TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE REIMS

[…]

[…]

03.26.49.53.53

RG N°12-20-000653

^Minute : ²⁰ 64

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ

DU: 04/12/2020

Le: 4.12.2020

^Exécutoire ^délivré à :1: parties

Copie délivrée

- expert

- Régie

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

La présente décision est prononcée le Vendredi 4 Décembre

2020 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction;

Sous la présidence de Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction;

Date des débats : 9 octobre 2020

ENTRE:

DEMANDEURS :

Monsieur Z A

[…], […], représenté par M^e COLSON Edouard, avocat du barreau de REIMS
Madame B C

[…], […], représentée par M^e COLSON Edouard, avocat du barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur Y D

[…], […], représenté par M^e HONORE Lysiane, avocat du barreau de REIMS
Madame X épouse Y J-K

[…], […], représentée par M^e HONORE Lysiane, avocat du barreau de REIMS

---

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juin 2019, E Y et J-K

X épouse Y ont donné à bail à C B et F Z, un local à usage d’habitation situé […] à CORMICY(51) moyennant un loyer de 800 € outre 30 € de provisions pour charges.

Aux termes d’un acte sous-seing-privé non daté. les parties ont régularisé un avenant prévoyant une réduction de loyer à 500 € pour les mois de juillet à octobre 2019 inclus, « pour raison de travaux à effectuer (isolation, montage de rails et montant plaque de plâtre, enduits âge, ponçage de collage de papier peint, peinture collage, papier peint, petits travaux de maçonnerie et divers petits travaux d’embellissage ) ».

Le 9 janvier 2020, l’Agence Régionale de Santé, à la demande de C B et F

Z, a effectué une visite du logement et a rendu un rapport daté du 14 janvier 2020 constatant que le logement n’était pas insalubre mais qu’il présentait des désordres au titre du règlement sanitaire départemental et un danger pour la santé et la sécurité des occupants. L’ARS relevait notamment dans son rapport :

-la présence de mousse sur le toit au niveau du séjour ;

-une évacuation des eaux usées de la salle de bains de l’étage dans le réseau pluvial;

-l’absence de garde corps aux fenêtres de l’étage présentant un risque de chute pour les personnes ;

-des traces d’humidité sur le plafond de la salle à manger;

-des anomalies électriques ;

-le non renouvellement permanent de l’air ;

-des tâches de moisissure noirâtre sur les murs donnant sur l’extérieur, pouvant résulter de ponts thermiques liés à l’absence de ventilation et de chauffage ;

-le rejet d’une partie de l’air vicié de la hotte aspirante dans le salon.

Par arrêté en date du 20 janvier 2020, le préfet de la Marne mettait les époux Y en demeure d’exécuter les mesures suivantes :

-pour les fenêtres de l’étage (dans la partie basse des fenêtres se trouvant à moins de 90 cm du plancher) mise en place de garde corps réglementaires,

-mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié, dans un délai maximum de un mois à compter de la notification du présent arrêté.

Le 27 janvier 2020, la caisse d’allocations familiales de la Marne informait C B de ce que le versement de l’allocation de logement était conditionné au respect de critères de décence et qu’à défaut de remise en état du logement par le propriétaire, l’allocation logement serait suspendue.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 20 février 2020, les époux

Y étaient mis en demeure par le conseil de C B et F Z, notamment de mettre le logement en conformité en faisant réaliser l’ensemble des travaux mentionnés dans le rapport de l’agence régionale de santé et d’adresser aux locataires les quittances de loyer des mois d’octobre 2019 janvier 2020.

---

Par acte d’huissier de justice en date du 18 mai 2020, C B et F Z ont fait assigner les époux Y, à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Reims, statuant en référé, aux fins notamment de :

-constater que le logement loué par les époux Y ne remplit pas les conditions de décence ;

-condamner solidairement les époux Y à effectuer les travaux suivants. et d’en justifier par la communication à C B et F Z de devis ou factures, le tout sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le 10 jour suivant la signification du jugement à intervenir : la mise en place de gardes corps réglementaires pour les fenêtres de l’étage. la vérification et la remise en état de la toiture au-dessus de la salle à mange O

r, l’installation de ventilation réglementaire pour assurer le renouvellement permanent

●

de l’air dans l’ensemble du logement,

^Q la pose de ventilation réglementaire dans les pièces de service, la mise en conformité du dispositif d’évacuation de la hotte aspirante dans la cuisine. la suppression des raccordements existants d’eaux usées sur les descentes d’eaux pluviales,

-ordonner la suspension de l’obligation de paiement de leur loyer jusqu’à exécution complète des travaux et plus subsidiairement la réduction du montant des loyers dans les plus hautes proportions,

-condamner solidairement les époux Y à payer à C B et F Z la somme provisionnelle de 3000 € à chacun en réparation de leur préjudice de jouissance,

-condamner solidairement les époux Y à payer à C B et F Z la somme provisionnelle de 1500 € à chacun en réparation de leur préjudice moral distinct,

-condamner solidairement les époux Y à remettre à C B et F

Z les quittances des mois d’octobre 2019 à mai 2020 sous astreinte de 50 € par jour de retard et par document passé le 10 jour suivant le jugement à intervenir,

-condamner solidairement les époux Y à payer à C B et F Z la somme provisionnelle de 300 € en remboursement de ce trop-perçu de loyer du mois de juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

-les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du

Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’audience du 9 octobre 2020 à laquelle l’affaire a été retenue, ils maintiennent leurs demandes et font valoir: que l’état dégradé de la toiture ne permet pas de garantir le couvert du logement et

-

d’assurer sa protection contre les risques d’infiltration et génère des moisissures affectant l’ensemble du logement et qui le rendent inhabitable et affectent la santé de leurs enfants, que les bailleurs à qui le rapport de l’ARS a été communiqué, n’ont pas fait réaliser l’ensemble des travaux préconisés notamment de remise en état de la toiture laquelle n’a pu être dégradée du fait de leur comportement et que seules trois VMC dans les pièces de service ont été installées mais qu’aucun système de ventilation n’a été mis en place dans la salle à manger, les chambres alors que l’agence régionale de santé préconisait l’installation de ventilation réglementaire dans l’ensemble du logement de sorte que les murs notamment des chambres des enfants et le plafond de la salle à manger présentent toujours des tâches de moisissure noirâtre; qu’ils ne sont en rien responsables de cet état de fait comme l’allèguent les bailleurs et que la chaudière dont l’inutilisation leur est reprochée, est vétuste et n’était pas

---

entretenue avant leur arrivée ; que la hotte aspirante dans la cuisine rejette un air vicié dans le salon ;

- qu’ils ont subi un préjudice de jouissance important et ce d’autant que l’une de leurs enfants en bas âge est victime d’infections pulmonaires répétées depuis le mois d’août

2019 et qu’elle a même été hospitalisée pour une pneumopathie infectieuse en février

2020 qu’C B, enceinte en septembre 2019. avait vécu une grossesse difficile du fait de l’état dégradé du logement; qu’ils ont dû quitter leur logement pendant une semaine en février 2020. l’électricité ayant été coupée du fait des travaux ; qu’ils ont réglé le reliquat de loyer leur incombant en espèce et par virement et que l’absence de versement de l’allocation logement par la CAF est imputable aux propriétaires puisque liée au constat d’indécence; qu’ils ne peuvent, compte tenu des travaux en cours. effectuer les travaux ayant fait

-

l’objet d’un avenant ; qu’ils ont communiqué le justificatif d’entretien de la chaudière laquelle présente 1

d’ailleurs des dysfonctionnements et des non conformités.

En réplique, les époux Y, représentés, concluent en premier lieu à l’incompétence du juge des référés puis au débouté des prétentions adverses, et sollicitent, à titre reconventionnel :

-la condamnation d’C B et F Z à leur payer une somme de 5927,75 euros au titre de l’arriéré des loyers dus au 1er octobre 2020 avec intérêt au taux légal;

- leur condamnation à réaliser les travaux qui leur ont valu une réduction de loyer de 300 € par mois, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 150 € par jour de retard ;

-la production du contrat d’entretien et du carnet de maintenance de la chaudière par les locataires dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 150 € par jour ;

- la condamnation d’C B et F Z à leur payer une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les entiers dépens.

Ils font valoir: que les prétentions de C B et F Z se heurtent à une

-

contestation sérieuse et qu’il n’y a aucun péril imminent puisque des travaux ont été réalisés après le passage de l’ARS, à savoir la pose de garde corps, la pose de VMC et une réfection totale de l’électricité, tels que préconisés par l’arrêté préfectoral; que la maison louée est ancienne et ne peut présenter les mêmes normes de confort qu’une maison contemporaine ; que c’est le comportement d’C B et F Z qui crée les désordres dont ils se plaignent, et en particulier l’obturation des entrées d’air existantes ne permettant pas la circulation de l’air et l’utilisation de chauffage électrique insuffisant au regard de la superficie du logement alors que la maison dispose d’une chaudière individuelle au fioul alimentant 11 radiateurs répartis dans toute la maison que les locataires n’utilisent pas ainsi qu’il est relevé dans le rapport de l’ARS ; qu’C B et F Z n’ont pas constaté l’existence d’humidité lorsqu’ils ont pris les locaux à bail et que le précédent locataire, resté dans les lieux pendant sept ans, ne s’est jamais plaint d’aucun désordre : que les demandeurs n’étaient pas obligés de partir pendant les travaux et que leur préjudice de jouissance n’est pas justifié;

---

que les locataires n’ont plus réglé intégralement leur loyer depuis le mois d’octobre 2019 de sorte que les quittances ne peuvent pas leur être remises.

MOTIFS DE LA DECISION

sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 848 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De même, l’article 849 du même code prévoit que ce juge peut toujours, même en présence

d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, s’il existe une contestation sérieuse notamment sur la nature des travaux réalisés et restant à effectuer au regard des préconisations de l’agence régionale de santé, il ressort des articles 143 et 144 du code de procédure civile combinés que le juge peut, en référé, ordonner toutes mesures d’instruction dès lors qu’il ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

Les parties sont opposées en fait sur l’exécution des obligations du bailleur s’agissant de la décence du bien loué au regard des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 2009 régissant les rapports locatifs, complétée par le décret 2002-120 précisant les critères du logement décent.

Le constat principal de l’ARS touchait à l’humidité du logement, à l’absence de dispositif efficace de ventilation, à l’absence de garde corps aux fenêtres des chambres et aux dysfonctionnements de l’électricité.

Si les parties s’accordent à dire que des travaux d’électricité ont été effectués et que des gardes corps ont été posés, le Tribunal ne dispose toutefois pas des éléments techniques suffisants pour trancher le litige et en particulier déterminer si le comportement des locataires

a pu concourir au problème rencontré notamment dans l’utilisation du chauffage, et pour déterminer la nature des travaux nécessaires pour remédier à tous les problèmes diagnostiqués par l’ARS et si les travaux déjà réalisés sont suffisants au regard des préconisations de l’agence régionale de santé. Il convient dès lors de recourir à une mesure

d’instruction qui, eu égard à la complexité de la question posée prendra la forme d’une expertise. Chacune des parties a intérêt à cette expertise, compte tenu des commencements de preuve apportés par les locataires. Aussi, la consignation sera répartie par moitié entre elles.

Compte tenu des premières constatations de l’ARS et en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, C B et F Z seront autorisés à consigner auprès de la

CARPA 25 % du montant de leur loyer contractuellement fixé, et ce à compter du 1er janvier

2021.

---

Il ressort du rapport de l’agence régionale de santé que les locataires, au vu de l’absence de conformité du logement et de la nécessité d’effectuer des travaux, ont inévitablement subi un préjudice de jouissance qu’il conviendra d’évaluer après le dépôt du rapport d’expertise. Ainsi, cette demande sera d’ores et déjà accueillie pour la somme de 1000.00 Euros, sauf à compléter ultérieurement au vu des éléments d’appréciation qui seront apportés par la mesure

d’expertise. Les époux Y seront donc condamnés in solidum à payer cette somme aux demandeurs.

Il sera sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise sur toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe;

ORDONNONS une expertise et désignons Monsieur G H, expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’appel de Reims, exerçant 48, […]

[…] pour y procéder lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles et en particulier le rapport de l’agence régionale de santé et avoir entendu les parties : se rendre sur les lieux ;

- examiner l’immeuble objet du litige ;

- dire s’il est affecté de désordres ;

- dans l’affirmative, les décrire, en rechercher la nature. l’importance et les causes;

- préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002;

- préciser si les désordres résultent d’un défaut d’aération, d’un vice de l’immeuble, du manquement du locataire à l’une de ses obligation d’entretien ou de réparations dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août ¹⁹⁸⁷, ^Ou ^de ^tout ^autre ^défaut

d’entretien ;

-fournir tout renseignement de faits permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, notamment celle des époux Y, en leur qualité de bailleurs-après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution-, et dechiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistés d’un maître d’oeuvre, le coût de ces travaux et leur durée,

-fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subit ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

-dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes aux biens dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

-s’adjoindre si besoin est, d’un technicien dans une autre spécialité que la sienne dans le rapport sera jointe au rapport, et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant en contrôle et sa responsabilité,

---

DISONS que l’expert répondra aux éventuels dires des parties et. chaque fois que nécessaire. complétera ses constatations et observations, en impartissant à celles-ci. à l’issue de ses investigations, de déposer leurs dires dans le délai d’un mois à compter du jour où il les aura avisées oralement, ou par écrit, de ses constatations,

DISONS que l’expert déposera son rapport avant le 31 mars 2021.

FIXONS à la somme de 3000 euros soit 2 x 1500 € le montant de l’avance à consigner par les parties pour moitié chacune et disons qu’elle devra être versée avant le 4 janvier 2021 auprès du régisseur des avances et des recettes du tribunal judiciaire,

DISONS que l’affaire sera rappelée à la diligence du greffe à la première audience utile suivant le dépôt du rapport,

I D et J-K Y à payer à C B et F Z une indemnité provisionnelle de 1000 € à valoir sur leur préjudice de jouissance ;

AUTORISONS à titre provisionnel C B et F Z à consigner auprès de la CARPA 25 % du montant de leur loyer contractuellement fixé, et ce à compter du 1er janvier 2021,

SURSOYONS à statuer sur les autres demandes en l’attente du rapport d’expertise ;

LAISSONS à chacune des parties la charge des dépens par elle exposés, sous réserve de ce qui sera éventuellement arbitré par le juge du fond,

DISONS n’y avoir lieu, en l’état, à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé, les jour, mois et an susdits

La Greffière, tukee La Juge,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous les Huissiers de Justice, sur ce requis, de mettre le présent jugement à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procuteurs de la

République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main A tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Pour Grosse conforme Le Directeur de greffe AIRE DE

R

M

S

E

I

GREFFE