5ème Chambre

ARRÊT N°-93

N° RG 22/04425 – N° Portalis DBVL-V-B7G-S56Y

Mme [U] [D] épouse [N]

C/

Mme [M] [J] épouse [D]

S.A.S.U. SOCIÉTÉ ANOU

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 MARS 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller,

Assesseur : Madame Gaëlle DEJOIE, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Janvier 2023

devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [U] [D] épouse [N]

née le 04 Février 1951 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hubert MAZINGUE de la SELAFA HUBERT MAZINGUE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

Madame [M] [J] épouse [D]

née le 22 Juin 1923 à [Localité 8]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Hubert MAZINGUE de la SELAFA HUBERT MAZINGUE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. SOCIÉTÉ ANOU Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christian MAIRE de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

**************

Mme [M] [D] et son époux ont crée et exploité à [Localité 7] au [Adresse 1] un fonds de café, hôtel, restaurant, pizzeria crêperie, connu sous le nom de 'Hôtel l’Armoric'.

En 1985, les consorts [D] ont donné à bail commercial à M. [R] ces locaux. Ce dernier a cédé ce bail en 1987 à la société SRBH exerçant sous l’enseigne l’Armoric.

Le 6 avril 1994, lors du renouvellement du bail, le preneur a demandé au bailleur la scission du bail en deux baux distincts.

Les locaux [Adresse 1] ont été ainsi loués en vertu d’un bail commercial prévoyant une activité de crêperie, pizzeria, restaurant -grill sous l’enseigne 'La Marie Galante’ et ceux [Adresse 1] ont été loués en vertu d’un bail commercial prévoyant une activité de café, bar, hôtel, vente de casse croûtes, et assimilés sous l’enseigne 'l’Armoric'.

Les deux baux ont ainsi été renouvelés le 23 octobre 2003 entre Mme [M] [D] et sa fille [U] [D], bailleresses et Mme [X], gérante des sociétés La Marie Galante et l’Armoric, preneur.

Par acte notarié en date du 11 juin 2004, Mme [M] [D] a fait donation à sa fille, Mme [U] [D] épouse [N], de l’immeuble sis [Adresse 1], la donatrice se réservant toutefois l’usufruit sur le bien.

Le 16 juin 2007, la société l’Armoric a cédé son fonds à la société Le Cygne Blanc, qui a elle-même cédé son fonds le 16 mai 2008 à la société Anou, reprenant le droit au bail renouvelé consenti le 23 octobre 2003.

Le 30 avril 2009, la société Anou a ensuite acquis le fonds de commerce jusqu’alors exploité par la société La Marie Galante, reprenant à son compte le droit au bail renouvelé consenti le 23 octobre 2003.

La société Anou est donc titulaire des deux baux commerciaux.

Un acte notarié du 1er octobre 2012 entre Mmes [D] est venu préciser les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire relativement aux travaux, l’usufruitière étant tenue aux réparations d’entretien et aux grosses réparations prévues par l’article 605 du code civil.

Les parties ont été opposées dans plusieurs procédures judiciaires :

— une procédure au terme de laquelle mesdames [D] ont été déboutées de leur demande visant à constater la résiliation de plein droit du bail commercial les unissant à la société Anou (jugement du tribunal de Lorient du 27 janvier 2010 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 20 janvier 2016, rejet du pourvoi par la Cour de cassation du 16 mars 2017),

— une procédure au terme de laquelle le tribunal de Lorient a annulé un commandement visant la clause résolutoire délivré le 2 août 2011 à la société Anou par mesdames [D] (jugement du tribunal de Lorient du 11 septembre 2013, arrêt confirmatif précité de la cour d’appel de Rennes et rejet du pourvoi sus rappelé),

— une procédure faisant droit à un déplafonnement du loyer suite à la réunion des locaux du 1 et [Adresse 1] (jugements du juge des loyers commerciaux du 16 octobre 2017, confirmés par arrêts de la cour d’appel de Rennes du 24 mars 2021).

Par acte du 16 avril 2020, la société Anou a assigné Mme [M] [D] et Mme [U] [D] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins notamment de condamnation solidaire de celles-ci à entreprendre les travaux nécessaires pour remédier à l’état de vétusté des ouvrages de maçonnerie des bâtiments.

Mme [U] [D] épouse [N] a pris des écritures le 1er septembre 2021 aux fins de saisir le magistrat de la mise en état d’une fin de non-recevoir, en alléguant le fait que les demandes dirigées contre elle devaient être déclarées irrecevables dès lors qu’elle avait la qualité de nue-propriétaire et qu’à ce titre, elle ne pouvait être rendue débitrice d’aucune obligation au titre de travaux sur les biens loués.

Le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant la formation de jugement par ordonnance du 18 février 2022.

La société Anou s’est opposée à cette fin de non-recevoir, considérant que celle-ci nécessitait au préalable que soit tranchée deux questions de fond portant sur la charge de l’obligation aux travaux entre nue-propriétaire et usufruitier et sur l’interprétation de l’acte rectificatif du 1er octobre 2012.

Par jugement en date du 6 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

— rejeté la fin de non-recevoir,

— condamné Mme [U] [D] épouse [N], à verser à la SAS Anou la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [D] épouse [N] aux dépens de l’incident.

Le 12 juillet 2022, Mme [U] [D] épouse [N] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 novembre 2022, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 6 juillet 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquence

— déclarer la société Anou irrecevable en ses demandes fins et conclusions articulées à son encontre, celle-ci ayant la qualité de nue-propriétaire,

— condamner la société Anou à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont la distraction sera ordonnée au profit de SCP Philippe Colleu Dominique Le Couls Bouvet, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 2 novembre 2022, la société Anou demande à la cour de :

— à titre principal, la recevoir en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

— débouter Mme [U] [D] épouse [N] de sa fin de non-recevoir tendant à la déclarer irrecevable en ses demandes, fins et conclusions présentées à son encontre,

— débouter Mme [U] [D] épouse [N] de sa demande de condamnation présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient,

— condamner Mme [U] [D] épouse [N] aux entiers dépens de l’incident,

— condamner Mme [U] [D] épouse [N] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 18 octobre 2022, Mme [M] [D] demande à la cour de :

— Mme [M] [D] s’en rapporte à justice et à l’appréciation de la cour sur le mérite de l’appel interjeté par Mme [U] [D] épouse [N] visant à l’infirmation du jugement rendu le 6 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient et sollicitant que la société Anou soit déclarée irrecevable en ses demandes à son encontre,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [U] [D], sur le fondement des article 32 et 122 du code de procédure civile, demande à la cour de dire la société Anou irrecevable en ses demandes en son encontre, à défaut de justifier d’un intérêt à agir contre elle.

Elle fait valoir qu’elle est nue-propriétaire des locaux loués, selon acte de donation du 11 juin 2004, que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur, et qu’à ce titre, il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, quand bien même, en matière de baux commerciaux, le nu-propriétaire intervient à l’acte.

Elle estime que la société Anou, qui entend, par acte introductif d’instance du 16 avril 2020, rechercher la responsabilité contractuelle des 'bailleresses’ ne justifie pas d’un intérêt à agir contre elle, dans la mesure où elle n’est tenue d’aucune obligation du bail à son égard.

Elle indique que la société Anou avait parfaitement connaissance du démembrement de propriété lorsqu’elle a engagé l’action, qu’elle ne peut utilement invoquer la théorie de l’apparence, que l’âge avancé de l’usufruitière est indifférent, et rappelle que l’acte notarié du 1er octobre 2012 n’intéresse que la contribution à la dette entre usufruitière et nue-propriétaire, et non l’obligation à la dette, de sorte qu’il est sans utilité aux débats.

La société Anou relève que le bail de 2003 mentionne Mesdames [D] en qualité de 'bailleresses', de sorte qu’elles sont contractuellement tenues à son égard.

Elle note que Mme [U] [D] s’est toujours présentée comme la seule interlocutrice du preneur, sa mère étant âgée de 99 ans et que dans le cadre des précédentes procédures judiciaires, elle n’a jamais fait mention des actes notariés de 2004 et de 2012, malgré le principe de bonne foi et de loyauté contractuelle, prévu par l’article 1104 du code civil.

Elle fait valoir que Mme [U] [D] a attendu près de 16 mois pour prétendre à cette irrecevabilité, après avoir conclu au fond, ce qui traduit son intention dilatoire.

Elle soutient que l’acte notarié de 2012 ne contient pas de stipulation expresse exonérant Mme [U] [D] de tous travaux sur les immeubles, que l’interprétation à donner à cet acte relève de l’appréciation du juge du fond.

L’article 789 du code de procédure civile en ses alinéas 6 et 7 disposent :

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état.

En l’espèce, la fin de non-recevoir soulevée devant le juge de la mise en état a été renvoyée à la juridiction de jugement.

Celle-ci a considéré que le moyen tiré du fait que Mme [U] [D] était seulement nue-propriétaire de l’immeuble relevait du bien fondé de la demande et non de sa recevabilité. Il a rejeté la fin de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La fin de non-recevoir doit tenir son origine de la loi ou de la convention des parties (Cass., ch. mixte, 14 févr. 2003, n° 00-19.423).

L’article 32 du code de procédure civile prévoit qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 31 du code de procédure civile dispose :

L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet de leur prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Mme [U] [D] invoque une jurisprudence selon laquelle seul l’usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé pour reprise, et que le défaut de qualité à agir constitue une fin de non recevoir (Cass.civ 3 26 janvier 2022 n° 2020223), qu’ainsi l’action du nu-propriétaire ne serait pas recevable, et qu’il convient d’en déduire réciproquement, que le preneur est irrecevable à agir contre lui.

En l’espèce, la société Anou, invoquant un préjudice de jouissance et un préjudice moral, entend rechercher la responsabilité contractuelle de mesdames [D] en application des dispositions des articles 1103,1104, 1217, 1231-1 du code civil.

La jurisprudence évoquée a trait à un bail d’habitation alors qu’en matière de bail commercial, l’article 595 du code civil prévoit, que si l’usufruitier a la qualité de bailleur, il ne peut seul sans le nu-propriétaire donner à bail, de telles dispositions se justifiant par le maintien du droit au renouvellement du bail du preneur, après extinction de l’usufruit.

Au moment de l’introduction de l’instance le 16 avril 2020, les parties sont en l’état d’un bail renouvelé de 2003 mentionnant Mme [M] [D] et Mme [U] [D] en qualité de 'bailleresses'. Par ailleurs, il n’est pas discuté que postérieurement à l’acte de donation de 2004, Mmes [D] ont entrepris de solliciter la résiliation du bail, suite à un premier commandement visant la clause résolutoire délivré par elles le 22 janvier 2008, puis un second délivré le 2 août 2011, puis qu’elles ont ensemble saisi le juge des loyers commerciaux par acte du 31 juillet 2014 aux fins de déplafonnement du loyer.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont analysé le moyen selon lequel Mme [D] ne pouvait être tenue aux obligations du bailleur, en sa qualité de nue-propriétaire depuis 2004 comme constituant un moyen pour s’opposer au bien fondé des demandes formées contre elle, et non une condition de recevabilité de l’action.

La cour confirme le jugement en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir présentée par Mme [U] [D], sauf à préciser qu’elle constitue une défense au fond.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Mme [U] [D] est condamnée à payer à la société Anou une somme de 2 000 euros de ce chef et à payer les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en ce en ce qu’il rejette la fin de non-recevoir, sauf à préciser qu’elle constitue une défense au fond ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [U] [D] épouse [N] à payer à la société Anou la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] [D] épouse [N] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente