N° RG 22/07753 -N°Portalis DBVX-V-B7G-OT47

Décision du Juge des contentieux de la protection de SAINT-ETIENNE au fond du 27 septembre 2022

RG : 20/00456

[T]

[N]

C/

Organisme HABITAT ET METROPOLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 09 Avril 2025

APPELANTS :

M. [E] [T]

né le 01 Janvier 1959 à [Localité 6] (MAROC) (99)

[Adresse 3]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002128 du 16/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Mme [M] [N] épouse [T]

née le 01 Janvier 1973 à [Localité 5] (MAROC) (99)

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002128 du 01/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Lyon)

Représentés par M^e Karim MRABENT, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉ :

HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT, office public de l’habitat, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de SAINT-ETIENNE sous le numéro 890 385 792, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège social de l’office public HABITAT ET METROPOLE

Représentée par M^e Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 13 Janvier 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Février 2025

Date de mise à disposition : 09 Avril 2025

Audience présidée par Nathalie LAURENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par deux actes sous seing privé signés le 20 septembre 2016, l’Office public de l’habitat Métropole Habitat [Localité 4], désormais dénommé Habitat et Métropole, a consenti à M. [E] [T] et à Mme [M] [N] son épouse une location portant sur un appartement et un garage, respectivement situés [Adresse 1] moyennant le paiement de loyers mensuel de 495,45 ' pour l’appartement et de 40 ' pour le garage, outre les charges et le versement d’un dépôt de garantie.

Les conditions générales de ces contrats prévoyaient sa résiliation de plein droit en cas d’impayé de loyer non régularisé dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de payer.

Le 5 décembre 2016, les locataires ont constaté deux désordres d’infiltrations d’eau, l’un provenant du seuil de la porte-fenêtre, l’autre se manifestant par le clocage de la peinture du plafond de la cuisine. Suite à la déclaration de sinistre au titre de l’assurance «'dommages ouvrage'» régularisée par Habitat et Métropole, des travaux de reprise du seuil de la porte-fenêtre ont été pris en charge par la société d’assurances AXA.

Le 10 juillet 2017, le radiateur du salon s’est décroché du mur, occasionnant une rupture de canalisation d’eau ayant nécessité l’intervention des pompiers. Suite aux déclarations de sinistre du bailleur et des locataires, Habitat et Métropole a commandé la repose du radiateur et la réparation de la porte-fenêtre détériorée par les pompiers pour les besoins de leur intervention et les locataires ont perçu une indemnisation pour la réfection des peintures et papiers-peints et pour le mobilier endommagé.

Prétendant que les infiltrations d’eau persistaient malgré les travaux réalisés par le bailleur, M. et Mme [T] ont sollicité, par exploit du 8 mars 2018, et obtenu, par ordonnance de référé du 18 juin 2018, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [V] [P].

En septembre et octobre 2019, Habitat et Métropole a attrait en référé diverses parties à la procédure, dont la société AXA, assureur «'dommage ouvrage'», et la société Fazzari Rozon Marlier, qui était en charge du lot «'chauffage et VMC'» lors de la construction de l’immeuble et, par ordonnance du 2 décembre 2019, le juge des référés a, d’une part, déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à ces parties, et d’autre part, remplacé M. [V] [P] par M. [R] [O] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 31 octobre 2020.

***

Entre temps et par exploit du 10 octobre 2019, Habitat et Métropole a fait signifier à M. et Mme [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 3'486,57 ', outre les frais.

Soutenant que les causes du commandement de payer n’avaient pas été payées dans les deux mois de sa délivrance, Habitat et Métropole a, par exploit du 17 janvier 2020, fait assigner M. et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en constat de la résiliation du bail et en expulsion.

Par courrier du 17 novembre 2020, M. et Mme [T] ont donné congé en sollicitant le bénéfice d’un préavis réduit à un mois. Un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 2 mars 2021.

Par jugement RG n°20/00456 contradictoire rendu le 27 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne a statué ainsi :

Condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à payer à M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, la somme de 3'000 ' au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance paisible du logement,

Constate la résiliation des baux consentis le 20 septembre 2016 à M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, pour le logement situés [Adresse 1], au 31 décembre 2020,

Condamne solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, à payer à l’office public d’Hlm Habitat & Métropole la somme de 12'131,18 ' arrêté au titre du solde des loyers restant du au 31 décembre 2020, outre intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2019 sur la somme de 3'486,57 ' et à compter du jour du présent jugement pour le surplus,

Condamne solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, à payer à l’office public d’Hlm Habitat & Métropole la somme de 1'399,74' au titre des frais consécutifs au réparations locatives dans le logement, outre intérêts aux taux légal à compter du 31 décembre 2020,

Rejette le surplus des demandes respectives des parties,

Dit n’y avoir lieu à faire applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 octobre 2019, le coût de la dénonce à la CAF, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure et qui seront recouvrés selon les modalités de l’aide juridictionnelle,

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le tribunal a retenu en substance :

que les locataires démontrent que les désordres invoqués ont entraîné l’impossibilité pour eux d’utiliser normalement et paisiblement le logement, bien que le bailleur ait manifestement effectué des diligences nécessaires à la réparation des anomalies relevées';

que les locataires n’ont pas fait procéder aux travaux ayant donné lieu à l’indemnisation par leur assurance habitation dans le séjour, de sorte qu’ils ne peuvent invoquer le trouble de jouissance sur ce point';

que le bailleur a manqué aux obligations lui incombant à l’égard de ses locataires, occasionnant à ceux-ci un trouble de jouissance récurent dans le logement';

qu’aucun élément versé aux débats ne permet de justifier de la responsabilité de l’établissement public Habitat & Métropole dans le sinistre du décrochage du radiateur et de la rupture des canalisations de chauffage dans le séjour, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le condamner à indemniser les époux [T] du coût de réparation du mobilier endommagé ;

que le congé a été valablement délivré pour le logement et pour le local accessoire à usage de garage le 17 novembre 2020 pour le 31 décembre 2020, de sorte qu’il convient de constater que les locataires ont quitté les lieux le 31 décembre 2020.

Par déclaration en date du 22 novembre 2022, M. et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement en ceux de ces chefs les ayant condamnés à payer diverses sommes au bailleur, ainsi qu’aux dépens et ayant rejeté partie de leurs demandes.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 2 janvier 2023 (conclusions), M. et Mme [T] demandent à la cour :

Recevoir l’appel des époux [T] et le dire bien fondé,

Infirmer le jugement dont appel en date du 27 septembre 2022 rendu par le tribunal de Saint-Étienne,

Statuer à nouveau,

Rejeter intégralement les demandes de la société Habitat et Métropole,

Constater que l’appartement sis à [Adresse 1] ne respecte pas les obligations légales relatives au logement décent,

Dire et juger que l’intégralité des travaux à entreprendre relèvent de la société Habitat et Métropole,

Dire et juger que les époux [T] ont subi un préjudice de jouissance,

En conséquence,

Condamner la société Habitat et Métropole à verser aux époux [T] la somme de :

13'000 ' pour le préjudice de jouissance subi,

2'930 ' au titre des frais de réparation du mobilier endommagé,

Dire et juger qu’il y a lieu à application de l’exception de l’inexécution pour les loyers et charges restant dus,

Condamner la société Habitat et Métropole à la somme de 4'500 ' au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

Condamner la société Habitat et Métropole’aux entiers dépens tant de la présente instance que de celle de référé, dépens qui comprendront en outre les frais d’expertise.

***

Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 15 février 2023 (conclusions d’intimé en réponse et d’appel incident n°1), la société Habitat et Métropole demande à la cour :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 27 septembre 2022 en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à l’office public d’Hlm Habitat et Métropole la somme de 12'131,18 ' au titre des loyers impayés concernant l’appartement et le garage, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 octobre 2019 sur la somme de 3'486,57 ' et à compter du jour du présent jugement pour le surplus,

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 27 septembre 2022 en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à l’office public d’Hlm Habitat et Métropole la somme de 1'399,74 ' au titre des frais consécutifs aux réparations locatives dans le logement, outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne le 27 septembre 2022 en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à l’office public d’Hlm Habitat et Métropole la somme de 1'399,74 ' au titre des frais consécutifs aux réparations locatives dans le logement, outre intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2020,

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à la société Habitat et Métropole venant aux droits de Métropole Habitat la somme de 4'989,73 ' au titre des dégradations locatives suite à la procédure d’expertise judiciaire,

Condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à la société Habitat et Métropole venant aux droits de Métropole Habitat la somme de 266,51' au titre des réparations locatives,

Condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à la société Habitat et Métropole venant aux droits de Métropole Habitat la somme de 1'998,95 ' au titre des loyers impayés concernant leur garage, décompte arrêté au 8 avril 2022,

Constater que M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] ont donné leur désistement de leur garage par courrier en date du 9 mars 2022,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 27 septembre 2022 en ce qu’il a condamné l’office public d’Hlm Habitat et Métropole à payer M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à la somme de 3'000 ' au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance paisible du logement,

Statuant à nouveau,

Rejeter la demande de M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] au titre d’un prétendu trouble en raison de l’absence de M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] de réparations en dépit de l’indemnité perçue par l’assurance,

En tout état de cause,

Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires formulées par M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T],

Condamner solidairement M. [E] [T] et Mme [M] [N] épouse [T] à payer à la société Habitat et Métropole venant aux droits de Métropole Habitat la somme de 4'500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'» lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

La cour rappelle en outre qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties et qu’elle ne peut de ce fait se prononcer sur des prétentions qui n’y seraient pas intégrées.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance':

M. et Mme [T] demandent l’infirmation du jugement en ce qu’il a limité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à 3'000 ' alors que l’appartement pris à bail en septembre 2016 a rapidement présenté des désordres d’infiltrations d’eau, sans prise en charge satisfaisante du bailleur, comme le confirment les constatations de l’huissier de justice qu’ils ont mandaté le 4 janvier 2018 et l’expertise judiciaire. Ils soulignent que les désordres affectaient non seulement le salon et la cuisine mais également la salle de bain et les parties communes. Ils considèrent que l’état de délabrement du logement et la carence du bailleur à y remédier leur a occasionné quatre ans de souffrance. Ils reprochent en particulier à Habitat et Métropole de s’être réfugié derrière les compagnies d’assurances et les experts alors que leurs conditions d’habitations étaient nocives pour leur santé physique compte tenu de l’humidité affectant les lieux, mais également pour leur santé psychique, renvoyant à des certificats médicaux et des attestations de leur proches. Ils considèrent que la réfection du plancher et d’une porte-fenêtre incombe par nature au bailleur. Ils ajoutent que la cuisine était inutilisable puisqu’ils étaient contraints de débrancher leurs équipements électriques par peur de court-circuit. Ils se défendent de s’être opposés au changement des sols dès lors que le bailleur proposait de remplacer les seules dalles souillées par un dallage noir, estimant qu’ils étaient légitimes à s’opposer à ce rafistolage. Ils ajoutent au demeurant qu’ils avaient déjà pu constater l’inefficacité des travaux entrepris par le bailleur.

Ils font par ailleurs valoir qu’ils avaient signalé que le radiateur du salon était mal fixé et ils rappellent les dommages occasionnés à leur mobilier par la chute de ce radiateur et la rupture de la canalisation. Ils déplorent n’avoir été indemnisés par leur assurance que très partiellement et ils soulignent qu’ils sont demeurés plusieurs mois avec un séjour sans radiateur et sans porte-fenêtre. Ils en concluent que le logement ne répondait pas aux normes de décence. Ils précisent que l’expert a établi que les désordres avaient des origines structurelles.

Habitat et Métropole considère que les locataires sont de mauvaise foi puisqu’ils ont été indemnisés par leur assurance pour les dégradations subies en 2017 et qu’ils n’avaient alors réclamé que la somme de 2'330 ', sans qu’une vétusté ne soit appliquée par l’assureur qui n’a déduit que sa franchise. Il estime qu’en l’état du congé délivré et du départ des lieux, aucun préjudice de jouissance ne peut être indemnisé. Il conteste que l’appartement ait été donné à bail en mauvais état, soulignant que l’expertise judiciaire faisant suite à un sinistre dégât des eaux dans les suites duquel tous les travaux de reprise ont été effectués, à l’exception de la reprise des sols en raison de l’opposition des locataires. Il rappelle que les causes de la chute du radiateur n’ont pu être déterminées et il conteste avoir été avisé de la défectuosité de cet équipement antérieurement au sinistre. Il ajoute que le défaut d’accrochage de la peinture sur la dalle en béton dans la salle de bain ne rend pas l’appartement impropre à sa destination, outre que les locataires ne s’étaient jamais plaints auparavant de ce désordre. Il relève encore que l’expert souligne qu’aucune déclaration de sinistre n’a été régularisée au titre des désordres qui affecteraient la cuisine. Il fait valoir qu’en réalité, les locataires n’ont pas utilisé l’indemnité perçue de leur assurance pour remettre en état les lieux qu’ils ont rendu dans un état déplorable notamment en l’absence de travaux de reprise des murs et plafonds. Il en conclut que les intéressés ne peuvent invoquer un trouble de jouissance dont ils sont eux-mêmes responsables.

Le bailleur relève que le quantum de la demande de dommages et intérêts ne vise qu’à compenser la dette de loyer et il affirme que le fondement juridique de cette demande n’est pas précisé.

Sur ce,

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les obligations du bailleur au rang desquelles, d’une part, celles mentionnées aux alinéas 1 et 2 de cet article concernant l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et dont les caractéristiques correspondantes sont définies au décret du 30 janvier 2012, et d’autre part, celles mentionnées à l’alinéa 3 a) b) et c) concernant l’obligation de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ' et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, l’inexécution contractuelle se résout, s’il y a lieu, en dommages et intérêts si le débiteur ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la cour relève, à l’instar du premier juge, qu’aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats par les parties. Il y a lieu dès lors de considérer que le logement était en bon état de réparations locatives lors de la prise de possession des locataires.

Ces derniers démontrent, en produisant le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 4 janvier 2018, l’apparition d’importants désordres affectant les murs de la cuisine, du séjour, du dégagement, de la salle de bain, ainsi que les huisseries et leur mobilier. Qu’à raison de leur nature et de leur étendue, ces désordres ne sont pas liés à des dégradations commises par les locataires mais à la structure de la construction, comme l’expert judiciaire va le confirmer aux termes de son rapport du 31 octobre 2020.

Surtout, l’expert judiciaire va constater que malgré les travaux de réparation réalisés par le bailleur, le désordre d’infiltrations d’eau dans la cuisine par le seuil de la porte-fenêtre persiste, le désordre de clocage de la peinture du plafond de la cuisine s’est aggravé, ainsi que les traces de moisissures au plafond de la salle de bain. À ce stade, il importe de relever qu’il ne peut être reproché aux locataires de ne pas avoir utilisé l’indemnité versée par leur assureur pour la reprise des peintures des murs et plafonds dès lors que l’expert judiciaire relève, plus de deux ans après, que les infiltrations étaient toujours actives. A l’inverse, l’inefficacité des travaux de reprise réalisés peut être imputée au bailleur qui a ainsi manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible aux locataires, malgré les réclamations de ces derniers, notamment par un courrier de leur conseil en date du 10 juillet 2019.

Les appelants rapportent également la preuve du préjudice de jouissance souffert au quotidien en versant aux débats des attestations de leurs proches rapportant notamment des odeurs d’humidité dans l’appartement et le dysfonctionnement du chauffage, au point que leur beau-fils atteste que ses enfants ne pouvaient pas dormir chez leurs grands-parents. Si les pièces produites par les parties ne permettent pas de déterminer la date à laquelle le radiateur et la porte-fenêtre ont été réparés, la fille et la s’ur de M. [T] confirment, aux termes de leurs attestations, que les locataires sont restés plusieurs mois sans porte-fenêtre, clôturant la pièce uniquement avec le volet extérieur. Le certificat médical produit rapporte que M. [T] a souffert d’une dégradation de son état de santé en lien avec les désordres affectant l’appartement occupé et l’absence de travaux efficaces réalisés par le bailleur.

A la lueur de ces éléments, l’indemnisation de 3'000 ' allouée par le premier juge apparaît insuffisante à réparer le préjudice de jouissance souffert par M. et Mme [T] pour la période du 5 décembre 2016, date de la première déclaration de sinistre, au 31 décembre 2020, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux. Ce préjudice sera justement indemnisé à concurrence de la somme de 100 ' par mois.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a accueilli la demande de dommages et intérêts à hauteur de 3'000 ', est infirmé. Statuant à nouveau, la cour condamne le bailleur à payer à M. et Mme [T] la somme de 4'900 ' en indemnisation du préjudice de jouissance souffert.

Sur la demande d’indemnisation des dommages au mobilier':

M. et Mme [T] demandent l’infirmation du jugement qui a rejeté leur demande d’indemnisation au titre du mobilier endommagé, contestant d’abord que le bailleur ne soit pas responsable de la chute du radiateur. Ils considèrent que l’expertise judiciaire a révélé que la structure des constructions et les installations étaient défectueuses. Ils précisent n’avoir été indemnisés que partiellement par leur assurance, estimant que le bailleur devait supporter la différence.

Habitat et Métropole considère que les locataires sont de mauvaise foi puisqu’ils ont été indemnisés par leur assurance pour les dégradations subies en 2017 et qu’ils n’avaient alors réclamé que la somme de 2'330 ', sans qu’une vétusté ne soit appliquée par l’assureur qui n’a déduit que sa franchise. Il ajoute que les factures de meubles communiquées ne correspondent pas au sinistre et que les frais de remise en état des meubles doivent être réclamés aux assureurs ayant pris en charge le dégât des eaux dans le cadre de recours entre eux.

Sur ce,

En l’espèce, la torsion des pattes d’encrage du radiateur ne suffit pas à écarter la responsabilité du bailleur dans la survenance du sinistre du 10 juillet 2017 dès lors que cette torsion peut parfaitement résulter du seul poids de cet équipement qui était arrimé à un mur gorgé d’humidité comme cela résulte des photographies dudit mur figurant notamment dans le procès-verbal de constat du 4 janvier 2018.

Dès lors, le premier juge n’était pas fondé à écarter la responsabilité du bailleur dans la survenance de ce sinistre, laquelle est au contraire présumée en l’absence de preuve d’une dégradation du radiateur commise par les locataires.

Concernant le quantum du préjudice matériel allégué, M. et Mme [T] reconnaissent que l’indemnité d’assurance perçue incluait la somme de 2'060 ' pour la réparation du mobilier endommagé par les projections d’eau suite à la chute du radiateur. Or, ils réclament uniquement la différence entre cette somme et le devis de réparation de la société Styl d’Orient pour le vernis des banquettes, de la table, du buffet et de l’armoire au prix de 4'990 '. Si l’expert en assurance avait évalué les dommages occasionnés aux mobiliers à la somme de 2'330 ' et avait déduit la somme de 270 ' au titre de la vétusté, rien ne permet d’en conclure, comme le fait Habitat et Métropole, que ces évaluations correspondaient aux réclamations initiales des locataires. Surtout, il résulte suffisamment du procès-verbal de constat par huissier de justice du 4 janvier 2018 que les projections d’eau ont endommagé le salon marocain, ainsi que la table et le bahut en bois peint. Ainsi, le devis de réfection correspond bien aux meubles endommagés, à l’exception de l’armoire de sorte que ce devis doit être retenu pour la somme de 2'500 '.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation d’un préjudice matériel, est infirmé. Statuant à nouveau et après déduction de l’indemnisation déjà perçue de l’assurance, la cour condamne Habitat et Métropole à payer à M. et Mme [T] la somme de 440 ' en indemnisation du préjudice matériel.

Sur la demande en paiement d’arriérés de loyer':

Habitat et Métropole sollicite la confirmation du jugement concernant la dette locative, sauf à réclamer en outre un arriéré de loyers impayés concernant le garage pour lequel il affirme que les locataires n’ont pas restitué les clés, sans pour autant s’acquitter du loyer correspondant. Il réclame au titre de cet arriéré la somme de 1'998,95 ' au 8 avril 2022 et il demande la condamnation des appelants à restituer le garage sous astreinte et à payer une indemnité d’occupation dans cette attente.

M. et Mme [T] opposent aux demandes en paiement du bailleur l’exception d’inexécution, considérant que l’insalubrité des lieux loués les autorisait à suspendre le paiement des loyers. Ils précisent qu’ils n’ont été contraints de se maintenir dans les lieux qu’en raison de leur grande précarité sociale et ils font valoir qu’ils ont délivré congé rapidement après le dépôt du rapport d’expertise.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 20-1 de cette loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, la cour relève d’abord que les appelants, qui ont cessé de payer tout loyer à compter de novembre 2019, n’avaient pas sollicité une autorisation judiciaire pour y être autorisés, avec ou sans consignation en application de l’article 20-1 précité. Par ailleurs, si le trouble de jouissance souffert ci-avant indemnisé est important, il correspond à des conditions d’habitabilité dégradées de l’appartement pris à bail, sans qu’il ne soit établi que les lieux loués aient été totalement inhabitables. Dès lors, M. et Mme [T] ne sont pas fondés à opposer une exception d’inexécution.

Par ailleurs, et comme justement retenu par le premier juge, Habitat et Métropole a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en considérant que le congé délivré par les locataires ne correspondait qu’à l’appartement et non au garage accessoire au logement.

Dans ce contexte, les assertions tardives du bailleur selon lesquelles les locataires n’auraient pas restitué les clés du garage, au demeurant démenties par les intéressés, sont sujettes à caution et le «'désistement'» manuscrit du 9 mars 2022 se rapportant au bail du garage n’a nullement valeur d’un congé en réalité déjà délivré.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a rejeté la demande du bailleur au titre d’un arriéré locatif se rapportant au seul garage pour la période postérieure au 31 décembre 2020, est confirmé.

Sur la demande au titre des réparations et dégradations locatives':

Habitat et Métropole rappelle que les locataires ont été indemnisés par leur assurance suite au dégât des eaux consécutif à la chute du radiateur du salon mais qu’ils n’ont pas utilisé cette indemnité pour remettre les lieux en l’état, en particulier pour remédier aux traces d’humidité sur les murs du séjour. Il estime qu’en refusant la réfection des sols, les locataires ont bloqué son indemnisation par sa compagnie d’assurance. Il réclame les sommes de 266,54 ' et 4'989,73 '.

M. et Mme [T] contestent devoir indemniser le bailleur de dégradations locatives dès lors que les dégradations ne sont que la conséquence des désordres constatés par l’expert.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

En application de ce texte, les éventuels manquements du locataire se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, le premier juge, constatant l’absence d’état des lieux d’entrée, a justement retenu que les locataires sont présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. En l’état du document du 2 mars 2021 intitulé «'indemnités locatives'» supportant une signature attribuée à l’un des locataires, la somme de 266,51' a, à bon droit, été allouée au bailleur. Le surplus des réparations réclamées par Habitat et Métropole concerne de toute évidence la reprise des désordres dénoncés par les locataires eux-mêmes et dont ils ne sont en rien responsables comme vu ci-avant. Dès lors, en retenant uniquement que les locataires avaient perçu une indemnité d’assurance pour la reprise des peintures et papiers peints à hauteur de la somme de 1'217,07 ', le premier juge a valablement condamné M. et Mme [T] à payer cette somme au bailleur sous déduction du dépôt de garantie.

Dès lors, le jugement attaqué, en ce qu’il a alloué la somme totale de 1'399,74 ' au titre des réparations et dégradations locatives, sous déduction du dépôt de garantie, est confirmé.

Sur les demandes accessoires :

La cour confirme la décision attaquée qui a condamné M. et Mme [T], parties principalement perdantes en première instance, aux dépens de première instance, en ce compris notamment les frais de commandement de payer du 10 octobre 2019.

En revanche et indépendamment de la charge des dépens de première instance, il y a lieu de condamner Habitat et Métropole à supporter les frais de l’expertise judiciaire dont les locataires ont fait l’avance.

Habitat et Métropole, partie principalement perdante à hauteur d’appel, est condamné aux dépens de cette instance et il est débouté de sa demande d’indemnisation de ses frais irrépétibles.

La cour condamne en outre Habitat et Métropole à payer au conseil de M. et Mme [T] la somme de 2'500 euros en application des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en ce qu’il a':

Condamné l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à payer à M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, la somme de 3'000 ' au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance paisible du logement,

Rejeté la demande de M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, en indemnisation de leur préjudice matériel,

Statuant à nouveau sur ces points,

Condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à payer à M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, la somme de 4'900 ' au titre du préjudice subi du fait du trouble de jouissance paisible du logement,

Condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à payer à M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, la somme de 440 ' au titre du coût de la réparation du mobilier endommagé,

Confirme le jugement rendu le 27 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne pour le surplus de ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à supporter la charge définitive des frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et confiée à M. [V] [P] puis à M. [R] [O], et au besoin, condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à payer à M. [E] [T] et Mme [M] [N], son épouse, la somme de 5.350 ' en remboursement des frais et honoraires de l’expert judiciaire,

Condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette la demande de l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne l’office public d’Hlm Habitat & Métropole venant aux droits de l’établissement public Métropole Habitat [Localité 4] à payer à Maître Karim Mrabent, avocat, la somme de 3'000 ' en application des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile, à charge pour cet avocat de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT