5ème Chambre

ARRÊT N°-180

N° RG 24/06362 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VM2K

(Réf 1ère instance : 24/00781)

S.A.R.L. SCMI

C/

M. [E] [P] [R] [M]

Mme [T] [J] [F] [A]

M. [V] [C] [E] [M]

M. [G] [I] [E] [M]

M. [L] [N] [E] [M]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. SCMI INDUSTRIES

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par M^e Pierrick HAUDEBERT de la SARL CHROME AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉS :

Monsieur [E] [P] [R] [M]

né le 02 Novembre 1945 à [Localité 15] (85)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [T] [J] [F] [A]

née le 15 Décembre 1947 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [V] [C] [E] [M]

né le 05 Avril 1966 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [G] [I] [E] [M]

né le 18 Mai 1967 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [L] [N] [E] [M]

né le 01 Avril 1969 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Eric CHEDOTAL de la SELARL EC JURIS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Selon acte dressé le 7 mai 2021 par maître [H] [D], notaire associée à [Localité 16], M. [E] [M], Mme [T] [A], épouse [M], M. M. [V], [G] et [L] [M] ont donné à bail commercial à la société SCMI Industries (ci-après dénommée société SCMI) des locaux d’une surface de 500m² environ comprenant des sanitaires et vestiaires, un local de production et un local de stockage isolé dans un bâtiment situé [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 15 mai 2021, à destination de l’activité de fabrication de structure métallique et ingénierie, moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer et du défaut de justification d’une assurance malgré des commandements visant la clause résolutoire du 14 mars 2024 et du 18 mars 2024, et ce, en dépit d’un litige injustifié sur des infiltrations dans les locaux, les consorts [M] ont fait assigner en référé la société SCMI suivant acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024.

Par ordonnance de référé en date du 7 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de la société SCMI et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société SCMI à payer aux consorts [M] :

* une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 930 euros par mois à compter du 14 avril 2014 jusqu’à libération complète des lieux, ladite indemnité étant indexée selon les mêmes modalités que celles prévues au bail pour le loyer,

* une provision de 3 860 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024,

* une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné la société SCMI aux dépens, y compris le coût du commandement du 14 mars 2024 et des frais de levée de l’état des créanciers inscrits.

Le 26 novembre 2024, la société SCMI a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 février 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

* a constaté la résiliation du bail,

* a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

* l’a condamnée à payer aux consorts [M] :

— une indemnité provisionnelle d’occupation de 1 930 euros par mois à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à libération complète des lieux, ladite indemnité étant indexée selon les mêmes modalités que celles prévues au bail pour le loyer,

— une provision de 3 860 euros au titre des loyers et charges dus au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024,

— une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

* l’a condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement du 14 mars 2024 et des frais de levée de l’état des créanciers inscrits,

Statuant de nouveau :

A titre principal :

— juger que les demandes des bailleurs à l’égard de la locataire souffrent manifestement de contestations sérieuses,

En conséquence,

— inviter les bailleurs à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

A titre subsidiaire :

— lui accorder un délai pour s’acquitter de l’éventuel solde de sa dette locative, et dans l’intervalle,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail, – dire et juger qu’il y a lieu d’opérer une compensation légale entre les loyers dus par elle et la créance que celle-ci possède contre ses bailleurs, en dommages intérêts, pour inexécution de leur obligation de faire et que l’éventuel solde de la dette locative ne saurait excéder la somme 1 596 euros,

A titre reconventionnel :

— ordonner une expertise de l’ensemble de l’immeuble donné à bail commercial à la société SCMI sis [Adresse 3],

— désigner tel expert qu’il plaira au tribunal, qui recevra pour mission de :

* convoquer les parties,

* se faire remettre l’ensemble des documents qui lui seront nécessaires au bon accomplissement de sa mission,

* dresser un historique des travaux relatifs à l’immeuble litigieux,

*décrire l’état général de l’immeuble litigieux,

* établir et vérifier la réalité de la vétusté, désordres, mal façons et défauts divers allégués par la société SCMI et plus précisément les désordres d’infiltration dans le local commercial,

* établir et vérifier la sécurité de l’immeuble, tant structurelle qu’au regard de la conformité avec la réglementation des établissements recevant du public,

* en décrire la nature,

* indiquer si l’immeuble peut en l’état recevoir du public,

* décrire les moyens par lesquels l’immeuble peut être remis en état dans les délais les meilleurs afin qu’elle soit en mesure jouir paisiblement du local commercial et dire s’ils incombent au bailleur ou preneur,

* indiquer l’importance, la nature, le coût des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

* chiffrer les coûts de ces travaux à l’aide de devis,

* dire si la nature des travaux à entreprendre relève des dispositions 606 du code civil, ainsi que les dispositions de l’article R.145-53 1° et 2° du code de commerce, et incombe dès au bailleur,

* s’adjoindre également en tant que de besoin, les services d’un sapiteur dans une autre spécialité que la sienne,

* entendre tout savoir,

* de manière générale, fournir tout élément technique et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas de saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et déterminer tous les préjudices subis par elle, * dresser un pré-rapport qu’il adressera aux parties afin de leur permettre d’y répondre dans un délai qui sera prescrit au moyen de dires,

* déterminer dès l’issue de la première réunion d’expertise, les mesures urgentes qu’il y a lieu de mettre en 'uvre afin de préserver le bien et ses usagers, occupants, de toute persistance ou aggravation des dommages et préjudices,

* en chiffrer le coût,

* déterminer s’il s 'agit de réparations et dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil,

* déterminer s’ils relèvent des grosses réparations telles que prévues par l’article R.145-53 du code de commerce,

* dire que si ces travaux incombent au bailleur, les dépenses seront supportées par les consorts [M],

— dire et juger que les consorts [M] qui se sont illustrée par leur attentisme fautif supporteront le coût de la consignation et les demandes d’honoraires complémentaires qui pourraient être sollicitées par l’expert en cours des opérations d’expertise, eu égard leur qualité de bailleur,

— l’autoriser à séquestrer entre les mains de séquestre qu’il plaira à la cour d’appel les loyers et charges à venir, jusqu’à 'à la réalisation des travaux incombant aux bailleurs, ou, à minima, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— débouter en tout état de cause les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes à son égard,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamner les bailleurs à lui régler la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure, comprenant notamment les frais de constats réalisés le 26 septembre 2024.

Par dernières conclusions notifiées le 11 avril 2025, les consorts [M] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé prononcée le 7 novembre 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter consécutivement la société SCMI de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société SCMI à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société SCMI aux entiers dépens de la présente procédure d’appel avec distraction au profit de la société Gauvain Demidoff Lhermitte, avocat.

Par ordonnance du 25 mars 2025, le premier président de la cour d’appel a arrêté l’exécution provisoire de l’ordonnance déférée et a laissé les dépens à la charge de la société SCMI.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société SCMI soulève, à titre principal, l’existence de contestations sérieuses pour s’opposer aux demandes des consorts [M].

Elle rappelle l’obligation de délivrance qui incombe au bailleur et le fait que le bail prévoit que le bailleur a, à sa charge, les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture.

Elle soutient que le local commercial donné à bail est impacté par d’importantes infiltrations qu’elle a signalées à plusieurs reprises au bailleur et qui proviendraient d’une fuite, du débordement du chéneau ou des gouttières. Elle dit produire un procès-verbal de constat du 26 septembre 2024 sur la présence de ces infiltrations. Elle indique avoir sollicité l’avis technique de la société Couverture Charpente Videment qui a considéré qu’il existait des manquements à la construction et elle en déduit qu’il s’agit de grosses réparations à la charge du bailleur. Elle invoque des jurisprudences de cours d’appel qui ont autorisé la suspension des loyers en cas de manquements graves du bailleur à son obligation de délivrance et à celle de jouissance paisible du locataire, peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible.

Elle ajoute que ses demandes de remise en état du local auprès du bailleur sont restées vaines et qu’en l’absence de ces travaux réparatoires, aucun assureur n’a souhaité assurer le local litigieux. Elle précise néanmoins qu’elle a finalement souscrit un contrat auprès de la société Assurup.

Elle considère qu’elle est en droit d’opposer aux bailleurs l’exception d’inexécution.

Elle affirme avoir réglé certaines factures de séchage et de nettoyage pour un montant global de 5 054 euros et soutient qu’il peut s’opérer une compensation légale avec sa dette de loyer. A cet égard, elle reconnaît que les mois de mai à septembre 2024 sont restés impayés soit une somme de

9 650 euros. Elle argue qu’elle serait en droit de solliciter une indemnisation de son préjudice pour inexécution par le bailleur de son obligation de faire pour une somme de 3 000 euros et considère, de ce fait, que la somme potentiellement due par elle s’élève à 1 596 euros (9 650 euros – 3 000 euros – 5 054 euros).

Elle fait également valoir que le décompte accompagnant le commandement de payer serait erroné de sorte qu’elle n’est pas en mesure de vérifier le caractère incontestable de la créance et que la demande du bailleur relative au constat de la clause résolutoire doit être rejetée.

A titre subsidiaire, la société SCMI sollicite l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter du solde de sa dette locative et voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle demande également à voir opérer une compensation légale avec la créance qu’elle possède à l’encontre des bailleurs en dommages et intérêts pour inexécution de leur obligation de faire.

A titre reconventionnel, la société SCMI demande de voir ordonner une expertise et de l’autoriser à séquestrer les loyers et charges à venir dans l’attente du dépôt du rapport.

En réponse, les consorts [M] souhaitent attirer l’attention de la cour sur l’attitude de la société SCMI relativement à l’incertitude du lieu de son siège social et sur le fait que les gérants de la société trouvent intérêt à ne pas mettre à jour le registre du commerce et des sociétés. Ils reprochent à la société SCMI de se faire justice elle-même et de n’avoir procédé à aucun règlement de loyer depuis le 18 avril 2024 de sorte que l’arriéré de loyers non contestable au 31 mars 2024 était de 3 860 euros tel que l’a constaté le juge des référés et qu’il s’élève désormais à la somme de 23 160 euros. Ils rappellent la jurisprudence constante selon laquelle le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution et suspendre le paiement des loyers que s’il est dans l’impossibilité totale d’exercer son activité dans les lieux loués, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Ils sollicitent la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail.

Ils exposent que la locataire n’a pas justifié dans le délai d’un mois imparti par le commandement que les locaux donnés en location faisaient l’objet d’une assurance couvrant les risques locatifs mais qu’au contraire, la société SCMI reconnaît elle-même que les locaux n’étaient plus assurés depuis le 31 décembre 2023. Ils rappellent que la société SCMI avait indiqué en première instance que le contrat d’assurance avait été résilié et qu’elle n’arrivait pas se réassurer mais ils lui reprochent de ne pas avoir justifié de ce refus hormis par un simple mail d’un courtier qui n’est pas probant en l’absence de lettre de refus d’assurance et de n’avoir jamais précisé la raison pour laquelle le précédent contrat d’assurance avait été résilié. Ils ajoutent que la société SCMI produit une attestation d’assurance, en cause d’appel, pour la période du 21 janvier au 20 janvier 2026 auprès de la société Hiscox de sorte que les locaux n’ont pas été assurés pendant plus d’un an. Ils reprennent à leur compte la motivation du premier juge et considèrent que ce grave manquement contractuel, s’agissant d’une société dont l’activité n’est pas exempte de risques, l’absence de recherches réelles d’un nouvel assureur alors même que l’activité se poursuit, justifient la décision du juge des référés qui a constaté le jeu de la clause résolutoire contenue au bail notamment pour défaut d’assurance et a constaté la résiliation du bail à effet du 14 avril 2024.

S’agissant du non-paiement des loyers, les consorts [M] exposent que la société SCMI ne conteste pas l’arriéré locatif et qu’elle ne peut, de sa propre initiative, retenir tout ou partie des loyers dus au motif d’un prétendu manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

Les consorts [M] indiquent qu’à la date du commandement de payer, les loyers dus étaient ceux de janvier à mars 2024 soit 5 790 euros et relèvent que la société SCMI ne conteste pas la validité du commandement.

Ils s’opposent à la demande de la société SCMI de voir réduire de l’arriéré locatif à une somme de 3 000 euros au titre de l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qui est, selon eux, totalement injustifié. Ils reprochent à la locataire de ne pas entretenir l’immeuble. Ils demandent de rejeter cette compensation tout en relevant que cette demande n’en est pas vraiment une en ce qu’elle est formulée selon l’expression 'dire et juger’ qui n’est pas une prétention.

Les consorts [M] contestent tout manquement à leurs obligations. Ils rappellent qu’un constat amiable a été établi entre les parties dans lequel il est mentionné que les infiltrations proviendraient d’une fuite, d’un débordement du chéneau ou des gouttières et soutiennent que la société SCMI n’entretient pas les gouttières et plus généralement le système d’évacuation des eaux pluviales qui se trouve bouché par les feuilles des arbres, ce qui est à l’origine des infiltrations par débordement. Ils ajoutent que la société SCMI a fait dresser un procès-verbal de constat plus de 6 mois après le commandement et 2 mois et demi après l’assignation. Ils concluent que cette pièce n’est pas probante en ce que le commissaire de justice n’a pas examiné l’état du système d’évacuation des eaux de pluie et notamment des gouttières et s’est contenté de reprendre les déclarations du gérant. Ils en déduisent que la société SCMI échoue à prouver que les infiltrations trouveraient leur origine dans un mauvais état de l’immeuble et que seules des grosses réparations permettraient d’y mettre fin.

Ils font également valoir que la société SCMI, tout en soutenant l’existence d’importantes infiltrations, continue d’exploiter son activité sans justifier d’une quelconque gêne dans son exploitation et encore moins de difficultés financières liées aux désordres allégués.

Ils en déduisent que la société SCMI ne démontre pas l’existence de contestations sérieuses susceptibles de faire obstacle au constat du jeu de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et de défaut d’assurance. Ils demandent de confirmer la décision qui a rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire.

Ils s’opposent à l’organisation d’une mesure d’expertise qu’ils considèrent comme dilatoire ainsi qu’à la demande de séquestre des loyers et charges.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans un bail commercial, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par application des textes précités, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Le bail conclu entre les consorts [M] et la société SCMI le 7 mai 2021 prévoit une clause résolutoire en page 17.

Le bailleur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et valant sommation d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance le 14 mars 2024 et un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et valant sommation d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance le 18 mars 2024, les deux commandements mentionnant le même montant d’arriérés locatifs soit la somme de 5 790 euros.

S’agissant des causes et des effets desdits commandements, la société SCMI se contente d’affirmer que le décompte accompagnant le commandement de payer serait erroné. Cette seule affirmation non argumentée, qui n’est étayée par aucune pièce, est d’évidence insuffisante à considérer qu’il existe des contestations sérieuses sur le montant de l’arriéré locatif.

Il est constant que les causes des commandements n’ont pas été régularisées dans le délai imparti. En effet, la cour relève que la société SCMI reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement s’agissant de l’arriéré locatif. S’agissant de l’absence de justification de la souscription d’une assurance, la SCMI ne conteste pas ne pas en avoir justifié durant le délai imparti. A ce titre, le mail du courtier d’assurance qu’elle produit pour tenter de justifier de ses difficultés à s’assurer, est daté du 26 septembre 2024 soit bien au-delà du délai de régularisation.

Il est donc acquis que les causes du commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois laissé pour le faire.

La société SCMI indique avoir sciemment suspendu l’exécution de son obligation de paiement en réciprocité de l’inexécution de son bailleur à ses obligations. Il convient donc de déterminer si l’exception d’inexécution ainsi soulevée est susceptible de constituer une contestation sérieuse empêchant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1220 du code civil dispose qu’une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il est constant que l’exception d’exécution entraîne la suspension de l’obligation d’exécuter de celui qui s’en prévaut et que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers, prévus au bail commercial, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds de commerce en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance ou d’entretien.

En l’espèce, pour justifier son inexécution, la société SCMI oppose au bailleur l’inexécution de son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bien par le locataire évoquant notamment des infiltrations d’eau dans les locaux donnés à bail.

La cour relève que, si devant les premiers juges, la locataire avait invoqué différents dégâts des eaux à des dates déterminées, elle invoque uniquement devant elle d’importants désordres d’infiltrations.

A l’appui de ces allégations, la société SCMI produit un mail d’une entreprise de couverture du 17 septembre 2024 qui refuse d’intervenir pour des réparations de toiture en raison de défaut de constitution de la structure. Toutefois, ce simple mail, en l’absence d’autres éléments probants sur l’existence de défaut de constitution de la structure, est insuffisant pour établir la réalité des désordres invoqués et ce d’autant qu’il apparaît en contradiction avec le constat amiable établi entre les parties le 5 juillet 2022 dans lequel il est mentionné que les infiltrations proviendraient d’une fuite, du débordement du chéneau ou des gouttières.

De même, les photographies de flaques d’eau au sol produites par l’appelante, pour les unes non datées et pour les autres éditées le 4 octobre 2024, ne sont pas plus probantes, tout comme le procès-verbal de constat du 26 septembre 2024 montrant des flaques d’eau au sol et reprenant les propos du gérant. Le premier juge a justement considéré que ces éléments de preuve étaient impropres à démontrer un manquement des bailleurs à leurs obligations antérieur à la délivrance du commandement.

En outre, il n’est pas contesté que la locataire a continué son activité sans être impacté par les désordres allégués de sorte qu’aucune impossibilité d’exploiter les locaux n’est établie.

Dès lors, aucune contestation sérieuse ne fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a ainsi joué de plein droit au 14 avril 2024.

L’ordonnance sera confirmée sur ce point et sur le fait d’avoir ordonné, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de la société SCMI et celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’aide de la force publique.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a condamné la société SCMI à payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation à compter du 14 avril 2018 selon les mêmes modalités que celles du bail et une somme de 3 860 euros au titre de l’arriéré locatif, ces sommes n’étant ni contestées par les parties ni contestables.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de compensation légale sollicitée par la SCMI. En effet, cette demande est fondée sur la somme de 3 000 euros qu’elle estime être en droit de réclamer en réparation de son préjudice de jouissance or il a été précédemment démontré que la locataire échouait à démontrer une inexécution des bailleurs à ses obligations contractuelles.

S’agissant de la demande de délais de paiement présentée par la société SCMI, il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société SCMI n’a pas repris le règlement même partiel des loyers depuis avril 2024 de sorte qu’elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi.

De plus, elle ne produit strictement aucune pièce comptable sur sa situation financière de sorte que la cour n’est pas en mesure de connaître ses perspectives de gains à court ou moyen terme et donc sa capacité à rembourser la somme due.

Par conséquent, la société SCMI sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

La société SCMI sera également déboutée de sa demande d’expertise qui n’est pas justifiée en l’espèce. En effet, la cour rappelle que l’appelante a échoué à démontrer la preuve d’une inexécution contractuelle des bailleurs et qu’une mesure d’instruction n’a pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve. Elle sera également déboutée de sa demande de séquestre des loyers dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, la société SCMI sera condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société SCMI Industries de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société SCMI Industries à payer à M. [E] [M], Mme [T] [A] épouse [M], M. [V] [M], M. [G] [M] et M. [L] [M] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la société SCMI Industries aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,