3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°229

N° RG 24/03440 – N° Portalis DBVL-V-B7I-U3TF

(Réf 1ère instance : 2020002618)

S.A.R.L. ARMOR IMMOBILIER

C/

S.C.I. SCCV [Adresse 6] SCI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e FOURNIER

M^e LHERMITTE

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

TC Vannes

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 JUILLET 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, rapporteur,

Assesseur : Monsieur Eric METIVIER, Conseiller, désigné par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Rennes du 7 mai 2025,

GREFFIER :

Madame Julie ROUET, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 devant Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre et Madame Sophie RAMIN, Conseillère, magistrats tenant seuls l’audience en la formation double rapporteur, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. ARMOR IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Lorient sous le n°530 909 746, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe FOURNIER de la SELEURL NITENS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SCCV [Adresse 6] SCI, immatriculée au RCS de Vannes sous le n°840 838 007, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-Pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

En 2016, la société La Source dont le gérant est M. [M], architecte, a souhaité faire construire un ensemble immobilier à [Localité 5], contenant des logements destinés à la vente en l’état futur d’achèvement.

Par contrat du 14 septembre 2016, la société La Source a confié la commercialisation exclusive des futurs logements à Mme [K] [I] et à la société Armor immobilier.

Le 30 mars 2018, la société La Source a obtenu un permis de construire.

La société La Source s’est ensuite liée à un promoteur immobilier, la société Eprim group.

Le 1er juin 2018, avec d’autres, dont la société Eprim SAS (ci-après la société Eprim), elles ont constitué la SCCV [Adresse 6], laquelle a pour objet la construction d’un ensemble immobilier de 9 logements et d’un local commercial.

Par arrêté du 31 mai 2018, le permis de construire a été transféré au bénéfice de cette dernière.

Le 9 août 2018, un nouveau contrat de commercialisation a été conclu entre la SCCV [Adresse 6], la société Armor immobilier et Mme [I], aux termes duquel l’exclusivité initialement prévue par le contrat du 14 septembre 2016 a été étendue aux associés de la SCCV dont fait partie la société Eprim.

Il était prévu que les « mandataires feront toutes diligences pour la vente des lots aux prix indiqués par le mandant en fixant aux acquéreurs les conditions de paiement ».

Les honoraires étaient de « 6% TTC calculés sur le prix de vente TTC de chaque lot. Ils sont perçus, pour chaque lot, au fur et à mesure de la réitération de leur vente par acte authentique. Il est stipulé que dans le cas où la SCCV [Adresse 6] estimerait devoir conserver un dépôt de garantie versé par un acquéreur lors d’une annulation de contrat de réservation, cette somme sera partagée par moitié entre le mandant et les mandataires ayant réalisé la vente, déduction faite des éventuels acomptes sur honoraires versés. Toutefois, le mandant aura la faculté de verser un acompte sur honoraires de 2,5% TTC du prix de vente TTC, pour les ventes réalisées par les mandataires, validées et acceptées par le mandant, accompagnées d’un chèque de dépôt de garantie encaissable et purgées du délai de rétractation. »

Il était également prévu que le mandant se conservait le droit de suspendre l’exclusivité « en cas de constat, au 5 novembre 2018, de la non réalisation de 50% du CA ».

La répartition des commissions entre la société Armor immobilier et Mme [I] s’effectuait par moitié.

Sur cinq des lots ayant fait l’objet de contrats de réservation obtenus par Mme [I] et la société Armor immobilier, à savoir les lots A01, A12, B12, B21 et B22, ceux-ci n’ont pas touché de commissions.

Le 12 novembre 2020, reprochant à la SCCV [Adresse 6] différentes fautes contractuelles ayant conduit à la non réitération des ventes et un comportement déloyal dans l’exécution du contrat de commercialisation du 9 août 2018, la société Armor immobilier a assigné la SCCV [Adresse 6] devant le tribunal de commerce de Vannes en responsabilité contractuelle aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 23 février 2024, le tribunal de commerce de Vannes a :

— déclaré la société Armor immobilier recevable en ses demandes,

— débouté la société Armor immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, pour les causes sus-énoncées,

— condamné la société Armor immobilier à payer à la SCCV [Adresse 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Armor immobilier aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

— arrêté et liquidé les dépens à recouvrer par le greffe à la somme de 63,36 euros TTC dont TVA 10,56 euros.

Par déclaration du 10 juin 2024, la société Armor immobilier a interjeté appel du jugement.

L’appelant a déposé ses dernières conclusions le 23 avril 2025.

L’intimé a déposé ses dernières conclusions le 17 avril 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

La société Armor immobilier demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la société Armor immobilier,

y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

o Débouté la société Armor immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

o Condamné la société Armor immobilier à payer à la SCCV [Adresse 6] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

o Condamné la société Armor immobilier aux entiers dépens,

o Débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions,

— la confirmer, en ce qu’elle a déclaré la société Armor immobilier recevable en ses demandes,

et, statuant à nouveau,

— condamner la SCCV [Adresse 6] à verser la somme de 58.500 euros à la société Armor immobilier, à titre de dommages et intérêts au titre des manquements contractuels,

— condamner la SCCV [Adresse 6] à verser la somme de 10.000 euros à la société Armor immobilier, au titre de ses manquements à son obligation de loyauté,

— condamner la SCCV [Adresse 6] à verser la somme de 3.000 euros à la société Armor immobilier, au titre du préjudice moral subi,

— débouter la SCCV [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société Armor immobilier,

— condamner la SCCV [Adresse 6] à verser à la société Armor immobilier la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCCV [Adresse 6] aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par la SELAS NITENS AVOCATS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouter la SCCV [Adresse 6] de sa demande de condamnation de la société Armor immobilier aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700.

La société [Adresse 6] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Vannes du 23 février 2024 en toutes ses dispositions,

— débouter la société Armor immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Armor immobilier à verser à la SCCV [Adresse 6] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner la société Armor immobilier aux entiers dépens pour la procédure d’appel.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION

I – Les manquements contractuels

En premier lieu, la société Armor immobilier fait valoir des manquements contractuels de la société SCCV [Adresse 6] dans l’exécution du contrat du 9 août 2018 l’ayant privée à tort de ses droits à commission sur les ventes litigieuses.

Il est relevé que les parties ne discutent pas de la nature du contrat de commercialisation conclu entre la SCCV [Adresse 6] et la société Armor immobilier hormis pour dire qu’il s’agit d’un contrat de mandat, sans relever la qualité de la société Armor immobilier qui parait pourtant revendiquer celle d’agent immobilier à laquelle la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 serait alors applicable.

En tout état de cause, le contrat prévoit bien, sans contradiction avec ladite loi, des honoraires liés à la conclusion de la vente constatée par acte authentique, et ce, à la charge unique du mandant.

En outre, l’agent a droit, en application de l’article 1217 du code civil, à la réparation du préjudice qui résulterait d’un comportement fautif de son mandant, qui lui aurait fait perdre sa commission.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du code civil dispose :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

(…)

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

— Les contrats de réservation litigieux et les causes de résiliation

Avant d’étudier les fautes alléguées, il convient de s’assurer de la validation par la société [Adresse 6] des contrats de réservation invoqués par la société Armor immobilier à l’appui de ses demandes et des causes de leur résiliation.

Il est d’ores et déjà indiqué que si la société Armor immobilier soutient que les plans des lots ont été annexés aux contrats de réservation (p.26 de ses écritures), ils ne sont pas produits. Seul le descriptif sommaire des travaux du lot A01 est versé aux débats.

La société [Adresse 6] ne conteste pas avoir validé les contrats de réservation portant sur les lots A12 (M. et Mme [S]), B12 (M. et Mme [E]), B21 (époux [W]) et B22 (époux [Y]).

Elle conteste en revanche avoir validé le contrat de réservation du lot A01 (M. [U] et Mme [C]).

S’agissant du lot A12, après la rétractation de l’un des réservataires, M. [A], lequel avait signé un contrat par l’intermédiaire de la société Eprim, un nouveau contrat de réservation a été signé par M. et Mme [S] au prix de 383 000 € le 20 juin 2020. Il n’est pas contesté que la société Armor immobilier est intervenue comme mandataire bien que son nom n’apparaisse pas sur le contrat produit. Il était mentionné, contrairement aux conditions initiales des contrats de réservation, un versement du dépôt de garantie de 19 150 € à « l’obtention du prêt » et une signature de l’acte authentique dans les trois mois. Par courriel du 25 juin 2020, le secrétariat de la société Eprim a averti la société Armor immobilier qu’elle ne pouvait pas valider la réservation faute d’obtention du dépôt de garantie alors même que le contrat n’était pas signé par le réservant. Le contrat de réservation a finalement été adressé par la société [Adresse 6] aux époux [S] début septembre 2020. Toutefois, les époux [S] se sont rétractés par courrier du 12 septembre 2020. S’ils évoquaient avoir attendu deux mois leur contrat de réservation, ils indiquaient surtout avoir « réfléchi à ce projet » et ne pas souhaiter y donner suite.

S’agissant du lot B12, un contrat de réservation a été signé par M. et Mme [E] au prix de 540 000 € par l’intermédiaire de la société Armor immobilier et de Mme [I] le 18 octobre 2018. Si l’annexe produite jointe au contrat laisse à penser que M. [E] s’est rétracté dès le 29 octobre 2018 comme l’affirme la société [Adresse 6], aucune communication de ce document n’est établie et cette rétractation éventuelle est en contradiction avec l’envoi par la SCCV [Adresse 6], le 17 décembre 2018, du contrat signé. Il apparaît que les époux [E] ont résilié le contrat par courrier daté du 16 avril 2019 à la suite d’un « entretien » s’étant déroulé le 15 avril 2019. Il se comprend d’échanges des 19 mars et 2 avril 2019 avec l’architecte qu’il s’agissait d’un rendez-vous faisant suite à leurs récriminations quant à un projet qu’ils estimaient « non abouti et mal ficelé » pour aborder les modifications du plan et faire valoir leurs exigences. Toutefois, les époux [E] n’ont donné aucune explication à la résiliation dans le courrier du 16 avril 2019. Ainsi, il ne peut en être déduit, contrairement à ce qu’affirme Mme [I] dans une attestation produite aux débats, que leur rétractation est en lien avec « l’absence de notification du projet d’acte » et « autres manoeuvres », non explicitées, les « décourageant » à poursuivre l’achat. La preuve de l’importance des modifications de plan notamment ne peut résulter du seul échange de courriels entre l’architecte et les époux [E] sans autres documents comparatifs.

S’agissant du lot B21, un contrat de réservation a été signé par les époux [W] au prix de 405 000 € le 21 septembre 2018. Il n’est pas contesté que la société Armor immobilier est intervenue comme mandataire bien que son nom n’apparaisse pas sur le contrat produit. Les époux [W] se sont rétractés selon courrier du 29 avril 2019 faisant valoir des « délais de mise en oeuvre excessifs », ce qui fait suite à un courriel de l’architecte du 4 avril 2019, soit plus de six mois après la signature du contrat de réservation, rappelant que la démolition de l’existant n’avait pas encore commencé.

S’agissant du lot B22, un contrat de réservation a été signé par les époux [Y] au prix de 380 000 € par l’intermédiaire de la société Armor immobilier le 8 octobre 2018. Il n’est pas contesté que la société Armor immobilier est intervenue comme mandataire bien que son nom n’apparaisse pas sur les pages du contrat produites aux débats. Par courrier du 30 octobre 2019, M. [Y] a résilié le contrat de réservation en faisant valoir des délais de livraison rallongés et des modifications de plan ainsi que le refus d’un geste commercial en contrepartie. Ce refus du geste commercial est confirmé par le courrier adressé le 17 octobre 2019 à M. et Mme [Y] par la société Eprim, laquelle refuse d’accéder à la demande de remise supplémentaire, ainsi que par le courriel de l’architecte, M. [M], adressé le 2 décembre 2019 à la société Armor immobilier qui évoque les nombreux avantages déjà accordés à M. [Y], dont des m² supplémentaires.

S’agissant du lot A10, qui correspond à un local commercial, un contrat de réservation a été signé par M. [U] et Mme [C] le 10 juillet 2018 par l’intermédiaire de la société Armor immobilier et de Mme [I] au prix de 252 000 €. La société [Adresse 6] produit un document intitulé « grille de prix en date du 12 juin 2018 » mentionnant un prix de vente de 312 000 €. Ce montant est conforté par l’attestation des consorts [U]-[C] versée aux débats par l’appelante qui indiquent « avec le nouveau plan, la surface est passée de 100 m² à 130 m² et le prix de vente de 215 000 € à 312 000 € ». Ils ajoutent cependant qu’un accord a été trouvé pour un prix de 252 000 € avec la prise en charge par eux-mêmes de l’aménagement du local intérieur. Ce premier prix de 215 000 € pour 100 m² correspond bien à la grille en date du 31 mai 2018 adressée par la société Eprim à la société Armor immobilier et l’architecte le 1er juin 2018 (pièce 43 bis appelante). En revanche, l’accord postérieur sur un prix réduit n’est pas suffisamment établi par l’attestation des consorts [U]-[C] ni conforté par l’échange de courriels de mai 2018, bien antérieur au contrat de réservation, entre le seul architecte, M. [M], et la société Armor immobilier où un prix de 252 700 € est évoqué suivi toutefois d’une interrogation. Il n’est pas justifié de l’acceptation d’une négociation à la baisse par les représentants de la SCCV [Adresse 6]. Par la suite, le contrat n’a jamais été validé par le réservant.

La société Armor immobilier invoque quatre faute distinctes de la société [Adresse 6] qu’elle qualifie de « manquements contractuels » et qu’elle distingue des manquements à l’obligation de loyauté. Au titre de ces seuls « manquements contractuels », elle demande le paiement de dommages et intérêts équivalents aux pertes de commissions.

— Sur la faute tirée de la non-réitération par acte authentique des contrats de réservation en ce qu’ils seraient des ventes parfaites

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] avait accepté les contrats de réservation, lesquels s’analysent, selon elle, en des ventes parfaites, et qu’en ne permettant pas leur réitération par acte authentique dans le délai de six mois prévu auxdits contrats, elle a commis une faute lui ayant fait perdre ses commissions. Elle ajoute que parce que les ventes étaient parfaites, le fait de ne pas avoir proposé la réitération de la vente aux réservataires a conduit ces derniers à renoncer à leurs acquisitions.

La société [Adresse 6] conteste principalement que ces contrats de réservation puissent être des ventes.

La faute alléguée ne peut s’appliquer au contrat portant sur le lot A01 non validé par la SCCV [Adresse 6] ni aux contrats ayant fait l’objet de rétractation avant l’expiration du délai de six mois de la validation du réservant (lots A12 et B12).

La faute ne peut concerner que l’exécution des contrats portant sur les lots B21 et B22.

L’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation, tant dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 que dans sa version postérieure, édicte une réglementation d’ordre public en cas de vente d’immeuble à construire et prévoit l’ensemble des mentions devant figurer dans une vente en l’état futur d’achèvement.

Les contrats de réservation produits aux débats, dont la conclusion est facultative selon le code de la construction et de l’habitation, ne sont que des contrats préliminaires par lesquels le vendeur s’engage à réserver un lot à construire à l’acheteur. Si le prix y est fixé, la consistance des biens est très peu détaillée, et ils ne reproduisent pas l’ensemble des mentions de L.261-10 susvisé.

En conséquence, ces contrats de réservation ne valent pas vente.

Les contrats de réservation prévoyaient notamment que « la vente devra être conclue dans le délai fixé au TITRE 3, qui commencera à courir à compter des présentes. Le réservant déclare qu’il offrira les biens immobiliers désignés au TITRE 3 à la vente, dans un délai expirant au plus tard, six mois à compter de ce jour et un mois à compter de la notification du projet d’acte. »

Le « TITRE 3 » correspond à la première page du contrat de réservation. Outre que sur cette première page, seule figure la date envisagée de livraison, aucune sanction n’est prévue à l’encontre du réservant en cas de non-respect du délai de six mois, si ce n’est la restitution du dépôt de garantie au réservataire sans pénalité, en application des articles L.216-15 (tant dans sa version applicable après le 25 novembre 2018 que dans sa version antérieure) et R261-31 (tant dans sa version applicable après le 1er septembre 2019 que dans sa version antérieure) du code de la construction et de l’habitation, cités par l’appelante.

La société Armor immobilier ne peut dès lors soutenir que la société [Adresse 6] était tenue à une « obligation de résultat » (page 20 de ses écritures) dont dépendait sa commission et que les ventes étant parfaites, la société [Adresse 6] est fautive de ne pas avoir « proposé aux réservataires la réitération du contrat de réservation par acte authentique dans le délai de six mois (…) ».

La société Armor immobilier fait en outre valoir que si la construction avait pris du retard, la société [Adresse 6] aurait dû conclure un avenant aux contrats de réservation pour les prolonger. Cette affirmation n’est pas fondée par les documents contractuels produits ; aucune obligation de la sorte n’était imposée au réservant.

Les fautes, telles qu’alléguées, ne sont pas établies.

— Sur la faute tirée d’une fixation fautive de délais irréalistes de livraison des lots

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] a fixé fautivement dans les contrats de réservation des dates de livraison irréalistes, ce qui a conduit au désistement des réservataires. Elle ajoute que la société [Adresse 6] lui a fait signer des contrats qu’elle savait voués à l’échec.

Il appartient à la société Armor immobilier d’établir dans un premier temps que la société [Adresse 6] savait que les dates qu’elle indiquait ne seraient pas tenues ou étaient peu réalistes et, dans un second temps, que la cause des rétractations est liée à des délais excessifs.

Bien qu’elle liste l’ensemble des contrats, la société Armor immobilier n’évoque expressément ces délais excessifs qui auraient contraints les réservataires à se rétracter que pour les lots B 22 et B21.

Elle évoque par ailleurs un contrat de réservation de M. [A] signé sur le lot A12, toutefois il n’est pas contesté que ce contrat a été signé par l’entremise de la société Eprim et non par celle de la société Armor immobilier. Celle-ci ne peut s’en prévaloir pour évoquer un manquement contractuel de la société [Adresse 6] la concernant au titre de la fixation fautive des délais dans un contrat qui lui est étranger.

S’agissant des lots B21 et B22, signés respectivement les 21 septembre et 8 octobre 2018, par les époux [W] et les époux [Y], une date de livraison prévisible était fixée au 4ème trimestre 2019. Il n’est démontré par aucune pièce qu’à la date de signature de ces contrats de réservation, la société [Adresse 6] était en mesure de savoir que les travaux ne pourraient être réalisés en une année.

Dès lors, aucune faute telle qu’alléguée ne peut être reprochée à la société [Adresse 6].

— Sur la faute tirée de la modification unilatérale des plans et le retard dans leur remise

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] a remis tardivement les plans des lots et les a modifiés au début de l’année 2019 unilatéralement, circonstances qui auraient découragé les réservataires à poursuivre leurs acquisitions.

Elle évoque la situation des lots B12 (époux [E]) et B22 (époux [Y]).

La société Armor immobilier ne justifie pas de la date de remise des plans des lots qu’elle dit pourtant avoir été annexés aux contrats de réservation.

Surtout, elle ne produit pas lesdits plans pour les lots B12 et B 22.

En conséquence, il n’est pas permis de vérifier la date et l’ampleur des modifications apportées. Au demeurant, aucun constat contradictoire ne permet de confirmer les récriminations quant aux modifications de plan des époux [E] dans leur courriel adressé à l’architecte en avril 2019 ou celles des époux [Y] dans leur courrier de désistement.

En outre, dans leur courrier et courriel de rétractation respectifs, les époux [E] ne donnent pas la cause de celle-ci et les époux [Y] invoquent tout autant les délais de livraison et le refus d’un geste commercial, de sorte qu’il n’est pas permis de considérer que ces modifications de plan aient pu être la cause principale de leur rétractation.

La faute telle qu’alléguée n’est pas établie.

— sur la faute tirée de la restitution des dépôts de garantie aux réservataires

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] a restitué les dépôts de garantie aux réservataires rétractants, et que ce faisant, elle a implicitement avoué sa responsabilité dans l’échec des ventes. Elle rappelle qu’à défaut, il était prévu la possibilité de la conservation du dépôt de garantie avec un partage avec le commercialisateur dans le contrat de commercialisation.

La restitution du dépôt de garantie constitue une obligation légale si le contrat de vente n’a pas été conclu du fait du vendeur dans le délai conclu au contrat préliminaire selon l’article R261-31 susvisé.

La faute ne peut dès lors être reprochée pour les contrats ayant fait l’objet de rétractation avant l’expiration du délai de six mois pour conclure la vente (lots A12 et B12)

La faute ne peut concerner que l’exécution des contrats portant sur les lots B21 et B22.

Cependant, l’acceptation de la restitution du dépôt de garantie ne peut valoir reconnaissance non équivoque d’une gestion fautive du réservant ayant conduit à l’absence de conclusion du contrat de vente.

La faute telle qu’alléguée n’est pas établie.

Au surplus, il est relevé qu’à titre indemnitaire, pour l’ensemble des fautes alléguées, la société Armor immobilier demande l’équivalent des commissions non perçues alors que, comme le relève la société [Adresse 6], il ne pourrait s’agir que d’une perte de chance de les percevoir.

La demande de dommages et intérêts de 58 500 € est rejetée.

II – Les manquements à l’obligation de loyauté

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] a manqué à son devoir de loyauté dans l’exécution du contrat en ne l’informant pas des difficultés rencontrées dans la réalisation du projet, en captant la commercialisation de lots redevenus vacants à la suite des désistements des réservataires, via sa société de commercialisation, et en évinçant la société Armor immobilier de la communication promotionnelle du programme.

— sur l’absence d’information et de coopération

La société Armor immobilier soutient que la société [Adresse 6] ne lui transmettait pas spontanément les contrats de réservation signés qu’elle adressait aux réservataires.

Elle ne fait toutefois valoir aucun préjudice résultant de cette non-communication spontanée des contrats.

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] ne l’avertissait pas des difficultés d’exécution des travaux qu’elle apprenait en même temps que les réservataires.

Ce disant, elle n’explique pas, contrat par contrat, en quoi cette absence d’information, à la supposer établie, aurait eu une incidence concrète sur l’exécution de son mandat une fois lesdits contrats signés. Elle ne justifie pas qu’au jour de la signature de chacun des contrats, elle n’avait pas connaissance de la situation globale du projet.

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] lui a appris tardivement l’échec de la vente relative au lot B22.

Là encore, ce disant, elle n’allègue aucun préjudice en lien avec cette information tardive, si ce n’est pour la mettre en lien avec la captation déloyale des ventes qui sera vu ci-après.

— sur la captation déloyale des ventes par la société [Adresse 6]

La société Armor immobilier fait valoir qu’en cumulant les rôles de maître de d’ouvrage, de constructeur et de commercialisateur par l’intermédiaire de son associée Eprim, elle a usé de manoeuvres déloyales pour commercialiser les lots de la résidence.

— la conclusion d’une vente avec l’un de ses « prospects »

La société Armor immobilier soutient ainsi que la société [Adresse 6] a conclu un contrat sur le lot A12 avec l’un de ses « prospects » dénoncés.

Il ressort du courriel daté du 24 juin 2018 envoyé par la société Armor immobilier à « Eprim groupe » qu’elle a adressé le même jour une liste de ses contacts pour la [Adresse 6]. Avec ce courriel, la société Armor immobilier produit une liste qu’elle dit correspondre au document adressé le 24 juin 2018. La société [Adresse 6] met en doute ce document qui ne comporte par de date ni ne renvoie à la [Adresse 6].

En tout état de cause, il n’est pas établi que dans les relations entre les parties, les prises de contact avec d’éventuels clients conduisaient à une impossibilité pour les associés de [Adresse 6], en l’absence d’exclusivité prévue au contrat de commercialisation opposable à ces derniers, de contracter avec eux.

M. [A] qui est mentionné sur la liste visée supra avait toute liberté pour contracter avec l’un ou l’autre des commercialisateurs.

Au surplus, la contractualisation entre la société Eprim et M. [A] n’a eu lieu qu’en février 2020, soit plus d’un an et demi après la communication de la liste et la société Armor immobilier ne justifie pas du suivi de la relation avec ce potentiel client après l’été 2018.

Il ressort d’un échange de courriels des 6 et 7 février 2020 que ce même appartement était convoité par un autre contact de la société Armor immobilier, M. [H], ce dont l’architecte, M. [M], avait été informé. Toutefois, aucun contrat de réservation n’avait été signé. Or, comme le rappelle M. [M], certes un peu cavalièrement à cette occasion, « c’est le premier qui signe qui remporte l’acquisition ». Il apparait en outre que l’information a été donnée par M. [M] à la société Armor immobilier de ce que l’appartement convoité avait finalement été réservé par M. [A] afin que la société Armor immobilier « puisse rediriger (son) client [H] vers les appartements A11 ou A21 », révélant un minimum de collaboration entre les parties.

Aucune faute n’est établie.

— sur la non-réitération du lot A01 pour y substituer une société du promoteur

Le caractère fautif de l’absence de validation du contrat de réservation sur ce lot par la société [Adresse 6] n’a pas été établi. Il n’a pas été démontré supra que les consorts [U]-[C] aient reçu l’approbation de la société [Adresse 6], avant leur signature du contrat, pour un prix de vente réduit (252 000 €) par rapport au prix fixé de 312 000 € pour 133 m².

Dès lors, il ne peut être reproché à la société [Adresse 6] d’avoir attribué le bien à un tiers, à un prix plus élevé (320 160 €), quand bien même ce tiers est une société dont le gérant est celui de la société [Adresse 6] et dont l’associé est une société associée de la société [Adresse 6].

Aucune faute n’est établie.

— sur le remplacement des panneaux publicitaires

La société Armor immobilier fait valoir que la société [Adresse 6] a fait remplacer les panneaux publicitaires portant les coordonnées de la société Armor immobilier pour ôter toute référence à celle-ci.

Cependant, le contrat de commercialisation ne prévoyait, en son article 2, que la prise en charge des frais de publicité, dont ceux des panneaux, mais n’imposait pas à la société [Adresse 6] d’éditer ceux-ci en mentionnant la société Armor immobilier. D’ailleurs, la société Armor immobilier ne justifie pas avoir sollicité la société [Adresse 6] à ce titre au cours de l’exécution du contrat.

Aucune faute n’est retenue.

— sur la captation de la recommercialisation des lots devenus vacants

La société Armor immobilier fait valoir qu’elle n’a pas été informée par son mandant des désistements de ses réservataires et qu’elle n’a pu anticiper une éventuelle recommercialisation des lots au contraire de la filiale de la société [Adresse 6].

La société Armor immobilier justifie que :

— pour le lot A12, les époux [S] se sont désistés le 12 septembre 2020 et que le 30 septembre 2020 la société Eprim a fait signer un contrat de réservation à un tiers,

— pour le lot B22, les époux [Y] se sont désistés le 30 octobre 2019 et que le 7 novembre 2019 la société Eprim a fait signer un contrat de réservation à un tiers,

— pour le lot B12, les époux [E] se sont désistés le 16 avril 2019 et que le 9 octobre 2020 la société Eprim a fait signer un contrat de réservation à un tiers,

— pour le lot B21, les époux [W] se sont désistés le 29 avril 2019 et que le 22 octobre 2020 la société Eprim a fait signer un contrat de réservation à un tiers.

S’agissant du lot B12, il est mentionné sur le courrier de rétractation « copie pour info à [L] [I], [J] [M] et [N] [O] » (ce dernier étant manifestement le gérant de la société Armor immobilier, [B] [Z]), ce dont il se déduit que les mandataires ont bien été informés de la rétraction. Par ailleurs, la société Armor immobilier a un émis un avoir sur la commission perçue à la suite de la rétractation le 29 août 2019, ce dont il se déduit qu’elle avait une parfaite connaissance de ladite rétractation bien avant la signature d’un nouveau contrat.

S’agissant du lot B21, la société Armor immobilier a émis un avoir sur la commission perçue après la rétractation le 29 août 2019, ce dont il se déduit qu’elle avait une parfaite connaissance de ladite rétractation bien avant la signature d’un nouveau contrat.

En revanche, s’agissant des lots A12 et B22, la société [Adresse 6] ne justifie par aucune pièce versée ni n’allègue d’ailleurs avoir averti son mandataire de la rétractation des réservataires. Ce comportement de la société [Adresse 6], en ce qu’il a privé son mandataire d’une chance équitable de tenter de proposer à la réservation les biens libérés au profit de la société Eprim, doit être qualifié de déloyal.

Aux termes de ses écritures et au titre du seul manquement à l’obligation de loyauté, la société Armor immobilier demande une somme de 10 000 € ainsi qu’une somme de 3 000 € au titre d’un préjudice moral pour une atteinte à son image et le stress subi par son gérant.

Le préjudice évalué forfaitairement à 10 000 € n’est pas explicité par la société Armor immobilier de sorte qu’il ne peut être vérifié ni sa consistance ni son lien de causalité avec la faute reprochée. La demande est rejetée.

Le comportement déloyal tel que retenu ci-dessus a toutefois au minimum causé un préjudice moral à la société Armor immobilier, qui sera évalué à une juste somme de 2 000 €.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes de la société Armor immobilier et la société [Adresse 6] sera condamnée à payer à la société Armor immobilier la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral.

Dépens et frais irrépétibles

Le jugement est infirmé.

La société [Adresse 6], succombant partiellement à l’instance, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est dès lors rejetée.

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la société Armor immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société Armor immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, pour les causes sus-énoncées,

— condamné la société Armor immobilier à payer à la SCCV [Adresse 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Armor immobilier aux entiers dépens,

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de la société Armor immobilier de paiement d’une somme de 58 500 € à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande de la société Armor immobilier de paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société [Adresse 6] à payer à la société Armor immobilier la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral,

Condamne la société [Adresse 6] à payer les dépens de première instance et d’appel,

Rejette toute autre demande des parties,

LE GREFFIER LE PRESIDENT