4ème Chambre

ARRÊT N° 124

N° RG 24/04836

N° Portalis DBVL-V-B7I-VD3E

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Garnier

— M^e Barthe

Copie conforme délivrée

le :

au Bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de St Malo Dinan

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Février 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 30 Avril 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société COOPALIS anciennement dénommée ARMOR HABITAT,

société coopérative de production d’habitations à loyers modérés à forme anonyme, agissant poursuite et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par M^e Anne-Gaëlle POILVET de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [H] [S]

née le 23 Juillet 1991 à [Localité 4]

domiciliée [Adresse 5]

Représentée par M^e Pauline BARTHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN

Monsieur [T] [S]

né le 16 Octobre 1992 à [Localité 3]

domicilié [Adresse 5]

Représenté par M^e Pauline BARTHE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO DINAN

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat de construction de maison individuelle (CCMI) en date du 24 septembre 2020, Mme [H] [S] et M. [T] [S] ont confié à la société Coopalis l’édification de leur maison sise [Adresse 5] à [Localité 2], pour un montant de 159 091,96 euros.

Les maîtres d’ouvrage se sont par ailleurs réservés la réalisation de certains travaux pour un montant de 13 091, 96 euros.

La construction a débuté en avril 2021. Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 15 avril 2022.

Par courrier du 25 avril 2022, M. et Mme [S] ont dénoncé de nouvelles réserves au constructeur.

Suivant une correspondance du 22 septembre 2022, les maîtres d’ouvrage ont mis en demeure la société Coopalis de lever lesdites réserves.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2023, les maîtres d’ouvrage ont assigné la société Coopalis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’obtenir le versement d’une provision et la reprise des désordres dénoncés.

Par ordonnance en date du 13 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— enjoint à la société Coopalis de procéder à la levée des réserves émises dans le procès-verbal de réception du 15 juin 2024,

— donné acte à la société Coopalis de reprendre les désordres suivants :

— reprise placo abîmé,

— reprise du parquet abîmé,

— réfection du tuyau d’évacuation de chute, réparation du plafond abîmé et reprise de la peinture,

— dit que la société Coopalis devra exécuter ces travaux de reprise dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision,

— enjoint à M. et Mme [S] de laisser, à la société Coopalis et ses entreprises sous traitantes, accès à leur maison pour lever lesdites réserves, sous réserves d’un délai de prévenance de 10 jours, déclenché par l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception avisant de la date d’intervention

— débouté M. et Mme [S] de leur demande au titre des autres désordres dénoncés,

— débouté M. et Mme [S] de leur demande tendant à faire exécuter les travaux de reprise par une autre entreprise,

— débouté les maîtres d’ouvrage de leur demande de provision,

— débouté la société Coopalis de sa demande de provision,

— condamné le constructeur à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Coopalis aux dépens.

La société Coopalis a relevé appel de cette décision le 21 août 2024.

Conformément aux articles 904-1 et 905 du code de procédure civile, l’avis de fixation à bref délai du 17 septembre 2024 a fixé la clôture et l’examen de l’affaire au 18 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 17 février 2025, la société Coopalis demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

— l’a déboutée de sa demande de provision,

— l’a condamnée à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux dépens,

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— de condamner les maîtres d’ouvrage à lui payer la somme provisionnelle de 8 482,92 euros au titre de son solde de marché de construction de maison individuelle, avec intérêt au taux légal à compter de la réception du 15 avril 2022,

Subsidiairement :

— d’ordonner la consignation auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations de la somme de 8 482,92 euros par M. et Mme [S], en séquestre du solde du marché de construction de maison individuelle, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, puis sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard durant trois mois,

— d’ordonner la libération de cette consignation à son profit sur présentation d’un procès-verbal de levée des réserves ou à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la date de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— de débouter les maîtres d’ouvrage de leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes, notamment en ce qu’ils sollicitent le paiement d’une indemnité à titre provisionnel, la condamnation à effectuer des travaux sous astreinte ou sa condamnation à supporter les travaux effectués par un tiers autorisé,

— de condamner M. et Mme [S] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières écritures du 14 février 2025, Mme [H] [S] et M. [T] [S] demandent à la cour de :

— débouter la société Coopalis de sa demande tendant à obtenir leur condamnation à payer la somme de provisionnelle de 8 482,92 euros,

— dire que la demande subsidiaire de la société Coopalis tendant à obtenir la consignation de la somme de 8 482,92 euros est irrecevable comme ayant été présentée pour la première fois en cause d’appel,

— débouter l’appelante de sa demande subsidiaire tendant à obtenir la consignation de la somme de 8.482,92 ',

— les recevoir en leur appel incident,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a enjoint à l’appelante de procéder à la levée des réserves émises dans le PV de réception du 15 avril 2022 outre la reprise du placo abîmé, la reprise du parquet abîmé, la réfection du tuyau d’évacuation de chute, la réparation du plafond abîmé et la reprise de la peinture,

— réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle les a déboutés de leur demande de condamnation de l’appelantes à leur verser la provision de 10 000 ' à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice et de leur demande de faire procéder aux réparations requises par une autre société aux frais de la société Coopalis ou subsidiairement sous astreinte de 100 ' par jour de retard,

Statuant de nouveau :

— condamner l’appelante à leur payer une provision de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices,

— dire qu’à défaut de réparation dans le délai d’un mois, ils pourront faire procéder aux réparations requises par une autre société aux frais de la société Coopalis ou à titre subsidiaire, enjoindre le constructeur à procéder aux réparations des désordres dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

En tout état de cause :

— condamner l’appelante au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

MOTIVATION

Sur les demandes de la société Coopalis

Sur la provision

Le juge des référés a considéré que la demande de provision présentée par la société Coopalis devait être rejetée en raison d’une contestation sérieuse, s’agissant notamment de l’absence de levée des réserves.

Estimant que ses clients sont toujours redevables de la somme de 8 482,92 euros correspondant au solde du marché et que ceux-ci n’ont pas consigné ce montant comme le prévoient les dispositions d’ordre public de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, l’appelante demande son versement à titre de provision nonobstant l’absence de levée totale des réserves dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et la saisine du juge du fond sur le présent litige. Elle réclame en conséquence l’infirmation de la décision déférée ayant rejeté sa demande de provision.

En réponse, les maîtres d’ouvrage indiquent que la mainlevée des réserves n’est pas conditionnée au paiement du solde du prix et reprochent au constructeur de ne pas y avoir procédé de sorte qu’ils peuvent se prévaloir des règles relatives à l’exception d’inexécution pour arguer de l’existence d’une contestation sérieuse. Ils soutiennent également que la société Coopalis pouvait également procéder à la consignation des 5% du prix de vente de sorte que ce grief ne peut leur être imputé. Ils demandent en conséquence la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est acquis que le solde du prix de la construction, qui représente 5% de son coût total, soit la somme de 8 482,92 euros, n’a toujours pas été versé au constructeur par les maîtres d’ouvrage.

L’article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020, dispose que :

I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :

15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l’achèvement des fondations ;

40 % à l’achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d’eau ;

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire.

Il résulte ainsi de ce texte que le solde du prix n’est exigible qu’à la levée des réserves (3e Civ., 25 mai 2022, n° 21-11.314I).

Compte-tenu des nombreuses réserves effectuées par les maîtres d’ouvrage dont certaines sont admises par le constructeur et de la saisine au fond du tribunal judiciaire afin qu’il se prononce sur ce point, le juge des référés a relevé à bon droit l’existence d’une contestation sérieuse venant s’opposer à la demande de versement d’une provision. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

Sur la consignation des 5% par les maîtres d’ouvrage

A titre subsidiaire, la société Coopalis demande la condamnation sous astreinte de ses clients à procéder à la consignation des 5% du prix de la construction entre les mains d’un tiers.

En réponse, M. [T] [S] et Mme [H] [S] estiment que cette prétention est nouvelle en cause d’appel de sorte qu’elle doit être déclarée irrecevable.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 564 du Code de procédure civile dispose que : 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

L’appelante reconnaît ne pas avoir formulé la prétention susvisée devant le juge de première instance.

L’article 565 du Code de procédure civile énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Comme le fait justement remarquer l’appelante, la demande de condamnations, sous peine d’astreinte, des maîtres d’ouvrage à procéder à la consignation de la somme de 8 482,92 euros tend aux mêmes fins que celle relative à l’octroi d’une provision dans la mesure où elles ont pour objet d’obtenir à terme le règlement du solde du marché. Sa recevabilité est donc acquise de sorte que la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [S] et Mme [H] [S] sera rejetée.

Les maîtres d’ouvrage ne développent aucun moyen sur le fond pour s’opposer à la demande présentée par l’appelante.

Or, se plaignant de l’existence de nombreuses réserves dont certaines ne seraient pas levées à l’issue de l’expiration du délai de la garantie de parfait achèvement, M. [T] [S] et Mme [H] [S] étaient tenus, pour s’opposer au paiement du solde du prix de la construction, de procéder à la consignation des 5% conformément au texte précité.

Certes, les dispositions d’ordre public de la loi n° 71-584 du 16 juillet 1971, reprises à l’article 22 du CCMI, ne prévoient aucune sanction dans l’hypothèse où le maître d’ouvrage ne respecte pas l’obligation légale de consignation.

Toutefois, à défaut de choix commun des parties, il appartient au juge de désigner le tiers auprès duquel les 5% seront consignés, comme il sera précisé au dispositif. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît cependant pas nécessaire de sorte que cette mesure ne sera pas ordonnée.

Le montant de la consignation devra être versé au constructeur à l’issue de la levée de la totalité des réserves en application des dispositions de l’article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation. Il n’y a donc pas lieu de prévoir que la somme y afférent sera affectée à l’appelante à l’issue d’un délai d’une année à compter de la date du présent arrêt.

Sur les demandes des maîtres d’ouvrage

Sur le versement d’une provision

Le tribunal a estimé que la demande de versement d’une provision présentée par M. [T] [S] et Mme [H] [S] était insuffisamment motivée, notamment en l’absence de production d’un procès-verbal de constat relatif aux désordres allégués ou de celle d’un rapport d’expertise amiable, et se heurtait de surcroît à une contestation sérieuse.

Reprochant au constructeur de n’avoir procédé à la reprise que de 6 désordres sur les 19 qu’ils dénoncent alors que 18 mois s’étaient écoulés depuis la date de la réception avec réserves de l’ouvrage, M. [T] [S] et Mme [H] [S] réclament le versement d’une provision de 10 000 euros à valoir sur l’indemnisation à venir de leur préjudice de jouissance, de la surconsommation d’énergie et des tracas occasionnés par la carence de celui-ci.

En réponse, l’appelante soutient que la surconsommation d’électricité qui serait liée à une mauvaise installation de sa part de la pompe à chaleur (sonde) n’est pas établie et prétend que les maîtres d’ouvrage se sont jusqu’à présent opposés à la réalisation de nombreux travaux de reprise. Elle réclame la confirmation de l’ordonnance entreprise sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La lecture des différents écrits échangés entre les parties démontre qu’il existe une contestation sérieuse sur un certain nombre de réserves. Elle atteste aussi l’incapacité de celles-ci à s’entendre sur les modalités de la réalisation des travaux de reprise alors que le constructeur a présenté plusieurs propositions en ce sens et que ses clients ont refusé une mesure de médiation.

La motivation de l’ordonnance déférée soulignant l’absence de production par les maîtres d’ouvrage de tout élément objectif déterminant les possibles causes de la surconsommation d’énergie alléguée demeure. En effet, si le courrier du 28 mars 2024 adressé par la société Total Energies évoque le montant 'important’ et 'inhabituel’ de la facture d’électricité, aucun élément de nature technique ne permet de relier cette situation à des désordres dont serait responsable le constructeur.

En l’état, la demande de versement d’une indemnité provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses de sorte que l’ordonnance critiquée ayant rejeté cette prétention sera confirmée.

Sur les autres demandes

L’ordonnance entreprise n’est pas critiquée en ce qu’elle a enjoint à l’appelante de procéder à la levée des réserves émises dans le procès-verbal de réception du 15 avril 2022, outre la reprise du placo abîmé, la reprise du parquet abîmé, la réfection du tuyau d’évacuation de chute, la réparation du plafond abîmé et la reprise de la peinture.

La société Coopalis formule des propositions concrètes afin de permettre à divers entrepreneurs d’intervenir pour effectuer des travaux de reprise, étant observé que le constructeur demeure toujours redevable de la garantie de parfait achèvement car le délai annal de forclusion a été valablement interrompu par l’assignation en référé.

Il sera ajouté qu’il existe une contestation sérieuse sur un certain nombre de désordres.

En l’état, il n’y a donc pas lieu de :

— condamner sous astreinte l’appelante à s’exécuter ;

— permettre aux maîtres d’ouvrage, en l’absence de l’exécution par le constructeur des travaux de reprise dans le délai d’un mois, à faire intervenir d’autres professionnels de leur choix aux frais de la société Coopalis.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Si la décision de première instance doit être confirmée, il n’y a pas lieu en cause d’appel de mettre à la charge de l’une ou de l’autre des parties le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant partiellement en son appel principal, la société Coopalis sera condamnée au paiement des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire ;

— Confirme, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue le 13 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo (RG 23/00114) ;

Y ajoutant ;

— Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [T] [S] et Mme [H] [S] tendant à déclarer irrecevable la demande présentée par la société Coopalis afin d’obtenir leur condamnation à procéder à la consignation du solde du prix de la construction ;

— Ordonne à M. [T] [S] et Mme [H] [S] de procéder à la consignation du solde du prix de la construction représentant la somme de 8 482,92 euros entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Saint-Malo dans un délai de trois mois à compter de la date du prononcé du présent arrêt ;

— Rejette les autres demandes présentées par la société Coopalis, M. [T] [S] et Mme [H] [S] ;

— Condamne la société Coopalis au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,