Cour d'appel de Rennes, 5e chambre, 12 mars 2025, n° 24/04609

CA Rennes
Infirmation partielle 12 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance et d'entretien des bailleurs
La cour a estimé qu'il existait une contestation sérieuse sur l'origine des désordres et que les mesures nécessaires pour y remédier n'étaient pas clairement identifiées, rendant impossible la condamnation des bailleurs.
Accepté
Nécessité d'une expertise pour établir les responsabilités
La cour a jugé qu'une expertise était justifiée en raison de l'incertitude sur les travaux à accomplir et des responsabilités potentielles des bailleurs.
Accepté
Impossibilité d'utiliser les locaux en raison des désordres
La cour a confirmé que les désordres justifiaient la consignation partielle des loyers, car ils nuisent à l'usage des locaux.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, l'Association Syndicale Libre du Centre Commercial de [Localité 11] a interjeté appel d'une ordonnance de référé qui condamnait plusieurs sociétés à réaliser des travaux pour remédier à des infiltrations d'eau dans un local loué par la société Socultur. La juridiction de première instance avait ordonné ces travaux sous astreinte. La cour d'appel a infirmé cette décision, considérant qu'il existait une contestation sérieuse sur la nécessité et la nature des travaux à réaliser, et que la société Socultur n'avait pas prouvé l'urgence de la situation. La cour a également ordonné une expertise pour déterminer les responsabilités et les travaux nécessaires, tout en confirmant la consignation de 50% des loyers. La position de la cour d'appel est donc une infirmation partielle de l'ordonnance de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 12 mars 2025, n° 24/04609
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/04609
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PINEAU-BRAUDELJennifer GOMEZ-REYMathieu JACOB
Cabinet(s) :	SIAM CONSEILCABINET PINEAU-BRAUDELCABINET CONFINOCARCREFF CONTENTIEUX
Parties :	L' ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL DE [ Localité 11 ], LA STE SUDECO c/ SNC SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL [ Adresse 13 ], SA MERCIALYS, S.A.S. SOCULTUR

Texte intégral

5ème Chambre

ARRÊT N°-80

N° RG 24/04609 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VCMT

(Réf 1ère instance : 24/00087)

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 11] REPRESENTEE PAR LA STE SUDECO

S.A.S. SOCULTUR

SA MERCIALYS

SNC SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL [Adresse 13]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

EXPERTISE (renvoi devant TJ BREST pour suivi de l’expertise)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 MARS 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Janvier 2025

devant Madame Pascale LE CHAMPION et Madame Virginie PARENT, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Mars 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU CENTRE COMMERCIAL DE [Localité 11] REPRESENTEE PAR LA STE SUDECO

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Basile CRENN de la SELARL SIAM CONSEIL, Postulant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Jennifer GOMEZ-REY de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.A.S. SOCULTUR exerçant sous l’enseigne CULTURA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A. SA MERCIALYS

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Maud ORIOT de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SNC SOCIETE DU CENTRE COMMERCIAL [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Maud ORIOT de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Suivant acte notarié du 13 juillet 2015, la société Mercialys et la SCI Centre commercial [Adresse 13], bailleresses, ont consenti à la société Socultur, un bail portant sur un local dépendant de la société Centre commercial '[Adresse 14]', situé à [Localité 11], [Adresse 7], et ce, pour une durée de neuf années à compter du 26 octobre 2015, date du procès-verbal de mise à disposition définitive valant état des lieux d’entrée.

La société Socultur allègue des désordres par infiltrations et écoulement d’eau affectant le local loué. À ce titre, la preneuse à bail a mis en demeure la société bailleresse Mercialys aux fins de reprise des désordres et a également signifié ceux-ci à la société Sudeco en sa qualité de syndic de l’Association syndicale libre du centre commercial de [Localité 11].

Aucune solution amiable n’a pu aboutir entre les parties.

Par actes de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la société Socultur a fait assigner les sociétés Mercialys, Centre commercial [Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial de [Localité 11] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest.

Par ordonnance de référé en date du 15 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a :

— condamné in solidum la société Mercialys, la société Centre commercial

[Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' à :

* faire procéder aux travaux propres à faire cesser les infiltrations et écoulements d’eau affectant le local loué parla société Socultur et portant le numéro M801 dans le Centre commercial '[Adresse 14]' situé à [Localité 11], [Adresse 7],

* fournir les justificatifs et descriptifs y afférents,

Et ce, dans un délai de quatre mois a compter de la signification de la présente ordonnance et sous peine d’astreinte de 500 euros par jour, passé ce délai ;

— dit que la société Socultur est autorisée à consigner à la Caisse des dépôts

et consignations, le paiement de 50% des loyers et accessoires jusqu’à l’achèvement des travaux, la fourniture des justificatifs et descriptifs y afférents et une attestation de bonne fin de maître d''uvre, +

— condamné in solidum les sociétés défenderesses au paiement de la somme

de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure

civile,

— condamné in solidum les sociétés défenderesses aux dépens.

Le 2 août 2024, L’Association syndicale libre du centre commercial de [Localité 11], représentée par la société Sudeco, a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance rendue le 15 juillet 2024 en ce qu’elle a :

* l’a condamnée in solidum avec la société Mercialys, la société Centre commercial [Adresse 13] à :

— faire procéder aux travaux propres à faire cesser les infiltrations et écoulements d’eau affectant le local loué par la société Socultur et portant le numéro MS01 dans le centre commercial '[Adresse 14]' situé à [Localité 11], [Adresse 7],

— fournir les justificatifs et descriptifs y afférents,

* et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous peine d’astreinte de 500 euros par jour, passé ce délai,

* condamné in solidum les sociétés défenderesses au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum les sociétés défenderesses aux dépens.

Statuant à nouveau,

À titre principal :

— débouter la société Socultur de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, fins et prétentions dirigées à son encontre,

À titre subsidiaire :

— désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, lequel dispensé d’office du serment sera, en cas d’empêchement, remplacé par une simple ordonnance sur requête, avec possibilité de s’adjoindre tout spécialiste de son choix, et recevra mission de :

* se rendre sur place dans les locaux pris à bail par la société Socultur et dans l’immeuble dont ils dépendent, situés à [Localité 11], [Adresse 7], après avoir convoqué les parties,

* se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et décrire précisément les travaux entrepris,

* dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règlements applicables, et aux règles de l’art, examiner les désordres, malfaçons, non conformités, invoqués dans la présente assignation,

* en déterminer la cause et l’origine,

* décrire précisément, à l’aide de devis fournis par les parties, les travaux nécessaires à la remise en état des lieux et des installations dont s’agit,

* chiffrer le coût de ces travaux et les moins-values éventuelles,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie d’apprécier les responsabilités encourues, et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis,

* entendre les parties en leurs dires et explications, et déposer son rapport au greffe de la juridiction dans le délai de 6 mois de sa saisine,

En tout état de cause :

— condamner la société Socultur à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Socultur aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2025, les sociétés Mercialys et Centre commercial [Adresse 13] demandent à la cour de :

— les dire recevables et bien fondées en leurs fins, demandes et conclusions,

En conséquence,

— infirmer dans son intégralité l’ordonnance déférée, donc en ce que le juge des référés, dans son ordonnance du 15 juillet 2024, a statué comme suit :

* condamné in solidum la société Mercialys, la société Centre commercial [Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' à :

— Faire procéder aux travaux propres à faire cesser les infiltrations et écoulements d’eau affectant le local loué par la société Socultur et portant le numéro MS01 dans le Centre commercial '[Adresse 14]' situé à [Localité 11] [Adresse 7],

— Fournir les justificatifs et descriptifs y afférents

Et ce, dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous peine d’astreinte de 500 euros par jour, passé ce délai,

* dit que la société Socultur est autorisée à consigner à la Caisse des dépôts et consignations le paiement de 50 % des loyers et accessoires jusqu’à l’achèvement des travaux, la fourniture des justificatifs et descriptifs y afférents et une attestation de bonne fin de maître d''uvre,

* condamné in solidum les sociétés défenderesses au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum les sociétés défenderesses aux dépens,

En conséquence, statuant à nouveau de ces chefs :

— débouter la société Socultur de l’intégralité de ses demandes de condamnation d’une part, et d’autorisation de consigner ses loyers et accessoires d’autre part, formées à leur encontre,

— désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira, avec mission habituelle en la matière, et plus particulièrement de :

* entendre les parties et leurs représentants, et de se faire communiquer toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règlements applicables, et aux règles de l’art,

* prescrire en urgence toutes mesures réparatoires estimées nécessaires et permettant de remédier aux désordres, aux frais de la société Socultur,

* surveiller la bonne fin des travaux prescrits,

* décrire les désordres subis par les parties concernées, en déterminer les causes et origines exactes, détailler toutes mesures réparatoires nécessaires, évaluer les préjudices et préciser les responsabilités,

— dire que l’expert missionné devra déposer son rapport dans les six mois de sa désignation,

— dire que la consignation avancée sur les frais et honoraires de l’expert devra intégralement être mise à la charge de la société Socultur,

— condamner la société Socultur à payer à la société Mercialys la somme de

6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Socultur à payer à la société Centre commercial [Adresse 13] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Socultur aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2025, la société Socultur demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions, et l’y déclarant bien fondée,

— déclarer l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' mal fondée en son appel et l’en débouter en toutes fins qu’il comporte,

— déclarer les sociétés Mercialys et Centre commercial [Adresse 13] mal fondées en leur appel incident et l’en débouter en toutes fins qu’il comporte,

— confirmer l’ordonnance de référé du 15 juillet 2024 en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire, et si la présente cour d’appel devait nommer un expert judiciaire,

— condamner l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' ainsi que les sociétés Mercialys et Centre commercial [Adresse 13], in solidum, à procéder aux travaux d’entretien de réparation ou de reprise propres à définitivement faire cesser les infiltrations affectant le local loué par la société Socultur, et tels qu’ils seront entérinés par l’expert judiciaire, et ce dans le délai d’un mois à compter de tout document diffusé par l’expert et entérinant les descriptifs et devis produits, et, passé ce délai, sous peine d’astreinte de 800 euros par jour de retard,

— confirmer l’ordonnance du 15 juillet 2024 pour le surplus et en toutes ses dispositions non contraires,

En tout état de cause,

— condamner l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' et les sociétés Mercialys et Centre commercial [Adresse 13] à lui payer une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' et les sociétés Mercialys et Centre commercial [Adresse 13] aux entiers dépens d’appel et autoriser la société Luc Bourges à en poursuivre le recouvrement pour ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la demande relative aux travaux

Au soutien de son appel, l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' considère qu’il est impossible de la condamner à faire des travaux pour mettre fin aux sinistres. Elle estime qu’aucune négligence ou inaction ne peut lui être reprochée, exposant qu’à chaque sinistre, elle est intervenue sans délai.

Elle indique que s’il devait être considéré que restent des zones non traitées, il sera alors ordonné une expertise judiciaire.

Les sociétés Mercialys et Centre commercial [Adresse 13] s’opposent aussi à cette demande. Elles soutiennent avoir respecté leur obligation de délivrance et d’entretien, avoir tout mis en oeuvre pour faire cesser les troubles, dont elles ne sont pas la cause.

Elles indiquent que les deux derniers désordres non encore résolus relèvent de la responsabilité de l’ASL.

Selon elles, la demande formée par la société Socultur se heurte à des contestations sérieuses au sens de l’article 834 du code de procédure civile dans la mesure où aucune précision n’est fournie quant aux 'travaux propres à faire cesser les infiltrations et écoulements d’eau affectant le local’ et que faute d’apporter quelque détail que ce soit, en violation de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés n’a pas prescrit des mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Elles considèrent qu’il importe de déterminer l’origine exacte des désordres, de définir les solutions réparatoires adaptées, seules à même de mettre un terme définitif aux désordres, et que l’ordonnance déférée est impossible à exécuter.

La société Socultur rappelle l’obligation de délivrance et d’entretien pesant sur un bailleur, et les travaux réalisés par l’ASL.

Elle soutient rapporter la preuve de la persistance et de la récurrence des désordres et troubles subis, que les interventions dont l’ASL se prévaut les 30 juillet et 5 septembre 2024 n’ont pas permis de mettre un terme aux désordres, qu’il appartient à celle-ci d’agir à l’égard de la société Soprema censée avoir réparé les désordres sur le toit-terrasse.

Elle observe que la toiture-terrasse constituent la couverture du local, si bien que l’obligation de délivrance et d’entretien des bailleresses s’étend nécessairement à celle-ci.

Elle considère n’avoir pas à effectuer un audit technique des ouvrages immobiliers en cause, que la société Soprema est chargée de l’entretien de ces ouvrages et est censée posséder la compétence nécessaire pour réaliser un tel audit et définir les prestations et travaux qui s’imposent, que de surcroît une expertise dommages-ouvrage a été diligentée en 2024 et le rapport du 30 juillet 2024 conclut que 'le désordre se trouve dans le périmètre de l’intervention de Soprema en 2021' et entraîne 'des écoulements d’eau dans la cellule Cultura.'

La société Socultur affirme donc qu’il appartient aux bailleresses et à l’ASL de mettre en demeure la société Soprema ou de demander à une autre entreprise de reprendre les travaux d’étanchéité manifestement réalisés de façon défectueuse.

Il ressort de l’article 834 du code de procédure civile que dans les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, la société Socultur verse aux débats plusieurs constats dressés par commissaire de justice qui relèvent les dommages suivants :

— PV 8 décembre 2023 : bâche transparente tendue au plafond, au dessus de la bâche, une partie du faux plafond s’est effondrée ; dans le magasin, infiltrations provenant du plafond, à l’entrée au niveau des livres d’occasion, au niveau des gondoles au niveau du rayonnage de littérature, au niveau de la salle 'cours de musique', au niveau du rayon papeterie.

— PV 4 janvier 2024 : infiltrations au niveau du rayonnage littérature, au niveau des caisses à l’entrée, au rayon carterie, au rayon peinture, au rayon jeux ludo-éducatifs.

PV 2 février 2024 : infiltrations en provenance du plafond derrière les caisses, devant les caisses à l’entrée, au rayon carterie, au rayon peinture, au rayon jeux ludo-éducatifs, au niveau des quais de déchargements, dans le couloir menant à la zone de stockage.

PV du 17 mai 2024 : à l’entrée du magasin, dans la galerie commerciale, présence d’une bâche tendue sous le plafond, dans le magasin, infiltrations provenant du plafond au niveau des caisses, au rayon carterie, au rayon cartouches d’impression, dans les bureaux au premier étage au plafond.

PV 8 septembre 2024 : infiltrations dans les bureaux à l’étage au plafond.

PV 23 septembre 2024 : infiltrations dans la zone commerciale, en provenance du plafond, dans la zone de jeux ludo-éducatifs, à l’entrée de la zone 'cours de musique', dans la réserve, dans le couloir menant au quai de déchargement, que le quai de déchargement.

PV 21 novembre 2024 : flaques dans le couloir menant au quai de déchargement, que le quai de déchargement, coulures au plafond dans les bureaux à l’étage.

Les parties produisent aux débats des échanges aux termes desquels la société Socultur a signalé au fur et à mesure ces désordres et a sollicité l’intervention des bailleresses et de l’ASL.

L’ASL a entrepris des travaux de restructuration du centre commercial en 2015 ayant consisté en la création d’une moyenne surface de vente, par restructuration intérieure du site existant en rez-de-chaussée et création d’un édicule en R+1 pour accueillir un nouveau travellator et des accès depuis le parking implanté en toiture-terrasse du centre commercial, avec reprise partielle de l’étanchéité du toit-terrasse sur la dalle R+1 du parking. Lors des assemblées générales des 15 avril 2022 et 23 mai 2023, il a été décidé de poursuivre les travaux de réfection du parking en toiture.

Le cabinet Ingetex Atlantique mandaté en vue d’un rapport préliminaire dommages ouvrage conclut :

— le 26 décembre 2023 :

suite au dommage déclaré suivant : 'fuite dans la surface de vente de la moyenne surface Cultura'

'Dommage dont l’origine se trouve dans un passage d’eau au niveau de la zone de pénétration des canalisations de climatisation depuis les groupes installés sur la toiture basse en contrebas de la façade bardée', précisant que 'la bavette disposée au dessus des pénétrations de canalisations n’assure pas correctement l’étanchéité de la traversée'.

Il conclut que la conséquence ce désordre consiste dans 'des écoulements d’eau sur les embellissements du magasin.'

— le 30 juillet 2024 :

suite au dommage déclaré suivant : 'infiltration dans la boutique Cultura au niveau des caisses derrière la trémie de l’ascenseur'

' désordres dans le périmètre d’intervention en 2021 de Soprema qui a réalisé les travaux de réparations sur le toit-terrasse)' dont la conséquence porte sur des 'écoulements d’eau dans la cellule Cultura endommageant la moquette'.

Il est justifié par les bailleresses d’interventions réalisées par la société Soprema Entreprises SA dite Soprassistance :

— les 10 et 12 octobre 2023 ayant consisté en :

* recherche de fuite Cultura,

* arrosage eau + fluorescine : aucune trace d’eau après une heure d’arrosage,

* reprise provisoire de la résine sur des relevés percés,

* tôles d’habillage de la pyramide en mauvais état

nota : quelques relevés décollés à reprendre : découpe de la dalle béton pour intervenir.

— le 15 janvier 2024 ayant consisté, pour le magasin Cultura, en :

* reprise de 2 percements en toiture

* reprise coiffe + joint de solin.

Ces éléments permettent d’établir que si partie des infiltrations a été résorbée certaines infiltrations demeurent, de sorte qu’il est justifié de l’insuffisance des mesures apportées.

La nature précise des travaux à mener pour mettre un terme définitif aux infiltrations ne ressort cependant d’aucune pièce précise, et n’est, en tout état de cause, pas décrite dans les rapports techniques de la société Soprema.

L’existence d’une contestation sérieuse sur ce point exclut de pouvoir faire droit aux demandes de condamnation formées par la société Socultur sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

La démonstration d’un dommage imminent, dont le premier juge relève qu’il consiste en un effondrement du plafond de la galerie commerciale à l’entrée du magasin, n’est pas rapportée à ce jour, les derniers constats de 2024 n’en faisant plus état.

Les infiltrations récurrentes subies par la preneuse lui causent un trouble manifestement illicite. Toutefois, les mesures nécessaires à mettre en place pour faire cesser ce trouble ne peuvent être identifiées. Il n’est pas justifié par la société Socultur du bien fondé de sa demande en application de l’article 835 alinéa 1er du code civil.

La cour déboute la société Socultur de sa demande et infirme l’ordonnance qui condamne sous astreinte et in solidum, la société Mercialys, la société Centre commercial [Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' à faire procéder aux travaux propres à faire cesser les infiltrations et écoulements d’eau affectant le local loué par la société Socultur et portant le numéro MS01 dans le Centre commercial '[Adresse 14]' situé à [Localité 11] [Adresse 7], et à fournir les justificatifs et descriptifs y afférents.

— sur l’expertise

L’ASL du centre commercial '[Adresse 14]' sollicite sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise, demande à laquelle s’associent les bailleresses.

La société Socultur s’y oppose à titre principal, considérant que deux expertises techniques ont été diligentées et qu’il appartient aux bailleresses et à l’ASL de mettre en demeure la société Soprema ou de demander à toute autre entreprise de reprendre les travaux d’étanchéité manifestement réalisés de façon défectueuse. À titre subsidiaire, elle demande de condamner l’ASL et les bailleresses in solidum à procéder aux travaux d’entretien et de réparations propres à faire cesser les infiltrations dans son local, tels qu’ils auront été entérinés par l’expert judiciaire qui sera désigné.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’absence de procès en cours et pour des mesures légalement admissibles, la condition nécessaire et suffisante pour que soit accueillie la demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile est qu’il existe un motif légitime.

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

Il appartient donc au demandeur d’établir l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner.

Compte tenu de l’incertitude des travaux à accomplir pour mettre un terme aux infiltrations subies par la société Socultur (dont la cour relève qu’elle sollicitait elle-même, à titre subsidiaire, une expertise devant le premier juge), l’instauration d’une mesure d’instruction est justifiée, les responsabilités de l’ASL au titre des travaux qu’elle a entrepris, notamment sur le toit-terrasse et celles des bailleresses au regard de leur obligation de délivrance et d’entretien à laquelle elles sont tenues envers la preneuse étant susceptible d’être engagées.

La cour ordonnera une expertise, dont l’avance des frais se fera par la société Socultur qui y a intérêt et dont la mission sera précisée dans le présent dispositif.

La demande subsidiaire de la société Socultur de condamnation à faire des travaux apparaît prématurée et sera rejetée.

— sur la consignation des loyers

Les bailleresses forment appel incident sur ce point et objectent que :

— le bail comporte une clause d’exclusion à recours, laquelle vise les dégâts causés par suite 'd’humidité, de fuites ou toute autre circonstance', excluant selon elle, que leurs responsabilités puissent être engagées,

— la preneuse est à l’origine de désordres dont les causes sont privatives,

— il n’est pas justifié d’un manquement grave des bailleresses rendant les locaux impropres à leur destination.

La société Socultur demande à la cour de confirmer l’ordonnance qui ordonne la consignation de 50% des loyers jusqu’à achèvement des travaux. Elle objecte aux bailleresses les arguments suivants :

— les bailleresses ne peuvent s’exonérer de leurs obligations et responsabilité en invoquant une clause exclusive de responsabilité ou de renonciation à recours, alors que ces clauses priveraient leurs engagements de tout objet,

et videraient l’obligation de délivrance du bailleur de sa substance,

— les désordres subis en partie les locaux loués impropres à leur usage auquel il est destiné et nuisent gravement à son image.

Le moyen tiré de l’existence d’une clause de non recours est inopérant dès lors qu’aucune clause ne peut avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

La société Socultur ne se prévaut pas d’une impossibilité totale d’exploiter les lieux et n’entend pas être exonérée du paiement de ses loyers, il n’y a donc pas lieu d’exiger de sa part la preuve d’une inexécution suffisamment grave des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Elle fait état de seaux disséminés dans le magasin, en raison des fuites d’eau, ce qui a été constaté à plusieurs reprises depuis fin 2023. Il s’en déduit une impossibilité de jouir entièrement des locaux selon la destination contractuelle. La cour estime que le premier juge a justement fait droit à la demande de consignation partielle des loyers. L’ordonnance est confirmée sur ce point.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les dépens d’appel seront supportés par les sociétés Mercialys, Centre commercial [Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]', qui succombent partiellement en leur demandes, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné in solidum la société Mercialys, la société Centre commercial [Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' à :

* fournir les justificatifs et descriptifs y afférents,

Et ce, dans un délai de quatre mois a compter de la signification de la présente ordonnance et sous peine d’astreinte de 500 euros par jour, passé ce délai ;

Statuant à nouveau sur le chef de l’ordonnance infirmé,

Déboute la société Socultur de sa demande de condamnation à réaliser des travaux,

Ordonne une expertise ;

Désigne en qualité d’expert Mme [H] [N]

E.X.C.I.Q (expertise Conseil Ingénierie [N])

[Adresse 3]

tel: [XXXXXXXX01] mobile : [XXXXXXXX02]

Mèl:[Courriel 12]

avec mission habituelle en la matière, et plus particulièrement de :

* se rendre sur place dans les locaux pris à bail par la société Socultur et dans l’immeuble dont ils dépendent, situés à [Localité 11], [Adresse 7], après avoir convoqué les parties,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et décrire précisément les travaux entrepris,

* décrire les désordres subis par la société Socultur, notamment au travers des constats de commissaires de justice et documents techniques versés par les parties,

* décrire les désordres persistants,

* en déterminer la cause et l’origine,

* décrire les travaux d’étanchéité réalisés ainsi que les travaux du toit-terrasse, dire s’ils ont un rôle causal dans la survenance des désordres, s’ils ont été réalisés dans les règles de l’Art et se faire remettre tous documents utiles les concernant,

* dire si les travaux de réparation de ces désordres ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règlements applicables, et aux règles de l’art,

*décrire les travaux nécessaires à la remise en état de l 'immeuble et en indiquer leur coût et leur durée,

*fournir tout élément technique et de fait de nature à établir les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

Dit que l’expert fera connaître son acceptation ou son refus d’exécuter l’expertise dans un délai d’un mois après avoir pris connaissance de l’arrêt le désignant ;

Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement, il sera pourvu au remplacement de l’expert par une ordonnance rendue sur simple requête ou d’office par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Brest ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Socultur à la Régie du tribunal judiciaire de Brest au plus tard le 20 avril 2025 ;

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Dit que l’expert déposera un pré-rapport auquel les parties pourront répondre dans le mois suivant de son envoi ;

Dit que l’expert déposera son rapport définitif en double exemplaire dans les six mois de sa saisine auprès du service de contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Brest ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts ;

Dit qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Brest ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Mercialys, la société Centre commercial [Adresse 13] et l’Association syndicale libre du centre commercial '[Adresse 14]' aux dépens d’appel, avec distraction au profit des avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente