Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 21

N° RG 24/02755 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UYGU

(Réf 1ère instance : 51-21-0015)

Mme [T] [F]

M. [A] [F]

M. [J] [F]

C/

M. [R] [M]

M. [K] [M]

Mme [O] [B] épouse [M]

Mme [V] [W] épouse [M]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Blanc

M^e Le Cornec Oeschlager

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [T] [F]

née le 25 avril 1970 à [Localité 15], de nationalité française,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [A] [F]

né le 8 juillet 1972 à [Localité 15], de nationalité française,

[Adresse 1]

[Localité 14]

Monsieur [J] [F]

né le 15 avril 1968 à [Localité 15], de nationalité française,

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentés par M^e David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMES :

Monsieur [R] [M]

né le 27 août 1964 à [Localité 16], de nationalité française, exploitant agricole

[Localité 19]

[Localité 4]

Monsieur [K] [M]

né le 24 février 1939 à [Localité 17], de nationalité française, retraité

[Localité 19]

[Localité 4]

Madame [O] [B] épouse [M]

le 27 septembre 1944 à [Localité 20], de nationalité française, retraitée

[Localité 19]

[Localité 4]

représentés par M^e Tiphaine LE CORNEC OELSCHLAGER, avocat au barreau de QUIMPER substitué par M^e Eléonore DE CLERCK, avocat au barreau de RENNES

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [V] [W] épouse [M],

[Localité 19]

[Localité 4]

représentée par M^e Tiphaine LE CORNEC OELSCHLAGER, avocat au barreau de QUIMPER substituée par M^e Eléonore DE CLERCK, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant actes notariés des 9 juillet 1970, 23 avril 1974 et 16 mai 1974, M. [Y] [F] a donné à bail à M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] plusieurs parcelles de terres et bâtiments d’exploitation situés en la commune de [Localité 17].

2. Par acte du 30 septembre 1992, M. [Y] [F] et ses trois enfants, [J], [T] et [A] ont consenti un bail emphytéotique à M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] portant sur une propriété rurale située lieu-dit [Localité 19] à [Localité 17] comprenant un manoir, des bâtiments d’exploitation à usage de dépendances et le terrain autour et cadastrée section C n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10]. Ce bail faisait suite à un précédent bail emphytéotique du 23 avril 1974 portant sur les parcelles n° C[Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

3. Suivant acte authentique des 17 novembre et 27 décembre 1995, M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] ont procédé à la cession des baux de 1970 et 1974 au profit de leur fils M. [R] [M], M. [Y] [F] et Mme [T] [F], bénéficiaires d’une donation partage du 27 décembre 1994 portant notamment sur les biens loués, étant intervenus volontairement à cet acte.

4. Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 décembre enregistrée au greffe le 20 décembre 2021, Mme [T] [F], M. [A] [F] et M. [J] [F] (les consorts [F]) ont fait convoquer M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M], Mme [V] [W] épouse [M] et M. [R] [M] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Guingamp aux fins d’obtenir la résiliation des conventions et l’expulsion des preneurs et occupants ainsi que le paiement du solde de la dette et d’une indemnité d’occupation.

5. Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal a :

— mis hors de cause Mme [V] [W] épouse [M],

— débouté M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M] et M. [R] [M] de leur demande d’expertise judiciaire,

— débouté les consorts [F] de leur demande de résiliation des baux ruraux objets de la cession de bail rural du 27 décembre 1995,

— constaté la résiliation par l’effet du terme du bail emphytéotique conclu le 30 septembre 1992 entre M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] d’une part et M. [Y] [F], Mme [T] [F], M. [A] [F] et M. [J] [F] d’autre part,

— ordonné, à défaut de libération volontaire des parcelles cadastrées C [Cadastre 6], C [Cadastre 7], C [Cadastre 8], C [Cadastre 10] et C [Cadastre 9] devenue la parcelle C [Cadastre 11] et C [Cadastre 12], l’expulsion de M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] titulaires du bail emphytéotique, ainsi que tous occupants de leur chef, notamment Mme [V] [W] épouse [M] et M. [R] [M] et de tous biens dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision,

— condamné M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2021 de 7,83 € par jour d’occupation et ce jusqu’à la libération effective desdites parcelles,

— débouté M. [R] [M] de ses demandes d’indemnisation,

— débouté les parties de leur demande sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M] et M. [R] [M] aux dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

6. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que Mme [V] [W] épouse [M] n’est titulaire d’aucun des baux en cause et n’a pas la qualité d’exploitante. La parcelle n° [Cadastre 8] figure clairement dans le bail emphytéotique de 1992, de sorte que sa mise à disposition ne peut concerner que ce bail. Concernant l’imputation des paiements, M. [K] [M] avait intérêt à procéder en priorité au règlement des fermages afin d’éviter une résiliation des baux ruraux, puisque dans tous les cas, le bail emphytéotique arrivait à son terme et il apparaît que les consorts [F] eux-mêmes ont effectué cette imputation. Or, au jour de la demande, le tribunal constate que le preneur est à jour de ses fermages. La parcelle n° [Cadastre 8] a fait l’objet de redevances dans le cadre du bail emphytéotique et non de fermages, de sorte que le tribunal déboute M. [K] [M] de sa demande reconventionnelle en remboursement. Outre le fait que les améliorations apportées au fonds ne sont pas établies par M. [K] [M], elles ne concernent que la parcelle n° [Cadastre 8] qui relève du bail emphytéotique.

7. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 7 mai 2024, les consorts [F] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre de M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M] et M. [R] [M].

8. Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juillet 2024, les parties ont été convoquées à l’audience du 3 octobre 2024.

9. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

* * * * *

10. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 décembre 2024 et soutenues à l’audience, les consorts [F] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2021 de 7,83 € par jour d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des parcelles,

* débouté les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau,

— condamner M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] à payer la somme de 18.645,19 € au titre des redevances dues en vertu du bail emphytéotique du 30 septembre 1992,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] et de tous occupants de leur chef des biens situés sur la commune de [Localité 17] et figurant sous la désignation suivante : commune de [Localité 17], lieu-dit [Localité 19], une propriété rurale comprenant :

* un manoir construit en pierres, couvert en ardoises, composé à l’origine de trois grandes pièces et une cuisine sur sol de terre en rez-de-chaussée, quatre chambres à l’étage et grenier au-dessus, et actuellement, après aménagement par les locataires, deux salles et une cuisine au rez-de-chaussée, cinq chambres et wc à l’étage,

* deux bâtiments à usage de dépendances, en mauvais état situés derrière le bâtiment principal,

* cour devant le bâtiment principal,

* terrain autour,

l’ensemble cadastré de la manière suivante : section C

* n° [Cadastre 6], [Localité 18], pour une contenance de 22 a 40 ca

* n° [Cadastre 7], [Localité 18], pour une contenance de 15 a 60 ca

* n° [Cadastre 8], [Localité 19], pour une contenance de 31 a 00 ca

* n° [Cadastre 9], devenue n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12], [Localité 19], pour une contenance de 2 a 88 ca

* n° [Cadastre 10], [Localité 19], pour une contenance de 98 a 35 ca

soit une contenance totale de 1 ha 70 a 23 ca,

— constater l’absence de tout titre de jouissance au profit de M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M] et M. [R] [M] sur les biens susmentionnés,

— en tout état de cause,

— débouter M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M] et M. [R] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées,

— procéder à l’évacuation de tous les matériels, véhicules et autres éventuels objets mobiliers de toute nature présents sur les lieux, le commissaire de justice instrumentaire devant bénéficier de l’assistance de la force publique et de toutes personnes et de tous matériels nécessaires à l’exécution de cette mission,

— condamner M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant des redevances dues à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la date de restitution effective des biens,

— condamner M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M] et M. [R] [M] à leur payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les frais de mise en demeure et de constat d’huissier.

* * * * *

11. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 mars 2025 et soutenues à l’audience, M. [K] [M], Mme [O] [B] épouse [M], M. [R] [M] et Mme [V] [W] épouse [M] demandent à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a déboutés de leur demande indemnitaire,

— en conséquence,

— statuant de nouveau,

— condamner les consorts [F] à leur payer une indemnité de 170.000 € au titre des améliorations apportées au fonds loué,

— condamner les consorts [F] à leur régler une indemnité de 24.347,10 € au titre du fermage payé indûment au titre du bail emphytéotique, pour des parcelles données à bail dans le cadre d’autres baux ruraux,

— débouter les consorts [F] de leur demande d’indemnité d’occupation égale à deux fois le montant des redevances dues à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la date de restitution effective des biens, cette demande n’étant ni fondée ni justifiée,

— en tout état de cause,

— condamner les consorts [F] à leur payer la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens de la présente instance.

* * * * *

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

13. À titre liminaire, Mme [V] [W] épouse [M], qui avait été mise hors de cause par le jugement et contre laquelle il n’avait pas été formé appel, conclut en compagnie des autres intimés. Elle sera réputée intervenir volontairement à l’instance d’appel.

Sur le sort de la parcelle C[Cadastre 8]

14. La parcelle C[Cadastre 8] figure dans le premier bail emphytéotique du 23 avril 1974.

15. À l’examen du relevé de propriété cadastral versé aux débats par les consorts [F] (pièce n° 10), le calcul des surfaces confirme cette inclusion puisque l’acte notarié mentionne une contenance totale de 1 ha 32 a 23 ca correspondant précisément à l’addition des surfaces concernées :

— C[Cadastre 8] : 31 a

— C[Cadastre 9] (devenue C[Cadastre 11] et C[Cadastre 12]) : 2 a 88 ca

— C[Cadastre 10] : 98 a 35ca

TOTAL : 1 ha 32 a 23 ca.

16. Le second bail emphytéotique conclu le 30 septembre 1992 par les parties à l’échéance du premier reprend les parcelles visées par le premier bail en incluant les parcelles cadastrées C[Cadastre 6] et C[Cadastre 7], pour une contenance totale de 1 ha 70 a et 23 ca.

17. Là encore, le relevé de propriété cadastral permet de vérifier la cohérence des contenances :

— C[Cadastre 6] : 22 a 40 ca

— C[Cadastre 7] : 15 a 60 ca

— C[Cadastre 8] : 31 a

— C[Cadastre 9] (devenue C[Cadastre 11] et C[Cadastre 12]) : 2 a 88 ca

— C[Cadastre 10] : 98 a 35ca

TOTAL : 1 ha 70 a et 23 ca.

18. La parcelle C[Cadastre 8] n’a jamais fait partie du périmètre des baux ruraux du 23 avril 1974, l’un d’eux les excluant même expressément par mention barrée.

19. Il s’ensuit que la parcelle C[Cadastre 8] fait incontestablement partie du bail emphytéotique dont le tribunal a constaté l’expiration au 30 septembre 2021, étant ici précisé que ce point n’est remis en cause ni par l’appel principal des consorts [F], ni par l’appel incident des intimés.

20. Le fait qu’il ressorte d’un procès-verbal de constat d’huissier du 4 février 2025 que l’exploitation du fonds soit gênée par des difficultés d’accès à un compteur d’eau, à un compteur électrique ou à certains bâtiments du fait de la suppression de la jouissance de la parcelle C[Cadastre 8] est parfaitement indifférent, sauf le recours du fermier en place contre son bailleur dans le cadre de l’obligation de délivrance de ce dernier.

21. La cour constate qu’elle n’est saisie d’aucune demande en ce sens.

22. Pour le surplus, il n’apparaît pas utile, ainsi que le suggèrent les consorts [F], de statuer à nouveau sur ce point, notamment en précisant la contenance des parcelles incluses dans le bail emphytéotique.

Sur les redevances

23. Les consorts [F] demandent à la cour d’infirmer le chef du jugement ayant condamné M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation de 7,83 € par jour à compter du 30 septembre 2021, considérant que les preneurs leur doivent la somme de 18.645,19 € au titre des redevances convenues.

24. Il ressort d’une mise en demeure adressée à M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] le 18 octobre 2018 que cette somme couvre la période de 2015 à 2021, soit jusqu’au terme normal du bail emphytéotique.

25. Les consorts [F] semblent confondre indemnités d’occupation (pour la présence postérieure à la fin du bail) et redevances prévues au bail. Il n’y a pas nécessairement lieu d’infirmer les indemnités d’occupation octroyées pour statuer sur les redevances.

26. La cour observe que le tribunal, concernant le bail emphytéotique, n’était pas saisi d’une demande en paiement de redevances (ils ne sollicitaient que le paiement des fermages des baux ruraux), mais uniquement 'd’une indemnité d’occupation journalière équivalente au montant des loyers dûs, ce jusqu’au départ effectif', demande à laquelle il a été fait droit, de sorte que rien ne justifie que ce chef du jugement soit infirmé.

27. À cet égard, il n’y aura pas lieu, ainsi que le demandent les consorts [F], de condamner M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant des redevances dues à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la date de restitution effective des biens.

28. Si le tribunal évoque l’imputation des paiements effectués par M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M], entre leurs obligations nées du bail emphytéotique et celles nées des baux ruraux, il ne déboute pas pour autant les consorts [F] d’une quelconque demande en paiement effectuée à ce titre.

29. Aucune irrecevabilité de la demande au titre des redevances à raison de son caractère nouveau n’est toutefois opposée par les intimés et il y a d’ailleurs lieu de considérer qu’elle constitue le complément nécessaire aux demandes des consorts [F].

30. Au demeurant, M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] ont précisé qu’ils 'n’ont pas d’observations particulières à formuler sur ce point, étant précisé que comme le soutiennent les appelants, ils tentent de procéder à des règlements partiels dès que leur situation le leur permet'.

31. Dans leurs écritures, les consorts [F] reconnaissent que M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] 'ont réglé d’abord la somme de 9.000 € auprès de l’étude de d’huissier, puis la somme de 14.000 € et enfin 8.515,79 € auprès du Me [P], notaire'. Il convient de rappeler, comme l’ont fait les premiers juges, que ces paiements doivent être en priorité imputés sur les fermages que les preneurs avaient intérêt à acquitter en priorité, conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil, ce qui a permis au tribunal de débouter les consorts [F] de leur demande de résiliation des baux ruraux au motif que les fermages étaient payés au jour de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

32. La dette n’étant pas contestée, il conviendra donc, ajoutant au jugement, de faire droit à la demande des consorts [F], avec toutefois cette précision que la condamnation aura lieu en deniers et quittances.

Sur l’indemnité de sortie de bail réclamée par M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M]

33. M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] demandent paiement d’une indemnité de 170.000 € en compensation des investissements consentis sur la parcelle C[Cadastre 8] : création d’un hangar et d’un logement d’habitation.

34. Les consorts [F] répliquent que les améliorations apportées au fonds par l’emphytéote ne donnent pas lieu à indemnisation.

35. L’article L. 451-7 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 2ème alinéa que 'si le preneur (d’un bail emphytéotique) fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire, ni réclamer à cet égard aucune indemnité'.

36. En l’espèce, il a été vu que la parcelle C[Cadastre 8] faisait incontestablement partie du premier comme du second bail emphytéotique, de sorte que M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] ne peuvent revendiquer aucun droit au titre des améliorations apportées au fonds.

37. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] de cette demande.

Sur la répétition de l’indu

38. M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] demandent paiement d’une somme de 24.307,10 € correspondant à une répétition d’indu de fermages payés au titre du bail emphytéotique, alors que 'un fermage était déjà régularisé au titre du bail rural établi en 1992'.

39. L’article 1302 (ancien article 1235) du code civil dispose que 'tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées'.

40. Il appartient à celui qui demande restitution de rapporter la preuve de l’indu, laquelle peut se faire par tout moyen.

41. En l’espèce, ce n’est pas un bail rural qui a été conclu en 1992, mais un bail emphytéotique. Les paiements ont été effectués au titre des redevances dues en vertu de ce bail et non en vertu des fermages dûs sur d’autres baux. M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] ne démontrent pas avoir indûment payé la somme en cause.

42. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] de cette demande.

Sur les dépens

43. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle aura personnellement exposés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

44. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les limites de l’appel,

Donne acte à Mme [V] [W] épouse [M] de son intervention volontaire à l’instance d’appel,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Guingamp en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [M] et Mme [O] [B] épouse [M] à payer à Mme [T] [F], M. [A] [F] et M. [J] [F], en deniers et quittances, la somme de 18.645,19 € au titre des redevances dues en vertu du bail emphytéotique du 30 septembre 1992,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle aura personnellement exposés,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

Le greffier, Le président,