1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/03953 – N° Portalis DBVL-V-B7I-U6IG

(Réf 1ère instance : 21/01218)

S.A.R.L. OUEST RESTAURATION

C/

S.A.R.L. RESOLIMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 5]

M^e BOMMELAER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre entendu en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 27 mai 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 23 septembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

S.A.R.L. OUEST RESTAURATION, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 502.188.162, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Martine LE ROUX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.R.L. RESOLIMMO, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 833.871.585 , prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocat au barreau de RENNE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Mme [W] [M] a donné à bail à la SARL Ouest Restauration un local commercial sis à [Adresse 8] et [Adresse 2] pour neuf ans à compter du 1er avril 2013.

2. Le 18 septembre 2019, elle a donné mandat à la SARL Résolimmo, exerçant sous le nom commercial Barbier et Associés, pour vendre le local objet du litige au prix de 600.000 € net vendeur soit 641.700 € honoraires TTC inclus, émoluments et frais d’enregistrement notariés en sus, les honoraires (autres que gestion des oppositions) étant à la charge du vendeur.

3. Le 30 octobre 2019, la SARL Résolimmo a notifié à la SARL Ouest Restauration le projet de vendre les locaux qui lui étaient loués au prix de 610.200 € net vendeur. La SARL Ouest Restauration a exercé son droit de préférence et a acquis le local commercial par acte authentique du 29 mai 2020.

4. La SARL Ouest Restauration expose avoir pris connaissance que la bailleresse, Mme [W] [M], avait réglé la facture d’honoraires de négociation émise par la SARL Résolimmo pour un montant de 33.500 € HT (40.200 € TTC). Elle en déduit que le prix net vendeur ne s’élève pas à 610.200€ comme mentionné dans le courrier de notification du 30 octobre 2019 mais à 570.000 €.

5. N’ayant pas reçu de réponse favorable à sa demande de remboursement de la somme de 40.200 €, la SARL Ouest Restauration a, par acte du 21 septembre 2021, fait assigner la SARL Résolimmo devant le tribunal judiciaire de Vannes sur le fondement des articles 1103, 1104, 1240 et 1302 du code civil ainsi que L. 146-46-1 du code de commerce et 700 du code de procédure civile, demandant au tribunal de :

— condamner la SARL Résolimmo à lui restituer la somme de 42.600 €, le cas échéant condamner la SARL Résolimmo à lui payer cette somme à titre de dommages et intérêts

— en tout état de cause,

— condamner la SARL Résolimmo à lui verser la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

6. Par jugement du 16 avril 2024, le tribunal a :

— débouté la SARL Ouest Restauration de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné la SARL Ouest Restauration à payer à la SARL Résolimmo la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Ouest Restauration aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

7. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la mandataire de la bailleresse n’avait aucune obligation de mentionner l’existence d’un accord pris antérieurement à la purge du droit de préférence, la conclusion préalable d’un mandat de vente confié à une agence de vente n’affectant pas d’irrégularité l’offre de vente adressée au locataire, lequel ne doit être informé que du prix et des conditions de la vente.

Pour le tribunal, la SARL Ouest Restauration ne peut se prévaloir de la différence constatée entre le montant mentionné dans le mandat et celui qui lui a été offert, cette question relevant des rapports entre la bailleresse et son mandataire, étant relevé que les honoraires de la SARL Résolimmo n’ont jamais été réclamés à la SARL Ouest Restauration qui savait qu’ils étaient à la charge du vendeur, comme indiqué dans l’acte authentique de vente. Les premiers juges observent que la SARL Résolimmo n’a commis aucune faute dans la délivrance de l’offre.

8. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 2 juillet 2024, la SARL Ouest Restauration a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

9. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 mai 2025, la SARL Ouest Restauration demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— condamner la SARL Résolimmo à lui restituer la somme de 42.600 €,

— condamner la SARL Résolimmo à lui payer la somme de 42.600 € à titre de dommages et intérêts,

— à titre subsidiaire,

— condamner la SARL Résolimmo (à lui payer) au titre d’une indemnité légale la somme de 42.600 €,

— condamner la SARL Résolimmo à lui payer la somme de 42.600 € à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière et ce à compter du 14 juin 2021,

— condamner la SARL Résolimmo aux entiers dépens de l’instance,

— condamner la SARL Résolimmo au versement de la somme de 7.500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 20 décembre 2024, la SARL Résolimmo demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— rejeter intégralement les prétentions judiciaires de la SARL Ouest Restauration,

— condamner la SARL Ouest Restauration à lui verser la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* * * * *

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025.

12. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le non-respect des dispositions du code de commerce

13. Selon la SARL Ouest Restauration, l’offre de vente ne pouvait pas inclure des honoraires de négociation. Or, la SARL Résolimmo a bien perçu des honoraires qui n’auraient pas dû être mis à sa charge. En effet, le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le locataire de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial. L’appelante rappelle à cet égard que les prescriptions de l’article L. 145-46-1 code de commerce sont d’ordre public et qu’il n’est pas possible d’y déroger contractuellement. Or, ici, le bailleur a recherché en amont un acquéreur et un accord de vente aurait été pris antérieurement à l’offre faite au locataire occupant à des conditions moins avantageuses que celle du mandat, mais l’offre ne fait aucunement état de cet éventuel tiers acquéreur ni de l’offre d’achat formulée par celui-ci. L’indication du prix sans mentionner de commission comporte une lacune et a eu pour conséquence de proposer un prix différent au locataire du prix proposé au tiers acquéreur. La SARL Ouest Restauration fait état d’une véritable fraude commise par la SARL Résolimmo qui doit être condamnée à restituer l’indu qui est au minimum de 12.100 €. En toute hypothèse, la SARL Résolimmo, en facturant des honoraires de négociation et en s’abstenant à répondre à ses demandes, a commis une faute qui entraîne un préjudice indemnisable.

14. La SARL Résolimmo réplique qu’un propriétaire bailleur est en droit de procéder à une estimation de son immeuble et de mandater un agent immobilier pour trouver un tiers acquéreur, avant que ne soit notifié son droit de préférence légal au locataire. Pour elle, l’offre de vente adressée au locataire qui prévoit un montant différent des termes du mandat est valable, la différence constatée entre le prix de vente net prévu aux termes du mandat et celui notifié dans l’offre de vente relevant uniquement des rapports entre le bailleur et le mandataire, la loi n’obligeant pas de mentionner l’existence d’un tiers acquéreur ainsi que le montant des frais d’agence à la charge du vendeur. Le preneur a d’ailleurs accepté l’offre de vente au prix proposé, hors frais d’agence, conformément à la réitération de l’acte authentique. La SARL Résolimmo estime que la SARL Ouest Restauration, qui pouvait refuser l’offre faite par le bailleur, n’est pas fondée à contester la rémunération versée à l’intermédiaire par la venderesse, un accord sur le prix et sur la chose ayant été trouvé, de sorte que la vente se trouvait parfaite. Elle considère que l’appelante ne peut pas exiger la répétition d’honoraires qu’elle n’a pas réglés. Enfin, elle affirme n’avoir commis aucune faute en ne donnant pas suite aux exigences de communication de la SARL Ouest Restauration alors que rien ne le lui impose, ni en s’étant fait payer des honoraires par le vendeur, aucune résistance abusive n’étant par ailleurs démontrée.

Réponse de la cour

15. L’article L. 145-46-1 du code de commerce dispose que, 'lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque'.

16. En application de ces dispositions d’ordre public

1: Qualification retenue par la Cour de cassation bien que le législateur ait omis d’ajouter l’article L. 145-46-1 dans la liste des textes déclarés d’ordre public par l’article L. 145-15

, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-14.605).

17. Cela exclut que l’offre faite puisse mettre à la charge du locataire la commission en considérant que le propriétaire n’a pas à mandater un agent immobilier aux fins de rechercher un acquéreur potentiel puisque la loi lui en désigne un en la personne de son locataire et que, lorsque le locataire est substitué à l’acquéreur en cas de nullité de la vente pour non-respect du droit de préemption principal, il n’a pas à payer la commission de l’agent immobilier.

18. Toutefois, la régularité de l’offre de vente adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué n’est affectée ni par la conclusion par le bailleur d’un mandat de vente confié à une agence immobilière, ni par des visites du bien loué, ni même par la conclusion d’une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur (Civ. 3ème, 23 septembre 2021, n° 20-17.799).

19. Après une hésitation avec le droit de préemption, l’existence d’un droit de préférence est à ce jour très largement admise. L’intermédiaire est totalement étranger à la réalisation de la vente, puisque le locataire achète en vertu d’une disposition légale et que, s’agissant d’un droit de préférence et non d’un droit de préemption, il n’est d’ailleurs pas nécessaire que le bailleur justifie avoir signé préalablement une promesse de vente avec un tiers acquéreur. Le texte accorde le droit de préférence au locataire dès que le bailleur envisage de vendre son local.

20. Le mécanisme de l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’interdit pas au propriétaire de rémunérer la commission de l’agent immobilier auquel il a fait appel pour vendre son bien. Il lui donne seulement pour obligation, le cas échéant, de faire clairement le distinguo, au moment de la purge du droit de préférence, entre le prix principal et cette rémunération si elle existe, de façon à éviter de faire supporter in fine les honoraires par l’acquéreur.

D’ailleurs, l’arrêt du 23 septembre 2021 mentionne également que 'la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier, laquelle n’a introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur qui savait ne pas avoir à en supporter la charge , n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente'.

21. Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

22. En l’espèce, Mme [W] [M], qui louait un local commercial sis à [Localité 7], [Adresse 3] et [Adresse 2], à la SARL Ouest Restauration pour neuf ans à compter du 1er avril 2013, a notifié à sa locataire, via la SARL Résolimmo, le projet de vendre les locaux au prix de 610.200 € net vendeur, outre 39.600 € de provision à valoir sur les droits d’enregistrement.

23. La SARL Ouest Restauration a exercé son droit de préférence et a acquis le local commercial par acte authentique du 29 mai 2020 pour le prix principal convenu, à savoir 610.200 €.

24. La SARL Ouest Restauration a appris que Mme [W] [M] avait réglé par la suite des honoraires à la SARL Résolimmo pour un montant de 40.200 € suivant facture émise le 3 juin 2020, réglée le même jour. Elle considère que ces honoraires étaient en réalité compris dans le prix principal, sans le dire expressément. Elle en veut pour preuve le mandat donné à la SARL Résolimmo le 18 septembre 2019 pour vendre le bien au prix de 600.000 € net vendeur, soit 641.700 € honoraires TTC inclus.

25. Il ne peut être tiré aucun enseignement particulier de la jurisprudence citée par la SARL Ouest Restauration selon laquelle 'le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial, étant rappelé que l’article L. 145-46-1 du code de commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur, ce qui exclut les frais d’agence’ (CA [Localité 6], 28 mars 2019, n° 17/03524).

26. En effet, la Cour de cassation a admis que le droit de préférence du locataire n’interdisait pas au propriétaire de donner mandat à une agence immobilière aux fins de prospecter (supra § 18), l’acceptation donnée par le locataire ne pouvant, en toute hypothèse, porter que sur le prix en principal (supra § 16).

27. L’offre contenue à l’occasion de la purge du droit de préférence faite le 30 octobre 2019 ne mentionne qu’un prix principal (610.200 €, qualifié de 'net vendeur'. C’est d’ailleurs encore ce prix qui apparaît dans l’acte authentique de vente. Il n’est pas mentionné que cette offre soit faite par préférence à un autre candidat acquéreur au même prix, le courrier indiquant seulement une 'intention de vendre les locaux qui vous sont loués', de sorte qu’il s’apparente à une purge a priori, faite hors de toute prospection effective

2: Du moins la SARL Résolimmo ne justifie-t-elle pas d’une offre faite par un candidat tiers acquéreur

.

28. Ni cette offre, ni l’acte authentique de vente ne mentionnent autre chose qu’un prix principal, si bien qu’en apparence, la vente s’est faite sur la base d’un accord sur une chose et sur un prix, en fonction du prix du marché librement accepté par la SARL Ouest Restauration.

29. Certes, dans ces conditions, l’affirmation de la SARL Ouest Restauration, dans un courrier adressé le 22 décembre 2020 à la SARL Résolimmo, indiquant 'un prix décomposé comme suit :

— prix net vendeur [M] 570.000 €

— honoraires de négociation 40.200 € TTC

— soit au total l’acte de vente 610.200 €',

ne correspond ni au mandat de vente du 18 septembre 2019, ni à l’acte authentique, point encore confirmé le 27 janvier 2021 par le notaire, Me [Z].

30. Mais la cour ne peut pas ignorer ni la facture d’honoraires émise le 3 juin 2020 pour un montant de 40.200 € ni le mandat de vente du 18 septembre 2019 qui traduit l’intention initiale du propriétaire vendeur : Mme [W] [M] souhaitait vendre son local commercial au prix de 600.000 € net vendeur, soit un prix inférieur à l’offre faite à la SARL Ouest Restauration (610.200 €).

31. Or, en faisant une offre à la SARL Ouest Restauration à hauteur de 610.200 €, Mme [W] [M] a, de fait, accepté de vendre son local moins cher que ce qu’elle escomptait puisque, après paiement des honoraires de la SARL Résolimmo, il ne lui revenait plus que la somme de 570.000 €. La cour ignore ce qui a présidé à ce choix puisqu’aucune proposition par un candidat à ce prix n’est produite.

32. Toujours est-il que l’offre ainsi formalisée a eu pour effet, non pas seulement d’imputer à la SARL Ouest Restauration une partie des honoraires de la SARL Résolimmo dans la limite 10.200 € en vertu du mandat de vente initial, mais aussi de laisser à la charge complète de l’acquéreur une commission délibérément occultée au moment de la purge du droit de préférence, le tribunal ayant à tort retenu que cette question relève uniquement des rapports entre la bailleresse et son mandataire.

33. En se prêtant à ce montage, consistant, de façon déloyale, à intégrer sa commission dans le prix de vente principal, sans visibilité pour le locataire acquéreur, alors qu’elle n’en ignorait pas les risques en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la SARL Résolimmo a commis une faute à l’origine du préjudice que constitue la prise en charge indue d’honoraires par la SARL Ouest Restauration.

34. Le jugement sera infirmé et la cour fera droit à la demande de l’appelante dans la limite de 40.200 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2021 et capitalisation desdits intérêts.

Sur les dépens

35. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SARL Résolimmo, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

36. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier la SARL Ouest Restauration des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 16 avril 2024 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la SARL Résolimmo à payer à la SARL Ouest Restauration la somme de 40.200 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2021 et capitalisation desdits intérêts,

Condamne la SARL Résolimmo aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SARL Résolimmo à payer à la SARL Ouest Restauration la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT