1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05457

N° Portalis DBVL-V-B7G-TDGR

(Réf 1ère instance : 19/01159)

SARL JET [Localité 1]

C/

M. [Y] [T]

Mme [P] [A] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 février 2025 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 20 mai 2025

****

APPELANTE

SARL JET [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Magali AMISSE-GAUTHIER, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

INTIMÉS

Monsieur [Y] [T]

né le 9 septembre 1964 à [Localité 3] (FRANCE) ([Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocat au barreau de NANTES

Madame [P] [A] épouse [T]

née le 18 août 1967 à [Localité 5] (FRANCE) [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant promesse unilatérale de vente conclue le 26 juin 2017, M. et Mme [T] se sont engagés auprès de la société Jet [Localité 1] à lui vendre une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] en contrepartie du paiement d’une somme de 380.000 € et ce, sous diverses conditions suspensives, dont 'la délivrance au bénéficiaire d’une garantie financière d’achèvement émanant d’une banque justifiant d’un agrément en cours de validité délivré par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution.'

2. Cette promesse prévoyait à l’égard du bénéficiaire :

— la possibilité de se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive avant l’expiration du délai de la promesse de vente,

— une obligation de payer une indemnité d’immobilisation d’un montant de 38.000 € dans l’hypothèse où celui-ci ne signerait pas l’acte de vente malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives.

3. Suivant avenant contractuel régularisé le 31 octobre 2018, les parties ont convenu de proroger la durée de la promesse de vente jusqu’au 14 décembre 2018. La condition relative à l’obtention du prêt a fait l’objet d’une renonciation expresse et toutes les conditions suspensives ont été levées, à l’exception de celle relative à l’obtention d’une garantie financière d’achèvement (GFA) par le bénéficiaire.

4. Alléguant un échec de l’obtention de cette garantie, la société Jet [Localité 1] a annoncé à M. et Mme [T] par voie orale le 23 novembre 2018 qu’elle renonçait à l’acquisition du bien immobilier.

5. Par courriel électronique du 9 décembre 2018, M. et Mme [T] ont sollicité une confirmation de ces dires par écrit.

6. Par courriel électronique du 12 décembre 2018, la société Jet [Localité 1] a confirmé renoncer à son acquisition.

7. M. et Mme [T] ont alors, par courrier recommandé avec avis d’accusé de réception du 19 décembre 2018, mis en demeure la société Jet [Localité 1] de leur verser la somme de 38.000 € au titre de la clause d’immobilisation. Sans succès.

8. Par un second courrier recommandé avec avis d’accusé de réception du 13 février 2019, également resté sans réponse, M. et Mme [T] ont de nouveau mis en demeure la société Jet [Localité 1] de procéder au règlement de cette somme.

9. C’est dans ces circonstances que M. et Mme [T] ont, par exploit d’huissier de justice du 20 juin 2019, fait assigner la société Jet [Localité 1] devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire – devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020 – qui, par jugement du 23 juin 2022, a :

— condamné la SARL Jet [Localité 1] à payer à M. et Mme [T] les sommes de :

—  38.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2018,

—  1.000 € à titre de dommages-intérêts,

—  2.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné la SARL Jet [Localité 1] aux dépens avec bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Claire Livory Avocat,

— ordonné l’exécution provisoire.

10. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les dispositions conventionnelles étaient claires, précises et dépourvues d’ambiguïté et qu’elles devaient recevoir application dans les rapports entre les parties, que la société Jet [Localité 1] échouait à rapporter la preuve de ce qu’elle avait, avant l’expiration du délai de la promesse, informé M. et Mme [T] de l’échec de l’obtention d’une garantie financière d’achèvement et qu’elle était de ce fait réputée y avoir renoncé, l’indemnité d’immobilisation étant due.

11. Le tribunal a également fait droit à la demande de dommages et intérêts en réparation d’une résistance abusive en considérant que la SARL Jet [Localité 1] avait attendu le 12 décembre 2018, soit deux jours avant l’expiration de la promesse formée 18 mois auparavant, pour renoncer sans motif à ladite vente et que, bien qu’assignée en justice le 20 juin 2019 en paiement de l’indemnité d’immobilisation, elle avait attendu le 5 février 2020 pour produire une attestation de refus de GFA pourtant datée du 10 décembre 2018 tout en prétendant en avoir informé oralement les vendeurs et leur avoir remis ce document en main propre, sans en rapporter la preuve, et qu’il appartenait à leur notaire de le lui réclamer en décembre 2018.

12. La société Jet [Localité 1] a interjeté appel par déclaration du 9 septembre 2022.

13. Par conclusions remises au greffe et notifiées le 12 décembre 2022, M. et Mme [T] ont interjeté appel incident des chefs de jugement portant sur la capitalisation des intérêts de retard, le montant des dommages et intérêts et celui des frais irrépétibles.

14. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

15. La société Jet [Localité 1] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 octobre 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [T] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

16. M. et Mme [T] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 12 décembre 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement, sauf en ses dispositions concernant la capitalisation des intérêts de retard, le montant des dommages et intérêts et les frais irrépétibles,

— statuant à nouveau,

— condamner la société Jet [Localité 1] à leur payer les sommes suivantes :

— la capitalisation des intérêts de retard,

—  2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens,

— débouter la société Jet [Localité 1] de ses demandes, fins et prétentions,

— ordonner l’exécution provisoire sur le tout,

— accorder à la SELARL Claire Livory Avocat le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur l’indemnité d’immobilisation

17. La société Jet [Localité 1] soutient que les démarches préalables à l’obtention de la GFA sont très longues, qu’elle est de bonne foi pour avoir sollicité les services d’un courtier dès qu’elle a rencontré des difficultés à trouver un organisme de garantie et qu’elle n’a nullement formulé sa demande de GFA pour les besoins de la cause postérieurement à l’expiration du délai de la promesse de vente, qu’elle rapporte la preuve de ce que l’information de la non-réalisation de cette condition suspensive a été transmise à M. et Mme [T] avant l’expiration du délai de la promesse, d’abord par voie orale en novembre 2018, puis, par courrier du 10 décembre 2018, qu’à la suite de cet échec, elle a mis en contact M. et Mme [T] avec un autre promoteur immobilier intéressé par le projet de vente, que ces derniers avaient connaissance de son échec au moins le 2 décembre 2018 puisqu’ils ont engagé des pourparlers avec le nouveau promoteur à cette date et ont modifié les termes du contrat pour qu’il ne se heurte pas au même refus d’obtention qu’elle venait d’essuyer, qu’enfin, elle n’a pas renoncé tardivement à cette acquisition puisque si tel avait été le cas, elle n’aurait pas engagé des travaux pour en augmenter la valeur, qu’elle dispose d’une attestation sur l’honneur, rédigée de la main de M. [R] selon laquelle le refus de GFA aurait été transmis à M. et Mme [T] le 12 décembre 2018.

18. M. et Mme [T] font valoir que la société Jet [Localité 1] ne s’est pas prévalue de la non-réalisation de la condition de GFA avant l’expiration de la promesse, échec dont ils n’ont pas été informés avant l’expiration de la promesse puisque la société bénéficiaire leur a seulement indiqué par courriel électronique vouloir 'renoncer’ au projet, qu’elle a gardé le silence après l’envoi de deux mises en demeure lui intimant de procéder au règlement de la clause d’immobilisation, qu’elle n’a produit une attestation de refus d’obtention d’une GFA que le 5 février 2020 devant le tribunal, laquelle a manifestement été établie postérieurement à l’expiration de la promesse pour les seuls besoins de la cause, qu’ils n’en ont pas reçu copie en main propre, qu’enfin, la présentation par la société Jet [Localité 1] de nouveaux potentiels acquéreurs ne l’exonère pas du paiement de l’indemnité d’immobilisation, outre que le gel de leur bien de juin 2017 à décembre 2018 leur a causé un préjudice.

Réponse de la cour

19. Il résulte de l’article 1103 du code civil que 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

20. S’agissant de la charge de la preuve, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il 'incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

21. Cette disposition est complétée par l’article 1353 du code civil aux termes duquel 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

22. En l’espèce, il ressort de la promesse de vente conclue entre les parties que 'la réalisation des présentes est soumise à la condition suspensive qu’il soit délivré au bénéficiaire ou à son substitué une garantie financière d’achèvement émanant d’une Banque justifiant d’un agrément en cours de validité délivré par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), conformément à l’article R261-21 du code de la construction et de l’habitation, sans réserves ni conditions.'

23. Cette même promesse stipule également que 'à défaut par le bénéficiaire de se prévaloir de la non-réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, et ce, en application des dispositions de l’article 1304-4 du code civil'.

24. Cette promesse précise enfin que 'pour les cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ni sgnerait pas l’acte de vente de son seul fait, le bénéficiaire s’oblige à verser une somme de 38 000 euros au titre d’indemnité d’immobilisation au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la vente'.

25. L’avenant au contrat du 31 octobre 2018 a prévu de proroger le délai d’expiration de la promesse de vente au 14 décembre 2018.

26. Il convient d’emblée de relever que, contrairement à ce que la société Jet [Localité 1] soutient, aucune pièce produite au soutien de ses prétentions ne permet d’établir que l’information d’un refus d’obtention d’une garantie financière d’achèvement (GFA) a été transmise à M. et Mme [T] avant l’expiration du délai de la promesse.

27. Bien au contraire, les pièces de la société appelante démontrent qu’elle a toujours indiqué à M. et Mme [T] vouloir 'renoncer’ au projet d’acquisition sans plus amples détails et sans jamais avoir précisé que cette renonciation était imputable à un refus d’obtention (GFA).

28. Ainsi, il ressort des pièces communiquées par la société Jet [Localité 1] que celle-ci a verbalement annoncé 'renoncer au projet [Adresse 4]' le vendredi 23 novembre 2018 et a réitéré ses dires par courriel éléctronique du 12 décembre 2018 en ces termes : 'je vous confirme ma renonciation au projet [W]'.

29. Cette absence de communication du motif d’obtention d’une GFA dans le délai d’expiration de la promesse est corroborée par M. et Mme [T] qui communiquent à la cour les mêmes pièces, au terme desquelles ils demandent à la société Jet [Localité 1] de confirmer sa 'renonciation', sans que celle-ci ne conteste ou n’amende le propos pour préciser que cette renonciation était liée à un échec d’obtention d’une GFA.

30. Une attestation de refus de délivrance d’une GFA datée du 10 décembre 2018 est désormais produite par la société Jet [Localité 1] mais aucune pièce ne permet d’établir que cette attestation a été transmise à M. et Mme [T] avant le 14 décembre 2018.

31. Au contraire, les pièces du dossier sont de nature à faire naître un doute quant à la sincérité de ce document dans la mesure où, destinataire d’une mise en demeure dès le 19 décembre 2018, la société Jet [Localité 1] n’y a pas répondu et ne s’est pas prévalue de cette attestation alors qu’au vu de sa date, elle était censée être entre ses mains depuis près de 10 jours.

32. Il est donc parfaitement incompréhensible qu’elle ne s’en soit pas prévalue en temps utile, sauf à ce que cette attestation ait été établie postérieurement à sa date, ce qui explique que la société Jet [Localité 1] ne pouvait effectivement pas s’en prévaloir en réponse à la mise en demeure du 19 décembre 2019 puisqu’elle n’en disposait pas à ce même moment.

33. S’agissant de l’attestation établie par M. [R] selon laquelle le refus de GFA aurait été transmis à M. et Mme [T] lors d’un rendez-vous fixé le 12 décembre 2018 auquel ils étaient tous les deux présents, il y a lieu de relever qu’un tel document n’a aucune valeur juridique contraignante pour le juge et ne saurait, par conséquent, se substituer à l’administration d’une réelle preuve matérielle de la part de la société Jet [Localité 1] démontrant avoir transmis le refus d’obtention d’une GFA à M. et Mme [T] dans le délai d’expiration de la promesse. De plus, cette attestation sur l’honneur est datée du 22 août 2022, soit postérieurement au prononcé du jugement en première instance et quasiment quatre années après la survenance des évènements litigieux. Surtout, le contenu de cette attestation renferme une sérieuse incohérence puisqu’il en résulte que M. et Mme [T] étaient tous les deux présents alors qu’il ressort des courriels électroniques produits par la société Jet [Localité 1] elle-même que seule Mme [T] était disponible pour ce rendez-vous.

34. Quant aux pourparlers engagés par M. et Mme [T] avec un autre promoteur le 2 décembre 2018, ils ne suffisent pas à rapporter la preuve de ce que ceux-ci ont été informés du refus d’obtention de la GFA, ces discussions n’étant que la suite logique de la renonciation au projet d’acquisition annoncée verbalement le 23 novembre 2018 par la société Jet [Localité 1]. Au demeurant, M. et Mme [T] font état dans leurs échanges avec le nouveau promotteur, du silence de la société Jet [Localité 1] et de son intention d’engager une action en paiement de la clause d’immobilisation à son encontre, ce qu’elle n’aurait manifestement pas envisagé si elle avait été notifiée du refus d’obtention de la GFA dans le délai d’expiration de la promesse.

35. Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Jet [Localité 1] échoue à rapporter la preuve d’avoir communiqué un refus d’obtention de GFA à M. et Mme [T] avant l’expiration de la promesse de vente fixée au 14 décembre 2018.

36. Dès lors, et conformément aux stipulations contractuelles susmentionnées, la société Jet [Localité 1] sera condamnée à verser la somme de 38.000 euros à M. et Mme [T] au titre de la clause d’immobilisation.

37. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

2) Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

38. Il résulte de l’article 1240 du code civil et d’une jurisprudence constante que la notion de résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

39. Il est également de jurisprudence constante que cette résistance doit revêtir des 'circonstances particulières’ propres à caractériser l’abus et qu’un préjudice soit subi en conséquence de cet abus. (Cass.Civ, 1ère, 24 avril 2013).

40. En l’espèce, bien que M. et Mme [T] arguent que la mauvaise foi procédurale et le silence gardé par la société Jet [Localité 1] face à leurs tentatives de règlement amiable du litige caractérisent l’abus de résistance, ceux-ci estiment avoir subi en conséquence de cet abus, un seul préjudice lié au blocage de leur bien durant près d’un an et demi, que le paiement de l’indemnité d’immobilisation a déjà vocation à réparer.

41. Un même préjudice ne pouvant être indemnisé à deux reprises, il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive doit être rejetée.

42. Par conséquent, le jugement sera infirmé sur ce point.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

43. Partie succombante, la société Jet [Localité 1] supportera les dépens d’appel.

44. Le jugement sera donc confirmé s’agissant des dépens de première instance.

45. Néanmoins, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner la société Jet [Localité 1] à payer à M. et Mme [T] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

46. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la société Jet [Localité 1] relatives à ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement prononcé le 23 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Saint Nazaire, sauf en ce qui concerne les dommages et intérêts pour résistance abusive,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. et Mme [T] de leur demande relative au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne la société Jet [Localité 1] aux dépens d’appel,

Condamne la société Jet [Localité 1] à payer à M. et Mme [T] la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE