COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 454 DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00095,

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, origine tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, décision attaquée du 7 décembre 2023, enregistrée sous le n° 21/02019,

APPELANTE :

S.C.I. CAPITAUX IMMOBILIERS

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas FLORO, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy, postulant, M^e Jonathan ADWOKAT avocat au barreau de Paris, plaidant,

INTIMÉES :

S.A.R.L. LES JARDINS DE DUPRÉ

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Béatrice FUSENIG de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy

S.C.P. DESGRANGES NOTAIRES ET ASSOCIÉS

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nadine PANZANI de la SCP Camenen – Samper – Panzani, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LEGOFF, conseiller.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 5 mai 2025. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 24 juillet 2025, prorogé le 25 septembre 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : M^me Lucile POMMIER, greffier.

Lors du prononcé : M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties avisées ; signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Prescillia ARAMINTHE, greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Se prévalant du non respect des obligations leur incombant suite à son offre d’achat faite le 15 octobre 2018 et à l’acte sous seing privé signé le 29 mai 2020 avec la SARL Les Jardins de Dupré en l’étude de la SCP Desgranges, notaires à Baie-Mahault, par actes d’huissier de justice délivrés les 15 et 25 novembre 2021, la SCI Capitaux Immobiliers a fait assigner ces sociétés pour obtenir notamment la vente forcée du lot n°10 d’une contenance de 851 m², objet de son engagement initial.

Par jugement contradictoire du 7 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, a :

— déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SCP Desgranges et associés ;

— débouté la SCI Capitaux Immobiliers de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SARL Les Jardins de Dupré la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— débouté la SCP Desgranges et associés de sa demande de dommages et intérêts ;

— rejeté toute demande plus ample et contraire des parties ;

— condamné la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SARL Les Jardins de Dupré la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SCP Desgranges la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Capitaux Immobiliers aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Derussy- Fusenig- Mollet représentée par M^e Nicolas Mollet,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 29 janvier 2024, la SCI Capitaux Immobiliers a interjeté appel de ce jugement. Les 9 février 2024 et 22 mars 2024, la SCP Desgranges notaires et associés (la SCP Desgranges) ainsi que la SARL Les Jardins de Dupré ont respectivement constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé au 5 mai 2025 puis l’affaire mise en délibéré au 24 juillet 2025, lequel délibéré a été prorogé pour des raisons de service au 25 septembre 2025, date de son prononcé par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions du 31 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCI Capitaux Immobiliers, appelante, sollicite de la cour, au visa des articles 1193, 1217 et 1231-1 du code civil, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions,

Et partant :

— confirmer le jugement du 7 décembre 2023 en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCP Desgranges au titre du défaut de publication de l’assignation, la demande indemnitaire soulevée par la SCP Desgranges au titre d’un prétendu abus de droit d’agir,

— infirmer ledit jugement en ses autres dispositions,

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

— condamner solidairement la SCP Desgranges et la SARL Les Jardins de Dupré à régulariser un acte de vente définitif portant sur le lot n°10 tel que visé initialement par les parties, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement la SCP Desgranges et la SARL Les Jardins de Dupré à verser à l’appelante la somme de 64 612,39 euros, somme à parfaire en fonction de l’indice du coût de la construction, correspondant au différentiel entre les frais d’architecte et de construction initialement fixés et leur actualisation compte tenu du changement de position et de surface du lot n°10, dans le cas où la SCI Capitaux Immobiliers serait contrainte d’acquérir ce nouveau lot n°10,

En toute hypothèse :

— condamner solidairement la SCP Desgranges et la SARL Les Jardins de Dupré à verser à l’appelante la somme de 45 523 euros au titre de l’augmentation de l’indice du coût de la construction entre avril 2020 et aujourd’hui,

— condamner solidairement la SCP Desgranges et la SARL Les Jardins de Dupré à verser à l’appelante la somme de 25 000 euros au titre des préjudices moral et financier subis par elle,

— déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SARL Les Jardins de Dupré au titre d’un prétendu préjudice de jouissance comme étant une prétention nouvelle, ou à tout le moins, la déclarer mal fondée,

— condamner solidairement la SCP Desgranges et la SARL Les Jardins de Dupré aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions du 10 juillet 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SARL Les Jardins de Dupré, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1113, 1231-2, 1240 et 1589 du code civil, de :

— confirmer la décision entreprise en tous points,

Statuant à nouveau,

— à titre reconventionnel, condamner la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SARL Les Jardins de Dupré la somme de 6 002,37 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice à valoir entre le 5 mai 2024 et le 5 décembre 2024 ainsi que la somme de 841,67 euros mensuelle, jusqu’à signification de la décision à intervenir,

En toute hypothèse,

— condamner la même à payer à la SARL Les Jardins de Dupré la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl Derussy-Fusenig-Mollet représentée par M^e Nicolas Mollet.

Dans ses dernières conclusions du 3 novembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la SCP Desgranges et associés, intimée, sollicite de la cour, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la SCI Capitaux Immobiliers irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCP Desgranges de sa demande de voir condamner la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la la SCP Desgranges la somme de 5 000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau, sur ce point,

— condamner la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SCP Desgranges la somme de 5 000 euros en application de l’article 32-1 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si la cour entend infirmer le jugement sur l’existence d’une faute du notaire,

— déclarer la SCI Capitaux Immobiliers irrecevable pour n’avoir pas procédé aux formalités requises par le décret n°55-22 du 4 janvier 1955, à tout le moins, déclarer la SCI Capitaux Immobiliers mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SCP Desgranges la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la SCI Capitaux Immobiliers aux entiers dépens.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action

Il résulte des dispositions des articles 28-1°et 4°et 30-5° du décret du 4 janvier 1955 que les demandes en justice tendant notamment à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort portant ou constatant mutation ou constitution de droits réels immobiliers, doivent être publiées au service de la publicité foncière, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Cette obligation de publier ne concernant pas tout litige mettant en cause des droits immobiliers mais s’appliquant si la demande tend à faire disparaître rétroactivement un droit réel soumis à publicité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, c’est à raison que la SCI Capitaux Immobiliers défend la recevabilité de son action.

Aussi, le jugement querellé sera-t-il confirmé sur ce point.

Sur la demande en régularisation de vente

En vertu des dispositions des articles 1113, 1114, 1193, 1217 du code civil, il apparaît que c’est par des motifs exacts que la cour adopte, qu’au vu des pièces du dossier, les premiers juges ont considéré que l’offre d’achat du 15 octobre 2018 signée uniquement par la SCI Capitaux Immobiliers portant sur le lot n°10 d’une superficie de 851m² du lotissement [Adresse 9] sis à [Localité 10] moyennant la somme de 90 000 euros n’avait pas reçu acceptation de la part de la SARL Les Jardins de Dupré, les parties ayant par la suite, sous l’office de la SCP Desgranges, signé une promesse de vente unilatérale portant sur une autre parcelle cadastrée AM n°[Cadastre 2] bien que constituant toujours le lot n° 10 du même lotissement d’une contenance de 719 m² et au même prix. Cet acte auquel est annexé un plan de division précise que le terrain d’assiette du lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager du 25 septembre 2018 puis d’un permis d’aménager modificatif délivré le 11 février 2019 par la mairie de [Localité 10] et que la SCI Capitaux Immobiliers 'prendra le bien dans l’état dans lequel il se trouve actuellement, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit'.

Aussi, au cas présent, n’est-il pas établi par les pièces du dossier (actes ou courriels échangés) et les circonstances de la conclusion de l’acte sous seing privé du 29 mai 2020, que la SARL Les Jardins de Dupré a accepté de vendre le lot initial n°10 à la SCI Capitaux Immobiliers, peu important que l’offre d’achat n’engageant que cette dernière, porte l’entête du promettant.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, vu les termes de leurs engagements contractuels, il n’est pas démontré un défaut d’exécution contractuel de la part de la SARL Les Jardins de Dupré de sorte que c’est à bon droit que la juridiction de premier ressort a débouté la SCI Capitaux Immobiliers de sa demande en régularisation de vente portant sur le lot n°10 initialement envisagé.

Dès lors, le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI Capitaux Immobiliers

Aucune faute ou inexécution de ses obligations contractuelles n’ayant été établie à l’endroit de la SARL Les Jardins de Dupré dans le cadre de la conclusion de la promesse de vente du 29 mai 2020, l’appelante est mal fondée à réclamer le paiement des frais d’architecte engagés et du surcoût induit par ce changement de configuration de parcelle, étant observé que la demande de permis de construire faite le 8 février 2021 ne cite pas la numérotation du bien visé à l’acte sous seing privé passé pourtant antérieurement.

La SCI Capitaux Immobiliers n’est pas davantage fondée en sa demande de paiement de la somme de 45 523 euros au titre de l’augmentation de l’indice du coût de la construction.

Elle sera également déboutée de sa prétention au titre des préjudices moral et financier, qui ne sont pas justifiés ni en leur principe ni en leur montant .

Ce faisant, par des motifs que la cour adopte, la SCI Capitaux Immobiliers sera déboutée de ces demandes et la décision entreprise sera confirmée sur ces points.

Sur la responsabilité du notaire

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il appartient à celui qui entend engager la responsabilité d’autrui sur ce fondement de rapporter la preuve de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il est admis que le notaire, officier public, en tant que rédacteur d’un acte, est tenu de conseiller les parties et de prendre toutes les dispositions utiles pour assurer l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Il est ainsi tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte. Ce n’est que lorsque le notaire a omis de procéder aux recherches suffisantes, ou lorsqu’il n’a aucunement tenu compte des indices sérieux lui permettant de suspecter l’insuffisance des investigations effectuées, qu’une faute peut lui être imputée.

Au cas présent, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 29 mai 2020 passée en l’office de la SCP Desgranges et consentie pour une durée de neuf mois après sa signature, la SARL Les Jardins de Dupré s’est engagée à vendre à la SCI Capitaux Immobiliers, laquelle conservait la faculté d’acquérir, la parcelle de terre formant le lot 10 du lotissement cadastrée AM [Cadastre 2] d’une superficie de 719m² lieudit Dupré [Localité 10] au prix de 90 000 euros. Il n’est pas contesté que le notaire n’a pas eu connaissance de l’offre d’achat du 15 octobre 2018 faite par l’appelante portant sur le lot n°10, pour le même prix mais correspondant à cette date à la portion de terre cadastrée AM [Cadastre 1] d’une contenance de 851m². Il y est mentionné que le lotissement avait fait l’objet d’un permis d’aménager modificatif en date du 11 février 2019 et que la SCI Capitaux Immobiliers, déclarait connaître parfaitement le bien objet de cette promesse. Aussi, quand bien même ce permis modificatif -noté dans l’acte- n’y était-il pas annexé, au regard des pièces produites au notaire, il ne peut lui être reproché des investigations insuffisantes au sujet de la détermination du bien, objet de la promesse de vente signée par les parties et régulièrement présentes et représentées à l’acte.

Dès lors, la SCI Capitaux Immobiliers échoue à démontrer un manquement du notaire dans son obligation d’information et de conseil de sorte que l’ensemble des demandes en indemnisation – compris celle présentée au titre du préjudice moral et financier allégué- dirigées à l’encontre de la SCP Desgranges seront rejetées.

En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Capitaux Immobiliers de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la SCP Desgranges.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

Selon les termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

Au cas présent, dans le cadre de la promesse de vente du 29 mai 2020, consentie pour une durée de neuf mois, il a été prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 4 000 euros à la charge de la SCI Capitaux Immobiliers, bénéficiaire, à verser en la comptabilité de notaire.

Si la réalisation de cette promesse n’a pas eu lieu dans le délai prévu, faute de la signature de l’acte authentique ou de la manifestation par la SCI Capitaux Immobiliers de la volonté de réaliser cette vente, il est constant que les parties, par le biais de nombreux courriels échangés (pièces n°16 à 19 de l’appelante) ont négocié jusqu’au moins le 3 avril 2024 sur l’objet de la vente envisagée, des différences de superficie (132 m² en défaveur du bénéficiaire) et de localisation des parcelles étant notamment soulignées, la SCP Desgranges proposant finalement par mail du 30 mai 2022 à la SCI Capitaux Immobiliers de pouvoir acquérir la parcelle initialement choisie, ce qui n’a pas abouti, faute d’accord sur les conditions actualisées proposées par cette dernière.

Aussi, des circonstances de la cause, apparaît-il du fait de ces pourparlers prolongés et de l’absence de mise en demeure par le promettant délivrée à la SCI Capitaux Immobiliers de lever l’option, qu’elle peut obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Dès lors, le jugement querellé sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en oeuvre de cette responsabilité implique la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre ces derniers.

Si contrairement à ce que soutient la SCI Capitaux Immobiliers, la demande formulée par la SARL Les Jardins de Dupré en réparation de son préjudice de jouissance qui serait né de l’impossibilité pour elle de disposer des lots n°10 actuel et n°13 (ancien n°10) litigieux du fait du présent litige et d’avoir dû procéder à une demande de financement bancaire, ne peut être considérée comme une prétention nouvelle au sens des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, il apparaît qu’elle n’en justifie pas, les pièces produites, à savoir une proposition de crédit du 26 mars 2024 dont on ignore l’objet et un tableau d’amortissement prévisionnel, étant insuffisantes à démontrer le lien de causalité avec cette procédure et le caractère certain et direct du préjudice allégué.

Aussi, la SARL Les Jardins de Dupré sera-t-elle purement et simplement déboutée de cette demande.

Sur la demande indemnitaire présentée par la SCP Desgranges

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Ces dispositions imposent de caractériser les circonstances de nature à faire dégénérer en faute l’exercice par le justiciable de son droit d’ester en justice lequel constitue un droit fondamental qui ne peut engager la responsabilité de celui qui l’intente qu’en cas d’abus caractérisé, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, les éléments de la cause ne suffisent pas à caractériser une faute commise par la SCI Capitaux Immobiliers ayant dégénéré en abus de droit, celle-ci étant légitime à faire valoir ses moyens de fait et de droit, peu important le caractère infondé de ceux-ci, aucun élément probant sur l’atteinte à la réputation de l’étude notariale n’étant par ailleurs rapporté.

Dès lors, c’est par une exacte appréciation des faits que les premiers juges ont rejeté cette demande présentée par la SCP Desgranges de sorte que le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions de la décision entreprise des chefs des frais irrépétibles et des dépens seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il sera fait masse des dépens de l’instance d’appel qui seront partagés par moitié entre la SCI Capitaux Immobiliers et la SARL Les Jardins de Dupré avec distraction pour ceux des frais dont avance aurait été faite sans avoir reçu provision au profit de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet, et déboutées à hauteur de cour de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les circonstances de la cause commandent l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCP Desgranges contrainte d’exposer des frais irrépétibles devant la cour. L’appelante sera condamnée à lui payer une somme de 2 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement en ses dispositions déférées sauf en ce qu’il a condamné la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SARL Les Jardins de Dupré la somme de 4 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Statuant de nouveau de ce seul chef,

— déboute la SARL Les Jardins de Dupré de sa demande de l’indemnité d’immobilisation ;

— déboute la SARL Les Jardins de Dupré de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la SCI Capitaux Immobiliers du surplus de ses demandes y compris celle en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens d’appel et condamne la SCI Capitaux Immobiliers et la SARL Les Jardins de Dupré chacune au paiement de la moitié, avec distraction au profit de la SELARL Derussy-Fusenig-Mollet en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI Capitaux Immobiliers à payer à la SCP Desgranges et associés la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile.

Le président Le greffier