4ème Chambre

ARRÊT N° 43

N° RG 22/05888

N°Portalis DBVL-V-B7G-TFJA

(Réf 1ère instance : 17/04732)

(2)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

devant Monsieur Alain DESALBRES et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats tenant seuls l’audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 13 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Madame [V] [G]

née le 01 Novembre 1980 à [Localité 45]

[Adresse 7]

[Localité 35]

Représentée par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DES COPROPRI2TAIRES DE LA RESIDENCE [47] représenté par son syndic de copropriété : le cabinet THIERRY IMMOBILIER(SAS immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 309 358 349 et ayant son siège sis [Adresse 3])

[Adresse 22]

[Localité 27]

Représentée par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. LA NANTAISE D’HABITATION (LNH)

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 26]

Représentée par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 15]

[Localité 28]

Représenté par M^e Florent LUCAS de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représenté par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [F] [I] épouse [Z]

[Adresse 15]

[Localité 28]

Représentée par M^e Florent LUCAS de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. ACTE IARD

Pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 34]

Représentée par M^e Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SA AXA FRANCE IARD

S.A immatriculée sous le numéro 722 057 460 du RCS de NANTERRE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Es qualités d’assureur de la Société SOCOTEC CONSTRUCTION, venant aux droits de la SA SOCOTEC FRANCE

[Adresse 17]

[Localité 43]

Représentée par M^e Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

ICADE PROMOTION

SASU prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 26]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Société MENUISERIE MIROITERIE NANTAISE

SARL inscrite au RCS de Nantes sous le n° 840 606529, venant aux droits de Monsieur [A] [Y] exerçant sous le nom commercial de MENUISERIE MIROITERIE NANTAISE

Lieu-dit [Adresse 46]

[Localité 30]

Représentée par M^e Christine LIAUD-FAYET de la SELARL ALCHIMIE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS -MAF-

[Adresse 8]

[Localité 37]

Représentée par M^e Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

Société QBE EUROPE SA/NV

venant aux droits de la société QBE INSURANCE EUROPE LIMITED – agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 38]

Représentée par M^e Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. SOCOTEC CONSTRUCTION

[Adresse 32]

[Localité 40]

Représentée par M^e Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A immatriculée sous le numéro 722 057 460 du registre du commerce et des sociétés de NANTERRE

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Es qualité d’assureur de la SA ETANCHEITE THOUAREENNE

[Adresse 17]

[Localité 43]

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL SELARL EMILIE ROUX-COUBARD – ARTIMON AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [W] [R] es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SOCIETE DE TRANSFORMATION DES PLASTIQUES SOTRAP

[Adresse 6]

[Localité 42]

Assignée à personne habilitée

S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Maître [M] [U] es qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SOCIETE DE TRANSFORMATION DES PLASTIQUES SOTRAP

[Adresse 31]

[Localité 36]

Assignée à personne habilitée

S.A.R.L. ETANCHEITE THOUAREENNE

[Adresse 33]

[Localité 29]

Société en liquidation amiable représentée par son liquidateur : Monsieur [C] [S]

domicilié [Adresse 39]

[Localité 41]

Représentée par M^e Gwendal RIVALAN de la SELARL AVOXA NANTES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

La société GENERALI ASSURANCES IARD

SA immatriculée sous le numéro 552 062 663 du registre du commerce et des sociétés de PARIS

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 10]

[Localité 38]

Représentée par M^e Christophe DAVID de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société Icade Promotion, a fait construire 102 appartements dans un ensemble immobilier constitué de quatre bâtiments, dénommé Résidence [47], situé [Adresse 2] à [Localité 44], dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Axa France Iard.

Sont notamment intervenus aux opérations de construction :

— la société Artha en qualité de maître d''uvre de conception, assurée auprès des MMA,

— la société [K] [L], maître d''uvre d’exécution, assurée auprès de la MAF, en liquidation judiciaire depuis le 2 octobre 2016,

— la société Étanchéité Thouaréenne, titulaire du lot étanchéité, assurée auprès de la société Axa France Iard puis auprès de la société QBE à compter du 28 janvier 2014,

— la société Sotrap, titulaire du lot menuiserie, assurée auprès de Generali,

— M. [A] [Y] exerçant sous l’enseigne Menuiserie Miroiterie Nantaise, sous-traitant de la société Sotrap,

— la société Socotec, contrôleur technique, assurée auprès de Axa France Iard.

Les opérations de réception se sont déroulées entre le 9 décembre 2013 et le 24 mars 2014, avec notamment des réserves pour le lot 'étanchéité'.

Mme [F] [Z], née [I], et M. [H] [Z] ont acquis un appartement dans le bâtiment n°3 qu’ils ont donné à bail à Mme [F] [E]. Le procès-verbal de livraison en date du 5 mars 2014 fait état d’infiltrations à gauche de la porte-fenêtre du séjour.

Le 3 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires a déclaré auprès de la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage un défaut d’étanchéité au niveau de la toiture qui affecte 25 logements.

Par acte du 20 octobre 2014, la société Icade Promotion a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes aux fins d’expertise. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 5 mars 2015.

Après extension des opérations d’expertise à de nouveaux désordres et de nouvelles parties par différentes ordonnances, l’expert, M. [D], a déposé son rapport le 28 septembre 2017.

En parallèle, Mme [E], locataire des époux [Z], a initié une procédure à leur encontre et a obtenu par jugement du tribunal d’instance de Nantes en date du 22 mai 2017 leur condamnation à lui payer la somme de 9 500 euros au titre du préjudice subi et la fixation du loyer à la somme de 400 euros au lieu de 590 euros par mois.

Les recours en garantie initiés par les époux [Z] vers le syndicat des copropriétaires et la société Icade Promotion ont été disjoints et renvoyés devant le tribunal de grande instance de Nantes.

Par actes d’huissiers des 28 et 29 novembre et 20 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [47], Mme [V] [G] et la société la Nantaise d’Habitations, propriétaires d’appartements dans la copropriété, ont assigné les sociétés Icade Promotion, Étanchéité Thouaréenne, QBE, Socotec France et Axa France Iard, assureur de cette dernière et de la société Étanchéité Thouaréenne afin de solliciter la garantie d’éventuelles condamnations prononcées au bénéfice des époux [Z] et réclamer le paiement des travaux de réparation de désordres ainsi que l’indemnisation de préjudices locatifs et de frais.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2018, les procédures ont été jointes.

Suivant actes des 23, 26, 28 février et 6 mars 2018, la société Icade Promotion a appelé en garantie M. [A] [Y], exerçant sous l’enseigne Menuiserie Miroiterie Nantaise, la société Sotrap et son assureur Generali, la société Étanchéité Thouaréenne et ses assureurs Axa France Iard et QBE Insurance, la MAF assureur de la société [K] [L], la Socotec et son assureur Axa France Iard.

La procédure a été jointe à l’instance principale par ordonnance en date du 15 mars 2018.

En parallèle, selon acte d’huissier en date du 9 mai 2016, la société Étanchéité Thouaréenne a assigné la société Icade Promotion aux fins de paiement du solde de son marché, soit 48 158,25 euros.

Suivant ordonnance du 15 mai 2018, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] une somme de 13 182, 96 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices matériels et celle de 3 000 euros à titre de provision pour frais d’instance.

Mme [F] [E] a quitté le logement le 1er janvier 2018. Par acte d’huissier en date 19 décembre 2018, elle a assigné les époux [Z] devant le tribunal d’instance en réparation de ses préjudices.

Par acte en date du 11 février 2019, les époux [Z] ont fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires et la société Icade Promotion en garantie.

Par jugement du 18 juin 2019, le tribunal d’instance de Nantes a ordonné la réouverture des débats et enjoint aux parties de conclure sur le fond du litige. Par arrêt du 14 novembre 2019, la cour d’appel de Rennes a rejeté la demande de rectification d’erreur matérielle du dispositif du jugement du 18 juin 2019 et a déclaré l’appel irrecevable.

Par jugement du 31 décembre 2019, rectifié le 1er septembre 2020, le tribunal d’instance de Nantes a notamment constaté le désistement d’instance des époux [Z] à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la société Icade Promotion et les a condamnés à indemniser Mme [E].

Suivant ordonnance du 26 novembre 2020, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] la somme de 2 036,30 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices matériels et celle de 2 000 euros à titre de provision pour frais d’instance.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 16 octobre 2018, la société Sotrap a été placée en liquidation judiciaire.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2019, le juge de la mise en état a ordonné la disjonction de l’affaire entre la société Sotrap et les époux [Z] de celle opposant le syndicat des copropriétaires, Mme [G], la société La Nantaise d’Habitations, les différents intervenants à la construction, leurs assureurs et les époux [Z].

Par actes d’huissier du 11 février 2019, la Société Icade Promotion a fait assigner en intervention forcée le mandataire liquidateur et liquidateur judiciaire de la société Sotrap aux fins de fixation de sa créance au passif de celle-ci. La procédure a été jointe à l’instance principale.

Par jugement en date du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré recevables les interventions volontaires de la société Socotec Constructions venant aux droits de la société Socotec France, de la société Menuiserie Miroiterie Nantaise venant aux droits de M. [A] [Y] exerçant sous l’enseigne Menuiserie Miroiterie Nantaise, et de la société QBE Europe venant aux droits et obligations de la société QBE Insurance International Limited,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à payer aux époux [Z] les sommes de 13 241, 18 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 22 mai 2017, de 1 965,05 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 31 décembre 2019 outre les sommes versées au titre des dépens de ces instances sous réserve des sommes éventuellement déjà payées à titre de provision en exécution des ordonnances du juge de la mise en état,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à payer aux époux [Z] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Étanchéité Thouaréenne à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au bénéfice des époux [Z],

— condamné la société Étanchéité Thouaréenne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [47] la somme de 45 031,25 euros avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction entre le 13 avril 2017 et la date du présent jugement au titre des travaux de reprise d’étanchéité, celle de 3 084, 16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2017 et capitalisation de ceux-ci par années entières au titre des frais de syndic, et celle de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [V] [G] et la société la Nantaise d’habitation de leurs prétentions,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise, et avec autorisation de recouvrement direct donnée à la société BRG (maître [B] [X]), à la société Claire Livory Avocat, à la société Emilie Roux-Coubard, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Étanchéité Thouaréenne à garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] de la condamnation au titre des dépens et sommes assimilées.

Mme [V] [G], le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] et la société La Nantaise d’Habitations ont interjeté appel de cette décision le 6 octobre 2022.

La société BTSG, mandataire liquidateur de la société Sotrap à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appelants ont été signifiés le 11 janvier 2023 à personne habilitée et la société Fides, liquidateur judiciaire de la société Sotrap, à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appelants ont été signifiés le 11 janvier 2023 à personne habilitée, n’ont pas constitué avocat.

La société Etanchéité Thouaréenne, représentée par son liquidateur amiable M. [S], a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47], Mme [V] [G] et la société La Nantaise d’Habitations (LNH) demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel, le dire bien fondé et y faisant droit,

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’il :

— a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] les sommes de 13 241,18 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 22 mai 2017, de 1 965,05 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 31 décembre 2019 outre les sommes versées au titre des dépens de ces instances sous réserve des sommes éventuellement déjà payées à titre de provision en exécution des ordonnances du juge de la mise en état,

— a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a limité la condamnation de la société Étanchéité Thouaréenne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 031,25 euros avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction entre le 13 avril 2017 et la date du présent jugement au titre des travaux de reprise d’étanchéité, celle de 3 084,16 € avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2017 et capitalisation de ceux-ci par années entières au titre des frais de syndic, et celle de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté Mme [G] et la société la Nantaise d’habitation de leurs prétentions,

— a ordonné l’exécution provisoire,

— a rejeté toutes leurs autres prétentions plus amples ou contraires du syndicat des copropriétaires, de Mme [G] et de la société la Nantaise d’habitation,

— a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise,

Et statuant à nouveau :

— débouter M. et Mme [Z], les sociétés Acte Iard, Axa France Iard, Generali, Icade Promotion, MAF, QBE, Socotec et Menuiserie Miroiterie Nantaise de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

À titre subsidiaire, condamner in solidum Icade Promotion, Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses assureurs Axa France Iard et QBE, la MAF Assureur d'[K] [L], la société Socotec et son Assureur Axa France Iard, à relever indemne et garantir le syndicat des copropriétaires des éventuelles condamnations prononcées à son encontre, au profit des époux [Z],

— condamner in solidum Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses assureurs Axa France Iard et QBE, la MAF assureur d'[K] [L], la société Socotec et son assureur Axa France Iard, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 311 597,09 euros en réparation des désordres de nature décennale, actuels et futurs,

— à titre subsidiaire, condamner in solidum Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses assureurs Axa France Iard et QBE, la MAF assureur d'[K] [L], la société Socotec et son assureur Axa France Iard, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 45 031,25 euros en réparation des désordres actuels de nature décennale,

— dire que les sommes allouées au titre des travaux de remise en état, seront augmentées le cas échéant des taxes en vigueur applicables, et indexées sur la variation de l’indice BT01 du coût de la construction, l’indice de référence étant le premier indice publié au 1er janvier 2016 et l’indice de comparaison le dernier indice publié au jour de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses assureurs Axa France Iard et QBE, la MAF assureur d'[K] [L], la société Socotec et son assureur Axa France Iard à verser à Mme [G] la somme de 11 375,22 euros en réparation de son préjudice locatif,

— condamner in solidum Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses assureurs Axa France Iard et QBE, la MAF assureur d'[K] [L], la société Socotec et son assureur Axa France Iard à verser à la société la Nantaise D’habitations la somme de 16 242,18 euros en réparation de son préjudice locatif arrêté au 31 août 2018, à parfaire,

— condamner in solidum Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses assureurs Axa France Iard et QBE, la MAF, assureur d'[K] [L], la société Socotec et son assureur Axa France Iard à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 084,16 euros au titre des frais d’assistance du syndic, sauf à parfaire,

— dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner in solidum Étanchéité Thouaréenne prise en la personne de son liquidateur amiable M. [C] [S], ses Assureurs Axa France Iard et QBE, [K] [L] et son assureur la MAF, et la société Socotec et son assureur Axa France Iard à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de procédure ayant abouti à la désignation de l’expert judiciaire et les frais de la présente procédure, dont distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Aux termes de leurs dernières écritures en date du 29 juin 2023, Mme [F] [Z], née [I], et M. [H] [Z] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés dans l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— a déclaré irrecevable leurs demandes à l’encontre de la société Icade Promotion,

— les a déboutés de leur demande d’indemnisation de perte de revenus locatifs pour la période du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2019,

— les a déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral,

Et statuant à nouveau,

— condamner solidairement la Société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à les indemniser de l’ensemble des préjudices subis du fait des désordres existants dans l’appartement,

— condamner solidairement la société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à les garantir et les relever indemne des condamnations prononcées à leur encontre par le tribunal d’instance dans les deux jugements du 22 mai 2017 et du 31 décembre 2019,

— condamner solidairement la société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à leur verser :

—  11 852, 96 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance dû à Mme [E] en exécution du jugement du tribunal d’instance de Nantes du 22 mai 2017,

—  2 036, 30 euros au titre de l’indemnisation du préjudice dû à Mme [E] en exécution du jugement du tribunal d’instance de Nantes du 31 décembre 2019,

— condamner solidairement la société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires à les indemniser de la perte de loyer subie, soit les sommes de :

—  1 391,29 euros au titre de la perte de loyer, correspondant à la somme de 254 euros par mois du 22 mai 2017 jusqu’au 31 décembre 2017, et non 1 388,22 euros,

—  7 080 euros au titre de la perte de loyer en raison de l’impossibilité de relouer le logement, à hauteur de 590 euros par mois depuis le 1er janvier 2018 jusqu’au 1er janvier 2019,

— condamner solidairement la société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à leur préjudice moral,

— condamner solidairement la société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Icade Promotion et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 16 mai 2023, la société Icade Promotion demande à la cour de :

Sur l’appel principal du syndicat des copropriétaires :

— confirmer que le syndicat des copropriétaires est forclos en sa demande en garantie des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux [Z] et formulée à son encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de condamnation formulées à son encontre,

— rejeter les conclusions, fins et demandes contraires,

Sur l’appel incident des époux [Z] :

— confirmer que les époux [Z] sont forclos en leurs demandes de condamnation formulée à son encontre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de condamnation formulées à son encontre,

En toutes hypothèses,

— déclarer irrecevables les époux [Z] faute d’intérêt à agir à son encontre s’agissant des demandes en condamnations pour des sommes qui lui ont déjà été payées,

— débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle faute de démonstration des préjudices allégués et d’un lien de causalité avec le désordre dénoncé,

— rejeter les conclusions, fins et demandes contraires ;

Subsidiairement, sur les appels en garantie :

— la dire et juger recevable et fondée en ses appels en garantie,

— rejeter les conclusions, fins et demandes contraires,

— dire et juger que les désordres dénoncés emportent la responsabilité de plein droit des sociétés Étanchéité Thouaréenne, Socotec Construction, [K] [L], Sotrap et de Menuiserie Miroiterie Nantaise venant aux droits de M.[Y] et en toutes hypothèses constater leurs manquements respectifs engageant leur responsabilité pour faute,

En conséquence,

— condamner in solidum la Société Étanchéité Thouaréenne, la compagnie Axa et la compagnie QBE Insurance International Limited ou l’une à défaut de l’autre, la MAF, la Société Socotec Construction, la compagnie Axa France, Generali Assureur de Sotrap et Acte Iard ou l’une à défaut de l’autre, Menuiserie Miroiterie Nantaise à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’intervenir à son encontre ,

— fixer au passif de la société Sotrap les sommes suivantes :

— reprise des désordres / appel en garantie : 21 417, 05 euros,

— préjudice d’image : 10 000 euros,

— frais de justice : 15 000 euros,

— dépens (frais d’expertise) 21 211, 88 euros,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes en condamnation formulées à son encontre par la société Étanchéité Thouaréenne,

— rejeter les conclusions, fins et demandes contraires,

À titre subsidiaire, ordonner la compensation du coût des réparations avec toute condamnation à paiement d’une quelconque somme au bénéfice de la Société Étanchéité Thouaréenne si celle-ci devait interjeter appel incident du jugement,

Sur son appel incident :

— réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles ainsi qu’au titre du paiement des frais irrépétibles,

— rejeter les conclusions, fins et demandes contraires,

— condamner la société Etanchéité Thouaréenne au paiement de la somme de 75 960 euros HT au titre de pénalités contractuelles outre 5 858,63 euros HT au titre du compte prorata,

À titre subsidiaire, ordonner la compensation de ces pénalités et du compte prorata avec toute condamnation à paiement d’une quelconque somme au bénéfice de la société Étanchéité Thouaréenne, si celle-ci devait interjeter appel incident du jugement,

— condamner la société Étanchéité Thouaréenne, la compagnie Axa et la compagnie QBE Insurance International Limited, la MAF, la société Socotec Construction, la compagnie Axa France, la Generali, assureur de Sotrap et Acte Iard également assureur de Sotrap, et Menuiserie Miroiterie Nantaise in solidum au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice de réputation,

À titre subsidiaire, ordonner la compensation de cette somme avec toute condamnation à paiement d’une quelconque somme au bénéfice de la Société Étanchéité Thouaréenne, si celle-ci devait interjeter appel incident du jugement,

— condamner la société Etanchéité Thouaréenne, la compagnie Axa et la compagnie QBE Insurance International Limited, la MAF, la société Socotec Construction, la compagnie Axa France, Generali, Acte Iard, Menuiserie Miroiterie Nantaise in solidum au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à valoir sur la première instance,

— confirmer la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens d’instance en ce compris les coûts du référé et tous les dépens dont le coût avancé des frais d’expertise de 21 211,88 euros,

Subsidiairement, condamner la société Étanchéité Thouaréenne, la compagnie Axa et la compagnie QBE Insurance International Limited, la MAF, la société Socotec Construction, la compagnie Axa France, Generali, Acte Iard, Menuiserie Miroiterie Nantaise in solidum aux dépens d’instance en ce compris les coûts du référé et tous les dépens dont le coût avancé des frais d’expertise de 21 211,88 euros,

À titre subsidiaire encore, ordonner la compensation de cette somme avec toute condamnation à paiement d’une quelconque somme au bénéfice de la société Étanchéité Thouaréenne en application de l’article 1289 du code civil, si celle-ci devait interjeter appel incident du jugement,

En toutes hypothèses,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à valoir sur la procédure d’appel outre aux entiers dépens d’appel et les époux [Z] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de la même procédure d’appel en lien avec leur appel incident et ce au titre également de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les locateurs d’ouvrage, leurs assureurs, leur sous-traitant, le syndicat des copropriétaires et les époux [Z] de toutes les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens à son encontre que ce soit au titre de la procédure d’appel ou de première instance,

Infiniment subsidiairement :

— confirmer le jugement en son entier.

Dans leurs dernières écritures en date du 3 avril 2023, la société Socotec Construction et son assureur, Axa France Iard, demandent à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en tant qu’elle les a mis hors de cause et a rejeté toutes demandes formées à leur encontre,

— subsidiairement, réformer le jugement entrepris en tant que la responsabilité de la Société [K] [L] n’a pas été retenue et le confirmer en tant que celle de la société Étanchéité Thouaréenne a été retenue,

— condamner in solidum la Société Étanchéité Thouaréenne et la MAF à les garantir et les relever indemne des condamnations qui viendraient à être prononcées contre elles,

— en toute hypothèse, confirmer la décision entreprise en tant qu’elle :

— a limité l’indemnisation du préjudice matériel du syndicat des copropriétaires à la somme de 45 031,25 euros correspondant au coût des seuls travaux de reprise des seuls désordres actuels,

— a débouté Mme [G] et la société La Nantaise d’Habitations de leurs demandes,

— a débouté la société Icade Promotion de sa demande d’indemnisation de son préjudice d’image

— a débouté les époux [Z] de leur demande de réparation d’un prétendu préjudice moral,

— limiter la prise en charge des pertes locatives des époux [Z] au titre de l’année 2018 à 80% du montant total des loyers qui auraient été perçus sur la période considérée,

— condamner le syndicat des copropriétaires, Mme [G] et la Nantaise d’Habitations in solidum, à défaut, tout succombant, à leur régler une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en date du 25 novembre 2024, la société Menuiserie Miroiterie Nantaise, venant aux droits de M. [A] [Y], demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— constater l’absence de preuve de l’implication de M. [Y], aux droits duquel elle vient, dans la réalisation des désordres,

— débouter la société Icade Promotion de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

— condamner in solidum, la société Étanchéité Thouaréenne, la société [K] [L] et la société Socotec, à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations à son encontre,

— débouter les sociétés Acte Iard, Axa France Iard, Generali, MAF, QBE Europe de leurs demandes de garanties dirigées à son encontre,

— débouter toutes parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

— condamner la Société Icade Promotion, ou toutes parties condamnées à garantir M. [Y], in solidum, à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 5 septembre 2023, la société Generali Assurances Iard demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence,

— débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

Subsidiairement et en cas d’infirmation du jugement,

— débouter toutes parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la Société Menuiserie Miroiterie Nantaise venant aux droits de M. [Y] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations à son encontre, eu égard au contrat de sous-traitance conclut,

— condamner la société Acte Iard es qualité d’assureur de la société Sotrap à la garantir et la relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre tant en principal, dommages et intérêts, frais et accessoires,

En tout état de cause,

— constater qu’elle n’était plus l’assureur de la société Sotrap à la date de la réclamation ; En conséquence, dire qu’elle ne saurait être tenue que des dommages matériels,

— dire et juger qu’elle est fondée à solliciter l’application de garantie dans les limites de garantie,

— déduire la franchise de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens.

Selon ses dernières écritures en date du 2 février 2024, la société QBE Europe, venant aux droits de la société QBE Insurance Europe Limited demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires, Mme [G], la Nantaise d’Habitations, la société Axa France Iard, la Société Icade Promotion, la MAF et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre de la société QBE,

— débouter les époux [Z] de leur appel incident,

Très subsidiairement,

— condamner in solidum les sociétés Axa France Iard ès qualités d’assureur de la société Étanchéité Thouaréenne et de la société Socotec, [K] [L], Socotec, M. [Y] aux droits duquel vient la société Menuiserie Miroiterie Nantaise, la MAF ès qualités d’assureur d'[K] [L] et Generali ès qualités d’assureur de la société Sotrap et de M. [Y] aux droits de laquelle vient la société Menuiserie Miroiterie Nantaise à la relever et la garantir indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— faire application des limites de sa garantie,

— déduire la franchise d’un montant de 3 000 euros de toute condamnation qui pourrait être prononcée,

En tout état de cause :

— condamner tout succombant, in solidum en cas de pluralité, à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens incluant les frais d’expertise.

Selon ses dernières écritures en date du 30 juin 2023, la société Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société Etanchéité Thouaréenne demande à la cour de :

À titre principal,

— juger que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires contre elle en sa qualité d’assureur de la société Étanchéité Thouaréenne sont irrecevables pour n’avoir été formulées pour la première fois qu’en cause d’appel et postérieurement à ses premières écritures,

— juger que le syndicat des copropriétaires, Mme [G] et la Société la Nantaise d’Habitations ne formulent aucune demande à son encontre en sa qualité d’assureur de la société Étanchéité Thouaréenne,

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] les sommes de 13 241,18 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 22 mai 2017, de 1 965,05 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 31 décembre 2019 outre les sommes versées au titre des dépens de ces instances sous réserve des sommes éventuellement déjà payées à titre de provision en exécution des ordonnances du juge de la mise en état,

— a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [Z] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné la société Étanchéité Thouaréenne à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées au bénéfice des époux [Z],

— a condamné la société Étanchéité Thouaréenne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 031,25 euros avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction entre le 13 avril 2017 et la date du présent jugement au titre des travaux de reprise d’étanchéité, celle de 3 084,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2017 et capitalisation de ceux-ci par années entières au titre des frais de syndic, et celle de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté Mme [G] et la société La Nantaise d’Habitations de leurs prétentions,

— a ordonné l’exécution provisoire,

— a rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

— a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens,

— a condamné la société Étanchéité Thouaréenne à garantir le syndicat des copropriétaires de la condamnation au titre des dépens et sommes assimilées,

— débouter intégralement la société Icade, la MAF, la société QBE Europe de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

Si la cour infirmait le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires, Mme [G], la société LNH et toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions, dirigées à son encontre en sa qualité d’assureur de la société Étanchéité Thouaréenne,

— juger qu’elle est bien fondée à opposer un refus de garantie, résultant de la non garantie du procédé d’étanchéité liquide posé par la société Étanchéité Thouaréenne objet du litige,

— juger que les désordres ont été réservés à réception,

— débouter la société Étanchéité Thouaréenne de sa demande de garantie à son encontre,

— débouter intégralement la société Icade, la MAF, la société QBE Europe de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

Subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à se voir indemniser au titre de la réfection complète des relevés d’étanchéité de l’immeuble pour un montant de 311 597,09 euros,

— condamner la MAF, la société Sotrap, M. [Y] et Generali à la garantir intégralement de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

Très subsidiairement,

— juger qu’elle n’aura vocation à mobiliser ses garanties que dans la limite de la responsabilité imputée par l’expert judiciaire à la société Étanchéité Thouaréenne et pour les seuls préjudices relevant des garanties obligatoires à l’exclusion de toutes garanties facultatives,

— juger qu’elle est bien fondée à opposer la franchise contractuelle résultant de la police de son assuré, la société Étanchéité Thouaréenne, à l’ensemble des parties,

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner tout succombant aux entiers dépens, en accordant à maître Alexandre Tessier, avocat au Barreau de Rennes, Société Bazille ' Tessier ' Preneux, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon ses dernières conclusions en date du 16 juin 2023, la MAF, ès qualités d’assureur de la société [K] [L] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toute ses dispositions,

Subsidiairement,

— débouter le syndicat des copropriétaires, la société Icade, la société QBE Europe, la Société Menuiserie Miroiterie Nantaise, la société Socotec et Axa France Iard et toutes autres parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Très subsidiairement,

— réduire dans leur quantum les sommes sollicitées,

— condamner in solidum M. [S] en sa qualité de liquidateur de la société Étanchéité Thouaréenne, les compagnies Axa et QBE, en leur qualité d’assureur de la société Étanchéité Thouaréenne, la société Socotec, les compagnies Generali et Acte Iard en leur qualité d’assureurs de la société Sotrap, et la société Menuiserie Miroiterie Nantaise, venant aux droits de M. [Y], à la garantir en intégralité de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— dire et juger qu’elle alloue sa garantie dans les conditions et limites du contrat,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [G] et la société la Nantaise d’Habitations à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— accorder à la société Claire Livory Avocat le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 4 avril 2023, la société Acte Iard, ès qualités d’assureur de la société Sotrap demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Sotrap et subséquemment à son encontre,

Subsidiairement et en cas d’infirmation du jugement,

— débouter toutes parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle,

À titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Menuiserie Miroiterie Nantaise venant aux droits de M. [Y] à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations à son encontre, eu égard au contrat de sous-traitance conclu,

— condamner la société Generali, ès qualités d’assureur de la société Sotrap à la date de la DOC à la garantir et la relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal, dommages et intérêts, frais et accessoires, au titre des désordres relevant de l’obligation d’assurance garantie décennale de la société Sotrap et des préjudices matériels et immatériels consécutifs,

En tout état de cause,

— dire et juger qu’elle est fondée à solliciter l’application de ses limites de garantie et franchises contractuelles opposables s’agissant des préjudices immatériels qu’elle garantirait,

— condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Jean-Paul Renaudin.

MOTIFS

1. Sur l’historique et l’origine des désordres

Il résulte des pièces du dossier et de l’expertise qu’au plus tard le 26 février 2013, le maître d''uvre d’exécution, la société [K] [L], a constaté l’existence d’infiltrations dans l’immeuble en construction et en a avisé la société Etanchéité Thouaréenne pour reprise.

Il ressort ainsi des différents courriers et mails du maître d''uvre à l’étancheur qu’il a signalé :

— des défauts dans l’étanchéité des toitures-terrasses au dernier niveau du bâtiment 2 le 5 mars 2013 rappelant son mail du 26 février, entrées d’eau faisant l’objet d’un nouveau rappel par courrier du 26 mars 2013,

— par courrier du 21 août 2013 des entrées d’eau persistantes dans les bâtiments 1 et 2, notamment des infiltrations d’eau par les gaines dans l’appartement [Cadastre 14], propriété de Mme [G],

— par courrier du 5 novembre 2013 de nouvelles fuites d’eau dans les gaines des logements 20 et [Cadastre 13],

— par courrier du 13 novembre 2013 la persistance d’infiltrations d’eau dans les bâtiments 1 et 2 et d’autres décelés dans les bâtiments 3 et 4 notamment dans l’appartement [Cadastre 18], propriété des époux [Z].

Le 9 décembre 2013, les bâtiments 1 et 2 et leurs parties communes ont été partiellement réceptionnés avec des réserves, notamment du lot étanchéité.

Le compte-rendu de chantier du 16 janvier 2014 précise une mise au point des réserves et travaux urgents de la société Etanchéité Thouaréenne. Il rappelle l’existence de fuites d’eau encore persistantes le 15 janvier, certaines constatées depuis début juillet 2013. Il est demandé à l’étancheur une attestation à fournir pour les entrées d’eau qui ont été résolues et il est noté que les fuites d’eau apparaissent sous la forme de taches plus ou moins jaunâtres dans un premier temps puis des moisissures vertes puis noires. Il est noté dans le bâtiment 3 que les parties touchées s’étendent de plus en plus, qu’il est plus qu’urgent de rechercher d’où viennent les fuites pour les traiter afin que les doublages et le stratifié ne continuent pas à se détériorer en conséquence. Sont recensées des fuites notamment dans les appartements [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 24] et [Cadastre 25]. Il est précisé que l’entreprise Etanchéité Thouaréenne s’est engagée à reprendre tous les désordres et réserves avant le 20 janvier 2014.

Les 5 mars 2014, le bâtiment 3 et les parties communes ont été partiellement réceptionnés avec des réserves du lot étanchéité (réception partielle).

Le compte-rendu de chantier du 11 mars 2014 relève toujours des infiltrations d’eau dans les appartements R+4 bat 4 et R+3 bat3.

Le 24 mars 2014, les bâtiments 3 et 4 ont été réceptionnés avec réserves (réception globale).

Selon M. [D], les désordres ont pour origine :

— des défauts multiples des relevés d’étanchéités, insuffisants et non adaptés, avec une mise en 'uvre non conforme aux règles de l’art et du fabricant (une seule couche au lieu de deux, voile de renfort mal disposé, pas de retombé de l’étanchéité en rive…),

— les défauts des relevés des terrasses sur plots,

— l’absence d’équerre d’étanchéité des relevés,

— les défauts des couvertines et/ou leur absence,

— les défauts des joints de dilatation des acrotères entre bâtiments,

— les défauts des poteaux des capteurs solaires et des sorties de toiture,

— les blessures de l’étanchéité dues aux supports caillebottis inadaptés,

— les défauts aux jonctions murets/béton/mur branché.

2. Sur les demandes d’indemnisation des appelants

2.1. Sur les demandes du syndicat de copropriétaires

2.1.1.au titre des désordres affectant les parties communes

2.1.1.1. Sur la nature du désordre

Le syndicat des copropriétaires fait grief au tribunal d’avoir exclu la garantie décennale des constructeurs, d’avoir retenu que les infiltrations affectant les appartements [Cadastre 11], [Cadastre 12], 232/314, [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 24] et [Cadastre 25] ainsi que dans la cage d’escalier du bâtiment 3 avaient fait l’objet de reprise par la société Etanchéité Thouaréenne dans le cadre de la garantie de parfait achèvement alors que certains désordres n’avaient pas été réservés, avaient été réparés dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage et que ceux qui avaient été réservés n’étaient pas connus dans leur ampleur et conséquence à la réception.

À titre subsidiaire, il sollicite que ses demandes soient examinées sur le fondement de la responsabilité de droit commun.

Il résulte des procès-verbaux de réception des 9 décembre 2013, 5 et 24 mars 2014 que les infiltrations d’eau dans les appartements [Cadastre 16], [Cadastre 18], [Cadastre 21], [Cadastre 24], [Cadastre 25] et dans la cage d’escalier du bâtiment 3 ont été réservées.

Le procès-verbal de réception des parties communes du 5 mars 2014 mentionne des fuites au plafond sur le palier du rez-de-chaussée, au plafond du troisième étage, des terrasses non étanches en R+3 (et toiture-terrasse) et la reprise des conséquences dans les appartements attenants et sous-jacents ainsi qu’une couvertine non fixée dans l’angle sud de l’acrotère au-dessus du bardage bois au-dessus du logement [Cadastre 24].

Il s’évince de ce qui précède que la société Icade Promotion avait connaissance au moment de la réception des parties communes du défaut d’étanchéité des toitures-terrasses, désordre dénoncé depuis février 2013 par le maître d''uvre, et des infiltrations qui en découlaient dans les appartements. Le maître de l’ouvrage qui a vu progressivement de nouveaux appartements affectés par des entrées d’eau savait que le désordre pouvait ainsi s’étendre et affecter de nouveaux lots, ce qui ressort expressément du compte-rendu de chantier du 16 janvier 2014 et était prévisible tant que des réparations pérennes des toitures-terrasses n’étaient pas réalisées. La circonstance que deux nouveaux appartements aient subi des infiltrations trois mois après la dernière réception puis deux en 2017, dont l’origine est attribuée par l’expert aux relevés des toits-terrasses, ne caractérise pas une ampleur non prévisible et inconnue.

Ainsi que l’a justement retenu le tribunal, aucun nouveau désordre n’est apparu depuis le dépôt du rapport d’expertise le 28 septembre 2017 et le syndicat assure à tort que des désordres futurs vont survenir alors que le délai décennal est échu depuis mars 2024.

Il est encore mal fondé à soutenir que le désordre n’était pas connu à la réception dans son ampleur et ses conséquences au motif que l’origine exacte des défauts d’étanchéité était inconnue alors que cette connaissance de la cause des désordres n’est pas une condition de mise en jeu de l’article 1792 du code civil.

Enfin, lorsque les désordres sont réservés à la réception, l’obligation de résultat persiste jusqu’à la levée des réserves (3e Civ., 2 février 2017, n°15-29.240). Le syndicat ne peut donc se prévaloir de reprises réalisées à la demande de l’assureur dommages-ouvrage par la société Etanchéité Thouaréenne pour assurer que ces travaux ont fait jouer une nouvelle garantie sur le fondement de l’article 1792 du code civil. La cour constate en effet que le rapport de l’expert amiable dommages-ouvrage du 19 novembre 2014 sur la base duquel les travaux réparatoires ont été réalisés mentionne que les désordres ont été réservés. Les quelques réparations facturées par la société Etanchéité Thouaréenne de janvier et juin 2015 (pièces 21 à 23 (déjà produites en pièce 18) et 25 à 28 Syndicat), s’élèvent à un total de 4 463 euros avec des reprises de relevés très partielles, notamment sur les caillebotis. Il n’est pas justifié de ce que ces travaux ont été réglés, ni de l’identité de l’éventuel payeur. En tout état de cause, ces interventions minimales, qui ne concernent nullement le remplacement des de tous les relevés des terrasses affactées de désordres, pour lesquels il n’est invoqué et a fortiori justifié aucune réception, ne relèvent pas de la garantie décennale. Il est également rappelé que la réparation sans ajout d’élément ne constitue pas un ouvrage.

Dès lors, le premier juge a exactement écarté la nature décennale des désordres qui relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun (obligation de résultat).

2.1.1.2. Sur les responsabilités

L’appelant fait grief au tribunal de n’avoir condamné que la société Etanchéité Thouaréenne et sollicite la condamnation in solidum des sociétés Icade Promotion, Axa France Iard et QBE, la MAF en sa qualité d’assureur de la société [K] Beauchen, la société Socotec et son assureur Axa France Iard, lesquelles demandent confirmation du jugement.

2.1.1.2.1. La société Etanchéité Thouaréenne

Les désordres affectant les toits-terrasses, lesquels ont été réservés, sont imputables à l’étancheur. Sa responsabilité contractuelle est engagée.

2.1.1.2.2. La société Icade

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil (reproduit à l’art. L. 261-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH) «Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Il n’y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l’article 1792-3».

Selon l’article R. 261-8 du CCH : «La réception prévue à l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code, s’entend de la réception avec ou sans réserves.

Le point de départ de la garantie prévue à l’article 1646-1 dudit code civil, reproduit à l’article L. 261-6 du présent code, est le même que celui défini à l’article R. 111-24 du présent code ».

L’article R. 261-9 du CCH dispose que «Les dispositions des articles R. 111-26, R. 111-27 et R. 111-28 sont applicables à la garantie prévue à l’article 1646-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-6 du présent code».

Aux termes de l’article R. 261-10 du CCH : «Pour l’application de la garantie prévue à l’article 1646-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-6 du présent code, au cas prévu à l’article L. 261-9 du présent code, l’immeuble s’entend du bâtiment dans lequel se trouve compris le local vendu ou de la partie de ce bâtiment techniquement distincte et réalisable indépendamment des autres parties».

Le tribunal ne pouvait constater la forclusion de l’action de la société Icade Promotion sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil et en conséquence la déclarer irrecevable alors qu’en première instance comme en appel M. et Mme [Z] ne fondent leur demandes que sur l’article 1646-1 du code civil. Il convenait en conséquence uniquement de vérifier si les conditions de la mise en 'uvre de la garantie décennale du vendeur sont réunies.

Il a été vu que le désordre n’était pas de nature décennale. Le syndicat sera débouté de ses demandes à l’égard de la société Icade Promotion.

2.1.1.2.3. La société [K] [L]

Le syndicat reproche au maître d''uvre, d’une part, une insuffisance de contrôle des ouvrages, reprenant l’analyse de l’expert judiciaire, et d’autre part, de ne pas avoir porté les désordres en réserves.

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qu’il avait été confié à la société [K] [L] les missions de direction et contrôle de l’exécution des travaux (DET) et du contrôle de conformité des études d’exécution (VISA).

Il s’infère des courriers de mars et novembre 2013 du maître d''uvre qu’il a enjoint en cours de chantier à l’étancheur de reprendre ses ouvrages. Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le syndicat, il a fait réserver les défauts d’étanchéité des terrasses et des infiltrations constatés dans les appartements.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a mis hors de cause le maître d''uvre.

2.1.1.2.4. La Socotec

Le syndicat des copropriétaires pour soutenir que le contrôleur technique a commis une faute reprend l’avis de l’expert judiciaire qui a estimé que le contrôle des ouvrages était insuffisant pour des malfaçons généralisées des relevés d’étanchéité, visibles pour ce professionnel dans le cadre de sa mission : les rapports et visas produits ne décrivant pas ces malfaçons. Il ajoute que l’étude de l’étanchéité des terrasses faisait partie de sa mission qui a émis l’avis que les relevés ne semblent pas faire 15cm en toiture ou bien qu’ils ont été peints.

La Socotec réplique que les avis émis l’ont été sous l’angle de la prévention des aléas susceptibles de remettre en cause la solidité de l’ouvrage et que les désordres allégués sont éventuellement de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et ne lui sont pas imputables.

Le contrôleur technique est tenu d’une obligation de moyen. Sa responsabilité ne peut donc être recherchée que pour faute prouvée. Il convient de rappeler que conformément à la norme NFP 03-100 contractualisée, investi d’une mission relative à la solidité de l’ouvrage, il ne se doit d’intervenir que de manière épisodique au stade de l’exécution pour contrôler par sondage les seules parties visibles et accessibles de l’ouvrage.

La société Icade a confié une mission de base LP relative à la solidité outre des missions complémentaires sans lien avec le litige. Ainsi que l’observe la Socotec, si elle a émis un avis sur la hauteur des relevés, ce n’est que sous l’angle de leur solidité.

L’avis de M. [D] qui lui reproche de n’avoir pas vu l’ensemble des malfaçons ne peut donc être suivi puisque les défauts ne concernent pas la solidité de l’immeuble ou des éléments dissociables ou indissociables.

Par ailleurs, il a été vu que tous les intervenants avaient connaissance dès mars 2013 des défauts d’étanchéité de la terrasse et que le maitre d''uvre a enjoint à l’étancheur d’y remédier. À la date de dépôt du rapport de la Socotec le19 novembre 2013, les défauts d’étanchéité des toits-terrasses étaient déjà connus en sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir révélés.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande à l’égard du promoteur, du contrôleur technique et du maître d''uvre. La garantie de leurs assureurs MAF, QBE et Axa France Iard ne peut en conséquence être recherchée.

2.1.1.3.Sur l’indemnisation

Le syndicat des copropriétaires soutient que la somme de 45 031,25 euros TTC qui lui a été allouée correspondant aux seuls désordres constatés et répertoriés par l’expert est insuffisante. Il fait valoir que le mode de pose et d’exécution de l’étanchéité est défectueux dans son ensemble, qu’il n’est pas limité dans les endroits où les désordres se sont manifestés, qu’il existe des désordres futurs de nature décennale qui nécessitent la reprise de l’ensemble des relevés d’étanchéité pour un coût de 311 597,09 euros conformément au devis SMAC du 11 mars 2014.

M. [D] a émis l’avis qu’il n’y avait pas lieu de généraliser les réfections à l’ensemble des toitures-terrasses. L’estimation des travaux réparatoires par l’expert porte ainsi sur les toitures-terrasses jouxtant les 12 appartements sinistrés sur les 50 appartements de l’ensemble immobilier qui se trouvent dans les étages supérieurs (102 logements en tout) et visent à remplacer l’intégralité du linéaire des relevés de type flashing avec une pose respectant les prescriptions du fabricant outre les travaux de reprise des couvertines et de zinguerie. Ainsi le devis Soprema du 13 avril 2017 de 45 031,35 euros TTC validé par l’expert concerne la réfection des relevés d’étanchéités des bâtiments 2, 3 et 4, des terrasses inaccessibles en R+3 ainsi que celles contigües aux appartements [Cadastre 14] et [Cadastre 21] et de la terrasse haute.

Il a été vu que depuis le dépôt du rapport d’expertise, aucun nouveau sinistre n’est apparu.

Dès lors que le délai d’épreuve est échu depuis 2024, il est démontré que seuls les travaux de reprise prévus dans le devis de la Soprema sont nécessaires. Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Etanchéité Thouaréenne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 031,35 euros TTC sauf à ajouter que celle-ci est représentée par son liquidateur amiable.

2.1.2. Sur les frais d’assistance du syndic

Le tribunal a fait droit à la demande de condamnation de la société Etanchéité Thouaréenne à lui payer la somme de 3 084,16 euros au titre des frais d’assistance du syndic. Eu égard à ce qui a été jugé plus haut, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de voir condamner les sociétés Axa France Iard et QBE, la MAF en sa qualité d’assureur de la société [K] Beauchen, la société Socotec et son assureur Axa France Iard in solidum avec elle.

2.2. Sur la demande de Mme [G] (appartement n°230)

Elle conteste le jugement qui l’a déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice locatif. Elle réclame la condamnation des sociétés Etanchéité Thouareenne, Icade Promotion, des assureurs de la société Etanchéité Thouaréenne Axa France Iard et QBE, la MAF en sa qualité d’assureur de la société [K] Beauchen, la société Socotec et son assureur Axa France Iard à lui payer la somme de 11 375,22 euros correspondant à la perte d’un loyer entre le 17 mars 2014 et le mois de juillet 2016.

Ces dernières demandent confirmation la décision attaquée.

Il est fait état pour la première fois d’infiltrations dans l’appartement n° 230 le 21 août 2013 dans les courriers du maître d''uvre, puis par la société Icade dans une liste de réserves non levées du 4 juin 2014 invoquant alors leur origine dans les défauts des toits-terrasses. L’expert a constaté des traces en bas des doublages les 6 et 7 avril 2016. Il indique que les travaux de réfection des embellissements sont pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage.

Il ajoute que des réfections de relevés ont été réalisées en mai juin 2015 par la société Etanchéité Thouaréenne, que des infiltrations sont réapparues en octobre 2015. Il cite la gérante de l’appartement qui indique dans son courrier du 23 juin 2017 une perte de loyer de 12 mois entre août 2015 et juillet 2016 (12*555 euros), le locataire étant parti du logement depuis le 1er août 2015 auquel elle ajoute la somme de 4 693,38 euros suite au recours du locataire.

Mme [G] ne justifie ni d’un recours du locataire ni du paiement de la somme de 4 693,38 euros à celui-ci. Le tribunal l’a à juste titre débouté de sa demande. Le jugement est confirmé.

2.3.Sur la demande de la société La Nantaise d’Habitation (LNH)

Elle est propriétaire des appartements [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 25].

Elle conclut à l’infirmation de la décision du tribunal qui a rejeté sa demande d’indemnisation des préjudices locatifs.

Pour l’appartement n°[Cadastre 25], elle réclame 11 492,18 euros au titre de la perte du loyer mensuel de 534,52 euros entre la date du départ du locataire le 19 novembre 2016 jusqu’au 31 août 2018.

Ainsi que l’a relevé le tribunal, l’expert a constaté une auréole sèche à l’angle inférieure gauche de la fenêtre de la cuisine. Il n’est pas démontré par l’office HLM de l’impossibilité de relouer le bien au regard de ce désordre mineur.

Pour les appartements [Cadastre 20] et [Cadastre 21], la LNH indique avoir diminué le loyer de 50 euros par mois depuis le 17 octobre 2017 et réclame 4 750 euros (50*47,5mois*2).

Ne produisant aucun document pour en justifier à hauteur d’appel malgré les observations du tribunal soulignant l’absence de justificatifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de trois appartements.

3. Sur les recours de M. et Mme [Z] (appartement [Cadastre 18])

M. et Mme [Z] ont été condamnés à payer à leur locataire Mme [E], par jugement en date du 22 mai 2017 du tribunal d’instance de Nantes, la somme de 9 500 euros et à ne percevoir qu’un loyer mensuel de 400 euros au lieu de 590 euros jusqu’à la réalisation des travaux, 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et à 1 965,05 euros et aux dépens par décision du même tribunal en date du 31 décembre 2019, rectifiée par ordonnance en date 1er septembre 2020.

Ils justifient avoir réglé à leur locataire la somme de 11 852,96 euros le 5 juillet 2017 et celle de 2 036,30 euros, soit un total de 13 889,26 euros.

M. et Mme [Z] demandent la condamnation solidaire sur le fondement des articles 1792, 1646-1 de la société Icade Promotion avec le syndicat des copropriétaires condamné sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à leur verser les sommes payées à leur locataire, les préjudices financiers liés à la perte de loyer suite à la baisse de son montant après la décision du 22 mai 2017, de jouissance et moral.

Ils reprennent à leur compte l’argumentation du syndicat des copropriétaires considérant que les désordres réservés ne s’étaient pas révélés dans toute leur ampleur et leurs conséquences et relevaient de la responsabilité décennale et que d’autres infiltrations s’étaient produites après la réception.

Le procès-verbal de réception partielle du 5 mars 2014 fait état pour leur appartement 323 :

— de l’humidité sur un mur dans la chambre n°2,

— dans le salon, de l’humidité à gauche de la porte-fenêtre,

— une tache d’humidité derrière la nourrice,

— une trace d’humidité sur le parquet.

Ce même document mentionne des terrasses et toitures-terrasses non étanches et la reprise des conséquences dans les appartements attenants et sous-jacents.

Le procès-verbal de livraison par la société Icade à M. et Mme [Z] précise le constat d’infiltrations à gauche de la porte-fenêtre du séjour et des infiltrations sous la fenêtre de la chambre °2 avec la peinture à reprendre.

Il est noté sur le procès-verbal de réception du 24 mars 2014 en plus des désordres déjà constatés des infiltrations sous la fenêtre avec les peintures à reprendre et des infiltrations à gauche de la porte-fenêtre du séjour avec le sol et le mur à reprendre.

Figure sur l’état d’entrée dans les lieux de la locataire des acquéreurs, le 28 mars 2015, la reprise d’un dégât des eaux.

Selon l’expertise en avril 2015, le coffre de volet roulant et le plafond étaient trempés, en avril 2016 le bas de la cloison de doublage à gauche de la porte-fenêtre ouest du séjour était mouillé ainsi que le mur du béton en élévation, le revêtement de sol en stratifié était déformé et rétracté.

Le tribunal a considéré que la défaillance du système d’étanchéité de la terrasse était connue ainsi que ses conséquences inéluctables sur les appartements attenants ou en dessous, l’impropriété à destination étant évidente dès cette réception. Il a ainsi condamné le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à indemniser les époux [Z] et la société Etanchéité Thouareenne à garantir le syndicat estimant que les désordres étaient connus dans leur ampleur et leurs conséquences.

M. et Mme [Z] ont limité leur appel aux montants de certaines sommes qui leur ont été allouées.

3.1. Sur les préjudices

3.1.1.Sur les paiements à la locataire de M. et Mme [Z]

Les sommes réglées par les époux [Z] à leur locataire à hauteur de 11 852,96 euros et de 2 036,30 euros ne font pas débat et il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a exécuté le jugement sur ce point. Le jugement sera confirmé avec une condamnation en deniers ou quittances.

3.1.2. Sur la perte de revenus locatifs

Les bailleurs réclament la somme de 1 391,29 euros au titre de la perte de loyer suite à la réduction du loyer de 590 à 400 euros entre le 22 mai 2017, date de la décision du juge d’instance et le 31 décembre 2017.

Le syndicat fait valoir qu’ainsi que l’a mentionné le juge de la mise en état dans son ordonnance du 15 mai 2018, cette perte doit être fixée à 1330 euros qui correspond au montant de la provision qui lui a été allouée.

La perte locative doit être fixée à 1 391,29 euros ((7*190)+(190/31*10) : 10 =10 jours de mai).

Le jugement sera infirmé quant au montant alloué.

3.1.3. Sur la perte financière en l’absence de relocation

M. et Mme [Z] font grief au tribunal d’avoir rejeté leur demande d’indemnisation au titre de leur impossibilité de relouer leur appartement après le départ de leur locataire le 1er janvier 2018.

Ils réclament 7 080 euros au titre de la perte de loyer mensuel de 590 euros par mois entre le 1er janvier 2018 et le 1er janvier 2019, date à laquelle ils ont pu relouer le bien.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a considéré que la preuve du motif de départ de la locataire n’était pas rapportée ni que l’appartement n’avait pu être reloué du fait de son état.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le rapport d’expertise dommages-ouvrage du 7 mars 2018 qui fait mention d’une auréole d’humidité de 3 m², d’un parquet partiellement déposé et humide et des photographies du rapport illustrent des venues d’eau au sol du séjour, établit l’impossibilité de louer l’appartement avant que des travaux réparatoires ne soient réalisés sauf à louer un bien insalubre. Par ailleurs, le jugement du 22 mai 2017 du tribunal d’instance de Nantes qui rappelle que la locataire des époux [Z] demandait la reprise la réalisation de travaux pérennes mettant fin aux infiltrations et de lui trouver sans délai un nouveau logement caractérise sa volonté de quitter le logement.

L’assureur dommages ouvrage n’ayant réalisé ses constatations qu’en mars 2018, la réalisation des travaux puis la remise du bien sur le marché locatif justifient que le bien n’ait pu être loué durant une année. En revanche, ainsi que l’a indiqué le tribunal, il ne peut s’agir que d’une perte de chance de louer durant cette période et de percevoir un loyer de 590 euros mensuels, laquelle sera fixée à 90%. Il sera en conséquence octroyé aux époux [Z] la somme de 6 372 euros par voie d’infirmation.

3.1.4. Sur le préjudice moral

Les époux [Z] demandent que leur soit versée une indemnité de 5 000 euros compte tenu des tracas d’un contentieux qu’ils subissent et qui dure depuis huit années.

Il est établi que les bailleurs ont subi un préjudice moral pour avoir dû faire face aux soucis et tracas d’une longue procédure compte tenu des infiltrations d’eau dans leur appartement destiné à la location sans qu’ils ne soient aucunement responsables des désordres.

Il leur sera octroyé une indemnité de 1 500 euros par voie d’infirmation.

3.2. Sur les recours en garantie du syndicat des copropriétaires

Pour les mêmes motifs que développés au point 2.1.1.2., les recours du syndicat contre les sociétés Icade Promotion, Axa France Iard et QBE, la MAF en sa qualité d’assureur de la société [K] Beauchen, la société Socotec et son assureur Axa France Iard seront rejetés. Le jugement est confirmé.

Il n’est pas contesté que les désordres sont imputables à l’étancheur. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a condamné à garantir le syndicat sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

4. Sur les demandes de la société Icade Promotion

Aucun appel n’ayant été formé sur le rejet de la demande en paiement du solde des travaux de la société Etanchéité Thouaréenne à l’égard de la société Icade Promotion, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de confirmer ce débouté puisqu’il est définitif.

4.1. Sur les pénalités de retard

La société Icade réclame la condamnation de l’étancheur à lui payer la somme de 71 460 euros HT au titre des pénalités pour 45 jours de retard et 4 500 euros au titre des pénalités pour absence aux réunions de chantier en application du CCAP. Elle soutient qu’elles sont exigibles.

Selon l’article 3.2.8.2 du CCAP doit être établi un décompte définitif des sommes dues selon les modalités décrites à cet article. En l’espèce, ainsi que l’a observé le premier juge, il est établi des états provisoires qui ne peuvent rendre la dette exigible.

S’agissant des absences aux rendez-vous de chantier, il n’est produit que le compte-rendu de chantier n°95 du mardi 11 mars 2014, lequel note que la société Etanchéité Thouaréenne est excusée pour son absence. Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

S’agissant des pénalités pour retard dans l’exécution des travaux, le CCAP prévoit que le montant des pénalités de retard est immédiatement déductible des situations mensuelles, ce qui n’a jamais été opéré puisqu’ainsi que l’a noté le premier juge, les états d’acompte ne mentionnent que des pénalités provisoires et l’article B2.10 du CCTP stipule qu’elles peuvent être annulées s’il est constaté par le maître d''uvre que les délais prévus sont finalement respectés et dans la mesure où les retards provisoires n’ont eu aucune conséquence pour les autres intervenants. La société Icade ne donne aucune indication sur le retard global du chantier.

Par ailleurs, refusant de régler la facture de l’entrepreneur, la société Icade lui a, dans son courrier du 17 octobre 2014 qu’il lui a adressé, opposé le refus de paiement du fait de l’inexécution de ses obligations, c’est-à-dire son retard. Le premier juge ayant retenu l’exception d’inexécution pour débouter l’étancheur de sa demande en paiement du solde de son marché, allouer à la société Icade des pénalités de retard reviendrait à indemniser deux fois le promoteur pour le retard allégué. Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

4.2. Sur le compte prorata

La société Icade Promotion sollicite la condamnation de la société Etanchéité Thouréenne à lui payer la somme de 5 858,63 euros HT au titre du compte prorata. Cette somme n’ayant jamais fait l’objet de contestation ainsi que l’observe le promoteur, sa demande sera accueillie par voie d’infirmation.

4.3. Sur le préjudice d’image

Le promoteur réclame 10 000 euros de dommages et intérêts. Il soutient que les manquements de la société Etanchéité Thouaréenne et ceux dans le suivi et le contrôle du chantier par les locateurs d’ouvrage conduisent à la remise en cause de son sérieux vis-à-vis des acquéreurs, des gestionnaires de copropriété ou des partenaires sociaux, que le procès à lui seul caractérise cette atteinte à la réputation et le préjudice d’image.

Alors que la société Icade n’a pas été condamnée, elle n’est pas fondée à soutenir subir un préjudice du seul fait de son intervention au procès. De plus, elle ne justifie d’aucune conséquence de ce litige à l’égard de ses partenaires. Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté sa demande de dommages et intérêts. Le jugement est confirmé.

5. Sur les autres demandes

Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont confirmées.

Les appelants qui succombent pour l’essentiel en appel seront condamnés à payer la somme de 4 000 euros à M. et Mme [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes formées au titre des frais irrépétibles est rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [47] à payerà M. et Mme [Z] la somme de 1 965,05 euros au titre du jugement du tribunal d’instance du 31 décembre 2019 outre les sommes versées au titre des dépens de ces instances sous réserve des sommes éventuellement déjà payées à titre de provision en exécution des ordonnances du juge de la mise en état,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [47] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Étanchéité Thouaréenne à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence [47] des condamnations prononcées au bénéfice des époux [Z], sauf à ajouter qu’elle est prise en la personne de son liquidateur amiable M. [S] [C],

— condamné la société Étanchéité Thouaréenne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [47] la somme de 45 031,25 euros avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction entre le 13 avril 2017 et la date du présent jugement au titre des travaux de reprise d’étanchéité, celle de 3 084, 16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2017 et capitalisation de ceux-ci par années entières au titre des frais de syndic, et celle de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à ajouter qu’elle est prise en la personne de son liquidateur amiable M. [S] [C],

— débouté Mme [V] [G] et la société la Nantaise d’habitation de leurs prétentions,

— débouté les demandes formées contre les sociétés Icade Promotion, [K] [L], Socotec, MAF, Axa France Iard et QBE Europe,

— débouté la société Icade Promotion de ses demandes au titre des pénalités de retard et du préjudice d’image,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise, et avec autorisation de recouvrement direct donnée à la société BRG (maître [B] [X]), à la société Claire Livory Avocat, à la société Emilie Roux-Coubard, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société Étanchéité Thouaréenne à garantir le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] de la condamnation au titre des dépens et sommes assimilées,

L’infirme sur le surplus des demandes en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à payer aux époux [Z] les sommes de :

—  11 852,96 euros et de 2 036,30 euros au titre des jugements du tribunal d’instance des 22 mai 2017 et 31 décembre 2019,

—  1 391,29 euros au titre de la baisse de loyer,

—  6 372 euros au titre du préjudice locatif,

—  1 500 euros au titre du préjudice moral,

Dit qu’il sera déduit les sommes déjà payées à titre de provision en exécution des ordonnances du juge de la mise en état,

Condamne la société Etanchéité Thouaréenne représentée par son liquidateur amiable M. [S] [C] à payer à la société Icade Promotion la somme de 5 858,63 euros HT au titre du compte prorata,

Y ajoutant

Condamne Mme [V] [G], la société la Nantaise d’habitation et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [47] à payer la somme de 4 000 euros à M. et Mme [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [G], la société la Nantaise d’habitation et le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,