1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02264

N° Portalis DBVL-V-B7G-SUPP

(Réf 1ère instance : 20/00023)

SCI [Z]

c/

M. [F] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 19 novembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 28 janvier 2025

****

APPELANTE

SCI [Z] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC, représentée par son gérant en exercice, M. [T], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Myriam DAGORN, postulante, avocate au barreau de RENNES et par M^e Gwendoline PAUL, plaidante, avocate au barreau de RENNES

INTIMÉ

Monsieur [F] [Y]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représenté par M^e Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC et par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M. [F] [Y] est propriétaire des parcelles cadastrées section AL n° [Cadastre 19], n° [Cadastre 7], n° [Cadastre 14], n° [Cadastre 15], n° [Cadastre 17], n° [Cadastre 16], n° [Cadastre 18] et n° [Cadastre 6] à [Localité 20] (22).

2. La SCI [Z] est devenue propriétaire, depuis la signature d’un compromis de vente en juillet 2014, d’une parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 12] sur laquelle était édifiée une maison d’habitation assortie d’une courette sur sol cimenté close par un mur donnant sur la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 6] appartenant à M. [Y] et située au [Adresse 1] à Binic.

3. La maison d’habitation appartenant à la SCI [Z] est par ailleurs située en contrebas d’une falaise sur laquelle reposent certaines des parcelles appartenant à M. [Y].

4. Le 25 septembre 2014, la SCI [Z] a déposé une première déclaration préalable de travaux pour la construction d’une extension de 30 m².

5. Le 23 octobre 2014, un arrêté de non opposition a été rendu par le maire de la commune de [Localité 20] précisant que la construction devra jouxter la limite séparative sans débord de toiture sur le fonds voisin.

6. M. [Y] a formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui n’a pas prospéré selon courrier de rejet de la ville de [Localité 20] du 8 janvier 2015.

7. À la demande de la SCI [Z], M. [E] [L], géomètre expert, a été chargé de procéder à la reconnaissance des limites et de bornage de la parcelle n° [Cadastre 12].

8. Cette expertise a abouti à un procès-verbal de carence dressé le 24 mars 2015 par M. [L].

9. Le 15 décembre 2015, la SCI [Z] a déposé une deuxième déclaration préalable de travaux prévoyant la création d’une extension de la surface plancher de 30,36 m², la modification de l’aspect extérieur des façades, la création d’une porte d’accès sur la façade nord-est, la pose de pavés de verre sur la façade et l’augmentation de la fenêtre de la façade sud.

10. Le 11 janvier 2016, un arrêté de non opposition a été rendu par le maire de la commune de [Localité 20], précisant à nouveau que la construction devra jouxter la limite séparative sans débord de toiture sur le fonds voisin.

11. M. [Y] a alors formé un recours gracieux à l’encontre de cet arrêté, qui a été rejeté le 27 avril 2016.

12. Par une requête du 24 juin 2016, M. [Y] a formé auprès du tribunal administratif de Rennes un recours en annulation de l’arrêté de non opposition du 11 janvier 2016.

13. Le 15 juin 2016, la SCI [Z] a déposé une troisième déclaration préalable de travaux, remplaçant dans les faits la précédente.

14. Le 30 juin 2016, M. [Y] a fait assigner la SCI [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc aux fins, notamment, de voir ordonner de cesser tous travaux de nature à empiéter sur la parcelle AL n° [Cadastre 6] et de voir démolir les constructions existantes empiétant sur ladite parcelle, ainsi que de voir supprimer toute nouvelle vue et ouverture sur cette parcelle.

15. Par ordonnance du 6 octobre 2016, le juge des référés a débouté M. [Y] de ses demandes au motif que les pièces produites ne mettaient pas en évidence que les conditions de la construction de l’immeuble de la SCI [Z] constituaient un trouble manifestement illicite au droit de propriété du demandeur tant en ce qui concerne l’implantation de l’immeuble que les ouvertures pratiquées. II a toutefois fait droit à la demande reconventionnelle de la SCI [Z] de voir ordonner une expertise et a désigné M. [A] [I], géomètre-expert, avec pour mission de rechercher la ligne séparative des propriétés de chacune des parties et de préciser les ouvrages pouvant être considérés comme des empiétements.

16. Parallèlement, par ordonnance du 30 mars 2017, le tribunal administratif de Rennes a déclaré que la procédure pendante devant lui et portant sur la contestation de l’arrêté de non opposition du 11 janvier 2016 était devenue sans objet.

17. Le 14 mai 2018, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif en proposant des limites de propriété sur les axes nord et ouest de la propriété de la SCI [Z] et en précisant que, si le tribunal retenait ces limites, les ouvertures prévues côté nord du bâtiment de la SCI [Z] devraient être modifiées pour éviter de créer des vues directes sur la propriété [Y], outre que les plantations situées sur la propriété [Y] devraient être entretenues de sorte à respecter les dispositions du code civil.

18. Le 17 septembre 2018, la SCI [Z] a également déposé une quatrième déclaration préalable de travaux prévoyant une surélévation de la nouvelle construction.

19. Par arrêté en date du 15 octobre 2018, il n’a pas été fait opposition à cette déclaration préalable.

20. Le 25 octobre 2018, la SCI [Z] a fait assigner M. [Y] devant le tribunal d’instance de Saint-Brieuc aux fins d’homologation du rapport d’expertise.

21. Parallèlement, le conseil de la SCI [Z] s’est adressé au conseil de M. [Y] par un courrier du 27 mars 2019 pour demander l’autorisation de passer sur son fonds afin de réaliser un bardage en tôle le long du mur en façade ouest de sa propriété, dans le respect des limites de propriétés établies dans l’expertise judiciaire.

22. Par jugement du 7 octobre 2019 le tribunal d’instance s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance au motif que la SCI [Z] ne cherchait pas tant à voir déterminer l’étendue et les limites de sa propriété mais demandait en fait à ce qu’il soit reconnu que son ouvrage n’empiétait pas sur la propriété voisine, et partant que le rapport d’expertise ne se prononçait pas tant sur un bornage que sur l’existence d’un empiétement.

23. En fin d’année 2019, la SCI [Z] s’est rapprochée des services du cadastre auprès de la direction générale des finances. Ces derniers ont recalculé les surfaces des parcelles au vu des documents produits et modifié le plan cadastral : la parcelle section AL n° [Cadastre 12] est devenue la parcelle section AL n° [Cadastre 2], et la parcelle section AL n° [Cadastre 6], propriété de M. [Y], est devenue la parcelle AL [Cadastre 3] d’une contenance de 721 m² (7 a 21 ca).

24. Le 24 mars 2020, la SCI [Z] a adressé une requête aux fins de tentative de conciliation devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc afin notamment d’obtenir une autorisation temporaire de tour d’échelle sur la propriété de M. [Y] ainsi que l’élagage des plantations se développant sur sa propriété et notamment d’un eucalyptus surplombant la véranda située sur sa propriété.

25. Par ordonnance du 14 avril 2020, le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a ordonné la mise en 'uvre d’une tentative préalable de conciliation en désignant M. [K] [J] en qualité de conciliateur.

26. En parallèle, à l’issue d’une expertise amiable réalisée le 10 juillet 2020 à laquelle M. [Y] a été convoqué mais ne s’est pas présenté, la société Saretec, mandatée par l’assureur de la SCI [Z], a indiqué que l’absence de bornage ne permettait pas à celle-ci de finaliser ses travaux de construction, ce qui générait des pertes de revenus locatifs. De plus, il a été constaté des bris de branches résultant d’un délitement de la falaise située à l’aplomb du terrain de la SCI [Z].

27. Suite à l’échec de la tentative de conciliation, l’affaire a été enrôlée devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc sous le numéro 20/00023.

28. Par jugement du 11 février 2022, le tribunal a :

— rejeté la demande de rabat de clôture de M. [Y],

— débouté M. [Y] de sa demande avant dire droit sollicitant que soient ordonnées des mesures d’investigations complémentaires,

— dit que les limites séparatives des parcelles situées à Binic cadastrées section AL n° [Cadastre 2] (anciennement AL [Cadastre 12]), appartenant à la SCI [Z], et AL n° [Cadastre 3] (anciennement AL [Cadastre 6]), appartenant à M. [Y], sont constituées par les limites suivantes énoncées au plan annexé au rapport d 'expertise judiciaire déposé le 14 mai 2018 à savoir :

l) Côté ouest, la ligne E-F-F'-G-H

* E – F correspond au côté ouest du caniveau existant entre le [Adresse 22] et le côté sud du muret agglo qui a un retour côté propriété de M. [Y],

* F’ – G correspond au côté est du muret agglos qui est privatif à la propriété de M. [Y],

* Le point H serait le point d’intersection du prolongement de la ligne F'- G et du prolongement de la ligne I-J définie ci-après,

2) Côté nord, la limite est la ligne H-I-J-K-L-M-N telle que

* I – J correspond au côté sud du mur en pierres sèches lequel est privatif à la propriété [Y],

* Le point K se situe à l’angle nord-est du muret agglo réalisé par la SCI [Z],

* La ligne K-L correspond au côté est du mur édifié sur deux rangées d’agglos et au-dessus du mur nord en pierres,

* La ligne L-M-N correspond au côté nord du soubassement en béton réalisé sur le mur en pierres situé au nord de la cour avant travaux,

* Le point N correspond à l’intersection du côté nord de ce soubassement et de la limite avec la propriété riveraine AL n° [Cadastre 10],

— dit que la SCI [Z] n’a pas empiété sur la propriété de M. [Y],

— débouté M. [Y] de ses demandes,

— ordonné le bornage des parcelles contiguës, cadastrées sur la commune de Binic AL n° [Cadastre 2] (anciennement AL n° [Cadastre 12]) appartenant à la SCI [Z], et AL n° [Cadastre 3] (anciennement AL n° [Cadastre 6]), appartenant à M. [Y],

— désigné M. [O] [H], géomètre-expert, pour y procéder,

— ordonné que le bornage des parcelles contiguës, cadastrées AL n° [Cadastre 2] (anciennement AL n° [Cadastre 12]), appartenant à la SCI [Z], et AL [Cadastre 3] (anciennement AL [Cadastre 6]), appartenant à M. [Y] soit acté devant notaire et publié au service de la publicité foncière, à la demande des deux parties,

— dit que les opérations de bornage seront partagées par moitié entre la SCI [Z] et M. [Y] et que les frais d’arpentage seront supportés proportionnellement à la surface de chaque immeuble concerné par le bornage,

— condamné M. [Y] à payer à la SCI [Z] la commune de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

29. Le tribunal s’est basé sur le rapport d’expertise judiciaire du 14 mai 2018 en indiquant que M. [I] avait procédé à une étude minutieuse des différents actes de propriété des parcelles appartenant à la SCI [Z] et à M. [Y], ce pourquoi il n’y avait lieu de réaliser les investigations complémentaires demandées par ce dernier. Ainsi, il a considéré que les limites fixées dans le rapport de l’expert [I] permettaient de dire que la construction de la SCI [Z] n’a pas empiété sur la propriété de M. [Y] et a en conséquence débouté ce dernier de ses demandes visant à faire cesser les travaux de la SCI [Z] et à démolir l’ouvrage. Il a également ordonné le bornage selon les modalités prévues au rapport d’expertise judiciaire du 14 mai 2018 reprises au dispositif du jugement.

30. En outre, le tribunal a reconnu que la détermination des limites de propriété s’est avérée complexe, nécessitant l’intervention d’un géomètre-expert et l’étude de nombreux actes de propriété. Il a donc refusé de considérer que M. [Y] s’était livré à un abus de droit ou une intention de nuire du fait de son attitude durant la procédure qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts à la SCI [Z], étant précisé que cette dernière a décidé de poursuivre sa construction malgré l’opposition farouche de son voisin qui contestait les limites de propriété.

31. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 8 avril 2022, la SCI [Z] a interjeté appel de cette décision uniquement en ce qu’il l’a déboutée de de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

* * * * *

32. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 18 juillet 2024, la SCI [Z] demande à la cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,

— et statuant à nouveau,

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée en son appel ainsi qu’en ses demandes,

— déclarer irrecevables, ou en tout cas non fondées, toutes prétentions contraires de M. [Y],

— débouter M. [Y] :

* de sa demande de mesure d’investigation complémentaire, à savoir un carottage des murs nord et ouest du bâtiment de l’appelante,

* de sa demande de détermination des limites de sa propriété :

' à l’est, en ce que le caniveau situé à l’ouest de son mur appartiendrait à M. [Y],

' au nord de sa propriété, en ce que le mur de soutènement appartiendrait à M. [Y],

— condamner M. [Y] à lui verser une somme de 218.384,55 € TTC à titre des dommages et intérêts, quitte à parfaire,

— enjoindre à M. [Y] de procéder aux travaux de mise en sécurité de la partie de la falaise lui appartenant, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— enjoindre à M. [Y] de communiquer sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir :

* copie des conclusions du cabinet Mahé-Villa établies à l’issue de l’expertise Saretec du 22 juin 2020,

* copie du courrier adressé par la Maif lors de l’acquisition de son bien,

— en tout état de cause,

— condamner M. [Y] à lui verser la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Y] aux entiers dépens de la présente instance.

* * * * *

33. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 4 octobre 2022, M. [Y] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI [Z] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,

— infirmer le jugement pour le surplus,

— en conséquence,

— à titre principal,

— débouter la SCI [Z] de toutes ses demandes,

— juger la SCI [Z] irrecevable en sa demande tendant à l’enjoindre de procéder aux travaux de mise en sécurité de la partie de la falaise lui appartenant sous astreinte de 500 € par jour de retard,

— juger sans objet la demande de la SCI [Z] tendant à l’enjoindre de communiquer copie des conclusions du cabinet Mahé-Villa établies à l’issue de l’expertise Saretec du 22 juin 2020,

— avant-dire-droit,

— ordonner une mesure d’investigation complémentaire, à savoir un carottage du mur nord et ouest du bâtiment de la SCI [Z] afin de déterminer l’épaisseur du dit mur, ce carottage devant être effectué à plusieurs endroits du mur et à plusieurs hauteurs afin de connaître l’épaisseur du mur ancien ainsi que de celui en agglo nouvellement construit et surseoir à statuer dans l’attente de cette mesure,

— à titre subsidiaire,

— en limite est de sa propriété, juger que le caniveau situé à l’ouest du mur du bâtiment de la SCI [Z] matérialisé par le trait E – F du plan du rapport de l’expert judiciaire, ainsi que l’extrémité du mur en pierres sèches (FF') et le mur en agglo (F’G) lui appartiennent,

— en limite nord de la propriété de la SCI [Z], juger que le mur de soutènement de sa falaise et situé au nord de l’ancienne cour de la parcelle AL [Cadastre 12], sur lequel la SCI [Z] s’est assise pour ériger son bâtiment, lui appartient,

— juger que la limite de propriété se situe au côté extérieur des murs anciens au nord du bâtiment existant initialement et que toute construction ou muret situé au nord de la ligne GL du plan de l’expert judiciaire se trouve par conséquent sur sa propriété,

— condamner la SCI [Z] à cesser tous travaux de nature à empiéter sur sa propriété, à savoir la parcelle cadastrée section AL n° [Cadastre 6] sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SCI [Z] à démolir l’ouvrage qui empiète sur sa propriété, à savoir la parcelle cadastrée AL n° [Cadastre 6], sous peine d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— en tout état de cause,

— condamner la SCI [Z] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel,

— condamner la SCI [Z] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [I] et de première instance.

* * * * *

34. L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

35. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rejet des dernières conclusions et pièces produites par l’intimé

36. Suivant conclusions de procédure du 21 octobre 2024, la SCI [Z] demande à la cour de :

— juger irrecevables comme tardives et portant atteinte au principe du contradictoire les conclusions n° 2 signifiées par M. [Y] et les nouvelles pièces communiquées par lui sous les numéros 46 à 54 le 14 octobre 2024, soit la veille de l’ordonnance de clôture,

— rejeter en conséquence des débats ces conclusions et pièces.

37. Elle fait en effet valoir que M. [Y] a déposé la veille de l’ordonnance de clôture, c’est-à-dire sans possibilité pour elle de répliquer, de nouvelles conclusions et pièces, alors qu’il avait été tenu destinataire des conclusions de l’appelante trois mois plus tôt, que ces dernières conclusions sont dotées de nombreux ajouts et que les pièces nouvellement produites auraient pu l’être bien plus tôt.

* * * * *

38. Suivant conclusions de procédure du 4 novembre 2024, M. [Y] demande à la cour de débouter la SCI [Z] (de sa demande tendant) à voir juger irrecevables comme tardives ses conclusions n° 2 et pièces signifiées le 14 octobre 2024.

39. Après avoir rappelé qu’il n’était pas opposé à un report de la clôture, il fait état du fait que ses conclusions ont bien été signifiées avant l’ordonnance de clôture, que ses nouveaux développements avaient vocation à répondre aux conclusions et nombreuses nouvelles pièces communiquées par l’appelante le 18 juillet 2024, ainsi qu’aux demandes nouvelles formulées en raison de l’évolution du litige (entretien de la falaise). Il ajoute que ses dernières conclusions n’apportent pas de moyens nouveaux.

Réponse de la cour

40. L’article 15 du code de procédure civile dispose que 'les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense'.

41. L’article 16 prévoit que 'le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction (et qu') il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement'.

42. Enfin, aux termes de l’article 135, 'le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile'.

43. En l’espèce, les conclusions de M. [Y] ont été déposées au greffe le 14 octobre 2024 la veille de l’ordonnance de clôture, de sorte qu’elles sont régulières.

44. Ces nouvelles conclusions de 42 pages, comprenant de nombreux ajouts ainsi que 9 nouvelles pièces dont certaines datent de 2013, 2018, 2022, 2023 ou encore du 30 avril 2024 étaient entre les mains de M. [Y] de fort longue date, alors que l’intimé disposait des dernières conclusions de la SCI [Z] depuis près de trois mois, ne permettaient pas à l’appelante d’en prendre utilement connaissance et d’y répliquer, le cas échéant, en temps utile.

45. Enfin, contrairement à ce qu’affirme M. [Y], l’absence d’entretien de la falaise était déjà évoquée par la SCI [Z] dans ses précédentes conclusions du 19 décembre 2022, l’injonction demandée à ce titre était déjà dans les débats et aucune demande nouvelle n’est formulée par l’appelante dans ses dernières conclusions du 18 juillet 2024, la somme de 149.730,55€ portée à 218.384,55 € ne constituant qu’une actualisation de ses préjudices.

46. Le principe du contradictoire ayant ainsi été gravement altéré, il conviendra de rejeter les conclusions signifiées par M. [Y] le 14 octobre 2024, ainsi que les pièces n° 46 à 54.

Sur la limite de propriété

47. M. [Y] prétend que l’expert judiciaire a à tort indiqué que la limite séparative correspondrait au côté extérieur des murs anciens en pierre sis côté ouest et nord du bâtiment de la SCI [Z] alors qu’un mur de soutènement est présumé appartenir aux propriétaires dont il soutient les terres c’est-à-dire en l’occurrence les terres de sa propriété. Or, l’escalier d’accès à l’étage de l’ancienne construction achetée par la SCI [Z] s’appuyait contre ce mur, sans lui appartenir, et l’appelante en a pris possession pour servir de support à l’extension et à l’érection du nouveau bâtiment sur quatre niveaux.

48. Concernant le mur côté ouest, M. [Y] fait observer que l’expert judiciaire propose une limite séparative entre les deux parcelles en employant le conditionnel, si bien qu’il ne peut pas affirmer avec certitude s’il s’agit des réelles limites de propriété entre les deux parcelles, dès lors qu’il ne dispose pas des mesures relatives à l’épaisseur des murs anciens et neufs qui caractérisent les lieux. Or, ces mesures sont indispensables pour déterminer les limites de propriété, la cour ne pouvant pas, en l’état, homologuer les conclusions expertales, d’où les investigations complémentaires sollicitées (carottage des murs nord et ouest), étant précisé qu’il n’appartenait pas aux parties de se substituer à l’expert dans l’accomplissement de sa mission.

49. M. [Y] affirme encore que le rapport d’expertise permet de considérer que le mur en agglo situé entre les points F et G du plan de l’expert judiciaire est un mur ancien qui lui appartient. Or, le caniveau situé en contrebas entre les points E et F du même plan a vocation à recueillir et drainer les eaux en provenance de la parcelle AL [Cadastre 6] lui appartenant. Pour lui, ce n’est pas parce que le niveau du sol situé au-delà du mur en agglomérés et pierre et lui appartenant est plus bas, à un certain endroit, que le niveau du caniveau, que ce dernier ne sert pas à drainer l’eau de ruissellement qui provient du haut de la côte et de sa propriété.

* * * * *

50. La SCI [Z] réplique que de nombreux actes permettent de s’assurer que les limites de la propriété de M. [Y] n’intègrent pas la côte située au nord de l’immeuble, notamment le plan napoléonien qui fait apparaître que les écuries, dont la mention disparaîtra au profit d’un bâtiment en pierres et bois, s’étendaient jusqu’à la limite des parcelles A26 et A76, y compris donc sur une partie de la côte. Selon elle, la découverte récente d’un solin permettant d’assurer l’étanchéité de l’ancienne construction jusqu’au mur en pierre sèches appartenant à M. [Y] permet de l’inscrire parfaitement sur la limite de propriété I-J proposée par l’expert judiciaire et justement retenue par le tribunal.

51. Concernant la limite ouest, la SCI [Z] fait valoir que le caniveau, qui n’avait aucune utilité pour M. [Y] puisque sa partie haute, sur environ 50% de sa longueur, se situe au-dessus du terrain de ce dernier, lui appartient, ainsi qu’en témoignent des photographies d’époque. D’ailleurs, l’huissier a pu constater que ni tuyau, ni drain, ni avaloir ne sont installés sur la falaise nord concernée afin d’orienter les eaux pluviales des parcelles de terrain au nord de la sienne vers le caniveau à l’extrémité uuest de celle-ci. En outre, le mur de M. [Y] perpendiculaire au pignon ouest de sa construction, s’arrête à l’aplomb du caniveau.

Réponse de la cour

52. Aux termes de l’article 646 du code civil, 'tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs'.

53. Le bornage est une opération matérielle consistant à implanter des signes ostensibles aux angles des propriétés. Elle a pour effet de reconnaître et fixer, de façon contradictoire et définitive, les limites séparatives des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents. Il conduit à rétablir les propriétés dans leur 'état normal'.

54. L’action en bornage judiciaire, imprescriptible et qui suppose qu’aucun bornage amiable n’existe, a pu être qualifiée d’action pétitoire, en ce qu’elle concerne le fond du droit (la limite de propriété) tout en se distinguant de l’action réelle en revendication de propriété. Là où l’action en revendication a pour objet un bien délimité, l’action en bornage a, au contraire, pour objet de délimiter une parcelle.

55. La limite est fixée par l’étude des titres, les marques de possession (ouvrages, plantations…), la configuration naturelle des lieux, voire les témoignages recueillis ou encore l’application du cadastre, même s’il a été considéré que le cadastre, qui a seulement valeur de présomption 'généralement importante', mais abandonnée à l’appréciation souveraine des juges du fond, n’emporte pas preuve de propriété.

56. En l’espèce, pour retenir la limite de propriété, le tribunal s’est basé sur le rapport d’expertise judiciaire du 14 mai 2018 en indiquant que M. [I] avait procédé à une étude minutieuse des différents actes de propriété des parcelles appartenant à la SCI [Z] et à M. [Y], ce pourquoi il n’y avait lieu de réaliser les investigations complémentaires demandées par ce dernier.

57. Concernant la demande d’investigations, M. [Y] la maintient en cause d’appel comme consistant en des carottages dans les murs nord et ouest.

58. L’expert [I] a d’abord diffusé un pré-rapport avant de répondre aux dires des parties dans le cadre d’un rapport définitif du 14 mai 2018. Ni dans le cadre des opérations d’expertise, ni dans le cadre de son dire adressé à l’expert le 19 mars 2018 (annexe 4 de l’exemplaire du rapport d’expertise), le conseil de M. [Y] n’a suggéré de procéder aux investigations complémentaires maintenant sollicitées, se contentant d’indiquer : 'Il n’y a que la surélévation (du mur ouest) qui a été réalisée par la SCI [Z] qui est en agglos. Classiquement, l’épaisseur de ce mur est de 50 cm ou moins'. En réponse, l’expert a simplement reconnu : 'nous ne savons pas si le mur en pierres a une épaisseur constante sur toute sa hauteur'.

59. Si l’expert conduit les opérations d’expertise comme il l’entend, rien n’interdit à une partie de suggérer des investigations particulières, quitte, en cas de refus ou d’inertie du technicien, de saisir le juge chargé du contrôle des expertises, ce que n’a pas fait M. [Y] en la circonstance, si bien qu’il ne sera pas fait droit à sa demande de voir procéder à un carottage des murs ouest et nord.

60. Au demeurant, l’expert [I] note que des sondages à partir de l’intérieur du bâtiment de la SCI [Z] visant à en déterminer la largeur n’ont pas pu être réalisés car l’entreprise consultée initialement pour la réalisation des carottages n’a pas donné suite.

61. Dans ces conditions, il ne sera pas donné suite à la demande d’investigations complémentaires de M. [Y], comme n’étant d’ailleurs pas déterminantes sur le sort de la limite de propriété.

62. Concernant la première critique, c’est-à-dire en ce que l’expert a indiqué que la limite séparative correspondrait au côté extérieur des murs anciens en pierre sis côté ouest et nord du bâtiment de la SCI [Z], l’expert [I] relève 'coté nord du bâtiment, qu’il existe un mur récemment réalisé et qu’au nord de celui-ci (à environ 0,30 mètre) existe un mur en pierres ayant un usage de soutènement des terres de la côte'.

63. Pour l’expert, la limite côté nord est la ligne H-I-J-K-L-M-N telle que 'I – J correspond au côté sud du mur en pierres sèches lequel est privatif à la propriété [Y]'.

64. La cour observe que la SCI [Z] ne conteste plus ce point (elle considérait en première instance qu’une partie de la côte lui appartenait

1: La SCI [Z] se fondait en cela sur un unique acte de 1924 qui intègre 'une côte’ dans la désignation du bien vendu. L’appelante ne justifie pas d’actes de possession sur cette côte, lesquels semblent exclus par la présence d’un ancien mur périmétrique dénué d’ouverture

, en ce compris le vieux mur de soutènement) et que la solution retenue par l’expert et le tribunal conforte, de ce point de vue, les droits de M. [Y].

65. Toutefois, ce dernier entend voir 'juger que le mur de soutènement de sa falaise et situé au nord de l’ancienne cour de la parcelle AL [Cadastre 12], sur lequel la SCI [Z] s’est assise pour ériger son bâtiment, lui appartient'.

66. Ce faisant, M. [Y] crée une confusion entre le mur périmétrique qui est la propriété de la SCI [Z] (sur lequel cette dernière a assis son pignon) et le mur en pierre sèche, à 0,30 mètre de distance (voir point J, annexe 7 du rapport), qui fait office de mur de soutènement et qui appartient à l’intimé.

67. L’expert [I] s’est en effet fondé sur les données des titres de propriété depuis 1927 pour la propriété de la SCI [Z] et depuis 1978 pour celle de M. [Y], ainsi que des signes de possession apparente sur les lieux, notamment les murs périmétriques anciens de la propriété de la SCI [Z] dans lesquels il n’existe aucune ouverture vers la parcelle [Cadastre 6].

68. Le plan cadastral rénové, qui figure la falaise en pointillé, en situe la base en limite de propriété entre les parcelles AL285 (SCI [Z]) et AL286 d’une part et la parcelle AL221 (M. [Y]) d’autre part, là où le cadastre napoléonien incluait la totalité de la falaise dans la parcelle A26 (correspondant aux parcelles actuelles AL284, [Cadastre 11] et partie [Cadastre 6] selon l’expert).

69. Pour l’expert, 'le mur inférieur de la construction de la SCI [Z] est un mur ancien en pierres puisqu’il s’agit, pour la partie inférieure, d’une construction ancienne. L’acte du 14 novembre 1919 indique qu’il existait trois écuries construites en pierre et bois. La partie en pierres devait être la partie inférieure toujours existante. Compte tenu de la topographie des lieux, il est certain que la construction n’a pu être réalisée qu’après un terrassement en déblai sur la parcelle actuelle de la SCI [Z]. Le mur en pierres de la construction a donc été réalisé pour être un mur de la construction et non pas pour être un mur de soutènement réalisé par le propriétaire du fonds supérieur. Ceci nécessitait cependant, pour le constructeur du mur, de prendre toutes ses dispositions pour ne pas créer de désordres futurs sur le terrain du fonds supérieur. Les deux ouvertures visibles actuellement dans le mur nord résultent des travaux réalisés ou en cours sur la propriété de la SCI [Z]. L’escalier qui existait et jouxtait le côté sud de ce mur nord était à l’usage de la propriété [Z] pour accéder de la cour à l’étage de la construction. En conséquence, nous considérons que le mur périmétrique en pierre était le mur inférieur d’une construction et non pas un mur de clôture et que, de ce fait, il était et est un mur privatif à la construction et donc à la propriété de la SCI [Z]. Le mur en aggloméré construit en surélévation et bien évidemment une largeur inférieure au mur en pierre'.

70. Cette analyse est encore confortée par les données cadastrales qui, selon l’expert, sont 'cohérentes par rapport aux désignations des actes de propriété’ : 'la limite nord est une ligne droite correspondant au pignon nord de ce bâtiment et au côté nord de ce qui est figuré par un escalier'. M. [I] estime qu’ 'il est certain qu’un bâtiment a existé sur la propriété [Z]. Les plans cadastraux et les actes de propriété le démontrent'.

71. Certes, l’expert judiciaire relate que, 'avant la rénovation en cours, le bâtiment qui existait comprenait en partie inférieure un mur de pierres surélevé d’un mur en agglos ou parpaings. (…) Au nord du bâtiment ancien, il existe le mur en pierres de celui-ci encore visible de l’intérieur, notamment en partie inférieure, et sur lequel repose un mur venant d’être réalisé par la SCI [Z]. Au nord de ce mur récent, il existe un mur ancien en pierres sèches visible sur une photo de constat d’huissier et qui retient les terres de la partie côte'. C’est ce dernier mur qui constitue le mur de soutènement, de sorte que l’expert a à juste titre fixé la limite de propriété sur l’extérieur de ce mur qui appartient à M. [Y].

72. La première critique de M. [Y] ne pourra donc pas prospérer.

73. Concernant la seconde critique, c’est-à-dire en ce que l’expert intègre le caniveau dans la propriété de la SCI [Z], M. [I] admet que 'la seule certitude est que le caniveau est à l’ouest du mur agglos réalisé en surélévation au-dessus d’une partie du mur en pierres mais, par contre, l’épaisseur du mur en pierre n’étant pas connue sur toute sa hauteur, la question du positionnement exact de ce caniveau n’est pas résolue'.

74. Un peu plus loin (page 15), l’expert note qu’ 'il est certain que ce caniveau facilite l’évacuation des eaux de ruissellement et évite des problèmes d’humidité dans le mur en pierres et au niveau du mur en agglomérés. Aucune des parties n’a produit de facture concernant la réalisation de ce caniveau'.

75. Au regard de cette fonction, l’expert a logiquement intégré le caniveau maçonné dans la propriété de la SCI [Z] en proposant une limite à l’extérieur dudit caniveau.

76. Le sens de la toiture invoqué par M. [Y] n’est pas pertinent car il a été inversé par rapport à la construction des années 20. En outre, il ressort d’une des photographies du procès-verbal de constat d’huissier établi le 8 février 2018 que la clôture de M. [Y] côté venelle s’arrête à l’aplomb ouest du caniveau, ce qui laisse penser que ce mur a été réalisé en considérant que ce caniveau n’appartenait pas à sa propriété.

77. La seconde critique de M. [Y] ne pourra donc pas prospérer.

78. Le jugement sera confirmé quant aux limites des propriétés.

Sur la demande de cessation de travaux et de démolition de l’ouvrage

79. M. [Y] affirme que les semelles de fondations débordantes et les murs agglos réalisés en surélévation empiètent sur sa propriété. Or, selon lui, la sanction de l’empiétement est la démolition de l’ouvrage qui empiète sur le fonds autrui. Il affirme que le plan de masse annexé à la déclaration préalable déposée le 25 septembre 2014 et produit par la SCI [Z] montre clairement que le bâtiment construit sur la parcelle AL [Cadastre 12], objet de la déclaration préalable, a été construit sur la limite séparative avec la parcelle cadastrée AL [Cadastre 6].

* * * * *

80. La SCI [Z] s’en tient au bornage homologué par le tribunal qui permet de considérer qu’il n’existe aucun empiétement chez M. [Y].

Réponse de la cour

81. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

82. L’article 545 prévoit que 'nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, moyennant une juste et préalable indemnité'.

83. En l’espèce, la déclaration préalable de travaux effectuée par la SCI [Z] le 25 septembre 2014 ne met en évidence aucun empiétement, contrairement à ce qu’affirme M. [Y].

84. Bien plus, le bornage maintenant définitivement jugé permet de considérer que l’ouvrage de la SCI [Z] est maintenu dans le périmètre de sa propriété, en témoigne, en limite nord, qui constitue la limite la plus litigieuse, la constatation de l’expert [I] qui relève 'coté nord du bâtiment, qu’il existe un mur récemment réalisé et qu’au nord de celui-ci (à environ 0,30 mètre) existe un mur en pierres ayant un usage de soutènement des terres de la côte'.

85. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

86. Pour solliciter de la cour qu’elle condamne M. [Y] à lui verser une somme de 218.384,55 € TTC à titre des dommages et intérêts, la SCI [Z] relève que l’intimé a multiplié tous les artifices pour empêcher la concrétisation de son projet (une résidence secondaire qui serait louée le reste de l’année). Elle distingue six comportements fautifs qui ont engendré divers frais, une augmentation du coût de la construction et la perte des loyers attendus.

* * * * *

87. M. [Y] réplique qu’il ne peut pas lui être reproché de faire valoir ses droits. Il est d’ailleurs défendeur à l’occasion de la présente instance et un débat sérieux a existé sur la limite de propriété. Ses recours étaient d’autant moins abusifs qu’ils ont contraint la SCI [Z] à adapter son projet, non conforme au PLU. De son côté, il affirme entretenir régulièrement sa propriété. Il ne pouvait notamment pas accéder à la demande de tour d’échelle tant que les limites de propriété étaient contestées. Selon M. [Y], rien ne permet d’affirmer que la SCI [Z] aurait obtenu le label permettant d’exiger les fruits locatifs allégués comme perdus, alors que l’appelante a commis une imprudence en ne s’assurant pas préalablement d’un bornage avant d’entamer sa construction.

Réponse de la cour

88. L’article 1382, devenu l’article 1240 nouveau du code civil, dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

1 – la faute :

89. En l’espèce, la SCI [Z] invoque une série de six comportements fautifs de la part de M. [Y] à l’origine des préjudices subis.

a) la persistance à revendiquer des limites de propriété calquées sur le plan cadastral :

90. M. [Y] avait fait assigner la SCI [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en cessation des travaux pour cause d’empiétement.

91. Par ordonnance du 6 octobre 2016, le juge des référés a certes débouté M. [Y] de ses demandes faute pour lui d’établir le trouble manifestement illicite qu’il alléguait et l’a condamné à procéder à l’élagage de la végétation qui gênait la SCI [Z] pour la poursuite de ses travaux.

92. Mais le juge des référés a aussi, en cette occasion, débouté la SCI [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

93. Le juge des référés a également fait droit à la demande reconventionnelle en expertise de la SCI [Z] pour mettre fin aux difficultés rencontrées relativement à la limite de propriété, celle-ci ayant ensuite fait assigner M. [Y] par acte d’huissier du 25 octobre 2018 devant le tribunal d’instance de Saint-Brieuc aux fins d’homologation du rapport d’expertise.

94. M. [Y] s’est donc trouvé défendeur à l’action. Il a légitimement défendu sa position. D’ailleurs, le juge a arbitré en faveur de la solution préconisée par l’expert, à mi-chemin entre les exigences des parties.

95. Surtout, M. [Y] a pu se trouver conforté dans sa position à la faveur d’une phrase malheureuse et équivoque de l’expert lorsque celui-ci mentionne dans son pré-rapport (page 12) que 'les murs périmétriques sis au nord et à l’ouest de la propriété de la SCI [Z] avaient un rôle de soutènement', avant de finalement les considérer comme 'murs inférieurs d’une construction et non pas un mur de clôture', et donc privatifs au fonds de l’appelante dans son rapport définitif, ce qui lui permet de conclure que seul le mur en pierres sèches (évoqué mais non qualifié dans le pré-rapport) constitue le mur de soutènement appartenant en propre à M. [Y]. Aussi, le maintien de la phrase 'les murs anciens périmétriques sis au nord et à l’ouest de la propriété de la SCI [Z] avaient un rôle de soutènement prévu pour éviter tout éboulement des terrains riverains’ soit pouvait-il constituer une contradiction, soit signifiait-il qu’il avait vocation à doubler la fonction du mur en pierres sèches au profit du fonds inférieur.

96. Toujours est-il que M. [Y] a pu s’engouffrer dans cette contradiction pour plaider une limite au-delà du mur en pierres sèches. Pour autant, la cour n’y voit là aucun abus. Les premiers juges seront approuvés lorsqu’ils considèrent que la complexité des lieux pouvait justifier la résistance de M. [Y] à accepter la limite revendiquée par la SCI [Z].

97. La cour observe enfin que, en faisant appel, la SCI [Z] a pris le risque, qui s’est réalisé, d’un appel incident que M. [Y] n’a pas manqué d’interjeter sur la limite retenue par le tribunal.

98. Au-delà, elle a également pris le risque de difficultés et contestations en construisant sa maison en limite de propriété hors de tout bornage préalable.

99. Il s’en évince que la persistance de M. [Y] à revendiquer la limite de propriété n’est pas, en soi, fautive.

b) la multiplication des recours administratifs contre les autorisations d’urbanisme :

100. M. [Y] a formé un recours gracieux :

— à l’encontre de l’arrêté de non opposition émis le 23 octobre 2014 par la commune de [Localité 20], rejeté par cette dernière le 8 janvier 2015,

— à l’encontre de l’arrêté de non opposition émis le 11 janvier 2016 par la commune de [Localité 20], rejeté par cette dernière le 27 avril 2016.

101. Il a ensuite formé un recours contentieux le 24 juin 2016 en annulation du deuxième arrêté de non opposition du 11 janvier 2016 (et par voie de conséquence en annulation du rejet de sa contestation du 27 avril 2016) auprès du tribunal administratif de Rennes, procédure devenue sans objet suivant ordonnance de ce tribunal du 30 mars 2017.

102. Si plusieurs recours (en réalité concernant seulement deux arrêtés) ont été effectués, c’est à la faveur des changements opérés par la SCI [Z] dans son projet. M. [Y] n’a pas entendu contester le dernier arrêté de non opposition du 15 octobre 2018. Il n’a poursuivi sa contestation de façon contentieuse que pour le deuxième arrêté.

103. Ce recours était fondé notamment sur la méconnaissance de règles du certificat d’urbanisme et du PLU. L’ordonnance du tribunal administratif de Rennes du 30 mars 2017 a déclaré la procédure comme étant devenue sans objet en raison de l’intervention d’un nouvel arrêté de non opposition du 13 juillet 2016 qui a eu nécessairement pour effet de rapporter l’arrêté contesté. Toujours est-il que l’affaire n’a finalement pas été jugée sur le fond, de sorte que le bien-fondé de l’argumentation n’a pas donné lieu à appréciation par la juridiction administrative.

104. Or, la SCI [Z] n’offre pas de démontrer en quoi le seul recours à la justice administrative aurait été, en la circonstance, abusif, en tout cas n’a-t-il pas eu pour conséquence une quelconque interruption des travaux.

105. Il s’en évince que, sans abus caractérisé, M. [Y] a utilisé les voies de droit qui s’offraient à lui.

c) l’opposition au règlement des dépens de l’expertise :

106. La SCI [Z] fait valoir que M. [Y] a d’abord contesté sa condamnation aux dépens du référé, ce qui l’a contrainte à solliciter une vérification de l’état des dépens, contestée par l’intimé devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc qui a taxé les dépens de la procédure de référé, en ce compris les frais d’expertise, à la charge provisoire de M. [Y] qui avait été condamné aux dépens. Elle affirme également que M. [Y] a par la suite transmis un chèque Carpa correspondant à sa condamnation aux dépens qui comprenait une erreur sur le montant attendu par l’ajout d’un euro, retardant ainsi d’autant son encaissement.

107. Là encore, l’utilisation de voies de droit sans excès n’est pas répréhensible. La contestation de M. [Y] portait sur le fait que la consignation des frais de l’expertise avait été mise à la charge de la SCI [Z], ce qui n’apparaît pas dénué de sens. Quant à l’erreur d’un euro sur le chèque Carpa, elle peut être le fait de circonstances purement fortuites.

108. En toute hypothèse, le préjudice serait ici constitué du simple retard dans l’exécution de l’ordonnance qui porte sur un principal de 2.475,26 €, sans lien avec le préjudice dont il est réclamé indemnisation.

d) le refus de procéder au bornage amiable des parcelles :

109. M. [Y] était en droit de refuser le bornage amiable proposé par l’expert [I] compte tenu des discussions qui pouvaient légitimement s’élever en suite du rapport déposé (supra § 90 et suivants).

e) l’opposition au tour d’échelle sollicité et l’absence d’élagage des arbres :

110. La SCI [Z] reproche à M. [Y] d’être resté silencieux face à ses demandes concernant le tour d’échelle afin de terminer le bardage de la construction ainsi que l’élagage de ses arbres.

111. Si, à la demande de la SCI [Z], un conciliateur a été désigné qui n’a pu que dresser un constat d’échec, rien n’interdisait à l’appelante de solliciter le tour d’échelle en question pour terminer ses travaux, ce qu’elle n’a pas cru bon de faire, ne serait-ce qu’à l’occasion de l’une des procédures engagées.

112. La cour observe en outre que l’ordonnance de référé du 6 octobre 2016 faisait injonction à M. [Y] de 'procéder à l’élagage de la végétation dans l’angle nord-ouest de la construction à la perpendiculaire des deux murs, au niveau du mur ouest en frontière des deux parcelles'. Si aucune astreinte n’assortissait cette obligation, rien n’interdisait la SCI [Z] de saisir le juge de l’exécution à cette fin.

113. Outre le fait que M. [Y] produit une facture éditée par M. [X] le 25 août 2020 concernant l’évacuation d’un orme et de deux eucalyptus de la falaise pour 270 €, la SCI [Z] avait donc les moyens juridiques de terminer les travaux programmés et elle ne les a pas utilisés.

f) le défaut d’entretien de la falaise :

114. La SCI [Z] reproche à M. [Y] de s’être volontairement abstenu d’entretenir la partie de la falaise constituant sa propriété.

115. Le problème de la falaise est connu de longue date. Un important éboulement s’était produit le 30 novembre 1996, causant des dégâts sur la propriété [V], plus à l’est de la parcelle actuelle de la SCI [Z]. À l’époque, le rapport d’expertise amiable avait conclu, sur la base du plan cadastral, 'que la partie de la falaise éboulée appartient à Mme [V] et non à Mme [D]' (aux droits de laquelle vient M. [Y]). Le rapport de l’expert judiciaire [C] du 24 février 2000, auquel était partie M. [Y] qui était entre-temps devenu propriétaire notamment de la parcelle n° [Cadastre 6] en aplomb, 'permet de situer l’origine du sinistre sur la propriété [V]'. L’expert indique toutefois que, 'de nouveaux éboulements étant inévitables sur une telle falaise et la partie supérieure de celle-ci étant instable, la mise en place d’un grillage de protection devrait être envisagé (…) mettant en protection toute la surface de la falaise'.

116. Le problème de la falaise est revenu à l’ordre du jour lorsque, le 22 juin 2020, le bureau d’études Saretec, missionné par l’assurance de la SCI [Z], a procédé à un relevé des risques au regard de l’état de la partie de la falaise appartenant à M. [Y] et conclu ainsi : 'Nous conseillons l’intervention d’un bureau d’étude pour identifier la ou les causes d’instabilité de l’enrochement de la falaise, évaluer les risques résiduels de chute de pierres et établir les recommandations nécessaires en matière de sécurisation. Une purge de la falaise avec la mise en place d’un filet pourrait être envisagée et à la charge de qui de droit'.

117. Le 11 septembre 2020, un rapport d’expertise amiable établi contradictoirement par le cabinet Saretec, indique : 'Nous constatons également que la falaise est constituée de bloc rocheux se délitant localement en plaquettes ou en gros morceaux. Par expérience et compte tenu de l’inaccessibilité du site, nous estimons le traitement de la zone instable de la falaise située à l’aplomb de la maison de la SCI [Z] à environ 80.000 €. Selon nous, ce traitement devra être élargi à l’ensemble de la falaise qui présente les mêmes caractéristiques sur sa longueur'.

118. Le 12 octobre 2020, un rapport d’expertise d’assurance réalisée pour le compte de M. [Y] indique : 'Au cours de différentes opérations d’expertise, nous avons pu constater qu’un arbre se trouvant sur la parcelle [Y] présentait effectivement des risques de chutes.

Nous avons pu aussi constater la présence de roches décrochées de la falaise et aujourd’hui maintenues en équilibre précaire par des végétaux (').

Au cours des opérations d’expertise, nous avons été informés que les désordres perdurent depuis plusieurs années et ont déjà fait l’objet d’opérations d’expertise et de tentatives de conciliation de justice (').

Malgré ces différentes démarches et expertises, la falaise, propriété des parcelles [Y], ne fait toujours pas l’objet de sécurisation (').

Les désordres évoqués perdurent depuis plusieurs années et ont pour origine l’érosion de la falaise, propriété à ce jour et depuis 1997 des époux [Y] (').

Il est nécessaire de purger les roches et végétaux présentant un risque imminent de chute (').

À ce jour, la falaise présentant des risques de chute d’enrochement étant propriété des époux [Y], leur responsabilité est engagée.

Si un dommage venait à être causé à un tiers par la chute de roches ou végétaux provenant de la falaise, ce dernier ne pourra, selon nous, être considéré comme accidentel, les parties étant conscientes et informées des risques depuis de nombreuses années'.

119. Même si, au terme du rapport, il est indiqué que 'Mme [Y] (va) réfléchir à la situation', avec cette précision qu’aucune garantie souscrite auprès de Pacifica n’est mobilisable, M. [Y] ne justifie pas avoir entrepris de quelconques démarches en ce sens.

120. Il est vrai que la situation est complexe et que le remède est coûteux, ainsi qu’en témoignent les articles de presse que les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré : les travaux demandent une coordination entre plusieurs propriétaires concernés et le coût en serait de l’ordre de 500.000 €. La mairie de [Localité 20] a été sensibilisée à la situation. Un des articles indique que 'plusieurs riverains de la [Adresse 23] sont privés de leurs cours, en raison du périmètre de sécurité mis en place en 2022 à cause du risque d’éboulement et attendent avec impatience de pouvoir jouir de leur bien en toute sécurité'. Un autre relate que 'la mairie va engager des travaux de consolidation de la falaise qui surplombe la [Adresse 23]. Douze propriétaires sont sollicités pour participer aux frais’ et évoque une aide de l’État de 162.500 €.

121. En effet, suivant arrêté du 31 août 2022, la mairie de [21] a instauré un périmètre de sécurité recommandant de ne pas circuler dans une partie de terrain comprenant notamment une partie de la parcelle [Cadastre 2] (ancienne parcelle [Cadastre 12]), propriété de la SCI [Z].

122. Cet arrêté est fondé sur un rapport émis le 17 janvier 2022 par M. [M] à la demande de la préfecture des Côtes d’Armor qui concluait : 'Il est recommandé de ne pas circuler dans la partie définie dans le périmètre de sécurité ci-dessous. Ce périmètre de sécurité devra être maintenu jusqu’à réalisation de l’étude préconisée ci-après et mise en oeuvre éventuelle des mesures de sécurisation qui découleront de celle-ci.

La circulation des personnes en arrière des habitations est interdite sur toute la longueur de la zone comprise dans le périmètre de sécurité.

Le BRGM recommande la mise en oeuvre d’une surveillance régulière du site tant que les travaux de sécurisation définis par le diagnostic spécifique préconisé n’auront pas été réalisés. Toute évolution défavorable significative devra donner lieu à un nouveau diagnostic d’urgence et si nécessaire dans l’attente à l’adoption de mesures de sauvegarde adaptées vis-à-vis des enjeux existants (').

Compte tenu du risque de mouvements gravitaires mis en évidence sur la falaise, il est recommandé de procéder à la réalisation d’une étude qui précisera les risques et mesures de sécurisation à mettre en oeuvre'.

123. Les travaux de bornage mais surtout ceux relatifs à la réalisation de la façade nord de la construction de la SCI [Z] ne peuvent donc pas être finalisés, les entreprises ne pouvant accéder à l’arrière de la maison, ainsi qu’en atteste le 7 juin 2022 M. [S], l’architecte en charge du projet : 'L’entreprise devant réaliser l’étanchéité de la façade nord de la construction ne peut intervenir. L’achèvement de la construction de la SCI [Z] est bloqué tant que M. [Y] n’effectue pas les travaux de consolidation de sa falaise'.

124. La situation ne s’est guère améliorée depuis puisque, par ordonnance du juge des référés du tribunal administratif de Rennes du 26 janvier 2024, M. [B], désigné en qualité d’expert, a remis son rapport le 16 février 2024 en concluant : 'La paroi rocheuse, au sud de la parcelle cadastrée AL [Cadastre 3] (appartenant à M. [Y]) (') présente des signes de fragilité, et plusieurs éboulements se sont produits (').

Je note que le mur présente des pierres instables (').

L’instabilité de certaines pierres peut entraîner à tout moment des éboulements partiels du mur de soutènement (').

Pour mettre fin de façon définitive à tous risques de danger, il faut stabiliser la falaise, c’est-à-dire aussi bien le mur de soutènement que la partie en roches altérées (').

Le danger est manifeste et imminent'.

125. Plus récemment, par arrêté du 27 février 2024, la mairie a même été contrainte, compte tenu des risques, d’interdire temporairement à l’habitation l’immeuble de la parcelle AL [Cadastre 10], immédiatement voisine de la parcelle de la SCI [Z], située sous le mur de soutènement.

126. Enfin, par un arrêté municipal du 30 avril 2024, M. [Y] a été mis en demeure de procéder, avant le 31 janvier 2025, à la sécurisation du mur de soutènement situé sur la parcelle AL [Cadastre 3], selon les recommandations du rapport d’expert [B].

127. L’inaction de M. [Y], si elle s’explique en partie par la complexité des solutions retenues, qui imposent une coordination des travaux entre plusieurs propriétaires concernés (une douzaine), reste fautive en ce qu’elle ne permet pas à la SCI [Z], au moins depuis l’arrêté municipal du 31 août 2022, d’achever sa construction et de mener à bien son projet de location.

128. M. [Y] allègue vainement l’inaction de la commune alors que, même si la mairie de [21] ne s’est émue du problème que sur insistance de l’opposition et, sans doute, sous la pression de la préfecture, les travaux incombent en premier lieu aux propriétaires de la falaise, au rang desquels figure l’intimé qui a suffisamment revendiqué ses droits de propriétaire à cet égard contre la SCI [Z].

129. La seule initiative concrète dont M. [Y] justifie consiste en une demande de prise en charge par moitié formulée le 3 mai 2022 auprès du syndic de la copropriété du [Adresse 4], pour des mesures d’essartage (défrichage) et d’expertise, alors qu’il n’ignorait pas, depuis plus de vingt ans, les contraintes de sécurité que ne tarderait pas à imposer la falaise, lesquelles se sont vérifiées.

130. La solution la plus efficace pour M. [Y], propriétaire principal de la falaise, eût été de convier les différents propriétaires de la falaise à une discussion sur la façon de procéder à son entretien et sur la participation de chacun aux travaux avant, au besoin, de les assigner en justice.

131. Si l’inertie de M. [Y] est incontestablement fautive, la cour observe toutefois que la SCI [Z] a pris le risque de construire dans un endroit particulièrement encaissé, à flanc d’une falaise qui montrait déjà des signes notoires de faiblesse. Il a aussi vu que l’appelante avait les moyens de terminer les travaux avant l’arrêté du 31 août 2022 (supra § 113). Ce faisant, elle a été, en partie, artisan de son propre préjudice, dans des proportions que la cour estime pour moitié.

2 – les préjudices et le lien de causalité :

132. Pour faire valoir ses droits, la SCI [Z] a dû mettre en oeuvre divers constats d’huissier. Un seul est toutefois en relation directe avec la faute retenue à l’encontre de M. [Y], celui du 4 juillet 2022, à hauteur de 297,20 €.

133. L’intervention de M. [L] (tentative de bornage amiable) est sans lien non plus avec la seule faute retenue à l’encontre de M. [Y]. Il en est de même du coût de l’augmentation des travaux (étude du 29 octobre 2020 de M. [S]), liée non pas à l’absence de consolidation de la falaise mais au retard pris dans la construction en raison du contentieux sur la limite.

134. Pour le surplus, la SCI [Z] fait état d’une perte locative de 1.600 € par mois depuis janvier 2017.

135. Compte tenu de ce qui a été dit plus haut, l’impossibilité de terminer les travaux -et donc de louer- a commencé postérieurement à l’arrêté du 31 août 2022, c’est-à-dire depuis septembre 2022.

136. Les différentes estimations produites permettent de retenir une valeur locative de 1.500 € par mois et donc un gain manqué, sur 34 mois, de 51.000 €.

137. Sur la somme de 51.297,20 €, une somme de 25.648,60 € sera mise à la charge de M. [Y] compte tenu du partage de responsabilité opéré plus haut, le jugement étant infirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Z] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les travaux de mise en sécurité de la falaise

138. La SCI [Z] fait valoir que l’inaction de M. [Y] empêche la réalisation du bornage ordonné par le tribunal et la finalisation de son chantier, notamment s’agissant des travaux d’étanchéité, avec pose du bardage, situation qui serait la cause des infiltrations observées depuis les façades nord et ouest et qui impacterait fortement l’immeuble, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage.

139. M. [Y] considère que cette demande, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable. Sur le fond, il affirme que l’expert-géomètre s’est abstenu de poser les bornes compte tenu de l’appel et que l’absence de terminaison des travaux est née de l’impossibilité d’octroyer un tour d’échelle compte tenu du litige. Il estime que la SCI [Z] n’établit pas que la falaise présenterait un risque pour sa propre propriété et qu’elle n’indique pas les travaux qui sont nécessaires à sa mise en sécurité.

Réponse de la cour

140. L’article 564 du code de procédure civile dispose que, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

141. Mais l’article 566 prévoit également que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

142. À sa demande d’indemnisation, la SCI [Z] a ajouté une demande d’exécution en nature de la part de M. [Y] au titre de ses obligations de voisin. Cette demande doit être considérée comme constituant le complément nécessaire de la demande d’indemnisation, complément consistant à faire cesser le trouble anormal du voisinage allégué dont il était sollicité indemnisation par ailleurs.

143. La demande de la SCI [Z] sera donc jugée recevable.

144. L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

145. La théorie moderne du trouble anormal du voisinage doit être regardée, plutôt qu’une limitation au droit de propriété, comme un régime spécial de responsabilité civile de plein droit, exonéré de toute notion de faute, ayant essentiellement un rôle de concept dans la protection contre les pollutions et nuisances de toutes sortes.

146. Le trouble anormal du voisinage se définit comme un dommage causé à un voisin qui, lorsqu’il excède les inconvénients ordinaires du voisinage, est jugé anormal et oblige l’auteur du trouble à dédommager la victime, quand bien même ce trouble, employé dans un sens amphibologique en ce qu’il concerne aussi bien l’action que son résultat, serait inhérent à une activité licite et qu’aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

147. Il appartient au demandeur de démontrer le caractère excessif de l’inconvénient ou de la nuisance, le dommage devant être apprécié in concreto, en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

148. Contrairement à ce que prétend M. [Y], la situation est à ce point critique que plusieurs arrêtés ont été pris, dont un périmètre de sécurité empêchant de circuler à l’arrière de l’habitation de la SCI [Z].

149. Toutefois, la demande de la SCI [Z], qui consiste à 'enjoindre à M. [Y] de procéder aux travaux de mise en sécurité de la partie de la falaise lui appartenant, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir', apparaît trop vague pour donner lieu à une obligation de faire sous astreinte, laquelle ne manquerait pas de poser des difficultés d’exécution.

150. La SCI [Z] sera donc déboutée de cette demande.

Sur la communication de certaines pièces

151. La SCI [Z] demande à la cour d’enjoindre à M. [Y] de communiquer, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir, les conclusions du cabinet Mahé-Villa suite à la réunion d’expertise du 22 juin 2020 ainsi que le courrier adressé par la Maif lors de l’acquisition du bien par M. [Y].

152. M. [Y] considère cette demande irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel. Il indique toutefois avoir communiqué le rapport en question.

Réponse de la cour

153. Si cette demande n’est pas nouvelle et donc, partant, n’est pas irrecevable s’agissant pour la SCI [Z] de parfaire la preuve de la connaissance de la situation de la falaise et des obligations qu’elle induisait chez son voisin, pour autant, elle n’apparaît pas utile à la solution du litige, étant observé qu’elle est curieusement portée, dans le dispositif des conclusions de l’appelante, en fin de dispositif comme constituant une fin en soi et non à titre subsidiaire comme un moyen de résoudre le présent litige, contrairement à la présentation qui en est faite dans le corps de ses écritures.

154. La SCI [Z] sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens

155. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

156. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier la SCI [Z] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejette les conclusions signifiées par M. [F] [Y] le 14 octobre 2024, ainsi que les pièces n° 46 à 54,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc du 11 février 2022, sauf en ce qu’il a débouté la SCI [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [F] [Y] à payer à la SCI [Z] la somme de 25.648,60 € à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Déclare la SCI [Z] recevable en ses demandes d’injonction de travaux et de communication de pièces formées contre M. [F] [Y],

Au fond, l’en déboute,

Condamne [F] M. [Y] aux dépens d’appel,

Condamne [F] M. [Y] à payer à la SCI [Z] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE