Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 13

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16314 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEKV4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2021 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 20/00736

APPELANTE :

S.E.L.A.S. [7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par M^e Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur [D] [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1700

Madame [H] [K] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sophie POURRUT CAPDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1700

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre, chargée du rapport et M^me Marie-Françoise d’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre

M^me Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre

M^me Estelle MOREAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Victoria RENARD

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 06 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre et par Michelle NOMO, Greffière stagiaire, présente lors de la mise à disposition.

***

Suivant acte authentique du 25 février 2014 consécutif à une promesse de vente du 4 décembre 2013 dressés par M. [E] [S] de la Selas [7] (la société [7]), M. [D] [P] a vendu une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6].

Suivant proposition de rectification en date du 16 septembre 2015, la direction générale des finances publiques a informé Mme [H] [K] épouse [P] et M. [P] du fait que ce bien ayant été vendu avant le 1er mai 2014, ils avaient perdu rétroactivement le bénéfice de l’avantage fiscal reçu dans le cadre de la loi dite « Robien » et sollicité le remboursement d’une somme totale de 54 978 euros.

C’est dans ces circonstances que M. et Mme [P] ont, par exploit d’huissier du 1er février 2020, assigné la société [7] devant le tribunal de grande instance d’Evry aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement rendu le 30 juillet 2021, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné la Selas [7] à payer aux époux [P] la somme de 49 480,20 euros en réparation de leur préjudice,

— débouté les époux [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— condamné la Selas [7] à payer aux époux [P] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Selas [7] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Selas [7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Sophie Pourrut-Capdeville, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 septembre 2021, la société [7] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 21 juillet 2022, la Selas [7] demande à la cour de :

— juger l’appel recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer la décision en toutes ses dispositions,

— débouter les époux [P] de toutes leurs demandes,

— les condamner à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de maître Thierry-Philippe

Kuhn, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 5 septembre 2022, M. [D] [P] et Mme [H] [K] épouse [P] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant, assortir la condamnation des intérêts légaux à compter du 21 janvier 2020, date

de l’assignation en justice, et ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société [7] à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [7] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Sophie Pourrut-Capdeville, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 mai 2024.

SUR CE,

Sur la responsabilité de la société [7]

Le tribunal a retenu que :

— M. [S] de la Selas [7] ayant été sollicité pour dresser l’acte de vente de la maison d’habitation au titre de laquelle les époux [P] bénéficiaient du dispositif fiscal dit de la loi Robien, il était tenu d’éclairer ses clients sur les incidences fiscales de l’acte, peu important leurs compétences personnelles et qu’ils aient eux-mêmes mis en vente le bien et signé ensuite un compromis de vente,

— il relevait des obligations de conseil et d’information du notaire de les en dissuader au regard de l’ensemble des implications fiscales, notamment s’agissant du faible laps de temps restant à courir en vue d’éviter tout redressement fiscal rétroactif, l’acte authentique ayant été signé le 25 février 2014, soit un peu plus de deux mois avant la date de fin d’engagement opposable aux époux [P] pour bénéficier du dispositif Robien, à savoir le 1er mai 2014,

— le notaire devait réunir les élèments utiles pour pouvoir délivrer une information suffisante aux époux [P], à commencer par déterminer l’éventuel avantage fiscal applicable au bien immobilier litigieux,

— la société notariale ne rapporte pas la preuve de l’exécution de ses obligations alors que les éléments mis à la disposition du notaire laissaient penser que ce bien pouvait relever d’un avantage fiscal, ce qui aurait dû l’inciter par précaution à vérifier s’il n’existait pas de dispositif fiscal en cours susceptible d’être remis en cause par la vente envisagée,

— en tout état de cause, la société notariale ne mentionne pas les documents qu’elle a pu solliciter ou qu’elle a pu consulter à propos de ce bien immobilier à l’occasion de l’acte de vente élaboré sous sa responsabilité et ne prétend même pas avoir interrogé les époux [P] sur le régime fiscal applicable à celui-ci et sur d’éventuels dispositifs fiscaux en cours,

— elle a donc commis une négligence fautive dans l’accomplissement de sa mission engageant sa responsabilité civile professionnelle.

La société [7] soutient n’avoir commis aucune faute, en ce que :

— si la jurisprudence impose au notaire de prévoir les incidences fiscales des actes qu’il reçoit, elle considère également qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir effectué des recherches ou des investigations supplémentaires pour détecter des élèments non mentionnés dans les documents en sa possession et que seuls ses clients auraient pu porter à sa connaissance,

— M. [P], conseiller en gestion de patrimoine et aucunement profane en la matière, qui a monté cette opération de défiscalisation, ne l’a pas informée que le bien concerné par la vente relevait du régime fiscal spécifique de la loi Robien, lequel implique des avantages et des obligations particuliers qui justifiaient que cette information lui soit communiquée,

— en réalité, les époux [P] qui n’ignoraient pas la possibilité d’un redressement et qui ont déclaré dans leur déclaration spéciale de revenus fonciers que Mme [P] avait été admise au bénéfice d’une allocation d’aide au retour à l’emploi à la suite de la fin de son contrat de travail, étaient convaincus que cette situation les exemptait de toute reprise fiscale, malgré la cession du bien avant la fin de la période d’engagement de location de neuf ans,

— aucun des documents en sa possession ne faisait état du régime spécifique Robien ou ne permettait de présumer l’existence de tels avantages fiscaux, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure d’identifier un potentiel problème fiscal lié à la vente, faute d’indications explicites dans les documents reçus.

Les époux [P] répliquent que le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente a manqué

à ses obligations d’information et de conseil, permettant d’engager sa responsabilité civile professionnelle et celle de la société notariale dont il est membre, en ce que :

— malgré le fait qu’ils aient eux-mêmes mis en vente le bien et signé une promesse de vente, le notaire, en sa qualité de rédacteur de l’acte authentique, avait une obligation de les éclairer sur la portée juridique et fiscale de la vente, cette obligation étant indépendante des accords contractuels entre les parties et se fondant sur le devoir spécifique du notaire de fournir des conseils appropriés,

— la société notariale a reconnu par courriel du 3 septembre 2019 que le formulaire relatif à la vente de maison d’habitation standardisé fourni par la chambre des notaires, qui prévoit depuis 2006 une interrogation sur l’existence d’un avantage fiscal était bien disponible et intégré dans la documentation de l’étude, mais que le notaire ne l’a ni demandé ni complété, ce qui démontre un manquement dans l’exécution de ses obligations,

— les éléments dont le notaire avait connaissance lors de la rédaction de la promesse de vente, tels que la date du permis de construire, le financement par emprunt immobilier, la location antérieure du bien, et le fait que l’immeuble ne constituait pas la résidence principale de M. [P], auraient dû l’alerter et le pousser à interroger M. [P] et attirer son attention sur le risque de redressement fiscal,

— si le notaire avait examiné la déclaration fiscale de M. [P] pour les revenus fonciers 2012, il aurait découvert qu’il pouvait bénéficier du dispositif Robien,

— M. [P], étant avant tout courtier en assurance et non juriste, n’avait pas les connaissances nécessaires pour comprendre les implications fiscales complexes liées au dispositif Robien ainsi que la différence entre licenciement et rupture conventionnelle,

— le notaire ne peut se décharger de sa responsabilité en invoquant les compétences personnelles de son client.

La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire rédacteur d’acte doit informer et éclairer les parties de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours et ce quelles que soient les compétences des parties. Le notaire est également tenu à un devoir de conseil envers la partie qu’il assiste.

S’il est établi que M. [P] a passé une annonce de vente dans le journal 'De particulier à particulier’ le 2 octobre 2013 et reçu une offre d’achat le 24 novembre 2023 pour laquelle il a donné mandat à l’étude notariale le jour même de rédiger un compromis de vente, il ne s’est trouvé juridiquement engagé qu’à la suite de la signature de la promesse de vente établie le 4 décembre 2013 par M. [S] fixant les conditions de la vente et celle de la signature de l’acte authentique dont la date pouvait être retardée jusqu’à l’expiration du délai de location de neuf ans nécessaire pour bénéficier de l’avantage fiscal octroyé par la loi Robien.

Il n’est pas contesté que le notaire n’a pas fait remplir par les époux [P], avant la régularisation de la promesse de vente, le document intitulé 'Questionnaire vente d’une maison’ mis à la disposition des professionnels par la chambre des notaires, destiné à obtenir tous les éléments lui permettant de conseiller utilement ses clients et d’attirer leur attention sur une particularité de la transaction ou une exonération fiscale éventuelle, ce formulaire prévoyant depuis 2006 une interrogation sur l’existence d’un avantage fiscal.

Il résulte au demeurant des documents qui avaient été communiqués au notaire en vue de la régularisation de la promesse de vente que celui-ci savait que le terrain avait été donné le 21 février 2004 à M. [P] qui y avait fait construire une maison laquelle ne constituait pas sa résidence principale mais avait été louée à des locataires ayant résilié le bail à effet du 15 novembre 2013 et qu’il existait un solde de prêt à rembourser.

Ces seuls élèments étaient suffisants pour l’alerter sur la nécessité de se renseigner auprès de ses clients sur l’existence d’un avantage fiscal susceptible d’être remis en cause par la vente et compte tenu des délais restant à courir avant l’acquisition du délai de neuf années de leur conseiller de différer leur projet en raison du risque de perte de l’avantage fiscal.

Faute d’avoir recueilli les informations utiles et d’avoir délivré une information et un conseil suffisants et utiles, le notaire a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Le tribunal a jugé que les époux [P] ont perdu une chance, estimée à 90%, de poursuivre le dispositif fiscal jusqu’à son terme, en ce que s’ils avaient été correctement informés ils auraient renoncé ou différé leur projet de vente dès lors que la période de neuf ans prenait fin le 1er mai 2014, et que rien ne permettait de supposer que les époux [P] étaient dans une situation financière qui aurait pu les contraindre à réaliser une vente rapide du bien immobilier litigieux au point de prendre le risque d’un redressement fiscal.

En revanche, il a considéré qu’aucun élément ne permettait de retenir l’existence d’un préjudice moral subi par les époux [P].

La société [7] soutient que :

— les époux [P] ne démontrent nullement que le préjudice invoqué résulte de ses prétendues fautes,

— en réalité le préjudice allégué ne découle que des actions entreprises par M. [P] lui-même, puisque la vente du bien était déjà ferme et définitive avant son intervention,

— l’offre des acquéreurs étant conforme au prix demandé, elle valait automatiquement acceptation par M. [P], rendant peu probable la possibilité d’une rétractation sans conséquences significatives.

— à supposer que le notaire ait dû interroger M. [P] sur la situation du bien au regard d’un éventuel avantage fiscal, la situation fiscale n’aurait été révélée qu’au moment de la préparation de l’acte de vente, M. [P] étant déjà engagé vis-à-vis des acquéreurs,

— les formulaires fournis par la chambre des notaires permettent au notaire de préparer l’acte de vente lui-même, or au moment de cette préparation, M. [P] était déjà engagé envers ses acquéreurs depuis le 24 novembre 2013, et au plus tard depuis la signature de la promesse de vente, le 4 décembre 2013, en sorte que le préjudice ne saurait résulter que du fait des époux [P].

Les époux [P] répliquent que :

— en vendant le bien immobilier le 25 février 2014, soit avant la fin de l’engagement de location prévue le 1er mai 2014, ils ont perdu rétroactivement le bénéfice fiscal accordé par la loi Robien, cette perte s’élevant à 54 978 euros,

— la société notariale allègue mais ne démontre pas que M. [P] a passé une annonce de vente dans un journal de particuliers le 2 octobre 2013, donné un mandat à l’agence [8] le 11 octobre 2013, trouvé un acquéreur et reçu une offre d’achat le 24 novembre 2013, et donné instruction au notaire le jour même de rédiger un compromis de vente,

— en tout état de cause, une acceptation orale ne l’engageait pas juridiquement et ce n’est qu’à compter de la signature de la promesse de vente rédigée par le notaire qu’ils se sont trouvés juridiquement engagés de sorte que le lien de causalité direct entre la faute alléguée du notaire et le préjudice subi est établi,

— le préjudice ne peut être attribué aux actions antérieures à la signature formelle de la promesse de vente,

— s’il avait été correctement informé avant la signature de la promesse,M. [P] aurait eu la possibilité soit de remettre le bien en location soit de différer la vente puisqu’ils n’étaient pas contraints de vendre le bien en urgence et que l’administration fiscale accepte une période de vacance de douze mois,

— compte tenu du court délai entre le départ du locataire et la fin de l’engagement de location, l’inspecteur des impôts leur a confirmé que compte tenu de la vacance tolérée, ils n’auraient pas été redressés s’ils avaient vendu le bien deux mois plus tard.

Les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information et de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Le manquement de la société notariale à son obligation d’information et à son devoir de conseil a causé aux époux [P] une perte de chance de conserver le bénéfice du dispositif fiscal dans lequel ils étaient engagés depuis huit ans et de ne pas être soumis à un redressement fiscal.

Si une perte de chance même faible est indemnisable, la perte de chance doit être raisonnable et avoir un minimum de consistance. La preuve de la perte de chance incombe à celui qui s’en prévaut et la réparation de celle-ci doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il résulte de la proposition de rectification fiscale en date du 16 septembre 2015 et de la réponse aux observations des époux [P] en date du 13 novembre 2015 que suite à la vente de leur bien immobilier le 25 février 2014, soit avant la fin de l’engagement locatif d’une durée de neuf années qui expirait le 1er mai 2014 prévu par le dispositif Robien, l’administration fiscale leur a appliqué un redressement de 54 978 euros.

En l’absence d’élément nouveau produit en cause d’appel par l’appelante, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a considéré que complétement informés les époux [P], qui n’étaient pas dans une situation financière les obligeant à une vente rapide au point de perdre l’avantage fiscal du dispositif dans lequel ils s’étaient engagés depuis plus de huit années, auraient compte tenu du délai restant à courir différé leur projet de vente après la période irrévocable de neuf ans et retenu un pourcentage de perte de chance de 90%.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société notariale au paiement d’une somme de 49 480,20 euros (0,90 x 54 978) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice.

La condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Il y a lieu, enfin, de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions dont appel,

Y ajoutant,

Fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

Condamne la Selas [7] aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la Selas [7] à payer à Mme [H] [K] épouse [P] et M. [D] [P] la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFI’RE LA PR''SIDENTE