COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 21 Novembre 2024

N° RG 24/00166 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HM3N

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 08 Janvier 2024, RG 1223000292

Appelante

Mme [G] [Z]

née le 08 Novembre 1982 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Kalil CHOUTRI, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

SEML CRISTAL HABITAT venant aux droits de l’OPAC de CHAMBERY, devenue CHAMBERY ALPES HABITAT SA dont le siège social est sis [Adresse 1] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL CABINET ALCALEX, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 septembre 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 18 décembre 2000, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de Chambéry, devenu successivement Chambéry Alpes Habitat et, depuis le 1er janvier 2017, la SEML Cristal Habitat, a donné à bail à M. [I] [K] et M. [O] [K], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], avec une cave n°1 située à la même adresse, pour un loyer mensuel de 1 149,50 francs.

Par avenant du 15 octobre 2007, suite au congé donné par M. [O] [K], M. [I] [K] est devenu seul titulaire des lieux loués.

Le 26 août 2006, M. [I] [K] s’est marié avec Mme [G] [Z] qui est ainsi devenue co-titulaire du bail, avant qu’une procédure de divorce ne soit engagée et une ordonnance de non-conciliation ne soit rendue le 17 avril 2013 entre les époux.

Puis, M. [I] [K] a informé le bailleur qu’il quittait les lieux loués, en laissant le bénéfice du bail à Mme [Z] seule.

Se prévalant de loyers restés impayés, la société Cristal Habitat a adressé à Mme [Z] des mises en demeure dont l’une en date du 28 avril 2023.

Faute de régularisation, par acte du 17 juillet 2023, la société Cristal Habitat a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par acte du 4 octobre 2023, la société Cristal Habitat a fait assigner Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé, aux fins notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ordonner la libération des lieux et condamner Mme [Z] au paiement des arriéré dûs.

Mme [Z] n’a pas comparu.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 8 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2000 entre d’une part l’OPAC de Chambéry et d’autre part les consorts [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], avec une cave n°1 située à la même adresse, sont réunies à la date du 18 septembre 2023,

en conséquence, ordonné à Mme [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

dit qu’à défaut pour Mme [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Cristal Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

fixé l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

condamné Mme [Z] à payer à la société Cristal Habitat la somme provisionnelle de 3 036 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2023 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

autorisé Mme [Z] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 20 mensualités de 150 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

condamné Mme [Z] aux dépens qui comprendront le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration du 1er février 2024, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions notifiées le 13 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, Mme [Z] demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 29 juillet 2023),

Vu les articles 24, 73, 113, 114, 649, 654, 655, 656, 658, 834 et 1353 du code de procédure civile,

Vu les articles 223-1, 225-14 du code pénal,

Vu l’article 511-6 et 521-1 du code de la construction,

Vu l’article 696 et 700 du code de procédure civile,

juger recevable la déclaration d’appel et bien fondée,

infirmer et réformer l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions,

rejeter toutes conclusions et demandes contraires,

En conséquence, à titre principal, sur les exceptions de procédure soulevées in limine litis,

juger de la nullité du procès-verbal de signification et par voie de conséquence de l’assignation,

Y ajoutant,

juger de l’inopposabilité du commandement de payer litigieux visant la clause résolutoire,

A titre subsidiaire, sur l’incompétence du juge des contentieux et de la protection statuant en référé,

juger de l’existence d’une contestation sérieuse,

juger de l’existence d’un différend,

juger de l’absence de dette,

En conséquence,

condamner la société Cristal Habitat à lui payer la somme de 4 000 euros,

condamner la société Cristal Habitat aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 12 avril 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Cristal Habitat demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire,

Conformément aux articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les dispositions des articles 654, 655, 656, 657, 658 et 834 du code de procédure civile, et

des articles 1369 et 1371 alinéa 1er du code civil,

juger l’intégralité des moyens évoqués par Mme [Z] à l’appui de sa demande de réformation ou d’infirmation de l’ordonnance déférée, totalement infondés et injustifiés,

la débouter de l’intégralité de ses moyens et de la demande de condamnation présentée à l’encontre de la société Cristal Habitat à lui régler la somme de 4 000 euros, outre les dépens de première instance et d’appel,

confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

condamner en outre Mme [Z] à payer à la société Cristal Habitat une somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner enfin Mme [Z] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par M^e Lorelli, avocat.

L’affaire a été clôturée à la date du 8 juillet 2024 et renvoyée à l’audience du 17 septembre 2024, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation :

Mme [Z] soutient que l’assignation du 4 octobre 2023 serait nulle, les diligences de l’huissier n’ayant pas été suffisantes pour lui délivrer l’acte à personne.

La société Cristal Habitat soutient que l’acte n’encourt aucune nullité et que l’huissier a parfaitement rempli son office.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

L’article 655 du même code dispose que :

Si la signification à personne s’avère impossible, l’acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.

Le commissaire de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.

La copie ne peut être laissée qu’à condition que la personne présente l’accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.

Le commissaire de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l’avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l’acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

L’article 656 prévoit par ailleurs que :

Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, le commissaire de justice en est déchargé.

Le commissaire de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.

Enfin, l’article 658 dispose que :

Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, le commissaire de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.

Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.

Le cachet du commissaire de justice est apposé sur l’enveloppe.

En l’espèce, l’assignation délivrée à Mme [Z] le 4 octobre 2023, qui contient toutes les mentions prévues par la loi, a été déposée à l’étude du commissaire de justice dans les conditions prévues par les textes précités.

Le commissaire de justice précise qu’il a procédé aux diligences suivantes :

« Je me suis transporté à l’adresse ci-dessus afin de délivrer copie du présent acte. Audit endroit :

Personne ne répondant à nos appels

après avoir vérifié la certitude du domicile du destinataire caractérisé par les éléments suivants :

Présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettre,

Présence du nom du destinataire sur l’interphone,

Présence du nom du destinataire sur la porte de l’habitation

La signification à personne et à domicile étant impossible, la copie du présent est déposé en mon étude […]

Un avis de passage daté de ce jour, mentionnant la nature d el’acte, le nom du requérant et le fait que la copie de l’acte doit être retirée dans les plus brefs délais en mon étude contre récépissé ou émargement, par le destinataire de l’acte ou par toute autre personne spécialement mandatée, a été laissé au domicile du signifié.

Le présent acte étant une assignation visant à voir prononcer ou constater la résiliation d’un contrat de bail portant sur un local mentionné aux articles 2 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, la formalité visée par le décret n° 2017-923 du 9 mai 2017 a été déposée au domicile du signifié.

La lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile a été adressée ce jour ou le premier jour ouvrable suivant la date du présent, au domicile du destinataire ci-dessus, avec copie de l’acte […] »

Il convient de rappeler que les diligences auxquelles le commissaire de justice a lui-même procédé font foi jusqu’à inscription de faux, ce qui n’interdit pas au destinataire de l’acte d’en invoquer la nullité s’il les considère insuffisantes.

L’adresse à laquelle l’acte a été délivré est bien celle de Mme [Z], [Adresse 2] à Chambéry, à laquelle elle réside encore à ce jour. C’est donc en vain qu’elle prétend que le commissaire de justice ne se serait pas présenté à son domicile. Quant aux vérifications que le commissaire de justice indique avoir effectuées, sauf pour Mme [Z] d’engager une procédure en inscription de faux, ce qu’elle n’a pas fait, elles sont présumées être effectives et, en l’état de celles-ci, elles sont suffisantes, le commissaire de justice n’ayant pas à décrire le détail de ses opérations (notamment comment il a pu entrer dans l’immeuble).

Il résulte de ce qui précède que l’assignation n’encourt pas la nullité et Mme [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le commandement de payer :

Mme [Z] soutient que le commandement de payer du 17 juillet 2023 lui serait inopposable, en se prévalant de courriers d’opposition à ce commandement adressés par son conseil au bailleur.

La société Cristal Habitat rappelle que l’opposition à un commandement de payer suppose que le locataire fasse assigner son bailleur devant le juge des contentieux de la protection, ce qui n’a pas été fait.

Sur ce, la cour,

L’appelante n’invoque aucun texte à l’appui de son argumentation, sauf à viser les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sans autre précision.

Or cet article dispose que le commandement de payer contient notamment la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Aucune autre « opposition » au commandement de payer n’est prévue par ce texte, et celle-ci ne peut à l’évidence pas résulter d’un courrier adressé au bailleur, fût-ce par un avocat, contestant le commandement.

Le commandement de payer, régulièrement délivré par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, est donc parfaitement opposable à Mme [Z].

Sur la résiliation du bail et la demande de provision à valoir sur les loyers :

Mme [Z] soutient que le juge des contentieux de la protection ne pouvait constater la résiliation du bail et la condamner au paiement de l’arriéré dû, ces demandes faisant l’objet d’une contestation sérieuse compte tenu de l’insalubrité du logement dont plusieurs murs sont couverts de moisissures, sans que le bailleur soit intervenu de manière efficace à ce jour.

La société cristal Habitat soutient que c’est Mme [Z] elle-même qui a fait obstacle à la réalisation des travaux d’isolation de son logement et que la résiliation du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur ce, la cour,

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Ce texte dispose également que le bailleur est obligé (c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de manquement du locataire au paiement de ses loyers, le bailleur peut lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, dans les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire et il n’est pas contesté que Mme [Z] n’a pas payé l’intégralité des loyers dus. Il y a lieu de souligner que le décompte des sommes dues au titre des loyers, arrêté au 30 novembre 2023, s’élève à 3 182,21 euros, la locataire ayant effectué plusieurs paiements en octobre 2023 qui ont diminué sa dette. Il n’est pas produit de décompte plus récent.

Pour autant, la locataire entend opposer au bailleur l’exception d’inexécution de ses obligations en ce que le logement qu’elle occupe avec ses enfants serait insalubre.

Il résulte des pièces produites aux débats que plusieurs murs du logement présentent d’importantes moisissures, ce qui affecte l’état de santé de ses occupants (certificats médicaux à l’appui). Ce fait est clairement établi et non contesté par le bailleur.

S’il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si le bailleur est effectivement responsable de cette situation et les manquements éventuels à ses obligations justifiant le non paiement des loyers, il apparaît que la contestation élevée par la locataire apparaît sérieuse. En effet, les photographies produites aux débats et les différentes pièces produites démontrent l’ampleur de celles-ci, de nature à mettre en danger la santé de la locataire et de ses enfants.

A cet égard, la responsabilité éventuelle de la locataire dans le retard pris pour la réalisation des travaux ne peut non plus être tranchée par le juge des référés et relève des seuls pouvoirs du juge du fond.

Il résulte de ce qui précède que la demande tendant à faire constater la résiliation du bail et à ordonner l’expulsion de la locataire se heurte à des contestations sérieuses, ainsi que celle tendant au paiement de l’arriéré des loyers.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en toutes ses dispositions et les parties seront renvoyées à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Sur les autres demandes :

La société Cristal Habitat, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déboute Mme [G] [Z] de sa demande en annulation de l’assignation qui lui a été délivrée le 4 octobre 2023,

Dit que le commandement de payer délivré à Mme [G] [Z] le 17 juillet 2023 lui est opposable,

Infirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry le 8 janvier 2024,

Statuant à nouveau,

Déboute la société Cristal Habitat de l’ensemble de ses demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses,

Renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Condamne la société Cristal Habitat aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne la société Cristal Habitat à payer à Mme [G] [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 21 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 21/11/2024

M^e Kalil CHOUTRI

la SELARL CABINET ALCALEX