Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 SEPTEMBRE 2017

(n° , 1 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/18249

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Août 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/03983

APPELANTE :

SARL BAMAJU prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 497 650 960

[…]

[…]

Représentée par M^e Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0165

INTIMÉES :

SCI DU 47 RUE SAINT FERDINAND A PARIS 17 prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 444 353 403

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocat au barreau de PARIS, toque : R228, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Y Z

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Y Z, greffier présent lors du prononcé.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Suite à une cession de fonds de commerce du 11 mai 2007, enregistrée le jour même, et portant sur divers locaux situés à Paris 17^e, 47 rue Saint-Ferdinand, aux rez-de-chaussée et sous-sol, la SARL BAMAJU, acquéreur du fonds et du droit au bail de la S.A. PARTIES & FÊTES, est devenue titulaire des droits locatifs de celle-ci.

Ces droits étaient issus d’un renouvellement de bail consenti initialement par la SCI DU 47 RUE SAINT-FERDINAND à PARIS 17^e à la S.A. FINANCIÈRE DU MORIN en date du 19 février 2001( enregistré à Paris 15^e, Saint Lambert, le 13 mars 2001).

Ce renouvellement de bail avait été consenti pour une durée de 3, 6 ou 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1^er avril 2000.

Il a pris fin par l’effet d un congé avec offre de renouvellement signifié à la requête de la SCI DU 47 RUE SAINT-FERDINAND à la SARL BAMAJU le 27 mars 2009 pour le 30 septembre 2009 et offrant le renouvellement du bail pour le 1^er octobre 2009 au loyer annuel de 45.000 €.

Par acte d’huissier de justice du 19 mai 2009, la SARL BAMAJU a fait signifier à la SCI DU 47 RUE SAINT FERDINAND à PARIS 17^e, sa réponse à ce congé, acceptant le principe du renouvellement de son bail, et contestant le principe du déplafonnement du loyer.

Pour justifier de sa demande de déplafonnement du loyer, la SCI propriétaire a invoqué la modification notable de l’assiette du bail et des obligations respectives des parties intervenues au cours du bail expiré.

Par décision avant dire droit du 11 juin 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— Constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 27 mars 2009 par la SCI du […], le bail concernant les locaux situés à […], […] s était renouvelé à compter du 1^er octobre 2009,

— Désigné Monsieur X en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— Fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 12 décembre 2014 concluant à une valeur locative de 48 200 euros au 1^er octobre 2009.

Par jugement du 26 août 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que le loyer de renouvellement du 1^er octobre 2009 est déplafonné.

— Fixé, à compter du 1^er octobre 2009 à la somme de 45 000 €, puis à compter du 30 septembre 2011 à la somme de 52 650 € en principal par an, le loyer du bail renouvelé depuis le 1^er octobre 2009 entre la SCI […] à Paris XVII et la société SARL BAMAJU pour les locaux situés à […], […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— Condamné la société SARL BAMAJU à payer à la SCI […] à Paris XVII les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 15 mars 2013 date de la délivrance de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

La société SARL BAMAJU a interjeté appel du présent jugement par déclaration du 8 septembre 2015.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 23 mai 2017, la SARL BAMAJU demande à la cour de :

— Recevoir la concluante en son appel,

— Débouter la bailleresse de son appel incident.

— Infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— Dire et juger que le loyer de renouvellement au 1^er octobre 2009 du bail qui profite à la SARL BAMAJU sur les locaux situés en rez-de-chaussée et sous-sol de l’immeuble du 47 rue Saint-Ferdinand doit rester plafonné et ne peut donc excéder 35.482 €/an HT hors charges (subsidiairement 36.155,20 €).

— Dire et juger que la valeur locative est de 35.000 € HT hors charges, soit une valeur inférieure au loyer plafonné.

— Fixer en conséquence le loyer à effet du 1^er octobre 2009 à la somme HT hors charges de 35.000 € par an.

— A titre infiniment subsidiaire, dire que du 1^er octobre 2009 au 29 septembre 2011, le loyer ne saurait excéder le montant jusqu alors demandé de 45.000 € par an.

— Condamner la SCI DU 47 RUE SAINT FERDINAND A PARIS 17e à restituer à la SARL BAMAJU les trop perçus de loyer depuis le 1^er octobre 2009 avec intérêts au taux légal à compter de la notification du mémoire du 25 mars 2013 formulant la demande pour la première fois au titre de l’arriéré, et de la date du paiement de chaque échéance suivante.

— Condamner la SCI DU 47 RUE SAINT FERDINAND A PARIS 17e aux entiers dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise et d appel, en ce compris la taxe de 225 €, ainsi qu’à payer à la concluante une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 31 mai 2017, la SCI DU 47 RUE SAINT FERDINAND A PARIS 17e , demande à la cour de :

— Débouter la SARL BAMAJU de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que le loyer de renouvellement au 1^er octobre 2009 devait être fixé à la valeur locative hors de toute référence au plafonnement.

— Confirmer la valeur locative retenue par le Premier Juge, soit 52.650 euros par an HT et HC.

Faisant droit à l’appel incident de la SCI 47 RUE SAINT FERDINAND A PARIS 17^e,

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer à 45.000 euros au 1^er octobre 2009 et à 52.650 euros au 30 septembre 2011 et,

— Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 52.650 euros en principal HT et HC à la date du 1^er octobre 2009,

— Dire que le loyer exigible entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2011 est de 45.000 euros HT et HC.

— A titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où par impossible la Cour ne confirmerait pas le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement à la valeur locative :

— Fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné à la somme de 47.726,80 euros à compter rétroactivement du 1^er octobre 2009 sur la base des indices contractuels.

Plus subsidiairement encore,

— Fixer le loyer de renouvellement au montant du loyer plafonné sur la base des indices légaux retenus par l expert à 45.669 euros par an HT et HC.

Dans tous les cas,

— Dire que le loyer exigible entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2011 est de 45.000 euros.

En tout état de cause,

— Condamner la SARL BAMAJU à payer les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer calculés terme par terme à compter de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l article 1155 du Code civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l article 1154 du Code civil.

— Condamner la SARL BAMAJU à payer à la SCI 47 RUE SAINT FERDINAND A PARIS 17^e une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d expertise.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 juin 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1^er octobre 2009.

Selon la description faite par l’expert judiciaire, les lieux loués sont situés dans le sud du 17^e arrondissement de Paris, dans le quartier des Ternes, arrondissement qui se caractérise par une grande diversité sociale et culturelle. La […] est une voie secondaire à sens unique de circulation qui relie l’avenue des Ternes à l’avenue de la Grande-Armée. Les lieux loués sont situés dans le segment de la […] compris entre l’avenue de la Grande Armée et la […]. Dans ce quartier à vocation résidentielle, le commerce considéré se situe dans le tronçon jouissant d’une commercialité matérialisée par la présence de quelques commerces de pied d’immeuble, boutiques de services, supérette et café restaurant. Le local est selon l’expert judiciaire, situé dans une rue en retrait des axes principaux dans la partie la moins dynamique de la rue.

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits avec balcon filant au 2^e et 5^e étage, d’un 6^e en retrait. L’immeuble est construit autour d’une cour intérieure, on y accède par une porte cochère en bois à double vantaux.

Les locaux dont s’agit sont situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble. Les différents niveaux sont reliés entre eux par un escalier. La devanture dispose d’une vitrine composée de vitrages sur châssis aluminium et d’une double porte d’accès vitrée centrale, automatique et coulissante. Le linéaire de façade de la boutique est d’environ 9,50 mètres.

Les locaux sont ainsi décrits par l’expert : au rez-de-chaussée, une grande boutique, avec sas d’entrée sur la […], un bureau au fond de la boutique, une cuisine à la suite du bureau, une WC avec lave mains à la suite de la cuisine, une salle de repos, à la suite des sanitaires. Au sous-sol, un espace de vente, accessible depuis la boutique par escalier, deux réserves, dans le prolongement de l’espace de vente, une cave en surélévation de deux marches depuis la réserve.

Les locaux accessibles à la clientèle sont en bon état d’entretien général. Les locaux annexes sont en état d’usage. L’expert note que la configuration des locaux est toute en longueur, avec un rétrécissement progressif .

En cause d’appel, les deux parties acceptent la pondération des locaux tels qu’appréciée selon la charte de l’expertise, proposée par l’expert judiciaire et retenue par le premier juge. Dans ces conditions, les lieux loués ont une surface utile de 325m² et une surface pondérée de 146m²P, qu’il convient de retenir.

Sur la modification de l’assiette du bail :

Le bail expiré contenait la désignation suivante des lieux loués : « un petit bureau sur rue, un grand bureau à la suite en remplacement de la boutique, arrière boutique aménagée en bureau donnant sur la cour, à la suite bureau de la comptabilité, débarras WC, cuisine, en aile droite sur cour.

En aile gauche : bureau, atelier de mécanographie, à la suite deux bureaux, couloir WC, en sous sol, grande salle d’exposition représentée au plan annexe par caves n° 3-4-5-6-7. La cave n°13 (chaufferie) ».

Par avenant du 13 février 2003, la société PARTIES ET FÊTES a restitué les locaux ci-après « au rez-de-chaussée sur cour 1^re porte droit ; un local composé d’un débarras à droite, d’une surface de 8,50m², trois pièces de respectivement 23m², 11m² et 17m², tels que désignés sur le plan annexé, moyennant une diminution mensuelle de loyer d’un montant de 610 € à compter du 1^er mars 2003 ».

Ainsi que l’a analysé à juste titre l’expert, cet avenant a conduit à une réduction de 15 % de la superficie totale des locaux pris à bail, et à une diminution annuelle de 7200 € du loyer principal à compter du 1^er mars 2003 soit un loyer de 38.426,18 €.

Le déplafonnement peut résulter d’une modification de l’assiette du bail, en raison de la restitution de certain locaux. En l’espèce, la restitution de 15 % de la surface des locaux loués, quand bien même elle ne serait pas accessible à la clientèle, ce pourcentage restant constant que l’on raisonne en terme de surface utile ou de surface corrigée, est une modification notable des caractéristiques du bail entraînant un déplafonnement du loyer.

Dès lors, il importe peu que contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, la création du second escalier ne soit jamais intervenue malgré l’autorisation qui en avait été donnée, la diminution de l’assiette du bail suffisant à entraîner le déplafonnement du loyer.

Sur la valeur locative :

Selon l’article L145-33 à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix pratiqués couramment dans le voisinage.

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi les références issues tant du marché, que des renouvellements amiables, et des renouvellements judiciaires.

L’expert a relevé une référence s’agissant d’un nouveau bail au 1^er mars 2009 à 505m²P, 1 rue des Acacias pour un commerce de matériel esthétique, un renouvellement amiable au 1^er juin 2008 au 55 rue des Acacias à 448 € le m²P pour un restaurant, et des loyers fixés judiciairement variant de 291 € le m²P, pour une date d’effet au 1^er juillet 2008 pour une agence immobilière de 27m²P, 26 rue Guersant, à 480 € le m²P pour une date d’effet du 24 mai 2011, pour un restaurant-brasserie […]

En dehors des obligations respectives légales et d’usage, il n’est stipulé au bail aucune clause exorbitante du droit commun pouvant avoir une incidence sur la valeur locative.

La bailleresse accepte le montant du loyer fixé par le premier juge à 360 € le m²P. Le preneur conclut à une valeur de 240 € le m² P.

Le preneur soutient principalement que les tronçons concernés de la […], des rues Guersant et A B retenues par l’expert, ne sont absolument pas comparables et que la commercialité de la […] est très réduite voire réellement mauvaise. L’expert judiciaire a répondu de manière pertinente à cette critique en soulignant que le local litigieux n’était pas situé dans une configuration aussi subalterne que le prétendait le preneur.

Compte tenu de la proximité du local avec les grands axes (avenue de la Grande Armée, […] et la place de la Porte Maillot), des transports à proximité (Porte Maillot avec la ligne 1 du métro et la ligne du RER C), du linéaire de façade générant une bonne visibilité, d’une bonne hauteur sous plafond aussi bien en rez-de-chaussée qu’en sous-sol, de la belle facture de l’immeuble en bon état, mais aussi du fait que le commerce considéré est situé dans le deuxième tronçon, le moins dynamique, d’une voie secondaire, de la configuration tout en longueur disposant d’une faible luminosité naturelle, et de la surélévation d’une marche du commerce par rapport à la rue, c’est à juste titre que l’expert a proposé un prix au m² de 330 € soit une valeur locative annuelle de 48.180 €.

Aux termes de l’article L145-11 du code de commerce « le bailleur qui sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L145 -10 faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en conseil d’Etat ».

L’article R145-21 dudit code dispose que : « le prix fixé judiciairement ne peut en aucun cas excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon les cas, en application de l’article L145-37 et conformément à l’article R145-20 ou en application de l’article L145-11, sauf si depuis lors les parties ont varié dans leurs prétentions.

En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions ».

En l’espèce, la société bailleresse a notifié un congé avec offre de renouvellement pour le 1^er octobre 2009 moyennant un loyer annuel HT et HC de 45.000 € et ce n’est que par le mémoire notifié le 29 septembre 2011 qu’elle a sollicité la fixation du loyer à la somme de 63.200 €.

Il résulte de ces dispositions que la valeur locative doit être fixée à la date du renouvellement, mais que le loyer ainsi fixé n’est dû qu’à hauteur de la somme de 45.000 € pour la période écoulée entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2011.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le loyer de renouvellement au 1^er octobre 2009 est déplafonné, condamné la société BAMAJU à payer à la SCI […] à Paris XVII les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 15 mars 2013, date de délivrance de l’assignation, condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise judiciaire,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Fixe le loyer de renouvellement à compter du 1^er octobre 2009 entre la SCI […] à Paris 17^e et la société BAMAJU pour des locaux situés à Paris 17^e, […] à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 48.180 €, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Dit que le loyer exigible entre le 1^er octobre 2009 et le 30 septembre 2011 est de 45.000€ hors taxes et hors charges,

Dit que seuls les intérêts de retard dus pour une année entière emporteront eux même intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de l’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE