Décision du 10 mars 2020

Extrait des minutes du Greffe Minute n° 20/134 du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 10 mars 2020

Rôle n° 17/00192

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR: L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

- EPFIF

[…]

[…] représentée par Maître Françoise SARTORIO de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

DÉFENDEUR: Monsieur E X V […]

[…] représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience
Madame Q X V […]

[…] représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

comparant à la visite des lieux et à l’audience

INTERVENANT : DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS POLE D’EVALUATION DOMANIALE, Madame F G,

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Commissaire du gouvernement

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COMPOSITION DU TRIBUNAL: kunastuning.com

F N, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de madame la Première Présidente de la cour d’appel de Paris

L M, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE:

Date de la visite des lieux : 19 septembre 2018 Date de la première évocation et des débats : 21 novembre 2018 Date de mise à disposition : 26 février 2019

Date de prorogation de la mise à disposition : 02 avril 2019, 14 m ai 2019, 16 juillet 2019, 08 octobre 2019, 26 novembre 2019, 17 décembre 2019, 24 décembre 2019, 21 janvier 2020 et 10 mars 2020

A l’issue des débats, les parties présentes ont été avisées que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 2 avril 2019, elles ont ensuite été avisées de prorogation jusqu’au 10 mars 2020. Le prononcé de la décision a été renvoyé d’office à la date qui figure en première page, en application de la loi n° 2020-2090 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur H X et Madame I J épouse X sont propriétaires d’un bien immobilier situé […] et […] sur les parcelles cadastrées […], 228 et 232. d’une superficie de 2 015 m².

Il s’agit de trois parcelles formant une grande unité foncière sur laquelle sont édifiés une maison de caractère accessible de l’allée Carnot et un pavillon au fond de la parcelle, accessible de l''[…]. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 19 septembre 2018, annexé à la présente décision.

Monsieur H X et Madame I J épouse X ont adressé une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) le bien mentionné ci-dessus, au prix de 2 150 000 €, en valeur libre, outre une commission d’agence de 64 000 €. à la commune du Raincy. qui l’a réceptionnée le 13 juin 2017.

L’Etablissement public foncier d’Ile de France (EPFIF) a exercé son droit de préemption par une décision du 6 septembre 2017 au prix de 700 000 €, comprenant un commission d’agence d’un montant de 64 000 €. qu’il a notifiée à Monsieur H X et Madame I J épouse X par acte d’huissier en date du 7 septembre 2017.

Monsieur H X et Madame I J épouse X ont refusé cette proposition par courrier daté du 12 octobre 2017, maintenant le prix indiqué dans la DIA.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 20 octobre 2017, l’Etablissement public foncier d’Ile de France a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny, devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF a notifié la saisine de la juridiction de l’expropriation à Monsieur et Madame X par lettres recommandées avec accusé de réception signés par l’un et l’autre des époux (dates illisibles).

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L’EPFIF justifie avoir consigné le 13 novembre 2017 une somme de 105 000 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, selon le récépissé n° 2553557767 produit aux débats, et en avoir informé Monsieur H X et Madame I J épouse X par lettres recommandées datées du 30 novembre 2017 avec accusés de réception signés par l’un et l’autre des époux (dates illisibles).

Par une ordonnance rendue le 25 juillet 2018, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 19 septembre 2018. L’Etablissement public foncier d’Ile-de France a notifié cette décision à Monsieur H X et Madame I J épouse X par lettres recommandées avec accusés de réception signés par l’un et l’autre des époux (dates illisibles).

La date de l’audience a été déterminée lors du transport sur les lieux.

L’Etablissement public foncier d’Ile de France sollicite la fixation du prix du bien de Monsieur H X et Madame I J épouse X à un montant de 700 000 E. conformément à l’avis de France Domaine en date du 23 août 2017, outre une commission

d’agence de 64 000 €. L’EPFIF détermine, dans un premier temps, une valeur globale de 489 800

€, soit [200 m² x (3 249 €/m² – 800 €/m² pour travaux)] puis, dans un second temps, il rehausse ce montant à la somme de 700 000 € afin de se conformer à l’avis de la Direction nationale des interventions domaniales (DNID).

L’EPFIF fait essentiellement valoir que les deux constructions nécessitent des travaux de réhabilitation, notamment la réfection de la toiture du pavillon principal.

Par des écritures datées du 24 octobre 2018, intitulées Mémoire récapitulatif n° 3, Monsieur H X et Madame I J épouse X sollicitent :

*à titre principal et in limine litis, un sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif à intervenir sur le recours en annulation à l’encontre de la décision de préemption n° 1700100 du 6 septembre 2017 prise par l’EPFIF, sur le fondement des articles 318 et suivants du code de procédure civile;

* à titre subsidiaire, la désignation d’un expert foncier avec une mission générale d’investigation comprenant notamment celle de se rendre sur les lieux, se faire remettre tout document utile, procéder à la valorisation de l’ensemble immobilier litigieux, donner toute information technique de nature à éclairer le présent tribunal sur la valorisation et la méthode d’évaluation de l’indemnité principale et des indemnités accessoires, soumettre son pré-rapport aux avocats des parties;

en tout état de cause, sur le fond : la condamnation de l’EPFIF à leur verser une indemnité de la manière suivante, page 22 de leurs dernières écritures :

1 – à titre principal :

. indemnité principale: 2 150 000,00 €. correspondant au montant de l’offre d’acquisition faite par la société Monteleone Construction, le 19 janvier 2017, pièce 6, selon la méthode promoteur;

. indemnité de remploi : 215 999,79 € :

2- à défaut :

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. indemnité principale: 2 100 000.00 €. correspondant au montant de l’offre d’acquisition faite par le groupe ARC le 9 décembre 2016, pièce 14, selon la méthode promoteur;

indemnité de remploi : 210 999.,79 € :

3- à titre subsidiaire :

indemnité principale: 1 800 220.00 €. méthode non précisée ; indemnité de remploi: 180 999.79 € :

4 – en tout état de cause :

indemnité principale: 1 310 000,00 €, rapport de Monsieur Y, AF 15, 16 et 17, des conclusions de la partie défenderesse, datées du 12 octobre 2018, soit :

.construction, terrain intégré de l’ensemble immobilier : 780 829 €. soit 331 m² x 2 359 €/m²;

majoration foncière de 15% de la parcelle AK 242 : 464 436 €. soit 228 m² x

.

2037 €/m²;

. terrain nu indivis AK 232 64 166 €. soit 31,50 m² x 2 037 €/m²; indemnité de remploi : 129 500.00 € :

5- et à tout le moins :

indemnité principale: 1 245 000,00 €, méthode non précisée ; indemnité de remploi: 123 000.00 € :

outre les indemnités accessoires suivantes :

- 2 000 €. indemnité de déménagement :

- 10 000 €, indemnité pour un préjudice moral causé par le tracas d’une telle procédure.

Les consorts X sollicitent également la condamnation de l’EPFIF à leur payer une somme de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 761 du code de procédure administrative et au paiement des dépens de la procédure.

Monsieur H X et Madame I J épouse X font principalement valoir la qualité de leur bien, les offres d’achat émanant de promoteurs et le rapport rédigé par Monsieur K Y, le 12 octobre 2018.

Par des conclusions reçues les 28 septembre 2018 et 22 octobre 2018, l’EPFIF complète son argumentation et réitère son offre d’un montant de 700 000 €, arrondis, tout en modifiant les modalités de détermination du prix de la manière suivante :

- en ce qui concerne la parcelle cadastrée […] (construction de 190,50 m² intégrant une surface de terrain de 1 150 m²) : 438 055 €. correspondant à 190.5 m² x 3 066 €/m² x 0,75 selon un abattement de 25 % pour tenir compte de travaux de réparation à réaliser ;

- en ce qui concerne le reliquat de terrain de la parcelle cadastrée […]: […]

€. correspondant à 370 m² x 510 €/m² x 0.6 selon un abattement de 40 % pour tenir compte de la position du terrain en second rang;

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- en ce qui concerne la parcelle cadastrée section […] (construction de 52,40 m² intégrant une surface de terrain de 432 m²): 120 494 €. correspondant à 52.40 m² x 3 066 €/m² x 0,75 selon un abattement de 25 % pour tenir compte de travaux à réaliser ;

- en ce qui concerne la parcelle cadastrée section […] (terrain de 63 m²) : 3 213 €. correspondant à 63 m² x 510 €/m² x 0.1 selon un abattement de 90 % pour tenir compte de la configuration du terrain en lanière et de son usage à titre de chemin piétonnier.

Par des conclusions datées du 31 août 2018 et reçues le 4 septembre 2018, le commissaire du Gouvernement propose un prix arrondi de 1 072 000 €, lequel se décompose de la manière suivante :

- parcelle cadastrée […], d’une superficie de 1 520 m², sur laquelle une maison d’habitation d’une surface de 190,50 m² est bâtie: 845 815 €, soit :

. prix pour la maison de 190,50 m² et 1 150 m² de terrain intégré : 653 415 €. correspondant à 190,5 m² x 3 430 €/m²;

. prix pour les 370 m² de terrain en sus : 192 400 €, soit 370 m² x 650 €/m² x 0,80 selon selon un abattement de 20 % pour tenir compte de la situation du terrain en deuxième rang, au fond de la parcelle (la parcelle […] ayant une surface de 1520 m², correspondant à 1 150 m² + 370 m²);

- parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 432 m², sur laquelle une maison d’habitation d’une surface de 52,40 m² est construite : 213 792 €, soit 52,40 m² x 5 100 €/m² x

0,80 selon un abattement de 20 % pour tenir compte de l’emplacement en second rang de cette parcelle, l’accès se faisant par les parcelles cadastrées section […] ou 242:

- parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 63 m²: 12 285 €. soit 63 m² x 650

€/m² x 0,50 selon un abattement de 50 % pour tenir compte de la non constructibilité du terrain x 0,60 selon un abattement de 40 % pour tenir compte de la mauvaise configuration de la parcelle.

Par des écritures reçues le 13 novembre 2018, intitulées Conclusions complémentaires et récapitulatives n° 2 du commissaire du Gouvernement, le commissaire du Gouvernement propose les prix suivants :

1/ selon une évaluation de chacune des parcelles : 980 000 €, arrondis, soit :

- parcelle cadastrée […], d’une superficie de 1 520 m², sur laquelle une maison d’habitation d’une surface de 190,50 m² est bâtie :

. prix de la maison de 190,50 m² et 1 150 m² de terrain intégré : 555 307,50 €, soit 190,50 m² x 3 430 €/m² x 0,85 selon un abattement de 15 % pour tenir compte des travaux à entreprendre (réparation de la toiture, rénovation de certains enduits et certaines peintures): la valeur unitaire retenue es de 2 915 €/m² ;

- prix du surplus du terrain de la parcelle cadastrée […] de 370 m² correspondant à 1 520 m² – 1 150 m² intégrés à la construction évaluée ci-dessus et la parcelle cadastrée section […] de 432 m², soit une superficie de terrain de 802 m², étant précisé que la construction située sur la parcelle […] est de fait une dépendance du pavillon d’habitation et sera évaluée indépendamment :

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la valeur unitaire est de 390.60 €/m², correspondant à 525 €/m² x 0.80 selon un abattement de 20% pour tenir compte de la situation en second rang du terrain x 0,93 selon un abattement de 6,54 % pour tenir compte de la surface au sol de la dépendance construite sur la parcelle cadastrée […]; la valeur unitaire retenue est de 390,60

€/m² :

la valeur globale est de 313 261,20 €. correspondant à 802 m² x 390,60 €/m² :

- dépendance construite sur la parcelle cadastrée section […] : 97 988 €. soit 52,40 m² x 3 120 €/m² x 0,60 selon un abattement de 40 % pour tenir compte de ce que la dépendance à évaluer est un bien moins valorisé que les appartements produits à titre de termes de comparaison ; la valeur unitaire arrondie retenue est de 1 870 €/m²;

- parcelle cadastrée section […], d’une superficie de 63 m²: 12 285 €. soit 63 m² x 650

€/m² x 0,50 selon un abattement de 50 % pour tenir compte de la non constructibilité du terrain x 0,60 selon un abattement de 40 % pour tenir compte de la mauvaise configuration de la parcelle; la valeur unitaire retenue est de 195 €/m².

2/ selon une évaluation des droits à construire : 2 158 000 €, soit 2 600 m² x 830 €/m².

A l’audience du 21 novembre 2018, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur le droit de la préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose. dans son premier alinéa. que: A défaut d’accord amiable. le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

L’article R.213-11 du même code dispose, dans son premier alinéa, que : Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (…)

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. en application des dispositions de l’article L.213-4, 3 alinéa, du code de l’urbanisme. eme

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 et suivants et R.322 1 et suivants du code de l’expropriation. en application des dispositions de l’article L.331-2 du même code.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

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2- Sur la demande de sursis à statuer
Monsieur et Madame X sollicitent un sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif à intervenir sur le recours en annulation à l’encontre de la décision de préemption n° 1700100 du 6 septembre 2017 prise par l’EPFIF. sur le fondement des articles 318 et suivants du code de procédure civile.

L’EPFIF:

- expose que le tribunal administratif a rejeté la requête par un jugement en date du 2 mai 2018 et que les consorts X ont interjeté appel;

- soutient que selon le principe de l’indépendance des législations, aucune disposition du code de l’urbanisme ou du code de l’expropriation n’impose ou ne permet au juge de l’expropriation de surseoir à statuer lorsque la légalité de la décision de préemption est discutée devant l’ordre administratif;

- précise que la partie préemptée n’a pas déposé de requête en référé suspension devant le tribunal administratif, en application de l’article L.521-1 du code administratif;

- rappelle que les préemptés peuvent, à l’issue de la présente procédure, renoncer à l’aliénation de leur bien;

- conclut à ce qu’il ne saurait être fait droit à la demande de sursis à statuer.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif relative au recours exercé contre la décision de préemption prise par l’EPFIF.

Il est statué sur la demande de fixation du prix du bien des époux X.

3 – Sur la demande d’expertise
Monsieur H X et Madame I J épouse X sollicitent qu’un expert soit désigné aux fins de donner toutes informations techniques de nature à éclairer la présente juridiction sur la valorisation et la méthode d’évaluation de l’indemnité principale et des indemnités accessoires leur revenant.

L’EPFIF s’oppose à une telle désignation, faisant valoir que :

- la partie défenderesse ne motive pas sa demande ;

- la mission sollicitée est assurée par le commissaire du Gouvernement ;

les dispositions de l’article R.322-1 du code de l’expropriation autorise le juge de l’expropriaiton à nommer un expert pour l’aider dans sa tâche, à titre exceptionnel et pour déterminer la valeur d’immeubles présentant des difficultés particulières d’évaluation ou pour l’éclairer sur des dificultés d’ordre technique.

L’EPFIF conclut à l’absence, en l’espèce, de difficulté manifeste quant au choix de la méthode ou quant au nombre de termes de comparaison produits au dossier pour évaluer le bien préempté.

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L’article R.322-1 du code de l’expropriation dispose que :

En vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

En l’espèce, les consorts X ne démontrent pas l’existence de difficultés particulières d’évaluation relatives à la détermination de la valeur du bien préempté, étant précisé que le second alinéa qui s’applique aux indemnités accessoires n’est d’aucun secours en l’espèce.

Monsieur et Madame X sont déboutés de leur demande de c e chef.

4- Sur les éléments préalables à la détermination du prix

4.1 – Sur les demandes de la partie préemptée
Monsieur et Madame X sollicitent la condamnation de l’EPFIF à leur verser une indemnité.

En matière d’expropriation le juge fixe une indemnité destinée à réparer le préjudice né de la dépossession forcée du bien.

En matière de préemption le juge fixe un prix. s’agissant d’une vente pour laquelle la décision de préemption opère une substitution d’acquéreur.

Il n’y a pas lieu de condamner celui qui préempte au paiement du prix judiciairement fixé car l’une et l’autre des parties peuvent renoncer à la réalisation de l’acte, les époux X peuvent renoncer à vendre leur bien et l’EPFIF peut renoncer à acquérir le bien, et ce même après la fixation judiciaire du prix.

En l’espèce, dans le cadre d’une préemption, le prix du bien des consorts X sera fixé.

4.2 Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

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Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d’occupation des sols (POS) et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il s’agit du plan local d’urbanisme (PLU) en date du 31 janvier 2017.

Le bien est situé en zone UC du PLU.

4.3 Sur la consistance du bien

Il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux daté du 19 septembre 2018.

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Il s’agit d’un bien complet composé :

- d’un pavillon principal, de caractère, d’une surface de 191,5 m², comprenant un sous-sol complet, un rez-de-chaussée avec cuisine et pièces de vie, un premier étage et des combles aménagées à usage de chambres et de dressing; une grande salle de bains est associée à chacune des chambres; le bien a une toiture recherchée ;

- d’une dépendance de charme, d’une surface de 52,40 m², comprenant une terrasse/balcon avec arcades et vigne grimpante, une chambre avec salle de bains et une pièce de vie, située au fond de la parcelle, disposant d’un accès piétonnier indépendant par l'[…] :

- de petites dépendances, garages, abri de jardin, WC extérieurs…

Les deux constructions sont aménagées avec des matériaux luxueux (marbres, bois massif…) et dispose de tous les équipements. Les pièces sont grandes et claires.

Les habitations sont très bien entretenues. Toutefois, le pavillon principal souffre de quelques fuites d’eau provenant de la toiture.

Le bien dispose de deux accès :

- l’un, […] est l’accès direct au pavillon principal:

- l’autre, […] est l’accès direct à la dépendance, étant précisé que celle-ci est également accessible à partir du pavillon principal.

Les pavillons n’entretiennent pas de vis-à-vis, le terrain étant vaste entre les deux habitations et la végétation faisant écran (présence de grands arbres).

Le terrain est grand et planté de grands arbres, d’arbustes et de plantes d’agrément sur le devant de l’habitation principale; au moment de la visite des lieux, le jardin n’a pas fait l’objet d’un entretien récent. le bien n’étant plus habité, il n’est toutefois pas à l’état de friche.

Les deux habitations sont édifiées sur une grande unité foncière de 2 015 m² au total, située au centre Z du Raincy, commune du département de la Seine-Saint-Denis où les valeurs immobilières sont les plus élevées. Les défendeurs exposent, page 14 de leurs dernières écritures, que Le Raincy est la commune la plus riche de la Seine-Saint-Denis et exerce un pouvoir attractif notamment sur les parisiens au regard de cette qualité d’image conservée, de ses possibilités et de son cadre.

Le bien est libre de toute occupation.

Cet ensemble immobilier est un bien de caractère, un bien exceptionnel.

4.4 Sur la méthode

Les consorts X utilisent la méthode promoteur et la méthode comp arative.

L’EPFIF s’oppose à l’emploi de la méthode promoteur et applique la méthode comparative et analytique.

La commissaire du Gouvernement a déterminé le prix du bien selon les méthodes comparative analytique et selon des droits à construire.

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4.4.1 Sur la méthode promoteur

-
Monsieur et Madame X font valoir que deux promoteurs les ont contacté en vue de l’acquisition de leur bien :

- la société Monteleone Construction Vente, selon une promesse notariée en date du 19 janvier 2017, à un prix de 2 150 000 € (pièce n° 6. toutefois non trouvée);

- le groupe ARC, selon une lettre d’offre pour l’achat, en date du 9 décembre 2016, à un prix de 2 100 000 € (pièce n° 14).

En droit de l’expropriation, l’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique. En droit de la préemption, il convient de se placer à la date du jugement.

Ainsi, la référence du Législateur de l’expropriation à l’usage effectif n’est pas compatible, s’oppose même, à la prise en compte d’un usage futur, quel que soit son degré de certitude.

Un usage futur du bien, en l’espèce la construction d’un immeuble à usage d’habitation selon les possibilités maximales du PLU, ne peut être pris en considération pour l’évaluation du terrain selon la méthode promoteur, et ce même si cet usage recèle un fort potentiel de réalisation, celui ci est toutefois limité par le droit de préemption.

Cette méthode ne sera pas utilisée en l’espèce.

4.4.2 -Sur les droits à construire

Les consorts X versent au dossier un document intitulé Récépissé de dépôt d’une demande de permis de construire ou de permis d’aménager, daté du 29 mai 2017. Toutefois, les époux propriétaires ne font état d’aucun permis de construire effectif.

Comme développé au paragraphe précédent (4.4.1), l’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que seul est pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers.

Ainsi, à la date de référence, le bien n’est pas un terrain recelant des droits à construire, c’est-à dire un terrain pour lequel un permis de construire permettant la construction d’un immeuble à usage d’habitation collectif a été délivré aux propriétaires. Il s’agit. en l’espèce, d’un terrain sur lequel deux constructions d’habitation individuelle sont édifiées.

Cette méthode ne sera pas utilisée en l’espèce.

4.4.3 Sur la méthode comparative

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local adoptée par l’ensemble des parties, sera retenue pour être adaptée aux données de l’espèce.

Des termes de comparaison similaires dans leur composition à l’ensemble immobilier à évaluer (pavillon principal et dépendances construits sur un grand terrain) n’étant pas produits au dossier, il convient de comparer chacun des éléments immobiliers composant le bien à des ventes récentes de biens équivalents sur le marché immobilier local.

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L’évaluation du bien se fera par type de construction, pavillon principal et pavillon/dépendance, terrain intégré dans la limite toutefois de la surface moyenne des termes de comparaison retenus pour déterminer le prix de chacune des constructions constituant le bien des époux X. Le surplus de terrain fera l’objet d’une évaluation spécifique et de la fixation d’un prix.

4.5 Sur les surfaces

Les parties exposent les surfaces suivantes :

- en ce qui concerne les parcelles cadastrées section AK :

[…] 1 520 m²;

. n° 228 432 m²;

. n° 232: 63 m²;

soit une unité foncière de 2 015 m²;

en ce qui concerne les constructions :

le pavillon principal d’habitation : 190.5 m²;

.

la dépendance au fond de la parcelle : 52,40 m².

.

En l’absence de contestation, ces surfaces sont retenues pour déterminer le prix de l’ensemble immobilier.

4.6 Sur la situation locative

Il n’est pas contesté que le bien est libre de toute occupation, comme constaté lors du transport sur les lieux.

5- Sur la détermination du prix

5.1 Sur le prix du pavillon principal situé sur la parcelle cadastrée […]

Il s’agit du pavillon de caractère accessible à partir de l’allée Nicolas Carnot.

5.1.1 L’EPFIF produit aux débats les termes de comparaison suivants (DEM signifie demandeur):

N Ret Commune Adresse

^Date Année Surface terrain Surface Prix total Prix m² S.U. en € Term cadastral mutation construct en m² e es utile en € ion totale DEMATT3O LE RAINCY 23 allée de Gagny en m² 1912 16 1840 […]

[…]

03 05 16 n° 7 1992 800 753 000 200 […]

La valeur moyenne de ces 8 termes de comparaison est de 3 249 €/m².

---

L’EPFIF. dans ses premières écritures :

- dans un premier temps. offre une valeur de référence égale. de 3 249 €/m² :

- dans un deuxième temps, retire une valeur unitaire de 800 €/m² pour tenir compte des travaux à effectuer, notamment la réfection de la toiture; on obtient une valeur unitaire de 2 449 €/m²;

- dans un troisième temps, rehausse la valeur unitaire offerte à 3 500 €/m². conformément à l’avis de la DNID du 23 août 2017.

L’EPFIF, dans ses deuxièmes écritures intitulées Mémoire en réponse, datées du 26 septembre 2018, offre une valeur unitaire de 2 299,50 €/m². correspondant à 3 066 €/m² x 0.75 selon un abattement de 25 % pour tenir compte des travaux à réaliser; on obtient une valeur unitaire de 2 299,5 €/m².

Monsieur et Madame X critiquent ces termes, faisant valoir qu’il s’agit de valeurs basses.

La commissaire du Gouvernement fait remarquer que :

- les termes DEM n° 3 et 7 sont des biens d’une construction plus récente que celle du bien à évaluer. respectivement 1983 et 1992 contre 1 900 en l’espèce;

- le terme DEM n° 5 est un bien dont la superficie du terrain est inférieure à celle du présent bien, 544 m² contre 2 015 m² en l’espèce ;

- les termes DEM n° 6 et 8 sont des biens dont la superficie du terrain et celle de la construction sont inférieures à celles du bien à estimer :

. en ce qui concerne le terrain. 277 m² et 256 m² contre 2 015 m² en l’espèce: en ce qui concerne la construction, 125 m² et 130 m² contre 190,50 m² en l’espèce.

En l’espèce:

- les termes DEM n° 3, 5, 6, 7 et 8 ne sont pas retenus pour servir la comparaison avec le bien à évaluer pour les raisons exposées ci-dessus par la commissaire du Gouvernement;

- le terme DEM n° 1 n’est pas retenu pour servir la comparaison avec le bien des époux X car il correspond à la vente d’un bien d’une superficie supérieure à celle du bien à évaluer, 230 m² contre 190,5 m² en l’espèce, et il est d’une époque de construction antérieure à celle du présent bien, 1840 contre 1900 en l’espèce, étant précisé qu’il s’agit de deux facteurs de moins-value ;

- les termes n° 2 et 4 sont retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, selon une valeur moyenne de 3 729 €/m², étant observé que le terme DEM n° 4 a une superficie et une époque de construction similaires à celles du pavillon objet de ces développements et qu’il a été échangé à une valeur de 3 639 €/m².

5.1.2 Les consorts X versent aux débats les termes de comparaison suivants, concernant des ventes de pavillons situés dans un rayon de 200 mètres du bien à évaluer, intervenues à compter du 1er janvier 2015 (DEF: signifie défendeur):

12

---

[…] total Prix m² S.C. en € Terme cadastrales mutation construct terrain utile en € totale en ion en m²

[…]

[…] […] […] […] […] au lieu de […]

[…] […] […] […] […] […] […]

+486

La valeur moyenne de ces 6 termes de comparaison est de 4 302 €/m².

Les époux X sollicitent une valeur de 2 359 €/m² dans leur 4ème demande (en tout état de cause).

L’EPFIF et la commissire du Gouvernement critiquent ces termes, faisant valoir que les superficies des biens cités à titre de termes de comparaison ne sont pas similaires à celles de

l’espèce:

- tant en ce qui concerne la construction: allant de 65 m² à 150 m² contre 190 m²;

- qu’en ce qui concerne le terrain, allant de 129 m² à 430 m², contre 1 520 m² ou 1 150 m² selon la surface intégrée à la construction, retenue par la commissaire du Gouvernement.

En l’espèce, les termes DEF n° 1 à 6 ne sont pas retenus pour servir la comparaison avec le bien dont il convient de fixer le prix car il s’agit de biens d’une consistance différente :

- la surface moyenne de terrain des 6 termes de comparaison est de 279 m², représentant 18,5 % de 1 520 €/m² et 24,26 % de 1 150 m²;

- la surface utile moyenne des pavillons des 6 termes de comparaison est de 124 m², soit une surface inférieure de 35 % à celle du pavillon à évaluer, de 190,50 m²;

et étant précisé qu’une petite surface est un facteur de plus-value.

5.1.3 La commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants concernant des pavillons situés dan un rayon de 1 000 mètres autour du bien à évaluer, vendus entre le 1er janvier 2017 et le 1er janvier 2018, d’une surface utile comprise entre 140 m² et 270 m², d’une période de construction allant de 1850 à 1960 et disposant d’une surface de terrain comprise entre 800 et 2 300 mètres (CG signifie commissaire du Gouvernement):

13

---

N°de Ref.enr Ref Comm Adresse Date terme egistre Cadastr Année Nbre Surface une Surface mutatio Prix ment Prix ales constru pièces terrain utile total n m² (surf ct CG n° totale 9304P0 utile) 62. […]

+ 367% 1909 8 RAINC 1013 DE 207 017 2017P0 500 2415 Y L’ERM 2325 000 ITAGE

[…]

FERM

EIL

CG n° 9304P0 62 AK LE 47 BD 3 10-03-2 4 1905 94. […]

CG n° 9304PO 77. D'8 Z 29 BD 4 06-04:[…]

CG n° 9304P0 77 M. Z 24 AV 5 29/03/2 1900 37.[…]

La valeur moyenne de ces 5 termes de comparaison est de 3 302 €/m².

La valeur moyenne des 8 termes de comparaison (DEM n° 1, 2 et 4 et CG n° 1 à 5) retenus par la commissaire du Gouvernement est de 3 430 €/m², arrondie.

La commissaire du Gouvernement retient une valeur de référence égale, de 3 430 €/m². Elle applique ensuite un abattement de 15 % pour tenir compte des travaux à effectuer, notamment la réfection de la toiture et de certains enduits et peintures. Elle obtient et propose une valeur unitaire arrondie. égale à 2 915 €/m².

L’EPFIF critique ces termes, faisant valoir que les pavillons dont la vente est citée par la commissaire du Gouvernement et dont il produit des photographies (page 11 et suivantes de son Mémoire en réponse) sont des biens en bon état, voire très bon état d’entretien. et qu’ils présentent un intérêt patrimonial certain.

En l’espèce, il convient de retenir les termes CG n° 1 à 5 pour servir la comparaison, selon une valeur moyenne de 3 302 €/m², s’agissant de biens de caractère similaires à celui à évaluer, étant précisé que l’état d’entretien du présent bien sera pris en considération par ailleurs.

5.1.4- En l’espèce, il convient de déterminer le prix du pavillon principal appartenant à Monsieur et Madame X. accessible de l’allée Nicolas Carnot, de la manière suivante.

Les termes de comparaison retenus, sont :

- les termes DEM n° 2 et 4 parmi ceux présentés par l’entité p réemptrice. selon une valeur moyenne de 3 729 €/m².

étant observé que le terme DEM n° 4 échangé à 3 639 €/m² est privilégié pour être d’une superficie et d’une époque de constrution similaires à celles du pavillon à évaluer :

14

---

- les termes CG n° 1 à 5 produits par la commissaire du Gouvernem ent, selon une valeur moyenne de 3 302 €/m² :

étant précisé que les termes de comparaison DEM n° 2 et 4 et les termes CG n° 1 à 5 retenus parmi ceux cités par chacune de ces parties sont priviégiés, selon une valeur moyenne de 3 423

€/m².

Le prix du bien de la partie défenderesse se situe entre 3 423 €/m² (DEM n° 2 et 4 et CG n° 1 à 5) et 3 639 €/m² (DEM n° 4).

Le prix du bien de l’espèce devra être équivalent à la valeur la plus élevée. de 3 639 €/m², en raison de :

- l’aménagement du bien composé de pièces spacieuses et lumineuses ;

- la décoration avec des matériaux de bonne facture (porte en bois massif, marbre, cheminées…);

la présence d’un dressing et d’une grande salle de bains. entièrement carrelée, associés à chacune des chambres ;

- l’équipement complet de la cuisine, laquelle dispose en outre d’un accès au jardin arrière :

- la présence d’un sous-sol complet, d’une terrasse / balcon;

- l’absence de vis-à-vis.

Lors de la visite des lieux, des désordres consécutifs à des fuites d’eau provenant de la toiture ont pu être constatés, comme relevé par l’EPFIF et par la commissaire du Gouvernement. Outre la réfection de la toiture, des enduits et de la peinture sont par endroits à reprendre.

Pour tenir compte de cet élément:

- l’EPFIF soustrait dans ses premières écritures un montant de 800 € de la valeur du mètre carré, soit une somme globale de 160 000 €, correspondant 200 m² x 800 €/m²; dans ses deuxièmes écritures, l’établissement expropriant applique un abattement de 25 %, soit une somme de 186 182,10 €. correspondant à 146 018.25 € pour le pavillon principal et 40 164,60 € pour la dépendance ;

- la commissaire du Gouvernement propose d’appliquer un abattement de 15 % à la valeur déterminée de 3 430 €/m², obtenant une valeur unitaire arrondie de 2 915 €/m², soit une moins value de 98 107.50 € correspondant à [(3 430 €/m² – 2 915 €/m²) x 190,50 m²].

En l’espèce, un abattement de 15% est retenu pour correspondre à la moins-value générée sur le marché immobilier, au moment de l’achat, par la nécessité de réaliser des travaux de réfection de la toiture, de certains enduits et de quelques peintures, étant toutefois précisé qu’il ne s’agit pas de refaire entièrement la toiture mais de réparer les quelques fuites. On obtient une valeur unitaire de 3 093.15 €/m², correspondant à 3 639 €/m² x 0.85.

Au regard des éléments qui précèdent, il convient de fixer la valeur unitaire à 3 100 €/m².

La valeur sollicitée de 4 302 €/m² par les consorts X ne peut être atteinte en l’espèce. s’agissant d’une valeur haute du marché, un seul des termes produits par le commissaire du Gouvernement a été échangé à une valeur supérieure (CG n° 2 à 5 167 €/m²). or le bien de l’espèce nécessite quelques réparations.

15

---

La surface moyenne de terrain des 7 termes de comparaison retenus (DEM n° 2 et 4 et CG n° 1 à 5) est de 1 065 m².

Ainsi, le prix du pavillon principal est de 590 550 €. 1 065 m² de terrain intégrés. en valeur libre, correspondant à 190.5 m² x 3 100 €/m².

Le terrain restant, soit 455 m², correspondant à 1 520 m² – 1 065 m², sera évalué en sus.

5.2-Sur le prix de la construction à usage de dépendance, terrain d’assise intégré, située au fond de la parcelle cadastrée section […]

Il s’agit de la construction dénommée petit pavillon ou dépendance, situé au fond de l’unité foncière, après le premier pavillon de caractère, disposant toutefois d’un accès autonome piétonnier à partir de l'[…].

5.2.1- L’EPFIF ne produit pas aux débats de terme de comparaison concernant des constructions, de type dépendance, d’une surface d’environ 50 m².

L’EPFIF offre, dans son mémoire daté du 26 septembre 2018, une valeur unitaire de 2 299,5

€/m². comme précédemment pour le pavillon principal, correspondant à 3 066 €/m² x 0,75 selon un abattement de 25 % pour travaux.

L’EPFIF offre un prix global pour cette parcelle cadastrée section […] de 120 494 €. correspondant à 52,40 m² x 2 299,50 €/m², soit à la dépendance de 52,40 m², à laquelle 432 m² de terrain sont intégrés.

5.2.2 Les consorts X ne versent pas aux débats de terme de comparaison concernant des constructions, de type dépendance, d’une surface d’environ 50 m².

-

Les époux X sollicitent une valeur de 2 359 €/m² dans leur 4ème demande (en tout état de cause).

5.2.3 La commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants concernant des mutations récentes d’appartements entre le 1⁰ janvier 2017 et le 1er janvier 2018, de 45 à 60 m², situés dans un rayon de 300 mètres autour du bien à évaluer, consruits avant 2010 (CG signifie : commissaire du Gouvernement):

16

---

[…]

t

9304P

04

2017P

00592

[…]

00968

930+P

04

2017P

01344

9304P

04

2017P

01362

9304P

04

2017P

01353

9304P

04

2017P

03131

Adres Prix Se Surf total garages

parking 5

200 196 48 172 3583. I 20

+

Z

[…]

23.0 196 59 172 3305. 5 NI 2:20 0 10 000 08 17

02.0 196 48 195 4070. 1

[…]

[…]

Z

83 17

1 15:0 196 48 145 3020. […]

[…]

N 0 0 10 000 83 DES 17

FOU

GER

ES

[…]

[…]

FOU

GER

ES

[…]

6 20 N 0 0 10 000 33 17

A 17

---

C 9304P 62 Le 36 G 240 04 190 AK 45 Rai 140 3111. ALL 3.20 V 2017P n° A 5 N 340. () […]

ΤΑ C

c’ 177

en

[…]. DU 1.20 n° V 2017P A 7 6 […]

[…]

62

Al 2 en […]

9304P 62 Le 10 G 16-0 04 190 AI:4 48 Rai 133 2777. […]

4 A

5 N 55. 0 000 ney DE 5 83 14 17 […]

STA m

NCE en

9304P ( 62, Le […]. AV 7:[…]

A 4 6

5577 N 0 000 ney DE 33 5 15 17 […]

RESI

STA ןןן NCE en

t

La valeur moyenne de ces 10 termes de comparaison est de […].60

€/m².

La commissaire du Gouvernement écarte des débats le terme CG n° 13 car l’immeuble est équipé d’un ascenseur et une place de stationnement est associée à l’appartement. La valeur moyenne des 9 termes restant est de 3 160 €/m² et la médiane est de 3 120 €/m². étant précisé que les valeurs d’échange vont de 2 542 €/m² à 4 070 €/m², soit une amplitude importante.

La commissaire du Gouvernement :

retient une valeur de référence égale à celle de la médiane des 9 termes de comparaison retenus, de 3 120 €/m² :

- applique un abattement de 40 % exposant que les termes de comparaison consiste en des appartements alors que le bien à évaluer est une dépendance située au fond d’une parcelle :

- obtient une valeur de 1 872 €/m², correspondant à 3 120 €/m² x 0,60, et propose une valeur arrondie de 1 870 €/m².

En l’espèce:

- le terme CG n° 13 n’est pas retenu pour servir la comparaison avec le bien à évaluer car il s’agit d’un bien d’une consistance différente et plus valorisée que celle du bien à évaluer pour les raisons évoquées par la commissaire du Gouvenement (présence d’un ascenseur et d’un parking);

- les termes 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 et 15 sont retenus pour servir la comparaison avec le bien à évaluer, selon une valeur moyenne de 3 160 €/m². étant observé que les valeurs d’échange vont de 2 542 €/m² à 4 070 €/m².

5.2.4- En l’espèce, il convient de déterminer le prix de la construction dénommée dépendance appartenant aux consorts X de la manière suivante.

18

---

Les termes de comparaison retenus sont les termes CG n° 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14 et 15 parmi ceux présentés par la commissaire du Gouvernement, selon une valeur moyenne de 3 160 €/m² et une valeur médiane de 3 120 €/m². étant précisé que les valeurs d’échange vont de 2 542 €/m² à 4 070 €/m².

La construction à évaluer présente des caractéristiques contrastées :

- d’une part, elle a pour seul accès indépendant un chemin pédestre (la parcelle cadastrée section […], et elle ne dispose pas d’une cuisine;

- d’autre part, elle est de type pavillon de plain pied, implanté dans un environnement particulièrement calme; elle est décorée avec des matériaux de qualité, elle est bien entretenue et elle est emprunte d’un charme d’antan (balcon de type terrasse, vigne courant le long d’arcades).

Au regard, d’une part. des termes de comparaison retenus et de la valeur unitaire moyenne et, d’autre part, des caractéristiques du bien à évaluer, il convient de fixer une valeur unitaire de référence de 3 160 €/m².

Il y a ensuite lieu d’appliquer un abattement de 20% pour tenir compte des facteurs de moins value exposé ci-dessus. On obtient une valeur unitaire arrondie de 2 500 €/m², correspondant à 3 160 €/m² x 0,80 selon un abattement de 20%.

L’abattement de :

- 40 % proposé par la commissaire du Gouvernement n’est pas retenu, le bien présentant aussi les éléments de plus value, comme exposé ci-dessus, dont il convient de tenir compte ;

- l’abattement de 25 % appliqué par l’établissement préempteur pour tenir compte de travaux à réaliser n’est pas retenu. la construction de la dépendance étant dans un bon état d’entretien et ne nécessitant aucun travaux, contrairement au pavillon principal.

La valeur unitaire de 2 500 €/m² représente la valeur de la construction et de son terrain d’assise. Les termes de comparaison étant des appartements, le prix déterminé ci-dessus n’intègre pas la valeur du terrain de 432 m². Contrairement à ce qui est soutenu par l’établissement préempteur, il y a lieu d’évaluer ce terrain. Le terrain restant, soit 379,60 m², correspondant à 432 m² – 52,40 m² d’emprise au sol de la construction, s’agissant d’une dépendance composée d’un seul rez-de chaussée, sera évalué en sus.

Ainsi, l’indemnité principale de la dépendance de 52,40 m² SU et de 52,40 m²de terrain intégré est de 131 000 €. en valeur libre, soit 52,40 m² x 2 500 €/m².

La valeur sollicitée de 2 359 €/m² par les consorts X ne peut être atteinte en l’espèce dans la mesure où l’accès au bien est limité (chemin piétonnier) et où il ne s’agit pas d’un bien complet (absence de cuisine).

5.3 Sur le prix du terrain restant à évaluer 1

Il s’agit de déterminer le prix de :

- 455,00 m² situés sur la parcelle cadastrée […];

- 379,60 m² situés sur la parcelle cadastrée section […];

- 63,00 m² situés sur la parcelle cadastrée section […], à usage de chemin piétonnier.

El

19

---

5.3.1- Les époux X versent aux débats les termes de comparaison suivants, complété par des éléments produits par la commissaire du Gouvernement (DEF signifie: défendeur) :

[…] en E Prixm- Observa e mutation terrain […] en € tion A1408 L EI en m² 2008P027

[…]

1 800 000 96 Immeub 355 au lieu de 877 du Midi le à 750 000 usage professi DEF n° 8 930+P0+ AK 268 onnel L E […] le de

DEF n 9 9304P0+ Ĉ rapport AK 16 L ΕΙ 5 […] à

SCCV

Droit

à construi

DEF 930+P04 AK 269 l’e L E […] le de

DEF e 9304P04 rapport AK 286 L E […] à

SCCV

Droit

à construi

DEF n 930+P0+ AK 287 l’e L E 27 allée 04 04 14 […]

Part à

SCCV

Droit

à construi re

La valeur moyenne de ces 6 termes de comparaison est de 2 983 €/m².

20

---

La commissaire du Gouvernement fait remarquer qu’aucun des six termes ne correspond à un terrain à bâtir, s’agissant de la vente de droits à construire (9, 11 et 12) et d’immeubles (DEF

n° 7, 8 et 10).

En l’espèce, les termes DEF n° 7 à 12 ne sont pas retenus pour servir la comparaison avec le présent bien, s’agissant de terrains construits ou de terrains auxquels des droits à construire sont associés, c’est-à-dire de biens d’une consistance différente et plus valorisée que celle des présents terrains.

5.3.2 – La commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants (CG signifie : commissaire du Gouvernement:

n° du Vente Reference Ref Z terme Adresse Superfi cadastrale Prix / € […]

[…]

2015 I ALLE

[…]

S

[…]

2015

[…]

HETRE

S CG […]

GAGN

Y

La valeur moyenne de ces 3 termes de comparaison est de 511 €/m², arrondie à 510 €/m².

La commissaire du Gouvernement :

- en ce qui concerne les surplus de terrain situés sur les parcelles cadastrées […] et […] :

. expose que le terme CG n° 17 est le plus pertinent, le bien vendu ayant une surface très proche de celle du terrain à évaluer, 800 m² contre 802 m² en l’espèce, correspondant à 370 m² sur la parcelle cadastrée […] et 432 m² sur la parcelle cadastrée section […];

.retient une valeur de référence équivalente à la valeur d’échange de ce terme CG n° 17, de 525 €/m²;

. applique un abattement de 20% pour tenir compte de l’emplacement de ce terrain en second rang;

et obtient une valeur de 420 €/m² qu’elle propose ;

- en ce qui concerne la parcelle cadastrée section […], de 63 m², à usage de chemin piétonnier :

21

---

retient une valeur de référence de 650 €/m². correspondant à la valeur d’échange du terme CG n° 18, arrondie;

. applique ensuite deux abattements :

. l’un de 50 % pour tenir compte de la non constructibilité du terrain :

l’autre de 40 % pour tenir compte de la mauvaise configuration du terrain;

et obtient une valeur de 195 €/m² qu’elle propose.

.

En l’espèce:

- les termes CG n° 16 et 17 ne sont pas retenus pour servir la comparaison avec les terrains à évaluer car les biens vendus ont une superficie supérieure à celles des présents terrains à évaluer, 954 m² et 800 m² contre 455 m², 379,60 m² et 63 m² en l’espèce; or, une plus petite surface est un facteur de plus-value;

le terme CG n° 18 est retenu pour servir la comparaison avec les terrains à évaluer car il s’agit du plus petit terrain vendu parmi les ventes présentées (460 m² contre 455 m², 379,60 m² et 63 m² en l’espèce). échangé à une valeur de 652 €/m².

5.3.3- L’EPFIF ne produit pas aux débats de terme de comparaison

L’EPFIF:

- retient les trois termes de comparaison cités par la commissaire du Gouvernement, les termes CG n° 16 à 18. selon une valeur moyenne de 510 €/m²:

- applique les abattements suivants :

en ce qui concerne le surplus de terrain de la parcelle cadastrée […], de 40 % pour tenir compte de la situation du terrain en second rang, il obtient une valeur unitaire de 306 €/m² :

en ce qui concerne le terrain de la parcelle cadastréc section […], de 90 %

.

arguant que le terrain se trouve en fond de parcelle, sans aucun accès sur la voie publique et ne peut donc être évalué comme un terrain à bâtir selon les termes proposés, sa constructibilité est donc fortement limitée, page 16 de son Mémoire en réponse; il obtient une valeur unitaire de 51 €/m². correspondant à 510 €/m² x 0.1:

- n’évalue pas le terrain de la parcelle cadastrée section […], considérant que sa valeur est intégrée à celle de la construction (la dépendance de 52,40 m²).

5.3.4 En l’espèce, il convient de déterminer le prix des terrains de Monsieur et Madame X de la manière suivante.

Le terme de comparaison CG n° 18 parmi ceux cités par la commissaire du Gouvernement est retenu, selon une valeur unitaire d’échange de 652 €/m².

22

---

Au regard, d’une part, du terme de comparaison retenu et de sa valeur d’échange et, d’autre part, des caractéristiques des différents terrains à évaluer, il convient de fixer la valeur du mètre à :

- 520 €/m² pour l’évaluation des 455 m² situés sur la parcelle cadastrée […] et des 379,60 m² situés sur la parcelle cadastrée section […]. correspondant à 652 €/m² x 0.80 selon un abattement de 20 % pour tenir compte de la moins-value générée par la situation des terrains en second rang (arrondis);

un abattement de 90 %, comme appliqué par l’établissement préempteur, n’est pas justifié en l’espèce. s’agissant d’un beau terrain formant une grande unité foncière;

- ²⁶0 €/^m² pourur l’évaluation des 63 m² situés sur la parcelle cadastrée section […], correspondant à 652 €/m² x 0,40 selon un abattement de 60 % pour tenir compte de l’inconstructibilité de fait du terrain en raison de sa configuration allongée.

Ainsi, l’indemnité principale est de :

- 236 600 €. correspondant à 455 m² x 520 €/m², en ce qui concerne le terrain de la parcelle cadastrée […];

- 197 392 €, correspondant à 379,60 m² x 520 €/m², en ce qui concerne le terrain de la parcelle cadastrée section […];

- 16 380 €, correspondant à 63 m² x 260 €/m² en ce qui concerne le terrain de la parcelle cadastrée section […].

5.4- Sur le prix total de l’ensemble immobilier

Le prix de l’ensemble immobilier appartement à Monsieur H X et à Madame I J épouse X, situé […] et […] est de 1 171 922 €. soit :

- 590 550 €, pour le pavillon principal de caractère de 190 m², et 1 065 m² de terrain intégré. situé sur la parcelle cadastrée […];

- 131 000 €, pour le pavillon/dépendance de 52.40 m² et 52.40 m² de terrain intégré, situé sur la parcelle cadastrée section […];

- 236 600 €, pour 455 m² de terrain situés sur la parcelle cadastrée […]:

- 197 392 €. pour 379,60 m² de terrain situés sur la parcelle cadastrée section […] :

16 380 €. pour 63 m² de terrain situés sur la parcelle cadastrée section […], à usage de chemin piétonnier.

S’agissant d’une unité foncière disposant de deux accès, d’un bien complet compenant un grand pavillon de caractère très bien aménagé avec sous-sol complet, une dépendance de charme bien décorée et sans vis-à-vis avec le pavillon, de petites dépendances situées dans le jardin (garage, abri de jardin, WC), d’un grand terrain, d’un bien situé au centre Z du Raincy, il convient d’ajouter une majoration de 10 %, la méthode analytique ne permettant pas de valoriser l’unité foncière et l’ensemble immobilier.

On obtient un prix de 1 289 114,20 €.

Il convient d’arrondir cette somme à 1 290 000 €. pour une juste indemnisation.

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6- Sur des indemnités accessoires

Les consorts X sollicitent les sommes de 2 000 € et 10 000 € respectivement au titre d’une indemnisation des frais de déménagement et d’un préjudice moral causé par le tracas d’une telle procédure.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose, dans son premier alinéa, que: A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Conformément à ces dispositions, il n’y a pas lieu d’allouer les indemnités accessoires sollicitées par Monsieur H X et Madame I J épouse X. s’agissant d’une préemption et alors que le bien de la partie défenderesse était destiné à la vente.

Par ailleurs, l’article L.321-1 du code de l’expropriation, disposant que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, ne permet pas une indemnisation d’un préjudice moral.

7- Sur les frais d’agence

En l’espèce, la DIA indique une commission d’agence d’un montant de 64 000 € à la charge du vendeur.

Il convient de remarquer que :

- d’une part, le contrat de vente est signé entre le propriétaire-vendeur et l’agence immobilière, et les obligations définies par les parties obligent les signataires, et non le futur acquéreur, tiers au contrat; l’agence immobilière dispose d’une action judiciaire à l’encontre du propriétaire qui n’aurait pas acquitté les honoraires, qui n’aurait pas accompli son obligation de paiement ;

- d’autre part, le propriétaire-vendeur détermine concrètement le prix de son bien en additionnant le prix qu’il souhaite recevoir en contre partie de la cession de son bien et le coût de la prestation de l’agence immobilière. le cas échéant.

Le titulaire du droit de préemption se substituant à l’acquéreur, il est ten u de payer le prix du bien et de prendre en charge les honoraires de négociation qui représentent un élément co nstitutif du prix.

En l’espèce, l’EPFIF ne s’oppose pas au paiement de la commission d’agence.

Il convient de fixer la commission d’agence à la somme de 64 000 €, à la charge de l’Etablisement public foncier d’Ile-de-France, dans l’hypothèse d’une réalisation de la vente.

8- Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à Monsieur H X et Madame I J épouse X une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, somme au paiement de laquelle l’EPFIF est condamné.

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9 – Sur les dépens

L’Etablissement public foncier d’Ile de France supporte les dépens, conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 19 septembre 2018;

Dit n’y avoir lieu à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’Appel administrative relative au recours exercé contre la décision de préemption prise par l’EPFIF:

Déboute Monsieur H X et Madame I J épouse X de leur demande relative à la désignation d’un expert foncier ; ^Bas

Fixe à 1 290 000 € (un million deux cent quatre vingt dix mille euros) le prix d’acquisition du bien appartenant à Monsieur H X et Madame I J épouse X, en valeur libre, situé […] et […], sur les parcelles cadastrées section AK, […], 228 et 232;

Dit que la somme arrondie de 1 290 000 € se décompose de la manière suivante :

- 590 550 €. pour le pavillon principal de caractère de 190 m² SU, et 1 065 m² de terrain intégré, situé sur la parcelle cadastrée […];

- 131 000 €. pour le pavillon/dépendance de 52,40 m², et 52,40 m² de terrain intégré, situé sur la parcelle cadastrée section […];

- 236 600 €, pour 455 m² de terrain situés sur la parcelle cadastrée […] :

- 197 392 €. pour 379,60 m² de terrain situés sur la parcelle cadastrée section […]:

16 380 €. pour 63 m² de terrain situés sur la parcelle cadastrée section […], à usage de chemin piétonnier;

outre une majoration de 10 % sur l’ensemble :

Dit n’y avoir lieu à condamner l’EPFIF au paiement de cette somme ;

Dit que les frais de commission d’agence sont d’un montant de 64 000 € et à la charge de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, dans l’hypothèse d’une réalisation de la vente et en cas de besoin, condamne l’EPFIF au paiement ;

Déboute Monsieur H X et Madame I J épouse X de leurs demandes relatives à des préjudices accessoires, un préjudice de déménagement et un préjudice moral;

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Condamne l’Etablissement public foncier d’Ile de France à payer à Monsieur H X et Madame I J épouse X une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile:

Condamne l’Etablissement public foncier d’Ile de France au paiement des dépens de la présente procédure.

L M

F N

Grettier

Juge

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

En conséquence, la République Française mande et

Judiciaire de ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs

Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prèter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE

[…]

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Extrait des minutes du Greffe TRIBUNAL DE GRANDE du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY INSTANCE

DE BOBIGNY

PROCÈS-VERBAL DE TRANSPORT S

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

[…]

[…]

Tél : 01.48.95.61.66 19 septembre 2018

RÔLE N° RG 17/00192

Nous F N, Vice-Présidente au tribunal de grande instance de Bobigny, juge de l’expropriation désignée conformément aux dispositions de l’article L 311-5 du Code de l’expropriation, assistée de W AA, Greffière audit Tribunal, désignée conformément aux dispositions de l’article R 211-5 du Code de l’expropriation ;

Vu la procédure engagée par l’Etablissement public FONCIER D’ILE DE FRANCE – EPFIF

Rep/assistant Maître Françoise SARTORIO de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS

Vu l’appel qui a été procédé sur les lieux, le mercredi 19 septembre 2018 à 14 h 30;

Vu la visite des lieux ;

Personnes présentes :

Etablissement public FONCIER D’ILE DE FRANCE – EPFIF

- Madame B

Maître O P; SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH

-

ASSOCIE

- Monsieur E X

- Madame Q X

- Maître Xavier MARTINEZ

- Monsieur C, Cabinet Bougon Fils

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – POLE D’EVALUATION DOMANIALE,
Madame F G, Commissaire du Gouvernement

- Madame R S

- Madame T U, juriste assistante

Opération : […]

Description générale :

Il s’agit de deux pavillons, non mitoyens, implantés sur deux parcelles situées dans un environnement pavillonnaire, à proximité :

- d’une école :

- du centre Z ;

- et des transports en commun : RER E, station Le Raincy – Villemomble – Montfermeil.

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sfit La propriété comporte :

- deux pavillons ; un jardin ; des dépendances (atelier, abri de jardin et toilettes extérieures);

-

deux garages.

-

Description extérieure :

Il y a deux constructions, à usage d’habitation :

le premier pavillon est accessible de […]; implanté au milieu de la première parcelle, il est possible d’en faire le tour; un jardin se trouve à l’avant et un espace arboré à l’arrière ; c’est une vaste demeure, de quatre niveaux (sous-sol, rez-de chaussée, 1er étage et combles aménagées);

- le second pavillon, d’une superficie inférieure, est une maison de plain-pied située au fond de la seconde parcelle, en limite de propriété ; il dispose d’un accès piétonnier autonome à partir de l'[…] ;

il n’y a pas de vis-à-vis entre les deux pavillons, ni avec les propriétés voisines; les deux pavillons sont séparés par un grand espace arboré ; ils étaient initialement situés sur deux parcelles distinctes ; à ce jour elles forment une unité foncière.

Il y a deux entrées :

- l’entrée principale, qui permet d’accéder à la plus grande des deux maisons, se […]; il y a un grand portail brise-vue ;

- la seconde entrée, située […], permet d’accéder au deuxième pavillon; il s’agit d’un chemin/passage piétonnier, en copropriété avec les propriétés voisines, à l’arrière du second pavillon; il ne s’agirait pas d’une servitude, selon les explications données par Monsieur X lors de la visite des lieux.

Il y a deux espaces de nature :

- l’un est situé à l’avant du pavillon principal, le long de […]; il s’agit d’un jardin planté d’arbustes de décoration et de plantes d’ornement ;

- l’autre, situé à l’arrière du pavillon principal, entre les deux habitations, est grand, herbu et arboré de grands arbres et d’arbres fruitiers.

L’un et l’autre sont à l’état naturel lors de la visite des lieux.

Description intérieure :

La grande maison, construction principale, accessible de […] :

L’accès à la maison se fait par un escalier extérieur qui mène à un grand balcon/terrasse, de la longueur du pavillon et de plusieurs mètres de largeur. La porte d’entrée est située à l’extrémité gauche.

Le rez-de-chaussée

L’entrée dessert :

- à droite, une vaste pièce traversante à usage de salon et salle-à-manger, avec des portes fenêtres permettant un accès direct à l’avant au balcon/terrasse et à l’arrière au terrain en

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herbe;

- au fond, des toilettes avec lavabo ;

à gauche, une cuisine aménagée, équipée de placards hauts et bas en chêne, de type rustique, ainsi que d’une grande hotte; les murs sont recouverts de faïence; il y a plusieurs fenêtres, et une porte-fenêtre qui permet d’accéder au jardin arrière, après quelques marches descendantes;

- à gauche de l’entrée, un grand escalier en bois permettant d’accéder aux étages.

Le premier étage

Un palier, sol en parquet massif, dessert :

- à gauche, un premier espace composé d’une petite pièce avec une fenêtre donnant sur le jardin arrière, des toilettes et un lavabo, et une chambre avec une fenêtre donnant sur le jardin arrière ;

en face, un petit couloir dessert :

. à droite, une grande chambre avec cheminée ;

. à gauche, une autre chambre, plus petite, avec cheminée ;

au fond, une salle de bains traversante, avec fenêtre, aux murs entièrement carrelés, équipée d’une douche, d’une baignoire, d’une double vasque ; d’un bidet et d’un W.C;

Le deuxième étage/les combles aménagées

Un escalier en bois permet d’accéder à un palier en parquet massif, plafond plus bas et deux fenêtres de toit apportant un éclairage naturel :

la première fenêtre de toit est en pavé de verre ;

- la seconde fenêtre de toit, plus petite, est de type Vélux et s’ouvre.

Le palier dessert :

- au fond, une vaste pièce, traversante, avec de grandes fenêtres donnant à l’avant et à l’arrière ; présence d’une belle hauteur sous-plafond et d’une cheminée ;

- au fond, à gauche, une pièce plus petite, à usage de dressing; des étagères sont installées ; une petite fenêtre apporte un éclairage naturel;

- à droite, une grande salle de bains, traversante, entièrement carrelée, mansardée pour partie; l’éclairage naturel est assuré par deux grandes fenêtres de toit ; elle est équipée d’une double vasque avec un grand miroir, d’une baignoire de type jacuzzi, de toilettes et d’un bidet.

Le sous-sol

Le sous-sol est accessible à partir de l’entrée du rez-de-chaussée.

Le sous-sol est total, il s’étend même sous le balcon-terrasse de l’entrée.

Il est divisé en plusieurs espaces ayant des fonctions différentes : garde-manger, buanderie, chaudière et cave à vin.

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L’électricité y est installée. Le sol est en béton.

Le plafond est d’une hauteur irrégulière, par endroits supérieure à 1 mètre 80, parfois d’une hauteur moindre.

La seconde maison. construction secondaire. accessible à partir de l'[…] :

Il s’agit d’une maison de plain-pied, située à l’arrière de la seconde parcelle, en limite de propriété. Elle dispose d’un accès autonome en copropriété avec les voisins; il s’agit de la seconde entrée, […].

Il y a à l’avant un grand balcon-terrasse couvert, de la longueur du pavillon, composé d’arcades sur lesquelles poussent des vignes grimpantes.

Cette construction est composée :

- d’une première grande pièce à usage de pièce de vie, avec du carrelage au sol et aux murs de type mosaïque, jusqu’à mi-hauteur ; une trappe au sol correspond à un puit :

- d’une deuxième pièce à usage de chambre, avec fenêtre et porte-fenêtre, et une salle de bains équipée d’une douche, d’un lavabo, de toilettes et d’un bidet.

Le pavillon n’a pas de cuisine.

Les dépendances et les garages

Dans le jardin situé entre les deux pavillons, il y a:

- une dépendance, en face de la maison ;

- une dépendance vitrée, dans le prolongement de la construction secondaire ;

- deux garages (l’un pouvant accueillir deux voitures, l’autre une seule voiture).

Il y a également un barbecue dans le jardin, ainsi que des toilettes extérieures.

Remarques générales :

Les constructions sont d’un bon standing et sont entièrement décorées de matériaux nobles et de bonne qualité :

du marbre au sol ;

- des escaliers, des portes et des paliers en bois massif;

- des fenêtres double vitrage et des volets roulants électriques dans chacune des pièce s ;

- trois salles de bains et une cuisine entièrement carrelées et équipées.

La maison principale est une demeure de charme, escalier extérieur d’une dizaines de marches conduisant à un grand balcon/terrasse à l’avant, toit travaillé, grandes pièces, grandes salles de bains avec fenêtres, dressing…

La maison secondaire est une construction charmante, présence d’un balcon avec arcades à l’avant et végétation grimpante. Elle est toutefois dépourvue de cuisine.

Les constructions sont bien entretenues, à l’exception toutefois de fuites d’eau provenant de la toiture et ayant endommagé des peintures au premier étage et au rez-de-chaussée.

Les deux pavillons n’entretiennent aucun vis-à-vis et disposent de grands espaces arborés ou de jardins.

Les pavillons étaient inoccupés au moment de la visite des lieux.

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Propos échangés :

Les parties communiquent sur les échanges d’ecritures qui précéderont la tenue de l’audience.

Les propriétaires et leur conseil soulignent que la propriété est divisible, doté d’un bon emplacement, avec un environnement immédiat tres attractif. Ils soulignent par ailleurs le caractère atypique du bien, composé d’une construction principale et d’une construction secondaire, doté d’un vaste jardin, et d’un potentiel d’évolution avec notamment des possibilités d’agrandissement compte tenu de la modification du plan local d’urbanisme intervenue en 2017.

Le juge de l’expropriation demande de produire le plan local d’urbanisme et de présenter plus spécifiquement la partie concernant les parcelles à évaluer.

Au cours de la visite, les parties et leurs représentants ont été entendus en leurs explications et ont été avisés qu’ils pourront développer les éléments contenus dans leurs mémoires à l’audience de plaidoiries qui se tiendra le 21 novembre 2018 à 09h30, salle 4, niveau Pas

Perdus, en la chambre des expropriations du tribunal de grande instance de Bobigny.

W AA F N

e

Greffier iciaire Juge

de Jud REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs

Généraux et aux Procureurs de la République près les

Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter PEPUBLIQUE FRANÇA SE

main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. n° 139 LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE

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