1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 23/05199

N° Portalis DBVL-V-B7H-UCPK

(Réf 1ère instance : 22/02116)

SDC DE L’IMMEUBLE DE LA BAIE

C/

M. [E] [R]

Mme [C] [F]

Déboute le ou les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 mars 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 juin 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

SDC DE L’IMMEUBLE DE [Localité 20] [Localité 16] représenté par son Syndic FONCIA ARMOR SASU – immatriculé au registre du commerce et des sociétés de RENNES 411.331.580 – dont le siège social est situé [Adresse 2] RENNES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 14]

[Localité 10]

Représentée par M^e Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS

Monsieur [E] [R]

né le 1er janvier 1961 à [Localité 22]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Madame [C] [F]

née le 29 avril 1968 à [Localité 23]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Tous deux représentés par M^e Sébastien COLLET de la SCP VIA AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 29 décembre 2018, M. [R] et Mme [F] ont acquis un terrain cadastré section [Cadastre 18], situé au [Adresse 9].

2. Cette parcelle est située en contrebas de la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 13] sur laquelle est édifié l’immeuble appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la baie.

3. Envisageant de construire leur résidence principale sur la parcelle acquise, les consorts [R]/[F] ont déposé le 7 août 2017 une demande de permis de construire. Celle-ci a dans un premier temps fait l’objet de la part du maire de [Localité 17] d’un refus tacite le 7 novembre 2017, puis d’un accord par arrêté du 15 juin 2018 sous réserve du respect de la prescription inscrite à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

4. Un arrêté du maire de [Localité 17] du 10 janvier 2020 a accordé à ces derniers un nouveau permis de construire pour la construction d’une maison d’habitation sur leur terrain.

5. Un recours en annulation de ce permis de construire a été exercé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie mais a fait l’objet d’un rejet par le tribunal administratif de Rennes par jugement du 26 avril 2021.

6. M. [R] a sollicité le bénéfice d’une expertise judiciaire afin qu’il soit procédé d’une part à un état des lieux par un homme de l’art de l’ensemble des constructions et ouvrages présents sur la parcelle H n° [Cadastre 13] (immeuble de la Baie) et d’autre part à un état descriptif du mur séparatif des parcelles H n° [Cadastre 15] (terrain d’assiette du projet) et H n° [Cadastre 13].

7. Par ordonnance du 10 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo a désigné M. [H] afin de réaliser une expertise préventive.

8. L’expert a déposé un rapport de constat préalable le 10 février 2021.

9. Conformément aux préconisations de l’expert judiciaire, M. [R] a fait procéder à la mise en place d’un butonnage du mur de soutènement de l’escalier d’accès à sa parcelle par la sarl [N] Paysage Maçonnerie.

10. A la suite du jugement du tribunal administratif de Rennes rejetant le recours de la copropriété en annulation du permis de construire, M. [R] a adressé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie un courrier officiel aux fins de l’informer de ce que le chantier débuterait le 1er décembre 2021, que celui-ci nécessitait un passage provisoire sur le terrain d’assiette de la copropriété et qu’une remise en état des lieux en cas de dégradations ainsi qu’un constat d’huissier – avant et après travaux – étaient prévus. Le courrier ajoutait que des travaux permettant d’assurer la stabilisation du pin seraient effectués conformément aux préconisations de M. [H].

11. Par courrier du 26 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] Baie a répondu qu’aucune autorisation ne serait donnée à M. [R] pour pénétrer et intervenir sur l’assiette de la copropriété et qu’un acte authentique du 16 novembre 1968 stipulait notamment dans un paragraphe « CONSTITUTION DE SERVITUDE » que "Mme [X], venderesse, s’interdit dès à présent par son mandataire, et s’engage à interdire à ses ayants-droits, acquéreurs futurs, ou ayants-cause, de surélever les bâtiments situés à l’est de la propriété présentement vendue et qui restent lui appartenir (Immeuble dits 'Isis’ et 'Osiris’ au cadastré rénové, précédemment section H n° [Cadastre 4] & [Cadastre 5], et actuellement section H n° [Cadastre 12].

Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s 'est réservé ' ainsi qu’il est dit ci-dessus ' dans la partie Nord-Est de la propriété vendue, et repris au cadastre sous le n° [Cadastre 12] de la section H', stipulation qu’il avait l’intention de faire respecter.

12. Par actes du 15 décembre 2022, M. [R] et Mme [F] ont fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie après y avoir été autorisés par ordonnance du 5 février 2023 du président du tribunal judicaire de Saint-Malo. Ils demandaient pour l’essentiel au tribunal de dire que la clause selon laquelle 'Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s’est réservée ainsi qu’il est dit ci-dessus, dans la partie nord Est de la propriété vendue et repris au cadastre sous le n° [Cadastre 12] de la section H’ s’analyse comme une servitude de non aedificandi limitée au temps de la propriété de Mme [X] et en conséquence, de dire que ladite clause n’avait pas à être réitérée dans les actes de ses ayants cause et notamment, dans leur titre de propriété daté du 29 décembre 2008, et que par conséquent, la parcelle constituant leur propriété n’est pas grevée d’une telle servitude.

13. Aux termes de leurs dernières conclusions du 30 mars 2023, ils demandaient à titre principal la nullité de la clause de servitude de non aedificandi et à titre subsidiaire, de dire que leur parcelle n’était grevée d’aucune servitude, la clause litigieuse étant limitée au temps de la propriété de Mme [X], de sorte qu’elle n’aurait pas dû être réitérée dans leur titre de propriété et à titre très subsidiaire, de juger que la clause litigieuse était désormais dépourvue de toute utilité.

14. Par jugement du 19 juin 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

— déclaré recevable l’action de M. [R] et Mme [F] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Adresse 21],

— prononcé la nullité de la clause prévue à l’acte authentique du 29 décembre 2018 signé entre d’une part M. [R] et Mme [F] et d’autre part M. [V] [W], reçu par Maître [V] [L], notaire, selon laquelle "Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s’est réservée ainsi qu’il est dit ci-dessus, dans la partie nord Est de la propriété vendue et repris au cadastre sous le n° [Cadastre 12] de la section H",

— débouté M. [R] et Mme [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la sci Via Avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] à régler à M. [R] et Mme [F] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

15. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] a interjeté appel par déclaration du 5 septembre 2023, sauf en ce qu’il a débouté M. [R] et Mme [F] du surplus de leurs demandes.

16. Par conclusions d’incident du 29 novembre 2023 notifiées au RPVA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] a demandé au conseiller de la mise en état la désignation d’un médiateur.

17. Par conclusions d’incident en réponse du 9 janvier 2024 notifiées au RPVA, M. [R] et Mme [F] ont indiqué ne pas s’opposer à cette demande.

18. Par ordonnance du 12 mars 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation, désigné Maître [I] [Z] en qualité de médiateur, fixé la provision à valoir sur la rémunération de ce dernier à la somme de 2.000 € TTC versée pour moitié par le SDC de l’immeuble de [Localité 20] Baie et pour moitié par M. [R] et Mme [F] entre les mains du médiateur au plus tard le 9 avril 2023.

19. Par ordonnance du 5 juillet 2024, la procédure de médiation a été prorogée jusqu’au 25 octobre 2024.

20. Les parties n’ont établi aucun accord amiable.

21. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 mars 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

22. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16], représenté par son syndic Foncia Armor SASU, expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 28 octobre 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— juger M. [R] et Mme [F] irrecevables en leurs demandes pour cause de prescription extinctive de leur action en nullité,

Subsidiairement,

— les débouter de leurs demandes,

— les condamner à payer 5.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile pour la première instance et 8.000 € pour l’instance d’appel,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

*****

22. M. [R] et Mme [F] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 février 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, si, par impossible, le jugement entrepris devait être infirmé et que la cour venait à considérer que la clause litigieuse n’était pas entachée de nullité,

— dire que la clause 'Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s’est réservée ainsi qu’il est dit ci-dessus, dans la partie nord Est de la propriété vendue et repris au cadastre sous le n° [Cadastre 12] de la section H’ s’analyse comme une servitude non aedificandi limitée au temps de la propriété de Mme [X],

En conséquence,

— dire ladite clause n’avait pas à être réitérée dans les actes de ses ayants cause et notamment, dans leur titre de daté du 29 décembre 2008,

— dire que la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 15] sise [Adresse 8] [Localité 17] n’est pas grevée d’une servitude non aedificandi,

A titre très subsidiaire,

— dire que la clause 'Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s’est réservée ainsi qu’il est dit ci-dessus, dans la partie nord Est de la propriété vendue et repris au cadastre sous le n° [Cadastre 12] de la section H’ est, désormais, dépourvue d’utilité,

En conséquence,

— dire que la parcelle cadastrée section H, n° [Cadastre 15] sise [Adresse 7] à [Localité 17] n’est pas grevée d’une servitude non aedificandi,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie de l’ensemble de ses demandes,

— condamner ce dernier à leur payer 10.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à leur payer les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de publication du jugement du 19 juin 2023 ainsi que de l’arrêt à intervenir, dont distraction au profit de la Scp Via Avocats – représentée par maître Sébastien Collet – conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

23. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

24. À titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] Baie, qui a fait appel de la décision en ce qu’elle a jugé les intimés recevables, ne critique plus la recevabilité de leurs demandes au motif qu’ils auraient méconnu les dispositions de l’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955. De fait, il a été justifié devant le tribunal, de la publication au service de la publicité foncière, de l’assignation et des conclusions demandant la nullité de la clause de servitude.

1) Sur la recevabilité de l’action en nullité M. [R] et Mme [F]

25. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] Baie avance qu’en régularisant l’acte notarié du 29 décembre 2008, les intimés ont non seulement donné leur consentement sur la place de la clause dans l’acte qu’ils signaient, mais encore qu’ils se sont engagés à en respecter les effets. Ils situent donc le point de départ du délai de prescription au 29 décembre 2008, de sorte que l’action en nullité de la clause litigieuse était déjà éteinte lorsqu’elle a été introduite aux termes de leurs conclusions du 3 mars 2023.

26. M. [R] et Mme [F] exposent qu’à la seule lecture de leur titre de propriété, ils ne pouvaient connaître la portée de la servitude mentionnée dans la mesure où ils ignoraient l’identité de son bénéficiaire. Ils considèrent que le point du délai de prescription de l’action n’a commencé à courir que le 26 novembre 2021, date à laquelle le conseil de la copropriété leur a transmis l’acte authentique du 16 novembre 1968 constitutif de la servitude litigieuse et indiqué que le syndicat des copropriétaires souhaitait faire respecter ces stipulations. Ce n’est donc qu’à compter de cette date qu’ils ont disposé de tous les éléments leur permettant d’agir. Dès lors, la demande aux fins de nullité de la clause présentée dans des conclusions notifiées le 3 mars 2023 ne saurait être déclarée prescrite.

Réponse de la cour

27. Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

28.Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

a. Sur le droit d’agir en nullité des intimés

29. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16], en tentant vainement de complexifier le débat, discute la possibilité pour les consorts [R]/[F] de soulever la nullité de la clause litigieuse.

30. Or, comme le rappellent les intimés eux-mêmes, il n’y a pas lieu de discuter le fait que ces derniers sont des ayants droit de Mme [X], qui est leur auteur sur la parcelle acquise.

31. Par ailleurs, la clause litigieuse étant insérée dans leur titre de propriété et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie ayant clairement indiqué dans sa correspondance du 26 novembre 2021 qu’il entendait la faire respecter, les consorts [R]/[F] ont un intérêt évident et indéniable à agir en nullité de cette clause de servitude de non aedificandi qui les priverait, si elle s’appliquait, de toute possibilité de bâtir leur parcelle.

32. Ainsi, l’argumentation développée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] sur la titularité du droit d’agir en nullité de la clause des intimés, sur leur qualité de tiers ou d’ayants droit de Mme [X] et sur le régime de nullité (relative ou absolue) qui en découlerait est inopérante. Au demeurant, elle ne se traduit pas, dans le dispositif des conclusions, par une fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir sur le fondement de l’article 31 du code de procédure civile. La recevabilité des consorts [R]/[F] à demander la nullité de la clause est donc acquise.

b.Sur l’absence de prescription

33. Il est exact que la servitude litigieuse est expressément reproduite dans l’acte de vente signé le 29 décembre 2008 par les consorts [R]/[F].

34. Il n’est cependant pas du tout certain que lors de la signature de l’acte de vente, le 29 décembre 2008, ces derniers avaient connaissance de la portée de cette clause, comme en témoigne d’ailleurs l’objet initial de leur assignation qui ne tendait pas à la nullité de celle-ci mais à son interprétation, visant à faire juger que leur fonds n’était grevé d’aucune servitude de non aedificandi et que c’est par erreur que celle-ci a été réitérée dans leur titre de propriété.

35. De fait, la clause litigieuse se divise en deux alinéas qui ne sont pas rédigés de manière identique. Aux termes du premier alinéa, Mme [X] 's’interdit et s’engage à interdire à ses ayants droit, les acquéreurs futurs ou ayants-cause de surélever les bâtiments’ existants sur la parcelle H n°[Cadastre 12] tandis que le second alinéa est rédigé ainsi : 'Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s’est réservé ' ainsi qu’il est dit ci-dessus ' dans la partie Nord-Est de la propriété vendue, et repris au cadastre sous le n [Cadastre 1] de la section H ', ne vise que l’engagement de Mme [X] elle-même à ne pas construire un nouvel immeuble sur la parcelle H n° [Cadastre 12]. Il n’est pas précisé que cette interdiction s’imposera à ses ayants droit ou aux futurs acquéreurs, sauf à considérer que la promesse de porte fort contenue dans le premier alinéa, s’agissant de la servitude non altius tollendi, est nécessairement réitérée dans le second alinéa concernant la servitude non aedificandi par l’emploi de l’adverbe 'également'.

36. Cette clause est donc sujette à interprétation et les consorts [R]/[F] ont pu croire au moment de la signature de l’acte de vente que la servitude de non aedificandi n’était plus active, comme étant limitée au temps de la propriété de Mme [X].

37. Ils pouvaient d’autant moins connaître la portée de la servitude que la clause litigieuse ne désigne pas le fonds dominant et qu’ils n’avaient par ailleurs aucun moyen de le connaître à la seule lecture de l’acte de vente qu’ils ont signé le 29 décembre 2008 dans la mesure où celui-ci ne fait aucune référence au titre constitutif de cette servitude, à savoir l’acte authentique du 16 novembre 1968.

38. L’absence de détermination du fonds dominant dans la clause litigieuse ne permettait pas aux consorts [R]/[F], dès 2008, de connaître l’identité des propriétaires du fonds dans l’intérêt duquel la servitude était stipulée, ce qui rendait impossible la détermination du défendeur contre lequel ils auraient pu agir en nullité de ladite clause.

39. Il importe donc de déterminer à quelle date les consorts [R] / [F] ont pu avoir connaissance de tous les éléments leur permettant d’agir en nullité de la clause, c’est-à-dire lorsqu’ils n’ont pu qu’être certains de l’identité du propriétaire du fonds servant et que celui-ci entendait revendiquer le bénéfice de cette servitude non aedificandi.

40. Le 10 janvier 2020, les consorts [R]/[F] se sont vus accorder un nouveau permis de construire (PC n°3509319A00099) que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] Baie a contesté devant le tribunal administratif par requête du 15 octobre 2020, ce recours ayant été rejeté le 26 avril 2021.

41. A la suite de l’octroi de ce nouveau permis de construire, les consorts [R]/[F] ont tenté de négocier avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie. A ce titre, sont produits aux débats un projet de protocole d’accord et un projet d’acte notarié préparé par Me [Y], notaire au Rheu, que les intimés entendaient manifestement soumettre à la signature du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie.

L’assemblée générale des copropriétaires a cependant rejeté les résolutions tendant à la régularisation de ces actes.

42. Il résulte du projet de protocole d’accord que 'Par arrêté du 15 juin 2018 et au vu de l’avis favorable de l’architecte des bâtiments de France assorti d’une prescription reprise à l’arrêté, le maire de [Localité 17] a :

— retiré le refus tacite du 7 novembre 2017,

— accordé le permis sollicité sous réserve de la prescription inscrite à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Le 13 août 2018, le conseil de la copropriété de l’immeuble de la Baie (') a saisi le maire de [Localité 17] d’un recours gracieux. Il n’a pas été répondu à ce recours et une décision implicite de rejet est survenue le 14 octobre 2018.

Par requête en date du 13 décembre 2018 enregistrée sous le numéro 1806044-1, la copropriété requérante et les deux copropriétaires ont saisi le tribunal administratif de Rennes.

Ils estiment que la jouissance de leur propriété sera affectée en raison des vues dont ils seront privés et que leur cadre de vie sera affecté par la réalisation du projet. Ils considèrent en outre que le terrain d’assiette du projet est grevé d’une servitude non-aedificandi.

(')

Le 10 janvier 2020, un nouveau permis de construire a été accordé à M. [R] et Mme [F] pour la construction d’une maison d’habitation sur un terrain sis [Adresse 6] à [Localité 17]. C’est dans ce contexte que les parties au présent protocole ont entendu se rapprocher et, aux termes de concessions réciproques, transiger.'

43. Or, en page 5 de ce projet de protocole, il était prévu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie s’engage à 'renoncer en conséquence, de manière définitive à invoquer la servitude non aedificandi qui grèverait le terrain d’assiette du projet (l’acte notarié comportera la renonciation à invoquer la servitude non aedificandi).'

44. Ce protocole d’accord n’est pas daté mais il est nécessairement postérieur à la date de délivrance du nouveau permis de construire, le 10 janvier 2020 et antérieur au 31 juillet 2020, date à laquelle M. [R] a saisi le juge des référés d’une expertise préventive, comme il s’engageait à le faire dans le protocole.

45. Un projet d’acte authentique a été établi par Me [Y]. Il portait constitution d’une servitude non altius tollendi aux termes de laquelle les consorts [R]/[F] s’engageaient à ne pas surélever la construction pour laquelle ils avaient obtenu un permis de construire et en page 4, il était prévu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] renoncerait au bénéfice de la servitude de non aedificandi, en ces termes : 'en contrepartie de la servitude non altius tollendi ci-dessus, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] renonce purement et simplement à la servitude non aedificandi qui grève la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 15] appartenant à M. [R] et Mme [F] (').'

46. Il résulte ainsi des éléments issus des pourparlers engagés entre les parties que contrairement à ce qu’à retenu le premier juge, les intimés avaient parfaitement connaissance, dès avant le courrier du 26 novembre 2021 que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie se revendiquait bénéficiaire de la clause de servitude non aedificandi insérée dans leur titre de propriété et qu’il existait un risque sérieux qu’elle leur soit opposée afin de contrer leur projet de construction compte tenu des recours administratifs contre les permis de construire déjà engagés, raison pour laquelle ils ont cherché à lui faire renoncer au bénéfice de cette servitude.

47. Ainsi, même si ce n’est que le 26 novembre 2021 que les consorts [R]/[F] ont obtenu communication de l’acte authentique constitutif de la servitude du 16 novembre 1968 et que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie a officialisé par l’intermédiaire de son avocat sa position de faire appliquer celle-ci, la cour considère qu’au plus tôt le 13 décembre 2018 (date d’introduction de la requête en annulation de premier permis de construire) et en tous cas le 10 janvier 2020, date de délivrance de leur second permis de construire, les consorts [R]/[F] ont eu connaissance des éléments leur permettant d’agir en nullité de la clause, ce qu’ils n’ont pas immédiatement entrepris, préférant s’engager dans une voie amiable dans un premier temps.

48. En toute hypothèse, que l’on retienne au plus tôt la date du 13 décembre 2018 ou encore celle du 10 janvier 2020 au lieu du 26 novembre 2021, la demande en nullité de la clause de servitude de non aedificandi formée par les consorts [R]/[F] dans leurs premières conclusions notifiées le 3 mars 2023 devant le tribunal judiciaire, n’encourt aucune prescription.

49. Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. [R] et Mme [F] recevables en leur demande de nullité de la clause de servitude.

2) Sur le bien-fondé de la demande de nullité de la servitude 'non aeficandi'

50. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] estime que la désignation des fonds dominant (parcelle [Cadastre 11]) et servant (parcelle [Cadastre 12]) ressort clairement de la lecture de l’acte constitutif du 16 novembre 1968 dès lors que cet acte porte vente après division concomitante de la propriété de Mme [X] en deux parcelles (n° [Cadastre 11] et n° [Cadastre 12]) et que la servitude a nécessairement été constituée sur la parcelle restant lui appartenir (n° [Cadastre 12]) au profit de la parcelle vendue (n° [Cadastre 11]).

51. M. [R] et Mme [F] estiment que la clause litigieuse doit être déclarée nulle en ce qu’elle instaure une servitude de non aedificandi sans préciser le fonds dominant au bénéfice duquel elle est stipulée, en méconnaissance des articles 637 et 686 du code civil. Le fait que les parcelles objet de la vente soient précisées par ailleurs dans le corps de l’acte étant selon eux parfaitement indifférent. Ils ajoutent que pour statuer sur la nullité, il appartient à la juridiction d’apprécier les termes de la clause et uniquement ceux-ci. Cela est d’autant plus vrai que leur titre de propriété ne faisait aucune référence au titre constitutif du 16 novembre 1968.

Ils estiment enfin que le seul fait que l’acte du 16 novembre 1968 porte sur la vente, par Mme [X], de la parcelle n° [Cadastre 11] n’implique pas nécessairement que cette parcelle s’analyse comme le fonds dominant. En effet, cette servitude pouvait tout aussi bien être consentie au bénéfice d’autres fonds.

Réponse de la cour

52. L’article 637 du code civil dispose qu’une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire.

53. L’article 686 du code civil prévoit qu’il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

54. L’article 544 du code civil est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.

55. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie, une servitude conventionnelle de non aedificandi comme en l’espèce, ne peut être valablement constituée que si le fonds servant, qui est grevé de l’interdiction, et le fonds dominant, qui en bénéficie, sont déterminés.

56. En l’espèce, la clause litigieuse énonce clairement que le fonds servant est la parcelle H n° [Cadastre 12], correspondant à l’actuelle parcelle cadastrée [Cadastre 19], propriété des intimés.

57. Le fonds au bénéfice duquel cette interdiction de construire a été stipulée n’est en revanche pas précisé.

58. La détermination du fonds dominant doit procéder de la seule lecture de la clause instituant la servitude, et ne peut résulter d’autres clauses du même acte ou d’actes extérieurs.

59. C’est donc à tort que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] soutient qu’il résulte clairement de la lecture de l’acte constitutif du 16 novembre 1968 que la servitude n’a pu qu’être constituée au bénéfice du fonds vendu par Mme [X] (n° [Cadastre 11]) après division d’une parcelle plus grande, dès lors que le fonds servant est clairement désigné comme la partie du terrain qu’elle s’est réservée (n° [Cadastre 12]).

60. De fait, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] ne fait que procéder par renvoi et déduction, alors qu’ au surplus, à aucun endroit dans cet acte, la parcelle anciennement cadastrée H n° [Cadastre 11] (aujourd’hui propriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Baie, sous le n° [Cadastre 13]) n’est expressément désignée comme fonds dominant.

61. Il convient également de rappeler que si le titre de propriété des intimés reproduit la clause litigieuse dans le paragraphe 'rappel des servitudes', aucune mention n’y est faite de l’acte constitutif du 16 novembre 1968.

62. Cette servitude a pour effet de rendre la parcelle de M. [R] et de Mme [F] inconstructible, ce qui constitue une atteinte grave à leur droit de propriété, qui ne peut résulter que d’une clause conventionnelle rédigée de manière complète.

63. C’est donc à juste titre que le tribunal, en l’absence de détermination du fonds dominant au bénéfice duquel elle était stipulée, a prononcé la nullité de la clause selon laquelle 'Mme [X] s’interdit également d’édifier aucune construction sur la portion de terrain qu’elle s’est réservé – ainsi qu’il est dit ci-dessus-dans la partie Nord-Est de la propriété vendue, et repris au cadastre sous le n [Cadastre 1] de la section H.'

64. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

65. Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

66. Succombant en appel, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16] sera condamné aux dépens d’appel. Il sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

67. Il n’est pas inéquitable de le condamner à payer à M. [E] [R] et Mme [C] [F] la somme totale de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par eux en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

68.Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 19 juin 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16], représenté par son syndic Foncia Armor SASU, aux dépens d’appel,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de [Localité 20] [Localité 16], représenté par son syndic Foncia Armor SASU, à payer à M. [E] [R] et Mme [C] [F] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

Rejette le surplus des demandes,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE