5ème Chambre

ARRÊT N° 39

N° RG 23/02199 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TVID

(Réf 1ère instance : 22/00395)

M. [S] [C]

Mme [M] [G]

C/

M. [O] [K]

Infirme partiellement la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Connan

M^e Dubreil

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 11 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [S] [C]

né le 28 Octobre 1989 à [Localité 1], de nationalité française, père au foyer

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [M] [G]

née le 03 Octobre 1990 à [Localité 3], de nationalité française, psychologue clinicienne

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par M^e Anaïck CONNAN, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Amaury EMERIAU substituant M^e Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, plaidant/postulant, avocats au barreau de NANTES

M. [O] [K] est propriétaire d’un immeuble situé à [Localité 5].

Le 11 juin 2020, M. [O] [K] a consenti à M. [S] [C] et Mme [M] [G] un bail portant sur sa maison pour une surface de 130 m² moyennant un loyer de 995 euros et un dépôt de garantie de même montant.

L’état des lieux d’entrée a été rédigé le 13 juin 2020.

Par courrier du 10 juin 2021, M. [S] [C] et Mme [M] [G] se sont plaints de l’absence d’isolation de la partie basse de la maison et de 1'erreur portant sur la surface louée.

Par courrier en réponse du 30 juillet 2021, M. [O] [K] a indiqué à M. [S] [C] et Mme [M] [G] qu’ils ne justifiaient pas de leurs assertions mais il reconnaissait et corrigeait l’erreur de surface pour l’avenir et il proposait d’organiser une réunion contradictoire afin d’évaluer les doléances.

Par courrier du 2 septembre 2021, le conseil de M. [S] [C] et Mme [M] [G] contestait le courrier du 30 juillet 2021 et réclamait une indemnité de 17 458,40 euros.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 16 novembre 2021.

Par courrier du 14 décembre 2021, M. [O] [K] a indiqué retenir le dépôt de garantie compte tenu des dégradations et remettre une somme de 672,61 euros au titre du trop perçu de loyer du 10 juin au 16 novembre 2021.

Par acte en date du 9 février 2022, M. [S] [C] et Mme [M] [G] ont fait citer M. [O] [K] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nantes.

Par jugement en date du 5 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné M. [O] [K] à payer à M. [S] [C] et Mme [M] [G] la somme de 490,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [O] [K] aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire.

Le 7 avril 2023, M. [S] [C] et Mme [M] [G] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 18 décembre 2023, ils demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— les recevoir en leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— infirmer le jugement du 5 décembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* condamné M. [O] [K] à leur payer la somme de 490,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

— débouter M. [K] de son appel incident,

Et statuant à nouveau,

— débouter M. [O] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 1 414,16 euros en remboursement du trop perçu eu égard à la surface erronée du bail,

— condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 9 831,98 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,

— à titre subsidiaire, condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 3 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 5 000 euros eu égard au dol de M. [K],

— à titre subsidiaire, condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 5 000 euros eu égard aux vices cachés affectant le bien loué,

— condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner M. [O] [K] à leur restituer le dépôt de garantie à hauteur de 995 euros,

— ordonner la majoration du dépôt de garantie d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du mois du 16 janvier 2022 et jusqu’au parfait règlement, soit au mois de juin 2023, la somme de 1 691,50 euros, somme à parfaire jusqu’au paiement des sommes à restituer,

— condamner M. [O] [K] à leur régler la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier établi le 15 novembre 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023, M. [O] [K] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— dire et juger ses demandes, fins et conclusions recevables et bien fondées,

En conséquence :

— infirmer le jugement rendu le 5 décembre 2022 en ce qu’il :

* l’a condamné à payer à M. [S] [C] et Mme [M] [G] la somme de 490,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

* a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté les parties du surplus de leurs demandes,

* condamner M. [O] [K] aux dépens,

Statuant à nouveau :

— débouter M. [S] [C] et Mme [M] [G] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et mal fondées,

— condamner Mme [M] [G] et M. [S] [C] à lui verser la somme de 2 476,76 euros au titre des réparations locatives non réalisées par les locataires,

— condamner Mme [M] [G] et M. [S] [C] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Mme [M] [G] et M. [S] [C] à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] [G] et M. [S] [C] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de remboursement du trop perçu de loyer relative à la surface habitable du bien

M. [C] et Mme [G] demandent d’infirmer le jugement qui les a déboutés de leur demande de remboursement du trop perçu de loyer relative à l’erreur sur la surface habitable du bien et sollicitent la somme de 1 414,16 euros à ce titre.

Ils exposent que le contrat de bail mentionne une surface habitable de 130m2 alors que les diagnostics obligatoires mentionnent une surface de 112m2 soit une différence de 18m2 représentant 13%. Ils indiquent que suite à leur demande du 10 juin 2021, M. [K] a finalement accepté de les indemniser à hauteur de 672,61 euros pour la période de juin à novembre 2021 par courrier du 14 décembre 2021.

Ils soutiennent n’avoir été informés de la surface réelle du bien qu’en juin 2021 lorsque leur bailleur leur a remis les diagnostics obligatoires. Ils considèrent qu’ils n’étaient pas en mesure de formaliser leurs demandes dans les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que leur bailleur était informé de la surface réelle du bien puisqu’il disposait des diagnostics mais également d’un certificat de surface habitable effectué par un géomètre. Ils en déduisent que le bailleur a failli à son obligation d’information précontractuelle prévue par l’article 1112-1 du code civil et que face à son comportement dolosif et mensonger, il ne peut leur être opposé les dispositions de l’article 3-1 de la loi précitée.

En réponse, M. [K] leur oppose les dispositions d’ordre public de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il expose que les locataires ont sollicité, pour la première fois près d’un an après leur emménagement, une réduction de loyer en raison de l’erreur mentionnée au bail sur la surface habitable. Il soutient qu’il a fait part de son acceptation dans les deux mois qui lui incombaient pour le faire de sorte que le premier juge les a justement déboutés de leur demande.

En réponse aux preneurs qui invoquent désormais le dol, il argue que ce vice de consentement emporte nullité du contrat, ce que les appelants ne demandent pas. Il ajoute que ces derniers ne démontrent pas qu’ils avaient fait de la surface une condition déterminante de leur engagement. Il précise que l’erreur mentionnée au bail est liée à une confusion entre la surface du bien au sol et la surface Loi Carrez qui figurait dans le précédent bail rédigé par un agent immobilier qu’il a simplement repris. Il conteste toute intention dolosive ou manoeuvre. Il demande de confirmer le jugement qui a débouté M. [C] et Mme [G] de leur demande.

En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, il est acquis que la surface habitable du bien mentionnée au bail est de 130 m2 alors que le logement est, en réalité, de 112m2 soit une différence de 13 %.

Il résulte des pièces produites que les locataires ont sollicité une réduction de loyer par LRAR du 10 juin 2021 et que par courrier LRAR du 30 juillet 2021, M. [K] a consenti une réduction de loyer proportionnelle à la différence de surface constatée soit la somme de 866,44 euros depuis le 10 juin 2021. C’est, dès lors, à bon droit que le premier juge les a déboutés de leur demande sur ce fondement.

Devant la cour, les appelants semblent fonder leur action sur le non-respect de l’obligation d’information pré-contractuelle au visa de l’article 1112-1 du code civil et/ou sur le dol du bailleur.

Or il est constant que tant l’obligation d’information pré-contractuelle que le dol supposent la dissimulation d’un élément déterminant pour l’autre partie. La cour ne peut que constater que M. [C] et Mme [G] ne démontrent pas le caractère déterminant de la surface du bien, ils ne l’affirment même pas aux termes de leurs écritures. Dans ces conditions, il convient de les débouter de leur demande d’indemnisation en raison de l’erreur de surface habitable.

— Sur les demandes relatives à l’indécence du logement

M. [C] et Mme [G] demandent de confirmer le jugement qui a retenu le caractère indécent du logement mais de l’infirmer sur la somme allouée. Ils sollicitent la condamnation de M. [K] à leur payer une somme de 9 831,98 euros correspondant à 60 % des loyers perçus pendant toute la durée du bail, ou à titre subsidiaire à la somme de 3 000 euros si le trouble de jouissance devait être limité entre juin et novembre 2021.

Ils invoquent au titre des désordres rencontrés :

— humidité, défaut d’isolation et manque de ventilation : ils indiquent que ces désordres ont été constatés par la mairie, un procès-verbal de constat du 15 novembre 2021, le rapport [U] et des attestations de proches. Ils exposent que le taux d’humidité ambiante était d’environ 70%. Ils soutiennent que le rapport de M. [D] produit par M. [K] en cause d’appel n’est pas probant en ce qu’il a été établi suite à une visite du 4 septembre 2023 soit près de deux années après leur départ du logement et après une période de chaleur importante. Ils ajoutent qu’ils ont toujours chauffé et aéré la maison et rappellent que le rapport [U] a considéré que la VMC avait un débit d’air insuffisant.

— non-conformités électriques : ils indiquent que ces désordres ont été constatés par la mairie, un procès-verbal de constat du 15 novembre 2021, le rapport [U] et des attestations de proches et constituent non seulement un danger pour les occupants mais sont également causes de coupures d’électricité.

— autres désordres : ils invoquent une consommation anormale d’eau de 128 m3 sur 17 mois alors que la consommation moyenne pour un logement équivalent et le même nombre d’occupants est de 136m3 sur un an ainsi qu’un défaut de sécurité au niveau du linteau de la fenêtre à l’étage avec des chutes de pierres.

Ils critiquent le jugement qui a considéré que le trouble de jouissance ne débutait qu’en juin 2021, date à laquelle M. [K] avait été informé des désordres. Ils soutiennent qu’eu égard à la nature des désordres, ils existaient lors de leur entrée dans les lieux en juin 2000. Ils arguent que M. [K] était informé de ses désordres suite à la réalisation des diagnostics techniques. Ils produisent des attestations de proches qui établissent, selon eux, la présence des désordres et notamment de l’humidité dès leur entrée dans les lieux.

M. [K] conteste l’indécence du logement donné à bail et demande de voir infirmer le jugement qui l’a condamné à verser la somme de 500 euros à M. [C] et Mme [G] à ce titre. Il reproche au jugement de s’être basé sur les éléments de constat versés par les locataires, qu’il conteste au demeurant, sans étudier l’imputabilité des désordres invoqués par ces derniers.

S’agissant de l’humidité des murs et l’absence d’isolation, il dit produire des pièces contredisant le rapport [U]. Il s’étonne de ce que les locataires ont attendu un an après leur entrée dans les lieux pour se plaindre de désordres et solliciter l’indemnisation de leur préjudice et non des réparations. Il dit avoir sollicité une mesure d’expertise amiable qui a été refusée par les locataires.

Il conteste les pièces produites par les appelants en arguant que le constat d’huissier a été réalisé le 15 novembre 2021 soit la veille de l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement et que l’humidité relevée de 66 % respecte les normes européennes préconisant un taux entre 40 et 70 %. Il indique que les constatations de l’huissier relatives à des traces de salpêtre et de moisissures n’ont pas été relevées lors de l’état des lieux de sortie, le papier peint ayant été découpé par les locataires. Il fait valoir qu’il a fait réaliser des relevés périodiquement du taux d’humidité des murs qui n’ont pas fait apparaître d’anomalie. Il dit verser une lettre de la mairie qui ne constate plus de traces d’humidité et précise qu’il a simplement aéré le logement. Il reproche aux locataires de ne pas avoir suffisamment aéré le logement. Il verse des attestations des anciens et nouveaux locataires qui affirment ne pas avoir rencontré de problèmes d’humidité ainsi qu’une attestation d’un plâtrier qui n’a relevé aucune trace d’humidité au niveau des parties basses des murs en plâtre. Il en déduit que les locataires échouent à démontrer que l’humidité ambiante est liée à l’humidité dans les murs.

Il conteste le rapport [U] produit par les locataires en versant le rapport de M. [D], expert judiciaire qui retient que l’examen réalisé par [U] n’est pas sérieux. Il ajoute verser une attestation de [U] en date du 10 mars 2022 qui conclut à la conformité du bien aux normes de décence.

S’agissant de l’installation électrique, il réfute les constatations du rapport [U]. Il relève que le rapport [U] mentionne une prise cuisine arrachée mais comme cela n’a pas été mentionné dans l’état des lieux d’entrée, il considère que cet arrachement a eu lieu pendant la période de jouissance des locataires et que sa réparation leur incombe. Il ajoute que le diagnostic réalisé avant la mise en location ne mentionnait aucun défaut sur le disjoncteur différentiel relevé par [U], tout comme l’électricien intervenu une semaine après le départ des locataires. Il conteste également l’absence de connexion à la terre des socles de prises et renvoie au diagnostic réalisé.

Il réfute également l’absence d’isolation du bien en rappelant que le bien est classé en D, de même que l’insuffisance de ventilation en indiquant que l’association [U] lui a adressé une attestation de décence du logement loué alors même qu’il n’a effectué aucun travaux au niveau de la ventilation. Il conteste les constatations de [U] au niveau de l’arrivée d’air.

S’agissant de la consommation d’eau et du risque de chute de pierre, il reproche aux locataires de ne pas corroborer leurs affirmations.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant,

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée,

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise en son alinéa 3 que le bailleur est obligé notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Il appartient à M. [C] et Mme [G] de démontrer l’indécence du logement qu’ils invoquent.

Il résulte du rapport [U] en date du 17 août 2021 que le logement ne répond pas aux critères de décence s’agissant :

— la présence d’humidité en bas des murs due à des remontées capillaires, le taux d’humidité a été relevé entre 22 et 95 % 'taux maxi au niveau du mur façade sud et mur de réfend',

— linteau fenêtre étage, chutes de pierre,

— installation électrique 'risque de contact direct, absence de disjoncteur différentiel, absence de disjonction sur certaines prises (plan de travail, cuisine)',

— insuffisance d’aération : 'absence d’entrée d’air sur les menuiseries des pièces principales sauf une, portes insuffisamment détalonnées pour permettre le transit de l’air',

— éléments de chauffage : prévoir une amenée d’air conforme.

Le défaut d’isolation invoqué par les locataires n’a pas été retenu par le rapport [U] comme non conforme aux critères de décence. Ce désordre ne peut être retenu tout comme la consommation excessive d’eau qui n’est pas démontrée par les locataires.

Si des organismes agréés par les caisses d’allocations familiales effectuent des constats à la demande de celles-ci et considèrent que certains logements qu’ils visitent ne sont pas décents au regard des dispositions du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, il n’en demeure pas moins que les propriétaires des lieux peuvent contester les constats faits hors de leur présence et peuvent soutenir que les critères de non décence retenus ne leur soient pas imputables ou sont insuffisants pour voir déclarer le logement loué non décent.

S’agissant du problème d’humidité, la cour relève que la non décence du logement retenue par le rapport [U] du 13 août 2021 ne concerne que la présence d’humidité en bas des murs dues à des remontées capillaires et non à l’humidité ambiante.

M. [K] produit un tableau et des photographies d’un testeur d’humidité. Or ces éléments qui ne sont pas datés ni même circonstanciés ne sont pas probants et ce d’autant que les photographies montrent des traces d’humidité en bas des murs. L’attestation de la mairie du 1er mars 2022 produite par M. [K] ne peut être retenue dans la mesure où elle a été établie 4 mois après le départ des locataires et ne concerne que deux pièces du logement. Il en est de même de l’attestation de conformité de décence de [U] en date du 10 mars 2022 et de l’avis de M. [D] du 6 septembre 2023 réalisés près de deux ans après le départ des locataires.

Contrairement au taux d’humidité ambiante sur lequel les parties produisent des pièces contradictoires, la présence d’humidité en bas des murs ne peut être liée à une insuffisance d’aération du bien de la part des locataires comme l’affirme le bailleur. Ce désordre doit être retenu comme ne respectant pas l’article 2-1 du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, tel qu’il résulte du décret 30 juin 2021 qui dispose que le logement assure le clos et le couvert, que le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

S’agissant du risque de chute de pierre au niveau du linteau de la fenêtre à l’étage relevé par le rapport [U], M. [K] produit l’avis de M. [D] qui relève qu’un tasseau a été mis en place dans l’espace de 2cm qui existait entre les 2 linteaux bois massifs et qui indique qu’il ne peut constater si d’éventuels gravats existaient au-dessus. M. [D] n’affirme pas qu’il n’existe aucun danger contrairement à ce qu’indique M. [K]. Ce désordre constaté par le rapport [U] est établi en ce qu’il contrevient à l’article 2.4 du décret nº 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, tel qu’il résulte du décret 30 juin 2021 en ce que logement doit assurer la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

S’agissant de l’installation électrique, le rapport [U] relève un risque de contact direct, une absence de disjoncteur différentiel et une absence de disjonction sur certaines prises (plan de travail cuisine).

M. [K], qui conteste ce rapport, a produit le diagnostic immobilier réalisé le 12 mars 2020. Or le diagnostiqueur relève la présence d’anomalies s’agissant de l’état de l’installation électrique nécessitant la consultation dans les meilleurs délais d’un installateur électrique pour éliminer les dangers qu’elles représentent s’agissant de la prise terre et de l’installation de mise en terre qui ne sont pas compensées contrairement à ce qu’affirme le bailleur. Le diagnostiqueur a également relevé des constatations diverses s’agissant notamment d’une prise sous l’escalier non raccordée à la terre, des circuits d’éclairage non reliés à la terre et une continuité électrique de la liaison équipotentielle supplémentaire, reliant les éléments conducteurs et les masses des matériels électriques dans la salle de bains qui n’est pas satisfaisante mais qui font l’objet de mesures compensatoires.

M. [K] justifie avoir remédié à l’anomalie constatée mais postérieurement au départ des locataires au vu de l’attestation de l’électricien du 25 novembre 2021.

Il résulte de ces éléments que l’installation électrique ne répond pas aux exigences de l’article 2-5 du décret précité qui prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires s’agissant des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

S’agissant de l’insuffisance d’aération, le rapport [U] relève l’absence d’entrée d’air sur les menuiseries des pièces principales sauf une et des portes insuffisamment détalonnées pour permettre le transit de l’air.

Pour contester ces constatations, M. [K] produit l’attestation de conformité de décence du même organisme en date du 10 mars 2022 or il a été précédemment indiqué que cette pièce ne peut être retenue en ce qu’elle est postérieure de près de 4 mois au départ des locataires.

L’insuffisance d’aération est établie en ce qu’elle méconnaît les dispositions de l’article 2-6 du décret précité qui précise que le logement permet une aération suffisante, que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

S’agissant des éléments de chauffage, la cour relève que les locataires n’invoquent pas ce désordre aux termes de leurs écritures.

Le manquement du bailleur à ses obligations précitées a causé aux locataires un trouble de jouissance qu’il convient d’indemniser.

Au vu des désordres retenus et la durée subie par les locataires du fait des désordres, il apparaît que la demande d’indemnisation des locataires correspondant à 60 % des loyers perçus soit la somme de 9 831,98 euros est excessive, il leur sera alloué en réparation de leur préjudice de jouissance une somme de 1 700 euros. Le jugement sera infirmé en son montant alloué aux locataires.

— Sur la demande indemnitaire au titre de l’article 1137 et 1721 du code civil

M. [C] et Mme [G] sollicitent la réformation du jugement qui les a déboutés de leur demande et demandent la condamnation de M. [K] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre principal sur le fondement du dol et à titre subsidiaire sur la garantie des vices dont est tenu le propriétaire.

Ils soutiennent que les désordres tenant à l’absence d’isolation et d’anomalies sur le circuit électrique existaient lors de la conclusion du bail mais leur ont été cachés sciemment par le bailleur qui ne leur a pas remis la copie des diagnostics.

M. [K] conteste l’existence et l’imputabilité des désordres allégués par les locataires ainsi que tout dol ou non-respect de la garantie des vices cachés. Il expose que le diagnostic n’a visé qu’une anomalie électrique et non les autres désordres invoqués par les locataires. Il ajoute que le caractère antérieur du vice n’est pas démontré, ni son caractère caché.

La cour rappelle que seuls l’humidité en bas des murs due à des remontées capillaires, l’anomalie électrique et le risque de chute de pierre ont été retenus au titre des désordres. Les appelants ne versent aucune pièce de nature à accréditer leurs affirmations selon lesquelles le bailleur aurait eu connaissance de l’humidité en bas des murs et du risque de chute de pierres. S’agissant de l’anomalie électrique relative à la prise terre et à l’installation de mise en terre, il n’est nullement avéré que le bailleur aurait caché cette anomalie sciemment ni que ladite anomalie aurait empêché l’usage du bien au sens de l’article 1721 du code civil.

Le jugement, qui a débouté M. [C] et Mme [G] de cette demande, sera confirmé.

— Sur la demande de préjudice moral des locataires

M. [C] et Mme [G] demandent de réformer le jugement qui les a déboutés de leur demande en considérant, à tort selon eux, que le préjudice moral se confondait avec le préjudice de jouissance. Ils rappellent que le préjudice de jouissance est une atteinte au droit de propriété, à l’occupation du bien en ce qu’il est impossible d’en user ou de l’utiliser normalement alors que le préjudice moral correspond aux souffrances psychiques de la personne et aux conséquences de la situation d’un point de vue psychologique. Ils font valoir que le fait de vivre dans un logement indécent avec une humidité ambiante importante a provoqué chez eux une grande anxiété puisqu’ils craignaient pour leur santé et celle de leurs enfants. Ils ajoutent que les désordres électriques présentaient également un risque pour leur santé. Ils indiquent également qu’ils ont eu à subir le comportement virulent et envahissant de M. [K] et de sa famille et que les enfants ne se sentaient pas en sécurité. Ils sollicitent une somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice.

M. [K] sollicite de voir débouter les locataires de leur demande. Il leur reproche d’être de mauvaise foi et conteste l’ensemble des griefs qui lui sont opposés. Il indique qu’au contraire, c’est lui qui a du subir la mauvaise foi de ses locataires et l’a amené à déposer des mains courantes.

Il est constant que le préjudice de jouissance et le préjudice moral ne se confondent pas à charge pour les demandeurs d’établir l’existence d’un préjudice moral reposant sur d’autres éléments que l’impossibilité d’user du bien donné à bail normalement.

Les locataires évoquent une anxiété et des risques pour leur santé en lien avec les désordres constatés dans le logement.

Ils versent des mains courantes mais ces pièces sont insuffisantes à établir le préjudice invoqué puisqu’elles sont rédigées sur la base des seules déclarations des plaignants sans investigation des enquêteurs.

De même les attestations produites ainsi que le courriel de Mme [W] ne sont pas plus probantes en ce que les témoins ne font état que de propos rapportés.

Les appelants produisent également une attestation de suivi de leur fille [L] [I] mais il convient de relever que la psychologue mentionne un suivi régulier à compter de novembre 2021 soit après le départ des locataires du logement en cause.

Ils versent enfin une attestation d’un pédiatre qui indique avoir été consulté lors de la consultation du 2ème mois de l’enfant [Q] [C] le 6 mars 2021 suite à l’inquiétude des parents concernant des problèmes d’humidité dans la maison. Toutefois, cette seule pièce est insuffisante à démontrer le préjudice moral invoqué et ce d’autant que le médecin ne fait état d’aucune constatation médicale en lien avec les problèmes d’humidité invoqués par les parents de l’enfant.

Le jugement, qui a débouté M. [C] et Mme [G] de leur demande, sera confirmé.

— Sur les réparations locatives

M. [C] et Mme [G] demandent de réformer le jugement qui les a condamnés à verser au bailleur la somme de 1 004,16 euros au titre des réparations locatives. Ils contestent notamment les frais de nettoyage et arguent que l’état de sortie contradictoire ne décrit pas un tel état de saleté du bien pouvant justifier l’intervention d’une société de ménage. Ils contestent les frais de plombier mis à leur charge par le jugement en ce qu’aucun désordre n’a été constaté lors de l’état des lieux de sortie.

Ils sollicitent de voir débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes au titre des réparations locatives et souhaitent voir condamner celui-ci à leur verser la somme de 1 691,50 euros au titre de la majoration du dépôt de garantie.

M. [K] sollicite une somme de 2 476,76 euros au titre des réparations locatives. Il reproche aux locataires d’avoir commis de nombreuses dégradations dans le logement et dit avoir dû procéder à des travaux de remise en état du bien dans l’ensemble des pièces ainsi que du jardin.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’état des lieux d’entrée contradictoire du 13 juin 2020 décrit un logement en bon état général et l’état des lieux de sortie contradictoire du 15 novembre 2021 mentionne des éléments non nettoyés et la présence de toiles d’araignées.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux contradictoire du 13 juin 2020 et de l’état des lieux de sortie contradictoire du 15 novembre 2021 :

— la présence de toiles d’araignées, de nombreux éléments non nettoyés dans chacune des pièces justifie la mise à la charge des locataires les frais de ménage justifiés par le bailleur à hauteur de 240 euros.

— les haies étaient taillées et la pelouse tondue dans l’état des lieux d’entrée alors que l’état des lieux de sortie mentionne que les arbustes ne sont pas taillés, la pelouse non tondue, l’allée non désherbée. Il convient de mettre à la charge des locataires la remise en état du jardin. Le bailleur justifie par la production d’un devis de la société Aux jardins d’Olivier pour une somme de 1 245,60 euros pour la taille des haies et des arbustes, la tonte et l’évacuation des déchets verts. Il n’y a pas lieu de réduire le montant de ce devis comme l’a fait le jugement dans la mesure où les prestations mentionnées au devis correspondent aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.

— la salle de bains et ses équipements étaient décrits en très bon état dans l’état d’entrée des lieux alors que l’état des lieux de sortie mentionne que le néon au-dessus du lavabo ne fonctionne pas, de même que le mécanisme de la baignoire. Il convient de mettre à la charge des locataires les frais de changement de lampe ainsi que le vidage de la baignoire et le changement du siphon mais pas les frais de changement de baignoire décrite comme étant en bon état, ce qui représente au vu du devis produit une somme de 71,70 euros TTC.

— les papiers peints de plusieurs pièces qui étaient décrits en bon voire très bon état dans l’état des lieux d’entrée sont mentionnés comme découpés ou déchirés lors de l’état des lieux de sortie de sorte qu’il convient de mettre à la charge des locataires l’achat de matériel de papier peint justifié à hauteur de 149,64 euros.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de condamnation au titre du devis d’assainissement pour 264,15 euros en l’absence de preuve de dégradations à ce titre ni à la demande du bailleur suite au devis d’un électricien en l’absence de dégradation constatée dans l’état des lieux de sortie.

Le montant des dégradations locatives mises à la charge des locataires est de 1 706,94 euros. Il sera déduit le montant du dépôt de garantie de 995 euros, dont il n’est pas contesté qu’il a été conservé par le bailleur, et ce sans qu’il soit fait droit à la demande de majoration présentée par les locataires.

M. [C] et Mme [G] seront condamnés à verser à M. [K] la somme de 771,94 euros au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie. Le jugement sera infirmé à ce titre.

— Sur la demande de préjudice moral de M. [K]

M. [K] sollicite l’infirmation du jugement qui l’a débouté de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral à hauteur de 2 500 euros. Il dit avoir subi lui et sa famille des insultes et menaces de la part des locataires. Il expose que son chien a été renversé par M. [C] et que Mme [G] les observait constamment dans leur vie quotidienne, ce qui lui a causé du stress.

M. [C] et Mme [G] sollicitent la confirmation du jugement au motif que le préjudice allégué n’est ni avéré ni démontré.

La cour constate que M. [K] ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande pour établir la réalité du préjudice qu’il invoque. Dans ces conditions, le jugement, qui l’a débouté de sa demande, sera confirmé.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. [K] sera condamné aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [O] [K] à payer à M. [S] [C] et à Mme [M] [G] la somme de 490,84 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. [O] [K] à payer à M. [S] [C] et à Mme [M] [G] la somme de 1 700 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne M. [S] [C] et à Mme [M] [G] à payer à M. [K] la somme de 771,94 euros au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [K] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leur demande, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,