a fragilisé l’ossature du plancher et l’apparition d’un champignon, le plafond en placoplâtre qui se gorge d’eau et s’effondre.

Les fuites ne proviennent pas du joint du bac à douche.

Le contrat d’assurance habitation souscrit par M. X en sa qualité de propriétaire non occupant couvre notamment les garanties responsabilité civile et dégât des eaux.

La garantie responsabilité civile souscrite en qualité de non occupant par M. X

L’article 2-5-5 des conditions générales dispose que sont garantis :

les conséquences pécuniaires de votre responsabilité vis-à-vis de votre locataire pour les dommages corporels matériels et immatériels qu’il subit lorsque le sinistre est dû : soit à un vice de construction ou à un manque d’entretien (…) Sous réserve que ces dommages résultent d’événements garantis aux chapitres 'incendie et événements assimilés’ et 'dégât des eaux'.

L’article 2-3-3 des conditions générales du contrat relatif à la garantie dégât des eaux prévoit la prise en charge des dommages provoqués par :

*la fuite la rupture ou le débordement :

- des conduites non enterrées

- des appareils à effet d’eau (installation de chauffage machine à laver, aquarium…)

*les infiltrations accidentelles d’eau ou de neige au travers des toitures ciels vitrés terrasses et balcons

*la rupture accidentelle ou le refoulement exceptionnel d’égouts non dû à un événement climatique

*les infiltrations par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages

*dans tous les autres casles dégâts des eaux que vous avez subis s’ils sont dûs à la faute d’un tiers

Le contrat précise que ne sont pas garantis les dégâts causés par des champignons ou des moisissures, ni les dommages provoqués par des infiltrations dues à un défaut ou une absence d’étanchéité des bâtiments.

L’assureur invoque ces deux clauses d’exclusion pour dénier sa garantie.

Les clauses d’exclusions doivent être formelles, précises et d’interprétation stricte.

En l’espèce, les clauses d’exclusions opposées par l’assureur ne peuvent être retenues.

En effet, l’absence d’étanchéité des bâtiments ne peut, à défaut de plus de précision s’entendre d’un défaut d’étanchéité du à des infiltrations produites à l’intérieur de l’habitation concernée dans une salle de bain.

Par ailleurs, en l’espèce la cause du désordre n’est pas imputable à un champignon mais à des infiltrations au niveau de la faience supportant les rosaces.

Le champignon n’est qu’une conséquence du sinistre.

Le sinistre doit être couvert au titre de la garantie dégât des eaux telle que ci-dessus décrite comprenant les infiltrations au travers des carrelages.

L’assureur doit donc sa garantie à M. X.

Aucune contestation n’est élevée quant au chiffrage des travaux de réparation soit une somme de 14 397,72 €.

La décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné à ce titre la SA B à verser à M. E X cette somme.

*

Quant au préjudice locatif, la SA B sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. X la somme de 780€ par mois à compter du 5 juillet 2018 et jusqu’à complet paiement des frais de réparation.

L’assureur invoque la limitation de la prise en charge telle que prévue à l’article 2-9 et 3-7-2-5 des conditions générales du contrat, sa condamnation devant être limitée à 1 439,77 €. (10% de l’indemnité due au titre des travaux ). L’assureur relève que le sinistre étant survenu le 5 octobre 2017 mais les locataires ayant quitté les lieux le 5 juillet 2018, la perte de loyer ne peut être prise en charge que durant 16 mois soit une somme de 12480 € ; au vu de la limitation de garantie, il propose donc la somme de 1439,77 €.

M. X sollicite la confirmation du jugement entrepris tout en précisant que les locataires sont partis le 5 juillet 2018 et qu’il a revendu le bien le 5 novembre 2020.

Il invoque les mêmes dispositions que l’assureur (article 3-7-2-5 p.28) tout en les rapprochant de celles figurant dans le tableau des montants maximum de garanties (p. 23 soit 240 000 € ).

Par ailleurs, il s’oppose à la limitation à hauteur de 10% des frais consécutifs, opposée par l’assureur laquelle ne s’applique pas aux dommages immatériels mais 'au contenu capital mobilier'. La limitation revendiquée viendrait à vider de sa substance la police d’assurance.

*

L’article 2-9 intitulé conditions spéciales est constitué d’un tableau portant sur le maximum des garanties.

Figure dans une colonne : Les biens garantis : vos bâtiments votre contenu puis les frais consécutifs (en % de l’indemnité versée ) avec un montant maximum de garantie de 10% pour la formule PNO clause invoquée par l’assureur.

L’article 3-7-2-5 (p28) inclus dans le chapitre Votre indemnisation et relatif aux frais consécutifs concerne plusieurs types de frais (de déplacement de relogement de perte d’usage ) et celui de la perte de loyers pour les seules formules PNO, ce qui est le cas en l’espèce.

Ce poste est défini comme suit :

Il s’agit du montant des loyers des locataires de l’immeuble dont vous êtes légalement privés durant la période nécessaire pour la réparation et la reconstruction des locaux sinistrés et dans la limite de deux ans à compter du sinistre.

Au préalable, ce paragraphe relatif aux frais consécutifs mentionne que ces frais sont assurés dans les limites mentionnées au tableau des montants maximum de garantie.

M. X ne peut invoquer le montant maximum de garantie soit 240000€ mentionné au titre de la responsabilité civile en sa qualité de non occupant; cette garantie n’ a pas pour objet ses pertes de loyers mais les préjudices immatériels causés aux tiers ou aux locataires ; il en est de même de la responsabilité civile vie privée et immeuble.

Il ne peut être soutenu que la limitation de garantie visée au contrat vient à vider le contrat d’assurance habitation de sa substance, au vu des condamnations prononcées envers l’assureur.

Il convient en conséquence de condamner la SA B à régler à M. X la somme de 1 439,77 € au titre de la perte des loyers .La décision sera infirmée de ce chef.

Il sera observé que M. X invoque la responsabilité contractuelle de l’assureur qui a refusé de prendre en charge le sinistre mais n’en tire aucune conséquence quant à ses demandes.

*

Les clauses d’exclusions invoquées par l’assureur pour dénier sa garantie n’étant pas retenues et le sinistre dégât des eaux étant garanti, il convient de confirmer les dispositions du jugement entrepris ayant condamné la SA B à relever et garantir M. E X de ses condamnations au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral de M. I Y et M^me G Z, aucune critique n’étant au final émise par ailleurs quant au montant de ces condamnations.

Sur les demandes de M. X envers les locataires

M. X sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer aux consorts Y-M les sommes de 780 € au titre du dépôt de garantie et 2 262 € correspondant à la majoration.

Il fait valoir que les anciens locataires n’ont pas restitué le bien dans un bon état d’entretien comme le révèle l’état des lieux de sortie du 5 juillet 2018. Un devis est produit visant à rémédier les dommages à hauteur de 544€ TTC ; par ailleurs, les locataires ont occupé le logement pendant une durée de 16 jours excédant le terme du bail. Sa bonne foi ne saurait être mise en cause alors que l’expert de la C^ie B imputait la totalité du sinistre aux locataires.

M^me Z et M. Y sollicitent la confirmation du jugement entrepris.

Ils font valoir qu’aucun défaut d’entretien ne peut leur être reproché. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de constater cet état de fait.

L’état des lieux de sortie mentionne pour l’ensemble des équipements 'état d’usage'. Le devis présenté va au delà des réparations nécessaires.

Enfin, ils ont réglé le loyer au prorata des 16 jours supplémentaires. M. X ne démontre pas le contraire ; il formule une demande nouvelle devant la cour, laquelle est formée au titre d’une indemnité d’occupati, qui ne pourra qu’être rejetée.

*
En vertu des dispositions de la loi du 6 juillet 2019 dans sa version applicable au litige rappelées en résumé dans le contrat de bail, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’état des lieux entrant réalisé le 19 juin 2015 mentionne un bon état des différentes pièces avec une mention d’un état d’usage pour la chambre 3 pour le mur à droite en entrant.

L’état des lieux de sortie réalisé le 5 juillet 2018 (date de départ des locataires) mentionne le bon état des lieux hormis :

*un va et vient non fonctionnel dans la cuisine

*le bon état des WC excepté un état d’usage du mur,

*le bon état du séjour hormis un état d’usage s’agissant du sol carrelage (perte de matière d’un joint du carrelage) et du mur (un trou dans le mur côté jardin), d’une porte fenêtre qui ne s’ouvre pas le mauvais état d’un volet non fonctionnel,

*un état d’usage du mur de la chambre 2 (trou dans le mur) tous les autre postes étant en bon état

* le bon état de la chambre 3 avec un mur en état d’usage (traces sur dressing + dans le coin de la chambre).

S’agissant de la salle de bains, le bon état est mentionné excepté le sol en raison du litige en cours (trou parquet) et mention d’un état d’usage d’un robinet lequel bouge.

Quant à la chambre 1, tous les postes sont en bon état, excepté le plafond en raison du litige en cours.

Le bailleur n’a reversé le dépôt de garantie qu’au vu du jugement entrepris.

Il convient de rappeler le contexte de départ des locataires, lequel a fait suite à un congé pour vendre du bailleur à effet au 19 juin 2018 ; le sinistre objet du présent litige avait causé en octobre 2017 l’effondrement du plafond en plâtre d’une chambre et la salle de bains était inutilisable .

Eu égard à la durée de la location (trois ans), de l’état général du bien en bon état (hormis les désordres résultant du sinistre non imputable aux locataires), les postes relevés ci-avant portant mention d’un état d’usage correspondent au degré d’usure normal résultant du temps ou de l’usage des matériaux et éléments d’équipements.

Il est relevé que le devis produit ne vise pas de poste concernant le volet.

Quant à la déduction invoquée au titre d’une indemnité d’occupation due par les locataires lesquels sont restés trois semaines après la date de congé du 19 juin 2018, il doit être observé comme relevé par les consorts Z-Y que cette demande est formée pour la première fois en cause d’appel.

Il n’est produit d’ailleurs aucun titre pour cette occupation et ce alors que l’état de sortie a été contradictoirement réalisé par les parties le 5 juillet 2018.

En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. X à verser la somme de 780 € au titre du dépôt de garantie ainsi que celle de 2 262 € au titre de la majoration.

Sur les demandes accessoires

Les dépens d’appel devront être supportés in solidum par la SA B et M. X, lesquels succombent respectivement dans leurs appels la décision entreprise confirmée s’agissant des dépens de première instance.

La décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a condamné in solidum la SA B et M. X à verser à :

- M. Y et M^me Z la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-la C^ie A la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

L’équité commande de condamner en outre :

* la SA B initiatrice de l’appel principal auquel elle succombe à verser à la C^ie A la somme de 1000 € au titre de ses frais irrépétibles,

*M. X à verser une somme de 1000 € à M. Y et M^me Z au titre des frais irrépétibles en cause d’appel .

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a condamné la SA B à verser à M. X la somme de 780 € par mois à compter du 5 juiliet 2018 et jusqu’au complet paiement des frais de réparation au titre du préjudice locatif,

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne la SA B à verser à M. X la somme de 1 439,77 € au titre de son préjudice locatif,

Y ajoutant

Condamne :

- la SA B à verser à la C^ie A la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-M. X à verser à M. Y et M^me Z la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamne in solidum La SA B et M. X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. N C. P-Q