N° RG 21/00067 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NKO3

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Au fond

du 14 décembre 2020

RG : 2019j892

ch n°

S.A.R.L. JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS

C/

S.C.I. CARLOMAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3ème chambre A

ARRET DU 10 Avril 2025

APPELANTE :

JURIS DIAGNOSTICS IMMOBILIERS,

SARL immatriculée au RCS de LYON sous le n° 792 875 353, , prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège;

Sis [Adresse 2]

([Localité 4]

Représentée par M^e Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938

INTIMEE :

SCI CARLOMAN,

immatriculée au RCS de LYON sous le n° 382 195 741, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège.

Sis [Adresse 1]

([Localité 3]

Représentée par M^e Philippe NOUVELLET de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

******

Date de clôture de l’instruction : 25 Avril 2022

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Février 2025

Date de mise à disposition : 10 Avril 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Sophie DUMURGIER, présidente

— Aurore JULLIEN, conseillère

— Viviane LE GALL, conseillère

assistées pendant les débats de Clémence RUILLAT, greffière

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport,

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Sophie DUMURGIER, présidente, et par Céline DESPLANCHES, greffiere, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Carloman, propriétaire d’un local commercial dans lequel était exploité un commerce de tabac-presse, a souhaité le mettre en vente au début de l’année 2017. Elle a fait appel à la société Juris Diagnostics Immobiliers, spécialisée dans l’analyse et les inspections techniques de biens immobiliers, aux fins d’établir la superficie de la surface privative « loi Carrez » du local à vendre.

La société Juris Diagnostics Immobiliers a procédé aux mesures du local commercial et a établi, le 9 janvier 2017, un certificat de superficie privative « loi Carrez » de 63,78 m².

Une promesse de vente du local commercial a été régularisée le 8 mars 2017, moyennant un prix de 110.000 euros.

Postérieurement à la signature de la promesse, l’acquéreur a contesté la superficie du bien offert à la vente après avoir fait établir par un autre cabinet de mesurage, le 31 mai 2017, un certificat de superficie privative « loi Carrez » qui révélait une surface de 56,97 m².

La société Juris Diagnostics Immobiliers, après réexamen des lieux, a délivré un nouveau certificat de superficie privative « loi Carrez » de 59,37 m².

L’acquéreur a exigé une réduction du prix de vente du bien, qu’il a obtenue à hauteur de 8.000 euros du prix initialement convenu dans la promesse de vente du 8 mars 2017.

Le 17 mai 2019, la SCI Carloman a assigné la société Juris Diagnostics Immobiliers devant le tribunal de commerce de Lyon.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2020, le tribunal de commerce de Lyon a :

— dit que la SARL Juris Diagnostics Immobiliers a commis une faute de mesurage de la surface privative dite « loi Carrez » lors de la délivrance de son certificat du 9 janvier 2017 qui engage sa responsabilité contractuelle,

— jugé que la faute commise par la SARL Juris Diagnostics Immobiliers a fait perdre à la SCI Carloman toute chance de vendre son bien au prix de 110.000 euros initialement fixé dans le compromis de vente du 8 mars 2017,

— condamné la SARL Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman une indemnité réparatrice de 8.000 euros,

— débouté la SARL Juris Diagnostics Immobiliers de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné la SARL Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Juris Diagnostics Immobiliers aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 5 janvier 2021, la SARL Juris Diagnostics Immobiliers a interjeté appel de ce jugement portant sur l’ensemble des chefs de la décision expressément critiquée.

***

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 25 octobre 2021, la société Juris Diagnostics Immobiliers demande à la cour, au visa des articles 1199, 1231-1, 1583 et 1589 du code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel relevé par la société Juris Diagnostics Immobiliers,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter la SCI Carloman de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Carloman à payer à la société Juris Diagnostics Immobiliers une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Carloman aux dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Romain Laffly sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 30 novembre 2021, la SCI Carloman demande à la cour, au visa de l’article L. 721-3 du code de commerce, des articles 1103, 1104, 1193, 1194 et 1589 du code civil et des articles 1217 et 1231-1 du code civil, de :

Rejetant toutes fins et conclusions contraires,

— confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2020 dans toutes ses dispositions,

Par conséquent :

— juger que la SARL Juris Diagnostics Immobiliers a commis une faute de mesurage de la surface privative dite « loi Carrez » lors de la délivrance de son certificat du 9 janvier 2017, dans le cadre de l’opération de vente de son bien immobilier qui engage sa responsabilité contractuelle,

— juger que la faute commise par la SARL Juris Diagnostics Immobiliers a fait perdre à la SCI Carloman toute chance de vendre son bien au prix de 110.000 euros initialement fixé dans le compromis de vente du 8 mars 2017,

— condamner la SARL Juris Diagnostics Immobiliers de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par M^e Nouvellet sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 25 avril 2022, les débats étant fixés au 12 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la faute de la société Juris Diagnostics Immobilier

La société Juris Diagnostics Immobiliers fait valoir que :

— elle n’a jamais admis la moindre responsabilité, laquelle supposerait une déclaration formelle en tant qu’aveu extrajudiciaire,

— le fait d’avoir procédé à un second mesurage ne suffit pas à caractériser une faute,

— le second mesurage ne sanctionne pas d’erreur technique ; il résulte d’une nouvelle ventilation des surfaces.

La SCI Carloman fait valoir que :

— selon la jurisprudence, le professionnel du mesurage est tenu à une obligation de résultat ; son erreur de métrage est une faute contractuelle,

— la promesse de vente par acte authentique du 9 janvier 2017 l’obligeait à tenir ses engagements, sous une pénalité de 10 %,

— l’acquéreur a contesté postérieurement à la signature de la promesse de vente la superficie,

— en établissant elle-même un nouveau mesurage et un nouveau certificat de superficie privative « loi Carrez » pour une surface inférieure, l’appelante a reconnu son erreur de mesurage en procédant à une ventilation de surfaces loi Carrez et hors loi Carrez différente,

— la société Juris Diagnostics Immobiliers est un professionnel informé de l’opération de vente projetée ; un certificat de mesurage Loi Carrez n’est pas une simple déclaration mais une attestation professionnelle engageant la responsabilité contractuelle de son auteur.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, énonce que 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

En l’espèce, la société Juris Diagnostics Immobiliers a été chargée d’effectuer le métrage du local appartenant à la SCI Carloman et a ainsi établi, le 9 janvier 2017, un certificat de superficie privative mentionnant une surface 'loi Carrez’ totale de 63,78 m² et une surface au sol totale identique.

Le 31 mai 2017, la société JB Diagnostics a établi, pour ce même bien, un certificat de superficie mentionnant une surface 'loi Carrez’ totale de 56,97 m² et une surface au sol totale de 61,15 m².

Ce seul élément contraire au premier métrage ne suffit pas à établir que c’est bien le métrage réalisé par la société Juris Diagnostics Immobiliers qui est erroné, et par conséquent à démontrer la faute de celle-ci dans la réalisation de sa mission.

Toutefois, la société Juris Diagnostics Immobiliers a réalisé un nouveau métrage le 1er juin 2017, aux termes duquel la surface au sol totale reste de 63,78 m² mais la surface 'loi Carrez’ totale est mentionnée pour 59,37 m².

Ainsi les deuxième et troisième métrages réalisés établissent que le premier métrage présentait une erreur, à tout le moins s’agissant de la surface 'loi Carrez’ totale.

Le métreur étant tenu d’une obligation de résultat, la faute de la société Juris Diagnostics Immobiliers est dès lors établie.

Sur le préjudice subi par la SCI Carloman

La société Juris Diagnostics Immobiliers fait valoir que :

— la SCI Carloman n’était pas obligée de consentir à la diminution de prix eu égard à la force obligatoire du compromis signé entre les parties à la vente ; la diminution de prix relève d’une décision unilatérale du vendeur,

— le nouvel avenant entre vendeur et acquéreur résulte de la commune intention des parties et ne doit rien au fait du tiers,

— dès lors que la diminution du prix n’est pas proportionnée à la moindre mesure, le lien de causalité fait défaut,

— la SCI Carloman ne démontre pas avoir été mise en demeure par l’acquéreur, qui ne pouvait agir en diminution de prix avant réitération de l’avant-contrat,

— le fait que le second rapport de mesurage soit annexé à l’avenant est insuffisant pour établir le lien de causalité,

— la SCI Carloman n’établit pas la perte de chance dont elle se prévaut ; la perte de chance indemnisable se mesure à l’avantage réellement perdu ; or, il n’est pas démontré que la vente d’un local commercial de 59,37 m², sans particularité, aurait pu s’opérer au même prix que celle d’un local de 63,78 m²,

— par son propre comportement lors de la vente, la SCI Carloman a confirmé de fait le lien entre prix et surface, consentant spontanément une baisse significative du prix,

— on ne comprend pas pourquoi la SCI Carloman aurait choisi de vendre en-dessous du prix du marché,

— l’intimée ne démontre pas que les négociations n’auraient pas déterminé le prix de vente en fonction de la surface ; la remise de 8 000 euros consentie par l’intimée dans le cadre de l’avenant a été compensée pour moitié par la diminution de ses frais d’agence,

— l’avenant résulte d’une renégociation de sorte qu’il est inopposable aux tiers comme à la concluante.

La SCI Carloman fait valoir que :

— son préjudice est une perte de chance de négocier la vente au prix initial de 110.000 euros,

— elle n’a pas procédé par voie d’avenant à une baisse du prix de vente de son bien immobilier par bon vouloir, mais a été contrainte par la délivrance de la deuxième certification de superficie 'loi Carrez’ inférieure, qui a confirmé la contestation de l’acquéreur sur la superficie mentionnée au compromis de vente, et remis en cause son engagement dans l’acte,

— à défaut d’accord par avenant avec l’acquéreur, et dès lors que ce dernier avait poursuivi la vente après réalisation des conditions suspensives, elle s’exposait même en cas de refus de vendre à supporter la pénalité du compromis de vente, ou s’exposait à un recours en exécution forcée de la vente,

— les deux certificats de superficie et la lettre du directeur de l’appelante du 2 juin 2017 ont été annexés à l’avenant du 7 juin 2017 ; l’existence de l’avenant est donc bien justifiée par l’erreur de mesurage,

— elle a été contrainte à une diminution de prix de 8.000 euros, ce qui correspond à l’estimation de son préjudice ensuite de l’erreur de mesurage,

— son prix de vente initial de 110.000 euros était déjà en dessous du marché local,

— il ne peut pas y avoir de compensation entre le préjudice subi et la baisse des honoraires consentie par son agent immobilier, dès lors qu’il s’agit de personnes et de contrats distincts,

— la société Juris Diagnostics Immobiliers a toujours refusé toute discussion amiable et toute communication de sa déclaration de sinistre auprès de son assureur, malgré sa défaillance à une obligation essentielle de son contrat.

Sur ce,

Selon l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est ainsi jugé que le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un métrage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Mais il appartient au vendeur qui agit contre le métreur, de rapporter la preuve de ce préjudice de perte de chance, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la SCI Carloman avait conclu une promesse synallagmatique de vente du local litigieux pour le prix de 110.000 euros. Elle justifie avoir signé, avec l’acquéreur, un avenant à cette promesse du fait du métrage erroné mentionné dans le premier de ces actes, pour un prix de vente de 102.000 euros, soit une réduction de 8.000 euros.

Elle justifie également que le même bien a été vendu quelques mois plus tard, le 6 décembre 2017, au prix de 138.000 euros pour la surface de 59,37 m².

Au vu de cet élément, la probabilité de vendre le bien au prix de 110.000 euros pour la surface corrigée de 59,37 m² est avérée et doit être évaluée à 75 % du gain perdu, soit la somme de 6.000 euros.

Le jugement sera donc confirmé sauf en ce qu’il condamne la société Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman la somme de 8.000 euros, et il convient de ramener cette condamnation à la somme de 6.000 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Juris Diagnostics Immobiliers succombant principalement à l’instance, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société Juris Diagnostics Immobiliers sera condamnée à payer à la SCI Carloman la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne la société Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman la somme de 8.000 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman la somme de 6.000 euros en réparation de sa perte de chance ;

Condamne la société Juris Diagnostics Immobiliers aux dépens d’appel, ceux-ci avec droit de recouvrement ;

Condamne la société Juris Diagnostics Immobiliers à payer à la SCI Carloman la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente