Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 6 mars 2024, n° 23/03366

CA Rennes
Confirmation 6 mars 2024

Arguments

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Accepté
Inexactitude des sommes réclamées
La cour a constaté que le commandement de payer visait des sommes antérieures à la date d'effet du nouveau bail, ce qui entache sa validité.
Accepté
Comportement dilatoire de la locataire
La cour a jugé que l'attitude de la société Formul était manifestement dilatoire, justifiant l'octroi de dommages et intérêts au bailleur.
Accepté
Existence d'une créance locative
La cour a confirmé que la société Formul devait des loyers et charges, justifiant la provision accordée.
Accepté
Droit aux dépens en cas de succès
La cour a jugé que la société Immaucom, ayant obtenu gain de cause, avait droit au remboursement des dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la S.A.S. Formul a interjeté appel d'une ordonnance de référé qui l'avait condamnée à payer une provision de 63 487,83 euros pour loyers impayés. La cour d'appel a examiné plusieurs questions juridiques, notamment la validité du commandement de payer et les arguments de force majeure et d'exception d'inexécution soulevés par Formul. La juridiction de première instance avait jugé que le commandement était valide et que les contestations de Formul n'étaient pas sérieuses. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que le bail de renouvellement n'effaçait pas les dettes antérieures et que les difficultés d'exécution étaient dues à des mesures gouvernementales, non à une inexécution du bailleur. En conséquence, la cour a confirmé l'ordonnance en toutes ses dispositions, déboutant Formul de ses demandes et condamnant celle-ci à payer des dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 6 mars 2024, n° 23/03366
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/03366
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BERTHIERJoachim BERNIER
Cabinet(s) :	CLARENCELX RENNES-ANGERS
Parties :	S.A.S. FORMUL c/ S.A.S.U. IMMAUCOM GALERIE [ Adresse 6 ]

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N°-101

N° RG 23/03366 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T2R2

S.A.S. FORMUL

S.A.S.U. IMMAUCOM GALERIE [Adresse 6]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. FORMUL

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.S.U. IMMAUCOM GALERIE [Adresse 6] Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie BERTHIER-ROHOU, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Selon acte sous seing privé du 25 mai 2021, la SASU Immaucom Galerie [Adresse 6] a donné à bail commercial à la SAS Formul, en renouvellement d’un précédant bail du 11 décembre 2002, des locaux formant le lot n° 67 de 120,50 m² dans la galerie marchande du centre commercial Auchan situé [Adresse 1] à [Localité 7] à destination d’une activité de prêt à porter pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2021 moyennant un loyer annuel de 8 % hors taxes du chiffre d’affaires annuel avec un minimum de 80 032 euros hors taxes hors charges payable trimestriellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juin 2022, la société Immaucom Galerie [Adresse 6] a fait assigner en référé la société Formul suivant acte de commissaire de justice du 6 septembre 2022 pour solliciter le constat de la résiliation du bail et la libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 25 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné la société Formul à payer à la société Immaucom une provision de 63 487,83 euros sur les loyers et charges restant dus au 28 octobre 2022 et une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné la société Formul aux dépens, y compris le coût du commandement du 7 juin 2022 et de l’assignation.

Le 16 juin 2023, la société Formul a interjeté appel de cette décision.

Un nouveau commandement de payer a été signifié à la société Formul le 25 juillet 2023 pour obtenir le paiement de la somme de 129 862,18 euros.

Par ordonnance du 19 septembre 2023, le premier président de la cour d’appel a jugé que la demande de radiation est devenue sans objet.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 6 décembre 2023, la société Formul demande à la cour de :

— la recevoir en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé que le commandement de payer n’encourait pas la nullité au titre des moyens soulevés par elle,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à payer une provision de 63 487,83 euros sur les loyers et charges restant dus au 28 octobre 2022 et une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Immaucom de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 7 juillet 2022,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la société Immaucom de sa demande tendant au paiement par provision d’une indemnité forfaitaire de frais contentieux d’un montant de 6 348,78 euros.

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— constater la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société Immaucom le 6 juin 2022,

À titre subsidiaire

— constater que la demande de paiement d’une provision de la société Immaucom se heurte à des contestations sérieuses,

En conséquence,

— dire n’y avoir lieu à référé et inviter les parties à se pourvoir au fond,

— débouter la société Immaucom de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions,

À titre subsidiaire

— l’autoriser à s’acquitter de l’éventuel solde débiteur de son compte locatif à l’issue d’un délai de 24 mois à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause

— condamner la société Immaucom à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immaucom aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 3 novembre 2023, la société Immaucom Galerie [Adresse 6] demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y additant et à titre reconventionnel :

— condamner la société Formul à lui payer la somme de 152 265,05 euros TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 30 octobre 2023 (à parfaire) en réactualisation de sa condamnation provisionnelle,

— condamner la société Formul à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

En tout état de cause :

— condamner la société Formul à lui payer une somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter la société Formul de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Formul explique qu’elle a connu des problèmes de trésorerie à la suite de la crise d’urgence sanitaire due au Covid-19 et que le 25 mai 2021, elle et son bailleur ont prévu un nouveau bail pour repartir sur de bonnes bases pour une nouvelle durée de 10 années à compter du 1er janvier 2021.

Pour la société Formul, cet acte du 25 mai 2021 annule et remplace tous les autres accords antérieurs.

Elle signale que le commandement du 7 juin 2022 intègre des loyers et charges facturés en application du bail du 11 décembre 2012 qui a été annulé.

La société Formul soutient que la société Immaucom Galerie [Adresse 6] a renoncé à réclamer le paiement des loyers dus au titre des loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative du local en lui proposant la signature d’un nouveau contrat de bail et que le bail du 25 mai 2021 'annule et remplace tous les autres accords antérieurs'.

Elle entend faire état de l’imprécision totale du décompte joint au commandement de payer du 6 juin 2022.

Elle expose qu’elle a dû subir plusieurs fermetures administratives en raison de la pandémie et que le bailleur est de mauvaise foi en signifiant un commandement de payer alors qu’il a renoncé aux impayés.

Elle affirme que la crise sanitaire constitue un cas de force majeure empêchant temporairement l’exécution du bail, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, et qu’elle peut invoquer la perte de la chose louée.

Elle précise que le commandement du 6 juin 2022 vise expressément les périodes de fermetures administratives soit pendant une période de protection en application des articles 14 de la loi du 14 novembre 2020 et 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020.

Elle conteste certaines charges au titre des années 2020, 2021 et 2022.

Elle fait valoir qu’elle a procédé au règlement du loyer du 4ème trimestre 2023 et qu’ainsi la demande d’actualisation de la créance locative est sans objet.

Elle discute la demande au titre de l’indemnité forfaitaire et irréductible égale à 10 % de l’ensemble des sommes dues ainsi que la demande au titre d’une prétendue résistance abusive de sa part.

La société Formul sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

En réponse, la société Immaucom Galerie [Adresse 6] avance qu’à la date d’effet du bail de renouvellement, le preneur restait lui devoir la somme de 49 538,32 euros et que la dette n’a eu de cesse de s’accroître.

Elle indique que le preneur n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti.

Elle signale qu’elle a, spontanément, consenti une franchise de loyer au titre de la période Covid 1 pour la période du 16 mars au 14 avril 2020 pour une somme de 8 147,51 euros et que cet avoir a été porté au crédit du compte du preneur après le renouvellement du bail.

Elle indique qu’elle a consenti à titre exceptionnel une franchise de deux mois de loyer (pour janvier et février 2021) et une réduction de loyer à titre transitoire.

Elle affirme que la dette locative existante au moment du renouvellement du bail reste exigible sinon elle aurait établi un avoir pour la totalité de la dette.

Elle précise qu’après le renouvellement du bail, la dette locative s’est accrue pour atteindre la somme de 87 114,94 euros le 2 juin 2022 et la somme de 85 603,76 euros le 20 octobre 2022.

La société bailleresse déclare qu’elle a reçu le 23 août 2023 une somme de 129 468,05 euros de la part du preneur soit en exécution de l’ordonnance entreprise pour 63 487,83 euros, et en paiement de l’arriéré locatif au 27 juillet 2023 pour 65 980,22 euros.

Elle entend faire état de la mauvaise foi de la société preneur.

La société Immaucom Galerie [Adresse 6] considère que le fait que le commandement vise des loyers antérieurs au renouvellement du bail n’entache pas la validité du commandement.

Elle précise qu’aucune renonciation à l’arriéré locatif n’est portée sur le bail du 25 mai 2021 et que la société Formul n’apporte aucune pièce justifiant de cette renonciation.

Elle rappelle que la renonciation à un droit ne se présume pas.

Pour elle, l’emploi de la formule 'annule et remplace’ dans le bail de renouvellement ne caractérise pas la volonté non équivoque des parties d’effacer la dette du preneur au 1er janvier 2021.

Le bailleur conteste l’argumentation de la société Formul sur la force majeure, l’exception d’inexécution et la perte de la chose louée.

La société Immaucom Galerie [Adresse 6] explique que les charges réclamées sont justifiées.

Elle argue de ce que le commandement de payer vise une dette née postérieurement à la période de protection couverte par l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020.

La cour constate que la société Immaucom Galerie [Adresse 6] n’a pas formulé d’appel incident sur le problème de l’acquisition de la clause résolutoire ni sur l’indemnité forfaitaire prévue par le bail.

* L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faîtes.

Dans le présent litige, les parties ont signé un premier bail commercial le 12 décembre 2002 à effet au 27 janvier 2003 pour une durée de 10 années.

Elles ont signé un nouveau bail le 25 mai 2021 à effet au 1er janvier 2021.

En page 6 de ce nouveau bail est écrit : le présent bail est consenti entre les parties aux clauses, charges et conditions locatives ci-après stipulées, précisées et complétées par le cahier des charges techniques, le règlement intérieur, le plan du local et les différentes annexes ci-après désignées le bail.

Le bail constitue l’unique accord entre les parties. Il annule et remplace tous les autres accords ou actes éventuellement conclus au préalable entre le bailleur et le preneur et qui auraient pour objet la prise à bail du même local.

Les parties reconnaissent avoir librement et de bonne foi négocié les termes du bail, accompagnées du conseil de leur choix, chacune confirmant avoir pu apprécier par elle-même la portée de ses engagements et accepter l’ensemble des dispositions du bail (…).

Le commandement de payer du 7 juin 2022 vise le bail du 25 mai 2021 et mentionne des sommes dues à compter du 1er avril 2020 jusqu’au 2 mars 2022.

Le preneur ne peut affirmer que les sommes réclamées avant le 1er janvier 2021 posent difficulté en raison de la renonciation du bailleur au paiement de ces sommes dans la mesure où ce bail ne contient aucune clause de renonciation expresse de la part du bailleur aux loyers antérieurs au 1er janvier 2021.

Cette renonciation est d’autant moins caractérisée que la société Formul a procédé, après la signification du commandement, à un paiement partiel à hauteur de 45 758,31 euros sans élever la moindre contestation quant à l’exigibilité de la somme.

Enfin la société Formul n’explique pas pour quelles raisons le bailleur n’a pas établi un avoir sur les loyers antérieurs au 1er janvier 2021 alors que le bailleur a antérieurement établi un avoir de 8 147,51 euros au titre de loyers auxquels le bailleur a spontanément renoncé pour la période du 16 mars au 14 avril 2020.

La cour remarque que cet avoir de 8 147,51 euros a été porté au crédit du compte de la société Formul le 27 mars 2021 soit postérieurement au nouveau bail sans que le preneur ne le souligne.

Enfin, le nouveau bail a prévu une franchise contractuelle de deux mois de loyers et une réduction du loyer pour les 6 premières années à titre exceptionnel, transitoire et intuitu personae. Si le bailleur avait voulu renoncer aux loyers impayés antérieurs au bail du 25 mai 2021, cette renonciation aurait été écrite.

La contestation de la société Formul sur ce point est injustifiée.

* La mauvaise foi du bailleur alléguée par la société Formul n’est pas plus caractérisée puisqu’une lecture sommaire du décompte du bailleur annexé au commandement de payer permet de vérifier que les opérations du 27 septembre 2021, critiquées par l’appelante, correspondent à des régularisations d’écriture consécutives à la baisse rétroactive du loyer à compter du 1er janvier 2021, soit des opérations au bénéfice du preneur.

* La société Formul invoque l’exception d’inexécution.

Au visa de l’article 1719 1° et 3°, le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ne peut être contesté que la société Formul est entrée en possession des lieux et en a joui paisiblement.

Certes les décisions gouvernementales liées à l’état d’urgence sanitaire ont empêché une exploitation normale des locaux mais ces décisions n’ont pas fait cesser leur mise à disposition par le bailleur.

En outre, le bail commercial n’a pas subordonné le paiement des loyers à une occupation particulière ni à un taux de remplissage, ni n’oblige le bailleur à garantir au preneur l’occupation des lieux loués. Le trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative des locaux ne résulte que de décisions administratives indépendantes de la volonté du bailleur.

Les décisions gouvernementales ne peuvent être imputables au bailleur de sorte qu’il ne peut lui être reproché à un manquement à son obligation de délivrance.

Ce moyen ne peut constituer une contestation sérieuse.

* Au visa de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un ou l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est évident que le bien loué n’a pas été détruit, qu’il ne souffre d’aucune non-conformité. L’impossibilité d’exploiter s’explique par l’état d’urgence sanitaire qui ne vise que l’activité économique exercée et non pas les locaux. Les mesures de police administrative sont sans lien avec la destination contractuelle du bien loué et leurs effets ne peuvent être assimilée à la perte de la chose.

Selon la Cour de cassation, l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public ne peut être assimilé à la perte de la chose.

Le moyen tiré de la destruction de la chose loué n’est pas une contestation sérieuse.

* Concernant la force majeure alléguée, si la pandémie de Covid-19 est un événement imprévisible, il ne peut être considéré comme un événement irrésistible rendant manifestement impossible toute mesure d’exécution dès lors que l’obligation concernée est de nature pécuniaire et qu’elle est toujours susceptible d’être exécutée, les difficultés d’exécution étant par ailleurs dues non pas à la pandémie mais aux mesures gouvernementales.

Ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse.

* Les contestations relatives aux charges sont aussi vaines.

La société Formul n’a jamais formulé une quelconque réclamation au sujet des charges et ce depuis le 11 décembre 2002, ni réclamé le moindre justificatif. Elle n’a pas plus formé opposition au commandement du 7 juin 2022 dont elle a payé partiellement les causes dans un premier temps.

Elle conteste mais n’explique pas ses allégations, de sorte qu’il convient, tout comme le premier juge, de considérer que cette contestation est formulée par pur opportunisme.

* Enfin la société Formul ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 14 novembre 2020 puisque le commandement de payer et la dette visée sont postérieurs à la période de protection, et parce que ce texte ne remet pas en cause l’exigibilité de la dette locative.

* La cour observe que le bailleur ne formule aucune demande au titre de l’indemnité forfaitaire de 10 % prévue au contrat.

En conséquence, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société Formul à payer à son payer, à titre de provision, la somme de 63 487,83 euros au titre des loyers et charges restant dus au 28 octobre 2022.

* Sur l’actualisation de la créance locative.

La demande d’actualisation de la créance locative présentée par le bailleur n’a plus d’objet puisque la société Formul justifie avoir procédé au paiement du 4ème trimestre 2023.

* Sur les délais de paiement.

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Cette demande n’est en rien fondée au regard des paiements réalisés.

* Sur les dommages et intérêts.

À la réception du commandement de payer, la société Formul n’a pas réagi et n’a pas formé opposition.

Elle a attendu l’assignation de son bailleur pour soulever des contestations non fondées et opportunistes.

Alors que l’incident de radiation de son appel était en cours, la locataire a trouvé, le 23 août 2023, la trésorerie pour payer la somme de 63 487,83 euros au titre des loyers impayés au 28 octobre 2022 et la somme due au titre des loyers impayés au 27 juillet 2023, soit un montant total de 129 468,05 euros.

L’attitude de la société Formul est ainsi manifestement dilatoire puisqu’elle aura attendu 3 années pour payer les loyers et charges.

Une somme de 5 000 euros indemnisera le préjudice du bailleur.

* Sur les autres demandes.

Succombant en appel, la société Formul est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à la société Immaucom Galerie [Adresse 6] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions de l’ordonnance entreprise sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Juge que la demande d’actualisation de la créance locative présentée par la société Immaucom Galerie [Adresse 6] n’a plus d’objet ;

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement à la société Formul ;

Condamne la société Formul à payer à la société Immaucom Galerie [Adresse 6] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la société Fomul de sa demande en frais irrépétibles ;

Condamne la société Formul à payer à la société Immaucom Galerie [Adresse 6] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Formul aux dépens.

Le greffier, La présidente,