1e chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/06436

N° Portalis DBVL-V-B7G-TH3D

(Réf 1e instance : 22/00004)

M. [J] [L]

c/

M. [R] [B]

Mme [X] [I] épouse [Z]

SA SMABTP SAMCV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e SEBAL

Me [Localité 19]

M^e LHERMITTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 16 septembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANT

Monsieur [J] [L]

né le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 26]

[Adresse 6]

[Localité 14]

Représenté par M^e Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

INTIMÉS

Monsieur [R] [B]

né le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 22]

Chez Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 15]

Madame [X] [I] épouse [Z]

née le [Date naissance 7] 1953 à [Localité 24]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Patrick-alain LAYNAUD de la SELARL SELARL AVOCATS PARTENAIRES, plaidant avocat au barreau de SAINT-MALO

(bénéficie d’une aide juridictionnelle otale numéro 2022/010794 du 23/12/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 27])

SMABTP SAMCV, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro SIREN 775.684.764, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés, en cette qualité au siège

[Adresse 17]

[Adresse 20]

[Localité 16]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Elisabeth RIPOCHE, plaidante, avocate au barreau de SAINT-MALO

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte de Me [E] [A], notaire à [Localité 27], du 21 février 2005, M. [J] [L] a acquis une maison à usage d’habitation située au lieu-dit [Adresse 34] à [Adresse 28] [Localité 23], cadastrée section L, n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10], pour la somme de 58.952 €.

2. Préalablement à son achat, M. [L] avait fait établir le 30 septembre 2004 par la société de contrôle technique Socotec une consultation, annexée à l’acte de vente du 21 février 2005, établissant que cette maison présentait un affaissement important de la terrasse extérieure, ainsi que des fissures en façade sud, au droit des linteaux, des portes et fenêtres et en partie haute et basse de l’angle sud-ouest, une fissure de désolidarisation de l’appentis couvert en tôle métallique à la limite de la maison mitoyenne, nécessitant que des travaux de reprise en sous-'uvre soient entrepris, ainsi que d’assainissement de l’ensemble des pieds de murs et cloisons et du sol sous le dallage.

3. La société Socotec précisait que les fissures constatées ne mettaient pas en cause la solidité de cette construction mais nécessitaient des travaux confortatifs devant être faits dans les meilleurs délais afin de mettre un terme à l’évolution des fissures et d’effectuer leur traitement.

4. Des travaux sur la maison de M. [L] ont donc été effectués par la société [C] en juin-juillet 2005, facturés le 29 septembre 2005.

5. Par acte du 16 juin 2005 reçu par Me [Y], notaire associé à [Localité 21], M. [R] [B] et Mme [X] [Z] ont acquis, en indivision une maison à usage d’habitation, voisine et mitoyenne de celle de M. [L], sise [Adresse 12] à [Localité 33], commune de [Localité 30], cadastrée section L n° [Cadastre 8], pour la somme de 95.280 €.

6. Quelques années plus tard, de nouvelles fissures sont apparues sur la maison de M. [L], conduisant le maire de Roz Landrieux à se rendre sur place et à adresser à celui-ci le 1er juin 2010 un courrier le mettant en demeure d’entreprendre des travaux de remise en état et l’informant, qu’à défaut, il mettrait en 'uvre une procédure de péril imminent et saisirait le président du tribunal administratif de Rennes d’une désignation d’un expert judiciaire.

7. Par acte d’huissier du 2 juillet 2010, M. [L] a fait assigner la société [C] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

8. Par ordonnance du 15 juillet 2010, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [V] [O] pour y procéder.

9. Lors d’une première réunion d’expertise organisée sur place le 10 septembre 2010, l’expert a constaté un risque majeur d’effondrement partiel nécessitant d’entreprendre des travaux de mise en sécurité en urgence.

10. Des travaux ont été réalisés au mois de décembre 2010, pris en charge à titre de provision par la SMABTP, assureur de la société [C].

11. Suite à un sondage du sol préconisé par l’expert, pratiqué le 23 février 2011 et pris en charge par la SMABTP à titre de provision, l’expert a indiqué qu’il n’était plus possible pour M. [L] de rester dans les lieux, la maison étant déstabilisée et en mouvement.

12. M. [L] et sa famille ont alors dû quitter leur logement à partir du 30 janvier 2012.

13. L’expert a déposé deux rapports le 3 août 2012.

14. Par acte d’huissier du 4 mai 2015, M. [L] a fait assigner la société [C] devant le tribunal de grande instance de Saint-Malo.

15. Par jugement du 6 février 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Malo a déclaré la société [C] responsable du préjudice subi par M. [L] et a notamment condamné in solidum la société [C] et son assureur, la SMABTP, à verser à M. [L] les sommes de 85.448,32 € HT a titre de provision pour les travaux de reprise.

16. M. [L] a interjeté appel de ce jugement.

17. Se plaignant de désordres occasionnés à leur maison d’habitation en lien avec l’absence de travaux confortatifs entrepris par M. [L], M. [B] et Mme [Z] ont, par acte d’huissier du 12 juillet 2017, fait assigner ce dernier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins de désignation d’un expert.

18. Par actes d’huissier du 28 juillet 2017 et du 7 août 2017, M. [L] a fait assigner en intervention forcée la société [C] et son assureur, la SMABTP.

19. Par ordonnance du 21 septembre 2017, le juge des référés a désigné le même expert, M. [O], pour procéder à l’expertise.

20. Suite à l’appel de M. [L] contre le jugement du 6 février 2017, la cour d’appel de Rennes a, suivant arrêt du 13 décembre 2018, reconnu une part de responsabilité à hauteur de 40 % pour M. [L] et de 60 % pour la SMABTP ès qualité d’assureur de la société [C] et condamné la SMABTP à lui verser la somme de 93.993,15 € au titre des travaux de reprise outre la somme de 17.767,30 € de frais pré-financés par la SMABTP ainsi que la somme de 9.460 € en remboursement des autres frais, cet arrêt étant devenu définitif après un pourvoi en cassation de M. [L] déclaré irrecevable.

21. Lors d’une réunion d’expertise, il a été indiqué à M. [B] et Mme [Z] que leur maison était inhabitable, ce qui a obligé ceux-ci à quitter leur logement à compter du 5 septembre 2019.

22. Par acte d’huissier du 27 août 2020, M. [B] et Mme [Z] ont fait assigner M. [L] et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur verser différentes sommes en réparation de leur préjudice à titre de provision.

23. Par ordonnance du 17 décembre 2020, le juge des référés a condamné :

— M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] à titre de provision les sommes de :

* 22.401 € au titre des travaux de démolition,

* 3.840 € au titre de la provision nécessaire à la maîtrise d’oeuvre,

* 4.000 € au titre du trouble de jouissance,

* 3.584 € au titre des frais de relogement,

* 1.118 € au titre des frais de déménagement,

— la SMABTP, assureur de la société [C], à payer à M. [B] et Mme [Z] les sommes de :

* 33.602 € au titre des travaux de démolition,

* 5.760 € au titre de la provision nécessaire à la maîtrise d’oeuvre,

* 6.000 € au titre du préjudice de jouissance,

* 5.376 € au titre des frais de relogement,

* 1.677 € au titre des frais de déménagement.

24. Par arrêt du 9 novembre 2021, la cour d’appel de Rennes a infirmé l’ordonnance de référé, condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] à titre de provision les sommes de :

—  4.000 € au titre du trouble de jouissance,

—  3.000 € au titre des frais de relogement,

—  2.000 € au titre des frais de déménagement,

et les a déboutés du surplus de leurs demandes de provisions, notamment formées à l’encontre de la SMABTP.

25. L’expert a déposé son rapport d’expertise le 23 août 2021.

26. Par ordonnance du 17 novembre 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Malo a autorisé M. [B] et Mme [Z] à faire assigner M. [L] et la SMABTP selon la procédure à jour fixe pour l’audience du 21 février 2022.

27. Par actes d’huissier des 8 et du 22 décembre 2021, M. [B] et Mme [Z] ont alors fait assigner M. [L] et la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo afin de voir :

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 70.004 € au titre des travaux de démolition,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 181.384 € au titre de la perte de la valeur de la maison,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 90.000 € au titre du trouble de jouissance,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 8.800 € au titre des frais de relogement,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 16.360 € au titre des frais de déménagement et de garde meuble,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M. [L] et la SMABTP à leur verser la somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles,

— débouter la SMABTP de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [L] de ses demandes, fins et conclusions incidentes,

— les condamner dans les mêmes conditions aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— assortir la décision à intervenir d’une astreinte de 100 € par jour de retard à courir à compter du délai d’un mois suivant la signification du jugement.

27. Par jugement du 12 septembre 2022, le tribunal a :

— déclaré l’action de M. [B] et Mme [Z] à l’encontre de M. [L] et de la SMABTP recevable et non prescrite,

— déclaré M. [B] et Mme [Z] partiellement bien fondés en leurs prétentions,

— dit que la responsabilité de M. [L] est engagée envers M. [B] et Mme [Z] sur le fondement des articles 1240 et 1244 du code civil,

— dit que la responsabilité de la société [C] n’est pas engagée et qu’ainsi la garantie de la SMABTP, son assureur, n’est pas mobilisable,

— dit que le préjudice subi par M. [B] et Mme [Z] est imputable pour 70 % à M. [L],

— en conséquence,

— condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 24.501.40 € au titre des frais de démolition de leur maison,

— condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 66.696 € au titre de la perte de la valeur de leur maison,

— condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 21.000 € au titre du préjudice de jouissance,

— condamné M. [L] à payer à Mme [Z] la somme de 6.160 € au titre des frais de relogement,

— condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 4.900 € au titre des frais de déménagement,

— débouté M. [B] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la SMABTP,

— débouté M. [B] et Mme [Z] du surplus de leurs demandes,

— débouté M. [L] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné M. [L] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise y compris ceux avancés par la SMABTP pour un montant de 15.594 € TTC,

— condamné M. [L] à verser à M. [B] et Mme [Z] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [L] à verser à la SMABTP la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

28. Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé, concernant la prescription, que la dégradation de la maison de M. [B] et Mme [Z] a été progressive et retenu comme point de départ la date du 5 septembre 2019, date à laquelle l’expert a constaté l’instabilité de l’immeuble et recommandé son évacuation permettant ainsi aux demandeurs de prendre concrètement la mesure de leur préjudice.

29. Concernant les responsabilités, le tribunal a retenu que M. [L] avait sciemment laissé sa maison à l’état de ruine et qu’il n’avait pas suivi les préconisations de la société Socotec en réalisant un drainage non conforme et insuffisant, laissant s’amplifier les dégradations, ce qui est caractéristique d’un défaut d’entretien à l’origine des préjudices subis par ses voisins, que l’expert a estimé à 70 % à la charge de M. [L], 30 % étant imputables à la nature évolutive des terrains porteurs comme le confirme une étude géologique.

30. Pour le tribunal, la responsabilité de la société [C] ne peut pas être recherchée faute de lien de causalité avec les dommages subis par M. [B] et Mme [Z], émis de façon seulement hypothétique par l’expert.

31. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 4 novembre 2022, M. [L] a interjeté appel de cette décision.

32. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 février 2023, M. [L] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— déclarer M. [B] et Mme [Z] irrecevables, pour être prescrits,

— subsidiairement,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— très subsidiairement,

— réduire les condamnations prononcées par à son encontre à de plus justes proportions,

— en tout état de cause,

— condamner la SMABTP à le garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner solidairement M. [B] et Mme [Z] ou, subsidiairement, la SMABTP à lui verser la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

33. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 25 juillet 2023, M. [B] et Mme [Z] demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel incident et y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qui a :

* dit que la responsabilité de la société [C] n’est pas engagée et qu’ainsi la garantie de la SMABTP, son assureur, n’est pas mobilisable,

* dit que le préjudice subi par eux est imputable pour 70 % à M. [L],

*condamné M. [L] à leur payer la somme de 24 501.40 € au titre des frais de démolition de leur maison,

* condamné M. [L] à leur payer la somme de 66.696 € au titre de la perte de la valeur de leur maison,

* condamné M. [L] à leur payer la somme de 21.000 € au titre du préjudice de jouissance,

* condamné M. [L] à leur payer la somme de 6.160 € au titre des frais de relogement,

* condamné M. [L] à leur la somme de 4 900 € au titre des frais de déménagement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré leur action recevable et non prescrite,

* dit que la responsabilité de M. [L] est engagée envers eux sur le fondement des articles 1240 et 1244 du code civil,

* débouté M. [L] de l’ensemble de ses prétentions,

* condamné M. [L] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise y compris ceux avancés par la SMABTP pour un montant de 15.594 € TTC,

* condamné M. [L] à leur verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— en conséquence,

— statuant à nouveau,

— dire que la responsabilité de la société [C] est engagée et qu’ainsi la garantie de la SMABTP, assureur, est mobilisable,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 70.004 € au titre des travaux de démolition,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 181.384 € au titre de la perte de la valeur de la maison,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 90.000 € au titre du trouble de jouissance,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 8.800 € au titre des frais de relogement,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 16.360 € au titre des frais de déménagement et de garde meuble,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] à leur verser la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner in solidum la SMABTP et M. [L] aux entiers dépens.

34. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 mai 2023, la SMABTP demande à la cour de :

— au principal,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré l’action de M. [B] et Mme [Z] recevable et non prescrite à son égard,

— statuant à nouveau,

— déclarer M. [B] et Mme [Z] irrecevables en leurs demandes à son encontre comme prescrites,

— à défaut,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* dit que la responsabilité de la société [C] n’était pas engagée et qu’ainsi sa garantie n’était pas mobilisable ,

* débouté M. [B] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes à son égard,

* dit que la responsabilité de M. [L] est engagée envers M. [B] et Mme [Z] sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil,

* dit que le préjudice subi par M. [B] et Mme [Z] est imputable pour 70 % à M. [L],

* débouté M. [L] de l’ensemble de ses prétentions,

* condamné M. [L] à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [L] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise y compris ceux avancés par elle pour un montant de 15.594 € TTC,

— y additant,

— condamner M. [L] à lui verser la somme de 5.000 € en compensation de ses frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner M. [L] aux dépens d’appel,

— débouter toutes parties de cause de leurs demandes plus amples ou contraires formées en cause d’appel,

— subsidiairement,

— débouter M. [B] et Mme [Z] de leur demande au titre des frais de démolition de leur maison,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il leur a alloué de ce chef la somme de 24.501.40 €, à défaut la réduire,

— débouter M. [B] et Mme [Z] de leur demande au titre de la perte de valeur de leur maison,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il leur a alloué de ce chef la somme

de 66.696 €, à défaut la réduire,

— débouter M. [B] et Mme [Z] de leur demande pour préjudice de jouissance, frais de relogement, de déménagement et de garde-meubles,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

* alloué à M. [B] et Mme [Z] la somme de 21.000 € pour le préjudice de jouissance,

* alloué à Mme [Z] la somme de 6.160 € pour frais de relogement,

* alloué à M. [B] et Mme [Z] la somme de 4.900 € pour frais de déménagement,

— à défaut, les réduire,

— la dire recevable et bien fondée à opposer les franchises prévues à sa police d’assurance, savoir : 10% du montant des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge avec un minimum de 2.000 € et un maximum de 10.000 €,

— dire n’y avoir lieu à condamnation in solidum,

— condamner M. [L] à la garantir et la relever indemne de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre.

35. L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025.

36. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de M. [B] et Mme [Z]

37. M. [L] considère que les signes annonciateurs des désordres sur la maison de M. [B] et Mme [Z] étaient parfaitement visibles dès l’année 2010, ce qui a conduit à leur demande de désignation d’un expert qui s’est prononcé sur le sujet dans une note aux parties du 21 décembre 2011.

38. Or, leur action initiée en décembre 2021 est ainsi manifestement prescrite.

39. Pour la SMABTP, le délai de prescription commence à courir au moment où le processus dommageable, connu ou supposé connu, se manifeste ou aurait dû se manifester aux yeux de la victime, c’est-à-dire lorsqu’il s’amorce et non au moment où il a atteint son point de non-retour.

40. Elle considère que M. [B] et Mme [Z] ont avoué, dans leur assignation en provision, ne plus habiter de façon convenable depuis 2010, date de l’apparition des désordres. En toute hypothèse, ils avaient une parfaite connaissance de la situation à partir du rapport d’expertise déposé le 3 août 2012.

41. Or, la seule action que M. [B] et Mme [Z] ont diligenté à son encontre est la procédure de référé-provision introduite suivant assignation du 25 août 2020, soit plus de huit ans plus tard, alors que le caractère évolutif des désordres affectant leur maison dont ils font état ne s’inscrit pas dans le régime de responsabilité quasi-délictuelle mais dans le régime légal de la responsabilité des constructeurs.

42. M. [B] et Mme [Z] répliquent que le point de départ de la prescription court à compter de la date à laquelle la victime a une connaissance suffisamment certaine de l’étendue du dommage, c’est-à-dire postérieurement à l’expertise de 2012.

43. En effet, ils n’ont pas les compétences suffisantes en matière de construction pour anticiper une telle évolution des désordres. S’ils ont pu prendre conscience a posteriori que leur maison s’écroulait depuis plusieurs années, ils n’ont jamais émis d’aveu judiciaire sur l’apparition des désordres, un aveu exigeant de la part de son auteur une manifestation non équivoque de sa volonté de reconnaître pour vrai un fait de nature à produire contre lui des conséquences juridiques.

Réponse de la cour

44. Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

45. L’article 2241 prévoit en son 1er alinéa que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'.

46. Le point de départ de l’action en responsabilité extra-contractuelle est la manifestation du dommage ou son aggravation.

47. La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir (Com., 24 janvier 2024, n° 22-10.492).

48. L’article 1383 du code civil dispose que 'l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.

Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire'.

49. L’article 1383-2 prévoit que 'l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.

Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Il ne peut être divisé contre son auteur.

Il est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait'.

50. L’aveu contenu dans l’acte écrit ne doit prêter à aucune discussion, la reconnaissance du fait devant être claire (Civ. 1ère, 7 janvier 2021, n° 19-23.262). Tel n’est pas le cas de la mention, dans des conclusions, de circonstances ne constituant que la relation d’un événement et non une véritable reconnaissance.

51. En l’espèce, M. [B] et Mme [Z] ont, par acte d’huissier du 31 décembre 2010, fait assigner une première fois M. [L] en référé-expertise en faisant valoir que l’immeuble voisin menaçait ruine, ce qui avait des répercussions sur leur propriété.

52. À ce moment-là, aucun désordre n’était réellement constaté sur la maison de M. [B] et Mme [Z] qui souhaitaient seulement voir analyser l’impact des désordres menaçant gravement la maison de leur voisin qui jouxte la leur, l’une des missions de l’expert consistant à 'visiter les immeubles des parties, décrire tous les désordres (qu’il s’agisse des désordres allégués au jour de la présente décision, d’éventuels désordres qui pourraient apparaître postérieurement à la présente décision ou des désordres qui pourraient être mis en lumière par les opérations d’expertise ou à l’occasion de celles-ci et en préciser l’importance'.

53. Qui plus est, ignorants de l’implication possible de la société [C], ils avaient encore moins les moyens d’agir contre son assureur la SMABTP.

54. Cette première action a donné lieu à une ordonnance du 24 mars 2011 ayant désigné M. [O] qui a déposé son rapport le 3 août 2012.

55. Or, la SMABTP considère qu’en faisant état, dans leur assignation en référé du 27 août 2020, d’une impossibilité pour eux d’user paisiblement de leur maison depuis désormais dix ans au point de devoir la quitter, M. [B] et Mme [Z] auraient avoué connaître les désordres en litige depuis 2010 (moment de l’assignation en référé-expertise) et à tout le moins qu’ils disposaient des moyens d’agir depuis ce dépôt du premier rapport d’expertise, le délai de cinq ans étant expiré. De son côté, M. [L] situe le point de départ du délai de prescription à la note aux parties du 21 décembre 2011.

56. Cette assignation mentionne :

— en page 11 : 'M. [B] et Mme [Z] ne peuvent user paisiblement et convenablement de leur bien immobilier depuis maintenant dix ans'

— en page 12 : 'en tout état de cause, M. [B] et Mme [Z] ne peuvent plus vivre dans leur habitation de manière convenable depuis 2010, date de l’apparition des désordres'.

57. Si les premières craintes sont apparues en 2010 et ont constitué le motif légitime de la demande d’expertise, les désordres n’affectaient à ce moment-là que la maison de M. [L] et ces éléments de langage, qui témoignent essentiellement d’un stress sur la situation de l’immeuble mitoyen de celui de M. [B] et Mme [Z], ne suffisent pas à constituer l’aveu judiciaire dont se prévaut la SMABTP.

58. La note du 21 décembre 2011 de l’expert judiciaire indique que 'nous savons que la maison de M. et Mme [L] est déstabilisée et en mouvement. À chacune de nos visites, nous avons constaté une aggravation de l’état des lézardes en façade sur rue. (…) Les travaux à venir imposeront une évacuation des lieux temporaires; c’est pour toutes ces raisons que nous avons demandé à ce que M. et Mme [L] soient relogés dans les plus brefs délais'. Rien n’est dit sur la situation de l’immeuble de M. [B] et Mme [Z].

59. Dans son rapport du 2 août 2012, l’expert judiciaire [O] indique :

— 'M. [B] et Mme [Z] s’inquiètent de l’état du bâti voisin et de l’éventuel impact des désordres sur sa propre maison'

— 'les doublages intérieurs présents en rez-de-chaussée dans le salon présentent deux fissures sans gravité et sans continuité'

— 'la panne faîtière est dans la continuité de celle provenant de la charpente [L]. Elles ne sont cependant reliées que par une cheville bois. Nous ne constatons pas, de ce fait, de réel désordre sur la structure'

— 'même si aucun désordre réel n’est constaté actuellement, la qualité de sol constatée lors des sondages indique des désordres probables à venir'

— 'aucun désordre observé. Par contre, la qualité de sol mesurée suppose de probables tassements différentiels à venir, amenant de possibles fissures ou lézardes sur la maison [B]'

— 'il n’y a pas de travaux de remise en état à prévoir actuellement puisqu’il n’y a pas de désordre avéré'.

60. Il s’en évince que M. [B] et Mme [Z], qui étaient essentiellement sensibilisés au risque de désordres à venir en raison du sol et non des manquements de leur voisin, ne disposaient d’aucun moyen d’action contre M. [L] comme contre la SMABTP à cette époque.

61. Ce n’est que cinq ans plus tard, que, se plaignant de désordres réellement constatés (photographies à l’appui) courant 2017 sur leur maison d’habitation que M. [B] et Mme [Z] ont, par acte d’huissier du 12 juillet 2017, fait assigner M. [L] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Malo aux fins de désignation d’un expert.

62. Par acte d’huissier du 27 août 2020, M. [B] et Mme [Z] ont fait assigner M. [L] et la SMABTP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur verser différentes sommes en réparation de leur préjudice à titre de provision.

63. Par actes d’huissier des 8 et du 22 décembre 2021, M. [B] et Mme [Z] ont fait assigner M. [L] et la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Saint-Malo en indemnisation de leurs préjudices.

64. L’action diligentée par M. [B] et Mme [Z] contre M. [L] et la SMABTP moins de cinq années après l’apparition des désordres en 2017, visant à une condamnation à des travaux de démolition et à la perte de la valeur de leur maison est parfaitement recevable, sans même avoir à se prononcer sur le caractère interruptif des assignations en référé.

65. Quant au préjudice de jouissance, aux frais de relogement et de déménagement, ils n’ont été éprouvés, pour l’essentiel, qu’à compter de leur départ de la maison le 5 septembre 2019. Ces demandes sont de plus fort recevables.

66. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. [L] et la SMABTP.

Sur la responsabilité dans la survenance des désordres

67. Pour M. [L], sa maison et celle de ses voisins sont soumises à des tassements différentiels qui sont la conséquence de la nature du sol (argilo- schisteux, comprenant des racines et branches en décomposition), ainsi que des conditions climatiques, même si le phénomène est d’abord apparu sur la sienne. Mais l’expert judiciaire a considéré que les travaux de reprise en sous-oeuvre confiés à la société [C] avaient aggravé la situation en alourdissant les fondations de la maison.

68. L’appelant affirme que M. [B] et Mme [Z] ne peuvent utilement lui reprocher d’avoir laissé sa maison se dégrader sans entreprendre aucune mesure conservatoire puisque c’est exactement ce qu’ils ont fait eux-mêmes, de telle sorte qu’ils sont tout autant responsables que lui de l’aggravation de la situation.

69. De son point de vue, l’expert judiciaire n’a fourni aucun élément technique permettant de justifier que c’est bien sa maison qui est responsable de la majeure partie des dégradations de la maison de ses voisins puisque l’étude de sol n’a fourni aucun élément susceptible de l’expliquer ou venant seulement conforter cette thèse. L’expert judiciaire a manifestement effectué un partage des responsabilités 'à la louche’ (sic), faute de pouvoir s’appuyer sur le moindre élément pour se prononcer.

70. M. [B] et Mme [Z] soutiennent d’abord que M. [L] avait parfaitement conscience des conséquences de l’absence de travaux nécessaires sur son immeuble et, par répercussion, sur leur bien. Or, il a choisi délibérément de ne pas suivre le rapport de la Socotec pourtant intégré à l’acte de vente, puis les recommandations de l’expert pour limiter l’aggravation des désordres en préférant racheter une maison d’habitation avec la somme perçue en 2018 suite à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Rennes. C’est donc bien le défaut d’entretien de son immeuble qui a causé par sa ruine un dommage au bâtiment mitoyen leur appartenant.

71. Toutefois, ils rappellent que l’acte de vente ne fait pas état de la nature évolutive des terrains, leur habitation étant construite depuis plus de 150 ans et ne s’étant jamais affaissée auparavant. Par ailleurs, soulignant les contradictions de l’expert dans ses prises de position successives, M. [B] et Mme [Z] considèrent que la nature des sols n’a pas été prise en compte dans le litige ayant opposé M. [L] à la SMABTP. Ce n’est que lorsque M. [L] a entamé des travaux que des désordres sont d’abord apparus dans son habitation puis dans la leur.

72. La SMABTP fait valoir que l’action engagée par M. [B] et Mme [Z] n’est susceptible de prospérer qu’en rapportant la preuve d’une faute à l’origine des dommages invoqués, le litige échappant au champ d’application de la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs. Or, l’expertise démontre sans la moindre discussion que les désordres observés sur la maison de M. [B] et Mme [Z] proviennent d’abord de l’état d’abandon et de ruine de la maison [L], ensuite de la nature instable du sol aggravée par les épisodes de sécheresse, aucune implication technique n’ayant été retenue en ce qui concerne les travaux réalisés par la société [C].

73. Pour elle, c’est de façon totalement vaine que M. [B] et Mme [Z] d’une part et M. [L] d’autre part s’obstinent à se référer aux précédentes décisions ayant consacré un principe de responsabilité de la société [C], sachant que ces décisions sont intervenues dans un contexte radicalement différent puisqu’il était question de réparer les dommages subis par la maison de M. [L] en raison des travaux réalisés sur cet immeuble (responsabilité décennale au titre des travaux de reprise qu’elle avait très localement réalisés sur l’immeuble et surtout responsabilité pour défaut de conseil).

74. La SMABTP ajoute que l’étude géotechnique réalisée dans le cadre des opérations d’expertise permet précisément de confirmer l’existence d’une cause étrangère, la Socotec ayant déjà mis en avant les mauvaises caractéristiques mécaniques du sol sans que ses constats ne soient suivis d’effet.

Réponse de la cour

75. Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

76. L’article 1386 devenu 1244 du même code dispose que 'le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction'.

77. Ces dernières dispositions édictent un régime de responsabilité sans faute nécessitant uniquement d’établir un lien de causalité entre le vice (ou le défaut d’entretien) et les dommages causés au voisin.

78. Le propriétaire d’un bâtiment dont la ruine a causé un dommage en raison d’un vice de construction ou du défaut d’entretien ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit par lui encourue que s’il prouve que ce dommage est dû à une cause étrangère qui ne peut lui être imputée.

79. En l’espèce, M. [L] a, le 21 février 2005, acquis une maison à usage d’habitation située au lieu-dit [Adresse 34] à [Localité 29], cadastrée section L, n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10], pour la somme de 58.952 €.

80. Préalablement à son achat, M. [L] avait fait établir le 30 septembre 2004 par la société de contrôle technique Socotec une consultation, incorporée à l’acte de vente du 21 février 2005, établissant que cette maison présentait un affaissement important de la terrasse extérieure, ainsi que des fissures en façade sud, au droit des linteaux, des portes et fenêtres et en partie haute et basse de l’angle sud-ouest, une fissure de désolidarisation de l’appentis couvert en tôle métallique à la limite de la maison mitoyenne, nécessitant que des travaux de reprise en sous-'uvre soient entrepris, ainsi que d’assainissement de l’ensemble des pieds de murs et cloisons et du sol sous le dallage.

81. Le rapport de la Socotec précise ceci au chapitre 'causes de désordre’ : 'stagnation et circulation d’eau dans le sol au niveau des fondations avec entraînement de fines, ce qui provoque des tassements (alternance de périodes pluvieuses et sécheresses). Cette circulation d’eau dans le sol est très certainement due au fait que cette construction se situe en contrebas de la route et près de la rivière du marais qui, elle, est nettement en contrebas de la construction. Cette circulation d’eau est très certainement aggravée par le fait que la gouttière en pignon présente une cassure et doit déverser l’eau dans l’angle sud-ouest, que l’évacuation générale des eaux de pluie n’est pas canalisée dans le terrain et enfin que l’évacuation d’eau au niveau du regard (eau usée) située en pignon ouest se fait mal et a tendance à s’évacuer hors du regard'.

82. Au chapitre du traitement, la problématique des sols est déjà évoquée puisqu’il est préconisé de 'faire établir une étude de sol par un BET spécialisé qui permette de choisir une solution optimale de confortation au droit des fondations (reprise en sous-oeuvre, injection de béton dans le sol…)'.

83. La société Socotec précisait toutefois que les fissures constatées ne mettaient pas en cause la solidité de cette construction mais nécessitaient des travaux confortatifs devant être faits dans les meilleurs délais afin de mettre un terme à l’évolution des fissures et d’effectuer leur traitement.

84. Ainsi, des travaux sur la maison de M. [L] ont été effectués par la société [C] en juin-juillet 2005, facturés le 29 septembre 2005 pour un montant de 4.302,92 €. Ils consistent en une reprise des fissures et un terrassement en pleine masse avec du béton de remplissage. Il s’agissait de travaux très minimalistes qui ne répondaient pas aux préconisations de la Socotec. La cour observe que M. [L] n’a donné aucune suite au devis établi le 23 novembre 2009 par la société [C] pour des travaux plus importants (environ 30.000 €). Il n’a pas non plus obtempéré à la mise en demeure de sécuriser les lieux sous peine de procédure de péril imminent adressée le 1er juin 2010 par la mairie de [Localité 31] en raison de 'l’état de péril et du risque immédiat que l’état de la maison fait peser sur votre sécurité et celle de vos voisins'.

85. À la demande de M. [L], la société Immodiag Expertises, qui a constaté l’aggravation des fissures, a de nouveau préconisé le 24 juin 2010 une étude de sol, détaillé les travaux de reprise en sous-oeuvre par des puits et des longrines, après consolidation de la fondation existante par voile filant et indiqué la pose de micro-pieux. Il n’a pas davantage été donné de suite à ces préconisations.

86. Dans son premier rapport d’expertise du 3 août 2012 (affaire [L] / [C]), l’expert judiciaire mentionne un 'principe de responsabilité de la société [C] sur la situation actuelle de l’ouvrage. L’entreprise, face à la situation évoquée, l’attente de sondages, a engagé des travaux qui ne pouvaient être adaptés à l’état de la bâtisse et du terrain'. Les travaux de confortement à entreprendre (micro-pieux sur l’ensemble des linéaires, reprise de la charpente, de l’appentis et des dallages intérieurs, réfection des façades avec consolidation des linteaux) sont estimés par l’expert à 142'413,86 €. Là encore, M. [L], qui a quitté les lieux devenus inhabitables, n’a rien entrepris.

87. Pourtant, à ce moment-là, M. [O] note que 'l’état de la bâtisse [L] risque d’impacter la bâtisse [B] mais nous n’en avons pas fait l’observation actuellement'. Pour lui, il est 'important d’associer la bâtisse [B] aux travaux [L] à venir. En effet, ces deux maisons sont mitoyennes et nécessitent les mêmes opérations'.

88. Il importe peu que la cour d’appel de Rennes ait, suivant arrêt du 13 décembre 2018

1: L’arrêt relève que l’apport d’élément nouveau n’ayant pas permis de stopper l’affaissement de la maison, dont l’atteinte à la solidité n’est pas contestée, constitue un ouvrage ayant engagé la responsabilité décennale de la société [C]

, définitivement reconnu une part de responsabilité à hauteur de 40 % pour M. [L] et de 60 % pour la SMABTP ès qualité d’assureur de la société [C] et condamné la SMABTP à lui verser la somme de 93.993,15 € au titre des travaux de reprise outre la somme de 17.767,30 € de frais pré-financés par la SMABTP ainsi que la somme de 9.460 € en remboursement des autres frais.

89. En effet, il n’y a d’abord pas de contradiction dans les avis successifs de l’expert judiciaire entre le fait de retenir, en vertu de son obligation de résultat, la responsabilité de la société [C] dans les désordres de la maison [L] précisément en raison de leur insuffisance (la société [C] est prise en sa qualité de professionnelle du bâtiment qui a imprudemment exécuté des travaux minimalistes 'sur un ouvrage reconnu instable, sans précaution particulière et sans prise de conseil') et le fait de l’exclure dans les désordres de la maison [W].

90. Ensuite, aucune forme d’autorité de la chose jugée ne peut être retenue puisque M. [B] et Mme [Z] n’étaient pas partie à cette procédure. La cour avait, à l’époque, statué avant le dépôt du troisième rapport de l’expert judiciaire le 23 août 2021 pour retenir l’insuffisance des travaux entrepris par la société [C] qui n’avaient pas permis de stopper l’affaissement de la maison, tout en établissant la cause étrangère qu’avait constitué le comportement de M. [L] qui s’était abstenu de procéder à une étude de sol, à la remise en état des gouttières et descentes EP ainsi qu’à la pose de canalisations d’évacuation, sa part dans les désordres ayant toutefois été jugée minoritaire (40 %). Cette affaire concernait la seule maison de M. [L].

91. Or, le rapport d’expertise judiciaire de M. [O] du 23 août 2021 conclut, au chapitre des causes potentielles des désordres, ce qui suit :

'Le départ des fissures et lézardes se situe bien du côté [L]. Cette propriété a fait l’objet d’une précédente procédure et la propriété [B] [Z] a elle-même fait l’objet d’un rapport d’expert.

Ces rapports avaient clairement identifié une problématique de dégradation des portances de sols.

Depuis ce dépôt de rapport, la maison [L] n’a pas été étayée ou confortée, les descentes pluviales n’ont, elles-mêmes, pas été raccordées.

M. [L] a laissé cette maison se dégrader.

Les dégradations se sont amplifiées à tel point que, d’avis d’expert, cette maison n’est plus 'récupérable'.

Nous rappelons être dans le cadre d’un caractère fortement évolutif de la situation technique de ces deux propriétés.

La maison [B] [Z] se trouve également dégradée.

Il peut être acquis que la maison [L], par son instabilité croissante, entraîne une partie de la maison [B] [Z].

L’étude géotechnique présente un terrain d’assise de caractéristiques modestes à moyennes avec des remblais argilo-schisteux comprenant des racines et branches en décomposition.

L’état des sols varie donc avec une dégradation évolutive de la capacité portante dans les couches de surfaces sur lesquelles sont fondées ces maisons.

Il est important de relever une situation géotechnique évolutive, notamment à cause des périodes de sécheresse de plus en plus fréquentes.

L’ensemble des sondages réalisés viennent confirmer la très faible portance du sol due à ces matières organiques dégradant au fur et à mesure la qualité de portance.

La solution de fondation proposée vient donc s’ancrer à 17,5 mètres de profondeur.

Il est clairement établi que les fondations des deux maisons actuelles ne sont plus suffisantes, voire incapables de maintenir les superstructures actuelles.

Les désordres affectant la maison [B] [Z] ont pour origine, certes, l’état de la maison [L], restée jusqu’à ce jour sans entretien ni consolidation mais également une nature de sol d’assise présentant des caractéristiques mécaniques modestes et contenant des végétaux en décomposition très sensible à l’eau.

Ces sols sont également très sensibles aux variations d’hydrométries, avec un cours d’eau voisin à niveaux variables accompagné d’une absence de gestion des eaux pluviales de la maison [L].

Ces éléments apportent confirmation que la maison [L] n’est pas responsable à 100 % de la situation actuelle, la dégradation des états des sols étant indépendante, mais elle est devenue responsable de l’entraînement du pignon [B] [Z] provoquant une accélération des dégradations.

L’intervention de la société [C] ne saurait être responsable de la problématique générale.

En effet, ces travaux sont restés ponctuels. Et, s’ils n’ont pas répondu, certes, à la problématique, ils ne peuvent avoir déclenché l’ensemble des désordres actuels.

Il ne peut donc être indiqué que les travaux [C] puissent être directement responsables de l’état de maison [B] [Z].

En résumé, la maison [L] a été la première à présenter des désordres.

L’entreprise [C] est intervenue pour des travaux non adaptés à la situation et les dégradations de la maison [L] ont continué d’évoluer.

À ce moment-là, l’état de la maison [L] ne venait pas perturber la maison [B] [Z].

Une étude a conclu à une solution de réparation.

Les travaux de stabilité demandés n’ont cependant pas été réalisés et l’abandon de la maison [L] a provoqué la poursuite de ces dégradations.

La maison [L] a donc très certainement entraîné le pignon de la maison [B] [Z] lors de son mouvement structurel mais il ne peut être considéré que la maison [B] [Z] soit impactée dans sa totalité par l’état du bâti riverain.

Les maisons [L] et [B] [Z] étaient vouées à rencontrer, à un moment, des difficultés structurelles, les sols évoluant vers des faiblesses de portance au fil du temps.

Il en est la preuve par l’impossibilité de consolider les deux maisons sans aller chercher les bons sols à forte profondeur.

Les désordres [L] ne sont donc pas un déclencheur complet du problème mais un révélateur technique de l’état des sols, et accélérateurs, certes, des désordres côté pignon [B] [Z].

En l’état actuel des ouvrages, nous dirions que 100 % de l’état du mur séparatif, des façades et planchers y étant accolés, est dû à l’entraînement structurel de la maison [L].

Mais cela ne pourrait être le cas pour les autres lézardes et fissures largement éloignées du refend séparatif.

Ces dégradations sont cependant moins importantes.

Nous pourrions indiquer une évaluation de 70 % en imputabilité de dégradations de la maison [B] [Z] par la maison [L] et 30 % non imputés sur le riverain [L] par la nature évolutive des terrains porteurs.

Ce point de répartition est cependant contesté par les consorts [B] [Z] en s’appuyant sur le principe d’une maison n’ayant jamais bougé avant les travaux [L].

Ce point peut être considéré exact mais il ne prend pas en compte l’état évolutif des sols, perdant leur stabilité au fil du temps, ce qui a été confirmé par les études de sol'.

92. L’expert met donc en évidence le lien entre le manque de travaux de M. [L] et les désordres constatés chez M. [B] et Mme [Z] tout en retenant un impact structurel du sol dans une moindre mesure. Ses conclusions parfaitement étayées ne sont pas utilement combattues par les parties.

93. En réponse aux dires déposés, l’expert confirme que les travaux effectués par la société [C] sont 'restés localisés’ et que c’est surtout 'l’absence de reprise de ces ouvrages, à la suite des constats faits et solutions abordées, (qui) a conduit à une solution évolutive grave de la maison [L] venant alors entraîner la maison [B] [Z] pour son mur commun'. Sur ce point, M. [L] ne nie pas ne pas avoir profité des sommes allouées par l’arrêt du 13 décembre 2018 pour effectuer les travaux confortatifs nécessaires.

94. L’expert judiciaire rappelait également, lors du précédent rapport, les termes clairs de l’étude de sol Géosis qui avait identifié le sol comme composé de limon puis argile obligeant une reprise en sous-oeuvre avec micro-pieux. M. [L] n’a pas tenu compte de ces préconisations.

95. Si la maison de M. [L] posait déjà des problèmes structurels lors de son acquisition en 2005, manifestement liés aux problèmes de sol, la situation était à ce moment-là encore récupérable, par exemple en revoyant le système de déversement des eaux pluviales au pied du bâtiment, préconisation que n’a pas davantage mis en oeuvre M. [L] qui, en abandonnant littéralement le bâtiment, a irrémédiablement entraîné les désordres constatés chez ses voisins.

96. Sa responsabilité est donc prépondérante dans ces désordres, mais l’expert a justement tenu compte de la fragilité naturelle du sol accueillant leur maison.

97. L’arbitrage qu’il fait en limitant la responsabilité de M. [L] à 70 % est cohérent.

98. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a :

— déclaré M. [B] et Mme [Z] partiellement bien fondés en leurs prétentions,

— dit que la responsabilité de M. [L] est engagée envers M. [B] et Mme [Z] sur le fondement des articles 1240 et 1244 du code civil,

— dit que la responsabilité de la société [C] n’est pas engagée et qu’ainsi la garantie de la SMABTP, son assureur, n’est pas mobilisable,

— dit que le préjudice subi par M. [B] et Mme [Z] est imputable pour 70 % à M. [L],

— débouté M. [L] de sa demande de garantie contre la SMABTP.

Sur l’indemnisation des préjudices

99. M. [L] affirme que M. [B] habite toujours dans les lieux, en tout cas au moins jusqu’à la fin de l’année 2022. De son côté, Mme [Z] a quitté la maison simplement à raison de la séparation du couple. Aucune somme ne peut donc leur être allouée au titre du préjudice de jouissance ni même au titre des frais de déménagement (d’ailleurs non justifiés) et des frais de relogement, toutes dépenses qui ne lui sont pas imputables.

100. En toute hypothèse, il estime que M. [B] et Mme [Z] ont eux-mêmes contribué à la réalisation de leurs propres préjudices, en s’abstenant d’entreprendre la moindre mesure préventive, allant jusqu’à refuser de faire effectuer une étude de sol, quand cela leur a été demandé en 2011, avant de se plaindre dix ans plus tard.

101. M. [B] et Mme [Z], après avoir rappelé qu’une solution de reprise n’est plus envisageable et qu’il n’est pas possible de dissocier la démolition des deux habitations, font valoir que les frais de la démolition totale retenus par l’expert doivent être mis à la charge de M. [L], le tribunal ayant à tort divisé le coût par deux.

102. Ils ne peuvent par ailleurs que demander la réparation de la perte de valeur de leur maison puisque la solution de reconstruction ne peut être chiffrée, préjudice qu’ils ont fait évaluer via une estimation de leur habitation faite le 9 juin 2020 par l’agence immobilière Nouvelle Demeure, le premier juge ayant à tort retenu le prix initial de l’habitation achetée en 2005, sans égard au principe de la réparation intégrale du préjudice.

103. Concernant le préjudice de jouissance, M. [B] et Mme [Z] soulignent que la gravité du préjudice est allée en s’amplifiant pour atteindre un niveau de dangerosité nécessitant l’évacuation du bien, l’estimation faite par le premier juge étant insuffisante.

104. Enfin, ils doivent, indépendamment de leur situation conjugale, exposer des frais de déménagement, de garde-meuble et de relogement.

Réponse de la cour

105. Celui qui subit un dommage a droit à la réparation intégrale de son préjudice s’il n’y a pas contribué par son propre comportement et s’il n’existe aucune cause susceptible d’exonérer le responsable du dommage.

106. Il a été vu plus haut que le mauvais état des sols constituait une cause étrangère permettant d’exonérer partiellement la responsabilité de M. [L] à hauteur de 30 %. Ce coefficient sera appliqué dans la réparation des préjudices subis par M. [B] et Mme [Z], étant précisé que, de son côté, M. [L] échoue à rapporter la preuve que ces derniers ont été, même partiellement, artisans de leurs propres préjudices.

1 – les frais de démolition :

107. Pour l’expert judiciaire, 'l’état actuel des sols ne permet plus la bonne portance des deux maisons y ayant été construites. (…) Il est certain que la maison [L] n’est plus 'raisonnablement récupérable', techniquement et financièrement parlant'. Il ajoute que 'la solution la moins onéreuse semble être celle de la démolition complète des deux propriétés, d’autant que, depuis la production de devis (en 2019 et 2020), l’étude de sols est venue confirmer le mauvais état général des sols, y compris sur les parties de la maison [W] éloignées du pignon [L]. Une simple reprise du pignon ne peut plus être envisagée’ (pages 56 et 57 du rapport).

108. L’expert retient un coût de démolition à hauteur de 70.004 € TTC pour les deux maisons suivant devis de la Maçonnerie du Littoral du 29 novembre 2019. Il est toutefois impossible de faire droit à la demande de M. [B] et Mme [Z] à hauteur de ce montant au seul motif qu’il ne serait pas envisageable de dissocier la démolition des deux habitations.

109. Le tribunal, constatant l’absence d’évaluation du coût de démolition d’une maison individuelle, a logiquement retenu la moitié de ce coût pour la maison de M. [B] et Mme [Z], soit 35.002 €, les deux maisons étant de tailles sensiblement équivalentes.

110. Faisant application du coefficient de responsabilité de M. [L] (70 %), il a, à bon droit, condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 24.501 €.

111. Ce chef du jugement sera confirmé.

2 – la perte de valeur de la maison :

112. La question de la perte de valeur de la maison n’a pas été abordée par l’expert qui signale simplement qu’aucun devis de reconstruction n’a été produit. M. [B] et Mme [Z] n’ont eux-mêmes jamais donné suite au contrat de maîtrise d’oeuvre en vue de la reconstruction d’une maison passé avec l’entreprise Batek le 17 avril 2019.

113. L’estimation de l’entreprise Nouvelle Demeure établie le 9 juin 2020 pour un montant de 181.384 € n’a jamais été transmise à l’expert devant qui l’éventualité d’un préjudice au titre de la perte de valeur n’a pas été évoquée.

114. Ainsi que justement relevé par le tribunal, cette estimation mentionne une évaluation réalisée 'après travaux de rénovation', sans mentionner la nature des travaux réalisés ni leur montant. M. [B] et Mme [Z] eux-mêmes ne fournissent aucune pièce sur les travaux d’amélioration ou d’embellissement qu’ils ont dispensés.

115. Par ailleurs, l’estimation ne tient pas compte de ce que le dossier révèle depuis, à savoir un problème structurel de sol et une faible portance qui évolue en mode dégradé.

116. Dans ces conditions, c’est justement que le tribunal, sur la base de la seule valeur objective existante, à savoir le prix d’acquisition du bien, a retenu un préjudice de 95.280 €.

117. Faisant application du coefficient de responsabilité de M. [L] (70 %), il a, à bon droit, condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 66.696 €.

118. Ce chef du jugement sera confirmé.

3 – le préjudice de jouissance :

119. M. [B] et Mme [Z] sollicitent le paiement d’une somme de 90.000 €, là où le tribunal ne leur alloué que celle de 30.000 €.

120. L’expert [O] indique dans son rapport s’en remettre à l’appréciation du tribunal quant à un préjudice de jouissance revendiqué à ce moment-là par M. [B] et Mme [Z] à hauteur de 80.000 €. Il signale avoir 'régulièrement demandé l’évacuation de cette maison avec insistance particulière le 5 septembre 2019'.

121. Il est acquis, à la lecture du rapport d’expertise, que M. [B] et Mme [Z] ne peuvent user normalement de leur bien immobilier depuis au moins 2017 et qu’il n’est plus habitable sans risque depuis septembre 2019.

122. M. [O] fait notamment état de l’affaissement du dallage et de la présence de lézardes (p. 16) puis des difficultés à ouvrir la porte d’entrée en raison de l’aggravation des fissures (p. 29), avant que l’immeuble atteigne un tel niveau de dangerosité qu’il nécessitait son évacuation le 5 septembre 2019.

123. Mme [Z] justifie ainsi de quittances de loyer à compter de novembre 2019, ce qui correspond plus ou moins à la période d’inhabitabilité de la maison. M. [B] affirme de son côté, sans en justifier, avoir trouvé une solution de relogement précaire chez des amis. Ils indiquent que 'leur situation n’a pas évolué depuis'. La circonstance d’une séparation du couple est indifférente.

124. M. [L] produit :

— une attestation de Mme [K] du 31 mars 2022 de laquelle il ressort qu’elle voit toujours la voiture de M. [B] stationnée devant sa maison le matin et le soir, apercevant de la lumière dans sa demeure en fin de journée

— une attestation de Mme [P] du 31 mars 2022 indiquant voir une voiture Peugeot coupée rouge stationnée tous les jours devant les maisons situées aux [Adresse 11] à [Localité 32] [Adresse 18], commune de [Localité 31].

125. Si la situation d’occupation de la maison est corroborée par l’assignation de M. [B] à sa personne, [Adresse 13] à [Localité 31]

2: À l’occasion de la procédure en arrêt d’exécution provisoire devant le premier président

, en toute hypothèse, le couple ne peut plus jouir sereinement d’une maison de 132 m² depuis environ 8 ans, cette jouissance étant réputée nulle depuis 6 ans par l’effet du caractère inhabitable de la maison relevé par l’expert.

126. Ce préjudice a été correctement estimé par le tribunal à hauteur de 30.000 €.

127. Faisant application du coefficient de responsabilité de M. [L] (70 %), il a, à bon droit, condamné M. [L] à payer à M. [B] et Mme [Z] la somme de 21.000 €.

128. Ce chef du jugement sera confirmé.

4 – les frais de relogement :

129. Le tribunal a pris en compte les justificatifs du relogement de Mme [Z] sur 22 mois à 400 € par mois, soit 8.800 €, chef dont il est demandé confirmation et que M. [L] ne combat pas expressément dans ses écritures, étant précisé que ce préjudice ne se confond pas avec le préjudice de jouissance.

130. Faisant application du coefficient de responsabilité de M. [L] (70 %), le tribunal a, à bon droit, condamné M. [L] à payer à Mme [Z] la somme de 6.160 €.

131. Ce chef du jugement sera confirmé.

5 – les frais de déménagement et de garde-meuble :

132. Si M. [B] et Mme [Z] ne produisent que des devis de déménagement, c’est parce que leurs meubles et effets personnels sont encore dans les lieux (supra § 125) qui devront, tôt ou tard, être vidangés à l’occasion de la démolition de la maison. Le préjudice de déménagement est donc certain.

133. Ils produisent deux devis (Le Guével à hauteur de 3.494,39 € et [H] et fils à hauteur de 3.408 €) correspondant à deux déménagements tenant compte de la séparation du couple. Ils demandent donc de globaliser cette somme et sollicitent le paiement de la somme de 7.000 € à ce titre. Ce poste de préjudice n’est pas utilement combattu par M. [L].

134. Faisant application du coefficient de responsabilité de M. [L] (70 %), le tribunal a, à bon droit, alloué à M. [B] et Mme [Z] la somme de 4.900 €.

135. Concernant les frais de garde-meuble, il vient d’être dit que la maison de M. [B] et Mme [Z] fait manifestement office de garde-meuble dans l’attente de la démolition de la maison. Leur relogement respectif leur permettra de reprendre possession de leurs meubles et effets personnels avant la démolition, d’où il suit que ce préjudice n’est pas certain, le tribunal les ayant à bon droit déboutés de cette demande.

136. Ce chef du jugement sera confirmé.

Sur les dépens

137. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [L], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

138. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M. [B] et Mme [Z] d’une part et la SMABTP d’autre part des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 € pour les frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 12 septembre 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [L] aux dépens d’appel,

Condamne M. [J] [L] à payer à M. [R] [B] et Mme [X] [Z] ensemble la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne M. [J] [L] à payer à la SMABTP la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.

LA GRÈFFIERE LA PRÉSIDENTE