5ème Chambre

ARRÊT N°-404

N° RG 22/00385 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SM2Z

(Réf 1ère instance : 18/02270)

S.A.S.U. BRICO DEPOT

C/

S.A. MERCIALYS

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S.U. BRICO DEPOT, société par actions simplifiée unipersonnelle, immatriculée au RCS d’Evry sous le n° 451 647 903, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités de droit au siège,

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Jean-pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Frédéric PLANCKEEL de la SELEURL FRÉDÉRIC PLANCKEEL AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de LILLE

INTIMÉE :

S.A. MERCIALYS Société anonyme au capital de 91 968 488,00 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 424 064 707 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD DUTTO LE GOFF, AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Erwan LE DOUCE BERCOT du PARTNERSHIPS JONES DAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Le centre commercial 'Grand Quartier ' est un ensemble immobilier situé à [Adresse 11]. Cet ensemble est composé de plusieurs volumes et de plusieurs propriétaires, regroupés au sein d’une association foncière libre du centre commercial Hypermarché [Localité 9]-Saint- Grégoire (AFUL).

La société Mercialys est propriétaire de différents lots de volumes au sein du centre commercial et membre de l’AFUL.

Le groupement d’intérêt économique Grand Quartier ( GIE) est également propriétaire d’une partie des surfaces du centre commercial et assure diverses missions au titre de la gestion et la promotion du centre.

La société Mercialys a adhéré à ce GIE, en détenant une participation à hauteur de 65,5% et la société Brico Dépôt est membre de droit du conseil d’administration du GIE.

Par acte sous seing privé du 10 juin 2015, la société Mercialys a donné à bail commercial à la société Brico Dépôt un local à usage commercial au sein de ce centre commercial.

Un différend financier oppose depuis janvier 2017 la société Brico Dépôt, preneuse, à sa bailleresse, la société Mercialys.

N’ayant pu se mettre d’accord sur la prise en charge d’importants travaux au sein du centre commercial, par acte du 28 mars 2018, la société Brico Dépôt a saisi le tribunal de grande instance de Rennes.

Par jugement du 3 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté la société Brico Dépôt de sa demande de voir déclarer réputé non écrit l’article 6.3 des stipulations générales du bail du 10 juin 2015,

— débouté la société Brico Dépôt de sa demande de voir dire que la société Mercialys n’est pas fondée à lui refacturer les travaux dits d’intérêt commun votés par l’AFUL du centre commercial Grand quartier,

— débouté la société Brico Dépôt de sa demande de condamnation de la société Mercialys en paiement de la somme de 1 741 775,59 euros à parfaire à titre de dommages intérêts pour manquement à l’obligation légale d’information des travaux envisagés dits d’intérêt commun,

— sursis à l’examen des demandes de la société Brico Dépôt en remboursement de la somme de 1 548 327,35 euros, et de la société Mercialys en paiement de la somme de 351 835,21 euros TTC outre pénalités et intérêts de retard.

Avant-dire droit,

— ordonné une mesure d’expertise,

— désigné pour y procéder :

* M. [U] [N], expert en génie civil bâtiment, [Adresse 4], tel : [XXXXXXXX02], [Courriel 10],

* [W] [S], expert-comptable, [Adresse 3], tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 12] avec pour mission de :

° convoquer les parties, se faire remettre leurs dossiers de plaidoirie, se rendre sur les lieux, les visiter, décrire les travaux accomplis,

° prendre connaissance du bail du 10 juin 2015 et de ses annexes, de l’ensemble des plans, pièces techniques et mémoires se rapportant aux travaux de rénovation des parties à usage collectif de la galerie du centre commercial Grand Quartier et plus spécialement à l’aménagement du parvis et de la quatrième entrée ainsi qu’à la rénovation du parking existant, qui se sont inscrits dans l’opération de rénovation réalisée en 2015 et 2016,

° prendre connaissance des délibérations de l’AFUL Grand Quartier, et du groupement d’intérêt commun (GIE) Grand Quartier et notamment le procès-verbal du conseil d’administration du 13 octobre 2015, des grands livres comptables 2015 à 2018 des sociétés Brico Dépôt, Mercialys et Sudeco et de l’AFUL Grand Quartier, ainsi que du rapport de [C] [F] ainsi que de toutes autres pièces qui leur apparaîtront nécessaires à l’accomplissement de leur mission,

° décrire les travaux ainsi réalisés, préciser leur coût, et la répartition finale entre les quatre opérateurs concernés, Mercialys, IGC, SCI Rennes Anglet, Privatif Mery,

° en se référant aux paragraphe 6.1 définissant les parties communes et/ou à usage collectif, préciser quels travaux concernant les parties communes et/ou à usage collectif, l’aménagement du parvis, la 4ème entrée et le parking, sont susceptibles d’entrer dans les rubriques énoncées au paragraphe 6.3 en tant que travaux d’entretien, de menues réparations, de nettoyage de façade, de ravalement, de renouvellement, de remplacement, de création, de décoration, d’amélioration, de modernisation, d’embellissement, de rénovation, de second 'uvre,

° les chiffrer et en proposer une répartition entre bailleur et preneur prenant en compte notamment les grilles d’affectation des annexes du bail,

° après avoir isolé les travaux de structure, murs porteurs, toitures et de couverture entière, évaluer financièrement l’embellissement excédant le coût du remplacement à l’identique, sans tenir compte de la vétusté,

° chiffrer le montant des coûts annexes énumérés à l’article 6.3 (frais et honoraires, primes d’assurance etc.) pouvant être incorporés dans les travaux,

° chiffrer le montant total du coût des travaux et frais rattachables susceptibles d’être refacturés à la société Brico Dépôt en application des dispositions de l’article 6.3 du bail et de ses annexes,

° en tenant compte de la facturation émise, des règlements effectués, du chiffrage des travaux refacturables, des tantièmes et des quotes-parts applicables, proposer un apurement des comptes,

— dit qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui leur sont nécessaires, les experts pourront être autorisés par le juge de la mise en état à déposer le rapport en l’état ;

— dit que les experts devront convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs avocats par lettre simple,

— dit que les experts pourront recueillir des informations orales ou écrites de toute personne susceptible de les éclairer,

— dit que les experts devront :

*définir en concertation avec les parties un calendrier prévisionnel de leurs opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’ils devront l’actualiser en tant que de besoin en informant les parties de la date à laquelle ils prévoient de leur adresser un document de synthèse ou un projet de rapport,

* faire connaître dans le même temps le montant prévisible de leur rémunération qu’ils actualiseront s’il y a lieu, en procédant parallèlement le cas échéant à une demande de provision complémentaire,

* adresser aux parties un document de synthèse dont ils s’expliqueront dans leur rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de leurs opérations, fixant sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

— dit que les experts répondront de manière précise et circonstanciée aux dernières observations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus en mentionnant leur identité complète, leurs qualités et leurs éventuels liens avec les parties,

— dit que les experts déposeront l’original du rapport définitif en un seul exemplaire au greffe de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Rennes au plus tard le vendredi 27 mai 2022, sauf prorogation expresse, et que dans le même temps, ils en adresseront distinctement copie à chacune des parties leurs conseils,

— fixé à 20 000 euros la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par moitié par chacune des parties au plus tard le vendredi 21 janvier 2022, entre les mains du régisseur d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Rennes,

— désigné le juge de mise en état pour contrôler les opérations d’expertise et en régler les incidents,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 23 juin 2022,

— tardé à statuer sur les frais irrépétibles,

— réservé les dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Le 21 janvier 2022, la société Brico Dépôt a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 avril 2022, elle demande à la cour de :

— infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Rennes,

Statuant à nouveau :

— constater, dire et juger que les travaux dits d’intérêt commun votés par l’AFUL du centre commercial Grand Quartier et qui lui sont refacturés par la société Mercialys ne sont pas compris dans l’inventaire des catégories de charges annexé au bail du 10 juin 2015,

— en conséquence, réputer non écrit l’article 6.3 des stipulations générales du bail du 10 juin 2015,

— subsidiairement, constater, dire et juger que le bail du 10 juin 2015 ne prévoit pas expressément le remboursement par le preneur des travaux d’extension et de restructuration du centre commercial Grand Quartier, en ce compris les travaux dits d’intérêt commun votés par l’AFUL du centre commercial Grand Quartier,

— constater, dire et juger que la société Mercialys a manqué lors de la conclusion du bail du 10 juin 2015 à son obligation légale de l’informer des travaux envisagés dits d’intérêt commun votés ultérieurement par l’AFUL du centre commercial Grand Quartier,

— en conséquence, constater, dire et juger que la société Mercialys n’est pas fondée à lui refacturer les travaux dits d’intérêt commun votés par l’AFUL du centre commercial Grand Quartier, ni par conséquent à appliquer la clause pénale,

— en conséquence, condamner la société Mercialys à lui rembourser les sommes indûment payées au titre des travaux dits d’intérêt commun votés par l’AFUL du centre commercial Grand Quartier, de la clause pénale et du coût du commandement du 29 décembre 2017, soit la somme de 1 548 327,35 euros,

— à titre subsidiaire, condamner la société Mercialys à lui payer une indemnité correspondant à 90 % du montant de sa quote-part de travaux dits d’intérêt commun votés par l’AFUL du centre commercial Grand Quartier, soit en l’état la somme de 1 741 775,59 euros à parfaire,

— débouter la société Mercialys de toutes ses demandes, fins et moyens,

— condamner la société Mercialys à lui payer une indemnité de 25 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Mercialys aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2022, la société Mercialys demande à la cour de :

— déclarer ses conclusions d’intimée recevables et bien fondées,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes, dont appel, en toutes ses dispositions,

— condamner la société Brico Dépôt à lui payer la somme de 25 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Brico Dépôt aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Bruno Cressard, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* sur le caractère non écrit de l’article 6.3 du bail

L’appelante relève que la société Mercialys justifie la refacturation des travaux litigieux par l’article 6.3 des stipulations générales du bail.

Elle rappelle que le bail a été conclu le 10 juin 2015 soit postérieurement à la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, interdisant notamment au bailleur la refacturation d’un certain nombre de charges listées à l’article R 145-35 du code de commerce.

Elle plaide que les dispositions du nouvel article L 145-40-2 du code de commerce, qui imposent un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, n’ont pas été respectées, en ce que les travaux du bailleur, refacturés et qui sont bien des charges, n’ont pas été mentionnés dans l’inventaire de celles-ci, et qu’ainsi l’article 6.3 du bail doit être réputé non écrit.

Elle relève que si l’article 6.3 du bail énonce effectivement une liste de travaux puis précise que le preneur doit, à hauteur de sa quote-part, le remboursement au bailleur des travaux des parties communes et/ou d’usage collectif, avant de laisser au bailleur, les travaux et grosses réparations de l’article 606 du code civil, cette liste de travaux ne figure pas dans l’inventaire des catégories de charges annexé au bail (annexe 2), soulignant que cet inventaire ne recense que des travaux d’entretien et de réparations ponctuelles, et en aucun cas des travaux de restructuration, d’extension ou de rénovation lourde du centre commercial.

Elle demande donc à la cour de considérer que le bailleur ne peut refacturer que les seuls travaux expressément recensés dans l’inventaire formant l’annexe 2 du bail et de dire que l’article 6.3 des stipulations du bail est réputé non écrit, l’exigence d’un inventaire précis et limitatif étant d’ordre public.

Elle s’oppose à l’argument du bailleur, prétextant la possibilité de disperser l’inventaire tout au long du bail et de ses annexes, estimant que la société Mercialys se livre à un dévoiement complet du nouvel article L 145-40-2 du code de commerce. Elle estime que le procédé serait conforme si une clause du bail renvoyait à une annexe comportant un inventaire exhaustif, mais pas comme en l’espèce, où le bail comporte d’une part une clause listant des charges et d’autre part une annexe présentée comme un inventaire mais ne listant pas les mêmes charges.

Elle observe que le tribunal a réduit l’exigence d’inventaire des charges à un simple contrôle de licéité de la répartition des charges, alors que cette question n’était pas en débat, contrairement à la question de la dispersion des clauses de charges, dont on ne trouve aucune trace dans le jugement.

Si la cour ne déclarait pas non écrit l’article 6.3 du bail, la société Brico Dépôt en demande une interprétation restrictive excluant la refacturation des travaux relatifs au centre commercial.

Elle signale l’absence d’accord des parties pour une refacturation de tout ou partie des travaux d’extension et de restructuration du centre commercial, la référence à des travaux de création et des travaux d’extension dans l’article 6.3 étant théorique et sans volonté des parties de l’appliquer concrètement au programme d’extension/restructuration dans lequel s’inscrit la délivrance de nouveaux locaux au locataire. Elle estime qu’il ne peut en être autrement des travaux dits d’intérêt commun, qui sont eux aussi au coeur du programme global de restructuration et extension du centre commercial.

La société Brico Dépôt rappelle qu’elle a accepté de transférer son magasin et de résilier son bail, sans indemnité alors que rien ne l’y obligeait et que sans son concours, le programme tout entier de restructuration et extension n’aurait pu être réalisé.

En réponse la société Mercialys soutient que la société Brico Dépôt est redevable contractuellement du paiement des travaux facturés qui sont des travaux de création, d’aménagement, de rénovation et d’intérêt général.

La société Mercialys distingue deux programmes de travaux :

— les travaux de restructuration et d’extension visés dans le bail et le protocole du 10 juin 2015 dont le maître d’ouvrage est Mercialys et non refacturés aux preneurs du centre commercial,

— les travaux non envisagés avant fin 2016, dont le maître d’ouvrage est l’AFUL, réalisés et facturés aux preneurs du centre en 2017 et 2018 et faisant l’objet du litige.

Elle soutient que le tribunal a, très justement, retenu que les travaux refacturés en l’espèce étaient limités à la rénovation des parties à usage collectif de la galerie du centre commercial, à l’aménagement du parvis et de la 4ème entrée et la rénovation du parking existant, et relèvent donc bien de travaux de création, d’amélioration, de rénovation et d’intérêt général, qualification retenue par Mme [H] [V], expert.

La société Mercialys fait valoir que les stipulations du bail sont claires et précises et mettent à la charge du preneur de tels travaux. (cf article 6.2 et 6.3 ) et qu’à raison le tribunal a écarté toute nécessité d’interprétation de la volonté des parties.

Elle souligne que le montant des travaux refacturés est indifférent.

Elle écarte l’argument du preneur reposant sur une prétendue non-conformité du bail aux dispositions légales applicables, soutenant que la loi Pinel n’impose pas que l’inventaire des catégories de charges de l’article

L 145-40-2 alinéa 1er du code de commerce soit établi sous forme d’une annexe au bail, de sorte que selon elle, la cour ne peut retenir 'le nouveau principe de concentration des charges dans l’inventaire annexé', tel que plaidé par le preneur, ajoutant qu’en tout état de cause, les charges récupérables sont bien en l’espèce récapitulées dans un même document, à savoir le bail, dont les annexes font partie intégrante.

La cour note qu’il est utilement rappelé par le tribunal que le bail commercial liant les parties en date du 10 juin 2015 prenant effet au plus tard le 1er août 2016 a été signé en parallèle d’un acte sous seing privé du même jour entre les mêmes parties portant résiliation des avenants des 13 et 26 juillet 2006 à un bail du 2 mai 2002, portant sur des locaux dépendant du centre commercial Grand Quartier à Saint-Grégoire, afin que le preneur libère lesdits locaux et permette au bailleur de procéder à d’importants travaux de d’extension de la galerie marchande et de restructuration de l’espace mise à disposition de la société Brico Dépôt.

L’article L 145-15 du code de commerce dispose :

Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

L’article L 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

L’article R 145-35 du code de commerce énonce :

Ne peuvent être imputés au locataire:

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1°et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.

Ces dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 applicables au bail en cause compte tenu de sa date de conclusion, exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

L’inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et il constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées, de telle sorte que toute catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.

En l’espèce l’article 6. 2 du bail est intitulé 'inventaire et répartition des charges communes entre le bailleur', il s’articule en 6 paragraphes et renvoie aux annexes et notamment l’Annexe II, laquelle contient une liste détaillée de travaux.

L’article 6.3 critiqué est intitulé 'travaux des parties communes et/ou à usage collectif'. Il énonce :

' Les travaux concernant les parties communes et/ou à usage collectif, sont les travaux :

— d’entretien, de menues réparations, de réfection,

— de nettoyage des façades,

— de ravalement,

— de renouvellement, de remplacement,

— de création,

— de décorations, d’amélioration,

— de modernisation,

— d’embellissement,

— de rénovation,

— de second oeuvre.

Les travaux ci-dessus peuvent éventuellement relever des dispositions de l’article 606 du code civil.

Ils peuvent également être le cas échéant occasionnés ou nécessités par :

— la vétusté,

— la force majeure,

— l’évolution des techniques ou l’obsolescence des matériaux et équipements,

— la mise en conformité par rapport à la législation et/ou la réglementation administrative en vigueur et/ou à venir, ou une injonction administrative,

— la performance environnementale et le développement durable,

— l’intérêt du Centre,

Sont compris dans ces travaux :

— le coût d’acquisition de l’outillage, des appareils d’élévation mécanique et d’échafaudages, de la signalisation horizontale ou verticale, d’appareils de diffusion d’odeurs ou sonores, de la signalisation horizontale ou verticale quels que soient les systèmes installés, de tout matériel d’information de la clientèle installé dans le Centre ou à l’extérieur, de tous les systèmes de contrôle, de surveillance ou de comptage et de tous autres éléments nécessaires à la sécurité et à l’intérêt général de l’Ensemble immobilier et/ou du Centre, de la décoration,

— les frais et honoraires et primes d’assurances générés par la réalisation des travaux ci-dessus y compris l’assurance dommage ouvrage, les honoraires en frais d’étude et de maître d’ouvrage délégué, en ce inclus les frais d’études préalables à la réalisation des travaux, les honoraires d’assistance technique, pour tous travaux.

Le preneur doit, à hauteur de sa quote-part, le remboursement au bailleur des travaux des parties communes et/ou à usage collectif.

Etant entendu que demeurent à la charge du Bailleur :

— les travaux et grosses réparations ci-dessus énumérées à l’article 606 du code civil, c’est-à -dire les réparations des structures, des murs porteurs et des toitures et couvertures entières du Centre Commercial et/ou de l’Ensemble immobilier, à l’exception des travaux d’embellissement excédant le coût du remplacement à l’identique lesquels demeurent à la charge du preneur,

— les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité par rapport à la législation et/ou la réglementation administrative, en vigueur et/ou à venir, dès lors que ces derniers relèvent des travaux et grosses réparations énumérées à l’article 606 du code civil,

— les frais et honoraires générés par la réalisation des travaux relevant de l’article 606 du code civil.

La participation du Preneur aux travaux susvisés, pour la répartition entre les différents locataires des locaux appartenant au Bailleur, sera calculée comme il est dit à l’article 6.2.2 -a) ci-dessus.'

La loi Pinel n’impose pas que l’inventaire des catégories de charges de l’article L 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, soit établi sous forme d’une annexe. Cet inventaire doit figurer au bail.

En l’espèce, le bail intègre les annexes, et rien n’empêche les parties de lister des catégories de charges dans un inventaire figurant en annexe et de lister également d’autres charges récupérables dans une clause du bail, étant observé, à juste titre, par le bailleur que l’article 6.2 renvoyant à l’annexe II traite des charges des parties communes et/ou à usage collectif et l’article 6.3 traite des travaux des parties communes et/ou à usage collectif, une telle disposition des termes contractuels n’étant pas prohibée et restant, au demeurant, claire et explicite.

Les premiers juges ont souligné à raison que l’article 6.3 exclut la prise en charge par le preneur des grosses réparations (à l’exclusion de celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement identique) et la remise en état de la vétusté, ce qui satisfait aux exigences légales.

À l’instar du tribunal, la cour considère, en présence de stipulations claires et détaillées ne nécessitant aucune interprétation du contrat et de recherche de la volonté des parties, que la demande tendant à dire l’article 6.3 du contrat non écrit n’est fondée, les dispositions du contrat étant conformes à l’article L 145-40-2 du code de commerce.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déboute la société Brico Dépôt de sa demande tendant à voir déclarer réputé non écrit l’article 6.3 des stipulations générales du bail du 10 juin 2015.

* sur le manquement de la société Mercialys à la bonne foi

La société Brico Dépôt rappelle que l’article L 145-40-2 précité fait obligation au bailleur de communiquer un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et considère, à titre subsidiaire, que la société Mercialys a manqué à ses obligations légales pour ne l’avoir pas informée qu’elle envisageait de réaliser des travaux aujourd’hui refacturés dans les 3 premières années du bail.

Elle indique que la nature des travaux litigieux est demeurée très floue jusqu’à ce que le bailleur les clarifie dans des conclusions le 13 septembre 2018. Elle soutient que ceux-ci portent non sur la rénovation de la galerie marchande mais sur l’aspect extérieur, les accès du centre commercial et ses abords et souligne que le bailleur lui a facturé ceux-ci et a imposé leur recouvrement sans donner d’information claire au locataire sur la nature et la localisation des travaux.

Les travaux litigieux sont, pour elle, inhérents au programme général de restructuration et d’extension du centre commercial, et constitue un seul programme de travaux et elle estime que c’est purement artificiellement que la société Mercialys distingue deux programmes de travaux : ceux sous la maîtrise d’ouvrage de l’AFUL refacturés au locataire, et ceux d’extension et de restructuration réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage, distinction qu’elle considère avoir été effectuée pour les besoins de la cause, dans le but de les dater à des dates différentes.

Elle déclare que l’enjeu n’est pas savoir si le bail permet la refacturation de travaux d’extension, mais de savoir si les travaux sont refacturables ou non, et donc quand ils ont été envisagés par le bailleur et s’ils devaient ou non lui être communiqués lors de la conclusion du bail.

Elle fait valoir que le programme de restructuration et d’extension, en ce compris les travaux de l’espèce, était déjà avancé lors de la conclusion du bail. Elle prétend que la société Mercialys envisageait alors déjà ces travaux d’intérêt commun depuis juin 2012, qu’une demande de permis de construire avait été déposée le 13 avril 2015, qu’elle disposait même d’une estimation quasi-finalisée (cf estimation APS 2 le 18 mai 2015), de sorte qu’elle a manqué de transparence à son égard.

Elle entend souligner qu’il importe peu qu’en qualité de membre du GIE, la société Brico Dépôt ait eu connaissance des travaux dits d’intérêt commun, cette connaissance ne libérant pas le bailleur de sa propre obligation d’information, étant ajouté que la société Mercialys ne peut davantage se dédouaner en proposant une consultation sur place.

L’appelante demande à la cour de sanctionner ce non-respect de son obligation d’information en déclarant inopposables au preneur les travaux

non déclarés, que la société Mercialys n’est donc pas fondée à refacturer et ce, indépendamment du point de savoir s’ils étaient contractuellement récupérables.

Elle entend obtenir réparation de ce manquement dolosif de contracter de bonne foi, considérant que ce défaut d’information intentionnel a été déterminant et a vicié son consentement donné au nouveau bail.

Invoquant les dispositions de l’article 1116 du code civil selon lesquelles le dol du cocontractant constitue une cause de nullité du contrat mais engage également la responsabilité délictuelle de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice subi par son partenaire, la société Brico Dépôt soutient avoir perdu une chance de négocier le protocole de résiliation et le bail à d’autres conditions, précisant qu’elle n’aurait pas accepté de prendre en charge ce montant de travaux refacturés si elle en avait eu connaissance. Elle estime sa perte de chance à 90 % et sollicite la condamnation de la société Mercialys à lui payer une somme de 1 741 775,59 euros.

En réponse, la société Mercialys conteste tout manquement à son obligation d’information légale ou tout manquement dolosif de contracter de bonne foi.

Elle fait valoir qu’elle n’avait pas connaissance lors de la conclusion du bail, de la réalisation future des travaux dans le centre commercial. Elle indique que le 10 juin 2015, le programme des travaux n’avait pas été défini par l’AFUL et n’était donc pas assorti d’un budget qui aurait pu être communiqué au preneur.

En application de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les contrats légalement formés doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1116 ancien du code civil dispose :

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

L’article L 145-40-2 alinéa 2 du code de commerce dispose que :

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire:

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel.

La cour relève que la société Brico Dépôt n’articule sur aucun fondement légal, l’existence d’une sanction d’inopposabilité des travaux qui n’auraient pas été communiqués par le bailleur en application de ces dispositions. Ce moyen est rejeté.

En l’espèce, le bail du 20 juin 2015 comporte un accusé de réception signé par le preneur, indiquant :

'Le preneur reconnaît avoir reçu du bailleur un état prévisionnel des travaux (assorti d’un budget prévisionnel) dont la réalisation est envisagée dans les trois années suivant la conclusion du bail (annexe 2).

Les états, montants et données chiffrées en annexes aux présentes sont communiqués à titre contractuel et purement indicatif.

Les données qui y sont données sont susceptibles d’évoluer et ne sont pas nécessairement exhaustives.

Le preneur déclare et reconnaît que le contenu des états ainsi que les montants et coûts susvisées n’ont pas prévalu dans sa décision de conclure un bail et admet leur caractère non contractuel.

Le preneur reconnaît expressément que le bailleur a, par les présentes, satisfait aux obligations de communication visées à l’article L 145-40-2 du code de commerce.'

L’annexe 2, ainsi évoquée, porte sur des travaux de conformité handicap. Elle précise :

'Cet état ne tient pas compte à la date de son établissement des travaux :

— pour lesquels les autorisations administratives nécessaires et/ou pour lesquels les approbations préalables (notamment des membres de la copropriété ou de l’association syndicale libre ou de l’association foncière urbaine libre) n’ont pas été sollicitées,

— non identifiés et dont l’exécution deviendrait nécessaire à raison d’un cas d’urgence, de force majeure, d’une nouvelle législation ou réglementation ou d’une injonction administrative ou judiciaire.'

Le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, s’il ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoqué par celui-ci.

Le tribunal a souligné à raison que le contrat avait été conclu et négocié par deux sociétés appartenant chacune à des grands groupes de distribution, rompus aux arcanes des investissements dans les galeries marchandes.

Le bail énonce le projet de restructuration et d’extension, avec transfert de la surface de vente intérieure de l’enseigne Brico Dépôt et le réaménagement du parking personnel en 'cour des matériaux’ de la même enseigne. Ces travaux étaient donc connus du preneur, et les premiers juges soulignent justement que ce dernier a trouvé avantage à récupérer après travaux, une surface commerciale mieux adaptée à l’évolution de son commerce et mieux desservie.

Il résulte du bail que le preneur a déclaré que les montants et coûts de travaux, communiquées, susceptibles d’évolution, n’ont pas prévalu dans sa décision de conclure.

Dès lors, les informations données par le bailleur s’agissant de l’état prévisionnel des travaux, dont il est soutenu qu’elles ont été incomplètes, ne peuvent en tout état de cause, être qualifiées de déterminantes pour la société Brico Dépôt. Il est observé qu’elle ne sollicite pas la nullité du bail, se limitant à prétendre à une responsabilité de son bailleur et à solliciter réparation.

La société Mercialys établit que les travaux refacturés ont été approuvés lors d’une assemblée générale de l’AFUL en novembre 2016, soit donc postérieurement à la conclusion du bail.

Aucun manquement dolosif de la société Mercialys ne peut être constaté.

En conséquence, la cour confirme le jugement rejetant la demande de la société Brico Dépôt tendant à déclarer la société Mercialys infondée à lui refacturer des travaux dits d’intérêt communs votés par l’AFUL du centre commercial et en sa demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation légale d’information des travaux dits d’intérêt communs.

— sur les autres demandes

La société Brico Dépôt sollicite la condamnation de son bailleur au paiement des sommes qu’elles estiment indûment versées au titre des travaux facturés.

Si la société Mercialys fait état dans les motifs de ses conclusions d’une demande de condamnation formée contre la société Brico Dépôt en paiement d’une somme de 351 835,21 euros, correspondant au solde de travaux, elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses écritures, qui contient une seule demande de confirmation du jugement. La cour estime donc n’être pas saisie de cette demande.

La cour approuve les premiers juges qui, en l’état des pièces communiquées, et notamment un rapport d’expertise non contradictoire de Mme [H] [V], a sursis à statuer sur les demandes en remboursement et en paiement formées par les parties s’agissant des travaux litigieux et a ordonné une expertise, dans le cadre d’une mission non discutée par les parties devant la cour, pour faire le compte entre elles, en proposant notamment une répartition des travaux soumis à l’expert, entre bailleur et preneur.

Le jugement est confirmé en ces dispositions.

L’équité commande de faire application des parties en cause d’appel et de condamner la société Brico Dépôt à payer à la société Mercialys une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société Brico Dépôt est condamnée aux dépens, qui seront distraits au profit des avocats de la cause, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Brico Dépôt à payer à la société Mercialys la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Brico Dépôt aux dépens d’appel, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente