1ère Chambre

ARRÊT N°269/2023

N° RG 22/06261 – N° Portalis DBVL-V-B7G-THBM

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST

C/

Me [C] [S]

S.C.I. SCI AUGUSTINE

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère, entendue en son rapport.

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Madame Julie ROUET, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mai 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré indiqué au 12 septembre 2023 à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. EIFFAGE IMMOBILIER GRAND OUEST agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit au siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Cyril DUTEIL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Maître Arnaud TABURET

— NOTAIRE-

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carine PRAT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. SCI AUGUSTINE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-philippe CHERTIER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

Recherchant des locaux pour le développement de son activité professionnelle Mme [Z] [H] [I], avocate, entrait en relation en mars 2021 avec la Société Eiffage immobilier Grand Ouest.

Des locaux neufs situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] étant disponibles à la vente, Mme [H] [I] se rapprochait des services de la ville de [Localité 5] pour se voir délivrer une autorisation de changement d’usage conforme à l’exercice de son activité professionnelle, lesdits locaux étant initialement destinés à l’usage d’habitation.

Elle était informée que l’autorisation de changement d’usage ne pourrait être délivrée qu’une fois que la conformité des constructions édifiées par la Société Eiffage immobilier Grand Ouest serait attestée.

Un compromis de vente était établi le 18 octobre 2021, au terme duquel le vendeur s’engageait à déposer un permis modificatif avant le 22 octobre 2021, en vue de l’obtention de l’attestation de conformité nécessaire au changement d’usage, laquelle n’avait toujours pas été obtenue par la société Eiffage.

Suivant acte du 11 janvier 2022 au rapport de Me [S], notaire à [Localité 5], la société Eiffage immobilier Grand Ouest vendait à la SCI Augustine laquelle s’était substituée à Mme [H] [I] et M. [I], le lot n° 1105 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 6] et le lot n° 51 d’un ensemble en copropriété sis[Adresse 6]y et [Adresse 2] à [Localité 5].

Il était stipulé un prix de 462.000 €.

L’acte de vente comportait une clause 'nantissement-convention de séquestre'.

Il en résultait que la société Eiffage immobilier Grand Ouest s’engageait à transmettre à la SCI Augustine l’attestation de conformité de l’ensemble immobilier dans les 8 jours de son obtention.

Une somme de 77.000 € prélevée sur le prix de vente était séquestrée entre les mains du notaire, Me [S], en garantie de cet engagement.

Il était notamment prévu que si la SCI Augustine ne recevait pas cette attestation avant le 2 juin 2022, elle mettrait la venderesse en demeure de lui justifier de cette obtention dans un délai de 8 jours et qu’à défaut pour le vendeur d’en avoir justifié dans ce délai de 8 jours, il serait redevable de la somme de 77.000 € à titre de pénalité forfaitaire et définitive.

La clause précisait également les différentes modalités de décharge de la mission de séquestre, par la remise des fonds séquestrés soit au vendeur, soit à l’acquéreur, soit encore à la Caisse des dépôts et consignations en cas de contestation. Il était précisé que le séquestre serait le seul juge des justifications fournies et qu’il pourrait toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2022, la SCI Augustine mettait en demeure la société Eiffage immobilier Grand Ouest de lui transmettre l’attestation de conformité.

Par courrier du 16 juin 2022, la société Eiffage immobilier Grand Ouest indiquait à la SCI Augustine qu’en dépit des démarches qu’elle avait entreprises, elle n’était pas en mesure de lui transmettre l’attestation de conformité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 juillet 2022, la SCI Augustine demandait à Me [S] de déconsigner la somme de 77.000 € à son profit. En l’absence de réponse, elle lui adressait en vain une mise en demeure, par courrier recommandé du 11 juillet 2022.

Suivant exploit d’huissier en date du 1er septembre 2022, la SCI Augustine assignait Me [S] devant le président du tribunal judiciaire de Nantes statuant en référé, en sollicitant d’enjoindre à Me [S] de procéder au versement de la somme de 77.000 € à son profit sous astreinte de 800 €par jour de retard, la condamnation du notaire à lui payer les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022 et la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts, outre une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le 21 septembre 2022, la société Eiffage immobilier Grand Ouest intervenait volontairement à la procédure.

Elle demandait au juge des référés de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Rennes en invoquant l’article 47 du code de procédure civile et à défaut, de renvoyer l’affaire devant le juge du fond en raison de l’existence de contestations sérieuses et, encore plus subsidiairement, de débouter la SCI Augustine de ses demandes.

Suivant ordonnance de référé en date du 20 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Rennes statuant en référé a :

— enjoint à Me [S] de lever le séquestre et de payer à la SCI Augustine la somme de 77.000 €,

— rejeté le surplus des prétentions,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Eiffage immobilier Grand Ouest aux dépens.

Me [S] exécutait cette ordonnance le 26 octobre 2022 et versait à la SCI Augustine la somme de 77.000 €.

Suivant déclaration du 26 octobre 2022, la société Eiffage immobilier Grand Ouest a interjeté appel de tous les chefs de cette ordonnance. La SCI Augustine a formé un appel incident dans ses conclusions.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS

Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 10 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la société Eiffage immobilier Grand Ouest demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la Société Eiffage immobilier Grand Ouest en son appel,

en conséquence,

— réformer l’ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce que le juge des référés s’est déclaré compétent,

en conséquence,

— se déclarer incompétent par application de l’article 47 du code de procédure civile au profit du tribunal judiciaire de Rennes,

à titre subsidiaire,

— réformer l’ordonnance en ce que le juge des référés a écarté les contestations sérieuses et enjoint à Me [C] [S] de lever le séquestre litigieux et de régler ainsi à la SCI Augustine la somme de 77.000€,

en conséquence,

— se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir du fait des contestations sérieuses soulevées par la Société Eiffage immobilier Grand Ouest,

à titre infiniment subsidiaire,

— réduire la clause pénale,

— débouter la SCI Augustine de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident,

— confirmer la décision intervenue en ce que la SCI Augustine a été déboutée de ses demandes au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral et intérêts légaux et au titre des frais irrépétibles,

— réformer la décision intervenue en ce que le juge des référés a débouté la Société Eiffage immobilier Grand Ouest de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et l’a condamné aux dépens,

en conséquence et y ajoutant,

— condamner la SCI Augustine à la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

La Société Eiffage considère que la délocalisation de l’affaire s’imposait dès lors qu’il est de jurisprudence constante que l’article 47 du code de procédure civile est applicable non seulement lorsque le magistrat ou l’auxiliaire de justice est partie au litige personnellement mais également lorsqu’il comparait en tant que représentant légal d’une personne morale elle-même partie à l’instance, ce qui est le cas de la SCI Augustine dont M^e Stéphanie Jacq Moreau, avocate inscrite au barreau de Nantes, est la gérante.

Pour soutenir que l’obligation est sérieusement contestable, la société Eiffage immobilier Grand Ouest fait valoir en premier lieu qu’au jour où le juge des référés a statué, l’obtention par l’acquéreur du changement d’usage du local était toujours possible puisque l’attestation de conformité des travaux a finalement été obtenue le 30 septembre 2022 et transmise à la SCI Augustine dans le délai de 8 jours imparti par l’acte notarié, par courrier du 4 octobre 2022. Il doit donc être considéré que le vendeur a respecté ses obligations, permettant ainsi à la SCI Augustine de poursuivre ses démarches en vue de l’obtention de l’autorisation de changement d’usage dans le délai imparti, ce qu’elle a d’ailleurs entrepris, puisque par courriel du 21 octobre 2022, la mairie a confirmé que l’occupation était régularisée. La deuxième échéance de la clause de séquestre, à savoir le 31 octobre 2022 a donc bien été respectée. Elle en conclut que la défaillance du vendeur susceptible de déclencher l’application de la clause de convention-séquestre ne relève pas de l’évidence et nécessite une appréciation ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

En second lieu, elle soutient que l’indemnité réclamée doit s’interpréter comme une clause pénale, laquelle peut toujours être modérée ou augmentée même d’office, par le juge, si elle est manifestement excessive ou dérisoire, en application de l’article 1231-5 du code civil. A cet égard, elle expose qu’en l’espèce, le juge du fond sera amené à moduler la pénalité prévue au contrat, puisqu’il y a eu une exécution partielle, et en tout état de cause, aucune inexécution définitive.

Enfin, la société Eiffage expose que la clause de séquestre doit s’analyser dans sa globalité et que la demande de la SCI Augustine ne pouvait s’apprécier qu’à la date butoir du 31 octobre 2022. À cet égard, elle rappelle que l’objet de la convention de séquestre était l’obtention par l’acquéreur d’une décision de changement d’usage du local d’habitation en local d’activité professionnelle. Elle expose que les termes du contrats requièrent une interprétation ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, qui ne pouvait, en tant que juge de l’évidence, ordonner une obligation de faire alors qu’il ne peut que statuer sur des mesures provisoires, conservatoires ou par provision. Elle rappelle qu’in fine, l’attestation de changement d’usage a été obtenue, et ce avant la date butoir du 31 octobre 2022.

S’agissant de la responsabilité du notaire, la société Eiffage sollicite la confirmation de l’ordonnance et rappelle que l’appréciation de la responsabilité du notaire excède les pouvoirs du juge des référés. Elle ajoute que la SCI Augustine n’a en définitive subi aucun préjudice moral puisqu’elle a obtenu la régularisation de ses conditions d’occupation dans le délai butoir du 31 octobre 2022. Enfin, elle considère que la demande d’intérêts légaux à compter du 11 juillet 2022 alors que le montant principal de 77.000 € correspond à une clause pénale forfaitaire et définitive se heurte là encore à une contestation sérieuse.

***

Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 6 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la société civile immobilière Augustine demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 20 octobre 2022 en ce qu’elle a :

*enjoint Me [S] de lever le séquestre litigieux et de payer ainsi à la SCI Augustine la somme de 77 000 €,

* condamné la SAS Eiffage immobilier Grand Ouest aux dépens,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 20 octobre 2022 en ce qu’elle a :

* rejeté les demandes de la SCI Augustine tendant à la condamnation de Me [S] à lui payer :

' les intérêts au taux légal courant à compter du 11 juillet 2022,

' la somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts,

* dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté la SCI Augustine de sa demande formée de ce chef,

en conséquence,

— débouter la société Eiffage immobilier Grand Ouest de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Me [S] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Me [S] à payer à la SCI Augustine :

* les intérêts au taux légal courant à compter du 11 juillet 2022,

* la somme de 5000 € à titre de provision à valoir sur les dommages-intérêts,

— condamner solidairement la société Eiffage immobilier Grand Ouest et Me [C] [S] à payer à la SCI Augustine la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Augustine conclut au rejet de la demande de délocalisation réitérée en appel. Elle rappelle que le présent litige concerne la SCI Augustine et non Mme [H] [I] qui n’est pas personnellement partie à l’instance. Elle ajoute que la demande consistant à délocaliser l’affaire à [Localité 7] est désormais dénuée d’objet puisque la cour est saisie. Elle souligne que la délocalisation de l’affaire constitue une simple faculté pour le demandeur et non une obligation.

Sur le bien-fondé de la demande de libération du séquestre, elle fait valoir que le litige repose sur le refus de Me [S] d’exécuter, en sa qualité de séquestre, la convention intégrée à l’acte de vente du 11 janvier 2022 alors que les conditions de libération de la somme séquestrée au profit de l’acquéreur étaient selon elle, incontestablement remplies. Elle rappelle qu’en effet, le vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir l’attestation de conformité de l’ensemble immobilier à la date du 2 juin 2022 comme stipulé à l’acte de vente. Elle ajoute avoir de son côté parfaitement respecté les modalités de libération du séquestre prévues à l’acte.

Répondant aux contestations émises par la société Eiffage, la SCI Augustine estime que la société venderesse ne peut sérieusement soutenir que la possibilité d’obtenir la modération du montant du séquestre dans le cadre d’une éventuelle procédure au fond constituerait une contestation sérieuse. Elle rappelle que la contestation sérieuse visée à l’article 835 du code de procédure civile doit porter sur le même litige et sur le même fondement qu’une éventuelle procédure au fond qui succéderait à la procédure de référé. Tel n’est pas ici le cas selon elle, dès lors que l’instance de référé porte sur la libération du séquestre et l’exécution d’une obligation de faire alors que l’éventuelle procédure au fond évoquée par la société Eiffage concernerait une demande radicalement différente tendant à la modulation du montant du séquestre qu’elle qualifie de clause pénale.

Elle considère par ailleurs que les termes du contrat de vente sont parfaitement clairs et ne nécessitent aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés.

Elle expose enfin que la société Eiffage tente de détourner l’objet du litige en faisant valoir que l’attestation de conformité de l’immeuble a finalement été délivrée le 4 octobre 2022, permettant ainsi à l’acquéreur d’obtenir le changement d’usage avant la date butoir du 31 octobre 2022, alors que contractuellement, l’échéance du 31 octobre 2022 concerne les conditions de libération du séquestre au profit du vendeur et non de l’acquéreur.

Sur son appel incident, elle estime que sa demande de dommages et intérêts provisionnelle est amplement justifiée au regard du préjudice moral subi en ce que la somme de 77.000 € séquestrée correspond au montant de l’indemnité forfaitaire évaluée d’un commun accord entre les parties au regard du préjudice subi et apprécié à la date du 2 juin 2022 en cas de non-transmission de l’attestation de conformité administrative nécessaire au changement d’usage. Or, elle explique qu’entre cette date et celle de l’obtention du changement d’usage du local, son préjudice s’est poursuivi, étant observé que la société Eiffage a été particulièrement défaillante puisqu’elle n’a déposé la demande de permis modificatif nécessaire à l’obtention de l’attestation de conformité que le 22 juin 2022, soit 8 mois après la date contractuellement convenue et après avoir reçu une mise en demeure de sa part. Elle expose en outre que la résistance abusive du notaire séquestre l’a obligée à accomplir des démarches exceptionnelles.

Elle considère que le premier juge a écarté à tort la responsabilité du notaire alors qu’il ressort des pièces produites que celui-ci a refusé de libérer le séquestre au seul motif de l’opposition de la société Eiffage pour le compte de laquelle il intervenait à l’acte.

Or, elle rappelle que conformément à la convention de séquestre, Me [S] avait la qualité de juge des justifications et qu’il devait donc se contenter de constater l’absence de production de l’attestation de conformité et ce, malgré l’envoi d’une mise en demeure, et en conséquence libérer le séquestre.

Elle conclut que la responsabilité du notaire est incontestable en ce que ce dernier a sollicité l’accord du vendeur alors que la convention de séquestre prévoit très clairement que le séquestre est libéré 'directement et hors la présence du vendeur’ dès que les conditions sont réunies et en ce qu’il a refusé de libérer le séquestre sur consigne de la société Eiffage, sans que celle-ci ne fournisse aucun motif de refus en lien avec les conditions de libération du séquestre.

***

Aux termes de ses dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 23 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, Me [C] [S] demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur les demandes de la société Eiffage immobilier Grand Ouest et de la SCI Augustine sur le sort de la somme de 77.000 €,

— juger que Me [S] a exécuté l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nantes en date du 20 octobre 2022 et adressé la somme de 77.000 € à la SCI Augustine le 26 octobre 2022,

— pour le surplus, confirmer l’ordonnance du 20 octobre 2022 en ce qu’elle a débouté la SCI Augustine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées contre Me [S],

— débouter la SCI Augustine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées contre Me [S],

— condamner la partie succombante en tous les dépens,

— autoriser la Selarl Ab Litis Sylvie Pelois Amélie Amoyel-Vicquelin, avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour contester sa responsabilité, Me [S] fait valoir que la Société Eiffage s’est toujours opposée à la déconsignation et qu’en qualité de séquestre, il n’était pas juge de la contestation. Il expose avoir conservé les fonds jusqu’à ce que la juridiction statue sur le sort des fonds séquestrés et avoir exécuté l’ordonnance de référé. Il ajoute que l’allocation d’une provision en référé supposerait d’établir que la mise en 'uvre de sa responsabilité n’est pas contestable et qu’il aurait indiscutablement commis une faute ce qui n’est pas le cas en l’espèce. A cet égard, il rappelle que le notaire est tenu à un devoir d’impartialité.

Il ajoute que la SCI ne justifie pas que la non-perception du séquestre du 7 juillet 2022 (date de la mise en demeure adressée au notaire) au 26 octobre 2022 (date de l’ordonnance de référé qu’il a exécutée sans délai) lui a causé un préjudice justifiant l’octroi de la provision sollicitée. Invoquant les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, il souligne que la SCI Augustine ne démontre pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement ni sa mauvaise foi et réfute l’existence d’un quelconque préjudice moral.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande de délocalisation de l’affaire

L’article 47 du code de procédure civile prévoit que 'Lorsqu’un magistrat ou un auxiliaire de justice est partie à un litige qui relève de la compétence d’une juridiction dans le ressort de laquelle celui-ci exerce ses fonctions, le demandeur peut saisir une juridiction située dans un ressort limitrophe.

Le défendeur ou toutes les parties en cause d’appel peuvent demander le renvoi devant une juridiction choisie dans les mêmes conditions. À peine d’irrecevabilité, la demande est présentée dès que son auteur a connaissance de la cause de renvoi. En cas de renvoi, il est procédé comme il est dit à l’article 82.'

Comme en première instance et au visa des dispositions précitées, la société Eiffage demande que l’affaire soit renvoyée devant le tribunal judiciaire de Rennes au motif que Mme [H] [I], qui est la gérante de la SCI Augustine, exerce la profession d’avocate inscrite au barreau de Nantes.

Il doit être considéré que le premier juge a effectivement retenu à tort sa compétence et qu’il aurait dû renvoyer l’affaire devant le tribunal judiciaire de Rennes comme le sollicitait la société Eiffage au lieu de statuer sur les demandes.

Cependant, la cour étant également la juridiction d’appel du tribunal judiciaire de Rennes auquel l’affaire aurait dû être renvoyée, il convient d’infirmer l’ordonnance du chef de la compétence et de statuer au fond.

La demande formée devant la cour tendant au renvoi devant le tribunal judiciaire de Rennes est par conséquent rejetée.

2°/ Sur la libération du séquestre

L’article 835 du code de procédure civile dispose que 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Aux termes du compromis de vente du 18 octobre 2021, le vendeur s’engageait à déposer un permis modificatif en vue de l’obtention de l’attestation de conformité nécessaire au changement d’usage avant le 20 octobre 2021. Les parties convenaient également de garantir l’engagement du vendeur à obtenir cette attestation de conformité au moyen d’une somme de 77.000 €, prélevée sur le prix de la vente et séquestrée entre les mains du notaire rédacteur de l’acte.

Figure donc en pages 13 à 15 du compromis, la clause suivante : 'A la garantie de l’obtention par l’ACQUÉREUR de l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation ci-dessus désigné en local professionnel au regard de la législation, les PARTIES conviennent qu’il sera séquestré aux termes de l’acte authentique de vente, entre les mains du notaire, qui en sera constitué séquestre la somme de SOIXANTE DIX SEPT MILLE € (77.000,00 EUR) qui sera prélevée sur le prix de vente.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

[']

— à l’ACQUÉREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à réception, savoir :

*du courrier de mise en demeure par l’ACQUÉREUR au VENDEUR d’avoir à lui justifier à compter du 2 juin 2022 de la conformité administrative de l’Ensemble Immobilier, accompagné de l’accusé de réception par l’ACQUÉREUR ou d’un second exemplaire de l’exploit d’huissier, accompagné d’une attestation de l’ACQUÉREUR de laquelle il résulterait que cette mise en demeure est restée infructueuse dans un délai de 8 jours.'

Les termes de cette clause ont été repris à l’identique au paragraphe 'nantissement-convention de séquestre’ inséré en pages 12 et 13 de l’acte de vente signé le 11 janvier 2022 avec la SCI Augustine, selon les termes suivants :

'Les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Me [S], Notaire soussigné, domicilié professionnellement à [Localité 5], [Adresse 1], qui accepte, la somme de SOIXANTE-DIX-SEPT MILLE € (77.000,00 EUR) prélevée sur le prix, à la sûreté des engagements pris par le VENDEUR à l’avant-contrat ci-dessous visé de transmettre à l’ACQUÉREUR l’attestation de conformité de l’ensemble immobilier objet des présentes ou de tout document en tenant lieu ainsi qu’il est dit ci-dessus dans les huit (8) jours de son obtention.

Au cas où le VENDEUR n’aurait pas transmis ce document à l’ACQUÉREUR le 2 juin 2022 au plus tard, l’ACQUÉREUR mettra en demeure le VENDEUR, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, de lui justifier de cette obtention dans un délai de huit (8) jours. À défaut pour le VENDEUR d’en avoir justifié à l’ACQUÉREUR dans ce délai, le VENDEUR sera redevable envers l’ACQUÉREUR d’une pénalité forfaitaire et définitive de SOIXANTE DIX SEPT MILLE € (77.000,00 EUR).

[ '.]

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par la remise des fonds séquestrés :

* Au VENDEUR, directement et hors la présence de l’ACQUÉREUR, savoir :

. à réception de l’autorisation de changement d’usage les locaux acquis,

. à réception du courrier de mise en demeure par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR d’avoir à lui justifier du récépissé de dépôt de son dossier complet de demande de changement d’usage, accompagné de l’accusé de réception par l’ACQUÉREUR ou d’un second exemplaire de l’exploit d’huissier, accompagné d’une attestation du VENDEUR de laquelle il résulterait que cette mise en demeure est restée infructueuse dans un délai de quinze (15) jours,

* à l’ACQUÉREUR, directement et hors la présence du VENDEUR, à réception, savoir :

. du courrier de mise en demeure par l’ ACQUÉREUR au VENDEUR d’avoir à lui justifier à compter du 2 juin 2022 de la conformité administrative de l’Ensemble Immobilier, accompagné de l’accusé de réception par l’ACQUÉREUR ou d’un second exemplaire de l’exploit d’huissier, accompagné d’une attestation de l’ACQUÉREUR de laquelle il résulterait que cette mise en demeure est restée infructueuse dans un délai de huit (8) jours.

[…]»

Les obligations des parties et le sort des sommes séquestrées sont également rappelés au paragraphe « conformité administrative » (en pages 49 à 51 de l’acte) aux termes duquel il est rappelé que le vendeur s’oblige « à transmettre à l’ ACQUÉREUR la copie de l’attestation de conformité de l’Ensemble immobilier, ou de tout document en tenant lieu ainsi qu’il est dit ci-dessus dans les huit (8) jours de leur obtention , Au cas où le vendeur n’aurait pas transmis ce document à l’ACQUÉREUR le 2 juin 2022 au plus tard, l’ACQUÉREUR mettra en demeure le VENDEUR par courrier recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, de lui justifier de cette obtention dans un délai de huit(8)jours. A défaut pour le VENDEUR d’en avoir justifié à l’ACQUÉREUR dans ce délai, le VENDEUR sera redevable envers l’ACQUÉREUR d’une pénalité forfaitaire et définitive de SOIXANTE DIX SEPT MILLE € (77.000,00 EUR).

De son coté, l’ACQUÉREUR s’oblige à déposer dans les quinze (15) jours de cette transmission, la demande d’autorisation de changement d’usage auprès des services de la ville de [Localité 5].

[']

L’ ACQUÉREUR s’oblige à transmettre au VENDEUR dans les quinze (15) jours de son obtention et au plus tard le 31 octobre 2022, la copie de l’autorisation de changement d’usage auprès des services de la ville de [Localité 5]. Au cas où l’ ACQUÉREUR ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’huissier, le VENDEUR sera délié de toute obligation sans indemnité et les sommes séquestrées ainsi qu’il est dit ci-dessous lui seront remises.'

Conformément aux modalités de la convention, la SCI Augustine justifie avoir adressé à la société Eiffage, par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2022, une mise en demeure d’avoir à lui transmettre l’attestation de conformité des travaux.

Par courrier du 16 juin 2022, la société Eiffage lui a apporté la réponse suivante : 'Malgré les démarches que nous avons entreprises depuis la vente intervenue entre nous et notamment le dépôt d’une demande de permis de construire modificatif en vue d’obtenir la conformité des travaux, nous ne serons pas en mesure de vous transmettre l’attestation de conformité dans le délai convenu dans le cadre de la vente.

En effet, notre permis de construire modificatif ayant été retiré par la Ville de [Localité 5] le 7 avril dernier, nous sommes dans l’obligation de déposer une nouvelle demande de permis modificatif afin d’obtenir la conformité.'

Aux termes de son courrier, la société Eiffage reconnaît elle-même sa défaillance en indiquant ne pas être en mesure de fournir l’attestation de conformité de la construction à la date du 2 juin 2022.

Par ailleurs, il est incontestable que la SCI Augustine a pour sa part, parfaitement respecté les modalités prévues à l’acte pour la libération du séquestre en mettant en demeure le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 juin 2022 et en attendant l’expiration d’un délai de 8 jours avant de solliciter la libération du séquestre entre les mains du notaire, selon courrier recommandé avec accusé de réception réceptionné le 11 juillet 2022 par Me [S].

Il n’existe donc aucune ambiguïté quant à la réalisation des conditions stipulées dans la convention de séquestre.

Contrairement à ce que soutient la société Eiffage, la convention de séquestre n’appelle aucune interprétation. Les obligations des parties, le sort des sommes séquestrées et le rôle du notaire es qualité de séquestre sont parfaitement clairs et non équivoques.

Il ressort par ailleurs clairement des énonciations de la convention de séquestre que la somme de 77.000 €, prélevée sur le prix de vente, n’est pas destinée à garantir l’obtention, in fine, par l’acquéreur du changement d’usage en locaux professionnels mais qu’elle vient en sûreté des engagements pris par le vendeurs de transmettre l’attestation de conformité de l’ensemble immobilier avant le 2 juin 2022.

Le premier juge pouvait parfaitement statuer sur le sort du séquestre dès lors que ce délai était expiré, sans attendre la date butoir du 31 octobre 2022, comme le suggère à tort la société Eiffage.

En effet, cette date du 31 octobre 2022 correspond à la date butoir à laquelle l’acquéreur devait transmettre au vendeur la copie de l’autorisation de changement d’usage obtenue. A défaut pour l’acquéreur de respecter ce délai, le vendeur pouvait solliciter auprès du notaire, la libération du séquestre à son profit. Cette deuxième échéance concerne donc les conditions de libération du séquestre au profit du vendeur et non de l’acquéreur. Par définition, elle n’a pas vocation à s’appliquer si le vendeur lui-même n’a pas respecté la première échéance, la libération du séquestre devant alors intervenir au profit de l’acquéreur.

C’est donc vainement que la société Eiffage prétend avoir respecté ses obligations du fait de l’obtention in fine du changement d’usage de l’immeuble avant la date du 31 octobre 2022, alors que ses obligations étaient de déposer un permis de construire modificatif avant le 20 octobre 2021 (ce qu’elle n’a fait que le 22 juin 2022) et de transmettre une attestation de conformité des travaux avant le 2 juin 2022 (ce qu’elle n’a obtenu que le 30 septembre 2022).

Les conditions de libération du séquestre au profit de l’acquéreur sont donc réunies, en application de la convention.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la Société Eiffage, demander la mainlevée d’un séquestre n’équivaut pas à demander le paiement d’une somme d’argent de manière définitive.

En l’espèce, le juge des référés n’était pas saisi d’une demande de provision mais d’une demande tendant à l’exécution d’une obligation de faire, ce qu’il pouvait parfaitement ordonner, dès lors que cette obligation n’est pas sérieusement contestable.

Or, l’éventualité que la société Eiffage puisse saisir un jour le juge du fond aux fins de minoration de la pénalité contractuellement prévue en excipant du fait que ses engagements ont été partiellement exécutés (dans la mesure où la SCI Augustine a finalement obtenu son autorisation de changement d’usage de l’immeuble) ne saurait caractériser l’existence d’une contestation sérieuse.

C’est donc à juste titre que le juge des référés de Nantes a enjoint à Me [S] de lever le séquestre et de verser la somme de 77.000 € à la SCI Augustine.

Par ailleurs, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté la société Eiffage de sa demande subsidiaire tendant à voir réduire le montant de la clause pénale dès lors qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, d’apprécier le montant de la pénalité contractuelle à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier.

3°/ Sur la responsabilité du notaire

La SCI Augustine sollicite la condamnation de Me [S] à lui verser une provision à hauteur de 5.000 € à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre du préjudice moral subi.

Le juge des référés a considéré qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à Me [S] dans le cadre de sa mission de séquestre.

Toutefois, au vu des termes de la convention de séquestre ci-dessus rappelés, le notaire ne pouvait que constater que les conditions de libération du séquestre au profit de l’acquéreur étaient réunies, dés lors que la société Eiffage admettait elle-même dans son courrier du 16 juin, ne pas être en mesure de transmettre l’attestation de conformité avant plusieurs mois et que la SCI Augustine justifiait pour sa part, avoir respecté la procédure prévue, en adressant une mise en demeure à son cocontractant.

Il ressort des échanges de courriels entre Me [S] et la société Eiffage, que le notaire avait parfaitement conscience que les conditions de libération du séquestre au profit de l’acquéreur étaient réunies et qu’il a d’ailleurs manifestement alerté le vendeur sur ce point.

Or, bien qu’informée par le notaire de la demande de libération du séquestre par l’acquéreur, la société Eiffage s’est contentée dans un courriel daté du 29 juillet 2022 d’indiquer : 'Bonjour [C], je vous remercie votre mail et votre alerte sur les éventuelles conséquences de la non libération du séquestre. A ce jour, je ne suis pas en mesure de vous donner l’accord pour libérer le séquestre.'

La cour constate que le désaccord du vendeur à la libération du séquestre a été porté à la connaissance du notaire dans le cadre d’un message à caractère privé (compte tenu de sa familiarité) sans aucun formalisme ni aucune motivation et qu’il n’a pas été porté à la connaissance de la SCI Augustine.

Dans ces circonstances, Me [S] ne pouvait considérer sans manifestement commettre une erreur grossière d’appréciation qu’il était saisi par ce simple courriel d’une opposition du vendeur justifiant de ne pas libérer le séquestre au profit de l’acquéreur conformément à la convention.

Au minimum, étant juge des justifications, il aurait dû demander à la société Eiffage de formaliser sa contestation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le constat du refus du notaire d’appliquer la convention alors même qu’il était saisi d’une demande de libération du séquestre par la SCI Augustine, laquelle justifiait que les conditions de la convention étaient manifestement réunies et bien qu’il n’ait été formellement saisi d’aucune opposition de la Société Eiffage, justifie qu’il soit fait droit à la demande de provision de la SCI Augustine au titre de son préjudice moral.

Il ne peut en effet être contesté que la position du notaire a contraint cette dernière à saisir le juge des référés pour faire valoir ses droits et obtenir l’exécution du contrat, ce qui caractérise un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Me [S] sera condamné à payer à la SCI Augustine la somme de 1.200 € à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de son préjudice moral, outre le paiement des intérêts de retard sur la somme de 77.000 € à compter du 11 juillet 2022, date de la mise en demeure du notaire.

4°/ Sur les demandes accessoires

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Succombant en appel, la société Eiffage immobilier Grand Ouest et Me [C] [S] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

La société Eiffage immobilier Grand Ouest sera par conséquent déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum la société Eiffage immobilier Grand Ouest et Me [C] [S] à payer à la SCI Augustine la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance rendue le 26 octobre 2022 par le juge des référés de Nantes seulement en ce qu’elle a enjoint Maître [C] [S] de lever le séquestre litigieux et de payer ainsi à la SCI Augustine la somme de 77.000 euros,

Constate que Me [C] [S] a procédé à la déconsignation de la somme de 77.000 euros au profit de la SCI Augustine 26 octobre 2022

Infirme l’ordonnance pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant,

Dit que c’est à tort que le juge des référés a retenu sa compétence en rejetant la demande de délocalisation de l’affaire sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile,

Rejette cependant la demande de renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Rennes,

Condamne Me [C] [S] à payer à la SCI Augustine une provision de 1.200 € à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de son préjudice moral,

Condamne Me [C] [S] à payer à la SCI Augustine les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 77.000 € à compter du 11 juillet 2022,

Déboute la société Eiffage immobilier Grand Ouest de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Eiffage immobilier Grand Ouest et Me [C] [S] à payer à la SCI Augustine la somme de 3.000 € sur le fondement se l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Eiffage immobilier Grand Ouest et Me [C] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT