Chambre de l’Expropriation

ARRÊT N° 9

N° RG 25/01590 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VYGS

(Réf 1ère instance : 23/00007)

Mme [V] [B] [I] [Z] épouse [E]

Mme [U] [K] [R] [Z] épouse [J]

Mme [L] [T] [Z]

M. [A] [S] [P] [Z]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA REGION BRETAGNE ET DU DEPARTEMENT 35

Société TERRITOIRES ET DEVELOPPEMENT

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 12]

M^e Heitzmann

cpie commissaire du gouvernement

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS,,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

En l’absence de monsieur le commissaire du gouvernement représentant la direction régionale des finances publiques de la région Bretagne et du département d’Ille et Vilaine, à qui l’appel, les conclusions et les pièces ont été communiqués,

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [V] [B] [I] [Z] veuve [E]

née le 5 février 1953 à [Localité 19],

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [U] [K] [R] [Z] épouse [J]

née le 17 avril 1956 à [Localité 19],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [L] [T] [Z]

née le 2 juillet 1957 à [Localité 19],

[Adresse 10]

[Localité 5]

Monsieur [A] [S] [P] [Z]

né le 12 octobre 1965 à [Localité 19],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Valentin PENNE substituant M^e Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

INTIMÉE :

TERRITOIRES ET DEVELOPPEMENT, société d’économie mixte (SEM) inscrite au RCS de [Localité 19] sous le n° 579 200 825, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pauline PERAMO substituant M^e Sarah HEITZMANN de la SELARL THOMÉ HEITZMANN Société d’Avocats, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 29 septembre 2015, le préfet de la région Bretagne, préfet d’Ille et Vilaine, a déclaré d’utilité publique le projet de réalisation au sein de la commune de [Localité 13] d’une zone d’aménagement concerté dénommée '[Adresse 23]'', par la société d’économie mixte (SEM) Territoires et développement, lequel implique la constitution de réserves foncières par voie d’acquisition amiable ou d’expropriation.

Cette déclaration d’utilité publique a été prorogée, pour une durée de cinq ans, par un nouvel arrêté pris le 23 septembre 2020.

Ce projet implique notamment l’acquisition par voie d’expropriation de trois parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], d’une surface totale de 12285 m², sises [Adresse 16], [Adresse 17] et [Adresse 18], qui sont la propriété indivise de Mmes [V], [U], [L] et de M. [A] [Z] (l’indivision [Z]).

Les offres d’indemnisation proposées par la SEM Territoires et développement ont été refusées par les propriétaires desdites parcelles.

Le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Rennes a, dans sa décision du 3 février 2025 :

— fixé aux sommes de :

—  38 697,75 euros le montant de l’indemnité principale due par la SEM Territoires et développement à Mmes [V], [U], [L] et M. [A] [Z] ;

—  4 869,78 euros le montant de l’indemnité de remploi ;

— laissé la charge des dépens à la SEM Territoires et développement ;

— rejeté la demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’indivision [Z] a relevé appel de cette décision le 12 mars 2025.

Dans leurs dernières conclusions du 1er octobre 2025, les appelants demandent à la cour :

— de débouter la SEM Territoires et Développements :

— de sa demande tendant à voir déclarer caduque la déclaration d’appel du 12 mars 2025 ;

— de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

— d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 38 697,75 euros le montant de l’indemnité principale due par la SEM Territoires et développement et à la somme de 4 869,78 euros le montant de l’indemnité de remploi ;

— laissé la charge des dépens à la SEM Territoires et développement ;

— rejeter la demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

et, statuant à nouveau à titre principal :

— de fixer l’indemnité d’expropriation due par la SEM Territoires et Développements à la somme de 305 053,75 euros se décomposant comme suit :

— indemnité principale d’expropriation : 276 412,50 euros ;

— indemnité de remploi : 28 641,25 euros ;

A titre subsidiaire :

— de fixer l’indemnité d’expropriation à la somme de 153 026,87€ se décomposant comme suit :

— indemnité principale d’expropriation : 138 206,25 euros ;

— indemnité de remploi : 14 820,62 euros

En tout état de cause :

— de condamner, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la SEM Territoires et Développements, au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ainsi que la somme de 4 000 euros au titre de la présente procédure d’appel ;

— dire que la SEM Territoires et Développements supportera les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 2 juillet 2025, M. le commissaire du gouvernement demande à la cour de :

— fixer l’indemnité principale accordée à l’expropriée à la somme de 123 322,50 euros ;

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 13 332 euros ;

— laisser les frais irrépétibles à l’appréciation du juge de l’expropriation.

Suivant ses dernières conclusions récapitulatives n°2 du 3 octobre 2025, la SEM Territoires et Développements demande à la cour de :

A titre principal :

— déclarer caduque la déclaration d’appel du 12 mars 2025 ;

— rejeter l’ensemble des conclusions des appelants ;

— rejeter l’ensemble des conclusions de M. le commissaire du gouvernement ;

— confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée ;

— condamner solidairement l’indivision [Z] aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

— rejeter l’ensemble des conclusions des appelants ;

— rejeter l’ensemble des conclusions de M. le commissaire du gouvernement ;

— confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée ;

— condamner solidairement l’indivision [Z] aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Evoquée à l’audience du 10 octobre 2025, l’affaire a été mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la caducité de l’appel

L’intimée invoque la caducité de la déclaration d’appel de l’indivision [Z] dans la mesure où les premières conclusions au fond de celle-ci en date du 2 avril 2025 ne faisaient pas état de l’infirmation ou de la réformation du jugement de première instance.

Les expropriés ont conclu au rejet de la caducité d’appel dans les motifs de leurs dernières écritures mais n’en font pas état dans le dispositif de celle-ci.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les premières conclusions au fond de l’indivision [Z] en date du 2 avril 2025 ne mentionnent effectivement pas une demande d’infirmation ou de réformation du jugement de première instance au mépris des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 954 du code de procédure civile.

Cependant, cette disposition n’est assortie d’aucune sanction prévue par le texte.

Il ne peut donc en être déduit que l’absence de mention dans le dispositif des premières conclusions au fond des appelants entraîne la caducité de l’appel. L’appel est donc recevable.

Sur l’indemnisation de l’expropriée

Avant d’aborder la question du montant de l’indemnisation alloué aux expropriés (l’indivision [Z]), il convient d’indiquer que les parties s’accordent sur les points suivants :

— la date de référence : 15 décembre 2022 ;

— le zonage : 1AOU1 du PLUi et donc le caractère constructible des parcelles ;

— la surface totale des parcelles : 12285 m² ;

— leur location actuelle à un GAEC et donc leur occupation ;

— l’appréciation de la valeur des parcelles doit être réalisée à la date du jugement statuant sur les indemnités.

Sur la qualification du terrain

L’article L 322-3 du Code de l’expropriation dispose que la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

Si le premier critère juridique de constructibilité des terrains à la date de référence apparaît rempli, comme l’admettent les parties dans leurs dernières conclusions, celles-ci s’opposent sur le second critère relatif à l’existence d’une desserte effective par les voies et réseaux d’une capacité suffisante.

Le tribunal a écarté toute notion de terrain à bâtir des parcelles expropriées en relevant que l’indivision [Z] n’établissait pas que les réseaux étaient suffisants, à la date de référence, pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la zone, de sorte que ses parcelles ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’affirmation selon laquelle il incombe à l’expropriée de démontrer que les voies d’accès et les réseaux sont situés à proximité immédiate du terrain et qu’ils présentent des dimensions adaptées à la capacité de construction de l’ensemble de la zone est juridiquement incertaine, la Cour de cassation ayant récemment rappelé qu’elle devait être amenée à statuer sur la question de la partie sur laquelle pèse la charge de la preuve suite à plusieurs pourvois formés à l’encontre d’arrêts de la cour d’appel de Lyon dont certains sont cités par les parties au présent litige (avis de la troisième chambre civile du 11 juillet 2025, n° 25-70.012).

Comme l’indique à raison la décision déférée, la desserte effective d’une parcelle expropriée par les réseaux ne peut se déduire de son seul classement en zone AU du plan local d’urbanisme, l’appréciation doit porter sur l’ensemble de la zone et non uniquement sur les parcelles concernées par l’expropriation. Il appartient donc aux appelants de démontrer la suffisance des réseaux en produisant d’autres éléments de preuve.

Il convient de distinguer le sort de chaque parcelle.

A la date de référence, il apparaît que la parcelle n° [Cadastre 7], d’une surface de 7 241 m², ne disposait pas d’un accès par une voie asphaltée mais par un simple chemin piétonnier.

Le rapport d’expertise amiable de M. [C], mandaté par l’appelante, indique que le terrain exproprié borde au sud un espace loti de la ZAC mais ne précise par l’existence d’une voie d’accès.

De même, les photographies que celui-ci fait figurer dans son document ne permettent pas utilement de contredire d’une part l’absence de toute desserte par un chemin bétonné ou assimilé permettant la circulation régulière de véhicules et d’autre part l’affirmation selon laquelle la parcelle considérée jouxte la [Adresse 22] (contradiction entre les pages 5 et 7 et images prises postérieurement à la date de référence).

Dès lors, et sans que l’examen d’autres éléments relatifs aux réseaux existants à la date de référence ne soit nécessaire, il est établi que la parcelle n°[Cadastre 7] ne peut être considérée comme étant un terrain à bâtir.

En revanche, la parcelle n°[Cadastre 8] disposait, à la date de référence, d’un chemin d’accès à l'[Adresse 15] au Sud comme l’atteste la photographie du mois d’avril 2022, l’intimée échouant à démontrer une situation contraire. Celle portant le numéro [Cadastre 9] bénéficiait pour sa part, à la date de référence, d’une desserte par la [Adresse 21] au Nord.

M. Le Commissaire du Gouvernement et l’appelante font valoir qu’à la date du 15 décembre 2022, les parcelles n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] étaient desservies par un réseau électrique situé à proximité immédiate des deux parcelles, à la fois au Nord pour alimenter le lotissement situé [Adresse 20] et au Sud pour alimenter en énergie le lotissement situé [Adresse 15].

Or, la SEM Territoires et Développements démontre par la production d’une photographie aérienne prise au mois de juillet 2023 que les opérations d’aménagement de l'[Localité 14] n’avaient pas débuté à cette date.

En outre, le juge de l’expropriation a parfaitement retenu que le courriel adressé le 5 septembre 2024 à la Direction générale des finances publiques par Mme la Directrice générale des services de la commune de [Localité 13] demeurait imprécis quant à la nature et l’étendue des réseaux réalisés à la date de référence.

De prétendus propos tenus oralement qui auraient été tenus en septembre 2024 ne peuvent suffisamment contredire les éléments visés ci-dessus.

En conséquence, en l’absence de démonstration de l’existence d’un réseau électrique suffisant à la date de référence pour desservir l’ensemble de la zone de la ZAC, les parcelles n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] ne peuvent revêtir la qualification de terrains à bâtir.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur le montant de l’indemnité principale

L’appelante considère que la valeur de 3,50 euros par m² proposée par l’autorité expropriante et retenue par le juge de l’expropriation est insuffisante. Elle affirme que la référence 4 produite par la SEM Territoires et Développements ne doit pas être prise en considération dans la mesure où elle porte sur une vente d’un simple terrain agricole dépourvu d’accès survenue près de dix ans avant la date de référence. Elle met en exergue la situation privilégiée de ses parcelles au sein d’une commune proche de [Localité 19] ainsi que de l’augmentation du prix du foncier. S’appuyant sur le rapport de M. [C] qu’elle a commandé, elle soutient que la valeur des terrains pourrait être comprise entre 10 et 15 euros le m².

En réponse, l’intimée soutient être la seule à fournir des éléments de comparaison utiles et exploitables au sein des exigences du Code de l’expropriation. Elle réclame la confirmation du jugement entrepris.

Enfin, M. le commissaire du gouvernement propose un prix au m² de 5 euros.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article L322-8 du Code de l’expropriation dispose que, sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

L’alinéa 2 énonce que le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Enfin, le dernier alinéa dispose que, sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

Les juges du fond sont souverains pour choisir les termes de référence qui leur paraissent les mieux adaptés à l’évaluation du bien (3e, Civ., 16 septembre 2015, n° 14-21920).

Dans tous les cas, y compris dans les hypothèses où il doit non seulement tenir compte des accords amiables mais aussi les retenir pour base, le juge est toujours en droit de s’en écarter s’il estime souverainement que les biens concernés ne sont pas comparables à celui à propos duquel il statue et que d’autres termes de comparaison sont mieux appropriés (3 Civ., 2 juillet 2003, n° 02-70.079).

L’application d’un abattement pour occupation des parcelles expropriées par un GAEC à hauteur de 10 % n’est pas contestée par l’une ou l’autre des parties.

De même, la situation privilégiée des parcelles au regard de leur localisation est acquise comme le démontrent les plans et photographies versés aux débats.

Il sera observé que le prix du m² proposé par la SEM Territoires et Développements dans le cadre de la présente procédure est inférieur à celui qui figurait dans son offre amiable du 30 novembre 2022.

Les actes de vente permettant une comparaison proposés par M. le commissaire du gouvernement concernent des terrains non constructibles alors que la situation des parcelles expropriées est différente sur ce point et apparaît bien plus favorable, et ce même si l’une des mutations entre particuliers fait apparaître que la transaction a porté sur un prix du m² de l’ordre de 6,96 euros.

Les termes n°4 et 5 produits par la SEM Territoires et Développements apparaissent trop anciens pour être utilement pris en tant qu’élément de comparaison, s’agissant de mutations intervenues respectivement en 2016 et 2018.

Certes, comme l’observe à raison M. le commissaire du gouvernement, les autres éléments fournis par l’expropriante concernent exclusivement des ventes dans lesquelles elle disposait de la qualité d’acquéreur. Pour autant, il s’agit d’accords amiables relatifs à la même zone géographique concernée portant sur des parcelles constructibles intégrant le projet de ré aménagement de la ZAC. Il apparaît à leur lecture que le prix du m² est de 3,5 euros.

Or, les autres actes de mutation cités dans le rapport d’expertise de M. [C] portent sur des terrains présentant des caractéristiques différentes (zone non constructible pour l’un, commune éloignée pour un autre, très petite taille pour le troisième, etc.) qui ne peuvent réellement servir d’éléments de comparaison utiles et efficients. De même, ses appréciations d’ordre général quant à l’attractivité de la commune et son développement actuel qui motiveraient l’augmentation du prix moyen du m² constituent des éléments déjà pris en compte lors des ventes amiables consenties entre divers propriétaires et la SEM Territoires et Développements.

Si l’avis du pôle d’évaluation domaniale relatif à la ZAC considérée, daté du 8 janvier 2009, évaluait le m² d’une parcelle non qualifiée de terrain à bâtir à la somme de 4 euros, force est de constater que les ventes amiables intervenues récemment ont porté sur un montant du m² inférieur (3,5 euros).

En l’état, seuls les éléments de comparaison versés aux débats par la SEM Territoires et Développements doivent être pris en considération car ceux-ci ne sont pas contredits ou infirmés par les pièces produites par les appelants.

En conséquence, le jugement déféré ayant fixé l’indemnité principale à la somme de 38 697,75 euros (12285 m² x 3,50 € – 10 %) sera confirmé sur ce point.

Sur le montant de l’indemnité de remploi

Le juge de l’expropriation a considéré que l’indemnité de remploi destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l’expropriée pour acquérir des biens similaires, devait être fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 euros, 15 % entre 5 001 et 15 000 euros et 10 % au-delà. Il l’a donc chiffrée à la somme totale de 4 869,78 euros.

Dans l’hypothèse où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, l’appelante propose le calcul suivant :

20 % sur 0 à 5 000 euros = 1 000 euros ;

15 % sur 5 001 à 15 000 euros = 1 500 euros ;

10 % sur 15 001 à 138 206,25 euros = 12 320,62 euros ;

soit 14 820,62 euros.

En réplique, l’intimée sollicite le montant retenu par le premier juge.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les parties s’accordent sur les modalités du chiffrage mais ne parviennent pas au même résultat, l’appelante surévaluant la valeur de ses trois parcelles expropriées.

Au regard du prix au m² de 3,5 euros qui est retenu, le calcul est donc le suivant :

—  1 000 euros pour la valeur entre 0 et 5 000 euros ;

—  1 500 euros pour la valeur comprise entre 5 001 et 15 000 euros ;

—  2 369,78 euros au-delà de 15 001 euros ;

soit : 4 869,78 euros.

Il convient donc de confirmer la décision entreprise sur ce point.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu toutefois en cause d’appel de mettre à la charge in solidum des appellants le versement au profit de la SEM Territoires et Développements d’une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

Les dépens d’appel seront à la charge in solidum des parties succombantes.

PAR CES MOTIFS

— Rejette la caducité de l’appel relevé le 12 mars 2025 par Mme [V] [Z], Mme [U] [Z], Mme [L] [Z] et M. [A] [Z] ;

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 février 2025 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Rennes ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum Mme [V] [Z], Mme [U] [Z], Mme [L] [Z] et M. [A] [Z] au paiement à la SEM Territoires et Développements de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne in solidum Mme [V] [Z], Mme [U] [Z], Mme [L] [Z] et M. [A] [Z] au paiement des dépens d’appel.

Le greffier, Le président,