1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05676

N° Portalis

DBVL-V-B7G-TELQ

(Réf 1ère instance : 20/01055)

SARL LES PEPITES DE L’IMMOBILIER

C/

M. [E] [R]

Mme [P] [H] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 9 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 février 2025, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 9 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 27 mai 2025

****

APPELANTE

SARL LES PEPITES DE L’IMMOBILIER représentée par son gérant, Monsieur [G] [S], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS

Monsieur [E] [R]

né le 21 avril 1951 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [P] [H] épouse [R]

née le 5 juillet 1953 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte signé le 2 octobre 2018, M. [E] [R] et Mme [P] [H] épouse [R] ont confié à l’agence immobilière exerçant sous l’enseigne Les Pépites de l’Immobilier, gérée par M. [G] [S], quatre mandats simples de vente sans exclusivité portant sur des terrains à bâtir situés au lieudit '[Adresse 5]' à [Localité 8].

2. Chaque mandat prévoyait des honoraires à hauteur de 8.000 € pour l’agence immobilière.

3. La Sarl Les pépites de l’immobilier a présenté aux époux [R] divers acquéreurs dont M. [I], intéressé par l’acquisition du lot n° 4, et des investisseurs qui souhaitaient acquérir les lots n° 1 et 2.

4. Les négociations menées par l’entremise de M. [S] ont achoppé avec les investisseurs sur les modalités de la vente, de sorte que par courriel du 20 février 2019, les époux [R] ont indiqué à Me [C], en charge de dresser l’avant contrat, qu’ils renonçaient à poursuivre la vente avec ces acquéreurs.

5. Les époux [R] ont finalement vendu leurs terrains par actes des 12, 19 et 25 juillet 2019 à M. [I] (lot n° 2), la société Norman Emballages (lot n° 1) et à Mme [A] [X] (lots n° 3 et 4), ce dont les époux [R] ont informé l’agence immobilière par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 mars 2019.

6. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mars 2020, le conseil de la Sarl les pépites de l’immobilier a mis en demeure M et Mme [R] de s’acquitter d’une somme de 16.000 € correspondant à l’indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires contractuels, ce en application de la clause pénale figurant au mandat. La Sarl Les pépites de l’immobilier faisait valoir que M. [I] lui avait été présenté par ses soins alors qu’il recherchait deux terrains, un pour lui et un autre pour le compte de son employeur, la société Norman Emballages, dont le gérant est M. [O].

7. S’estimant ainsi injustement privée de ses honoraires de négociation sur deux des quatre lots vendus, la Sarl Les pépites de l’immobilier, a par acte du 7 juillet 2020, fait assigner M. et Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo, afin de solliciter leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 16.000 € au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires prévus aux mandats simples de vente sans exclusivité n° 46 et 47, conclus le 2 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, outre 3.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile.

8. Par jugement du 8 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— débouté la Sarl Les pépites de l’immobilier’de ses demandes,

— condamné la Sarl Les pépites de l’immobilier à payer à M. [E] [R] et à Mme [P] [H] épouse [R] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Les pépites de l’immobilier aux dépens.

9. Par déclaration du 23 septembre 2022, la Sarl Les pépites de l’immobilier a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

10. La Sarl Les pépites de l’immobilier expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 14 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

11. Elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 8 août 2022 en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [R] à lui verser la somme de 16.000 € au titre de l’indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires prévus aux mandats simples de vente sans exclusivité n° 46 et 47, conclus le 2 octobre 2018 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2020, date de réception de la mise en demeure, par application de l’article 1231-6 du code civil,

— les condamner au paiement d’une somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*****

12. M. et Mme [D] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 15 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

13. Ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,

— y additant,

— condamner la Sarl Les pépites de l’immobilier à leur payer une indemnité de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

13. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la nullité des mandats

14. Aux termes de l’article 954 al. 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

15. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’examiner la régularité des mandats dès lors qu’aucune demande de nullité des mandats litigieux pour défaut de signature des deux époux ne figure au dispositif des conclusions des intimés, étant rappelé que l’exception de nullité constitue selon la cour de cassation une prétention et non un moyen (Cass. civ 2ème 30 septembre 2021, n°19-12.244).

2°/ Sur la demande en paiement de l’indemnité compensatrice des honoraires contractuels

16. Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.' Et 'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d’ordre public.'

17. Selon l’article 1231-1 du même code, 'Le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

18. Les mandats conclus entre les époux [R] et la Sarl Les pépites de l’immobilier comportent au titre des obligations du mandant la clause d’interdiction suivante : 'Nous propriétaires, nous interdisons de vendre sans votre concours, y compris par un autre intermédiaire, à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration.'

19. Ils contiennent en outre en cas de vente sans le concours de l’agence immobilière, une clause pénale en caractère très apparents libellée comme suit en son deuxième paragraphe : 'Par ailleurs, en cas de vente sans votre concours à un acquéreur ayant eu connaissance de la vente du bien par votre intermédiaire, ou de refus de vendre à un acquéreur qui nous aurait été présenté par vous, nous vous verserons une indemnité compensatrice forfaitaire égale aux honoraires prévus au présent mandat.'

20. En l’espèce, par courriel du 27 novembre 2018 (13h57), M. [S] gérant de l’agence Les Pépites de l’immobilier a informé M et Mme [R] d’une proposition à hauteur de 75.000 € pour l’acquisition du lot n° 4 par un 'cadre de chez Norman emballages'.

21. Contrairement à ce que prétendent les époux [R], l’agence immobilière leur a bien transmis l’offre de M. [I], le jour même de son émission, comme le démontre le courriel adressé aux intimés le 27 novembre 2018 (17h07). Les époux [R] ont d’ailleurs formé une contre-proposition à hauteur de 79.000 € à laquelle M. [S] a répondu : 'J’ai fait part de votre offre à 79.000 € à mon client [W] [I] pour le lot n° 4, je vous tiens informé d’ici la fin de semaine s’il prend ou pas'.

22. Comme ils en avaient l’obligation aux termes du mandat, par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 mars 2019, les époux [R] ont informé l’agence immobilière de ce qu’ils avaient vendu à M. [I] le lot n° 2 au prix de 80.000 €.

23. Il importe peu que M. [I] ait formulé une offre pour le lot n° 4 et qu’il ait finalement acquis le lot n° 2 d’un même terrain appartenant aux époux [R].

24. Il ne peut être contesté que M. et Mme [R] ont directement vendu un de leurs terrains à M. [I] alors que celui-ci avait eu connaissance des terrains à vendre par l’intermédiaire de l’agence Les pépites de l’immobilier.

25. Ce faisant, il ne peut être contesté que les époux [R] n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles.

26. C’est d’ailleurs bien parce qu’ils avaient parfaitement conscience de cette circonstance ainsi que de leurs obligations figurant au mandat, et plus précisément de la clause pénale, qu’ils ont pris le soin de préciser, lorsqu’ils ont accepté l’offre de M. [I] du 21 février 2019, la formule suivante : 'bon pour une acceptation irrévocable de l’offre sous réserve qu’aucune commission d’agence ne soit exigée à notre encontre'.

27. Toutefois, il importe d’examiner si cette inexécution contractuelle, au regard des circonstances dans lesquelles les époux [R] ont été amenés à vendre directement à M. [I] sans le concours de l’agence immobilière, est susceptible d’engager leur responsabilité à l’égard de l’agence immobilière, ce qui suppose de démontrer que c’est par le comportement fautif des vendeurs que l’agence immobilière a été privée de son droit à rémunération.

28. En l’espèce, après de multiples échanges entre les vendeurs et les 'investisseurs’ présentés par la Sarl Les pépites de l’immobilier, maître [C], notaire en charge de la vente a dressé un projet de promesse qu’il a soumis à la notaire des acquéreurs le mardi 19 février 2019 pour un rendez-vous de signature fixé le lendemain. Cette dernière lui a répond par courriel du même jour que le projet d’acte transmis n’appelait aucune observation de sa part.

29. Il en résulte que les époux [R] étaient prêts à signer une promesse de vente aux bénéfices des investisseurs présentés par l’agence immobilière pour les lots n° 1 et 2, avant que n’intervienne M. [S], gérant de l’agence immobilière Les pépites de l’immobilier, pour soulever des 'erreurs’ qui n’en étaient pas (oubli de certains bénéficiaires), contester la date butoir de réalisation de la condition suspensive (30 juin au lieu du 25 juin comme stipulé dans le projet) alors que ce point n’avait appelé aucune remarque de la part de la notaire conseil des acquéreurs ainsi que pour formuler de nouvelles exigences liées au délai pour régler l’indemnité d’immobilisation.

30. Le rendez-vous de signature a été annulé par M. et Mme [R] qui ont ainsi justifié leur décision auprès du notaire : 'Ayant pris connaissance des nouvelles exigences de M. [S] alors que le notaire avait validé positivement notre dernière proposition, nous annulons et ne reviendrons pas sur cette décision'.

31. Par ailleurs, par courriel du 21 février 2019 adressé aux vendeurs et à M. [S], le notaire a fait part de son exaspération : 'Je dois bien vous avouer que ma collaboratrice et moi-même commençons à être lassés de tant de tergiversations dans un dossier qui monopolise beaucoup de notre temps. Les propos que m’a tenus M. [R] lors de notre dernière conversation de hier midi étaient très clairs pour que nous comprenions que son épouse et lui-même ne voulaient plus s’engager envers vos acquéreurs (…) A vous lire, ils seraient revenus sur leur décision (…) Ils seraient prêts à signer la promesse de vente dès lors que la date de validité de cette dernière soit reportée au 30 juin, date qui devrait correspondre à celle de la signature de l’acte définitif. A défaut de cette date ils se trouveraient libérés de leur obligation de vendre. C’est bien ce qui était prévu dans le projet de l’avant-contrat de vente si ce n’est que la date butoir a été fixée au 25 juin et non au 30 juin, soit 5 jours d’écart ! (…).'

32. Ainsi, contrairement à ce qu’a soutenu M. [S] auprès du notaire, dans une tentative de passer en force pour faire aboutir la vente, les époux [R] ont clairement fait savoir qu’ils n’accepteraient pas une date butoir au 30 juin 2019 et qu’ils renonçaient à cette vente, étant, depuis l’origine, en désaccord avec les conditions que M. [S], qui était pourtant leur mandataire, essayait de leur imposer pour le compte de ses 'clients'.

33. Cette vente n’a pas abouti, malgré les efforts déployés par l’agence immobilière Les pépites de l’immobilier, sans qu’aucune faute ne puisse être reprochée aux vendeurs.

34. Surtout, il résulte du témoignage de M. [I] et des pièces communiquées par ce dernier que c’est en définitive l’agent immobilier qui a refusé de donner suite à l’offre de M. [I] au motif que les terrains étaient vendus.

35. En effet, M. [I] explique que M. [S] lui a annoncé par SMS du 13 décembre 2018 que les quatre terrains étaient vendus à un investisseurs et que le gérant de la Sarl Les pépites de l’immobilier a réitéré ce mensonge le 20 février 2019 lorsqu’il l’a recontacté après avoir vu une publicité dans le journal Ouest France publiée par l’étude de maître [C].

36. C’est la raison pour laquelle M. [I] a directement pris contact le 20 février 2019 auprès de Me [C] en ces termes : "Je me permets de vous contacter concernant la vente des terrains à [Localité 7].

Le 13/12/2018 M. [S] m’a dit qu’ils étaient vendus tous les 4 a un investisseur.

La semaine passée j’ai vu une nouvelle annonce dans le Ouest France. J’ai eu ce jour M. [S] au téléphone et il m’a dit qu’ils sont vendus. Je lui ai dit que s’ils ne l’étaient pas je souhaitais être le premier à pouvoir en acheter un. La propriétaire me dit qu’ils ne sont pas vendus et que je peux me positionner. Je souhaite vivement acheter le lot n° 2 de préférence et le 1 autrement. Pouvez-vous dire comment je dois faire pour finaliser cet achat.'

37. Il convient d’observer qu’à la date du 20 février, la signature avec les investisseurs était compromise, ce que M. [S] n’ignorait pas puisqu’il avait été avisé par le notaire de la renonciation des époux [R] à poursuivre cette vente le jour même à 12 heures17.

38. Cependant, espérant toujours pouvoir obtenir un nouveau rendez-vous de signature pour la vente aux 'investisseurs', M. [S] a délibérément menti à M. [I], en refusant de transmettre son offre aux époux [R].

39. Ce n’est que lorsqu’il a eu la certitude que la vente avec les 'investisseurs’ n’aboutirait pas que M. [S] a recontacté M. [I], ce à quoi ce dernier a répondu par courriel du 25 février 2019 : 'J’ai bien reçu ton message de ce jour et celui du jeudi 21 février au soir m’informant que les terrains sont à nouveau en vente. Ce message est arrivé trop tard et en contradiction avec ce que tu m’avais dit la veille et en début de semaine.

J’ai pris contact avec toi lundi 18 février lorsque j’ai vu les parutions des annonces concernant les terrains dans le Ouest France. Tu m’as répondu que les terrains étaient vendus. Je me suis donc renseigné et j’ai eu l’information que 2 lots étaient libres et que 2 avaient été vendus en direct avec le propriétaire. Je pensais jusqu’alors qu’un investisseur les avait achetés comme tu me l’avais dit. Je t’ai rappelé le mercredi 20 pour t’informer de la situation et te dire et que j’avais connaissance que 2 lots restaient en vente. J’ai bien insisté sur le fait que j’en voulais un. Le lot 4 que je voulais initialement était déjà parti pour quelqu’un d’autre. Je t’ai dit que les lots risquaient de partir rapidement. Tu m’as remercié pour l’information mais stipulé que les lots étaient bien vendus. Au vu de cela, j’ai bien vérifié mes informations et eu la confirmation de la disponibilité des lots 1 et 2. Dès lors, n’ayant pas d’autre alternative pour acheter le terrain, je me suis positionné en formulant une offre aux propriétaires qui a été acceptée."

40. Il est ainsi établi et non contesté que par trois fois, M. [S], qui espérait mener à terme la vente des terrains avec les investisseurs, a menti à M. [I] en lui disant que les terrains étaient vendus.

41. Les époux [R], auprès desquels M. [I] a fini par prendre directement contact, ont donc eu l’information de ce que pour faire aboutir une opération immobilière plus avantageuse pour elle, bien que vouée à l’échec compte tenu du désaccord persistant entre les parties sur les modalités de la vente, la sarl 'Les pépites de l’immobilier', leur mandataire, avait volontairement et de manière réitérée évincé un acquéreur sérieux, avec lequel des pourparlers avaient d’ailleurs été initiés dès le mois de novembre 2018 (proposition et contreproposition), sans que l’agence immobilière ne justifie d’aucune diligence particulière pour parvenir à la conclusion d’un compromis avec celui-ci, ayant préféré concentrer ses efforts sur la perspective de vendre deux lots à des 'investisseurs'.

42. Comme le relèvent à juste titre les intimés, la Sarl Les pépites de l’immobilier, qui a cherché à courir deux lièvres à la fois, en privilégiant clairement une vente incertaine mais plus rémunératrice plutôt qu’une autre, moins litigieuse mais qui lui offrait des perspectives moindres de commission, ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude.

43. La cour considère qu’en refusant son entremise à trois reprises à M. [I], l’agence immobilière a méconnu l’essence même de son mandat, ce qui la prive de toute possibilité de pouvoir invoquer toute faute de la part des époux [R] pour ne pas avoir respecté l’interdiction qui leur était faite de conclure une vente sans le concours de l’agence immobilière avec un acquéreur qui lui avait été préalablement présenté par elle.

44. Non seulement les circonstances de la vente ne permettent pas de retenir l’inexécution fautive par les époux [R] de leurs obligations découlant du mandat, mais au surplus c’est de son propre fait que l’agence immobilière a fait échouer les deux ventes susceptibles d’être réalisées par son entremise et qu’elle a ainsi perdu toute chance de percevoir ses commissions, ce dont il résulte que le lien de causalité entre le non respect par les époux [R] de leurs obligations contractuelles et le préjudice financier de l’agence immobilière n’est pas établi.

45. Les conditions de la responsabilité de M et Mme [R] n’étant pas établies, il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale contractuelle.

46. En toute hypothèse et de manière surabondante, la demande de la Sarl Les pépites de l’immobilier à hauteur de 8.000 € au titre de l’indemnité compensatrice des honoraires que celle-ci estime avoir perdus consécutivement à la vente par les époux [R] du lot n°1 à M. [O], est totalement infondée.

47. En effet, la Sarl Les pépites de l’immobilier soutient que M. [I] était initialement à la recherche de deux terrains, un pour lui-même et l’autre pour le compte de la société Norman emballages dont il était le salarié et ce, à la demande du gérant de cette entreprise, M. [O].

48. Or, dans son attestation du 10 août 2020, M. [I] conteste fermement ce fait qui n’est corroboré par aucun élément. Aux termes des courriels du 27 novembre 2018 échangés entre M. [S] et les époux [R], il n’est en effet question que d’une seule offre, faite par M. [I] pour l’acquisition d’un seul terrain.

49. Il n’est justifié d’aucun mandat donné à M. [I] par la société Norman emballages ou son dirigeant, M. [O], pour rechercher un terrain.

50. Au soutien de sa demande, l’agence immobilière ne produit ni bon de visite ni mandat de recherche signé pour le compte de M. [O] ou de la société Norman emballages.

51. Il est en revanche établi que M. [O] a contacté directement l’étude de Me [C] pour lui faire part de son intérêt pour le lot n° 1, par courriel du 25 février 2019.

52. La preuve d’une entremise de l’agence immobilière concernant l’acquisition par M. [O] du lot n° 1 est donc inexistante.

53. Pour l’ensemble de ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la Sarl Les pépites de l’immobilier de toutes ses demandes.

3°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

54. Il y a lieu de confirmer le jugement s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

55. Succombant à nouveau en appel, la Sarl Les pépites de l’immobilier sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

56. Il n’est pas inéquitable de condamner la Sarl Les pépites de l’immobilier à leur payer la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Malo,

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Les pépites de l’immobilier aux dépens d’appel,

Déboute la Sarl Les pépites de l’immobilier de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la Sarl Les pépites de l’immobilier à payer à M. [E] [R] et à Mme [P] [H] épouse [R] la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE