COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 JUIN 2022

N° RG 21/02712 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UO4P

AFFAIRE :

M. [C] [K]

…

C/

S.A. ICF LA SABLIERE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Mars 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 11 20-911

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/06/22

à :

M^e Sandrine MAIRESSE

M^e Lucille SUDRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Sandrine MAIRESSE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164 – N° du dossier 201003

Madame [G] [Z] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Sandrine MAIRESSE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 164 – N° du dossier 201003

APPELANTS

****************

S.A. ICF LA SABLIERE

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154 – N° du dossier 206169

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Avril 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président et Madame Agnès PACCIONI, vice présidente placée chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 1996, la SCI Les Chênes a donné à bail à M. [C] [K] et Mme [G] [Z] épouse [K], un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 670, 98 francs soit 154, 74 euros.

Les biens de la société Les Chênes ont été transférés à la société Icade Commerce, laquelle a été absorbée par la société Icade en 2008.

Le contrat de bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2006 moyennant un loyer mensuel de 386, 97 euros.

Par acte authentique du 30 juin 2010, l’ensemble immobilier a été vendu à la société ICF La Sablière.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 octobre 2020, la société ICF La Sablière a assigné M. et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins d’obtenir :

— la résiliation du bail du fait de l’absence de jouissance paisible des lieux loués,

— l’expulsion de M. et Mme [K] et de leur fils [F], des lieux situés [Adresse 2] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, même avec l’assistance de la force publique en cas de besoin, à compter de la décision,

— la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner aux frais, risques et périls de M. et Mme [K],

— la condamnation solidaire de M. et Mme [K] à lui payer :

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dues si le bail s’était poursuivi normalement et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par le bailleur, notamment quant à la dégradation des parties communes,

* la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement contradictoire du 8 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

— ordonné la jonction des instances RG 11 20-911 et RG 11 20-1046 sous le numéro unique RG 11 20- 911,

— débouté M. et Mme [K] de leur fin de non-recevoir,

— reçu la société ICF La Sablière en ses demandes,

— prononcé à compter de la décision la résiliation du bail conclu entre M. et Mme [K] et la société ICF La Sablière pour défaut de jouissance paisible des lieux loués situés [Adresse 2],

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société ICF La Sablière pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion serait régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement M. et Mme [K] à payer à la société ICF La Sablière une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, charges en sus, qui aurait été due en cas de poursuite du bail à compter du 8 mars 2021,

— débouté la société ICF La Sablière de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. et Mme [K] de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum M. et Mme [K] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [K] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement était de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2021, M. et Mme [K] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 26 juillet 2021, ils demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé leur appel,

— y faisant droit,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency du 8 mars 2021 en ce qu’il a débouté la société ICF La Sablière de sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency et statuant à nouveau,

— juger que l’assignation du 8 octobre 2020 pour l’audience du 23 octobre 2020 est nulle et de nul effet,

— débouter la société ICF La Sablière de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes financières,

— condamner la société ICF La Sablière à leur verser à chacun la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et vexatoire,

— condamner la société ICF La Sablière à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société ICF La Sablière aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 octobre 2021, la société ICF La Sablière demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en tous points à l’exception de sa demande de dommages et intérêts, pour laquelle elle a été déboutée en première instance,

— en conséquence, ordonner la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. et Mme [K] au regard de l’absence de jouissance paisible des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [K] et de leurs fils [F] des lieux situé [Adresse 2] ainsi que de tous occupants de leur chef, par toute voie et moyen de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira à la cour de désigner aux frais, risques et périls de M. et Mme [K],

— condamner solidairement M. et Mme [K] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges qui aurait été dues si le bail s’était poursuivi normalement et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— infirmer le jugement déféré en qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [K] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi notamment quant à la dégradation des parties communes,

— débouter M. et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum M. et Mme [K] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner solidairement M. et Mme [K] à lui verser la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [K] aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 février 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

M. et Mme [K] soutiennent qu’aucune résolution amiable du litige n’a été tentée avant l’acte introductif d’instance, qu’en outre le délai de l’article 754 du code de procédure civile n’a pas été respecté, l’assignation ayant été placée moins de 15 jours avant l’audience, en sorte que l’assignation est nulle et de nul effet.

La société ICF La Sablière rétorque que le premier juge, à raison, a jugé que les délais avaient été respectés, la première assignation ayant été suivie d’une seconde assignation puisque la première avait été mal orientée à une audience devant le tribunal de proximité et non devant le juge des contentieux de la protection, soutenant également que cette fin de non-recevoir aurait dû être relevée in limine litis devant les premiers juges.

Sur ce,

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code l’organisation judiciaire.

L’article 754 du code de procédure civile dispose quant à lui que la juridiction est saisie, à la diligence de l’une ou l’autre partie, par la remise au greffe d’une copie de l’assignation. Sous réserve que la date de l’audience soit communiquée plus de quinze jours à l’avance, la remise doit être effectuée au moins quinze jours avant cette date. La remise doit avoir lieu dans ce délai sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie.

En l’espèce, M. et Mme [K] reprennent leur demande soulevée en première instance, étant observé que ce n’est pas la nullité de l’assignation qui pourrait être prononcée mais sa caducité. Celle-ci toutefois a justement été écartée par le premier juge puisque compte tenu de la mauvaise orientation de l’affaire initialement portée devant le juge de proximité, elle a été renvoyée et la société ICF La Sablière a assigné à nouveau M. et Mme [K] pour l’audience de renvoi devant le juge des contentieux de la protection, et remis au greffe l’assignation plus de 15 jours avant l’audience de renvoi.

Par ailleurs, si M. et Mme [K] invoquent l’absence de tentative de conciliation préalable, ils n’en tirent aucune conséquence juridique, en sorte qu’il n’y pas lieu de statuer sur ce point. A titre surabondant il sera néanmoins indiqué que la demande principale tendant à voir résilier le bail étant une demande indéterminée et ne constituant pas une des demandes mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 précités, l’article 750-1 du code de procédure civile n’a pas vocation à s’appliquer.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail

M. et Mme [K] reprochent au premier juge d’avoir considéré que leur fils [F] était à l’origine des troubles de jouissance justifiant la résiliation du bail alors même qu’il n’était pas démontré que leur fils résidait chez eux ni qu’il serait à l’origine des troubles, soutenant au contraire qu’il ressort des éléments de la procédure que ce n’était pas leur appartement qui était le lieu du stockage des produits illicites mais un autre appartement, qu’une confusion entre les deux appartements a dû s’opérer, que leur fils n’a pas été vu participer aux transactions outre qu’il ne détenait aucun produit stupéfiant lors de la perquisition, soulignant qu’ils sont des locataires exemplaires, outre que le premier juge n’a pas caractérisé l’existence du trouble au jour où il statuait puisqu’à cette date leur fils était déjà incarcéré et qu’il a été condamné à une peine complémentaire d’interdiction de séjour dans le Val d’Oise pendant 3 ans.

En réponse, la société bailleresse fait valoir que les nuisances sont parfaitement établies, que l’implication du fils de M. et Mme [K] ressort non seulement des fiches d’incidents mais également des rapports de police et du jugement correctionnel le condamnant, que ce dernier avait bien son domicile chez ses parents contrairement à leurs dénégations, tel que cela ressort des investigations policières mais également des propres déclarations du fils de M. et Mme [K], lequel a été au demeurant interpellé devant leur domicile, soulignant enfin que si aucun produit stupéfiant n’était stocké à leur domicile c’est parce que ' compte tenu de l’ampleur du trafic ' il était stocké chez une « nourrice » établie à proximité. La société ICF La Sablière rappelle que les agissements de leur fils ont créé un climat délétère au sein de la résidence, qu’il ne s’agit pas d’actes isolés mais d’un trafic qui s’est étendu dans la durée revêtant une particulière gravité. La société bailleresse fait enfin valoir que le fait que leur fils soit encore incarcéré ou qu’il soit soumis à une interdiction de séjour dans le Val d’Oise ne peut être pris en compte dans la mesure où l’interdiction peut être modifiée et qu’elle est elle-même débitrice d’une obligation de résultat vis-à-vis des autres locataires.

Sur ce,

Le locataire doit, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, jouir paisiblement des lieux et, partant, s’abstenir de troubler la jouissance des autres occupants, le locataire répondant, à cet égard, des agissements des personnes qui occupent le logement de son chef.

Conformément à l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient à la société ICF La Sablière qui entend obtenir la résiliation du bail consenti en 1996 à M. et Mme [K] d’établir la réalité des manquements commis par ceux-ci à leur obligation de jouir paisiblement du logement qui leur est loué.

Les différentes pièces pour attester des nuisances alléguées produites aux débats sont notamment :

— les fiches de signalement d’incidents des années 2017, 2018 et 2019 mentionnant l’occupation des parties communes, ses conséquences et attestant de la suspicion d’un trafic de stupéfiants,

— la lettre de la commissaire divisionnaire de police adressée à la société ICF La Sablière en date du 7 juillet 2020, décrivant les agissements constatés dans l’immeuble, notamment ceux du fils de M. et Mme [K], vu à de multiples reprises en contact avec les vendeurs, confirmant qu’il gérait le point de deal et qu’il avait été interpellé à proximité du domicile de ses parents,

— le jugement du tribunal correctionnel de Pontoise en date du 12 novembre 2020, lequel a condamné M. [F] [K] en qualité de « propriétaire » du point de deal.

Pour nier les accusations, M. et Mme [K] produisent de nombreuses attestations de voisins précisant qu’il serait particulièrement respectueux et attentionné et qu’il ne poserait aucun problème particulier à la résidence. Ces témoignages, qui certes attestent de la personnalité de M. [K], ne sont pas suffisants à contredire les éléments objectifs produits aux débats, notamment le courrier de la commissaire divisionnaire et le jugement correctionnel évoqués plus haut, qui établissent précisément que M. [F] [K] est l’instigateur du trafic, lequel ne peut que nuire à la tranquillité et à la sécurité des occupants. Par ailleurs, contrairement aux affirmations de M. et Mme [K], les éléments produits aux débats démontrent que leur fils occupaient bien leur appartement, au moins pour les besoins de son trafic, celui-ci ayant été vu à de multiples reprises sur le lieu de deal, ayant été interpellé à proximité du domicile et du numéraire ayant été retrouvé lors de la perquisition au domicile de ses parents, numéraire dont il n’a pas contesté qu’il lui appartenait.

En définitive, les éléments produits aux débats attestent suffisamment les manquements réitérés de M. et Mme [K] à leur obligation de jouir paisiblement des lieux loués, manquements du fait d’un de leur proche, en l’occurrence leur fils, qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de ces derniers, en ce qu’ils ont eu notamment pour effet de créer, au sein de l’immeuble et au préjudice des occupants un important climat d’insécurité et d’inconfort du fait de ce trafic de produits stupéfiants de grande ampleur dont leur fils était l’instigateur.

Par ailleurs, le fait que M. et Mme [K] acquittent régulièrement leurs loyers n’est pas exonératoire. De la même manière, leur responsabilité ne peut être effacée ou même seulement minorée par le fait que les nuisances ne seraient plus actuelles ou auraient cessées, la persistance du trouble au moment où le juge statue n’étant pas exigée, en sorte que le fait que M. [F] [K] soit actuellement en détention ou interdit du Val d’Oise à sa sortie de détention ' au demeurant interdiction modifiable ' ou que le juge de l’exécution ait accordé des délais à M. et Mme [K], sont sans incidence.

Par suite, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a résilié le bail consenti à M. et Mme [K] et prononcé leur expulsion, outre leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été appliqué si le bail s’était poursuivi, charges en sus.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société ICF La Sablière

La société ICF La Sablière sollicite l’infirmation du jugement sur ce point et la condamnation des locataires à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts au motif que les agissements de ces derniers ont eu pour conséquence les dégradations des parties communes.

Ainsi que justement relevé par le premier juge, la société ICF La Sablière ne rapporte pas la preuve par des éléments chiffrés la réalité de son préjudice matériel au titre de la dégradation des parties communes, en sorte que le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. et Mme [K]

Les éléments ci-dessus détaillés justifient de rejeter la demande indemnitaire formée par M. et Mme [K], en sorte qu’il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et l’indemnité procédurale.

M. et Mme [K], qui échouent en leur appel, sont condamnés in solidum aux dépens exposés en cause d’appel, dont distraction au profit de Maîre Lucille Sudre qui le demande et à verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne M. [C] [K] et Mme [G] [Z] épouse [K] in solidum aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maîre Lucille Sudre qui le demande,

Condamne M. [C] [K] et Mme [G] [Z] épouse [K] in solidum à verser la somme de 1 500 euros à la société ICF La Sablière en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,