COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT SUR DEMANDE EN INSCRIPTION DE FAUX

DU 28 MAI 2024

N°2024/211

Rôle N° RG 23/14698 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMG6T

[W] [H]

C/

[B] [M]

S.A.R.L. CASIR CAP FERRAT

SAS CAP MARTIN PROPERTIES

S.C.I. NTS MONACO

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Martine DESOMBRE

M^e Paul GUEDJ

M^e Karine TOLLINCHI

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

M^e Jean-françois JOURDAN

— DRFIP

Décision déférée à la Cour :

Inscription de faux à titre incident fomés les 24 et 30 Novembre 2023 contre la promesse unilatérale de vente établie par M. [B] [M], notaire, le 28 mai 2020, ainsi que les 'annexes à la promesse’ que ce dernier a produit en pièce 2 devant la cour.

DEMANDEUR A L’INSCRIPTION DE FAUX

Monsieur [W] [H]

né le 05 Octobre 1946 à [Localité 11] ( BELGIQUE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Martine DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assisté M^e Akiko NAGASAWA, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Zayan BALHAWAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat ayant plaidé

DEFENDEURS A L’INSCRIPTION DE FAUX

Maître Fabrice [M]

né le 09 Octobre 1951 à [Localité 8] (LOIRET) demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE, avocat ayant plaidé

S.A.R.L. CASIR CAP FERRAT (anciennement dénommée société COTE D’AZUR SOTHEBY’S SAINT JEAN CAP FERRAT), poursuite et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié.

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Jean-michel RENUCCI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Lise KLINGUER, avocat au barreau de NICE, avocat ayant plaidé

SAS CAP MARTIN PROPERTIES

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

S.C.I. NTS MONACO représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laurent LACAZE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée par M^e Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE, avocat ayant plaidé

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Catherine OUVREL, Conseillère, chargés du rapport.

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024..

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2024.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2019, la SCI NTS Monaco a donné à la SAS Cap Martin Properties mandat de vente exclusif pour son bien, situé [Adresse 5]. Selon avenant du 4 décembre 2019, le mandat a été renouvelé sans exclusivité à la SAS Cap Martin Properties.

Cette dernière a délégué son mandat à la société [Adresse 7], aujourd’hui la SARL Casir Cap Ferrat, le 20 mars 2019.

Le 22 mai 2020, M. [W] [H] a souscrit une offre d’achat pour ce bien par l’intermédiaire de la société [Adresse 7], le bien étant succinctement désigné ainsi : 'terrain de 1 700 m² environ, surface habitable de 400 m², 5 chambres, 5 salles de bains, piscine, cuisine américaine'.

Selon promesse unilatérale de vente en la forme authentique du 28 mai 2020 devant M. [B] [M], notaire à Nice, M. [W] [H] s’est porté acquéreur du bien immobilier appartenant à la SCI NTS Monaco, à [Localité 10], au prix de 6 900 000 €, soit 5 900 000 € pour l’immeuble et 1 000 000 € pour les meubles meublants, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sotheby’s.

La promesse comportait une clause d’entrée en jouissance anticipée, à compter du 21 juin 2020, moyennant le versement d’un acompte de 1 000 000 € comprenant l’indemnité d’immobilisation de 690 000 €.

Un différend s’étant élevé au sujet de la surface habitable du bien, annoncée comme étant de 400 m², M. [W] [H] a refusé de réitérer la vente et a restitué les clefs. Il a dessaisi M. [B] [M] de ses intérêts. Il a obtenu l’inscription d’une hypothèque conservatoire sur le bien litigieux sur autorisation du juge de l’exécution, confirmée par jugement du 11 juillet 2022.

Par acte du 9 octobre 2020, M. [W] [H] a assigné la SCI NTS Monaco, l’agence Sotheby’s Realty, et M. [B] [M], notaire.

Le 24 février 2021, la SCI NTS Monaco a appelé en garantie la SAS Cap Martin Properties, société sur délégation de laquelle elle prétend avoir agi.

Les affaires ont été jointes.

Par jugement en date du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

annulé la promesse unilatérale de vente conclue par acte authentique dressé le 28 mai 2020 par M. [B] [M], notaire à [Localité 9],

condamné la SCI NTS Monaco à rembourser à M. [W] [H] la somme de 1 000 000 € avec intérêts à compter du présent jugement,

débouté M. [W] [H] de toutes ses demandes à l’encontre de M. [B] [M],

débouté M. [W] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral d’un montant de 30 000 €,

condamné la SAS Cap Martin Properties à relever et garantir la SCI NTS Monaco de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la présente décision, en ce comprises les condamnations au titre des dépens et des frais irrepétibles,

condamné la SARL Casir Cap Ferrat, venant aux droits de la societe Sotheby’s Realty, à relever et garantir la SAS Cap Martin Properties de toutes les condamnations prononcées à son encontre par la présente décision à proportion de la moitié,

débouté la SCI NTS Monaco de sa demande en paiement de la somme de 2 millions d’euros à titre de dommages et intérêts contre la SARL Casir Cap Ferrat et la SAS Cap Martin Properties,

-3-

débouté la SCI NTS Monaco de sa demande d’un montant de 300 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par M. [W] [H] par la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques,

débouté la SAS Cap Martin Properties de sa demande en paiement de 345 000 € formée contre M. [W] [H],

débouté la SARL Casir Cap Ferrat de sa demande en paiement de la somme de 172 500 €,

rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit nonobstant appel,

condamné in solidum la SCI NTS Monaco, la SARL Casir Cap Ferrat et la SAS Cap Martin Properties à payer à M. [W] [H] la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la SARL Casir Cap Ferrat et la SAS Cap Martin Properties à payer à la SCI NTS Monaco la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [W] [H] à payer à M. [B] [M] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum la SCI NTS Monaco, la SARL Casir Cap Ferrat et la SAS Cap Martin Properties aux dépens,

dit que, dans leurs rapports, la SAS Cap Martin Properties et la SARL Casir Cap Ferrat supporteront par moitié les dépens et frais irrépétibles mis a leur charge,

dit que M^e Hélène Berliner, avocate au sein de la SCP Berliner Dutertre Lacrouts, pourra recouvrer contre les parties condamnées aux dépens ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le tribunal a, notamment, retenu un dol caractérisé en ce que la venderesse et ses mandataires avaient connaissance de la surface habitable réelle du bien, soit 305 m² à la date de présentation de celui-ci en mai 2020, alors qu’elles ont persisté à le présenter pour une surface habitable de 400 m², la superficie du bien constituant un élément déterminant du consentement de M. [W] [H]. Le tribunal s’est principalement basé sur le bilan énergétique du bureau d’études Petillot du 22 août 2019, relevant une surface habitable de 305 m², dont il a retenu qu’il était annexé à la promesse de vente authentique, faisant valoir que M. [W] [H] ne pouvait contester cet élément sauf à arguer l’acte authentique de faux.

S’agissant de la responsabilité du notaire, le tribunal a relevé que la mention de la surface ne constitue pas une formalité imposée, ni donc une obligation légale, s’agissant de la vente d’une maison individuelle. Il a estimé qu’aucune pièce versée aux débats ne permettait de considérer que le notaire avait eu connaissance de la surface du bien mise en avant par la venderesse et ses mandataires, de sorte qu’aucun manquement à son devoir de conseil ne pouvait être retenu. Le tribunal a également considéré que M. [W] [H] avait été parfaitement informé de la possibilité d’obtenir l’annulation de la vente, mais, qu’en toute connaissance de cause, il a d’abord souhaité obtenir une vente à moindre coût. Le tribunal a donc écarté toute faute du notaire.

Par actes des 13 et 20 janvier 2023, la SAS Cap Martin Properties et la SARL Casir Cap Ferrat ont interjeté appel de cette décision, l’ensemble des parties étant in fine intimées; ces sociétés entendent être indemnisées de leur privation du versement d’une commission, ou de la perte de chance d’en percevoir une. Les instances ont été jointes par ordonnance du 4 juillet 2023.

Les appelantes font notamment valoir que M. [W] [H] était informé de la surface réelle du bien dans la mesure où l’ensemble des diagnostics techniques établis par le bureau d’études Petillot, dont le diagnostic de performance énergétique indiquant une surface habitable de 305 m², était annexé à la promesse de vente.

Par conclusions du 23 mars 2023, la SCI NTS Monaco a formé appel incident, sollicitant l’infirmation de la décision en ce qu’elle a annulé la promesse unilatérale de vente et l’a condamnée au paiement de diverses sommes.

-4-

Par conclusions du 25 juillet 2023, M. [W] [H] a également interjeté appel incident du jugement, entendant qu’il soit de nouveau statué sur la responsabilité du notaire.

Par ordonnance du premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 juin 2023, l’arrêt de l’exécution provisoire a été ordonné, la décision relevant qu’il existait des moyens sérieux de réformation du jugement dès lors que la réalité de man’uvres dolosives du vendeur n’était pas démontrée, que la surface habitable n’a jamais été mesurée de façon certaine et que, surtout, la question de la surface habitable de la villa n’apparaît pas comme ayant été déterminante dans la décision de M. [W] [H] d’acquérir le bien au prix qu’il a proposé. Un pourvoi en cassation a été formé à l’encontre de cette décision pour excès de pouvoir.

Selon procès-verbal de réception d’un recours en date du 24 novembre 2023, le conseil de M. [W] [H], muni d’un pouvoir spécial, a déclaré, devant le conseiller de la mise en état de la cour, former une inscription de faux à titre incident contre la promesse unilatérale de vente établie par M. [B] [M], notaire, le 28 mai 2020, ainsi que les 'annexes à la promesse’ que ce dernier a produit en pièce 2 devant la cour.

Selon procès-verbal de réception d’un recours en date du 30 novembre 2023, le conseil de M. [W] [H], muni d’un pouvoir spécial, a déclaré, devant la cour, former une inscription de faux à titre incident contre la promesse unilatérale de vente établie par M. [B] [M], notaire, le 28 mai 2020, ainsi que les 'annexes à la promesse’ que ce dernier a produit en pièce 2 devant la cour.

Par ordonnance du 4 décembre 2023, les instances ont été jointes.

Par dernières conclusions transmises le 29 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [H] sollicite de la cour qu’elle :

le dise fondé en son inscription de faux à titre incident,

constate que les 4 annexes de la promesse unilatérale de vente que M. [B] [M] a produit en sa pièce 2 devant la cour sont inopérantes comme preuve de l’annexion des diagnostics techniques à la promesse unilatérale de vente du 28 mai 2020 au jour de l’acte,

dise que les mentions dans la promesse unilatérale de vente du 28 mai 2020 faisant état de l’annexion des diagnostics techniques, y compris le diagnostic de performance énergétique, sont fausses,

les déclare nulles et de nul effet,

les écarte en conséquence des débats dans le cadre de l’instance principale suivie sous le n° RG 23/1023,

dise qu’il sera fait mention de la décision à intervenir sur cette inscription de faux incident en marge de l’acte reconnu faux,

déboute M. [B] [M], la SCI NTS Monaco et la SARL Casir Cap Ferrat de toutes leurs demandes,

condamne solidairement M. [B] [M], la SCI NTS Monaco, la SAS Cap Martin Properties et la SARL Casir Cap Ferrat au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne solidairement M. [B] [M], la SCI NTS Monaco, la SAS Cap Martin Properties et la SARL Casir Cap Ferrat au paiement des entiers dépens.

M. [W] [H] se fonde sur les articles 1371 du code civil, outre 303 et suivants du code de procédure civile pour soutenir une inscription de faux à titre incident qu’il estime pleinement recevable. Il dénonce la fausseté de l’annexion des diagnostics techniques à la promesse unilatérale de vente du 28 mai 2020 tel que le notaire en fait état dans cet acte, ces éléments étant mis en avant par les sociétés appelantes pour contester tout dol et affirmer qu’il était pleinement informé de la superficie du bien dès la signature de la promesse.

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M. [W] [H] invoque les dispositions de l’article 22 du décret du 26 novembre 1971 qui imposent, à titre de formalité obligatoire, que les pièces annexées à un acte notarié établi sous format papier soient revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée par le notaire, sans quoi, la pièce en cause n’est plus partie intégrante de l’acte authentique. Il fait valoir que le tampon du notaire constatant l’annexion des pièces n’a, en soi seul, aucune valeur authentique. En effet, il soutient que l’apposition du tampon et de la signature du notaire peut se faire à tout moment, de sorte que M. [B] [M] ne rapporte pas la preuve de la communication de ces documents, dont le bilan énergétique comprenant la superficie litigieuse, au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente le 28 mai 2020, ou avant celle-ci. L’appelant affirme que la venderesse, la SCI NTS Monaco, ne disposait pas davantage de ces annexes portant le tampon et la signature du notaire.

M. [W] [H] soutient que les documents qui lui ont été notifiés dans le cadre de la purge du droit de rétractation de la loi SRU le 2 juin 2020, par courrier électronique en ligne (AR24) ne portaient pas la mention d’annexe, au sens des exigences légales en la matière. Il se fonde sur le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 22 janvier 2024 pour faire valoir que les fichiers PDF ainsi adressés sont des originaux que le diagnostiqueur avait adressés à M. [B] [M], et non pas une copie numérique réalisée par les soins de ce dernier. Il en déduit que s’il y avait réellement eu annexion de ces bilans à la promesse unilatérale de vente, ces documents qui lui ont été transmis 5 jours plus tard auraient nécessairement été revêtus du tampon et de la signature du notaire. Il ajoute que la communication du diagnostic litigieux dans le délai de rétractation ne suppose pas que celui-ci ait été annexé au jour de la signature de la promesse de vente.

M. [W] [H] conteste tout visa et toute lecture par le notaire lors de la signature de la promesse unilatérale de vente de l’ensemble des documents, dont les diagnostics prétendument annexés. Il dénie toute valeur à la mention de l’annexion des diagnostics en page 21 de la promesse unilatérale de vente qu’il aurait paraphé, soutenant précisément que cette mention constitue un faux.

L’appelant soutient en définitive que le bilan énergétique du BET Pétillot du 26 août 2019 n’a jamais été véritablement annexé à la promesse unilatérale de vente, de sorte que la mention de celle-ci qui fait état de cette annexion, en page 21, constitue un faux en écritures publiques, tout comme l’est la pièce 2 produite par M. [B] [M], intitulée 'les annexes à la promesse de vente'.

Il met en cause une collusion du notaire avec la venderesse et les professionnels de l’immobilier qui sont intervenus dans la dissimulation à son égard de la réelle surface habitable de la villa.

Par dernières conclusions transmises le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [B] [M], notaire, sollicite de la cour qu’elle :

juge qu’il n’y a strictement aucun faux en écritures publiques,

déboute M. [W] [H] de son inscription de faux,

condamne M. [W] [H] à lui payer une somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi et l’atteinte à sa réputation et son honorabilité, au visa de l’article 305 du code de procédure civile,

condamne M. [W] [H] au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.

M. [B] [M] souligne que ni la promesse de vente, ni le titre de propriété du vendeur, ne mentionnent de surface, ni de la construction, ni de 'surface habitable', dès lors qu’il s’agit d’une maison individuelle, et non d’une vente de lot de copropriété, seule soumise à la garantie de contenance de la loi Carrez. Il relève que la promesse unilatérale de vente comprend une clause aux termes de laquelle le promettant ne confère aucune garantie de contenance du terrain, ni de superficie des constructions, cet acte ayant été paraphé et signé par M. [W] [H], présent le 28 mai 2020, après qu’il lui a été lu. Il ajoute qu’en page 21 de la promesse, il est expressément

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stipulé que 'le diagnostic établi par le cabinet BET Pétillot le 23 août 2019 est annexé'. Le notaire ajoute que la promesse comprenait en annexe :

— l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires établis par le BET Pétillot, pour certains en 2019, pour d’autres actualisés au 25 mai 2020, dont le diagnostic de performance énergétique indiquant une superficie « habitable » de 305 m² en page 8,

— la note d’urbanisme, plans cadastraux et attestation de lotissement transmis par Juris France le 26 mai 2020,

— et l’inventaire du mobilier dressé par la SELARL Wetterwald & Rannou Cassegrain, commissaire-priseur, le 26 mai 2020.

Le notaire indique que la promesse et ses annexes ont été lues lors du rendez-vous de signature, puis ont ensuite été notifiés par recommandé électronique aux époux [H] dans le cadre de la loi ALUR le 2 juin 2020.

M. [B] [M] soutient que cette notification, intervenant dans le cadre de la purge du droit de rétractation, n’exige aucunement qu’elle porte sur une copie authentique de l’acte et de ses annexes, comprenant les tampons et paraphes idouanes, une simple copie des actes et annexes pouvant être notifiée. Il entend que la notification loi SRU ne soit pas confondue avec l’acte authentique lui-même.

S’agissant d’une promesse de vente sous format papier classique, M. [B] [M] fait valoir que, conformément aux textes applicables, rappelés en fin de promesse, chaque document annexé porte sa signature et la mention d’annexe via l’apposition du tampon suivant : 'annexé à la minute d’un acte reçu par M^e F.[M]s, notaire associé à [Localité 9], ce jour'. Il explique que cet acte et pièces annexes constituent la minute et sont ensuite scannés pour conservation par voie dématérialisée. Il fait valoir que les copies transmises aux parties dans le cadre de la loi SRU peuvent ne pas comporter ces mentions d’authentification, ce qui ne démontre aucunement le caractère apocryphe de l’acte original. Il soutient qu’il a produit cette pièce n°2 dès la première instance, sans que M. [W] [H] ne soulève alors la moindre difficulté, attendant la fin de l’année 2023 pour le faire.

Le notaire assure ainsi que les documents annexés à l’acte authentique de la promesse de vente sont revêtus du formalisme des annexes, conformément aux mentions incluses en pages 21 et 35 de la promesse authentique, de sorte qu’aucun faux en écriture publique n’est démontré.

M. [B] [M] sollicite enfin une indemnisation de l’atteinte ainsi portée à son honneur, sa réputation et sa probité d’officier ministériel.

Par dernières conclusions transmises le 15 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI NTS Monaco sollicite de la cour qu’elle :

ordonne l’audition de M. [B] [M] en application de l’article 304 du code de procédure civile,

déboute en toute occurrence M. [W] [H] de son inscription de faux à titre incident et de l’ensemble de ses demandes,

condamne M. [W] [H] à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La SCI NTS Monaco soutient que le fait pour M. [W] [H] de s’être vu notifier le 2 juin 2020, dans le cadre de la purge de son droit de rétractation, la copie de la promesse unilatérale de vente et les annexes non revêtues de la signature du notaire, ni de la mention 'annexée à la minute d’un acte reçu par ce notaire ce jour’ ne démontre pas que la mention figurant en page 21 de l’acte authentique, selon laquelle le bilan énergétique est annexé, constitue un faux.

Elle assure que lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, le notaire a pris soin de demander à chaque partie présente, dont M. [W] [H], si elle avait bien eu connaissance de tous les diagnostics.

Elle ajoute que le procès-verbal dressé par commissaire de justice, à la demande de M. [W] [H], le 22 janvier 2024, démontre qu’il a reçu le 2 juin 2020, par lettre recommandée électronique, un document intitulé 'DIAG DT’ qui comprenait le diagnostic de performances de 13 pages établi le 22 août 2019, comprenant la surface du

bien, document annexé à la promesse unilatérale de vente. Elle insiste sur les mentions

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figurant en pages 19 à 23 de la promesse unilatérale de vente reprenant l’ensemble des diagnostics, et indiquant que ceux-ci son annexés, ce que M. [W] [H] a paraphé, sans émettre d’observation.

Par dernières conclusions transmises le 28 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Casir Cap Ferrat sollicite de la cour qu’elle :

lui donne acte qu’elle s’en rapporte à l’appréciation de la justice,

condamne tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile outre les dépens,

déboute les parties des demandes présentées contre elle.

La SARL Casir Cap Ferrat reprend les éléments factuels et de procédure, ainsi que les positions des parties, s’en rapportant pour sa part sur l’appréciation du faux.

Par conclusions du 19 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, M. le procureur général près la cour d’appel d’Aix-en-Provence conclut au rejet de la requête en inscription de faux. Il retient que :

— l’annexion du bilan énergétique à l’acte authentique a été constatée par le notaire par l’apposition sur la première page, portant la mention 1/13, du tampon en faisant état, cette annexion valant pour l’intégralité de l’acte,

— l’imprécision du renvoi via le tampon à l’acte authentique auquel ce document est annexé est combattue par la mention en page 21 de la promesse unilatérale de vente, paraphée par l’ensemble des parties, dont M. [W] [H], de ce que le diagnostic énergétique figure en annexe,

— il est démontré que M. [W] [H] a reçu, dans le délai de rétractation, le bilan énergétique en cause quand bien même il existe une imprécision dans la méthode du notaire, puisque le document transmis à M. [W] [H] ne comporte pas le tampon en cause, sans qu’il soit possible de savoir s’il s’agit d’une copie ou si ce tampon a été apposé postérieurement, la date d’apposition du tampon n’étant pas précisée sur celui-ci,

— le tampon litigieux ne constitue pas une formalité obligatoire,

— la rapidité alléguée de la signature et l’absence de lecture des annexes transmises par voie électronique ne peuvent, à elles seules, convaincre de l’existence d’un faux.

La SAS Cap Martin Properties, à qui la procédure d’inscription de faux a été régulièrement dénoncée, n’a pas conclu à ce titre.

Par avis du 28 décembre 2023, l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 8 avril 2024, puis mise en délibéré au 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’inscription de faux

L’article 1371 du code civil dispose que l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux de ce que l’officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté.

Par application de l’article 286 du code de procédure civile, l’inscription de faux contre un acte authentique relève de la compétence du juge saisi du principal lorsqu’elle est formée incidemment devant un tribunal judiciaire ou devant une cour d’appel. Dans les autres cas, l’inscription de faux relève de la compétence du tribunal judiciaire.

En vertu des articles 303 et 304 du code de procédure civile, l’inscription de faux contre un acte authentique donne lieu à communication au ministère public et le juge peut ordonner l’audition de celui qui a dressé l’acte litigieux.

C’est à celui qui s’inscrit en faux contre l’acte authentique d’établir l’inexactitude des énonciations litigieuses que celui-ci comporte, l’authenticité des actes authentiques étant présumée.

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Seule compte l’inexactitude de la mention attaquée pour faux parmi les mentions dont l’officier public est réputé garantir la véracité par ses constatations personnelles, peu important la conscience par l’auteur du caractère inexact des constatations arguées de faux ou encore l’existence d’un préjudice qui résulterait du caractère inexact de ces constatations.

Toutes les énonciations dressées par l’officier public ne sont pas attaquables par la procédure d’inscription de faux, mais seulement les mentions relatant les actes effectués par l’officier lui-même, ainsi que les constatations dont il a pu vérifier la réalité.

La preuve du faux est libre.

En l’espèce, M. [W] [H] dénonce la fausseté de l’annexion des diagnostics techniques à la promesse unilatérale de vente du 28 mai 2020 tel que le notaire en fait état dans cet acte, contestant avoir eu connaissance de ces documents lors de la signature de la promesse unilatérale de vente en la forme authentique, et, contestant la véracité de leur annexion à cet acte authentique. Le faux allégué par M. [W] [H] porte donc sur la mention figurant en page 21 de l’acte sous la rubrique 'diagnostic de performance énergétique’ ainsi rédigée : 'Conformément aux dispositions de l’article L. 134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un diagnostic de performance énergétique doit être établi. Ce diagnostic doit notamment permettre d’évaluer :

' les caractéristiques du logement ainsi que le descriptif des équipements,

' le descriptif des équipements de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, et indication des conditions d’utilisation et de gestion,

' la valeur isolante du bien immobilier,

' la consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre (…)

Un diagnostic établi par le cabinet BET Petillot le 23 août 2019 est annexé (…).

Le diagnostiqueur a fourni au rédacteur des présentes une copie de la certification « DPE sans mention » qu’il a obtenue et annexée, cette certification permettant d’établir un dossier de performance énergétique sur les seuls biens à usage d’habitation principale'.

De plus, l’acte authentique indique, en dernière page, n°35, précédant immédiatement les signatures des parties, au titre d’un paragraphe intitulé 'formalisme lié aux annexes’ : 'les annexes, s’il en existe, font partie intégrante de la minute. Lorsque l’acte est établi sur support papier les pièces annexées à l’acte sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire, sauf si les feuilles de l’acte et des annexes sont réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition'.

En effet, aux termes de l’article 22 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires, dans sa rédaction issue du décret du 10 août 2005, lorsque l’acte est établi sur support papier, les pièces annexées à l’acte sont revêtues d’une mention constatant cette annexe et signée du notaire. Il est de jurisprudence constante que les pièces figurant en annexe d’un acte authentique font corps avec celui-ci et s’imposent à leurs signataires lorsque les formalités d’annexes ont été respectées, donc quand elles comprennent une mention constatant cette annexe signée du notaire. Lorsque la pièce est irrégulièrement annexée, l’annexe ne fait plus partie intégrante de l’acte authentique ; elle peut valoir comme élément de preuve ou comme acte sous seing privé lorsque les conditions mises à sa validité sont réunies. L’annexe d’un acte authentique dispose de la même force probante que l’acte lui-même pour ce que l’officier public a constaté.

Afin de démontrer la fausseté de la mention de l’acte du 28 mai 2020 selon laquelle le diagnostic du BET Pétillot du 23 août 2019 est annexé, M. [W] [H] met en avant la notification de l’acte par lui reçue de M. [B] [M], notaire, par courrier électronique AR24 le 2 juin 2020. En effet, afin de remplir les conditions posées par l’article L. 271-1, issu de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, et modifié notamment par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), qui accorde à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier, aux termes d’une convention dressée en la forme authentique, un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte, il est ici établi que M. [B] [M] a adressé à M. [W] [H] un courriel comprenant la promesse unilatérale de vente et des annexes. Les indications relatives à cette faculté de rétractation sont d’ailleurs contenues dans l’acte authentique en pages 30, 31 et 32, et stipulent qu’une copie du présent acte avec ses

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annexes sera notifiée, par voie électronique à M. [W] [H] par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ainsi que le démontre le procès-verbal de constat dressé à la demande de ce dernier par un huissier de justice le 21 septembre 2023, M. [W] [H] a été destinataire le 2 juin 2020 de la promesse unilatérale de vente et d’un document de 45 pages dénommé DIAG DT.pdf, dont il apparaît qu’il comprend le diagnostic de performance litigieux du BET Petillot, dénombrant 13 pages. Ces annexes telles que transmises par mail ne comprennent aucune mention de leur annexion à l’acte authentique, ni aucune signature du notaire.

Elles sont donc distinctes des documents produits en pièce 2 par M. [B] [M], notaire, qui regroupe les annexes à la promesse unilatérale de vente, dont les différents diagnostics techniques, et notamment celui du BET Pétillot en date du 23 août 2019, celui-ci portant, comme chacune des annexes, le tampon d’annexion suivant :'Annexé à la minute d’un acte reçu par M. F; [M], notaire associé à [Localité 9], ce jour', outre la signature du notaire. Ces mentions sont conformes aux exigences requises pour l’annexion de document à un acte authentique, puisque le document précise qu’il comprend 13 pages, de sorte que le tampon vaut pour l’intégralité du document, et qu’elles doivent s’analyser en concordance avec la mention incluse dans la promesse unilatérale de vente elle-même, en page 21, visant expressément l’annexion de ce document, de sorte que la généralité relative à laquelle renvoie le tampon est ainsi précisée.

A la lecture du procès-verbal de constat d’huissier de justice, il est donc avéré que lors de la notification faite au titre de la loi SRU, ce ne sont pas les documents portant les mentions requises pour permettre aux annexes d’être parties intégrantes à l’acte authentique, conformément à la mention incluse en page 21 de la promesse unilatérale de vente, qui ont été transmis. Or, cette transmission avait pour seul objet le point de départ du délai de réflexion légalement accordé à M. [W] [H], mais elle ne requiert pas que ce soit la forme authentique de l’acte, en son intégralité, qui en soit l’objet. Il n’est pas indispensable, dans ce cadre, que cette communication SRU, dont les seules exigences tiennent à sa date de réception et à l’identité des conditions avec celles de l’acte authentique lui-même, porte précisément sur la forme authentique de la promesse unilatérale de vente, et notamment de ses annexes, la transmission d’une copie de ces actes étant suffisante. Or, les actes transmis le 2 juin ont une teneur identique à ceux produits en pièce 2 par le notaire. L’enjeu dans le cadre de la notification SRU est le délai de réflexion de 10 jours. Le fait que lors de cette notification les annexes effectivement transmises ne comprennent pas la mention de leur annexion et la signature du notaire ne démontre pas en soi le caractère apocryphe de l’acte du 28 mai 2020.

Le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 22 janvier 2024 établit pour sa part que les diagnostics transmis dans le document DIAG DT.pdf sont, non pas des copies réalisées par le notaire, mais les originaux des documents transmis par le diagnostiqueur. M. [B] [M] fournit à ce titre une explication plausible, et conforme avec les constats de l’huissier de justice, selon laquelle, eu égard à la célérité de la signature de l’acte de vente, il aurait transmis par voie électronique les dits originaux, tels que reçus par lui-même, à M. [W] [H], au lieu de lui transmettre une copie de ces annexes comprenant le tampon de leur annexion et sa signature.

La notification prévue au titre du délai de réflexion légalement laissé au bénéfice de l’acquéreur ne doit pas se confondre avec le caractère authentique de l’acte de vente lui-même.

En tout état de cause, cette seule transmission effectuée dans le cadre de la loi SRU est insuffisante à apporter la preuve du caractère apocryphe de la promesse unilatérale de vente elle-même en ce qu’elle fait état de l’annexion desdites annexes. Elle ne démontre pas non plus que l’apposition des tampons sur les annexes serait post-datée.

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En outre, l’absence de paraphe par les parties à l’acte de vente sur les annexes ne contrevient à aucune obligation légale. Dès lors, l’absence de signature par M. [W] [H] et la SCI NTS Monaco sur lesdites annexes litigieuses ne contribue pas à démontrer l’inexactitude des mentions telle que dénoncée par l’acquéreur.

De même, le fait que, dans le cadre de la transmission SRU, l’intégralité des annexes de l’acte de vente, telle que produite en pièce 2 par M. [B] [M], ne soit pas communiquée, ne peut avoir d’incidence quant à la véracité de la seule mention attaquée de l’acte portant, en page 21 de la promesse unilatérale de vente, sur la mention de l’annexion du diagnostic de performance énergétique du 23 août 2019.

A rebours des éléments mis en avant par M. [W] [H] pour contester l’exactitude de la mention incluse en page 21 de la promesse unilatérale de vente, M. [B] [M], notaire instrumentaire, produit l’acte authentique de vente du 28 mai 2020, outre les annexes comportant chacune un tampon faisant état de leur annexion à l’acte de vente outre sa signature.

Il convient également d’observer que M. [W] [H] était présent le 28 mai 2020 chez le notaire, tout comme les deux associés de la SCI NTS Monaco, chacun ayant signé la promesse unilatérale de vente qui comprend la mention remise en cause, ainsi que l’indication selon laquelle l’acte a été lu aux parties. M. [W] [H] conteste cette lecture, mais n’apporte aucune preuve contraire, étant observé que la venderesse soutient l’inverse dans ses écritures.

Les autres circonstances liées à la signature de l’acte sont sans incidence sur la validité de celui-ci.

En définitive, il appert donc que M. [W] [H] ne rapporte pas la preuve du faux qu’il allègue, de sorte que ses recours en inscription de faux doivent être rejetés , l’acte authentique du 28 mai 2020 dressé par M. [B] [M] étant sincère.

En l’état des éléments dont la cour dispose, aucune audition du notaire, M. [B] [M], n’apparaît utile ou opportune, celui-ci étant constitué et ayant fait valoir ses observations dans le cadre de la présente procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts du notaire

En vertu de l’article 305 du code de procédure civile, le demandeur en faux qui succombe est condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Compte tenu du rejet du recours en inscription de faux par lequel M. [W] [H] a entendu remettre en cause l’authenticité d’un acte authentique, ce dernier doit être condamné au paiement d’une amende civile à hauteur de 2 000 €, cette sanction automatique se justifiant par la gravité de la contestation ainsi émise dans le cadre d’une procédure exceptionnelle.

De même, le caractère téméraire d’une telle action incidente à l’endroit d’un officier ministériel, manifestement malfondée eu égard aux éléments ci-dessus repris, ainsi que le préjudice constitué pour M. [B] [M], notaire, de devoir se défendre d’une telle critique contre un acte dont il avait la charge, avec le risque de craindre, en sus, des sanctions pénales et disciplinaires lourdes, justifient que lui soient alloués des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 €.

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Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [W] [H], qui succombe au litige, supportera les dépens de la procédure en inscription de faux. De même, la situation économique des parties et l’équité commandent de le condamner à verser à M. [B] [M] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre celle de

2 000 € chacune à l’endroit de la SCI NTS Monaco et de la SARL Casir Cap Ferrat qui subissent le ralentissement de l’instance lié à cette nouvelle procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette les recours en inscription de faux à titre incident formés les 24 et 30 novembre 2023 par M. [W] [H] contre la promesse unilatérale de vente reçue en la forme authentique par M. [B] [M], notaire, le 28 mai 2020,

Déclare cet acte sincère en ce qu’il porte mention en page 21 de l’annexion du diagnostic de performance énergétique du 23 août 2019,

Dit n’y avoir lieu à audition de M. [B] [M], notaire,

Condamne M. [W] [H] au paiement d’une amende civile à hauteur de 2 000 €,

Dit qu’une copie exécutoire du présent arrêt sera transmise par le greffe au Trésor public pour recouvrement de l’amende civile,

Condamne M. [W] [H] à payer à M. [B] [M], notaire, la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [W] [H] à payer à M. [B] [M], notaire, la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [H] à payer à la SCI NTS Monaco la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [H] à payer à la SARL Casir Cap Ferrat la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [W] [H] de sa demande sur ce fondement,

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Condamne M. [W] [H] au paiement des dépens liés à la procédure d’inscription de faux, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT