5ème Chambre

ARRÊT N° 249

N° RG 22/05834 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TFBQ

(Réf 1ère instance : 21/03015)

M. [H] [K]

Mme [T] [B] épouse [K]

C/

Mme [J] [L] épouse [W]

M. [Y] [W]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Combe

M^e Martin Mahieu

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 19 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [H] [K]

né le 9 septembre 1966 à [Localité 6], de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [T] [B] épouse [K]

née le 11 avril 1972 à [Localité 8], de nationalité française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par M^e Pierre-Emmanuel MEMIN, plaidant, avocat au barreau du MANS

INTIMÉS :

Madame [J] [L] épouse [W]

née le 04 Février 1963 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [W]

né le 10 Mai 1971 à [Localité 9], de nationalité française, militaire

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Isabelle MARTIN-MAHIEU de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

M. [Y] [W] et Mme [J] [W] ont donné à bail à M. [H] [K] et Mme [T] [K] une maison d’habitation située au [Adresse 2], par contrat du 29 janvier 2009, pour un loyer mensuel de 850 euros hors charges.

Un dépôt de garantie de 850 euros a été versé par les locataires aux bailleurs à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée a été effectué contradictoirement le 2 mars 2009 par l’agence Blot gestion.

Par congé pour reprise délivré le 6 avril 2020, les bailleurs ont mis fin à la location à effet pour le 1er mars 2021.

Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 25 novembre 2020 par l’agence Blot gestion.

Par acte d’huissier de justice du 13 avril 2021, M. et Mme [K] ont fait assigner M. et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes.

Par jugement en date du 25 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré les demandes recevables,

— condamné solidairement M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [W] la somme de 3 485,48 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie et des sommes versées par l’assurance,

— enjoint à M. [H] [K] de retirer la mention de l’adresse du bien immobilier des époux [W] sur le site internet de la société Balisier productions et, de manière plus générale, de retirer la domiciliation de son entreprise du [Adresse 2], et ce dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour de retard, cette astreinte courant pour une durée maximale de 4 mois,

— débouté M. et Mme [K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. et Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Le 3 octobre 2022, M. et Mme [K] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 21 juin 2023, ils demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et fondés en leur appel,

— déclarer M. et Mme [W] autant irrecevables que mal fondés en leurs demandes, contestations et en leur appel incident,

— les en débouter,

— infirmer le jugement intervenu en ce qu’ils ont été condamnés au titre de dégradations locatives, qu’ils ont été enjoints à retirer la mention de l’adresse du bien immobilier des époux [W] sur le site de la société Balisier productions et de manière plus générale de retirer la domiciliation de son entreprise du [Adresse 2] sous astreinte, en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande d’indemnisation pour préjudice de jouissance, condamné aux dépens,

Et statuant de nouveau,

— condamner M. et Mme [W] in solidum au paiement des sommes suivantes à leur profit :

* outre la restitution du dépôt de garantie et le solde de compte 896,20 euros,

* au titre des troubles de jouissance : 6 000 euros,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal courant à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement avec anatocisme,

— condamner les mêmes in solidum au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à leur profit,

— condamner les mêmes in solidum aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 11 décembre 2023, M. et Mme [W] demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— déclarer irrecevable la pièce n°7 communiquée par M. et Mme [K] le 21 juin 2023, celle-ci étant illisible, ainsi que leurs conclusions n°2 signifiées le même jour, celles-ci se fondant principalement sur cette unique nouvelle pièce,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* débouté M. et Mme [K] de leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance,

* condamné solidairement M. et Mme [K] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 3 485,48 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie et des sommes versées par l’assurance,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— condamner solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 4 399,68 euros, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 1er février 2021 et jusqu’à parfait règlement, et se décomposant ainsi :

* 771 euros au titre du nettoyage de l’intérieur de la maison (devis Coreo),

* 893,20 euros au titre du changement du groupe VMC (Bellay électricité),

* 1 200 euros au titre de la remise en état du jardin (Herbaratum 35),

* 1 266,72 euros au titre du remplacement des panneaux bas de la porte de garage (devis entreprise Gérard Denis),

* 1 724,52 euros au titre de divers travaux dont notamment ceux de remplacement de la plaque de cuisson et de remplacement de la double vasque (devis JMHabitat et factures Leroy Merlin et Boulanger),

* 275 euros au titre du rebouchage des trous et griffures (devis GV Décor),

* déduction faite de la somme de 850 euros perçue au titre du dépôt de garantie et de la somme de 880,76 euros au titre des sommes perçues de la compagnie d’assurance,

— condamner solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant :

— condamner solidairement M. et Mme [K] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leurs préjudices résultant de l’engagement d’une procédure abusive par les époux [K],

— débouter M. et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions contraires aux présentes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la demande d’irrecevabilité de la pièce n°7 communiquée par les époux [K] le 21 juin 2023 et les conclusions n°2 signifiées le même jour

Les époux [W] invoquent le fait que la pièce n°7 est illisible et que les conclusions n°2 signifiées le même jour se fondent principalement sur cette pièce.

Les époux [K] n’ont pas conclu sur ce point.

Contrairement à ce que soutiennent les époux [W] les attestations produites en pièce n° 7 ne sont pas illisibles mais simplement dépourvues des conditions de forme exigées par l’article 202 du code de procédure civile. La cour rappelle qu’une attestation ne peut être rejetée au seul motif qu’elle est irrégulière sur la forme sans apprécier sa valeur probante et la portée de la pièce litigieuse.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’irrecevabilité soulevée par les époux [W] portant tant sur la pièce n° 7 que sur les conclusions n° 2 précitées qui ne reposent pas exclusivement sur cette pièce contrairement à ce qu’affirment les époux [W]. Ils seront donc déboutés de leur demande d’irrecevabilité.

— Sur les réparations locatives

Les époux [K] reprochent aux bailleurs d’avoir sollicité leur condamnation à une somme importante au titre des réparations locatives sans justifier d’éventuelles dégradations locatives c’est à dire non liées à une vétusté quelconque après 11 ans et 3 mois d’occupation du bien et de ne pas avoir évoqué le fait qu’ils avaient bénéficié d’une indemnisation de leur assureur pour ces réparations locatives.

Ils arguent que les devis de réparation sollicités ne correspondent pas aux constatations mentionnées dans l’état des lieux de sortie. Ils reprochent notamment aux bailleurs de demander le remboursement les frais de shampouinage de la moquette alors que l’état des lieux de sortie ne relève pas un état de saleté exceptionnel. Ils affirment avoir entretenu le logement régulièrement, de même que le jardin et contestent avoir rendu la maison sale.

Ils accusent les bailleurs d’avoir voulu noircir la situation afin de se venger de leurs locataires qui se sont maintenus légalement dans les lieux alors que les époux [W] les importunaient pour récupérer la maison avant la date convenue.

Ils contestent toute dégradation locative et invoque l’état de vétusté pour l’ensemble des postes retenus par le premier juge. S’agissant du jardin, ils allèguent que l’état des lieux d’entrée mentionne que les travaux de jardinage sont pris en charge par les bailleurs avec un entretien par semestre par un paysagiste de sorte qu’il ne peut être mis à leur charge le coût de ce professionnel. Ils ajoutent que les bailleurs ne peuvent se retrancher derrière des erreurs de leur mandataire, à savoir l’agence immobilière, lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie.

Ils sollicitent la restitution de la somme de 896,20 euros correspondant au montant du dépôt de garantie et au reliquat de l’arrêté de compte de départ locataire.

Les époux [W] sollicitent la condamnation des époux [K] à leur verser une somme globale de 6 130,44 euros au titre des réparations locatives dont il sera déduit la somme de 850 euros portée au crédit du compte des locataires et la somme de 880,71 euros correspondant au montant de l’indemnisation versée par leur assureur, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2021 jusqu’à parfait paiement.

Ils demandent de réformer le jugement qui a limité la somme allouée au titre des frais de nettoyage à 528 euros et sollicitent la somme de 771 euros au titre du devis de nettoyage de l’intérieur de la maison et notamment des frais de shampouinage de la moquette au vu de l’état de saleté du logement au départ des locataires.

Ils demandent également de retenir le devis JM Habitat pour 1 148 euros pour les travaux relatifs au remplacement de la plaque de cuisson et de la double vasque de la salle de bains que le premier juge aurait omis selon eux.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande de condamnation de la somme de 275 euros au titre du devis GV Decor pour le rebouchage des trous dans les murs qui ne relève pas de l’état d’usure des murs selon eux.

Pour les autres réparations locatives, ils demandent la confirmation du jugement.

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire d’un local à usage d’habitation est obligé, d’une part, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987, sauf ceux occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de la comparaison de l’état d’entrée des lieux réalisé le 02 mars 2009 et de l’état des lieux de sortie contradictoire réalisé le 25 novembre 2020 les éléments suivants :

— sur les frais de nettoyage : l’état des lieux d’entrée décrit une maison en bon état alors que l’état des lieux de sortie mentionne que la maison n’est pas nettoyée dans son ensemble. Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a retenu le devis de nettoyage à hauteur de 528 euros TTC au vu de la taille de la maison et de son état et a rejeté les frais de shampouinage de la moquette en l’absence de dégradations mentionnées à l’état des lieux de sortie. Le jugement sera confirmé.

— sur les frais de remplacement de la VMC : le premier juge a justement relevé que la VMC était en état de fonctionnement lors de l’entrée des lieux mais que l’état de sortie relevait que la majorité des bouches d’aération avaient été scotchées de sorte que le système de ventilation n’avait pas été entretenu. Ces éléments permettent de caractériser une dégradation commise par les locataires qui doivent, de ce fait, être tenus de réparer le système de ventilation.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a condamné les locataires à payer la somme de 893,20 euros au vu du devis de la société Bellay électricité pour le changement de VMC. Le jugement sera confirmé.

— Sur la remise en état du jardin : si l’état des lieux d’entrée prévoyait effectivement un entretien semestriel par un paysagiste (hors pelouse) pris en charge par les bailleurs, il résulte de l’état des lieux de sortie que le jardin n’a pas été entretenu puisque la pelouse n’était pas tondue, le désherbage n’était pas effectué, les haies n’étaient pas entretenues outre la présence de nombreux déchets verts. Il doit en être déduit que les locataires n’ont pas procédé à l’entretien courant du jardin qui leur incombait s’agissant notamment de la pelouse et des déchets verts.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a condamné les locataires à payer la somme de 1 200 euros au vu de la facture de Herbaratum. Le jugement sera confirmé.

— sur la remise en état de la porte du garage : l’état des lieux d’entrée décrit une porte électrique fonctionnelle en bon état alors que l’état des lieux de sortie la décrit en mauvais état. Le premier juge avait indiqué que les locataires avaient reconnu avoir percuté la porte de garage avec leur véhicule, ce qu’ils ne contestent pas devant la cour.

Le jugement, qui a mis à la charge des locataires la somme de 1 266,72 euros au vu de la facture de la société Gérard Denis pour le remplacement de la porte de garage, sera confirmé. Les appelants n’ont d’ailleurs pas spécialement conclu sur ce point.

— sur le remplacement de la double vasque et de la plaque de cuisson : l’état des lieux d’entrée décrit la double vasque de la salle de bain et la plaque de cuisson de la cuisine en bon état alors que l’état des lieux de sortie mentionne des fissures sur ces deux éléments. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la présence de ces fissures ne résulte pas de la vétusté mais caractérise des dégradations dont ils doivent prendre en charge la facture de remplacement à hauteur de 1 374,52 euros de la société JM Habitat et Boulanger. En revanche, le jugement a justement écarté du devis JM Habitat les autres postes qui ne sont pas relatifs au changement de ces deux éléments. Le jugement sera confirmé.

— sur le rebouchage des trous : l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en plâtre brut avec des traces noires dans la plupart des pièces. L’état des lieux de sortie mentionne des traces et impacts sur les murs. Au vu de l’état des murs lors de l’entrée des lieux, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les désordres constatés sur les murs à la sortie relevaient de l’usage normal des lieux occupés pendant plus de 11 ans. Le jugement, qui a débouté les bailleurs de leur demande d’indemnisation à hauteur de 275 euros, sera confirmé.

Le jugement, qui a condamné M. et Mme [K] à verser la somme de 3 485,48 euros au titre des dégradations locatives après avoir déduit le montant du dépôt de garantie de 850 euros, l’indemnisation de 880,76 euros versée par l’assureur aux bailleurs et la somme de 46,20 euros au titre du solde créditeur du décompte locatif au départ des locataires, sera confirmé. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des bailleurs de voir porter les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 1er février 202, dont ils ne justifient pas.

— Sur la demande au titre du préjudice de jouissance des locataires

Les époux [K] sollicitent l’infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande d’indemnisation à hauteur de 6 000 euros faute pour les bailleurs de leur voir assurer une jouissance paisible des lieux. Ils soutiennent que les époux [W] n’ont cessé de les interpeller et de faire pression en leur demandant de quitter les lieux au plus vite alors que le bail était en cours, que les loyers étaient payés et qu’aucun congé n’avait été délivré. Ils précisent que les époux [W] ont été jusqu’à consulter les sites immobiliers pour savoir si des biens étaient sur le marché. Ils ajoutent que le fait qu’un congé a été délivré ne change rien, l’obligation de jouissance perdurant pendant toute la durée du bail.

Les époux [W] rétorquent que leurs échanges étaient cordiaux et qu’il n’y a eu qu’un seul mail houleux lorsqu’ils craignaient que les locataires se maintiennent dans les lieux après la fin du bail en mars 2021 puisque les époux [K] prétendaient chercher un autre bien depuis 2018. Ils ajoutent qu’ils ont agi conformément à la loi en leur délivrant un congé et qu’ils ont même octroyé à leurs locataires un préavis d’un an au lieu des 6 mois légaux. Ils expliquent que les époux [K] n’ont pas apprécié que le congé leur soit délivré par huissier et disent avoir informé les époux [K] que ce n’était pas un choix de leur part mais de l’agence immobilière qui procédait habituellement de la sorte. Ils contestent avoir commis la moindre faute et demandent de confirmer le jugement qui a débouté les époux [K] de leur demande.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il résulte des messages produits par les appelants que les bailleurs souhaitaient reprendre leur bien immobilier pour y habiter et en ont informé les locataires de manière cordiale dès 2018 en leur précisant qu’ils attendaient une mutation et les éclairant régulièrement sur l’état d’avancement de celle-ci. Si effectivement à l’occasion d’un mail du 20 juin 2020, les échanges se tendent entre les parties, il ne peut être soutenu qu’il s’agit de pressions de la part des bailleurs. En effet, il résulte de ce mail que les bailleurs s’étonnent que leurs locataires ne trouvent pas de biens à louer alors qu’ils disent chercher depuis 2018. Ce seul mail qui est adressé postérieurement à la délivrance du congé par les époux [W] le 6 avril 2020 et qui n’est pas suivi d’autres échanges du même type ne constitue nullement une faute des bailleurs à leur obligation d’assurer une jouissance paisible des locataires.

Par conséquent, le jugement, qui a débouté les époux [K] de leur demande à ce titre, sera confirmé.

— Sur la domiciliation de l’entreprise de M. [K] à l’adresse du bien loué

Les époux [K] contestent le fait que M. [K] aurait domicilié son entreprise à l’adresse du bien loué même après leur départ des lieux. Ils ajoutent que la modification a été opérée et demandent de réformer le jugement qui les a condamnés à ce titre.

Les époux [W] reconnaissent que l’adresse du bien donné à bail a été totalement supprimée du site de la société de M. [K] et que la disposition du jugement à ce titre est désormais sans objet.

Les parties s’accordent pour admettre que la société de M. [K] n’est plus domiciliée à l’adresse des époux [W] de sorte que la disposition du jugement entrepris y afférent est désormais sans objet.

— Sur les autres demandes

Les époux [W] demandent la condamnation des époux [K] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi du fait de cette procédure et de l’appel totalement abusif qui n’avait vocation qu’à leur nuire.

Les époux [K] s’opposent à cette demande en rappelant que le droit d’ester en justice est un droit fondamental et que les époux [W] ne démontrent aucune mauvaise foi de leur part.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce que ne démontrent pas les époux [W]. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Succombant en leur appel, les époux [K] seront condamnés à payer aux époux [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux entiers dépens d’appel. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déboute M. [Y] [W] et à Mme [J] [L] épouse [W] de leur demande d’irrecevabilité de la pièce n° 7 communiquée par les époux [K] le 21 juin 2023 et les conclusions n° 2 signifiées le même jour ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que la disposition selon laquelle le jugement a enjoint M. [H] [K] à retirer la mention de l’adresse du bien immobilier des époux [W] sous astreinte, est désormais sans objet ;

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [B] épouse [K] à payer à M. [Y] [W] et à Mme [J] [L] épouse [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [H] [K] et Mme [T] [B] épouse [K] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,